„Haushaltsnahe Dienstleistungen“ – Sondervergütung für

DWE 3-2007
Susanne Tank – AG Bremen: Haushaltsnahe Dienstleistungen
85
AG Bremen:
„Haushaltsnahe Dienstleistungen“ –
Sondervergütung für den Verwalter?*
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Susanne Tank, Hannover
Die bislang vorherrschende Meinung geht dahin, der
Verwalter habe den Anforderungen des Anwendungsschreibens zu § 35 a EStG des Bundesministeriums der
Finanzen (BMF) vom 3. November 20061 Folge zu leisten. In diesem Schreiben wurde u. a. aufgeführt, dass
für den Fall, dass ein Verwalter bestellt ist, „der Nachweis durch eine Bescheinigung des Verwalters über den
Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers zu führen“
ist. Hieraus wurde nun vielfach die Pflicht für Verwalter
gefolgert, die Jahresabrechnung so zu erstellen, dass
der Wohnungseigentümer in den Genuss der Steuerminderung des § 35 a EStG kommt. Es wurde auch die
Auffassung vertreten, eine solche Pflicht ergebe sich
zumindest als Nebenpflicht aus dem Verwaltervertrag.2
Zugunsten der Verwalter wurde immerhin schon zum
Teil vertreten, dass dem Verwalter dann eine zusätzliche Vergütung zustehe. 3
Fraglich ist aber, mit welchen Argumenten ein Verwalter
eine zusätzliche Vergütung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft durchsetzen können soll,
wenn man die Erbringung des Nachweises über haushaltsnahe Dienst- oder Handwerkerleistungen als seine
Pflicht betrachtet. Dann gilt die Verwaltervergütung diese Tätigkeit – selbst wenn sie mit zusätzlichem Aufwand
verbunden ist – mit ab.
Es wurde übersehen, dass ein Anwendungsschreiben
der Finanzverwaltung lediglich die Rechtsqualität einer
Verwaltungsvorschrift hat und damit nur die nachrangigen Verwaltungsbehörden bindet. Werden entsprechende Nachweise erbracht, sind die Finanzämter also
verpflichtet, diese anzuerkennen. Keineswegs resultiert
aus diesem Schreiben aber eine Pflicht für den Verwalter zum Erbringen entsprechender Nachweise. Mangels
Rechtssatzqualität kann das Schreiben auch keine Nebenpflicht aus dem Verwaltervertrag begründen.
Das Amtsgericht Bremen hat mit erfreulicher Deutlichkeit eine Verwalterpflicht zur Erbringung des Nachweises für begünstigte Leistungen nach § 35 a EStG abgelehnt. Der Verwalter komme seiner Verpflichtung zur
Erbringung einer Jahresabrechnung aus § 28 Abs. 3
WEG bereits ordnungsgemäß nach, wenn die Jahresabrechnung eine übersichtliche, verständliche und
nachprüfbare Aufstellung der im Wirtschaftsjahr zugeflossenen Einnahmen und getätigten Ausgaben enthält
und außerdem die Kontenstände zu Beginn und Ende
des Abrechnungsjahres und die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage mitgeteilt werden. Eine Pflicht,
die Abrechnung so zu erstellen, dass ein Wohnungseigentümer damit bestimmte Beträge steuerlich geltend
machen kann, ergebe sich weder aus dem Verwaltervertrag, noch aus einer Nebenpflicht. Auch das Schreiben
des Bundesministeriums für Finanzen begründe eine
solche Pflicht nicht. Jeder Wohnungseigentümer habe
ein Einsichtsrecht in die entsprechenden Rechnungen
und sei damit in der Lage, sich selbst eine entsprechende Aufstellung zu erstellen und die auf ihn entfallenden
Anteile auszuweisen.
Der Entscheidung ist beizupflichten. Wie eine dem
Wohnungseigentumsgesetz entsprechende Jahresabrechnung auszusehen hat, hat die Rechtsprechung seit
langem geklärt. Neue Pflichten sind durch das verwaltungsinterne Anweisungsschreiben vom 3. November
2006 nicht hinzugekommen.
Jedoch ist fraglich, ob die Finanzverwaltung die Vorlage von kopierten Rechnungen und eigener Anteilsberechnungen der Wohnungseigentümer als ausreichend
ansehen wird.4 Auf den Wohnungseigentümer kommt
jedenfalls zusätzliche Arbeit zu. Ebenso aber auf den
Verwalter, denn selbst wenn er den Nachweis nach
§ 35 a EStG nicht erbringt, hat er den Wohnungseigentümern Einsicht in die Unterlagen zu gewähren und hat,
gegen Kostenerstattung, Kopien zu fertigen.
Sinnvoll dürfte es somit sein, dass der Verwalter die Entscheidung des Amtsgerichts Bremen nutzt, gegenüber
den Wohnungseigentümern klarzustellen, dass er nicht
verpflichtet ist entsprechende Nachweise zu erbringen.
Als Dienstleister wird der Verwalter jedoch die Erstellung
des Nachweises gegen Sondervergütung anbieten. Die
Sondervergütung sollte vor dem Hintergrund des dargestellten Mehraufwands und der daraus resultierenden
zusätzlichen Haftung seitens der Wohnungseigentümer
durch entsprechende Beschlussfassung akzeptiert werden. Derzeit wird eine zusätzliche Vergütung von 1,00
Euro je Wohnung und Monat zzgl. Mehrwertsteuer für
zulässig erachtet.5
Entscheidet sich der Verwalter dafür, den Nachweis zu
erbringen, ist nach wie vor unklar, in welchem Umfang
dies zu geschehen hat. Ausreichend dürfte aber sein,
die steuerbegünstigten Leistungen auszuweisen, ohne
sie in eine der vier Tatbestände des § 35 a EStG einzuordnen.6 Wollte man dies auch noch vom Verwalter
verlangen, wären tiefer gehende steuerliche Kenntnisse erforderlich, die von einem Verwalter nicht verlangt
werden können. Außerdem bestünde die Gefahr eines
Verstoßes gegen §§ 2, 3 StBerG, denn Hilfeleistung in
Steuersachen darf geschäftsmäßig nur von Personen
ausgeübt werden, die hierzu befugt sind. Verwalter gehören nicht zu diesem Personenkreis.
*
1
2
3
4
5
6
In diesem Heft, S. 108
BStBl. I 2006, 711; NZM 2007, 31
Herrlein, WuM 2007, 54, 56; Sauren, NZM 2007, 23, 26
Herrlein, a. a. O.; AG Hannover, Beschluss vom 29.6.2007, 73 II 382/07 (n. v.)
Vgl. Ludley, ZMR 2007, 331, 334
AG Hannover, a. a. O.
Vgl. Ludley, ZMR 2007, 331, 336