Verwaltervertrag WEG - Strothe Hausverwaltung GmbH

MUSTER – VERWALTERVERTRAG
Zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft
xy-Str., 40822 Mettmann
vertreten durch
die durch Beschluss der
Wohnungseigentümerversammlung vom
zu TOP
zum Abschluss des
Verwaltervertrages ermächtigt worden sind,
(im Folgenden: Wohnungseigentümergemeinschaft, WEG)
und der Strothe Hausverwaltung GmbH, Am Königshof 43, 40822 Mettmann,
(im Folgenden: Verwalter)
wird folgender Vertrag über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums geschlossen:
§ 1 Bestellung und Abberufung des Verwalters
1. Gemäß TOP x der Eigentümerversammlung vom ...................... wurde die Strothe Hausverwaltung
GmbH zum Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ................. bestellt. Der Verwalter
nimmt diese Bestellung nach Maßgabe der Bestimmungen dieses Vertrages hiermit an.
2. A ) Der Vertrag beginnt am xx.xx.xxxx und gilt für den Zeitraum der jeweiligen Bestellung bzw.
Wiederbestellung als Verwalter.
(2 oder 3 Jahre zum Ende eines Kalenderjahres)
oder
B) Dieser Vertrag löst den bisherigen Vertrag vom ………. . ab und beginnt durch
Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vom ………. TOP X. Er gilt für den
Zeitraum der der jetzigen Bestellung bzw. Wiederbestellung als Verwalter.
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3. Beide Partner haben das Recht, den Vertrag aus wichtigem Grund vorzeitig zu kündigen.
§ 2 Allgemeine Pflichten und Berechtigungen des Verwalters
1. Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich aus den Vorschriften des
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Wohnungseigentumsgesetz, aus dem BGB, aus den Bestimmungen der Teilungserklärung/
Gemeinschaftsordnung, aus den gültigen Beschlüssen und Vereinbarungen der
Wohnungseigentümergemeinschaft und aus dem Inhalt dieses Vertrages sowie dem als Anlage zum
Vertrag beigefügten Leistungskatalog.
Die Verwaltung des Sondereigentums einzelner Eigentümer fällt nicht in die Zuständigkeit des
Verwalters.
Der Verwalter ist berechtigt, das Grundbuch der Gemeinschaftsanlage sowie die dazugehörigen
Wohn-/Teileigentumsgrundbücher jederzeit (mit Begründung) einzusehen und ggf. auf Kosten der
Wohnungseigentümergemeinschaft notwendige Abschriften oder Kopien anfertigen zu lassen.
Der Verwalter hat im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens alles zu tun, was zu einer
ordnungsgemäßen Verwaltung in kaufmännischer, organisatorischer und technischer Hinsicht
notwendig ist. Er ist verpflichtet, die Anlage (d.h. das Gemeinschaftseigentum und das
gemeinschaftliche Verwaltungsvermögen) mit der Sorgfalt und nach den Grundsätzen eines
ordentlichen Kaufmanns zu betreuen.
Der Verwalter handelt grundsätzlich namens und in Vollmacht sowie für Rechnung der
Wohnungseigentümergemeinschaft und ist auch gegenüber Behörden, Drittpersonen/-firmen und
einzelnen Eigentümern bevollmächtigt, die WEG außergerichtlich auf der Aktiv- wie auch der
Passivseite zu vertreten.
Bei anhängigen Prozessen gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (Passivverfahren) einschließlich Beschlussanfechtungsverfahren - besitzt der Verwalter ebenfalls
Vertretungsvollmacht der Beklagten bzw. der in Antragsgegnerschaft stehenden Eigentümer
einschließlich der Berechtigung zur Anwaltsbeauftragung incl. Abschluss von
Honorarvereinbarungen für ZPO-Verfahren in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat.
7. Zur Anstrengung von Aktiv-Prozessen (mit Ausnahme von Verfahren zur Beitreibung von
Beitragsforderungen gem. Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Sonderumlage gem. § 3 Abs. 2),
sowie zur Einlegung von Rechtsmitteln, auch mit etwaiger Anwaltsbeauftragung, bedarf es jedoch
der Zustimmung durch den Verwaltungsbeirat (ggfls. Mehrheitsbeschluß), sofern die
Angelegenheit aus Termin- und Fristgründen keinen Aufschub bis zu einer ordentlichen jährlichen
oder auch außerordentlichen Eigentümerversammlung mit entsprechender Mehrheitsbeschlussfassung duldet.
8. Der Verwalter wird ermächtigt, bis zur endgültigen Entscheidung durch Beschluss der
Wohnungseigentümer oder das Gericht Kosten für Verfahren lt. § 2 Abs. 6 und 7 und § 3 Abs. 2
dieses Vertrages aus dem Gemeinschaftsvermögen zu verauslagen.
9. Der Verwalter ist berechtigt, in Einzelfällen Untervollmacht zu erteilen. Das gesamte Verwalteramt
kann nicht einseitig vom bestellten Verwalter auf einen anderen Verwalter übertragen werden.
10. Die Rechte aus diesem Vertrag gegenüber dem Verwalter können vorbehaltlich abweichender
Beschlussfassung nur durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähigem Verband,
nicht durch den einzelnen Wohnungseigentümer ausgeübt werden.
11. Die Verwaltung ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.
§ 3 Einzelaufgaben des Verwalters
Der Verwalter hat insbesondere folgende Aufgaben zu erfüllen bzw. ist verpflichtet:
1. Mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen seiner nach
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pflichtgemäßem Ermessen ordnungsgemäß zu erfüllenden Verwaltungsaufgaben notwendige
Verträge abzuschließen und zu ändern und sonstige Rechtsgeschäfte vorzunehmen; gleiches gilt für
etwaige Vertragskündigungen.
Zur Beitreibung rückständiger Wohngeld-Zahlungen zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Verwalter berechtigt, mit Wirkung für und gegen den Verband der
Wohnungseigentümer außergerichtlich und gerichtlich tätig zu werden. Im Falle notwendig
werdender gerichtlicher Beitreibungsmaßnahmen ist der Verwalter in diesen Fällen auch
ermächtigt, einen fachkundigen Rechtsanwalt, ggfls. incl. Abschluss von Honorarvereinbarungen
bei ZPO-Verfahren, einzuschalten.
Der Verwalter ist berechtigt, in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat Sonderfachleute auf Kosten
der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beauftragen, falls die Beauftragung keinen Aufschub bis
zu einer ordentlichen oder außerordentlichen Eigentümerversammlung duldet und/oder die
Beauftragung zur Vorbereitung einer Beschlussfassung dienlich ist.
Die Führung der Bankkonten der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt bei der Commerzbank
AG, Fil. Mettmann, Konto Nr. ...........................
.
Die Instandhaltungsrückstellung hat die Verwaltung verzinslich spätestens zum
Geschäftsjahresende anzulegen. Nur ausnahmsweise können die Rücklagebeträge vorübergehend
zur Deckung von Bewirtschaftungskosten herangezogen werden. Sie sind dann aber spätestens
nach der Jahresabrechnung und Auffüllung des Gemeinschaftskontos durch die Eigentümer
anzulegen.
Sind Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nicht im Wirtschaftsplan kalkuliert
und/oder in einer Eigentümerversammlung beschlossen worden, darf der Verwalter solche
Maßnahmen durchführen, die in dringenden Fällen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums erforderlich sind. Der Beirat ist in diesen Fällen – wenn möglich – zu informieren.
Ansonsten kann der Verwalter Aufträge vergeben, wenn die Kosten zur Durchführung der
Maßnahme den Betrag von € 1.500,00 nicht übersteigen. Ausgaben für Instandhaltungs- oder
Instandsetzungsmaßnahmen über € 1.500,00 sind im Einzelfall vorher mit dem Verwaltungsbeirat
abzustimmen, es sei denn, die Maßnahme ist unvermeidbar.
Werden Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten durch den Verwalter bzw. dessen Personal
ausgeführt, sind die hierfür entstehenden Aufwendungen und/oder Kosten dem Verwalter zu
vergüten.
Weitere Aufgaben und Befugnisse der Verwaltung sind in dem Leistungskatalog aufgeführt, der
diesem Vertrag als Anlage beigefügt ist.
§ 4 a Vergütung des Verwalters
1. Die Vergütung des Verwalters beträgt monatlich
EUR xx,xx je Wohnungs-/ Teileigentum (= incl. MWST € xx,xx),
EUR x,xx je Garage/Tiefgarage (= incl. MWST € x,xx),
zzgl. der jeweils geltenden Mehrwertsteuer.
2. Nimmt ein Wohnungs-/Teileigentümer nicht am Lastschriftverfahren des Verwalters teil, erhöht
sich die Verwaltervergütung pro Wohnungs-/Teileigentum des jeweiligen Eigentümers um
monatlich EUR 2,60 zzgl. der geltenden Mehrwertsteuer.
Der Verwalter wird ausdrücklich angewiesen, die Erhöhung in der Jahresabrechnung den
Eigentümern anteilig zuzuordnen, die nicht am Lastschriftverfahren teilnehmen.
3. Bei einer Änderung der Tariflöhne der Wohnungswirtschaft ist der Verwalter berechtigt, eine
entsprechende Anpassung der Vergütung nach Absatz 1 in Höhe von 80 % der Tariferhöhung
vorzunehmen und dieses in den nächsten Wirtschaftsplan aufzunehmen ( z.B. 5 % Tariferhöhung =
4 % Erhöhung der Vergütung). Die Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt den neuen
Vergütungsansatz durch Beschluss des nächstmöglichen Wirtschaftsplanes bzw. der
Jahresabrechnung.
4. Soweit während der Laufzeit dieses Vertrages durch Änderung der Rechtsprechung oder
gesetzlicher Vorgaben (insbesondere auch im steuerrechtlichen Bereich) oder durch sonstige
Änderungen (z.B. Beschlussfassungen) Mehraufwendungen des Verwalters verursacht werden, die
bei Abschluss des Vertrages in der Vergütung nicht einkalkuliert waren, ist der Verwalter
berechtigt, eine entsprechende Anpassung der Vergütung zu verlangen.
§ 4 b Besondere Vergütung des Verwalters
Der Verwalter ist berechtigt, die nachfolgenden Zusatzvergütungen dem Gemeinschaftskonto zu
entnehmen. Soweit Kosten durch einzelne Wohnungseigentümer verursacht werden, soll die Umlage
dieser Kosten spätestens in der Einzeljahresabrechnung des Wohn-/Teileigentums erfolgen.
1. Die ordentliche, jährlich abzuhaltende Eigentümerversammlung (einschließlich einer etwaigen
Fortsetzungs- und/oder Wiederholungsversammlung), zu deren Einberufung der Verwalter in
jedem Geschäftsjahr verpflichtet ist, ist in der Vergütung nach § 4 a Abs. 1 enthalten.
Für jede weitere, außerordentliche Eigentümerversammlung erhält der Verwalter für die
Vorbereitung, Durchführung und Nacharbeit eine zusätzliche Entschädigung von der
Wohnungseigentümergemeinschaft lt. Stundennachweis, Stundensatz
EUR 60,00, mindestens jedoch EUR 180,00, zzgl. der geltenden Mehrwertsteuer.
Ist eine außerordentliche Versammlung erforderlich aus Gründen, die unstreitig der
Verwalter zu vertreten hat, entfallen diese Gebühren.
2. Die bei der Durchführung der Wohnungseigentümerversammlungen aufzuwenden Kosten für
die Saalmiete sowie sonstiger Bereitstellungskosten oder auch Kosten des Verzehrs gehen zu
Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der einzelnen Wohnungseigentümer.
3. Der Verwalter hat Anspruch auf Sonderentgelt für die Zuarbeit, Unterlagenzusammenstellung, Führung von Schriftverkehr, Anfertigung von Kopien, Wahrnehmung von
Besprechungen und/oder gerichtlichen Terminen bei der über einen Rechtsbeistand
abgewickelten gerichtlichen Beitreibung rückständiger Beitragsforderungen sowie sonstiger
gerichtlicher Verfahren nach § 43 WEG nach Zeitaufwand, mindestens EUR 70,00 zuzüglich
Schreib-, Kopier- und Portoauslagen und der geltenden Mehrwertsteuer.
4. Im Fall der gerichtlichen Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft oder der
Wohnungseigentümer durch den Verwalter wird dem Verwalter ein Zusatzhonorar gezahlt.
Für Berechnung dieses Zusatzhonorars soll der Verwalter die Sätze dem
Rechtsanwaltvergütungsgesetz entnehmen.
5. Gutachter- und Sachverständigenhonorare sind nicht mit der Verwaltervergütung nach § 4 a
abgegolten. Gutachter und Sachverständige sind möglichst nach Beschluss durch die
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Wohnungseigentümergemeinschaft, mindestens aber in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat
zu beauftragen (siehe § 3 Abs. 3).
Im Falle der Vervielfältigung und Versendung von Schriften nach § 43 WEG (WEGVerfahren) sind dem Verwalter die Personal-, Kopier- und Portokosten nach GKG
(Gerichtskostengesetz) zu erstatten.
Für die Erstellung von Fotokopien, die über die Grundleistungen hinausgehen, erhält der
Verwalter einschl. Personalkosten pro Kopie EUR 0,30, pro Farbkopie EUR 0,80, jeweils
zzgl. der geltenden Mehrwertsteuer.
Für jede erforderliche Mahnung fälliger Beträge ist von der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Auslagen- und Aufwendungsersatz (Mahngebühren) in Höhe von
EUR 10,00 für die erste, EUR 15,00 für jede weitere Mahnung zuzüglich der geltenden
Mehrwertsteuer zu entrichten.
Für die Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum sind dem Verwalter dafür
entstehende Auslagen von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erstatten. Für die
Zustimmung des Verwalters zu Kaufverträgen beträgt der Auslagenersatz pauschal EUR
100,00 zzgl. der geltenden Mehrwertsteuer. Kosten für das Einholen von Auskünften auf
ausdrückliche Weisung der Wohnungseigentümergemeinschaft über den Erwerber sind von
der Eigentümergemeinschaft zu tragen.
Der Verwalter hat Anspruch auf Sonderentgelt für die Erstellung/Wiederherstellung fehlender
Verwaltungsunterlagen und/oder einer ordnungsgemäßen Buchhaltung oder einer Abrechnung
des Wirtschaftsplanes, falls bei Amtsübernahme nicht vorhanden, aber erforderlich.
Erstellt der Verwalter separate Bescheinigungen für die haushaltsnahen Dienstleistungen, hat
er Anspruch auf zusätzliche Vergütung in Höhe von EUR 25,00 je Wohnungs-/Teileigentum
zzgl. der geltenden Mehrwertsteuer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Für die Abwicklung von Versicherungsschäden erhält der Verwalter eine Sondervergütung in
Höhe von 4 % der Schadenssumme.
Für die Abrechnung incl. Führen der Lohnkonten etc. für Mitarbeiter der Wohnungseigentümergemeinschaft erhält der Verwalter eine monatliche Zusatzvergütung in Höhe von
EUR 13,00 zzgl. der geltenden Mehrwertsteuer pro WEG-Mitarbeiter.
Soweit vom Verwalter zusätzliche Leistungen erbracht werden, die über die allgemeinen
Leistungen nach dem Gesetz und diesem Vertrag hinausgehen, hat er Anspruch auf ein
zusätzliches Entgelt.
Die Stundensätze für Mitarbeiter der Verwaltung betragen:
Geschäftsführung EUR 80,00,
Mitarbeiter
EUR 60,00, jeweils zzgl. der geltenden Mehrwertsteuer.
Sonderaufträge an den Verwalter bedürfen der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung.
§ 5 Veräußerung eines Wohnungs- oder Teileigentums
Die Wohnungs-/Teileigentümer verpflichten sich, den Verwalter über die Vermietung, die
Verpachtung und die Veräußerung des Wohnungs-/Teileigentums zu unterrichten. Bei der
Veräußerung eines Wohnungs- oder Teileigentums hat der Eigentümer seinen Rechtsnachfolger zum
Eintritt in diesen Verwaltervertrag zu verpflichten.
§ 6 Haftung des Verwalters
1. Schadenersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Wohnungseigentümer
gegen den Verwalter verjähren grundsätzlich nach der gesetzlichen Regelung. Ohne Rücksicht auf
die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis verjähren die Ansprüche bereits 3 Jahre nach
Entstehen des Anspruchs.
2. Der Verwalter hat eine angemessene Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abzuschließen und
zu unterhalten.
3. Die Haftung des Verwalters und die für seine Erfüllungsgehilfen wird der Höhe nach auf die
Deckungssumme der Vermögensschadenhaftpflichtversicherung begrenzt, d.h. auf EUR
500.000,00 Jahreshöchstleistung.
4. Von den vorstehenden Regelungen zur Haftungsbeschränkung und Erleichterung der Verjährung
sind ausdrücklich nicht erfasst:
a) Ansprüche, die auf einer Verletzung des Lebens, des Körpers, der Freiheit oder der Gesundheit
beruhen,
b) Ansprüche, die auf einer grob fahrlässigen oder vorsätzlichen Pflichtverletzung des Verwalters
oder eines seiner Erfüllungsgehilfen beruhen,
5. Ist der Verwalter mit der Ausweisung von Aufwendungen i.S.d. § 35a EStG (haushaltsnahe
Beschäftigungsverhältnisse, Dienstleistungen und Handwerkerleistungen) im Rahmen der
Jahresgesamt- und Einzelabrechnung bzw. durch gesonderte Bescheinigung beauftragt, so haftet
der Verwalter nicht für die Gewährung eines Steuervorteils bzw. etwaiger Steuerbegünstigungen
des Anspruchberechtigten dem Grunde und der Höhe nach.
§ 7 Datenschutz
Der Verwalter ist berechtigt, für alle im Zusammenhang mit der Verwaltung stehenden
Angelegenheiten elektronische Datenverarbeitung einzusetzen. Zu diesen und ggfls. eigenen
betrieblichen Zwecken ist der Verwalter berechtigt, die Erfassung, Speicherung, Übermittlung sowie
das Verändern oder die sonstige Nutzung von Daten i.S.d. BDSG (Bundesdatenschutzgesetz) bzw. im
Sinne der jeweiligen landesrechtlichen Datenschutzregelungen durchzuführen.
§ 8 Aufbewahrungsfristen
Für die Aufbewahrung der im Besitz des Verwalters befindlichen Abrechnungsunterlagen gelten die
kaufmännischen Aufbewahrungspflichten (§ 257 HGB) mit der sechs bzw. zehnjährigen Frist
entsprechend. Die Kosten der Vernichtung von Abrechnungsunterlagen nach Ablauf der
Aufbewahrungsfristen gehen zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft.
§ 9 Sonstige Bestimmungen
1. Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages ganz oder teilweise unwirksam oder undurchführbar
sein oder werden, so wird dadurch die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen dieses Vertrages
nicht berührt. Das Gleiche gilt, wenn und soweit sich in diesem Vertrag eine Lücke
herausstellen sollte. Anstelle der unwirksamen oder undurchführbaren Bestimmung oder zur
Ausfüllung der Lücke soll eine angemessene Regelung gelten, die, soweit rechtlich möglich,
dem am nächsten kommt, was die Vertragsparteien wirtschaftlich gewollt haben oder nach
dem Sinn und Zweck des Vertrages gewollt hätten, sofern sie bei Abschluss dieses Vertrages
oder der späteren Aufnahme der Bestimmung diesen Punkt bedacht hätten.
2. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Zustimmung der Eigentümer
durch Mehrheitsbeschlußfassung in der Eigentümerversammlung und der Einwilligung des
Verwalters.
Mettmann, den
Der Verwalter
Für die Eigentümergemeinschaft: Der Verwaltungsbeirat