Courte Note n°7 avril 2005

N°07 | AVRIL 2005
> DANS CE NUMÉRO :
> LA LETTRE D’INFORMATION DE LACOURTE NOTAIRES ASSOCIES
”
P.02 | IMMOBILIER
P.03 | LE DOSSIER
• Les règles de la copropriété évoluent…
• Les enjeux d’une réforme
• Rencontre avec le Professeur AYNÈS
• Hypothéquer pour consommer davantage ?
EDITORIAL
La flambée des prix de l’immobilier
appelle des réformes.
Les avis sont partagés sur l’évolution des prix de
l'immobilier en 2005. Certains prévoient qu'ils continueront
d’augmenter. D’autres assurent qu’ils se maintiendront.
D'autres encore pronostiquent une baisse et agitent le
spectre de « l’éclatement de la bulle immobilière » que
l’on a connu dans les années 1990. L'Observatoire Français
des Conjonctures Economiques (OFCE), reconnu pour la
pertinence de ses analyses économiques, est venu
récemment nous rassurer sur la situation française.
Baisse, maintien ou augmentation, la tendance qui va se
dessiner pourrait influencer des pouvoirs publics
soucieux de promouvoir la politique du logement.
La hausse des prix accroît le besoin de protection des
locataires et les difficultés d’accès à la propriété. Le plan
"Borloo" s'est attaqué à ces difficultés l'an dernier. Il
s'est traduit par le vote, le 18 janvier dernier, de la loi de
"programmation pour la cohésion sociale" qui comporte
un volet sur le logement. Les marchands de biens et la
"vente à la découpe" sont depuis 2004 dans la ligne de
mire des politiques. Pour les premiers, la loi de finances
pour 2005 a réduit à 2 ans la durée d'exonération des
droits de mutation pour les ventes par lots déclenchant le
droit de préemption des locataires - sans que l'on soit
convaincu que cela aura un effet sur le marché immobilier.
P.09 | PATRIMOINE
• Successions et donations : point fiscal
• Contrats d’assurance vie : la Cour de
cassation met fin à la polémique
Pour la seconde, les propositions abondent. La décote de
10 % du prix de vente, proposée par Françoise de
Panafieu dans le cadre de la loi sur la cohésion sociale,
n'a pas abouti. Le sujet a depuis été relayé par les
médias. Ils soulignent que les ventes appartement par
appartement poussent souvent les locataires au départ.
Le gouvernement a indiqué que plusieurs propositions
sont à l’étude. Un prochain décret protègera les personnes
âgées, les invalides, les personnes ayant de faibles
ressources et les locataires qui occupent leur logement
depuis au moins six ans. La loi « Habitat pour tous », qui
sera présentée en conseil des ministres ce mois-ci,
contiendrait des dispositifs anti-spéculatifs. Là encore, il
n'est pas certain qu'une mesure aussi ciblée aura un effet
sur le marché immobilier.
Quoi qu’il en soit, la flambée des prix a modifié le patrimoine
des Français : la pierre représente à nouveau une part
très importante de leur capital. Fort de cette valorisation
du patrimoine immobilier, le ministère des finances a
lancé l'idée de mettre l'hypothèque au service du crédit à
la consommation. Parallèlement, le ministère de la justice
poursuit l'idée de réformer l’ensemble des sûretés. C'est
une démarche plus juridique que celle de Bercy. Le travail
initié il y a deux ans par le Ministère de la Justice s'inscrit
dans la perspective de rénovation et de promotion du
Code civil : le moderniser et le rendre plus pratique pour
l'imposer au plan international - l'Europe en 1er lieu.
Nous remercions vivement le Professeur Laurent Aynes,
membre du groupe de travail chargé par le Ministère de la
justice de rédiger l'avant-projet de réforme du droit des
sûretés, qui nous a accordé un entretien où, sans dévoiler les
conclusions présentées au garde des sceaux, il a bien voulu
nous faire part de ses réflexions personnelles sur les
réformes en cours et plus particulièrement sur l'hypothèque.
De l’écoute à la plume, le Droit d’imaginer
Bonne lecture.
IMMOBILIER
“LES RÈGLES DE LA COPROPRIÉTÉ ÉVOLUENT…”
AVRIL 2005
Le décret du 27 mai 2004, entré en application le 1er septembre dernier, a
modifié les règles de fonctionnement de la copropriété. État des lieux des
nouvelles dispositions.
LA COURTE NOTE
02
Améliorer l'information
des copropriétaires
Simplifier les règles de répartition
entre le vendeur et l’acquéreur
Le décret fait la distinction entre les documents à
envoyer impérativement aux copropriétaires avant
l'assemblée générale (compte, budget prévisionnel
comparatif, projet de contrat de syndic…) et ceux à
notifier pour simple information (détail de
rémunération du syndic, avis rendu par le Conseil
syndical…). La tenue des assemblées générales
est facilitée. L'ordre du jour complémentaire est
supprimé. Dorénavant, tout copropriétaire peut
demander l'inscription d'un point à l'ordre du jour
à tout moment de l'année. Toutefois, si la demande
est tardive (si l’assemblée est déjà convoquée, par
exemple), la question sera inscrite à l'ordre du jour
de l’assemblée générale suivante. Le procèsverbal est rédigé pendant la tenue de l'assemblée
générale et doit être signé immédiatement à la fin
de la réunion. Le syndic, assisté du Conseil
syndical, a ainsi l’obligation de préparer, à
l'avance, un projet de résolution pour chaque point
inscrit à l'ordre du jour.
Les comptes prorata temporis sont supprimés et
le syndic appliquera les règles suivantes : toutes
les sommes exigibles (provision du budget
prévisionnel, provision hors budget prévisionnel…)
sont acquittées par le propriétaire au jour de
l'appel. Le trop-perçu ou le moins-perçu sur ces
provisions revient ou est dû par celui qui est
propriétaire lors de l'approbation des comptes.
Pour éviter tout problème entre vendeur et
acquéreur, le décret du 27 mai 2004 définit les
sommes devant figurer sur le questionnaire
préalable à toute mutation : sommes dues par le
vendeur au syndic, sommes dues par l'acquéreur au
syndic et dépenses hors budget.
Il appartient aux parties de convenir entre elles de
la répartition des sommes dues. Toutefois, leurs
conventions ne sont pas opposables au syndic.
C'est au vendeur et à l'acquéreur de s'arranger
entre eux.
Dominique Havard
Clerc - Responsable du département
Marchands de biens
>
QUELQUES DÉFINITIONS
Les charges sont les dépenses incombant aux copropriétaires (chacun pour sa quote-part après
approbation des comptes).
La provision sur charges est constituée par les sommes versées ou à verser correspondant à
un quart du budget prévisionnel (dépenses courantes de maintenance et de fonctionnement).
Les dépenses hors budget prévisionnel concernent les travaux de conservation, d'entretien ou
d'amélioration de l'immeuble ou d'équipement commun, ainsi que les études techniques (diagnostics…).
Les avances sont les « réserves » (anciennement fonds de roulement) ou « emprunts » (les sommes
appelées par le syndic au copropriétaire pour faire face à des impayés de charges, par exemple).
Ces avances sont remboursables.
DOSSIER
LA RÉFORME DU CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE
LES ENJEUX D’UNE RÉFORME
Pour relancer la consommation et mobiliser l’investissement immobilier, le
Ministère de l'Economie, des Finances et de l’Industrie organise une vaste
réforme de notre droit des sûretés. Deux rapports ont été établis à la
demande de Bercy : l’un concerne le prêt viager hypothécaire1 , l’autre porte
sur le crédit hypothécaire2 .
Une réforme pour faciliter le crédit
En réformant l'hypothèque, Bercy souhaite faciliter
l'accession à la propriété et inciter le crédit à la
consommation des ménages par "l'extraction"
hypothécaire4. Elle permet aux ménages de tirer
parti de la valorisation d’un bien immobilier afin
d’obtenir des crédits supplémentaires à des fins
immobilières (achat d’une maison secondaire,
réparation, entretien ou rénovation du logement
principal) ou mobilières (crédits à la consommation).
Or, il résulte d’un rapport émis en novembre 2004
que les établissements de crédit français s'attachent
davantage à la solvabilité de l'emprunteur, c’est-àdire à ses revenus et à sa capacité de remboursement,
plutôt qu’au confort financier résultant de la garantie
offerte sur leur bien. Dans les pays anglo-saxons
au contraire, l’octroi d’un prêt est déterminé
à partir d’un actif global incluant la valorisation de
La réforme permettra aussi de proposer une
alternative au régime de la caution bancaire. La
rigidité du régime juridique de l'hypothèque
française, liée à son formalisme, à la durée de son
inscription, à sa mainlevée et aux difficultés de son
exécution ainsi qu’à son coût (salaire du conservateur,
taxes, frais de publication et émoluments du
notaire) a incité les établissements de crédit à
recourir à une garantie plus souple, moins coûteuse
mais certainement plus sélective : le cautionnement.
Cependant, c’est certainement la rapidité de la
mise en place de la caution, l’absence de formalités
et d’aliénation du bien par une hypothèque qui
influence l’emprunteur au moment du choix de la
garantie. Mais le cautionnement reste réservé à une
clientèle offrant des capacités financières importantes
pouvant rassurer l’établissement de crédit sur l’octroi
du crédit garanti.
Le nouveau mécanisme de l’hypothèque
rechargeable
L’hypothèque rechargeable s’articule de la manière
suivante : le prêteur et l’emprunteur définissent un
contrat cadre sur la base d’un premier prêt, le plus
souvent immobilier, prévoyant la possibilité de
reconstituer le crédit dans la limite du plafond et de
la durée de la créance maximale garantie.
Cette convention de prêt, passée par acte authentique,
prévoira l’octroi et l’inscription d’une garantie
hypothécaire qui pourra s’étendre à tous crédits
postérieurs octroyés pendant la durée de la garantie.
1 - Le prêt viager hypothécaire et la mobilisation de l’actif résidentiel des personnes âgées, rapport de l’Inspection générale des Finances, du Conseil
général des Ponts et Chaussées et de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement, juin 2004.
2 - L’hypothèque et le crédit hypothécaire, rapport d’enquête de l’Inspection générale des Finances et de l’Inspection générale des Services Judiciaires, novembre 2004.
3 - Rapport de la Commission européenne sur les perspectives de développement d’un marché transfrontalier du crédit au logement, 13 décembre 2004.
4 - C’est-à-dire, l’extraction de liquidité du capital immobilier par un prêt hypothécaire.
>>>
AVRIL 2005
La réforme est d'autant plus opportune que la
Commission européenne examine actuellement
la possible création de «l'euro-hypothèque »
pour faciliter et développer les prêts au logement
transfrontaliers3. Une harmonisation de la réglementation européenne du prêt hypothécaire
permettrait au consommateur de faire jouer la
concurrence bancaire et donc de réduire les coûts
et les formalités, quel que soit le pays de l’UE où le
prêt est contracté.
la garantie hypothécaire. L’objectif de Bercy est
d’introduire l’extraction hypothécaire comme un
élément décisionnel dans l’octroi des prêts.
03
LA COURTE NOTE
Le rapport sur le crédit hypothécaire a deux objectifs :
valoriser l’emploi de l’hypothèque dans les crédits
immobiliers et faire émerger le crédit hypothécaire
"mobilier" en France. Pour ce faire, Bercy préconise
l'introduction d'un nouvel outil juridique : "l'hypothèque
rechargeable".
DOSSIER
LA RÉFORME DU CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE
Au regard de la surface de crédit disponible, de
nouveaux contrats de prêt distincts, immobiliers ou
mobiliers, pourraient être conclus sous seing privé
et sans nouvelle inscription hypothécaire.
AVRIL 2005
Dès lors, l'hypothèque initialement inscrite pourra
être réutilisée pour garantir des prêts postérieurs à
des taux modérés et maîtrisés, cela, au fur et à
mesure du remboursement des échéances du crédit
initial et dans la limite d'une créance qui aura été
définie lors de l'octroi du prêt initial. L’absence de
nouvelle inscription hypothécaire réduira de fait le
formalisme et le coût que connaît actuellement
l'hypothèque.
LA COURTE NOTE
04
Le rapport préconise d’assouplir les formalités
administratives et de réduire les charges financières
d’inscription et de mainlevée de l’hypothèque. Sur
un plan économique, le "rechargement" sera consenti
d'autant plus facilement que la capacité financière de
remboursement dégagée sera importante.
Quel cadre juridique pour l’hypothèque
rechargeable ?
Quelques options sont envisagées dans le rapport
pour donner un cadre juridique approprié à
l’hypothèque rechargeable.
La première consiste à réformer le régime actuel
de l’hypothèque afin de la rendre rechargeable. Elle
impliquerait de dissocier l'hypothèque du principe de
spécialité. Ce principe suppose que celle-ci ait une
cause unique, déterminée lors de sa constitution.
En particulier, la créance garantie doit être
déterminée ou déterminable et son montant en
capital doit être indiqué dans l’acte de constitution
de l’hypothèque, avec mention des intérêts et de la
date de son point de départ. En cas de « recharge »
de l’hypothèque, le principe de spécialité tomberait
car la cause ou le fait générateur ne serait plus
unique. À partir d’une garantie hypothécaire initiale,
il sera possible sans nouvelle inscription d'y
attacher un ou plusieurs nouveaux contrats de prêt.
La seconde est la création d’un cadre juridique
spécifique à l’hypothèque rechargeable : elle serait
introduite dans notre Code civil comme une
nouvelle sûreté ayant son régime juridique propre
dont la nature et le fonctionnement seraient
indépendants de l’hypothèque classique et des
autres garanties. Les seuls éléments à définir
préalablement par les parties seront le montant
maximum de la créance, la durée d’inscription
de l’hypothèque et la désignation des biens.
En parallèle avec Bercy, le Ministère de la Justice
travaille à une réforme du crédit hypothécaire
La détermination du taux d’intérêt est plus délicate au
regard de la spécificité de chaque prêt futur et
autonome. Mais on pourrait envisager de fixer, comme
pour l’hypothèque classique, à une durée maximum de
trois ans le montant des intérêts garantis. Enfin, il
faudrait réglementer l’indemnité de résiliation
anticipée soit de manière uniforme à tous les prêts, soit
au regard de la nature du crédit. Le remboursement
par anticipation serait sans contrepartie financière
pour les prêts mobiliers ou assorti d’une indemnité
contractuelle pour les crédits immobiliers.
Maîtriser ce nouvel outil juridique
L’objectif affiché de Bercy est incontestablement
d’inciter les ménages à recourir au crédit à la
consommation par l’hypothèque rechargeable, afin
de relancer et soutenir la croissance économique en
France. Ce volet de la réforme fera très certainement
l’objet de vives polémiques entre Bercy, la
Chancellerie et la Banque de France. La possibilité
pour les ménages de réaffecter une hypothèque
garantissant déjà un prêt immobilier aux fins
d’obtenir une ligne de crédit supplémentaire, de
renégocier et d’augmenter le montant de leurs
crédits au fur et à mesure de l’amortissement du prêt
immobilier initial pourrait, de manière dangereuse,
contribuer à accélérer leur endettement.
Sur cet aspect de la réforme, il semble y avoir une
contradiction entre l’objectif d’accroître le recours
et le volume du crédit à la consommation et la priorité
des politiques publiques depuis les années 1980
de prévention du surendettement des ménages. Ainsi,
pour que l’extraction hypothécaire à des fins de
crédit à la consommation puisse trouver sa place en
DOSSIER
LA RÉFORME DU CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE
Prendre en compte les risques
économiques
Une réforme du crédit hypothécaire par une incitation
auprès des ménages à tirer parti de l’extraction
hypothécaire va certainement entraîner une offre
de crédit souple et réactive mais de ce fait une
prise de risque accrue pour les banques et un
risque de surendettement pour les ménages.
La Banque de France est intervenue comme un
garde-fou afin de rappeler les risques inhérents à
cette réforme. Elle met en garde Bercy dans son
rapport6 : « on peut craindre qu’une réforme du
crédit hypothécaire visant à faciliter l’extraction
hypothécaire induise à moyen long terme une
volatilité de la consommation ». Elle souligne
également le risque de retournement du marché, à
savoir, une hausse des taux et une baisse du prix
de l’immobilier qui pourraient fortement induire
une baisse de la capacité d’endettement des ménages
et, par conséquent, « peser significativement à la
baisse sur la consommation ». Il sera donc important
Impacts de l’hypothèque rechargeable
Pour les banques, l'un des avantages de ce « rechargement » serait d’amener l’emprunteur à une relation
quasi exclusive puisque la même sûreté pourra
garantir des prêts mobiliers postérieurs sans nouvelle
inscription. Afin de permettre au consommateur de
sortir de cette relation, il faudra que le contrat de crédit
garanti par une hypothèque rechargeable puisse être
cédé à une autre banque ou facilement renégocié avec
un autre établissement de crédit. Surtout, les banques
de 1er rang continueront à primer par le rechargement
de l’hypothèque initialement inscrite, les autres
créanciers hypothécaires titulaires d’une inscription
de 2nd ou de 3è rang garantissant des obligations
contractées après le prêt initial.
Quant à l’emprunteur, il pourra obtenir davantage de
crédit sans perdre l’utilisation et la possession de son bien
et il sera déchargé des formalités et du coût liés aux prêts
postérieurs. En revanche, et sauf à un aménagement en
ce sens, il sera captif du même établissement bancaire et
il lui sera plus difficile d’obtenir un crédit auprès d’autres
prêteurs dont l’intérêt à recourir à une garantie
hypothécaire de second rang sera fortement diminué.
À ce stade, il convient de s'interroger sur l’impact de
ces projets à plusieurs égards. D'abord, on peut
regretter que l’hypothèque rechargeable ne soit pas
élargie aux sociétés ayant un patrimoine immobilier
afin de favoriser l’investissement. On peut ensuite
s’interroger sur le changement de comportement des
banques dans le cadre de l’octroi de crédits. Il pourrait
aussi y avoir un obstacle culturel à cette réforme : les
propriétaires arrivés au terme de leur prêt initial
n’accepteront peut-être pas d’hypothéquer une
deuxième fois leur bien pour obtenir un prêt à la
consommation. Enfin, la volonté réelle du gouvernement par cette réforme peut aussi être de réduire le
volume d’épargne en l’affectant à la consommation.
Mais le réflexe d'épargne est fort en France.
Liliane Azancot
Juriste - Responsable du département
Financement Immobilier
5 - Articles L 311-1 à L 311-37 du Code de la consommation, renforcées par la loi MURCEF du 11 décembre 2001 et par celle du 1er août 2003.
6 - Crédit hypothécaire et soutien à la consommation : quelles leçons tirer du modèle anglo-saxon ? Bulletin de la Banque de France n°132, décembre 2004.
AVRIL 2005
Afin de pallier cette carence, il sera essentiel
d’introduire dans les prêts à la consommation
des règles destinées à protéger l’emprunteur, et
notamment les conditions de la publicité, les délais
relatifs à l’offre préalable, la faculté de rétractation,
la détermination du taux annuel effectif global ainsi
que de prévoir un allègement du formalisme du prêt.
que les banques évaluent la capacité d’emprunt de leurs
clients et maîtrisent leurs risques de surendettement.
05
LA COURTE NOTE
France, il sera nécessaire de l’assortir d’un régime
administratif et juridique approprié en adaptant les
dispositions du Code de la consommation. En effet,
l’introduction de l’hypothèque rechargeable
permettant l’octroi de crédits à la consommation
risque de créer un vide juridique. La protection du
crédit à la consommation5 ne s’appliquerait qu’à
hauteur d’un montant n’excédant pas 21 500 € et
pour une durée de plus de trois mois. Les crédits
mobiliers garantis par une hypothèque rechargeable
excédant ce plafond seraient donc exclus du champ de
protection actuel du Code de la consommation.
DOSSIER
LA RÉFORME DU CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE
INTERVIEW
RENCONTRE AVEC LE PROFESSEUR LAURENT AYNÈS,
MEMBRE DU GROUPE "GRIMALDI".
”
AVRIL 2005
Bertrand Lacourte, Liliane Azancot et Véronique Chambaud ont eu le privilège
de s’entretenir avec le Professeur Laurent Aynès, membre du groupe de
travail sur la réforme des sûretés. Compte-rendu de cette rencontre très
instructive.
LA COURTE NOTE
06
La Courte Note : Des débats ont lieu et des
propositions sont faites depuis plusieurs mois
sur le thème d’une réforme des crédits
hypothécaires. Pouvez-vous nous dresser un
bilan de la situation ?
Laurent Aynès : Il y a trois ans, la Commission
européenne a invité les juristes spécialisés à se
pencher sur l’hypothèse d’un Code européen des
obligations. Son ambition, au-delà d’une simple
harmonisation des droits nationaux, était de
parvenir à une uniformisation du droit des
obligations à l’échelle européenne.
L’adoption d’un Code civil européen suscite une
certaine hostilité doctrinale en France. Le Code
européen, s’il devait constituer l’instrument de
l’uniformisation des droits civils nationaux, mettrait
un terme à « l’identité nationale des États membres »
dont le traité sur l’Union Européenne (Art.6, §3)
proclame pourtant le respect. C’est pourquoi la
doctrine française, en réaction à ce projet, a décidé
de garder la maîtrise d’un tel changement en
procédant à un réexamen du Code civil français :
une sorte de mise à jour qui rapprocherait celui-ci
des autres systèmes juridiques européens.
Le garde des Sceaux a demandé à Michel Grimaldi,
en sa qualité de président de l’association Capitant,
de constituer un groupe dont l’objet serait de
procéder à une réforme du Code civil en matière de
sûretés. Il s’agit en effet d’un droit plus facile à
réformer que celui des contrats ou de la propriété :
les garanties et les sûretés font partie de la vie
courante des affaires.
De son côté, "Bercy" a proposé en septembre 2004
de relancer la consommation en ayant recours à la
sûreté hypothécaire pour garantir le crédit à la
consommation. Une telle idée suppose une certaine
fluidité de l’instrument hypothécaire et l’abaissement
du coût de la garantie hypothécaire, ce à quoi veut
répondre la création d’une hypothèque dite
rechargeable. Les modalités de mise en place d’une
telle hypothèque relèvent du Code civil, donc du
groupe de réforme « Grimaldi ».
LCN : Le rapport d’enquête suggère de créer un
régime spécifique pour l’hypothèque rechargeable
au lieu de procéder à une refonte du régime actuel
de l’hypothèque. Quel est votre sentiment sur ce
point ?
LA : Le rechargement nécessite de se détacher
du principe de spécialité quant à la créance :
celui-ci implique qu’on ne puisse pas consentir
une hypothèque pour des créances futures et
indéterminées. À mon avis, ce principe n’est pas un
élément constitutif de l’hypothèque. Il s’agit surtout
d’un vestige historique, preuve d’un fort attachement
à la propriété, symbole de liberté, que nos voisins
anglais ne connaissaient pas, comme leur système
foncier le montre (leasehold, freehold).
La jurisprudence relative aux ouvertures de crédit
et de comptes courants est pourtant constante sur
ce point : « une créance future ou éventuelle peut
être garantie par une hypothèque ; il en est ainsi de
celle consentie à la sûreté d’une ouverture de crédit
DOSSIER
LA RÉFORME DU CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE
INTERVIEW
”
faire preuve de prudence. Le risque avec ce type de
rechargement est de se sentir garanti davantage.
Cette observation peut nous amener à penser que
le rechargement de l’hypothèque se présentera
comme une simple faculté, qui devra prendre la
forme d’une convention spéciale de rechargement.
En revanche, la réforme ne touche pas au principe
de l’accessoire, lequel interdit au créancier de
prétendre à une préférence indépendante de
l’existence et de l’étendue de sa créance. Si
l’hypothèque devient rechargeable, elle demeurera
un accessoire à la créance garantie.
LCN : Comment assurer la protection du consommateur au regard du risque de surendettement ?
LA : Dans un souci de protection des débiteurs et
afin d’éviter tout risque de surendettement, on
pourrait envisager un système de plafond. Le
rechargement de l’hypothèque, c’est-à-dire la
possibilité de prétendre à de nouveaux prêts, ne
serait pas indéterminé ni indéfini.
LCN : Comment, selon vous, la question de la
responsabilité des banques en cas de soutien
abusif du crédit pourra-t-elle être traitée ?
LA : Le banquier doit, pour ne pas voir sa
responsabilité engagée au titre du soutien abusif,
LCN : À la lecture du rapport d’enquête, il apparaît
que l’hypothèque rechargeable permet de prétendre
à de nouveaux prêts via la rédaction d’actes sous
seing privé. À ce titre, comment informer les tiers
créanciers du niveau d’engagement financier de
l’emprunteur et comment envisager matériellement
leur information ?
LA : Si les parties conviennent d’un rechargement –
cela peut être à l’issue du remboursement du prêt
ou en cours de remboursement – la question de
l’information des créanciers tiers se pose en effet.
En pratique la solution la plus simple semble être le
recours à la mention en marge.
LCN : Concrètement, comment devra se dérouler la
transmission de l’hypothèque ?
LA : Il faut permettre à l’emprunteur de se défaire
de sa relation contractuelle avec son prêteur pour,
par exemple, bénéficier d’un prêt plus avantageux.
Dans ce cas, il faudra recourir à la cession de
contrat forcée, où il n’est pas nécessaire d’obtenir
le consentement du cédé, le premier prêteur. En
fait, l’opération n’est pas tellement différente d’une
prise d’hypothèque de second rang.
1 - Cass. req., 11 décembre 1848 : DP1848, I, p. 234, Cass. civ., 21 novembre 1849 : DP 1849, I, p. 275.
2 - Cass. req. 8 mars 1853 : DP 1854, I, p. 341.
AVRIL 2005
ou d’un compte courant ». Les juges précisent en
outre que « l’hypothèque prend rang du jour de son
inscription et non du jour de la réalisation du prêt ».
07
LA COURTE NOTE
Laurent Aynès membre du groupe
de travail chargé par le ministère
de réformer les sûretés.
Le créancier pourra alors garder un certain
contrôle sur les engagements financiers de son
client, eu égard à la valeur de l’actif immobilier,
au niveau de remboursement… Dès lors, tout
rechargement nécessitera un réexamen du dossier
du débiteur.
DOSSIER
LA RÉFORME DU CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE
HYPOTHÉQUER POUR CONSOMMER DAVANTAGE ?
La réforme du crédit hypothécaire a pour ambition de repenser l’hypothèque
en vue de mobiliser l’investissement immobilier des ménages français. Les
deux rapports de Bercy envisagent en ce sens l'hypothèque rechargeable et
le prêt viager hypothécaire qui reposent sur "l'extraction hypothécaire".
Explications techniques.
L’extraction hypothécaire
AVRIL 2005
Les initiateurs de la réforme se sont inspirés
du modèle hypothécaire de la Common Law.
L'immobilier y est avant tout considéré comme valeur
d'échange. L'immobilier représente une valeur
monétaire, que l'on peut "extraire". L’extraction
hypothécaire ou, en anglais, mortgage equity
withdrawal, laquelle trouve une illustration dans le
prêt viager hypothécaire ou reverse mortgage.
LA COURTE NOTE
08
L’extraction, pierre angulaire de cette réforme, a
besoin d’un habillage juridique particulier. Ce
procédé permet de mesurer la mobilisation du
patrimoine immobilier. La part mobilisable s’exprime
par la différence entre le montant de l’investissement
immobilier considéré et le montant du crédit
hypothécaire accordé. Si pour un investissement de
100, l’acheteur dispose de 40 en fonds propres et
emprunte 60, l’acquéreur peut utiliser la richesse
latente de son bien à hauteur de 40.
Pendant le remboursement du prêt, les ménages
français pourront emprunter à hauteur de ce qu'ils
ont déjà remboursé. C'est l'hypothèque rechargeable.
Le prêt viager hypothécaire
Pour les propriétaires non accédants, qui ont fini de
rembourser leur prêt, l’extraction hypothécaire
correspondra à la valeur de leur actif immobilier.
C’est le cas des personnes âgées qui ont immobilisé
leur capital par acquisition de leur logement.
L’augmentation de l’espérance de vie favorise ce
phénomène et soulève le problème du paiement des
retraites. Le Gouvernement réfléchit à un mode
d’extraction hypothécaire à partir du prêt viager. Un
prêt viager garanti par une inscription hypothécaire
dite rechargeable constituerait un palliatif au
problème des retraites. La personne âgée pourra
bénéficier d’un prêt dont le capital et les intérêts
seraient remboursables in fine, soit au moment du
décès ou lors du déménagement. Ainsi, elle pourra
faire financièrement face à des dépenses imprévues,
améliorer son train de vie, consentir des donations à
ses descendants… La dette hypothécaire serait
plafonnée à la valeur du bien au moment du
remboursement. En cas de décès, un choix s'offrirait
aux héritiers : soit la conservation du bien avec
remboursement du prêt, qui pourra être rééchelonné ;
soit le bénéfice de la valeur résiduelle du bien (alors
"abandonné" par eux) après imputation de ce prêt. De
ce choix dépendrait la réalisation ou non de
l’hypothèque par l’établissement prêteur.
Les conséquences de la réforme
Le ton est donné pour une valorisation du capital
comme de son rendement. L’effet richesse de la
hausse des prix, dont les économistes parlent, est
profitable pour ce type de projet. Cependant, ces
derniers n’ont pas oublié les effets dévastateurs de la
bulle immobilière des années 90. En période de
baisse des prix, les banques sont potentiellement
exposées à un risque financier plus important. La
protection du banquier se détermine en fonction de la
quotité du prêt, du rythme d’amortissement, de la
solvabilité de l’emprunteur et de la valeur de l’actif
hypothéqué. Pour un investissement de 100, un prêt
et une inscription hypothécaire de 80, si la valeur du
bien passe à 70, la banque aura perdu 10 en cas de
défaillance de son débiteur. L’hypothèque
rechargeable augmente ce risque : elle permet un
rechargement du crédit.
Il n’en demeure pas moins que ces réflexions, visant
à simplifier la sûreté hypothécaire et à favoriser
l’accession à la propriété immobilière, trouvent leur
place au sein du plan de cohésion sociale du
Gouvernement.
Véronique Chambaud
Juriste - Département
Financement Immobilier
PATRIMOINE
SUCCESSIONS ET DONATIONS : POINT FISCAL
La loi de finances pour 2005 apporte un certain nombre de modifications à
la législation en matière de transmission par décès ou par donation. Tour
d’horizon des nouvelles mesures.
Un nouvel abattement au profit
des héritiers
AVRIL 2005
La nouvelle rédaction de l’article 775 ter du Code
général des impôts institue un abattement global de
50 000 € sur l’actif net successoral recueilli par les
héritiers en ligne directe et/ou le conjoint survivant.
Cet abattement se répartit entre les héritiers et/ou
le conjoint au prorata des droits de chacun dans la
succession après application des abattements spécifiques dont ils bénéficient (76 000 € pour le conjoint
et 50 000 € pour les héritiers en ligne directe).
Quelques aménagements
Bercy allège le poids fiscal de la transmission.
La loi de finances institue un nouvel abattement
sur les successions. Elle aménage également
des institutions existantes : augmentation de
l’abattement au profit des enfants et des
ascendants ; prorogation de la réduction de 50%
des droits en matière de donations en pleine
propriété ; projet de prolongation des dons
exceptionnels appelés « dons Sarkozy ».
La loi de finances pour 2004 avait ouvert une
« fenêtre fiscale » déjà utilisée par le passé, en
prévoyant une réduction de 50 % des droits de
mutation en faveur des donations en pleine propriété
et ce quelque soit l’âge du donateur (la mesure
permanente fixant des limites d’âge). Cette disposition
devait prendre fin le 30 juin 2005. La loi de finances
pour 2005 la proroge jusqu’au 31 décembre 2005.
Devant le succès remporté par les dons « Sarkozy »
institués en juin 2004 et permettant à des parents
ou grands-parents de donner 20 000 € en espèces
en franchise de droits de mutation à ses enfants
ou petits-enfants, la mesure a été prolongée
jusqu’au 31 décembre 2005 et le plafond en a été
porté 30 000 €.
Valérie Magnard
Notaire Assistant Département Famille & Patrimoine
09
LA COURTE NOTE
À compter du 1er janvier 2005, pour la perception
des droits de mutation à titre gratuit (donations
et successions), l’abattement fiscal au profit
des enfants vivants ou représentés ou des
ascendants est porté à 50 000 € (au lieu de 46 000 €
précédemment).
PATRIMOINE
CONTRATS D’ASSURANCE-VIE :
LA COUR DE CASSATION MET FIN À LA POLÉMIQUE
AVRIL 2005
Avec quatre arrêts rendus le 23 novembre 2004, la Cour de Cassation
vient de clore un long débat. Elle écarte désormais définitivement la
requalification des contrats d’assurances-vie de placement : il s’agit bien
de contrats d’assurances qui échappent à la succession.
LA COURTE NOTE
10
Dans des temps encore peu lointains, il était
d’usage, pour un avocat, de terminer ses
conclusions par cette expression sacramentelle :
« Et ce sera justice ». Cette exhortation était la
conclusion de l’avocat rédacteur, sûr de son bon
droit, de sa plume, de la vigueur et de la force de
son argumentation. Plus subtilement, elle était un
appel à la sagesse du juge, à ce qu’il exerce son art
avec discernement et bienveillance, au-delà de la
seule argutie juridique et de l’application sèche et
directe de la règle de droit.
La Cour de Cassation, en rendant quatre arrêts ce
même jour de novembre, a confirmé que les
contrats d'assurance-vie de placement sont de
véritables contrats d'assurance. Désormais, la
protection de la réserve héréditaire et de la
vocation successorale relève du pouvoir souverain
du juge du fond.
La fin d’un débat
Rappelons les termes du débat. Depuis une dizaine
d’années, certains juristes s’étaient émus des
conséquences de la « mobilisation » du patrimoine
des Français au sein de contrats d’assurance-vie,
en ce qu’elle permettait, dans des cas certes
marginaux en pratique, de se soustraire aux règles
de dévolution successorale et de protection de la
réserve. En effet, aux termes de l’article L132-13
du Code des assurances, « le capital ou la rente
payables au décès du contractant à un bénéficiaire
déterminé ne sont soumis ni aux règles du rapport
à succession, ni à celles de la réduction pour
atteinte à la réserve des héritiers du contractant ».
On nous invitait à imaginer les situations les plus
difficiles : comment protéger l’enfant légitime de la
faiblesse de son auteur qui, quelques mois avant
son décès, réalisait la totalité de son patrimoine
pour réinvestir le produit de la vente au sein d’un
contrat d’assurance-vie, au bénéfice désigné d’un tiers.
Sans le secours des règles d’ordre public du
rapport successoral et de réduction pour atteinte
à la réserve, le recours à l’assurance-vie ne
permettait-il pas de bouleverser notre droit
successoral ?
C’est ainsi que le débat s’est formé sur la
qualification de ces contrats d’assurance-vie, dont il a
été soutenu que leur vocation de « compte d’épargne »
dépourvu de tout aléa – en permettant au souscripteur
ou au bénéficiaire selon la date et la cause de
dénouement de récupérer le produit de l’épargne
investie – leur interdisait la protection salvatrice du
Code des assurances. Ces contrats d’épargne ou de
capitalisation devaient être, purement et simplement,
traités comme un bien ordinaire faisant partie du
patrimoine du défunt, et, partant, soumis aux règles
du rapport et de la réduction.
C’est ce débat que la Cour de Cassation, en des
attendus identiques, vient de clore, en écartant
toute hypothèse de requalification pour les contrats
d’assurances souscrits par les particuliers à l’effet
de placer leur épargne : il s’agit bien de contrat
d’assurance-vie, auxquels s’appliquent toutes les
règles du Code des assurances.
L’appréciation des juges du fond
Est-ce à dire que les héritiers se retrouvent sans
protection aucune et sans recours contre le
bénéficiaire d’un contrat d’assurance ?
Ce serait écarter trop rapidement, ce qui fut
sans doute la tentation des défenseurs d’une
requalification des contrats d’assurance, les règles
de protection prévues au sein même du Code des
assurances ; en effet, l’alinéa 2 de l’article L 132-13,
prévoit une importante exception à la mise à l’écart
des règles du rapport successoral et de la réduction
PATRIMOINE
Il suffit donc au plaideur d’apporter la démonstration
de ce caractère exagéré des primes versées pour
bénéficier des mécanismes de protection
successorale. Mais il n’existe pas de critères précis
et prédéterminés, voire mathématiques.
La Cour de Cassation rappelle simplement que
c’est au juge du fond de se déterminer, en
fonction des éléments soumis à son appréciation,
les seules indications fournies par la Cour
Suprême étant que ce caractère exagéré
« s’apprécie au moment du versement, au regard
de l’âge ainsi que des situations patrimoniale et
familiale du souscripteur ».
L’analyse des arrêts d'appels ne permet pas de
définir une grille de critères au moyen de laquelle
le juge du fond se déterminerait pour apprécier le
caractère exagéré des primes versées.
Ce qui est sûr, c’est que le simple dépassement de la
quotité disponible n’est pas le signe obligatoire d’un
tel caractère. Autrement dit, alors qu’en matière de
droit successoral, le simple dépassement de la
quotité disponible entraîne l’application de la
réduction de la libéralité consentie, en matière de
droit des assurances, la mécanique juridique est
différente : le juge apprécie le caractère excessif des
primes versées, indépendamment de tout calcul de
quotité disponible. Si le caractère exagéré est retenu,
il fait procéder à la réintégration de ces primes au
sein de l’actif successoral, alors soumis aux règles
de la réduction, le cas échéant.
En définitive, c’est le juge du fond qui devra faire
preuve de discernement pour apprécier au cas par
cas les excès éventuels commis par le souscripteur,
ce à quoi nous nous associons bien volontiers.
AVRIL 2005
pour atteinte à la réserve, en précisant que : « Ces
règles ne s’appliquent pas non plus aux sommes
versées par le contractant à titre de primes, à
moins que celles-ci n’aient été manifestement
exagérées eu égard à ses facultés ».
Et ce sera justice.
Marie-Jean Roque
Avocat à la Cour
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QUELQUES DÉFINITIONS
Dans le contrat d'assurance-vie, l'assureur s'engage, moyennant le paiement d'une prime, à verser
à l'assuré ou à un tiers, un capital en cas de mort (assurance décès) ou de survie (assurance en cas
de vie) de l'assuré à une date déterminée.
Le contrat de capitalisation prévoit, moyennant la capitalisation d'une somme versée, la constitution
d'un capital garanti à une échéance fixée par le souscripteur. Contrairement à l'assurance-vie, ce
contrat ne dépend pas de la durée de la vie humaine.
La réserve héréditaire est la fraction de la succession revenant impérativement aux héritiers dits
réservataires (enfants, père et mère, conjoint).
La quotité disponible est la fraction de la succession qui peut être librement affectée en présence
d'héritiers réservataires.
La réserve et la quotité disponible varient selon le nombre et la qualité des héritiers.
Le rapport successoral est l'opération par laquelle les héritiers réintègrent fictivement dans le
patrimoine du défunt les donations qu'ils ont reçus pour vérifier que l'équilibre entre héritiers est respecté.
La réduction des libéralités est l'opération par laquelle les donations ou les legs qui excèdent la
quotité disponible sont réduits pour permettre aux héritiers réservataires de recevoir la fraction de
succession à laquelle ils ont droit.
LA COURTE NOTE
11
BLOC NOTES
NOS CONFERENCES
« Vente de lots en copropriété et travaux » - Mardi 22 mars 2005
Notre étude poursuit en 2005 la problématique de la vente de l’immeuble, développée l'an dernier au cours de nos
conférences. Le 22 mars dernier, nous avons abordé les enjeux liés à la copropriété et particulièrement la question
des travaux lors de la vente. Le décret du 27 mai 2004 a modifié les rapports entre vendeurs et acquéreurs (Voir l'article
de Dominique Havard p.2).
Une fois encore, nous avons partagé nos compétences et celles d'autres professionnels. Marie-Jean Roque,
avocat, a traité la vie de la copropriété et les décisions relatives aux travaux. Bertrand Lacourte, notaire, a analysé le
traitement des travaux de la promesse à la vente. Vincent Lafarge, avocat, a présenté le suivi des travaux et des
décisions prises après la vente.
Vous pouvez demander le support de cette conférence sur notre site : http://www.scp-lacourte.com
NOS INTERVENTIONS
Colloque IEIF - Mardi 12 avril 2005
« Problèmes, réformes, environnement économique : que vont faire les marchés immobiliers ? »
Au cours du colloque annuel de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) Bertrand Lacourte a pris part
à la table ronde consacrée à "Paris : le déclin de l'emploi et du logement est-il réversible ? Vrais problèmes et
fausses solutions", aux côtés de Didier Bertrand, Directeur de la mission SRU-PLU à la Direction de l’Urbanisme
de la Ville de Paris, Stéphane Imovicz, promoteur et Philippe Pelletier, avocat.
Laurent Davezie, économiste urbain (Université Paris XII), a ouvert ce débat en présentant "Les tendances économiques
et sociales : les risques de l'Ile-de-France".
Formation EFE - Mercredi 8 juin 2005
« Acquéreur & vendeurs - Contrats de vente immobilière »
Liliane Azancot, juriste de notre département « Financement Immobilier », et Marie-Jean Roque, notre ami avocat,
animeront un stage sur les contrats de vente immobilière. Ils analyseront « Les garanties immobilières : quels choix opérer ?
Quid de la réforme du crédit hypothécaire ? ». Renseignements sur www.efe.fr, rubrique Formation.
NOS LECTURES
Le nouvel ordre urbanistique par Sylvain PERIGNON - (Editions Defrénois-CRIDON)
Dans cet ouvrage, Sylvain Perignon s'interroge sur l'évolution du droit de l'urbanisme qui au fil des réformes comprend
toujours plus de règles, de contraintes et qui étend son champ normatif. Il ne s'agit plus seulement de limiter, dans
l'intérêt général, le droit de copropriété : il s'agit d'imposer "un nouvel ordre urbanistique", parfois au mépris des
libertés. L'auteur s'interroge sur la légitimité de cette évolution.
Paris - Revue POUVOIRS n°110 - 2004 - (Editions du Seuil)
Le dernier numéro 2004 de la revue Pouvoirs est consacré à Paris. Divers spécialistes (économiste et géographe
urbain, historien, fonctionnaire, journaliste…) offrent, à travers neuf articles, un tour d’horizon des institutions de la
capitale française ainsi que de sa situation politique, économique et sociologique.
Dans « Paris, capitale économique » en particulier, Laurent Davezie, Professeur en économie urbaine à Paris XII, en
poste à l’Institut d’urbanisme de Paris, propose une analyse de la situation économique parisienne.
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Etude LACOURTE
54, avenue Victor HUGO - 75116 PARIS
Standard : (1) 01 44 28 40 00
Télécopie : (1) 01 45 01 88 28
E-mail général : [email protected]
Site Web : www.scp-lacourte.com
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Pour approfondir les questions abordées,
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