SPÉCIAL IMMOBILIER NICE - guide Nouvel Observateur

SPÉCIAL IMMOBILIER NICE
EMMANUEL POULARD
Directeur de l’Adil
des Alpes-Maritimes
Le Nouvel Observateur Peut-on
déjà tirer un bilan du prêt à taux
zéro renforcé (PTZ+) ?
Emmanuel Poulard En 2010, 5 246
PTZ ancienne formule ont été distribués dans le département. Depuis le
1er janvier, étant donné que le nouveau
PTZ+ n’impose plus de plafond de ressources, la demande d’informations et
de diagnostic de financement s’est
accrue. Mais, dans les Alpes-Maritimes, ce dispositif reste difficile à
mobiliser dans le neuf. Le marché y est
en effet très tendu, avec des prix
moyens de vente de 5 000 euros/m2. Il
faudrait que le prix des logements
neufs ne dépasse pas 4 000 euros/m2
pour que le PTZ+ parvienne à solvabiliser les primo-accédants sans apport
personnel. Plusieurs collectivités
locales ont décidé d’agir sur la maîtrise
du coût des opérations afin de favoriser l’accession sociale à la propriété.
En quoi cela consiste-t-il ?
La communauté urbaine de Nice-Côte
d’Azur a décidé de relancer le dispositif de prêt social location-accession
(PSLA), qui existe depuis 1984. Les
opérateurs sociaux, qui ont tout intérêt à recourir à ce dispositif, devront
s’engager à vendre dans la limite de
2 900 euros/m2, stationnement inclus.
Accessible sous condition de ressources, le PSLA présente l’avantage
de se cumuler avec le PTZ+, et permet
de bénéficier d’une TVA à 5,5% et
d’une exonération de la taxe foncière
pendant quinze ans.
Et pour les achats dans l’ancien ?
Etant donné que le montant du PTZ+
varie selon le classement du diagnostic de performance énergétique (DPE)
du logement, il contribue à favoriser la
prise de conscience en faveur des économies d’énergie. Pour un ménage de
3 personnes en zone A, le montant
maximal du PTZ+ s’élève à 42 200
euros dans le cas d’un logement classé
entre A et D ; descend à 21 100 euros
s’il est classé entre E et F ; et tombe à
10 550 euros pour un logement
classé G. Pour obtenir le maximum, les
acheteurs ont donc intérêt à rechercher des biens économes en énergie.
PROPOS RECUEILLIS PAR S. B.
Le Nouvel Observateur
600 000 et 800 000 euros par
des cadres supérieurs locaux ou
parisiens en quête d’une résidence
secondaire ont été plus nombreux.
Surtout, les secundo-accédants,
ceux qui bénéficient d’une revente
préalable pour acheter un appartement plus grand ou une maison avec
un budget compris entre 350 000 et
500 000 euros, ont renforcé leur
présence sur le marché, au détriment des primo-accédants, qui
démarrent leur parcours résidentiel.
Disposant généralement d’un budget de 150 000 à 250 000 euros pour
l’achat d’un 2 ou 3-pièces, ces derniers ont en effet de plus en plus de
mal à boucler leur financement,
alors que l’an dernier ils avaient soutenu la reprise du marché. « La
hausse des taux d’intérêt, de 3,2 à
4,2% en moyenne en quelques mois,
a renchéri les coûts des prêts d’environ 35%, dans un contexte de renforcement des règles prudentielles des
banques. A cette situation moins
favorable s’ajoutent la suppression
des aides à l’accession du conseil
général et celle de l’ancien prêt à taux
zéro (PTZ), remplacé par le PTZ+. Or,
sur la Côte d’Azur, celui-ci n’est pas
aussi porteur que le cumul des dispositifs précédents, regrette Pierre Laurent, président de la Fnaim des
Alpes-Maritimes. D’une part parce
que les prix sont ici élevés, d’autre
part parce que les logements niçois
sont en majorité très anciens. Les diagnostics de performance énergétique
(DPE) donnant des classements
énergétiques au-delà de D sont fréquents et ne permettent pas à l’acquéreur de bénéficier du montant maximal du PTZ+. »
Autre retournement de tendance,
les investisseurs semblent avoir
déserté le marché des petites surfaces. Ceux-là même dont la
demande avait depuis mi-2009 pesé
sur la hausse de prix des studios et
2-pièces à Nice sont actuellement
découragés par les prétentions des
vendeurs. « Aujourd’hui, trouver un
studio à moins de 100 000 euros est
très difficile alors que parallèlement
les loyers libres plafonnent. Les locataires ont pris l’habitude de faire leur
propre étude de marché sur Internet.
Les logements dont les loyers sont trop
élevés ne sont même pas visités, et les
bailleurs doivent parfois baisser leur
prix pour louer », explique Moïse
Vergeot, de l’agence Orpi Immobilière GTI. Par exemple, à Nice nord,
un petit 2-pièces mis en location
650 euros/mois ne s’est loué qu’au
bout de six mois… 550 euros. Dans le
neuf, en revanche, entre le deuxième
trimestre 2010 et le premier tri mestre 2011, 54% des ventes des
Alpes-Maritimes ont encore été
conclues par des investisseurs Scellier et seulement 28% par des « utilisateurs » (pour une résidence principale). A 5 105 euros/m2, le prix de
vente moyen reste stable. Point positif, les stocks se sont reconstitués,
repassant au-dessus de la barre des
2 000 logements, alors qu’ils avaient
atteint un niveau historiquement
bas fin 2010. De nouvelles mises en
vente, soit 540 sur un total de 862
répertoriées dans le département, se
concentrent sur le territoire des
27 communes de Nice-Côte-d’Azur.
Point négatif, 85% de ces logements
sont commercialisés à un prix supérieur à 4 500 euros/m2, hors de portée de la clientèle intermédiaire des
actifs et des primo-accédants démunis d’apport personnel. « Le PTZ+
reste un levier de solvabilité intéressant dans le cas de logements jusqu’à
4 000 euros/m2. Or, dans une zone
très tendue comme Nice-Côte-d’Azur,
il reste largement insuffisant »,
explique Cyrille Nottet, président de
la FPI Côte d’Azur-Corse, qui préconise que les communes qui ne l’ont
pas déjà fait fixent clairement leurs
règles d’urbanisme en accélérant la
mise en place de leur plan local d’urbanisme (PLU), à l’exemple de Nice,
qui y a procédé fin 2010. Cela permettrait de sortir plus d’opérations
comme celle que lancera au mois
d’octobre Bouwfonds Marignan à
Carros. Un écoquartier situé à
un quart d’heure de route de l’aéroport, qui comptera 500 logements
vendus 3 950 euros/m2, hors parking.
Ou comme la cinquantaine de logements que Promogim proposera à
partir de septembre dans la ZAC
des Travail, à Cagnes-sur-Mer, à environ 4 000 euros/m2. Des promoteurs
qui se préparent au retournement
du marché en faveur de la résidence
principale, quand la réduction
de l’avantage fiscal Scellier aura
disparu, en 2012.
SOPHIE BONIS
DR
II