Aktuelle Rechtsprechung

Die Hausschrift ist eine kostenlose Serviceleistung der EHVA für ihre Kunden !
Die Hausschrift auch im Internet: www.ehva.de
E-Mails einfach an: [email protected]
Einfacher geht’s kaum! Schauen Sie vorbei auf der neuen Homepage, sicher finden auch Sie Interessantes.
Aktuelle Rechtsprechung
Mietminderung und Kündigung
Minderungen der Miete sind an der Tagesordnung. Allerdings haben Mieter ein großes Problem: Sie wissen
häufig nicht, in welcher Höhe sie die Miete mindern dürfen. Mindern sie zu viel, kann das bedeuten, dass
der Vermieter kündigen darf. Und das ist auch gut so. Ein Vermieter aus Bielefeld steht aktuell genau vor
dieser Problematik. Er meint, die Mietminderung sei nicht gerechtfertigt und schon lange nicht in der Höhe,
wie die Mieter die Mietzahlungen kürzen.
Mieter besaßen zwei Aquarien und ein Terrarium mit Schlangen und im Haus bildete sich Schimmel und
Kondenswasser. Die Mieter minderten für 15 Monate die Miete um 20 %. Dann kündigte der Vermieter und
legte Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs ein. Zu Recht, denn die Mieter hatten den Mangel sogar
durch ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten verschuldet. Zudem urteilte der Bundesgerichtshof, dass die
Miete auch unter Vorbehalt hätte gezahlt werden können (Urteil vom 11.07.2012, Az.: VIII ZR 138/11).
Also: Unberechtigte Mietminderungen führen zu einem Kündigungsrecht.
Bau einer Pergola ist als bauliche Veränderung grundsätzlich genehmigungspflichtig
dass der Anbau einer Pergola als bauliche Veränderung grundsätzlich genehmigungspflichtig ist, stellte das
Landgericht Frankfurt a. M. im April 2014 klar. In einer Wohneigentumsanlage war vor Jahren ohne
Beachtung und entgegen gesetzlicher und wohnungseigentumsrechtlicher Vorschriften eine Pergola aus
Holz errichtet worden. Zuletzt hatte ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft diese Pergola durch eine
Aluminiumkonstruktion ersetzt. Die übrigen Mitglieder waren der Ansicht, dass dies unzulässig war, weil die
Aluminiumkonstruktion eine erneute nicht genehmigte bauliche Veränderung darstellte.
Der die bauliche Maßnahme vornehmende Wohnungseigentümer war der Ansicht, dass die übrigen
Wohnungseigentümer keine Ansprüche gegen ihn geltend machen konnten, weil bereits die Errichtung der
Holzpergola unzulässig war. Die übrigen Wohnungseigentümer klagten dennoch auf Beseitigung.
Mit Erfolg! Das Landgericht Frankfurt a. M. verurteilte den verklagten Wohnungseigentümer zur Beseitigung
der Pergola in Form der Aluminiumkonstruktion. Die Errichtung einer Pergola stellt grundsätzlich eine
optische Veränderung des Gesamteindrucks einer Wohneigentumsanlage dar. Dabei ist ein Nachteil für die
anderen Mitglieder der Gemeinschaft regelmäßig anzunehmen. Das gilt auch, wenn jahrelang bauliche
Veränderungen unter Verstoß gegen wohnungseigentumsrechtliche Vorschriften einfach vorgenommen
wurden. Hieraus kann nicht abgeleitet werden, dass fortan bauliche Veränderungen ohne Berücksichtigung
gesetzlicher oder wohnungseigentumsrechtlicher Vorgaben einfach vorgenommen werden dürfen. Bei der
an der Stelle der vorher vorhandenen Holzpergola errichteten Pergola in Form einer Aluminiumkonstruktion
handelte es sich um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Diese bedurfte der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer gemäß § 14 WEG bedurfte. Bei einer
erheblichen optischen Veränderung des Gesamteindruckes einer Wohneigentumsanlage ist ein Nachteil
regelmäßig anzunehmen. Eine Beeinträchtigung liegt nur dann nicht vor, wenn die Veränderung lediglich
aus einer ganz ungewöhnlichen Perspektive, wie etwa aus der Luft, zu erkennen ist. Die Teilungserklärung
der Eigentümergemeinschaft bestimmte ausdrücklich, dass eine Veränderung, der in gemeinschaftlichem
Eigentum stehenden Teilen des Gebäudes, ausgeschlossen ist. Dass ausdrücklich eine abweichende
Vereinbarung beschlossen wurde, schloss das Gericht aus. Ob die Errichtung der Pergola aus Aluminium
eine bauliche Veränderung gegenüber der ursprünglich aus Holz errichteten Pergola darstellte, war
unerheblich. Diese Frage wäre nur erheblich, wenn die ursprüngliche Pergola eine zulässige bauliche
Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG dargestellt hätte. Dies war jedoch nicht der Fall, denn es hatten nicht
sämtliche Eigentümer, die gem. § 14 Abs. 1 WEG hierdurch in ihren Rechten beeinträchtigt waren,
zugestimmt. Dem Beseitigungsanspruch stand auch nicht entgegen, dass ein Beseitigungsverlangen
hinsichtlich der ursprünglichen Pergolakonstruktion aus Holz wegen der zwischenzeitlich eingetretene
Verjährung dieses Anspruchs nicht mehr geltend gemacht werden konnte. Denn dies verschaffte dem
verklagten Wohnungseigentümer nicht das Recht, den errichteten Zustand weiter zu verändern. Die
Veränderung, die an der bereits rechtswidrig errichteten Pergola vorgenommen wurde, stellte einen
erneuten Eingriff dar. Zwar war ein Beseitigungsanspruch gegen die Holzpergola nicht mehr durchsetzbar,
nachdem diese aber umgebaut worden war, bestand ein Anspruch auf vollständige Entfernung der nun
herbeigeführten baulichen Veränderung (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 30.04.14, Az. 2-13 S 38/13).
Eigenmächtig Fenster austauschende Wohnungseigentümer müssen auch die Kosten tragen
das Landgericht München entschied im Februar 2014, dass eigenmächtig Fenster austauschende
Wohnungseigentümer auch die Kosten des Austauschs tragen müssen.
Eine Eigentümergemeinschaft hatte mehrheitlich beschlossen, dass Wohnungseigentümern, die
eigenmächtig einen Fensteraustausch durchgeführt hatten, die Kosten mit Abschlägen von 3 Prozent pro
Jahr ab 2007 erstattet werden sollten. Mindestens ein Wohnungseigentümer reichte gegen diesen
Beschluss eine Anfechtungsklage ein. Mit Erfolg! Das angerufene Gericht entschied, dass der Beschluss
nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach und rechtswidrig war. Die Kosten der
Fenstererneuerung hatten die eigenmächtig handelnden Wohnungseigentümer zu tragen. Zwar hat der
Bundesgerichtshof (BGH) bereits in der Vergangenheit bestätigt, dass Fenster als Gemeinschaftseigentum
auch auf Kosten der Gemeinschaft auszutauschen sind. Die in Eigenregie handelnden
Wohnungseigentümer waren im entschiedenen Rechtsstreit aber nicht schutzwürdig und nicht zu
begünstigen. Als sie die Fenster austauschten, war die Rechtsprechung des BGH in der Öffentlichkeit
bekannt. Vor der o. g. Rechtsprechung des BGH galt allgemein, dass Beschlüsse, die entgegen der
Teilungserklärung- oder Gemeinschaftsordnung andere Kostenverteilungen vornahmen, trotz
Rechtswidrigkeit und Nichtigkeit bestandskräftig werden konnten. Eigentümergemeinschaften konnten
deshalb früher auch durch einen solchen der Teilungserklärung widersprechenden Beschluss gebunden
werden. Einzelne Eigentümer hatten dann die Kosten für Fenstererneuerungen selbst zu tragen, wenn sie
die Fenster eigenmächtig und auf eigene Kosten ausgetauscht hatten. Solche Beschlüsse waren nicht
rechtswidrig. Fenster als Gemeinschaftseigentum sind nun nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH
auch regelmäßig auf Kosten der Gemeinschaft zu erneuern. Hiergegen verstoßende Beschlüsse sind
eigentlich als rechtswidrig und nichtig anzusehen. Allerdings hatten im entschiedenen Rechtsstreit die
Wohnungseigentümer die Fenster eigenmächtig ausgetauscht und waren in ihrem Vertrauen, dass ihnen die
Kosten erstattet werden nicht schutzwürdig (LG München I, Urteil v. 06.02.14, Az. 36 S 9481/13 WEG).
Sondernutzungsrecht berechtigt nicht zur eigenmächtigen Errichtung einer Steinmauer
dies entschied das Landgericht in Frankfurt a. M. im Dezember 2013. Errichtet ein Sondereigentümer auf
Gemeinschaftseigentum (Garten), an dem ihm ein Sondernutzungsrecht zusteht, eine Steinmauer, handelt
es sich um eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Diese muss
entfernt werden, wenn der Errichtung nicht alle übrigen Miteigentümer zugestimmt haben. Ein an einem Teil
des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer sonderberechtigter
Wohnungseigentümer hatte in diesem Bereich eigenmächtig eine Steinmauer errichtet. Die übrigen
Mitglieder der Eigentümergemeinschaft forderten ihn zur Beseitigung auf, da sie der Errichtung der
Steinmauer nicht vorab zugestimmt hatten. Zu Recht! Der Eigentümergemeinschaft und den übrigen
Wohnungseigentümern stand der Beseitigungsanspruch der Steinmauer gemäß § 1004 BGB i.V.m. § 15
WEG zu. Die Steinwand stellte eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG dar, die ohne die
erforderliche Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer gemäß §§ 15 Abs. 3, 14 Nr.1 WEG errichtet
wurde. Denn eine massive Steinwand, die auf Gemeinschaftseigentum errichtet worden ist, stellt eine
erhebliche Veränderung des Erscheinungsbildes dar, die zu einer grundlegenden Umgestaltung führt und
damit eine bauliche Veränderung ist. Dem stand nicht entgegen, dass der verklagte Wohnungseigentümer
ein Sondernutzungsrecht an einem Teil des gemeinschaftlichen Gartens innehatte, denn die Errichtung einer
massiven Wand geht über übliche Gartengestaltung und Gartenpflege hinaus. Die Veränderung bedurfte
daher der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 04.12.13, Az. 2-13 S
82/12).
In eigener Sache
Achtung: unsere Fax-Nummer hat sich geändert!
Neu: 0721 / 96146668
Leider kommt es immer wieder vor, dass Nutzer nach dem Bereitstellen vom Müllcontainern oder Sperrmüll
damit die Angelegenheit als erledigt betrachten.
Nach dem Abholen des Mülls finden sich oft noch Reste des Mülls auf dem Gehweg. Der Besitzer des
Mülls ist nun auch dafür verantwortlich, die Reste zu beseitigen. Es kann den anderen Nutzern oder auch
Hausmeistern nicht zugemutet werden, den Müll der Mitbewohner zu entfernen.
Bitte wenden Sie sich bei Abwesenheit in dringenden Fällen direkt an die in der Handwerkerliste angegeben
Handwerker. Alle Mieter setzen sich während dieser Zeit bitte zuerst mit Ihrem Vermieter in Verbindung.
Diese Handlungsweise bitte ich jedoch nur in wirklich dringenden Fällen anzuwenden. Bei allen
Sachverhalten, die noch ein wenig Aufschub dulden, werden Sie gebeten, mir diese schriftlich (oder per EMail unter [email protected] ) mitzuteilen. Ich kümmere mich nach meiner Rückkehr sofort und unverzüglich
darum.
Sie erreichen mich zu den o.g. Bürozeiten unter o.g. Adresse und Telefonnummer oder unter:
[email protected] oder Sie schauen auf die Homepage: www.ehva.de