A2-1-Atelier-ASL-AFU.. - Le salon indépendant de la Copropriété

LE FONCTIONNEMENT de l’ ASL et de l’AFUL
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LISTE DES CHAPITRES
I) L’ORIGINE DE CETTE LEGISLATION
II) LE CADRE JURIDIQUE ACTUEL DU STATUTS DES ASL ET DES AFUL
III) LES ORGANES DE FONCTIONNEMENT ISSUS DE L’ORDONNANCE
DU 1ER JUILLET 2004 ET DU DECRET DU 3 MAI 2006
IV) LES DISPOSITIONS DEVANT ETRE CONTENUES
STATUTS, POUR UNE BONNE GOUVERNANCE
DANS LES
V) LES OPTIONS OFFERTES PAR LA LOI ALUR DU 24 MARS 2015,
POUR LA REPRESENTATION DES SYNDICATAIRES DANS LES
ASSEMBLEES D’ASL ET D’AFUL
VI) CONCLUSION
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I) L’ORIGINE DE CETTE LEGISLATION
Les associations syndicales de propriétaires remontent à la date du haut moyen âge ; Elles
ont eu un objet essentiellement agricole, et ont été souvent utilisée par les collectivités
rurales, pour opérer, par exemple, le curage des voies d’eau non navigables ou flottables, ou
l’assèchement des marais.
La loi du 10 juin 1865 a codifiée les diverses dispositions antérieures en ce domaine et a
ensuite été suivie de quatre décrets, du 21 décembre 1926, 18 décembre 1927, 29 aout
1929, et 27 septembre 1936
Par l’intermédiaire de l’article 12 de la loi n° 2003-591 du 2 juillet 2003, le gouvernement a
été autorisé à prendre par ordonnance toutes dispositions destinées à concourir à
l’actualisation , à la clarification et à la simplification des modalités de création, de
fonctionnement et de dissolution , ainsi que des règles budgétaires , comptables et
financières , applicables aux associations syndicales de propriétaires régies en tout ou
partie par la loi du 21 juin 1865.
A la suite de cette habilitation, l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, relative aux
associations syndicales de propriétaire, a été publiée au Journal Officiel le 2 juillet 2004, et
est venue abroger et remplacer les lois des 21 juin 1865 et du 5 aout 1911 relatives aux
associations syndicales autorisées.
Cette ordonnance a été ensuite modifiée par la loi n° 2005-157 du 23 février 2005, qui a
élargit l’objet des associations syndicales en y ajoutant la gestion et l’entretien des ouvrages
et travaux, et les modalités d’application de la réforme ont fait l’objet du décret du 3 Mai
2006 ( publié au JO, le 5 Mai) qui a, notamment, abrogé les quatre décrets précités
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II) LE CADRE JURIDIQUE ACTUEL DU STATUTS DES ASL ET DES AFUL
Contenu actuel
- les dispositions législatives et réglementaires de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et du
décret du 6 Mai 2006,
- les apports de la loi ALUR du 24 mars 2014
-En matière d’AFUL, en sus des dispositions précitées, les articles L 322-1 à L 322-11 du
Code de l’urbanisme (modifiés).
-Et la jurisprudence rendue, c'est-à-dire les décisions de justice rendues en l’absence de
précisions apportées par la loi
L’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 (JO du 2 juillet 2004) relative aux
associations syndicales de propriétaires
Elle comprend 67 articles, mais seuls 10 articles visent spécifiquement les ASL ( les articles 1
à 10 )
Le titre 1er, constitué de 6 articles, énonce les dispositions communes à toutes les
associations syndicales de propriétaires, et le titre II, représentant 4 articles, ne se rapporte
qu’aux Associations Syndicales Libres.
Le décret n° 2006-504 du 3 mai 2006 (JO du 5 Mai 2006) portant application
de l’ordonnance n0 2004- 632 du 1er juillet 2004 relative aux associations
syndicales de propriétaires.
Il contient 107 articles, mais le régime des ASL n’est évoqué qu’aux articles 1 à 6
Le titre 1er, constitué de 2 articles, énonce les dispositions communes à toutes les
associations syndicales de propriétaires, et le titre II, fait état seulement de 4 articles pour
les Associations Syndicales Libres.
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Les apports de la loi ALUR du 24 mars 2014 :
L’article 55 de cette loi a rendu les dispositions énoncées à l’article 22 modifié de la loi du
10 juillet 1965, applicable en matière d’ASl.
Cette modification permet aux copropriétés, membre d’une ASL, d’avoir , sous certaines
conditions, le libre choix pour la désignation de leur représentant à l’assemblée générale de
l’ASL .
L’article 57 modifie les deux derniers alinéas de l’article L 322-9-1 du Code de l’urbanisme.
En matière d’ASL et d’AFUL, il modifie l’article 19 de l’ordonnance du 1 juillet 2004, en
prévoyant qu’un même mandataire ne peut détenir un nombre de mandats supérieur au
cinquième des membres en exercice de l’assemblée des propriétaires.
Concernant les AFUL, il offre la possibilité aux copropriétaires de charger un ou plusieurs
d’entre eux, un mandataire ad hoc, ou le syndic de la copropriété dument mandaté , de les
représenter à l’assemblée des propriétaires , et parallèlement interdit à un même syndic de
représenter plus d’une copropriété .
L’article 59 légalise la mise en conformité des statuts (suivant l’obligation légale énoncée à
l’article 60 de l’ordonnance du 1er juillet 2004) effectuées après le 5 mai 2008
Les articles L 322-1 à L 322-11 du Code de l’urbanisme (modifiés) en matière d’AFUL
Seuls les articles L 322-1, L 322-2, L 322-4-1, L322-9 et L 322-9-3 visent directement le
fonctionnement des AFUL.
La jurisprudence
La jurisprudence (par le biais des décisions des magistrats) interprète les lois lorsqu’elles
sont incomplètes ou obscures ; elle en comble ainsi les lacunes puisque le juge ne peut
refuser de juger sous peine d’être poursuivi pour déni de justice.
La solution donnée par un ensemble de décisions judiciaires sur un point de droit litigieux,
devient ainsi opposable, au même titre que la loi, et constitue une source du droit
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III) LES ORGANES DE FONCTIONNEMENT ISSUS DE L’ORDONNANCE
DE 2004 ET DU DECRET DU 3 MAI 2006
Les organes des ASL
Contrairement aux Association syndicales autorisées, il n’existe pas dans l’ordonnance du 1er
juillet 2004 et le décret du 3 mai 2006, un article évoquant les organes des ASL.
Toutefois, ceux-ci transparaissent à travers les articles applicables aux ASL.
Ainsi l’article 10 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, énonce l’existence d’une assemblée de
propriétaires
La présence d’un syndicat est évoquée à l’article 9 de cette même ordonnance
Et le rôle du Président est indiqué à l’article 4 de l’ordonnance précitée.
L’assemblée des propriétaires
Ce terme est utilisé à l’article 10 de l’ordonnance et renvoie à l’article 14 du même texte,
qui s’applique à l’assemblée qui réunit l’ensemble des propriétaires, membres d’une
association syndicale ; chaque propriétaire en étant membre de droit.
Le syndicat
L’article 9 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, donne au syndicat une compétence de
principe pour administrer l’ASL.
Le syndicat est composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l’association
ou leurs représentants dans les conditions fixés par les statuts.
Ces derniers doivent organiser son fonctionnement
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Le Président
Ses attributions sont partiellement évoquées aux articles 4 et 5 de l’ordonnance du 1er juillet 2004.
Il tient ainsi :
-l’état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de celle-ci
- l’état parcellaire
- et opère la déclaration et la publication des modifications apportées aux statuts, ainsi que la
dissolution.
En matière d’AFUL exclusivement, le Président dispose en sus, au terme de l’article L 322-4-1 du
Code de l’Urbanisme renvoyant à l’article 23 de l’ordonnance, du pouvoir :
-de préparer et exécuter les délibérations de l’assemblée des propriétaires et du syndicat
-d’en convoquer et présider les réunions
-d’être le chef des services de l’association et son représentant légal ; c'est-à-dire d’en être
l’ordonnateur
-de pouvoir déléguer certaines de ses attributions à un directeur, nommé par lui et placé sous son
autorité
-d’élaborer, dans les conditions fixées par le décret en Conseil d’état prévu à l’article 62, un rapport
sur l’activité de l’association et sa situation financière
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IV) LES DISPOSITIONS DEVANT ETRE CONTENUES DANS LES
STATUTS, POUR UNE BONNE GOUVERNANCE
Les statuts peuvent contenir un nombre de clauses plus ou moins étendu, au regard de
l’objet de l’ASL ou de l’AFUL, mais pour répondre à l’ensemble des sollicitations des
syndicataires, ils doivent contenir les indications suivantes
Au chapitre PRESENTATION
-Le rappel des dispositions légales
-Le mode de formation de l’ASL ou de l’AFUL.
-La liste des membres constituant l’ASL ou L’AFUL (elles peuvent contenir des personnes
morales suivant les dispositions de l’article 1er du décret du 3 Mai 2006)
-Le périmètre de l’ASL ou de l’AFUL (pour répondre à l’une des exigences évoquées à article
7 de l’ordonnance)
- Son objet (afin de compléter l’article 1 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, ou l’article L
322-1 du Code de l’urbanisme, en matière d’AFUL
-l’adresse de son siège
-la durée d’existence de l’ASL ou de l’AFUL (celle-ci pouvant être illimitée)
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Au chapitre ASSEMBLEES GENERALES
-la composition de l’assemblée
- le mode de représentation des syndicataires ( par le syndic ou le président du Conseil
Syndical suivant les nouvelles dispositions de la loi ALUR )
-la possibilité d’octroyer des mandats et leurs bénéficiaires
-La limitation des mandats pouvant être octroyés.
- La liste des pouvoirs du ressort exclusif de l’assemblée
-les modalités de la convocation
-la répartition des voix
-La définition des majorités de vote
- les modalités de tenue des assemblées
- la définition de la composition du bureau de l’assemblée
-l’existence et le contenu de la feuille de présence, et l’évocation de la personne qui la
rédige
- les énonciations de la présentation de l’ordre du jour
- les modalités du vote (le vote à bulletin secret est prohibé par la jurisprudence )
- l’élaboration du procès verbal
- les modalités de recours contre les décisions votées
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Au chapitre ADMINISTRATION
-le Syndicat (énoncé à l’article 9 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 ou de l’organe venant en
substitution)
–les modalités de réunion du Syndicat et des délibérations
-Les pouvoirs du Syndicat et les possibilités de délégation
- la fonction de Président (comprenant son mode de désignation et de révocation, ainsi que l‘étendu
de ses pouvoirs additionnels, et les possibilités de délégation de ces derniers)
-la fonction de Directeur (uniquement en matière d’AFUL et sa nomination n’est pas obligatoire)
-Le Trésorier (fonction pouvant être octroyée à un mandataire professionnel, désignation, et
étendue des pouvoirs, notamment de substitution)
- le Secrétaire (sa présence varie selon l’importance de l’ASL ou de l’AFUL)
Au chapitre FRAIS ET CHARGES
-La définition des charges
-les clés de répartition de ces dernières
-les modalités de paiement des charges possibilité de faire référence aux règles de présentation des
comptes de la copropriété, en application de l’article 1er du décret n° 2005-240 du 14 Mars 2005
-la définition du budget et des provisions (même remarque que précédemment)
- l’existence et le contenu d’une trésorerie
- la garantie (hypothèque) légale de l’article 6 alinéa 1er de l’ordonnance du 1er juillet 2004..
-la procédure de paiement et de recouvrement des charges, avec l’indication, éventuellement, d’un
protocole de recouvrement.
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Au chapitre MUTATION
-les modalités à respecter en cas de mutation (évoquées à l’article 3 de l’ordonnance du 1er
juillet 2004 et renvoyant à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965)
- l’évocation d’un droit d’accès des syndicataires aux documents justifiant les charges.
Au chapitre ASSURANCES
-Evocation, notamment, de la police de dommages et de responsabilité pouvant être
souscrite, de la nature des garanties, des modalités de souscription de la police, et du mode
de disposition de l’indemnité, en cas de sinistre ; le contenu de ce chapitre peut varier
suivant l’objet, l’importance, et le mode de gouvernance de l’ASL ou de l’AFUL .
Au chapitre DISPOSITIONS DIVERSES
-Les dispositions pouvant être prises en cas de carence de l’ASL ou de l’AFUL
-la transformation (énoncée à l’article 10 de l’ordonnance du 1er juillet 2004)
- les modalités de distraction (retrait) d’un lot de l’ensemble immobilier
- les modalités de la modification des statuts
-les conditions et la procédure à respect en cas de dissolution de l’ASL ou de l’AFUL
Au chapitre POUVOIRS POUR PUBLIER
-les modalités de publication (au JO par l’intermédiaire des services Préfectoraux) .
- l’évocation de l’élection de domicile (en cas de contentieux)
- la désignation de l’imputation des frais (d’établissement des statuts ou de leur modification
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V) LES OPTIONS OFFERTES PAR LA LOI ALUR DU 24 MARS 2015,
POUR LA REPRESENTATION DES SYNDICATAIRES DANS LES
ASSEMBLEES D’ASL ET D’AFUL
La représentation des copropriétaires à l’AG de l’ASL et de l’AFUL
En matière d’ASL, il est désormais également possible d’écarter les dispositions qui prévoyaient,
dans nombre de statuts, que le syndic de copropriété était le seul représentant de la copropriété au
sein de l’assemblée de l’ASL.
L’article 57 de la loi ALUR , a ainsi prévu que l’assemblée Générale de la copropriété ( membre de
l’ASL ) pouvait mandater , pour une durée d’un an, le Président du Conseil Syndical, pour le
représenter au sein de l’assemblée de l’ASL .
Il prévoit également l’obligation de mandater préalablement le Président du Conseil Syndical par un
vote au sein de l’Assemblée de la copropriété à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ,
lorsque ce dernier est appelé à se prononcer sur une résolution d’assemblée générale d’ASL,
requérant un vote à la majorité qualifiée ; il faudra donc faire correspondre, préalablement , l’une
des majorités de vote figurant dans les statuts de l’ASL, à celle prévue à l’article 25 de la loi du 10
juillet 1965, en matière de copropriété.
Les membres de l’AFUL (initialement constitués en copropriété,) étaient obligatoirement
représentés par leur syndic de copropriété au sein de l’Assemblée de l’AFUL, en application de
l’Article L 322-9-1 du Code de l’Urbanisme.
La situation précédemment évoquée a été modifiée par l’article 57 de la loi ALUR du 24 Mars 2014,
qui a remplacé les deux derniers alinéas de l’article L 322-9-1 précité par un alinéa ainsi rédigé <<
Dans chaque copropriété, les copropriétaires peuvent charger un ou plusieurs d’entre eux , un
mandataire ad hoc , ou le syndic de la copropriété, dument mandaté , de les représenter à
l’assemblée des propriétaires de l’association .Un même syndic ne peut être mandaté par les
copropriétaires de plus d’une copropriété >>.
Une modification des statuts de l’ASL et de l’AFUL sera donc à prévoir, si les membres de ces entités
veulent pouvoir être représentés (au sein des assemblées de l’ASL ou de l’AFUL) par un autre
mandataire que leur syndic de copropriété.
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VI) CONCLUSION
L’analyse des retours d’expérience de l’ARC , qui effectue des mises en conformité et des
modifications de statuts d’ASL et d’AFUL depuis 2008, a permis de tirer les enseignements
suivants , en matière de gouvernance de ces entités ;
Outre l’omission de nombreuses précisions dans la plupart des articles relevant des
chapitres traités par les statuts, et pouvant aboutir à des blocages ou des conflits dont la
seule issue sera le recours devant le juge avec les frais de contentieux qui en découlent,
l’attribution de très importants pouvoirs, définis contractuellement, entre les mains d’un
seul représentant, est le cas de figure le plus problématique relevé dans les statuts qui n’ont
pas été mis en conformité au regard de l’obligation légale de mise en conformité énoncée à
l’article 60 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 ; leur modification , en sus de leur mise en
conformité , s’impose donc, car cette situation n’est pas celle qui émane de l’orientation
fixée par l’ordonnance du 1er juillet 2004 et le décret du 3 mai 2006, confirmée par la très
grande majorité de la doctrine.
La mise en conformité des statuts imposée par l’obligation légale énoncée à l’article 60 de
l’ordonnance du 1er juillet 2004, et leur modification (que propose l’ARC en complément)
peut constituer l’occasion d’opérer cette reconfiguration.
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