La vente d`immeuble (de gré à gré)

Chroniques notariales – vol. 51
Table des matières
La vente d’immeuble
(de gré à gré)
Section I. Législation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
1. Ventes d’immeubles et pratiques commerciales déloyales . . . . . . . . . 10
2. Loi relative à la continuité des entreprises . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
3. Négociation immobilière . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
4. Conséquences fiscales de la résolution amiable de compromis de
vente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
5. Livraison de bâtiments et du sol y attenant (nouvelles règles en
matière de T.V.A.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
6. Intérêt légal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Section II. Doctrine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Section III. Jurisprudence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
1. Avant-contrats, formation et conditions de validité du contrat . . . . 21
A. Pacte de préférence – Droit de préemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
1. Pacte de préférence – Sanction – Nullité de la vente au tiers en
violation du pacte – Incidence de la bonne foi du tiers – Vente
d’un complexe immobilier plus large contenant l’objet de la promesse – Conséquence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
2. Pacte de préférence contenu dans un bail – Vente du bien loué à
un tiers – Connaissance par le notaire de la clause de préférence –
Annulation de la vente – Conclusion automatique de la vente
avec le locataire – Responsabilité notariale . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
3. Droit de préemption – Législations en matière d’urbanisme et
d’environnement – Offre d’un bien situé pour partie dans un périmètre protégé et pour partie en dehors – Erreur dans l’identification des parcelles – Retrait de l’offre impossible – Responsabilité notariale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
B. Promesse unilatérale de vente – Option d’achat . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
4. Option d’achat – Leasing immobilier (habitation) – Levée de
l’option – Rescision pour lésion de plus de 7/12ème – Moment
auquel la valeur de l’immeuble doit être appréciée . . . . . . . . . . . 29
5. Option d’achat – Contrat – Preuve – Signature – Prolongation
de l’option adressée à l’acquéreur par le notaire du vendeur, non
signée par ce dernier – Mandat apparent . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
C. Offre et acceptation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
6. Offre – Mise en vente d’immeubles sur internet – Offre de vente
ou moyen de susciter des offres d’achat – Appréciation in
concreto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
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La vente d’immeuble
7. Offre de vente – Contre-proposition par l’acheteur – Acceptation
ultérieure de l’offre initiale – Caducité de l’offre – Culpa in
contrahendo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
D. Recherches préalables. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
8. Vérifications et mentions imposées par les législations en matière
d’urbanisme et d’environnement – Signature du compromis
avant d’obtenir les renseignements – Condition suspensive inefficace – Responsabilité du notaire – Contradiction entre la réponse de la Commune et les éléments du dossier – Devoir
d’investigation du notaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
9. Vente «pour quitte et libre» – Signification – Jugement ordonnant la démolition – Devoir d’information du notaire . . . . . . . 41
E. Objet du contrat : le bien vendu. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
10. Objet – Identification des parcelles comprises dans la vente –
Compromis imprécis – Lettre du vendeur à l’administration des
impôts – Aveu extra-judiciaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
F. Le prix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
11. Prix – Élément essentiel – Impossibilité d’un «prix négatif» . . . 44
12. Prix fixé par un expert – Critères fixés par les parties – Non respect par l’expert des critères – Absence de vente . . . . . . . . . . . . 44
13. Frais et accessoires de la vente – Honoraires de l’agent immobilier
(non) – Clause mettant les honoraires à charge de l’acheteur –
Validité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
14.Prix – Partie non déclarée – Pas d’influence sur la validité de la
vente – Droit du vendeur à la partie du prix non déclarée . . . . . 47
G. Dol . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
15. Dol – Silence du vendeur – Illustrations – Devoir de conseil du
notaire – Influence sur la décision d’acheter et sur le prix . . . . . 48
H. Erreur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
16. Erreur – Caractère excusable – Incidence de l’obligation de renseignement du vendeur – Achat d’un appartement dans une
«résidence service» – Hauteur des coûts des accessoires proposés
ou imposés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
17. Erreur – Bien érigé en infraction aux règles de l’urbanisme –
Sanction – Garantie d’éviction – Erreur sur une qualité du bien
vendu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
18. Erreur – Compromis signé en un seul exemplaire – Commencement de preuve par écrit – Identification imprécise des parcelles –
Erreur sur l’objet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .55
I. Lésion qualifiée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
19. Lésion qualifiée – Achat à un vendeur dans une situation mentale
précaire – Situation connue de l’acquéreur – Abus de la faiblesse
– Lettre du notaire «pensant se rappeler» que le vendeur n’était
pas incapable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
J. Ventes soumises à autorisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
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20. Administration provisoire – Autorisation du Juge de Paix – Refus
de l’administrateur de solliciter l’autorisation après la signature
du compromis – Résolution. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
2. Modalités de la vente : la condition suspensive . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
21. Condition suspensive – Acompte – Qualification – Sort de
l’acompte en cas de faillite du vendeur avant l’acte authentique –
Comptes rubriqués, escrow accounts et conventions d’affectation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
22. Condition suspensive – Conservation de l’acompte par le vendeur en cas de non-réalisation de la condition – Qualification de
la clause – Vente à un consommateur – Clause abusive . . . . . . . 62
23. Condition suspensive – Absence d’indication du délai – Conséquence – Appréciation du caractère raisonnable du délai a
posteriori par le juge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
24. Condition suspensive – Acquisition sous la condition de la vente
d’un autre bien – Condition non purement potestative . . . . . . . 68
25. Condition suspensive – Attestation du sol OVAM favorable –
Modalité ou condition de validité du transfert de propriété? . . . 70
26. Condition suspensive – Obtention d’un crédit hypothécaire – Demande d’un crédit plus important que celui prévu par la
condition – Refus de la banque – Condition réputée accomplie . . .71
3. Exécution du contrat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
A. Transfert de la propriété – Passation de l’acte authentique . . . . . . . . . . . 72
27. Obligation de coopérer à la passation de l’acte authentique – Seconde vente par le vendeur – Exécution en nature (passation de
l’acte) de la première vente possible et utile . . . . . . . . . . . . . . . . 72
28. Obligation de collaborer à la passation de l’acte authentique –
Mise en demeure de l’acquéreur par le vendeur – Silence de l’acquéreur – Résolution – Revente du bien par le vendeur sans incidence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
29. Obligation de collaborer à la passation de l’acte authentique –
Pacte commissoire exprès – Importance du libellé de la clause –
Contrôle marginal du juge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
B. Transfert des risques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
30. Transfert des risques – Entrée en jouissance avant le transfert de
propriété – Risques à charge du propriétaire – Mise en demeure
des acquéreurs de passer l’acte sans incidence – Responsabilité de
l’occupant en cas d’incendie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
31. Transfert des risques – Assurance incendie – Couverture pendant
trois mois à dater de l’acte authentique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
C. Obligation de délivrance. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
32. Obligation de délivrance – Accessoires du bien vendu – Permis
d’urbanisme – Régularisation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
D. Garantie des vices cachés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
33. Garantie des vices cachés ou défaut de conformité – Evolution de
la jurisprudence – Importance de la distinction . . . . . . . . . . . . . 83
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La vente d’immeuble
34. Garantie des vices cachés – Inapplicable dans les ventes faites par
autorité de justice – Notion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
35. Garantie des vices cachés – Notion de vice (vice fonctionnel) –
Clause d’exonération de la garantie – Incidence de la mauvaise
foi du vendeur – Illustrations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
36. Garantie des vices cachés – Vices des matériaux – Point de départ
du bref délai – Moment où l’entrepreneur est lui-même
assigné. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
37. Garantie des vices cachés – Vice des matériaux – Action en garantie des vices cachés du maître de l’ouvrage contre le fournisseur de l’entrepreneur – Echec à la théorie de l’immunité relative
des agents d’exécution. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
E. Transmission des actions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
38. Transmission des actions – Action en responsabilité contractuelle
contre l’entrepreneur – Exceptions tirées du rapport entre l’entrepreneur et le vendeur – Exceptions tirées du rapport entre le vendeur et l’acquéreur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
F. Paiement du prix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
39. Paiement du prix – Prix payable par mensualités – Demande de
l’acquéreur d’un paiement anticipatif du solde – Refus du vendeur – Economie du contrat – Devoir de conseil du notaire . . . 92
4. Dissolution du contrat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
40. Résolution du contrat – Effet rétroactif – Sort des obligations
souscrites entretemps par l’acquéreur auprès de tiers – Consommations d’eau impayées – Vendeur non tenu – Théorie de la caducité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
41. Résolution du contrat – Effet rétroactif – Charges de la copropriété impayées par l’acquéreur – Vendeur non tenu – Dettes personnelles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
5. Ventes particulières . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
A. Vente avec rente viagère . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
42. Rente viagère – Défaut de paiement d’un arrérage – Ne permet
pas la résolution – Clause résolutoire expresse – Précaution à
prendre par le crédirentier. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
B. Vente avec déclaration de command . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
43. Vente avec déclaration de command – Vente «pour soi-même, ou
son conjoint, ou pour une société à constituer» – Vente pour
compte d’une société à constituer – Différence – Droits d’enregistrement. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
C. Faculté de rachat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
44. Faculté de rachat (réméré) – Vente publique d’un terrain du
CPAS – Obligation de construire dans un certain délai sous peine
de remise en vente du bien – Qualification de la clause – Délai
du réméré (cinq ans) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
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