L`acquisition séparée de l`usufruit de la nue propriété d`un

L’acquisition séparée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un immeuble à
construire en vue d’économiser des droits de succession.
Pour éviter que des enfants n’aient à payer des droits de succession sur un bien immobilier
dont ils pourraient hériter, il est une technique bien connue appelée l’ « achat scindé ». La
méthode consiste à séparer l’usufruit de l’immeuble de la nue-propriété, les parents faisant
l’acquisition de l’usufruit et les enfants celle de la nue-propriété. On ne manquera pas de
prévoir, dans l’acte d’achat d’usufruit, une clause d’accroissement au profit du conjoint
survivant (pour garantir à ce dernier la garantie de la jouissance du bien). On sera aussi et
surtout attentif à ne pas tomber sous le coup de l’article 9 du code des droits de succession qui
institue une présomption selon laquelle « les biens meubles ou immeubles qui ont été acquis à
titre onéreux par le défunt pour l'usufruit et par un tiers pour la nue-propriété sont
considérés comme faisant partie de la succession du défunt en pleine propriété et recueillis à
titre de legs par le tiers, à moins qu'il démontre que l'acquisition ou l'immatriculation ne
déguise pas une libéralité au profit du tiers ». Pour ce faire, on veillera à se ménager la
preuve de ce que les enfants avaient bien les liquidités nécessaires à l’acquisition de la nuepropriété et que ces liquidités ont été utilisées à cette fin. Lorsque l’immeuble n’est pas encore
construit, cette technique est également envisageable. Il faut d’abord scinder l’achat du terrain
à bâtir. Ensuite, les parents et les enfants se répartiront les frais d’achat de l’immeuble au fur
et à mesure de sa construction. En d’autres termes, chacune des factures délivrées par
l’entrepreneur sera scindée, les parents payant la partie des factures équivalant à leur droit
d’usufruit, les enfants payant l’autre partie équivalant à leur droit de nue-propriété. Pour
déterminer ces différentes quote-part, on se fondera sur les tables de mortalité bien connues
qui fixent la valeur d’un usufruit viager (et donc aussi, par différence, la valeur de la nuepropriété).