FLASH IMMO

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Brèves immobilières de l’Observatoire des marchés de l’habitat de l’ADIL 93
N°9- juin 2014
L’ accession à la propriété des jeunes de moins de 30 ans
Les primo- accédants bénéficiaires du PTZ en Seine- Saint-Denis (2010 à 2012).
Quelle place occupent les jeunes de moins de 30 ans, dans un marché de l’accession très sélectif parce
qu’invariablement orienté à la hausse ? Dans un contexte de crise du logement et alors que les décohabitations sont
gênées par les difficultés d’accès à l’emploi, les jeunes ont –ils la possibilité de solliciter ce maillon de la chaîne du
logement .
Entre 1996 et 2012, 19 168 jeunes de moins de 30 ans ont bénéficié du PTZ en se portant acquéreurs en SeineSaint-Denis. Cela représente 36% des transactions financées grâce à ce dispositif sur ces 16 années, et 6,7% des
ventes opérées en Seine-Saint-Denis, tous types de biens confondus.
Le PTZ attire sept fois plus de jeunes depuis son ouverture aux logements anciens
En 2005, lorsque le PTZ a été ouvert à l’achat de logements anciens,
les jeunes ont massivement mobilisé ce dispositif. Avant cette date, en
effet, le nombre de prêts accordés aux jeunes de moins de 30 ans était
anecdotique. En neuf ans, entre 1996 et 2004, on compte pratiquement
autant de prêts signés (1608) que pour la seule année 2010!
Dans les années 2000, l’écart entre les prix du neuf et ceux des
logements anciens était encore très important. La vente en l’état futur
d’achèvement n’est pas le projet le plus simple à mener pour les
jeunes. Lorsque l’on souhaite rapidement quitter le domicile des
parents, ou que l’on s’acquitte chaque mois d’un loyer élevé, attendre
les 18 à 24 mois de travaux nécessaires avant l’emménagement n’est
pas chose aisée. Avec 178 emprunteurs par an, la part des jeunes ne dépassait pas les 18% des dossiers de PTZ.
Après 2005 et l’ouverture de PTZ à l’ancien, le nombre moyen de jeunes bénéficiaires, toutes origines géographiques
confondues, a été multiplié par sept en 2010 soit 35% des acquéreurs en moyenne. La part des jeunes a ainsi
progressé deux fois plus vite que celle de leurs aînés. Cependant, après l’ouverture du dispositif à tous les ménages
sans condition de ressources, la proportion d’acquéreurs de moins de trente ans a perdu deux points en 2011. Fait
remarquable en 2012*, malgré des prix d’achat en hausse et alors que le prêt à 0% est à nouveau limité aux
seuls logements neufs, la part des jeunes s’est établie à 35,4% du total des prêts PTZ.
Origine géographique des jeunes accédants: 59% de Séquanodionysiens
1
Ces jeunes primo-accédants sont aux deux tiers issus de Seine-SaintDenis. Depuis 2010, où ils étaient encore 74,4%, la part des
Séquanodionysiens n’a cessé de décroître passant à 64% en 2011, à
59% en 2012.
Cette même année, 18% des jeunes bénéficiaires du PTZ sont
originaires de Paris, soit une progression de 3% par rapport à 2010
(15%). Il faut souligner que les parmi les plus de 30 ans, les Parisiens
représentent près du tiers des bénéficiaires du PTZ soit, 28% en 2012.
En 2010, la moitié des jeunes Séquanodionysiens viennent des 10 communes listées ci-après, et ce sont les mêmes
que l’on retrouve dans la liste des 10 communes de destination les plus prisées, à trois exceptions près (Rosny-sousBois, Neuilly-sur-Marne, et Villemomble). Le prix des logements est encore tout à fait abordable dans ces communes
et on ne trouve dans ce classement que deux villes limitrophes à Paris. Les villes du centre du département et de la
e
2 couronne sont largement représentées.
1
Calcul établi pour la population statistique renseignée soit 769 jeunes de moins de 30 ans sur les 2167 primo -accédants de
2012
Le Président : Michel Langlois
ADIL 93 -  0820 16 93 93  www.adil93.org [email protected]
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Brèves immobilières de l’Observatoire des marchés de l’habitat de l’ADIL 93
N°9- juin 2014
Commune d'origine des
jeunes de Seine-SaintDenis
N°1 Noisy- le- Grand
N°2 Montreuil
N°3 Drancy
N°4 Livry- Gargan
N°5 Aulnay sous Bois
N°6 Bondy
N°7 Saint- Denis
N°8 Tremblay- en- France
N°9 Rosny- sous- Bois
N°10 Le Blanc- Mesnil
Nombre
de jeunes
accédants
116
98
93
81
74
70
69
53
52
52
Commune de
destination des jeunes
de Seine-Saint-Denis
N°1 Drancy
N°2 Noisy-le-Grand
N°3 Livry-Gargan
N°4 Aulnay-sous-Bois
N°5 Bondy
N°6 Rosny-sous-Bois
N°7 Saint-Denis
N°8 Montreuil
N°9 Neuilly-sur-Marne
N°10 Villemomble
Nombre
de jeunes
accédants
113
112
95
82
80
77
75
60
57
55
On ne retrouve pas le même
comportement
chez
les
jeunes
Parisiens dont 53% viennent des 18,
19 et 20e arrondissements de la
capitale.
Ces derniers sont à l’affût des offres
proposées dans les
communes
riveraines de Paris, dont quatre se
détachent: Montreuil (12,3%), SaintDenis (11,7%), Aubervilliers (8,5%) et
Pantin, ces communes attirent 40,6%
des acquéreurs parisiens.
Typologie des emprunteurs en 2010
Age des jeunes emprunteurs et situation professionnelle :
L’achat d’un logement constitue un investissement financier très important qui exige une situation solide. Deux tiers
des jeunes entre 18 et 29 ans sont titulaires d’un CDI dans le privé et 16% sont fonctionnaires.
Les 25-29 ans représentent 82% des jeunes étudiés, car à cet âge, ils sont plus nombreux à rentrer dans la vie active
ou ils le sont déjà depuis quelques années, (14% d’entre eux ont d’ailleurs le statut de cadre). Les plus jeunes, les 1824 ans (289 personnes), sont tout de même 72% à avoir décohabité, et 81% à posséder un emploi stable (CDI ou
fonction publique).
Composition familiale :
Il y a deux fois plus de personnes seules parmi les jeunes de moins de 30 ans que
parmi les primo- accédants plus âgés. En Ile- de- France, les jeunes ont tendance à
fonder une famille à partir de 30 ans, conformément à cette caractéristique
sociologique, les ménages avec enfant sont minoritaires soit 31% des dossiers.
Statut d’occupation des logements actuels :
Le statut d’occupation de la résidence principale au
moment de la signature du prêt a beaucoup évolué en 15
années.
Au début des années 2000 les jeunes qui étaient encore
chez leurs parents étaient majoritaires. C’est cette
catégorie d’acquéreurs qui a le plus de possibilités
d’épargner. La participation financière aux charges du
foyer équivaut rarement à celle d’un loyer augmentée des
frais d’entretien, de nourriture et d’hygiène qu’ont à
engager les jeunes qui ont décohabité. Il y a 10 ans, les
conditions d’emprunt étaient encore plus strictes
qu’aujourd’hui. Les établissements bancaires imposaient
un apport personnel minimal de 15% à 20% et le
financement autonome des frais de notaires et d’agence. A partir de 2007, les critères des banques se sont assouplis,
si les ressources des accédants étaient suffisamment convaincantes, il était toléré que l’endettement dépasse les
sacro-saints 33% de taux d’effort. Le PTZ pouvait constituer tout ou partie de l’apport personnel des emprunteurs,
plus étonnant encore, alors que nous vivons depuis 2012 un durcissement des conditions de crédit, certains
établissements bancaires acceptaient de financer les acheteurs à 110% (soit le prêt principal et les frais de notaire).
Ces aménagements conjugués à une baisse historique des taux d’intérêt et à l’ouverture du PTZ à l’ancien sans
travaux ont permis à 20% supplémentaires de locataires du parc privé d’acquérir leur premier logement.
er
*NB : En raison de la crise des dettes souveraines à partir du 1 janvier 2012 le PTZ+ est recentré sur le neuf, et les plafonds de
ressources fixant les seuils d’admission ainsi que le montant de l’enveloppe allouée sont revus à la baisse. Devant les difficultés du
secteur de la construction et la baisse significative des transactions enregistrées depuis 2013, des mesures de relance ont été
ER
adoptée par les pouvoirs publics. A compter du 1
octobre 2014, afin de rééquilibrer l’aide entre les différentes zones
géographiques et notamment renforcer le dispositif en faveur des bénéficiaires dans les zones B1, B2 et C, les plafonds de
ressources les quotités de prêt, les plafonds d’opération ainsi que les profils de remboursement sont revus. Ces disposition ne
concernent par la Seine-Saint-Denis (classée en zone A).
Le Président : Michel Langlois
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