Denkmal-AfA und Finanzierung - BavariaHome

 Denkmal‐AfA und Finanzierung
Vorbemerkung: Die nachfolgende Berechnung ist allgemein gehalten und damit nur ein Anschauungsbeispiel. Zugunsten der Übersichtlichkeit hat der Verfasser auf die Darstellung jedes einzelnen Jahres verzichtet und die erste Zeit ab Fertigstellung und Vermietung des Objektes dargestellt. Die Phase vor Fertigstellung und die Zeit nach dem hier gerechneten Zeitraum können gern in einem persönlichen Beratungsgespräch vertieft werden. Die Darstellung ersetzt ausdrücklich keine Steuerberatung und keine Finanzberatung. Beispielrechnung: Kaufpreis einer Denkmal‐ETW, inkl. Kernsanierung (Beispiel hier: 2‐Zi.‐ETW, gute Lage, Bamberg) 225.235,‐‐ EUR 17.900,‐‐ EUR 3.650,‐‐ EUR 8.510,‐‐ EUR 8.680,‐‐ EUR 263.975,‐‐ EUR
TG‐Stellplatz Nebenkosten für Notar und Ämter: ca. 1,5 % Grunderwerbsteuer (Bayern): 3,5 % Maklergebühr: 3,57 % inkl. 19 % MWST: Gesamt: Seite 1 von 3
Eigenkapital: 60.975,‐‐ EUR Fremdkapital, Bankdarlehen 203.000,‐‐ EUR Finanzierung und Mietertrag 1.) Bankdarlehen: 203.000,‐‐ EUR, 10 Jahre fest, 100 % Auszahlung, Sollzins p.a.: 2,82 % (effektiver Jahreszins: 2,86 %), Tilgung: 2 % p.a., monatliche Rate: 815,‐‐ EUR 2.) Monatliche Netto‐Kaltmiete: (inkl. TG‐Stellplatz, …Mindestansatz) ca. 755,‐‐ EUR Steuerliche Betrachtung, betrifft die ersten 8 Jahre, ab Fertigstellung: 1.) zu versteuernder Mietertrag p.a. 2.) absetzbare Zinskosten: 2,82 % p.a. aus 203.000,‐‐ EUR 3.) lineare AfA: 2,5 % aus 34.258,‐‐ EUR Altbausubstanz: 4.) Denkmal‐AfA: 9 % aus 159.871,‐‐ EUR Sanierungsanteil: 9.060,‐‐ EUR ‐ 5.725,‐‐ EUR ‐ 856,‐‐ EUR ca. ‐ 14.388,‐‐ EUR ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ Gesamt‐Saldo / steuerlich absetzbarer Betrag: ca. ‐ 11.909,‐‐ EUR Bei einem angenommenen Steuersatz von 40 % ergibt das eine jährliche Steuerersparnis von: ca. 4.764,‐‐ EUR
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Überschuss – Berechnung, auf die Monatsraten umgerechnet 1.) Zins und Tilgung, s. o. 2.) Monatlicher Mietertrag, s. o. 3.) Steuervorteil, auf Monatsbasis umgerechnet: ‐ 815,‐‐ EUR ca. + 755,‐‐ EUR ca. + 397,‐‐ EUR Gesamt / kalkulatorischer mtl. Überschuss: ca. + 337,‐‐ EUR Weitere Anmerkungen:
Durch die Tilgung des Darlehens sinkt der absetzbare Betrag aus Zinsen jedes Jahr etwas. Nach dem 8. Jahr sinkt die Denkmalschutz ‐ Abschreibung von 9 % auf 7 % p. a. Die Denkmal‐AfA läuft dann noch weitere 4 Jahre mit diesem Abschreibungssatz. Somit sinkt dann der Steuervorteil dann proportional. Zudem während der gesamten Laufzeit: Weiterer Vermögenszuwachs aus 2 % Darlehens ‐Tilgung: (durch Tilgungsverrechnung jährlich ansteigend). mtl. + 338,‐‐ EUR Um die volle Denkmalschutz‐AfA zu erhalten, muss das Objekt vor Beginn der Sanierung angeschafft werden. Bei Kauf nach Sanierungsbeginn ist die Denkmal‐Abschreibung noch anteilig nutzbar. Es wurde mit Absicht darauf verzichtet, extrem niedrige Zinskonditionen zu verwenden. Unter Umständen sind die aktuellen Konditionen für Sie noch günstiger, bitte lassen Sie Sich persönlich beraten. Stand der Konditionen und steuerlichen Regelungen: Januar 2014.
Allgemeine Hinweise
Das anliegende Exposé dient als Nachweisbestätigung, dass dem Interessenten das Objekt erstmals durch
Herrn Klaus Schroer, Fa. BavariaHome - Immobilien
angeboten wurde. Sollte Ihnen das Objekt schon bekannt sein, bitten wir um umgehende Information.
Alle Objektangaben stammen von Verkäufer. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben übernimmt der Vermittler der
Immobilie, trotz größter Sorgfalt, keine Haftung.
Alleiniger Geschäftsinhaber: Klaus Schroer, Sitz der Personengesellschaft: München
Geschäftstätigkeit: Makler für Immobilien und Baufinanzierungen
Die Genehmigung nach § 34 c der Gewerbeordnung liegt vor, erteilt am 1.3.1999.
Erlaubnisgebende Behörde für die Zulassung:
Kreisverwaltungsreferat der Landeshauptstadt München, Ordnungsamt, Ruppertstr.19, 80466 München
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