Alain DAHAN, Avocat au Barreau de Toulouse

Alain DAHAN, Avocat au Barreau de Toulouse
Créé le 25 octobre 2016
Vente immobilière et vices cachés :
Le cas relaté ci-après tient sa particularité du fait que, en matière de
vente immobilière entre personnes physiques, les éléments reconnus ici
par la Cour de Cassation comme étant constitutifs de vices cachés, sont
fort heureusement peu habituels.
Ainsi, un couple en quête d’un bien immobilier, avait acheté une propriété
comprenant une maison d'habitation, deux bâtiments et un terrain à une
dame.
Celle-ci y avait précédemment
prothèse dentaire.
exercé une activité de laboratoire de
Or, après l’acquisition, les acquéreurs s’étaient rendus compte
de
l'insuffisance du système d'assainissement et ils avaient également fait
une découverte à la fois surprenante et des plus désagréables, enfouie
dans le sol de la propriété.
Il ne s’agissait certes pas de dents, authentiques ou prothétiques comme
on aurait peut-être s’y attendre du fait de l’activité du vendeur, mais de
containers et résidus toxiques.
Les acheteurs ont donc assigné le vendeur en résolution de la vente sur le
fondement de la garantie des vices cachés prévue par les articles 1641 et
suivants du code civil.
Les acquéreurs ayant obtenu gain de cause, le vendeur se pourvoit
cassation contre l’arrêt d’appel.
en
On notera que, dans son pourvoi rejeté, le vendeur avait tenté de faire
valoir notamment qu’il n’était « pas tenu des vices apparents et dont
l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'en l'espèce, en énonçant que
la pollution du site n'était pas décelable par les acheteurs au moment de
la vente, en ce que les métaux étaient enfouis dans le sol, sans rechercher
si la présence de larges zones de couleur bleu-vert, au niveau de la
terrasse, dès avant la vente, qui attestait de traces de cuivre, n'était pas
propre à révéler aux époux X... l'existence d'une pollution du site, la cour
d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et
1642 du code civil ».
En clair, il était reproché aux acquéreurs de n’avoir pas été alertés par la
présence de larges tâches au niveau de la terrasse ce qui aurait pu avoir
le pouvoir de rendre le vice apparent.
En effet, selon l’article 1642 du code civil « Le vendeur n'est pas tenu des
vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ».
Dans une motivation relativement succincte, la troisième chambre civile
de la Cour de cassation, arrêt du
29 septembre 2016, a
vraisemblablement considéré que compte tenu des éléments qui lui
étaient soumis, elle n’avait pas à développer davantage son
argumentation et a confirmé la décision d’appel comme suit :
« Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu, par une
appréciation souveraine de la valeur des éléments de preuve qui lui
étaient soumis, que le sol de la propriété était pollué par la présence, dans
des teneurs non conformes aux normes en vigueur, de cadmium, zinc,
cuivre et mercure, dont l'importance et la dispersion imposaient une
dépollution du terrain, et que ce vice, caché par l'enfouissement des
métaux ou par la végétation, n'était pas décelable par les acquéreurs au
moment de la vente, mais était connu de Mme Y... qui avait dissimulé des
bonbonnes sous des gravats, la cour d'appel, qui, sans être tenue de
procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a
déduit, de ces seuls motifs, que Mme Y... était tenue de la garantie des
vices cachés et que la résolution de la vente devait être prononcée, a
légalement justifié sa décision ».