Les tendances du crédit immobilier en région selon Cafpi

Le 5 Octobre 2009
Les tendances du crédit immobilier en région selon Cafpi
A l’occasion du dernier salon de l’immobilier à Paris porte
de Champerret, le courtier en crédit Cafpi a sondé ses
agences régionales pour connaître les tendances du marché
du crédit immobilier au niveau local. 5 idées reçues y ont été
passées au crible : « la production de crédits en
dégringolade », « L’immobilier est un marché cohérent »,
« Les banques ne prêtent plus », « Il n’y a plus de clients
emprunteurs » et « La confiance ne reviendra pas avant
longtemps ».
Dans la région Nord, la mauvaise situation économique force les particuliers à différer leurs
projets immobiliers quand ils le peuvent. « Ils préfèrent faire des travaux, rénover la maison
ou y ajouter une pièce plutôt que d’en changer », ajoute Carine Derieux, responsable de la
région Nord. Culturellement, cette région se distingue des autres sur plusieurs éléments. Les
crédits y sont, depuis toujours, plus chers en moyenne de 0,2 point. En outre, « c’est un trait
de la personnalité de la région Nord que d’être ancrée dans une tendance âpre à la
négociation, totalement déconnectée de toute logique commerciale », explique Carine
Derieux. Les habitants du Nord n’envisagent par ailleurs, que très rarement la construction
lors d’une première acquisition et « la plupart d’entre eux n’y viennent que dans un deuxième
voire un troisième temps, lorsque les enfants sont nés ». Les primo-accédants représente un
tiers de la clientèle du courtier : « Les décisions se prenant souvent en famille, les parents ont
plutôt tendance à dissuader les jeunes emprunteurs à se lancer dans l’aventure ».
La région Ouest est elle, « portée par la primo-accession », selon les dires de Dominique
Durand-Perdriel, responsable du secteur. « Dans le quadrilatère Nantes/SaintNazaire/Vannes/Rennes, les primo-accédants représentent 95 % de la clientèle, désireux
d’acquérir ou de faire construire une maison », explique le responsable. Par ailleurs, la part
importante dans dossiers traités en 2009 sous le dispositif Scellier est significative, à hauteur
de 10 % des demandes de prêt immobilier traitées. Côté prix, « la région Ouest n’a pas connu
de baisse des prix de l’immobilier aussi significative qu’ailleurs. Nous commençons tout juste
à la ressentir ». Pour retrouver « un niveau de production élevé, il faudrait une baisse
supplémentaire des prix immobiliers, de l’ordre de 10 %, assortie d’une reprise économique
qui enrayerait la spirale des licenciements ».
En Normandie, « les primo-accédants représentent près de 50 % de la clientèle CAFPI avec
un prêt principal médian de l’ordre de 121 000 euros », explique le responsable de la région
Sylvain Lefevre. Pour les volumes, « la baisse des taux a généré une dynamique en ce qui
concerne la vente d’appartements anciens situés en centre ville ». Et d’ajouter que la crise
immobilière a permis le retour aux fondamentaux de l’immobilier : « une résidence principale
construite voici 20 ou 30 ans avec des matériaux de faible performance énergétique et située
à 20 km d’un centre urbain ne peut plus désormais avoir la même valeur qu’un bien situé en
zone urbaine avec des performances énergétiques de bon niveau ». Du côté des banques, le
courtier note que celles-ci « ont remis à l’ordre du jour les règles prudentielles en matière de
risque bancaire. Mais ils n’ont pas changé les fondamentaux bancaires que sont le taux
d’endettement, la pérennité de l’emploi des acquéreurs et le « reste à vivre », ce que conserve
un ménage pour faire face aux dépenses courantes après paiement de tous les crédits en
cours ». Néanmoins, la baisse des taux a permis « d’améliorer le taux d’endettement », et
d’aider les ménages à concrétiser leurs projets immobiliers.
Dans la région Est Sud, c’est surtout l’ancien en maisons individuelles qui a la cote. 90 % des
demandes de prêt immobilier concernent la résidence principale et « 66 % des emprunteurs
sont des primo accédants », observe Gilles Rolet, en charge de la région. Quelques secteurs
souffrent comme la Lorraine qui est relativement touchée par la crise. A l’inverse, Nancy,
protégée par sa forte population de fonctionnaires, est moins touchée qu’ailleurs. Cela dit,
Cafpi s’étant installé depuis peu dans cette région, manque d’historique quant aux données
collectées. Le courtier remarque toutefois que « les aides à l’accession ont fortement
augmenté. Les prix du marché, avec une baisse de - 20 %, et la baisse des taux représentent
un gain significatif de pouvoir d’achat immobilier. 120 à 150 euros de pouvoir d’achat sur
une mensualité permet de retrouver une clientèle d’accédants qui n’avait plus la faculté
d’emprunter ».
Dans l’Est Nord, secteur englobant l’Alsace et la Moselle, trois agglomérations enregistrent
une activité significative : Strasbourg, Thionville et Metz. « Le montant moyen d’un prêt
Cafpi est de 141 000 euros », explique Christian Coin. Dans le détail, les prêts s’élèvent en
moyenne à 132 000 euros à Metz, 143 000 euros à Strasbourg et 154 000 euros à Thionville.
Sur la variation du marché, le responsable observe que malgré une baisse du marché, « une
nouvelle clientèle en quête non pas uniquement du taux le plus bas mais aussi de conseils et
de sécurisation » les consulte. 57 % d’entre elle dispose d’un revenu annuel inférieur à 38 K€.
Dans la tranche de revenu supérieur à 50 K€, « de manière surprenante, le pourcentage
d’emprunteurs est plus élevé à Thionville que partout ailleurs ». La méfiance envers les
banques est forte : « 90 % des emprunteurs sont disposés à changer de banque en corollaire
d’une accession à la propriété ».
Beaucoup de primo-accédants pour la région Centre Est qui en compte 60 % parmi sa
clientèle, avec un montant moyen d’un prêt de l’ordre de 150 000 euros. Cette population
jeune, moins de 35 ans, achète principalement dans l’ancien. « Lyon assure le plus gros de
notre production, loin devant Grenoble et Saint-Étienne », détaille Jean Gignoux, responsable
de la région. Il admet, par ailleurs, que les banques, bien qu’elles restent très prêteuses sur la
clientèle particulière, « sont aujourd’hui plus exigeantes sur la rentabilité d’une opération de
crédit ». Lyon reste stable grâce à une clientèle de moyenne et de très haut de gamme. « Plus
l’on s’éloigne de l’agglomération lyonnaise, plus le marché devient tendu. Des villes comme
Villefranche, Vienne ou Bourgoin connaissent une forte baisse des prix et de leur activité
immobilière. Saint Etienne est un marché atypique et difficile, avec des prix bas et une
clientèle à revenus moins importants que dans les autres départements de la région. Grenoble
conserve son dynamisme, avec des prix élevés et de bons revenus ».
Dans la région PACA Ouest, il n’y a « ni plus ni moins de refus qu’avant » de crédits par les
banques assure Thierry Bailly, responsable région. « Nous ne sommes pas des courtiers en
taux comme d’autres, nous sommes des courtiers par appellation et faisons du montage
financier, ce qui nous permet de faire la différence », en explication au nombre inchangé de
refus de crédits. Thierry Bailly remarque également que « les apports moyens sont en
hausse », caractérisant une situation de crise. Sur Avignon par exemple, 75 % des opérations
concernent des résidences principales, majoritairement des maisons individuelles, avec un
montant moyen de prêt de 152 000 euros et une durée moyenne d’emprunt de 23 ans.
Pour la partie Est de la région PACA, les « volumes de production sont en retrait par rapport
à ceux de 2008, sans commune mesure cependant avec la chute nationale des volumes de
financement », affirme Eric Brame, responsable du secteur. Et d’ajouter : « en Provence Alpes
Côte d’Azur, la demande reste relativement soutenue malgré des prix qui ont baissé ». Sur la
question de l’obtention des crédits immobiliers, la région a constaté que ceux-ci ne dépendent
plus « seulement du prix d’achat, de l’apport, et du taux d’endettement, les banques arbitrent
aussi en fonction du résiduel et du reste à vivre », le taux d’endettement est ainsi bien mieux
géré et surtout contrôlé. Un ménage avec un revenu égal à deux SMIC ne pourra pas dépasser
25 % d’endettement, tandis qu’un ménage sans enfant avec 4 000 euros de revenus mensuels
pourra s’endetter à hauteur 3 5%, avec un reste à vivre confortable. Le projet immobilier
type ? Une maison ancienne avec travaux, pour un prix moyen de 300 000 euros.
« Nous devenons le courtier de famille de nos clients ! », déclare Laurent Desmas,
responsable Cafpi pour la Région Sud Ouest. Un « bras de fer » est en cours dans cette région
entre les vendeurs et les acheteurs, les uns veulent forcer les prix à la baisse et les autres
tablent sur une reprise et maintiennent leurs offres. Autre phénomène notable, la
désertification des centres-villes au profit de secteurs potentiel foncier. « Les acquéreurs
n’hésitent plus à s’éloigner des centres-villes pour s’installer dans les secteurs où subsiste un
potentiel foncier important. Près de Bordeaux ou sur la côte basque, on trouve encore du
foncier disponible si l’on accepte de s’excentrer. C’est le cas autour de Saint Jean de Luz, où
beaucoup de petits villages autrefois agricoles sont devenus des banlieues proches. Le
triangle BAB, Biarritz Anglet Bayonne, est un micro marché urbain qui conserve toujours son
fort potentiel de développement. Le sud des Landes, Hossegor, Capbreton, Tyrosse, est très
recherché pour ses résidences secondaires et son investissement locatif de vacances ». Par
ailleurs, les agences Cafpi n’ont pas noté de changement dans l’attitude des banques qui
continuent d’octroyer les crédits comme auparavant. « En revanche, nous observons une
évolution concernant les prêts relais, avec l’octroi de délais supplémentaires ou
l’introduction d’une baisse de la pondération », nuance Laurent Desmas.
Nathalie RENDU