Étude relative à la promotion de la garantie - CRRH

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Étude relative à la promotion de la garantie
hypothécaire dans les pays de l’UEMOA
Dossier : 4410-00-17 (0061)
Décembre 2012
Étude relative à la promotion de la garantie hypothécaire dans les pays de l’UEMOA
TABLE DES MATIÈRES
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SOMMAIRE EXÉCUTIF ........................................................................................................................1 1.0 PROBLÈMATIQUE.....................................................................................................................8 1.1 2.0 Évaluation par les banques du marché hypothécaire de l’UEMOA ..................................13 EXPÉRIENCES INTERNATIONALES ......................................................................................16 2.1 Le cas de l’Afrique du Sud ...............................................................................................19 2.2 Le cas de l’Algérie ...........................................................................................................19 2.3 Le cas spécial de la France .............................................................................................20 2.4 Formules communes de garantie ou d’assurance ...........................................................22 3.0 CAUTION, FONDS DE GARANTIE ET ASSURANCE .............................................................25 4.0 CONSIDÉRATIONS RÉGLEMENTAIRES POUR LE PROJET DANS L’UEMOA ...................28 5.0 6.0 4.1 Traité CIMA .....................................................................................................................28 4.2 Loi des banques (réglementation bancaire) .....................................................................29 4.3 Impact de la garantie sur la réglementation des banques clientes de l’organisme de
garantie ...........................................................................................................................30 CONSIDÉRATIONS JURIDIQUES ...........................................................................................31 5.1 Formalisation du crédit à l’habitat vs gestion des risques ................................................31 5.2 Principes des « sûretés négatives » (negative pledges) ..................................................32 5.3 Limites au principe de « sûretés négatives » ...................................................................34 5.4 Les recours du créancier et/ou de sa caution ..................................................................34 ÉVALUATION DES OPTIONS .................................................................................................38 6.1 6.2 Option 1 ...........................................................................................................................40 6.1.1 Aspects juridiques .............................................................................................41 6.1.2 Aspects réglementaires .....................................................................................42 6.1.3 Aspects financiers .............................................................................................43 6.1.4 Aspects opérationnels .......................................................................................43 6.1.5 Impacts potentiels sur le marché .......................................................................44 6.1.6 Le pour ..............................................................................................................45 6.1.7 Le contre ...........................................................................................................45 Option 2 ...........................................................................................................................45 6.2.1 Aspects juridiques .............................................................................................46 6.2.2 Aspects réglementaires .....................................................................................47 6.2.3 Aspects financiers .............................................................................................47 6.2.4 Aspects opérationnels .......................................................................................47 6.2.5 Impacts potentiels sur le marché .......................................................................48 6.2.6 Le pour ..............................................................................................................48 6.2.7 Le contre ...........................................................................................................48 Développement international Desjardins
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6.3 6.4 6.5 6.6 Option 3 ...........................................................................................................................49 6.3.1 Aspects juridiques .............................................................................................51 6.3.2 Aspects réglementaires .....................................................................................51 6.3.3 Aspects financiers .............................................................................................52 6.3.4 Aspects opérationnels .......................................................................................53 6.3.5 Impacts potentiels sur le marché .......................................................................54 6.3.6 Le pour ..............................................................................................................54 6.3.7 Le contre ...........................................................................................................55 Option 4 ...........................................................................................................................55 6.4.1 Aspects juridiques .............................................................................................55 6.4.2 Aspects réglementaires .....................................................................................55 6.4.3 Aspects financiers .............................................................................................56 6.4.4 Aspects opérationnels .......................................................................................56 6.4.5 Impacts potentiels sur le marché .......................................................................56 6.4.6 Le pour ..............................................................................................................56 6.4.7 Le contre ...........................................................................................................56 Option 5 ...........................................................................................................................56 6.5.1 Aspects juridiques .............................................................................................58 6.5.2 Aspects réglementaires .....................................................................................58 6.5.3 Aspects financiers .............................................................................................58 6.5.4 Aspects opérationnels .......................................................................................59 6.5.5 Impacts potentiels sur le marché .......................................................................59 6.5.6 Le pour ..............................................................................................................59 6.5.7 Le contre ...........................................................................................................59 Avantages pour les institutions prêteuses........................................................................59 7.0 DIMENSIONS CULTURELLES, BLOCAGES ET NÉCESSAIRE EFFORT D’ÉDUCATION AU
PUBLIC.....................................................................................................................................60 8.0 RECOMMANDATIONS ............................................................................................................61 9.0 CONSIDÉRATIONS ADDITIONNELLES..................................................................................62 9.1 Mise en œuvre par un organisme public ou privé ............................................................62 9.2 Caution cas-par-cas ou caution de portefeuille ................................................................63 10.0 PLAN DE MISE EN ŒUVRE ....................................................................................................65 10.1 Scénario 1 .......................................................................................................................65 10.2 Scénario 2 .......................................................................................................................66 10.3 Considérations additionnelles ..........................................................................................67 Développement international Desjardins
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LISTE DES ANNEXES
Annexe A :
Annexe B :
Annexe C :
Annexe D :
Annexe E :
Annexe F :
Annexe G :
Annexe H :
Annexe I :
Annexe J :
Annexe K :
Annexe L :
Annexe M :
Annexe N :
Annexe O :
Annexe P :
Annexe Q :
Annexe R :
Annexe S :
Annexe T :
Annexe U :
Synthèse sur la réglementation des établissements financiers à caractère bancaire – la
réglementation prudentielle dans l’UEMOA
Principaux paramètres du traité CIMA pertinent au projet de caution
Extraits du Traité CIMA
Traitement prudentiel des opérations de crédit documentaire import ou export
comportant une réduction de la pondération au profit des banques
Les systèmes de prise de garanties du FGHM pour le financement de l’habitat
Extraits de l’étude : Hypothèque ou caution : l’exception française, par : ANIL : Agence
nationale pour l’information sur le logement avec le concours de l’Observatoire des
pratiques du Conseil National de l’Habitat
Enquête sur la mise en œuvre d’un processus de garantie du crédit hypothécaire
Questionnaire Aspects Juridiques
Compilation – Informations reçues des juristes de banques
Préoccupations complémentaires au questionnaire
Autres préoccupations complémentaires au questionnaire
Questions aux notaires
Rencontre de travail à la BCEAO
Procès-verbal – Rencontre à la Commission Bancaire
Aspects juridiques – Burkina Faso
Aspects juridiques – Côte d’Ivoire
Aspects juridiques – Sénégal
Aspects juridiques – Mali
Aspects juridiques – Bénin
Aspects juridiques – Niger
Aspects juridiques – Guinée-Bissau
LISTE DES TABLEAUX
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Tableau 1 – Crédits bancaires pour l’habitat en UEMOA selon diverses hypothèses ........................... 8 Tableau 2 – Crédits bancaires – test de concordance .......................................................................... 9 Tableau 3 – Calcul du pourcentage de ménages capables d’accéder à la propriété ............................ 9 Tableau 4 – Prêt accessible et coût d’une maison en fonction de divers niveaux de salaire............... 10 Tableau 5 – Efficience des procédés de constitution et de défense des droits de propriété ............... 13 Tableau 6 – Comparaison de diverses marges bénéficiaires .............................................................. 15 Tableau 7 – Appréciation par huit banques de l’UEMOA de l’utilité de l’hypothèque et d’une garantie 15 Tableau 8 – Appréciation par huit banques de l’utilité d’une garantie dans le contexte du
refinancement ................................................................................................................. 16 Tableau 9 – Liste de pays avec un système de garantie pour crédit hypothécaire (2008) .................. 16 Tableau 10 – Conditions requises pour le succès d’un mécanisme de garantie hypothécaire ............ 17 Tableau 11 – Coûts de diverses formules de garantie ........................................................................ 21 Tableau 12 – Plan pour la présentation des caractéristiques légales des pays de l’UEMOA .............. 37 LISTE DES GRAPHIQUES
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Graphique 1 – Rapport de l’encours de crédit par rapport au PIB – pays de la zone sub-saharienne 11 Graphique 2 – Taux débiteurs – UEMOA ........................................................................................... 14 Graphique 3 – Processus de cautionnement mutuel........................................................................... 64 Développement international Desjardins
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LISTE DES FIGURES
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Figure 1 – Schéma des options proposées ........................................................................................... 3 Figure 2 – Répartition des crédits immobiliers selon la garantie utilisée ............................................. 21 Figure 3 – Représentation du produit des premières pertes nettes partagées .................................... 23 Figure 4 – Représentation du produit à couverture totale ................................................................... 23 Figure 5 – Représentation graphique du produit des premières pertes nettes .................................... 24 Figure 6 – Représentation du contrôle des coûts en fonction de l’encours avec plancher .................. 24 Figure 7 – Représentation graphique du contrôle des coûts en fonction
d’un pourcentage de l’encours ........................................................................................... 25 Figure 8 – Présentation graphique des options ................................................................................... 40 LISTE DES ACRONYMES
ACDI :
AUS :
BCEAO :
BOAD :
CAN :
CRRH-UEMOA :
CIMA :
DID :
FCFA :
FGHM :
G:
IARD :
M:
MCD :
MDI :
OHADA :
ONG :
PIB :
RPV :
SCHL :
SRH :
UEMOA :
Agence canadienne de développement international
Acte uniforme portant organisation des sûretés
Banque Centrale des États de l’Afrique de l’Ouest
Banque Ouest-Africaine de Développement
Dollars canadiens
Caisse Régionale de Refinancement des Hypothèques de l’UEMOA
Conférence interafricaine des marches d’assurances
Développement international Desjardins
Franc de la communauté financière africaine
Fonds de Garantie Hypothécaire du Mali
Milliard
Incendie, Accidents, Risques Divers
Million
Mouvement des Caisses Desjardins du Québec
Assurance insolvabilité pour crédit hypothécaire (Mortgage Default Insurance)
Organisation pour l'Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires
Organisations non gouvernementales
Produit intérieur brut
Rapport Prêt Valeur
Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement
Société de Refinancement Hypothécaire
Union Économique et Monétaire Ouest-Africaine
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REMERCIEMENTS
Cette étude a été réalisée sous la direction de la Banque ouest- africaine de développement.
Nous remercions M. Christian Agossa, responsable du projet et conseiller financier du président de la
BOAD, pour les avis et commentaires qu’il nous a prodigués au long de cette étude. Nous remercions
aussi la BCEAO et sa commission bancaire pour leurs précieuses observations et avis
règlementaires.
Nous remercions aussi les personnes suivantes pour leurs avis juridiques :
ADAMON
BALAMA
BOUGOUMA
CORREIA
DAOU
DIAGNE
DIALLO
DIASSO
DJIBO
DOSSOU YOVO
DOUMBIA
GOMES
GOMES
GUETIN
KANÉ
Fadhil Eric
Seydou
Eric
Januario
Yaya
Aida Diawara
Amadou
Melisiona Rodrigues
Aissatou
Clément
Drissa
Raul
Vladimir Jorge
Mariam
Amadou
KERE
KOUAME
LALEYE
LAWAN
MARQUES
MBACKE
MBOUP
MILOGO
Jean-Florent
Koffi Athanase
Cyrille
Mamane Maïtouraré
Idilénio
Moussa
Nzingui Alioune
Moussa
OUASSAGARI
OUEDRAOGO
SALL
SAMBE
SOME
Saadatou
Marie-Élise
Mbaye
Abdoulaye
Bartelé Mathieu
Notaire, Bénin
Notaire, Burkina Faso
Juriste de banque, Burkina Faso
Juriste de banque, BAO, Guinée-Bissau
Juriste de banque, BDM, Mali
Notaire, Office notarial NDIAYE et DIAGNE
Notaire, Mali
Juriste de banque, BRS, Guinée-Bissau
Notaire, Niger
Juriste de banque, BSIC, Bénin
Avocat, Cabinet d’avocats EXAEQUO, Droit, Mali
Officiel de la publicité foncière, Guinée-Bissau
Juriste de banque, BDU, Guinée-Bissau
Juriste de banque, BCB, Burkina Faso
Juriste de banque, Sonibank, président de l’Association des
juristes de banques, Niger
Juriste de banque, BOA, Burkina Faso
Notaire, Côte d’Ivoire
Juriste de banque, Écobank, Bénin
Juriste de banque, BIA, Niger
Juriste de banque, Ecobank, Guinée-Bissau
Notaire, Sénégal
Avocat, SCP MAME ADAMA GUEYE et Associés, Sénégal
Juriste de banque et consultant, Cabinet KDMT Conseils,
Burkina Faso
Juriste de banque, Banque Habitat, Bénin
Juriste de banque, Ecobank, Burkina Faso
Avocat, SCP MAME ADAMA GUEYE et Associés, Sénégal
Juriste de banque, BH, Sénégal
Avocat, Burkina Faso
Enfin, nos remerciements vont aux participants aux deux rencontres portant sur les scénarios avancés
dans cette étude :
•
•
BCEAO : monsieur Ahmadou A.A. Lo, directeur des activités bancaires et du financement des
économies et collaborateurs (le 29 août 2012).
Commission bancaire : monsieur Bolo Sanou, secrétaire général et collaborateurs (le
13 septembre 2012).
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SOMMAIRE EXÉCUTIF
Bertrand Renaud, du temps où il travaillait pour la Banque Mondiale, disait souvent lors de
présentations que « les villes sont bâties comme elles sont financées », faisant valoir qu’on trouve
habituellement beaucoup d’habitats précaires et d’infrastructures urbaines très limitées là où le crédit
à l’habitat est difficile à obtenir. En plus, il expliquait que l’absence ou le faible apport du crédit dans
l’achat ou la construction de logements réduit l’activité économique de manière importante.
Un simple survol des communautés de l’Afrique de l’Ouest permet d’évoquer l’aphorisme populaire de
monsieur Renaud et de conclure que cette sous-région pourrait grandement profiter d’un essor des
activités de crédit à l’habitat. Pour y arriver, il faudrait mettre en place des mécanismes permettant au
crédit à l’habitat de pénétrer plus en profondeur parmi les diverses couches de revenu pour financer la
construction d’un plus grand nombre de logements et l’installation de meilleures infrastructures
urbaines.
Nos calculs nous indiquent que le crédit à l’habitat ne représentait environ que 1,5 à 2 % du produit
intérieur brut pour l’espace UEMOA tandis que dans des pays émergents comme l’Inde ou la Malaisie,
l’encours de crédit hypothécaire atteint déjà 10 % et 29 % du PIB respectivement1; en Afrique du Sud,
ce ratio atteint déjà 30,6 % et continue sa montée.
Il est clair que les dirigeants de la région de l’Afrique de l’Ouest réalisent l’importance d’élargir le rôle
du crédit à l’habitat tant en milieu urbain que rural; c’est pourquoi les agences économiques de
l’UEMOA ont coopéré pour la mise sur pied d’un mécanisme de refinancement du crédit hypothécaire
et que, dans le cadre de ce projet, la Banque Ouest-Africaine de Développement (BOAD) a étudié
comment elle pourrait sécuriser les crédits à l’habitat pour favoriser l’utilisation du crédit pour l’achat,
la construction et la rénovation de logements par le plus grand nombre possible de ménages.
Il appert aussi qu’il faudra, afin qu’une demande conséquente auprès de la Caisse Régionale de
Refinancement Hypothécaire (CRRH) se matérialise de la part des institutions de prêts, que la
demande de crédits immobiliers de long terme enregistre une hausse marquée. Pour ce faire, il faut
agir à plusieurs niveaux pour que l’habitude du recours au crédit bancaire pour le logement résidentiel
devienne plus répandue chez les populations; pour cela, il faut travailler à en simplifier les exigences
et en réduire les coûts afférents de même que les délais.
Ce projet diffère des travaux qui ont permis par exemple la mise sur pied du Fonds de Garantie
Hypothécaire du Mali (FGHM) dans le sens qu’il ne cherche pas à élargir l’application de ce modèle
d’affaires à la sous-région, non pas parce qu’il est critique de cet organisme, mais plutôt parce que
force est de constater que, dans le contexte actuel, la garantie d’un crédit déjà adossé à une
hypothèque reposant sur un plein titre de propriété ne pourra, à court ou moyen terme, constituer un
levier d’usage répandu pour favoriser l’accès au crédit à l’habitat pour le plus grand nombre de
ménages.
Aujourd’hui en zone UEMOA, la constitution d’une hypothèque en soi, sur plein titre de propriété
comme condition d’accès au crédit à l’habitat, est perçue comme un obstacle majeur qui ne pourra
être réglé que par des réformes cadastrales et une refonte de la fiscalité foncière, dont des réductions
importantes des frais perçues pour toutes les étapes menant à la publication d’un acte hypothécaire
de même que des délais d’obtention des multiples exigences existant à l’heure actuelle.
Au vu de cette situation, le mandat qui nous a été confié a été précisément d’évaluer s’il était possible
d’identifier ou de créer un mécanisme de garantie qui viendrait sécuriser les crédits à l’habitat comme
s’ils étaient adossés à des hypothèques.
1
Emkay Research, HDFC, http://breport.myiris.com/ESSBL/HOUDEVFC_20120106.pdf, Janvier 2012.
Page 1
L’enjeu énoncé par la BOAD : offrir aux créanciers une garantie jugée équivalente à une
garantie hypothécaire - fondements des solutions proposées par le consultant
Dans l’éventualité d’un sinistre sur un crédit adossé à une hypothèque, le créancier est « sécurisé »
dans la mesure où il peut accéder au produit de la vente de la propriété hypothéquée dans des délais
raisonnables et ainsi obtenir un montant qui remboursera en partie ou en totalité l’encours du crédit.
L’étude des textes de l’OHADA (dont l’article 203) de l’acte uniforme révisé portant organisation des
sûretés nous indique qu’une utilisation plus élargie du crédit pour l’habitat pourrait être considérée sur
des démembrements du droit de propriété, donc pour financer la construction, l’achat ou la réparation
sur des parcelles de terrain où l’État accepte de donner à l’occupant un droit de construire. Dans une
certaine mesure, l’examen des statistiques de la BCEAO suggère que cette pratique existe déjà chez
certaines banques – ce qui expliquerait les montants de crédits habitat sans hypothèque.
En plus, l’acte uniforme révisé portant organisation des sûretés (amendé en 2010) indique aussi que
l’accès à une garantie hypothécaire (qui permet de procéder à la vente de la propriété au profit du
créancier) pourrait être reporté et mis en œuvre uniquement au moment où le débiteur serait en
défaut de remboursement de sa créance2. Une importante partie des frais relatifs à la création et
à l’inscription de l’acte d’hypothèque pourrait donc n’être nécessaire que dans les cas de
sinistres. Ces deux particularités de l’OHADA ouvrent ainsi des perspectives toutes neuves afin
d’accroître notamment l’émission de crédit habitat; c’est cette potentialité nouvelle que nous
proposons d’exploiter pour la suite.
Ohada et spécificités nationales vs mise en œuvre des options proposées
On rappellera que les textes de l’OHADA concernant les sûretés sont en relation avec chacune des lois
nationales des huit pays impliqués en ce qui concerne entre autres le régime foncier, la publicité des
garanties, la classification des biens et les tribunaux appliquant localement les règles légales.
Afin de dégager un portrait le plus clair de la faisabilité des options que nous proposons, nous avons mené
des investigations poussées auprès de 16 juristes de banques, de 4 avocats de pratique privée, de
7 notaires de pratique privée et d’un officiel de la publicité foncière pour l’ensemble des pays concernés
qui ont collaboré à divers degrés au projet. Sur la base des informations portant sur la propriété foncière et
sur les modalités d'inscription des garanties que nous avons recueillies auprès des juristes, nous sommes
en mesure de dire que la mise en place de l’une ou l’autre des solutions proposées, pour les pays
consultés, ne semble pas présenter d’empêchements majeurs. On pourra retrouver pour un créancier,
l’ajout d’obligations additionnelles liées au fait de ne pas prendre de garanties selon la pratique usuelle de
même que l'ajout de certains éléments – particuliers à chaque pays comme par exemple les pratiques
fiscales – venant influer sur l'option qui sera retenue et l’établissement de la prime qui devra être payée.
La situation propre à chaque pays est présentée en annexes (O à U) à la fin de ce document. Pour
chaque pays, on trouvera une description commentée portant sur les droits réels immobiliers, les titres
administratifs, l’hypothèque conventionnelle et l’inscription au registre foncier, les délais et coûts des
diverses procédures, l’hypothèque judiciaire, la réalisation des garanties, les risques propres aux diverses
formules, le tout se terminant par un tableau résumant les « pour » et les « contre » et une conclusion sur
la viabilité des options proposées3. Ces descriptions, riches en enseignements multiples, auront été
exigeantes à compiler, l’information reçue reposant sur des questionnaires minutieux (voir annexes H, J, K
et L) complétés par de nombreuses entrevues téléphoniques. Généralement, les informations obtenues
sont adéquates et complètes pour la grande majorité des pays consultés certaines informations s’avérant
toutefois tantôt incomplètes, tantôt contradictoires sur certains points3.
Conséquemment, il s’avérera nécessaire, au moment de la mise en œuvre des recommandations, de
réaliser un complément de recherches pour chaque pays afin de compléter l’examen des aspects
juridiques/fiscaux et de finaliser le choix le plus approprié (tant sur le plan pratique, fiscal, financier et
économique) entre les options proposées, tout en s’assurant, pour les deux pays où l’information est
absente ou incomplète, de la viabilité de l’une ou de l’autre des options. Ces investigations pourront se
faire une fois les institutions prêteuses informées des options offertes, permettant alors d’y intégrer leurs
propres questions et préoccupations.
2
3
Il ne s’agit pas d’activer une promesse d’hypothèque – il s’agit d’un plein droit du créancier.
Au Togo et en Guinée-Bissau, l’incapacité, malgré nos nombreux efforts répétés, d’obtenir réponses et réactions suffisantes
à nos questions et hypothèses de travail ne nous permettent pas, pour l'instant, de tirer des conclusions probantes pour
l'évaluation des options que nous proposons.
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Les options proposées
Figure 1 – Schéma des options proposées
Octroi
du
crédit
Op on 1
Op on 2
Op on 3
Op on 4
Crédit reposant sur
un tre administra f ‐
droit immobilier réel
Environnement de
sûreté néga ve
Environnement de
sûreté néga ve
Environnement de
sûreté néga ve
Environnement de
sûreté néga ve
Acte d’hypothèque
notarié
notarié
Garan e
Sinistre
Banque ob ent
protec on de
l’encours jusqu’au
moment ou elle peut
me re en jeu
une hypothèque
Banque ob ent
protec on de
moment ou elle peut
me re en jeu
une hypothèque
Banque ob ent
protec on de
moment ou elle peut
me re en jeu
une hypothèque
Banque ob ent
protec on de
moment ou elle peut
me re en jeu
une hypothèque
Banque ob ent 75% de
protec on du 30%
supérieur de l’encours
protec on du 30%
Hypothèque judiciaire
Publica on de
l’hypothèque
Publica on de
l’hypothèque
Banque met en jeu
l’hypothèque
Banque met en jeu
l’hypothèque
Banque met en jeu
l’hypothèque & reçoit
un remboursement si
le produit de la vente
est inférieur à 70% de
l’encours
Banque met en jeu
un remboursement si
l’encours
Op on 5
La banque et la société de garan e offrent conjointement des incita fs financiers pour que le débiteur
facilite la mise en jeu et que tant le débiteur que les créanciers réduisent leurs pertes respec ves
Option 1
Dans l’optique de proposer un mécanisme qui offrirait une garantie aux créanciers jugée équivalente à
une garantie hypothécaire, cette option propose d’offrir une garantie financière équivalente à
l’hypothèque jusqu’à ce qu’une hypothèque puisse être constituée et mise en jeu. La garantie (qu’on
appellera Caution) rembourserait le créancier pour les frais afférents aux délais et aux frais pour la
constitution « ex-post » d’une garantie hypothécaire que le créancier pourrait ensuite mettre en jeu à
ses propres frais. Dans le cadre de cette option, le crédit reposerait sur un droit réel immobilier et
serait cautionné tant et aussi longtemps qu’une hypothèque judiciaire de 1er rang ne pourrait être
obtenue ou requise. Ainsi, advenant un sinistre, le crédit demeurerait cautionné jusqu’au moment où
une hypothèque judiciaire de 1er rang soit alors complètement obtenue et puisse être mise en jeu; en
l’absence d’un sinistre, le crédit demeurerait ainsi cautionné jusqu’à ce qu’il soit pleinement
remboursé par son débiteur.
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Option 2
Cette option diffère de l’option 1 uniquement parce qu’un acte d’hypothèque notarié aurait été signé
entre le créancier et le débiteur au moment de l’octroi de crédit. Cependant, cet acte demeurerait non
inscrit tant et aussi longtemps que le crédit ne serait pas pleinement remboursé par le débiteur.
Comme dans l’option 1, le crédit reposerait sur un droit réel immobilier qui serait cautionné tant et
aussi longtemps qu’une hypothèque ne soit requise. Ainsi, advenant un sinistre, le crédit demeurerait
cautionné jusqu’au moment où l’hypothèque conventionnelle serait inscrite au 1er rang et mise en jeu.
Dans l’absence d’un sinistre, le crédit demeurerait cautionné jusqu’à ce qu’il soit pleinement
remboursé par son débiteur.
Comme pour l’option 1, le risque de crédit de la créance serait le même qu’il aurait été si l’hypothèque
avait été inscrite au moment de l’octroi parce qu’une garantie financière couvrirait la période de temps
requise pour obtenir l’inscription de l’hypothèque « ex-post ». La garantie couvrirait aussi les
dépenses et frais encourus durant cette période où la banque œuvre à obtenir l’inscription de son
hypothèque. Les frais découlant de cette option seront possiblement inférieurs à ceux de l’option 1
car les délais requis pour l’obtention de l’inscription de l’hypothèque conventionnelle sont
généralement plus courts que ceux de l’hypothèque judiciaire.
En termes simples, cette procédure revient à dire à un prêteur : « Nous vous remettrons une hypothèque (tantôt
conventionnelle (Option 2), tantôt judiciaire (Option 1)) si et seulement si il y a défaut de paiement. Entre-temps,
vous détenez une caution qui sera d’ailleurs rendue exigible si pour une quelconque raison la société de caution
s’avérait ne pas être en mesure de vous remettre l’une ou l’autre forme d’hypothèque précitée ».
Option 3
On peut aisément comprendre qu’un créancier ou investisseur dans le crédit hypothécaire puisse
douter de la possibilité qu’un crédit soit pleinement remboursé grâce au produit de la vente d’une
propriété hypothéquée en Afrique de l’Ouest. Les marchés sont de nature informelle, les revenus sont
faibles, les droits de propriété sont moins établis que dans les pays plus avancés, le marché
secondaire de l’habitation est presqu’inexistant, les pratiques juridiques demeurent quelque peu
incertaines et l’instabilité politique reste un élément de l’environnement socio-économique. Ne seraitce que pour prendre en considération les frais juridiques et de transaction découlant de la mise en jeu
de l’hypothèque, on peut aisément imaginer que la Caisse Régionale de Refinancement des
Hypothèques de l’UEMOA (CCRH-UEMOA) demande un surdimensionnement (de l’ordre de 20 %)
des portefeuilles de créances hypothécaires supportant ses émissions obligataires.
Donc, dans cette troisième option, en plus d’avoir les mêmes attributs que l’option 1, l’étude propose
que le mécanisme de garantie ne soit pas limité à sécuriser le crédit de manière équivalente à
l’hypothèque, mais que le risque afférent à la garantie hypothécaire soit « rehaussé » de façon (i) que
l’accès au crédit soit élargi au plus grand nombre possible de ménages, (ii) que les conditions de
crédit (terme, taux, caractéristiques du débiteur) soient plus favorables et (iii) que les organismes
règlementaires de la CCRH et la CCRH elle-même perçoivent une amélioration du profil de risque des
créances hypothécaires sujettes au refinancement.
Avec cette option, la constitution et publication de l’acte d’hypothèque seraient implicitement absorbés
par le programme de rehaussement du fait qu’une hypothèque judiciaire ne serait requis que
lorsqu’une mise en jeu de l’hypothèque s’avère nécessaire suite au défaut du débiteur.
Le coût de la garantie ou caution serait directement proportionnel à la valeur du rehaussement du
risque de crédit, en plus de s’ajouter aux frais requis pour l’option 1. Ainsi, puisqu’il semble suffisant
de rehausser le risque de crédit de l’ordre de 20 % par mécanisme de surdimensionnement (dans le
cadre des activités de la CCRH-UEMOA), une garantie permettant de couvrir les premières pertes à
hauteur de 20 %4 de l’encours de crédit pourrait être considérée suffisante et suffisamment attractive
pour susciter un bon taux d’utilisation du mécanisme par les banques et donc un meilleur impact sur
les volumes d’octroi de crédits hypothécaires sur le territoire de l’UEMOA.
4
En fait, il est proposé de couvrir 75 % du premier 30 % de l’encours – soit 22,5 % de l’encours.
Page 4
Option 4
Cette option a les mêmes attributs que l’option 3, sauf qu’elle reposerait sur l’option 2, c’est-à-dire qu’il
s’agirait de rehausser un crédit pour lequel le créancier pourrait inscrire une hypothèque
conventionnelle dans l’éventualité d’un sinistre; l’option précédente (option 3) pour sa part
rehausserait un crédit pour lequel le créancier constituerait une hypothèque judicaire advenant un
sinistre.
Option 5 (NB : cette option peut s’appliquer en tandem avec chacune des options 1 à 4)
Les marchés immobiliers de la sous-région de l’Afrique de l’Ouest sont moins anonymes et beaucoup
plus liés à des dynamiques communautaires complexes et de collectivité que ce qu’on pourrait
observer dans les marchés d’Europe, de l’Amérique du Nord ou même de l’Afrique du Sud. Ainsi, on
peut facilement imaginer que la vente forcée d’une propriété suite au sinistre d’une créance
hypothécaire nécessitera un certain accord tacite de la communauté, du moins si on espère obtenir un
produit de vente suffisant pour rembourser la créance. Par ailleurs, on sait que les créanciers et les
débiteurs hypothécaires sont généralement motivés à sauver leurs créances hypothécaires plutôt que
de passer à leur dissolution et à des situations de conflit entre créancier et débiteur qui, même en
pays aux marchés plus développés, mènent habituellement à des pertes considérables pour le
créancier sinon totales pour le débiteur.
Nous pensons qu’il puisse être possible d’exploiter ces dynamiques communautaires ainsi que le
désir mutuel des créanciers et des débiteurs de régler les choses de manière coopérative afin de
mitiger les pertes autant que possible. Faute de pouvoir introduire de nouvelles mesures pouvant
réduire les pertes encourues lors de sinistres, il sera difficile de réduire la (les) prime(s) requise(s)
pour rehausser la qualité des risques d’insolvabilité des crédits à l’habitat.
En fait, cette 5e option propose quelque chose de nouveau à l’égard de la gestion des créances qui
pourrait, à nos yeux, avoir un impact important sur la(les) prime(s) requise(s), tant pour les options 1
ou 2 que pour les options 3 ou 4. Selon nous, l’approche décrite ci-après n’a jamais été pratiquée
dans les nombreux pays où est offerte une garantie hypothécaire, mais cette approche, si elle
réussissait, pourrait peut-être enfin (i) réduire la(les) prime(s) requise(s) pour les différentes formules
de garantie et (ii) contribuer à briser certaines réticences culturelles et sociales à l’égard de l’idée
d’emprunter pour pouvoir mieux se loger.
Normalement, on pourrait compter sur une valeur qui, dans des circonstances normales de revente,
pourrait probablement rembourser l’encours du crédit de même que la majorité de l’apport personnel
et des versements de capital effectués. Ainsi, on pourrait aider un ménage rendu incapable de payer
en facilitant un processus où celui-ci vend sa propre propriété pour pouvoir récupérer le maximum de
ce qu’il y a investi.
Dans des milieux « tissés serrés5 » comme on en retrouve partout en Afrique de l’Ouest, il est fort
probable que le ménage en difficulté de remboursement de son crédit sera beaucoup mieux placé
pour récupérer le maximum de la valeur d’une propriété qu’une banque ou un organisme de garantie.
Ainsi, un organisme de garantie opérant dans cet environnement pourrait penser à offrir des incitatifs
pour favoriser la participation volontaire du débiteur qui, en bout de ligne, lui coûterait probablement
beaucoup moins que ce qu’il perdrait dans l’éventualité d’une vente forcée.
Selon nos connaissances, nous pensons que cette pratique de gestion des impayés, nullement
pratiquée ailleurs où existent des programmes de garantie hypothécaire, vaut la peine d’être essayée.
Cette méthode de gestion des sinistres pourrait faire partie de la description du programme et
constituer un atout de vente à la population, surtout si l’objectif est d’élargir l’accès au crédit. Selon
nos expériences dans plusieurs marchés, l’accès au crédit ou la propension à utiliser le crédit est
souvent aussi fonction d’une réticence de la part des emprunteurs qui craignent de s’endetter sur du
trop long terme et de mettre ainsi en jeu leur épargne, surtout quand ils savent que le créancier aura
une hypothèque sur leur propriété avec la capacité de causer une vente forcée. Ces aspects de
coopération pourraient peut-être finalement vaincre les réticences des ménages à utiliser le crédit
pour financer leur projet d’habitation.
5
Milieux où les liens sociaux et/ou familiaux sont forts.
Page 5
Il est difficile d’identifier quel serait l’impact de cette approche de coopération et volontariste sur le prix
de la garantie ou caution; cette option ne saurait évidemment être généralisée sans au moins en faire
la démonstration dans un marché pour valider les diverses hypothèses qui la supportent.
Aspects organisationnels et règlementaires
Nous avons examiné les textes de loi et la réglementation s’appliquant à la région de l’UEMOA ainsi
que les différences (avantages et inconvénients) entre les notions de garantie, de caution, de caution
mutuelle et d’assurance insolvabilité. Ces différences sont exposées au chapitre 4.0 avec un niveau
de détail suffisant pour permettre de conclure qu’il y avait au départ des nuances entre chacun de ces
concepts mais que ces dernières, au fil du temps et avec les différentes formulations introduites dans
divers pays, n’ont plus vraiment d’implications pratiques; ces différentes formulations peuvent
cependant parfois déclencher des problématiques ou se buter à des obstacles règlementaires.
Dans l’espace UEMOA, il existe deux cadres règlementaires différents – celui de la BCEAO et du
système bancaire ainsi que celui de la CIMA qui régit le marché des assurances – dans lesquels on
peut créer un organisme offrant les garanties décrites aux options 1 à 4. Sans préconiser une avenue
plutôt que l’autre, nous détaillons au chapitre 5.3 les pour et les contre de l’une ou l’autre direction.).
Notons que le choix du régime règlementaire pourrait avoir un impact sur la capacité des banques à
obtenir, grâce à la garantie, une pondération et des règles de provisionnement ou de gestion de
liquidités plus favorables.
•
•
Dans le cadre de la réglementation bancaire, une société de garantie peut être instituée à titre
d’établissement financier à caractère bancaire. Cette société pourrait offrir un « cautionnement »
sous forme de « lettre de garantie ».
Dans le cadre de la réglementation des assureurs, une société de garantie peut être instituée
comme société d’assurance IARD (Incendie, Accidents, Risques Divers) offrant soit l’assurance
insolvabilité ou un service de caution.
Notons que tant sous la réglementation bancaire que sous la réglementation des assureurs, il est
possible de constituer la société de caution en « mutuelle ».
S’ajoute enfin la question du rôle que pourrait potentiellement jouer une structure de garantie
existante (le FGHM (Fonds de Garantie Hypothécaire du Mali); le fonds GARI; etc… pour démarrer
un nouveau projet de garantie de crédit à l’habitat. Procéder via une structure existante offrirait
l’avantage de réduire considérablement les délais de mise en œuvre d’un projet de démonstration
ainsi que les coûts, surtout qu’il ne serait alors peut-être pas nécessaire de constituer un apport de
3 G FCFA en capital minimum.
Recommandations
Option 2 ou 1 d’abord, en démonstration avec un/des prêteurs désireux de s’y engager
Nous recommandons que les options 1 ou 26 soient mises en œuvre en tandem avec l’option 5 et que
les hypothèses de travail soient rapidement vérifiées en partenariat avec un ou des prêteurs déjà
actifs dans l’UEMOA se montrant intéressés à tester rapidement l’une ou l’autre des options dans le
cadre d’un projet de démonstration de manière à atteindre un montant significatif de crédits mais sujet
à un maximum établi pour le projet. Le projet de démonstration servirait (i) à confirmer un certain
nombre d’hypothèses juridiques et financières formulées dans ce rapport, (ii) à apporter des
ajustements si nécessaires – donc à procéder prudemment avant d’exposer ce mécanisme de
garantie à d’importants volumes d’affaires – et, à ce stade préliminaire, (iii) à évaluer si le nouveau
programme de garantie génère les effets d’intérêt public souhaités, notamment à l’égard de
l’amélioration de l’accès au crédit habitat.
Il va sans dire, une fois informées des options retenues, que certaines institutions prêteuses y
montreront de l’intérêt, d’autres non. Il en va de même de toute innovation; toutes les banques par
exemple n’ont pas choisi d’offrir le crédit-bail, selon que son marché cible ou son modèle d’affaires
s’avérait propice ou non. Il en sera de même avec les options ici présentées.
6
Il n’est pas nécessaire d’adopter une seule et même option pour tous les pays de l’UEMOA. Les instances décisionnelles
voudront peut-être offrir aux clients éventuels une flexibilité autour du choix entre les options 1 ou 2 en fonction des
spécificités et préférences déjà connues de chaque pays et du complément de recherches nécessaires lors de
l’actualisation du plan de mise en œuvre. L’option la plus appropriée risque d’être différente d’un pays à l’autre et pourrait
même être interchangeable dans certains pays.
Page 6
Dans un deuxième temps, après une évaluation favorable du projet de démonstration, l’organisme de
garantie – armé de meilleures informations sur le marché – pourrait introduire la notion de
« rehaussement » du crédit (option 3 ou 4) et/ou populariser la formule mise de l’avant au cours du
projet de démonstration à l’ensemble des prêteurs opérant en Afrique de l’Ouest.
Éducation du public, sensibilisation aux banquiers
Le recours au mécanisme de caution en garantie pour un crédit habitat, bien que fort répandu
notamment en France (avec plus de 50 % des crédits immobiliers adossés à cette formule), n’est pas
connu en Afrique de l’Ouest. Nous croyons toutefois qu’il s’agit là d’une option déterminante pouvant
permettre de dénouer le blocage actuel lié au fait de considérer la seule hypothèque comme base
d’un crédit à l’immobilier résidentiel.
Le marché de l’habitat dans l’espace de l’UEMOA repose sur des pratiques de financement qui
dénotent une réticence voire une méfiance certaine tant chez la population que chez les prêteurs à
l’égard de mécanismes faisant appel à l’hypothèque et au plein droit de propriété.
À notre avis, cette méfiance ne pourra être surmontée que grâce à un effort important d’éducation du
public, qui pourra permettre de développer le marché à sa base, démocratisant de la sorte l’accès au
crédit pour l’habitat. De très nombreux acteurs du monde la finance7 s’entendent à dire à l’heure
présente qu’une véritable démocratisation de la finance, en Afrique en particulier, passera
nécessairement par un effort majeur d’éducation financière des populations. En augmentant les
volumes de crédit habitat, on influencera petit à petit l’opinion populaire, activant ainsi la roue et
faisant progresser la formalisation du marché de l’habitat en zone UEMOA, tendant du coup vers une
amélioration de la qualité de l’habitat et vers les premiers pas d’un marché secondaire de l’habitation.
La substitution de l’hypothèque et de ses frais, délais et formalités astronomiques, par une caution
dont la prime sera beaucoup plus accessible est un pas important dans l’atteinte de cette vision d’un
marché de l’immobilier plus accessible. La mise en place de nouveaux procédés de gestion des
défauts est un deuxième pas complémentaire qui viendra confirmer les intentions positives des
banques et des organismes qui participeront au programme de caution.
Ensemble, ces
deux initiatives pourront peut-être créer des effets d’entraînements importants dans le domaine de
l’habitat et dans son financement.
Aussi sera-t-il primordial de prévoir un effort majeur de divulgation et de promotion de la formule pour
faire saisir tant aux prêteurs qu’aux emprunteurs les avantages que cela permettra; le plan de mise en
œuvre que nous proposons prévoit ce nécessaire effort de mise en place.
Considérations additionnelles
Enfin, nous ne pouvons conclure cette étude sans souligner quelques recommandations recueillis en
hauts lieux lors de nos recherches et qui nous sont parues toutes pertinentes :
• Les problèmes de foncier sont une très importante entrave (absence de cadastre, difficulté
d’obtention d’un titre foncier, démarches coûteuses et ardues pour passer d’un titre précaire à un
titre foncier, etc.). La recherche de solution alternative comme celles présentées dans ce rapport
constitue un pas dans la bonne direction, mais ne saurait occulter la nécessité très forte de
réformer ces systèmes qui, aujourd’hui, constituent d’énormes entraves expliquant le retard de la
sous-région par rapport à d’autres régions du monde.
• Il faut se préoccuper aussi du rural; souvent ce genre d’études ne se préoccupe que de l’urbain.
• On doit considérer que les grosses institutions de microfinance (PAMECAS, CMS (Sénégal),
Kafo Jiginew, Nyèsigiso (Mali), RCPB (Burkina), FUCEC (Togo)) qui sont supervisées et
réglementées par la BCEAO soient aussi engagées dans une telle initiative; elles rejoignent
ensemble plusieurs millions de familles de la zone.
• Nous croyons qu’il est judicieux de se préoccuper d’abord et avant tout de faciliter les démarches
des emprunteurs ultimes (crédit acquéreur) au lieu de celles des promoteurs, car sans une
demande accrue à la base, aucun prêteur n’y affectera argent et effort. Une fois la demande à la
base se manifestant, les banques feront appel à du refinancement, les promoteurs auront plus de
demande et se tourneront vers des prêteurs ciblant ce secteur (comme Shelter Afrique, la SFI,
etc.).
7
Global Partnership for financial inclusion, pays du G-20.
Page 7
1.0
PROBLÈMATIQUE
Bertrand Renaud, du temps où il travaillait pour la Banque Mondiale, disait souvent pendant ses
présentations que « les villes sont bâties comme elles sont financées », faisant valoir que là où le
crédit à l’habitat est difficile à obtenir, on y trouve habituellement beaucoup d’habitats précaires et des
infrastructures urbaines très limitées. En plus, il expliquait que l’absence ou faible apport du crédit
dans l’achat ou la construction de logements réduit l’activité économique de manière importante.
Un simple survol des communautés de l’Afrique de l’Ouest permet d’évoquer l’aphorisme populaire de
Monsieur Renaud et de conclure que cette sous-région pourrait grandement profiter d’un essor des
activités de crédit à l’habitat. Pour cela, il faudrait mettre en place des mécanismes permettant au
crédit à l’habitat de pénétrer plus en profondeur parmi les diverses couches de revenu pour financer la
construction d’un plus grand nombre de logements et l’installation de meilleures infrastructures
urbaines.
Nos calculs nous indiquent que le crédit à l’habitat ne représentait environ que 1,5 à 2 % du produit
intérieur brut pour l’espace UEMOA tandis que dans des pays émergents comme l’Inde ou la Malaisie,
l’encours de crédit hypothécaire atteint déjà 10 % et 29 % du PIB respectivement8; en Afrique du Sud,
ce ratio atteint déjà 30,6 % et continue sa montée.
Les statistiques bancaires de la BCEAO9 indiquent que la valeur des crédits bancaires spécifiquement
consacrés à l’habitation (probablement des crédits adossés à des hypothèques sis sur plein droit de
propriété) est fort limitée et que le nombre de logements financés de cette manière – même en faisant
l’hypothèse très conservatrice d’un crédit moyen de 10 M FCFA par logement – est infime par rapport
à la taille de la population de la région.
Tableau 1 – Crédits bancaires pour l’habitat en UEMOA selon diverses hypothèses
Crédits bancaires pour l'habitation‐ UEMOA ‐ selon diverses hypothèses
2007
(en Milliards de CFA)
Crédits mis en place
Encours de crédit*
2008
78
362
2009
75
437
(nombre de logements financés dans l'année ‐ selon diverses hypothèses)
7,800
7,540
# log @ 10M/logement
3,900
3,770
(parc de logements financés ‐ selon diverses hypothèses)
36,200
18,100
43,740
21,870
2010
71
508
78
586
7,070
3,535
7,790
3,895
50,810
25,405
58,600
29,300
* Encours de base obtenu de l'étude de Mazars pour la BCEAO
Source: BCEAO Rapport conditions de banque 2008‐2010
Toutefois, après avoir tenté d’établir une concordance entre les volumes de crédit habitat et les crédits
à moyen et long terme ou encore avec le total des crédits aux particuliers, on voit que les volumes
réels de crédits habitat doivent être plus élevés que ceux indiqués des statistiques de la BCEAO.
En effet, quoiqu’il soit possible mais peu probable que le crédit habitat ne représente que 10 %10 des
montants du crédit accordé aux particuliers, on peut douter que le crédit habitat ne compte que pour
36 % du crédit à moyen et long terme.
8
9
10
Emkay Research, HDFC, http://breport.myiris.com/ESSBL/HOUDEVFC_20120106.pdf, Janvier 2012.
BCEAO Rapport – Conditions de banque (2008-2010).
Les statistiques excluent les crédits offerts par des organismes publics comme l’OHLM ou le SICAP au Sénégal.
Page 8
Dans les pays où les mécanismes d’octroi et d’enregistrement du crédit hypothécaire sont bien rodés,
le crédit habitat représente certainement plus de 50 % du crédit aux particuliers et sûrement plus de la
moitié des crédits à moyen et long terme. Ceci nous amène à suggérer que les statistiques de la
BCEAO portant sur le crédit habitat n’incluent pas le crédit habitat financé sur la base de garanties
personnelles ou sur la base de garanties autres que l’hypothèque reposant sur plein titre foncier.
Tableau 2 – Crédits bancaires – test de concordance
Crédit à l'habitation mis en place (octroi) ‐ par rapport au crédit aux particuliers et au crédit à moyen et long‐terme
2006
2007
2008
2009
2010
Crédits ‐ Habitation
61.1
78
75.4
70.7
77.9
Crédits ‐ Particuliers
255.8
369.7
511.4
543.7
711.6
Crédits ‐ Personnels des banques
18.8
25.4
48.3
31.5
32.5
274.6
395.1
559.7
575.2
744.1
Total ‐ crédits aux particuliers
Crédit Habitation en % du crédit aux particuliers
Crédits ‐ sup à 5 ans et inf ou égale à 10 ans
Crédits ‐ Plus de 10 ans
Total crédits à moyen et long terme
Crédit Habitation en % du crédit à moyen et long terme
22%
20%
13%
12%
10%
96.3
27
123.3
101.5
36.2
137.7
180.5
41.1
221.6
136.6
31.2
167.8
177.1
39.3
216.4
50%
57%
34%
42%
36%
Source : BCEAO Rapport conditions de banque 2008‐2010
Même si nous ne possédons pas les données ni les détails de la méthodologie utilisée par l’auteur
pour arriver à ces résultats, une étude de la BCEAO réalisée en 2007 nous indique qu’un pourcentage
quand même important de la population urbaine de l’UEMOA pourrait se procurer un logement par le
truchement d’un financement hypothécaire (de 15 M FCFA ou plus).
Tableau 3 – Calcul du pourcentage de ménages capables d’accéder à la propriété
Pourcentage des ménages urbains pouvant accéder à la propriété de 16 M CFA et plus
Selon la durée du crédit ‐ 2007
3 pays de l'UEMOA
10 ans
15 ans
20 ans
11%
24%
30%
Burkina
Sénégal
11%
20%
29%
Niger
6%
12%
15%
Source: Mazars Sénégal; Étude relative à l’évaluation du potentiel du marché hypothécaire
et de la titrisation des créances de l’UEMOA, BCEASO, 2007; Sommaire exécutif
Le tableau 5, issu de ce rapport, nous montre qu’entre 12 et 24 % des ménages de trois pays de
l’UEMOA se qualifieraient aux critères d’évaluation des demandes de crédit hypothécaire en faisant
l’hypothèse que leur crédit serait remboursé sur une période de quinze ans.
Au vu de nos propres études menées ces dernières années dans la sous-région, ces pourcentages
nous semblent toutefois optimistes. Ainsi au Mali, sur la base de données de la dernière enquête des
ménages (2003), nous avons extrapolé les capacités suivantes (Tableau 4) : seuls 10 % de la
population examinée pourraient prétendre à un prêt de plus de 8 millions FCFA leur permettant
d’acquérir une maison de 9,775 M FCFA avec un ratio prêt/valeur de 80 %. Bien sûr, ne sont pris en
compte ici que les employés de l’État; or des entrepreneurs, commerçants et autres professionnels
peuvent aussi avoir des revenus pertinents, mais on se doit de reconnaître que ceux-là constituent
une clientèle peu prisée des banques à l’heure actuelle dans leurs opérations de crédit. C’est
pourquoi la nouvelle prise en compte de titres moins formels, ou la réduction importante des charges
liées à l’hypothèque tel que formulée dans nos options, contribueront à nos yeux à dénouer l’impasse
Page 9
actuelle qui limite significativement ce marché. Peut-être aussi nos options pourront-elle être
également considérées par les banques en tandem avec des mesures plus souples, mais toujours
prudentes, pour inclure les revenus informels dans l’étude des dossiers de crédit à l’habitat.
Tableau 4 – Prêt accessible et coût d’une maison en fonction de divers niveaux de salaire
Mensualité Montant max. Montant max.
Coût maison Coût maison
Hypothèse
de Prêt
de Prêt
maximale
Salaire net + salaire 2010
avec mise de avec mise de
(avec quotité accessible sur accessible sur
Prime (2003)
(taux crois.
fonds de 20 % fonds de 20 %
cessible 40%
durée de 5
durée de 10
annuel 3,83%)
(5 ans)
(10 ans)
de salaire)
ans
ans
Moyenne
Centile 10
Centile 20
Centile 25
Centile 30
Centile 40
Centile 50
Centile 60
Centile 70
Centile 75
Centile 80
Centile 90
153,650
59,500
76,000
84,000
91,000
100,000
110,000
121,000
142,000
155,000
170,000
243,000
199,936
77,424
98,894
109,304
118,413
130,124
143,136
157,450
184,776
201,692
221,211
316,201
79,974
30,970
39,558
43,722
473,675
52,050
57,255
62,980
73,910
80,677
88,484
126,481
3,437,054
1,330,978
1,700,072
1,879,027
2,035,613
2,236,937
2,460,631
2,706,694
3,176,451
3,467,253
3,802,794
5,435,758
5,150,775
1,994,605
2,547,731
2,185,913
3,050,573
3,352,278
3,687,505
4,056,256
4,760,234
5,196,030
5,698,872
8,146,035
4,124,465
1,597,173
2,040,087
2,254,833
2,442,736
2,684,325
2,952,757
3,248,033
3,811,741
4,160,704
4,653,352
6,522,909
6,180,930
2,393,526
3,057,277
3,379,096
3,660,687
4,022,733
4,425,007
4,867,507
5,712,281
6,235,236
6,838,646
9,775,242
Source : Données sur les salaires des fonctionnaires de l’État, Enquête sur les conditions de vie des ménages (Mali 2003); ces données
salariales ont été extrapolées à 2010 par DID. Le reste du tableau est un montage réalisé par DID. Hypothèses retenues : Taux d’intérêt sur
prêt, 14 %. Hausse annuelle de salaire (équivalant à l’inflation annuelle moyenne de la période) de 3,83 % composé; quotité cessible
limitée à 40 % du salaire; ratio prêt/valeur de 80 %.
Il est difficile d’extrapoler ces résultats à l’ensemble de la sous-région ouest-africaine; il est toutefois
raisonnable de penser que, dans l’ensemble, la sous-région pourrait au moins atteindre les chiffres
estimés pour le Niger, qui a un revenu moyen per capita inférieur à la moyenne globale de l’UEMOA.
Cet estimé concorderait d’ailleurs avec nos données tirées du Mali. Ainsi, on pourrait au moins
compter qu’environ 10 % des ménages ouest-africains pourraient se qualifier à un crédit
remboursable sur une période prolongée pour acheter un logement modeste ou pour y apporter des
réparations importantes11. Cela constituerait déjà une croissance potentielle importante par rapport à
l’actuel.
Le graphique12 suivant illustre l’écart entre l’Afrique du Sud et les pays de l’Afrique sub-saharienne.
Même en multipliant par 2, par 3 voire même par 5 les volumes officiels de crédit l’habitat, on voit que
les pays de l’UEMOA sont loin derrière l’Afrique du Sud et même la Namibie pour l’emploi du crédit
habitat.
Il est clair que les dirigeants de la région de l’Afrique de l’Ouest réalisent l’importance d’élargir le rôle
du crédit habitat tant en milieu urbain que rural, c’est pourquoi les agences économiques de l’UEMOA
ont coopéré pour la mise sur pied d’un mécanisme de refinancement du crédit hypothécaire et que,
dans le cadre de ce projet, la Banque Ouest-Africaine de Développement (BOAD) a étudié comment
elle pourrait sécuriser les crédits à l’habitat pour favoriser l’utilisation du crédit pour l’achat, la
construction et la rénovation de logements par le plus grand nombre possible de ménages.
11
12
En faisant l’hypothèse qu’un crédit de 10 M FCFA donne accès à un logement modeste ou permet des réparations
importantes à un logement existant pour le rendre adéquat.
AUHF News, 2 February 2011, page 5.
Page 10
Graphique 1 – Rapport de l’encours de crédit par rapport au PIB – pays de la zone sub-saharienne
Ce que les banques nous ont dit durant nos entrevues ou par l’entremise des questionnaires concorde
avec les conclusions émanant de ce survol statistique : bon nombre de banques nous confirment
accorder des crédits à moyen ou long terme pour acheter ou construire un logement sans pour
autant faire appel à l’hypothèque. L’obstacle majeur semble être l’accès à un plein titre de propriété
qui, dans la plupart des cas, nécessite des frais importants découlant de processus longs, ardus et
onéreux.
Cela avait d’ailleurs déjà été soulevé dans une étude antérieure de la BCEAO :
« Avant de lister les principales entraves au développement du marché hypothécaire, il
nous a paru important de mettre en évidence l’existence d’un cadre juridique des affaires
harmonisé au niveau de l’espace OHADA. Cette harmonisation du dispositif juridique de
l’hypothèque est sécurisante et offre toutes les garanties d’une sûreté réelle immobilière
et de recouvrement dans un délai raisonnable. Toutefois, cette harmonisation du
dispositif juridique de l’hypothèque ne devrait pas occulter certains aspects relatifs à la
publicité foncière et à l’inscription de l’hypothèque qui restent encore du ressort des
législations nationales et posent la problématique de l’harmonisation des régimes
13
fonciers au sein de l’UEMOA. »
Ces difficultés d’obtention de pleins titres de propriété engendrent des réticences ou complications du
côté de l’octroi des crédits habitat et autres implications règlementaires négatives. En effet, on sait
que d’instinct les banques n’accepteront de prêter des sommes importantes à long terme pour l’achat
ou pour la construction d’une propriété ou résidence que si cette dite propriété peut être offerte en
garantie et que si cette garantie peut être mise en jeu en priorité et protégée légalement contre toute
autre réclamation afin de rembourser le crédit en cas de sinistre. Il s’agit évidemment de l’exigence
de constituer une hypothèque qui aura force légale contre toute autre prétention potentielle d’autres
créanciers.
Les banques nous ont confirmé savoir que l’OHADA a récemment renforcé l’opportunité de constituer
une hypothèque de premier rang ayant force légale contre tout autre créancier pour des crédits
accordés sur des propriétés ayant reçu un titre administratif valable constitutif de droit réel immobilier
permettant de construire des bâtiments sur le lot d’autrui. Toutefois, ces mêmes banques hésitent de
s’aventurer sur ce chemin, craignant non seulement des complications juridiques dans l’éventualité
d’un sinistre, mais aussi les impacts en termes de capitalisation ou de provisionnement résultant d’une
opinion mitigée de la Commission bancaire de l’UEMOA à l’égard de crédits hypothécaires reposant
sur des titres administratifs, même constitutifs, de droit réel immobilier. En plus, certaines banques
13
Ibid : page 2.
Page 11
mentionnent craindre de ne pouvoir refinancer des crédits qui ne satisferaient pas les exigences de la
CRRH-UEMOA (i.e. : fournir une hypothèque sur plein titre de propriété).
Finalement s’ajoutent aux réticences des banques (i) celle des emprunteurs à payer des frais
considérables (frais de notaire, frais d’inscription) pour constituer une hypothèque sur ces titres
administratifs et à vivre des délais considérables pour obtenir leur crédit et (ii) la crainte des
emprunteurs de perdre leur propriété, apport personnel et remboursements de crédits advenant un
évènement néfaste dans leur vie (perte d’emploi, problème de santé, etc.).
En voyant tous ces obstacles, on peut aisément comprendre pourquoi les volumes de crédits
hypothécaires demeurent très limités. On peut aussi comprendre pourquoi, de l’avis de ceux que
nous avons consultés, bon nombre de ménages contournent tous ces obstacles en obtenant des
crédits de moindre ampleur que les prêteurs (banques et autres établissements financiers) accordent
sur la foi de gages personnels et divers nantissements. On peut voir l’impact de ces contournements
dans l’absence de concordance dans les données de la BCEAO entre les montants de crédit à
habitat, les crédits hypothécaires et les crédits à long terme. De grosses institutions de microfinance
évaluent qu’environ 30 % du total de leurs crédits servent en définitive à investir dans l’habitat, même
si ces prêts sont dits prêt salaire ou prêt consommation et ont une durée de 12 à 24 mois. Cela
correspond d’ailleurs à la pratique chez une majorité de gens de construire leur maison petit à petit,
souvent sur une dizaine d’années.
Il est clair que la solution à cette chaîne d’obstacles et à l’épanouissement du crédit hypothécaire
dans l’espace de l’UEMOA passe par des réformes législatives et fiscales en profondeur qui
nécessiteront beaucoup d’efforts, de ressources, de temps et de patience. Entre-temps, on peut
comprendre l’intérêt de la BOAD à examiner si un mécanisme de garantie pourrait offrir une solution
permettanten zone UEMOA de continuer à progresser dans le déploiement du crédit à l’habitat de
manière abordable pour le plus grand nombre possible de ménages dans la sous-région.
« Les principales entraves non financières identifiées, qu’il conviendrait de lever pour
promouvoir le fonctionnement optimal et le développement du marché hypothécaire au
sein de l’Union, sont celles liées au foncier, notamment l’absence d’harmonisation des
systèmes et codes fonciers, la planification et la normalisation foncière (morcèlement et
immatriculation des titres fonciers) ainsi que la gestion de la conservation foncière.
À ces entraves liées au foncier, il faut rajouter celles liées aux politiques de gestion
urbaine, celles induites par la situation socio-économique des États de l’Union ainsi que
celles imputables aux garanties requises lors du financement de l’immobilier par les
banques. Il s’agit notamment du retard considérable dans l’aménagement des quartiers
périphériques des villes, de l’insuffisance des équipements et infrastructures de base
(voieries et réseaux divers), de l’absence d’implication de l’État dans le financement de la
viabilisation des assiettes foncières, de l’absence de planification dans la gestion de
l’urbanisation, du faible taux de bancarisation de la population active et des modalités et
délais d’inscription d’une hypothèque,[…] »14
Constitution et défense des droits de propriété chez les États membres de l’OHADA
L’édition 2012 de « Doing Business (Banque Mondiale, SFI) »15 donne une perspective
complémentaire et de précieuses mesures permettant d’identifier quelques causes additionnelles du
faible niveau actuel i) de propriétés avec titre foncier, ii) d’enregistrement des titres fonciers et des
hypothèques et iii) d’octroi de crédits bancaires pour l’immobilier.
Sur les 183 pays répertoriés dans « Doing Business », le Mali score la meilleure performance parmi
les pays d’Afrique subsaharienne. À titre indicatif, le Mali se situe au 146e rang mondial pour la note
globale, au 95e rang pour l’obtention d’un permis de construire, au 91e rang pour la facilité
d’enregistrement de propriété et au 132e rang pour obtenir un règlement en justice d’un contrat
devenu litigieux entre les parties contractantes (par exemple, pour réaliser une garantie sur un prêt en
défaut).
14
15
Mazars Sénégal; Étude relative à l’évaluation du potentiel du marché hypothécaire et de la titrisation des créances de
l’UEMOA, BCEASO, 2007; Sommaire exécutif – pages 2 et 3.
Doing Business dans les États membres de l’OHADA 2012; World Bank, IFC.
Page 12
Malgré des différences marquées d’un pays à l’autre, il demeure intéressant de comparer la moyenne
régionale UEMOA avec l’Afrique du Sud; les différences sont particulièrement marquées quant aux
difficultés liées à l’obtention de permis de construire et l’enregistrement d’une propriété. Au Canada
par comparaison, le coût pour enregistrer une propriété s’élève à 1,8 % de sa valeur tandis que cette
étude nous indique qu’il en coûterait une somme prohibitive de 12 % de la valeur de la propriété dans
l’UEMOA.
En termes de facilité à obtenir un crédit, tous les pays de l’UEMOA obtiennent un score identique qui
les positionne au 126e rang mondial16.
Ces données expliquent d’elles-mêmes le peu d’enclin des populations à « formaliser » leurs titres et,
pareillement, le peu d’empressement des institutions de crédit face à ce marché.
Tableau 5 – Efficience des procédés de constitution et de défense des droits de propriété
1.1
Évaluation par les banques du marché hypothécaire de l’UEMOA
Malgré les très faibles volumes d’octroi de crédits hypothécaires décrits dans la section
précédente, il faut noter que plusieurs banques nous ont indiqué faire des crédits à l’habitat
sans hypothèque17 et il faut aussi souligner la participation des banques à la création de la
Caisse Régionale de Refinancement Hypothécaire (CRRH-UEMOA) – il s’agit de preuves
tangibles de leur intérêt pour ce marché. Il va sans dire que le volume d’activité de la CRRH
permettra, mais exigera toute à la fois, un accroissement important du nombre de crédits
immobiliers émis d’une manière ou d’une autre par les institutions financières de la place.
16
17
Cette dernière donnée réfère plus particulièrement à l’obtention de prêts « entreprise »; faute d’avoir une telle donnée pour
les crédits de type hypothécaire, nous pouvons utiliser cette information à titre indicatif, mais avec réserve.
Il est possible que les plus gros crédits soient plutôt sécurisés par voie d’hypothèque.
Page 13
Cet intérêt à l’égard du financement de l’habitat a été bien documenté dans des études
antérieures dont celle de Mazars, indiquant que l’absence de ressources à long terme
constituait un frein à l’expansion de ce marché :
« Si pour certaines banques le développement du crédit à court terme constitue
une stratégie volontariste du fait des marges dégagées, beaucoup de banques
seraient davantage enclins à effectuer des crédits long terme si les ressources
étaient disponibles pour leur permettre d’effectuer un matching satisfaisant. »18
Plus loin, l’étude de Mazars nous informe que, même avec un meilleur accès à des ressources
longues, les banques auraient une préférence pour des opérations de court terme où elles
peuvent obtenir de meilleures marges :
« Ce manque d’attractivité résulte principalement du fait que la marge bancaire est
considérée comme insuffisante par la plupart des banques, qui ont tendance à
faire le parallèle avec les marges qu’elles dégagent sur des opérations de court
terme avec des taux de sortie plus intéressants et un coût de ressource plus
faible. »19
Graphique 2 – Taux débiteurs – UEMOA
Source : BCEAO Rapport conditions de banque 2008-2010.
Cette observation correspond à l’information contenue dans le Graphique 2 qui nous démontre
que les taux obtenus pour les « crédits aux particuliers » sont supérieurs à ceux des « crédits à
l’habitat » et aux crédits dont la durée est « supérieure à 5 ans ou égale à 10 ans » ou « plus de
10 ans ».
En bref, il s’avère beaucoup plus lucratif et moins risqué pour les banques de faire des prêts
pour voiture, consommation, cartes de crédit et autres.
Le tableau 8 suivant, issu d’informations encore plus détaillées, nous donne une perspective
additionnelle sur les marges bénéficiaires. Toutefois, ici on voit que le crédit à l’habitat offre des
marges légèrement supérieures aux crédits à moyen terme et nettement supérieures pour ceux
de long terme. Il est fort probable que les crédits à l’habitat constituent une forte proportion des
crédits à moyen (> 5 ans ou ≤ 10 ans) ou à long terme (> 10 ans). Malgré cela, il est
remarquable que la marge des crédits à l’habitat soit nettement supérieure. Cela veut dire que
18
19
Mazars; opus ibid; page 52.
Page 14
la marge sur d’autres objets de crédits à moyen ou à long terme doit être largement inférieure à
ce qui peut être obtenu dans le domaine de l’habitat.
Il est donc possible que le crédit à court terme offre des rendements supérieurs, mais entre
investir dans des titres gouvernementaux, dans des crédits à moyen ou long terme à des fins
commerciales ou, finalement, dans le crédit à l’habitat, ce dernier objet de crédit semble
proposer des taux de rendement plus intéressants – quoiqu’il faille évidemment considérer le
risque, a priori moins important pour les titres d’État. Il s’agit là d’une occasion de
diversification de ses échéances fort utile pour tout prêteur. De même, on observe que les
institutions financières sont souvent stimulées à offrir du crédit habitat qui constitue un produit
d’appel et de fidélisation important dans un environnement de concurrence croissante entre
institutions financières.
Tableau 6 – Comparaison de diverses marges bénéficiaires
Comparaison des marges bénéficiaires sur crédits ‐ diverses perspectives
Coût des capitaux empruntés
Marge globale
Marge ‐ Crédits Habitation
Marge ‐ Crédits aux particuliers
Marge crédits > 5 ans et ≤10 ans
Marge crédits de durée supérieure à 10 ans
2007
2.4%
7.5%
7.0%
8.9%
6.8%
3.3%
2008
2.6%
8.0%
5.7%
8.7%
6.5%
3.2%
2009
2.5%
7.6%
6.7%
8.8%
6.6%
5.0%
2010
2.9%
8.0%
6.2%
8.0%
6.0%
3.6%
Source : BCEAO, Rapport conditions de banque 2008-2010 et Rapport de la Commission
Bancaire de l’UEMOA 2009-2010.
Ainsi, avec une formule de garantie qui viendrait augmenter la marge bénéficiaire jumelée à
une offre de capitaux à long terme de la CRRH-UEMOA, les conditions pourraient se
concrétiser pour permettre aux banques d’augmenter leur volume de crédits tout en
augmentant leur marge bénéficiaire globale et en diversifiant les échéances de leurs concours
au marché.
À cela doit s’ajouter l’appréciation qualitative que font les banques (8 banques dans 7 pays de
l’UEMOA – tous sauf le Niger) du marché du crédit hypothécaire dans l’espace UEMOA. Ainsi,
même si seulement 50 % de ces banques disent faire l’offre active de crédit hypothécaire, 75 %
ont répondu qu’elles feraient une offre active de crédit hypothécaire si une garantie contre
l’insolvabilité leur était offerte. À peine 38 % des banques interrogées nous ont indiqué qu’elles
considèrent l’hypothèque comme « un gage de bonne valeur en contrepartie du crédit à
l’habitat », tandis que 50 % de ces mêmes banques nous ont affirmé qu’elles prendraient plus
de risques dans le domaine du crédit hypothécaire en présence d’une garantie contre les
risques d’insolvabilité.
Tableau 7 – Appréciation par huit banques de l’UEMOA de l’utilité de l’hypothèque et d’une garantie
Questions
Réponses de 8 banques de l'UEMOA ‐ Utilité de l'hypothèque et d'une garantie contre l'insolvabilité ‐ Juillet 2012
(Faible)
Appréciation
(Bonne)
1
2
3
4
5
Dans quelle mesure pensez-vous que l’hypothèque est un gage de bonne
valeur en contrepartie du crédit à l’habitat ?
13%
Dans quelle mesure votre banque prendrait-elle de plus grands risques
dans l’octroi de crédits en présence d’une garantie contre l’insolvabilité ?
13%
25%
25%
25%
13%
50%
13%
50%
38%
25%
Quelle a été votre expérience dans la mise en jeu de la garantie
hypothécaire ?
a. Support des cours de justice
b. Délais
c. Frais et pertes
50%
38%
50%
Source : Enquête effectuée par DID pour la BOAD auprès des banques de l’UEMOA, Juin 2012.
Page 15
13%
On voit aussi que l’opinion partagée par les banques de l’utilité de l’hypothèque comme
garantie d’un crédit à l’habitat vient en grande partie de très mauvaises expériences relatées
par sept d’entre elles à l’égard du processus de mise en jeu de l’hypothèque.
Par contre, on peut voir que les banques ont généralement une opinion plus positive de la
contribution que pourrait offrir une garantie pour faciliter leur participation dans le programme
de refinancement de la CRRH-UEMOA et dans le rehaussement de la qualité des titres offerts
aux investisseurs par cette dernière. Ainsi, 86 % des banques interrogées affirment qu’une
garantie accessoire à l’hypothèque favoriserait leur participation à l’offre de refinancement de la
CRRH-UEMOA et 71 % d’entre elles pensent que les investisseurs auraient une opinion plus
favorable des titres de la CRRH grâce à la garantie.
Tableau 8 – Appréciation par huit banques de l’utilité d’une garantie dans le contexte du refinancement
Questions
Réponses de 8 banques de l'UEMOA ‐ Utilité d'une garantie dans le contexte du refinancement ‐ Juillet 2012
(Faible)
Appréciation
1
2
3
4
Une garantie accessoire à l’hypothèque favoriserait-elle votre participation
à la CRH-UEMOA ?
Une garantie accessoire à l’hypothèque rendrait-elle les titres de la CRHUEMOA plus attrayants aux investisseurs ?
14%
14%
14%
(Bonne)
5
57%
29%
57%
14%
Source : Enquête effectuée par DID pour la BOAD auprès des banques de l’UEMOA, Juin 2012.
2.0
EXPÉRIENCES INTERNATIONALES
Une publication de la Banque Mondiale intitulée « Housing Finance Policy in Emerging Markets »20 et
plus particulièrement le chapitre 13 rédigé par Roger Blood traitent de l’assurance insolvabilité.
Parmi les objectifs de la garantie sont notés les trois points suivants :
1. Améliorer l’accès à la propriété par l’entremise d’apports personnels moins élevés, notamment
pour les ménages à revenus modestes.
2. Mieux sécuriser les investisseurs pour qu’ils investissent dans le marché du crédit hypothécaire.
3. Améliorer la gestion des risques de crédit dans le système bancaire.
Plus de trente pays sont répertoriés comme ayant en place un système de garantie (tableau 11). On
peut constater que ces pays ont atteint différents degrés de développement économique car on y voit
des pays aussi différents que l’Algérie, le Mali ou la Lettonie sur la même liste que les États-Unis
(USA), la France, le Canada ou la Finlande. Il est aussi intéressant de constater que ces systèmes de
garantie sont parfois privés, parfois sous gouverne publique et parfois font l’objet de partenariats
publics-privés.
Les effets structurants que peut apporter un organisme de garantie sur le fonctionnement d’un marché
des crédits hypothécaires et de l’habitat expliquent sans nul doute la présence fréquente de
gouvernements dans la mise sur pied d’organismes de garantie, même parmi les pays les plus
développés – les États-Unis par exemple.
Tableau 9 – Liste de pays avec un système de garantie pour crédit hypothécaire (2008)
Pays
Afrique du Sud
Algérie
Australie
Belgique
Canada
20
Année
(de création de l’organisme de garantie)
1989
2013 à venir
2000
1965
1954
Nature
de l’organisme
de garantie
OSBL/privé
Public
Public
Privé*
Public (régional)
Public et privé (en 1963)
Loïc Chiquier and Michael Lee, Housing Finance Policy in Emerging Markets, World Bank, 2009 – (Chapter 13, Mortgage
Insurance by Roger Blood).
Page 16
Pays
Année
(de création de l’organisme de garantie)
Cisjordanie/Gaza
Colombie
Espagne
Finlande
France
Guatemala
Hong Kong
Islande
Indes
Irlande
Israël
Italie
Kazakhstan
Lettonie
Lituanie
Mali
Mexique
Maroc
Nouvelle Zélande
Pays Bas
Pérou
Philippines
Portugal
Suède
Royaume Uni
USA
Bank
2004
2002
mi-1990
1993
1961
1999
Nature
de l’organisme
de garantie
Public
Public
Privé
Public
Public-privé
Public
Public-privé
Public
Public-privé
Privé
Privé
Privé
Public
Public
Public
Public-privé
Public-privé
Public
Public en 2004 – privé
Public-privé
Public
Public
Privé
Public et privé
Privé
Public et privé en 1956
à venir
1999
1998
2003
2004
1999
1998
2004
2004
1997
1957
1999
1950
2003
1992
pre-1970
1934
Source : Roger Blood, Page 328, « Housing Finance Policy in Emerging Markets », Banque Mondiale, 2009.
En effet, à cause des effets structurant potentiels d’un système de garantie, l’auteur de l’étude de la
Banque Mondiale signale que les pays qui considèrent la mise sur pied de ce système sur leur
territoire doivent résister à la tentation de vouloir appliquer la « pommade21 » d’une garantie pour
régler des problèmes structurels qui en fait nécessiteraient des réformes importantes. Il indique donc
qu’avant l’introduction d’un mécanisme d’assurance ou de garantie des crédits hypothécaires le
marché de l’habitat doit fonctionner relativement bien et satisfaire les points suivants qu’il considère
propice à un tel mécanisme de garantie :
Tableau 10 – Conditions requises pour le succès d’un mécanisme de garantie hypothécaire22
Réglementation et lois
×
×
Marché hypothécaire primaire
• Lois et système juridique rodé
±
• Pratiques bien établies en matière d’octroi et de
•
±
• Acceptation du concept d’assurance dans le
×
• Absence de barrières tarifaires pour les
• Réglementation des activités d’assurance bien
×
• Absence de barrières fiscales pour les
• Réglementation des activités d’assurance
±
• Pratiques bien établies pour l’évaluation des
×
• Règles établies pour la gestion des parties
×
• Normes et codes de déontologie en place pour
•
(particulièrement en matière de vente forcée)
Bon système d’enregistrement des titres de
propriété et des charges hypothécaires
Réglementation bancaire établie
gestion des crédits hypothécaires
marché
transactions immobilières
établie
±
transactions immobilières
insolvabilité en place
immeubles
communes dans les immeubles en copropriété
les entreprises de construction, pour les agences
immobilières, etc.)
21
22
Notre expression
Traduction libre : page 329 chapitre 13 de « Housing Finance Policy in Emerging Markets », World Bank, 2009 – par
Roger Blood.
Page 17
Disponibilité de l’information
Autres
×
• Marché de l’habitat, prix d’achat
• Politiques pour stabiliser l’économie, contrôler
±
±
• Sur les emprunteurs – bureau de crédit
±
• Terminologie commune adoptée par tous dans le ±
• Support du gouvernement à l’égard de l’habitat
• Responsabilisation des citoyens à l’égard de
×
• Repères de performance dans la gestion des
l’inflation et encourager l’épargne
secteur de l’habitat
×
•
crédits hypothécaires
Données permettant d’évaluer la prime requise
pour la garantie
l’habitat et du remboursement des dettes
Légende : (évaluation ajoutée par DID re. Zone UEMOA)
Condition satisfaite
± Condition plus ou moins satisfaite
× Condition non satisfaite
Si on ne fait qu’un décompte sans pondération des 20 conditions évoquées, on voit que les marchés
de l’UEMOA ne rencontreraient pleinement que 15 % (3/20) des prérequis et satisferaient en partie
40 % des autres conditions.
À cela s’ajoute le fait que seulement une faible portion de la population a accès à des revenus
suffisants pour rembourser un crédit habitat et qu’une bonne partie de ceux-ci ont des revenus
provenant de l’économie informelle, donc des revenus sur lesquels il est difficile (i) pour une banque
d’évaluer formellement la capacité de remboursement d’un crédit et (ii) pour une société de garantie
de manifester son accord et offrir son endossement. Aussi, on constate qu’une bonne proportion de
ces gens acquièrent leur maison au comptant, sans même requérir à un crédit bancaire.
« Certains pays faisant face à de sérieuses contraintes de marché, principalement des
contraintes reliées aux procédures de vente forcée et de mise en jeu d’hypothèque, ont
considéré l’introduction d’une garantie de sorte que leurs prêteurs puissent contourner
ces problèmes et transférer leurs risques vers le garant ou l’assureur jusqu’à ce que les
réformes soient mises en place. L’assurance hypothécaire ou garantie n’est pas un bon
outil pour résoudre ce genre de problème. »23
Nonobstant cet important avis de la Banque Mondiale et malgré tous ces obstacles, force est de
reconnaître qu’il faut commencer quelque part pour bâtir un système de crédit hypothécaire solide et
un marché de l’habitat bien structuré et efficace. C’est dans cet esprit que nous croyons qu’un
mécanisme de garantie puisse être mis en place, même quand les contraintes et faiblesses du
marché sont nombreuses, en autant que l’on procède avec beaucoup de prudence et en mettant en
place des mesures pour compenser ces lacunes.
Plusieurs diront que les mesures qui devront être envisagées seront trop prudentes ou qu’elles
semblent ignorer l’important attachement des populations à leurs projets d’habitat. Il s’agit là
possiblement d’observations valables, mais il reste que si le crédit hypothécaire ne se développe pas
de manière suffisante, c’est parce que les prêteurs et autres intervenants y voient des risques qu’ils
ne peuvent ou veulent pas gérer de leur propre chef ou sans aide et/ou qu’ils trouvent des débouchés
plus rentables, moins compliqués et moins risqués dans d’autres types de crédit (consommation,
cartes de crédit, automobile, etc.).
En plus des conditionnalités indiquées au tableau 12 précédent, l’observation de deux exemples de
garantie hypothécaire menés en Afrique nous montre que l’introduction d’une telle garantie requiert
une grande prudence, comme déjà mentionné, ainsi qu’une appréciation des motivations des
établissements bancaires.
23
Roger Blood, page 327 (L’expérience des dernières années du FGHM au Mali l’ont d’ailleurs démontré).
Page 18
2.1
Le cas de l’Afrique du Sud
L’Afrique du Sud est un exemple d’une situation où
ACHIEVEMENTS
plusieurs
des
critères
invoqués
par
la
Banque Mondiale sont en place mais où le
• MDI company registered.
gouvernement sud-africain cherche à améliorer la
• One major bank has agreed to share data that would inform
participation des banques à l’octroi de crédits
funding model.
hypothécaires à une catégorie de ménages qui ne
• MDI Business Plan forecast revised.
sont pas assez pauvres pour se qualifier aux
programmes d’aide à l’habitat et n’ayant pas des
revenus suffisants leur permettant d’épargner
assez pour financer l’achat de leur logement. Une
société d’assurance sans but lucratif, la « Housing
Finance Program Guarantee of South Africa » avait
été créée en 1989 mais la couverture offerte24
s’était avérée insuffisante pour stimuler l’intérêt des prêteurs – présentement, cet organisme
s’est plutôt tourné vers l’aide au crédit pour des populations ayant potentiellement des
problèmes de santé, notamment à cause du SIDA.
Malgré cette première expérience, l’agence de
NEXT STEPS – LONGER TERM ACTIONS
l’habitat du pays25, guidée par l’expérience
• Implement MIS and begin testing of operational system by June
canadienne26 a pu constater la faisabilité d’un
2012.
programme de garantie (MDI)27 plus complet et
• Finalise IT testing and implement pilot product with at least one
lender by July 2012.
plus attractif pour les prêteurs. Cependant, on peut
• Provide Underwriting and Default Management Training by August
voir ici dans les extraits d’une présentation faite
2012.
récemment par la NHFC et son ministère de tutelle
• Implement Business Development and Marketing initiatives by
September 2012.
à un comité parlementaire que la mise en œuvre
• Formal launch of Mortgage default Insurance Company by October
d’un tel programme de garantie nécessitera
2012
plusieurs vérifications d’hypothèses et un projet de
démonstration avec un prêteur avant de
généraliser le programme.
Ainsi, même dans un pays développé comme l’Afrique du Sud où la majorité des critères
énoncés au tableau 12 sont déjà acquis, sauf possiblement l’élément « Responsabilisation des
citoyens à l’égard de l’habitat et du remboursement des dettes »28, le gouvernement sudafricain, sous la recommandation de son agence de l’habitat (la NHFC), procède par étape pour
vérifier au fur et à mesure que les hypothèses sur lesquelles repose le pronostic de faisabilité
se matérialisent dans les faits. L’idée de procéder à un projet de démonstration pour l’UEMOA
avant de généraliser un programme de garantie semble pertinente, d’autant plus que la région
ouest-africaine fait face, nul doute, à plus d’obstacles pour la mise en œuvre d’un programme
de garantie qu’en Afrique du Sud (i.e. : voir le tableau 12).
2.2
Le cas de l’Algérie
Malgré le fait que l’Algérie ait réalisé d’importants
progrès dans la cadastration de son territoire et qu’elle
ait mis en œuvre plusieurs réformes touchant la
gestion des créances hypothécaires et rencontre la
majorité des critères énumérés au tableau 12, l’usage
du crédit hypothécaire demeure encore modeste, en
partie pour des raisons culturelles et sociales et en
partie parce que, un peu comme on a vu au Mali, le
gouvernement demeure très impliqué dans l’octroi de
nouveaux logements et dans l’offre de mécanismes
publics de financement.
24
25
26
27
28
La Nouvelle SGCI
Alger
4 décembre 2006
Une couche supérieure de 30 % de l’encours pendant cinq ans.
National Housing Finance Corporation (of South Africa).
Le directeur de la présente étude pour la BOAD était en charge à la Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement
(SCHL) quand la NHFC a fait appel à l’expertise canadienne.
MDI – Mortgage Default Insurance ou, en français : Assurance insolvabilité pour crédit hypothécaire.
Les taux d’impayés ont été élevés dans le passé.
Page 19
Assurance insolvabilité individuelle
perte
Prix de vente
Ici la banque subit une perte
Nonobstant ces importantes interventions de l’État
dans l’offre de logements, il y reste une volonté ferme
de développer le marché et l’emploi du crédit
hypothécaire pour accélérer l’accès à des logements
de qualité pour le plus grand nombre d’Algériens, l’État
ne pouvant ici comme ailleurs prétendre répondre aux
besoins de tous en matière d’habitation.
Ainsi, en décembre 2006, nous présentions29 aux
banques et aux médias un projet de redémarrage de la
30
SGCI .
Page 40
Comme on peut voir brièvement dans ces deux extraits d’une présentation, ce nouveau
programme proposait de protéger la partie supérieure de l’encours des crédits hypothécaires
jusqu’à concurrence d’un plancher (le plancher pouvait varier selon la prime payée). En
protégeant les prêteurs contre presque toutes pertes importantes en cas de sinistre, la Banque
d’Algérie avait accordé une meilleure pondération aux crédits assurés par la SGCI qu’aux
crédits qui n’ont que l’hypothèque comme recours.
Malgré cet avantage conféré par la règlementation bancaire, le principal obstacle à la mise en
œuvre du projet était l’adhésion des banques qui, à cette date, n’étaient pas convaincues de la
possibilité de risque de défaillance des emprunteurs.
Par souci de concurrence, un certain nombre de prêteurs ont alors décidé de continuer à offrir
des crédits sans exiger l’assurance insolvabilité. Ceci malgré le fait qu’avec la garantie elles
pouvaient ainsi conforter leur bilan et leur capacité de refinancer leurs crédits auprès de la
SRH31.Malheureusement, ceci a aussi eu un impact négatif sur les parts de marché des
banques qui exigeaient l’assurance insolvabilité.
Nonobstant les résistances d’un certain nombre de banques, le redémarrage de la SGCI avec
de nouveaux produits et nouvelles tarifications a permis de sextupler les volumes de garantie
(de un peu moins de 950 dossiers en 2005 à plus de 6 000 en 2007) en 2007 et 2008 pour
ensuite faire face aux incertitudes de marché causées par la crise économique mondiale qui a
mené à un nouveau déclin des volumes. Tout récemment, le gouvernement algérien a
demandé aux banques de souscrire à cette assurance insolvabilité. La SGCI travaille
présentement à mettre en œuvre cette nouvelle demande gouvernementale.
Malgré le fait que la tarification de la garantie avait été ajustée à la baisse32 et que les critères
du tableau 12 étaient largement en place, l’adhésion des banques n’a pas été obtenue, minant
ainsi la mise en œuvre du projet.
Dans ce contexte, on peut se demander ou ne pas être surpris du fait que 88 % des banques
de l’UEMOA ayant répondu à notre questionnaire ont indiqué que la garantie du crédit
hypothécaire devrait devenir obligatoire comme c’est le cas au Canada d’ailleurs.
2.3
Le cas spécial de la France
Selon les statistiques extraites d’une publication d’une banque française33, il y aurait (en date
de 2009) maintenant plus de crédits immobiliers pour l’habitat faisant appel à la caution (53 %)
qu’à l’hypothèque (41 %).
29
30
31
32
33
Le directeur de la présente étude pour la BOAD, anciennement de la SCHL, a dirigé l’étude de faisabilité et le programme
de mise en œuvre pour la SGCI. DID a été également impliqué dans ce vaste projet de redynamisation du marché
hypothécaire algérien.
Société de Garantie du Crédit Immobilier (SGCI). La SGCI était essentiellement en faillite parce qu’elle offrait un produit
inadéquat et parce qu’elle avait mal géré son fonds de garantie.
Société de Refinancement Hypothécaire (SRH).
Avant le projet de redémarrage de la SGCI, les primes étaient nettement plus élevées, réduisant la participation des
banques.
o
Natixis – Flash Économique – Recherche Économique, Mars 2012, N 199, page 9 « Immobilier France : la pierre va-t-elle
dans le mur ? » – http://cib.natixis.com/flushdoc.aspx?id=62974.
Page 20
Figure 2 – Répartition des crédits immobiliers selon la garantie utilisée
Garanties associées aux crédits im m obiliers
(selon m ontant des crédits versés)
60%
60%
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
Sources : OFL/CSA, Natixis
01
02
03
04
0%
05
06
07
08
Cautio n
Hypo thèque
A utres garanties
A ucune garantie
09
Les observateurs français de l’habitat et de son financement s’accordent pour conclure que le
choix entre ces deux modes34 de garantie est une question de coût et de rapidité d’exécution.
Dans une étude datant de 2002, on voit un écart significatif entre les frais afférents à garantir
son crédit via une hypothèque et ceux afférents à l’utilisation de la caution. En prenant en
considération les frais de mainlevée qui deviennent nécessaires au moment où le crédit est
pleinement remboursé (ou au moment d’une revente) et le remboursement de la prime sur la
caution, il y avait à l’époque une différence de plus de 1 000 euros.
Si on ajoute à cette différence de coûts le fait (i) que les sociétés de cautionnement ont investi
dans des technologies leur permettant d’évaluer la qualité du risque de crédit des demandes et
(ii) que la technologie permet de faire cette analyse très rapidement, on peut comprendre que
les banques se tournent en prépondérance vers le cautionnement plutôt que vers
l’enregistrement d’une hypothèque.
Tableau 11 – Coûts de diverses formules de garantie
34
Il y en a un troisième – « privilège du prêteur de deniers » – moins utilisée et limitée à des situations d‘achat de propriétés
existantes.
Page 21
Ces observateurs – dont l’Observatoire des pratiques du Conseil National de l’Habitat (de
France) – indiquent clairement que la caution est généralement utilisée dans des cas où les
risques de défaillance du débiteur du crédit immobilier sont très faibles. Ainsi par exemple, le
Fonds de Garantie de l’Accession Sociale (FGAS) requiert la garantie hypothécaire pour les
crédits immobiliers offerts à des ménages nécessitant l’aide financière de l’État pour acheter
leur logement.
En conséquence, en utilisant la caution en UEMOA un peu comme elle l’est en France, c’est à
dire avant tout pour éviter les frais et délais associés à l’hypothèque, il faudra procéder avec
beaucoup de prudence. L’examen attentif de la moralité du demandeur (ses antécédents), sa
capacité de remboursement et la valeur des biens donnés en garantie demeurent à l’évidence
une obligation formelle pour le prêteur, comme d’ailleurs pour la société de caution Il en est de
même pour l’examen du titre de propriété ou titre administratif du demandeur pour la propriété
faisant l’objet du financement. À noter que même en France, où le cadre juridique et les
procédés d’octroi et gestion des crédits sont très développés et performants, l’octroi de la
caution se fait dossier-par-dossier, évidemment en utilisant des technologies poussées qui
permettent de traiter les dossiers rapidement. Les banques n’obtiennent pas ces cautions en
bloc ou par traitement de portefeuille de crédits.
Finalement, un dernier facteur perçu comme ayant une influence sur l’utilisation de la caution
tiendrait de la notion qu’on n’est pas vraiment « … propriétaire de son bien si celui-ci est
hypothéqué. »35. D’ailleurs, nos enquêtes au Burkina Faso, au Mali et au Sénégal ont
démontré une forte réticence à donner sa maison en garantie pour une longue période (au-delà
de cinq ans), invoquant la crainte de voir leur propriété saisie par le créancier advenant un
problème durable dans leur remboursement. Cela constitue d’ailleurs un autre motif expliquant
la pratique très répandue de la construction petit à petit. La propriété n’est ainsi pas mise à
risque.
2.4
Formules communes de garantie ou d’assurance
Voici une série de figures décrivant la nature de la couverture offerte par différentes formules de
garanties.
Chaque formule a ses avantages et inconvénients. Par exemple, une couverture plus limitée
offre moins d’avantages de rehaussement à l’investisseur et peut donc être perçue insuffisante
par un organisme de refinancement. Il pourrait en être de même aussi pour un organisme
règlementaire qui évaluerait la valeur d’une garantie offerte en contrepartie d’une réduction des
exigences de capitalisation bancaire. Par contre, une couverture plus limitée requiert
évidemment une prime plus légère, donc plus abordable, au demandeur de crédit.
Ensuite, il y a la question du partage des pertes : il est généralement perçu qu’un partage des
pertes entre le banquier et l’organisme de garantie viendra motiver la banque à mieux mitiger
les risques de défaillance des débiteurs et à chercher des solutions à leurs défaillances, bien
avant de déclarer le crédit comme étant « sinistre ». Dans la littérature, on parle ici de « risque
moral » où le banquier peut ne voir aucun avantage à résoudre un problème et cherchera plutôt
à se faire rembourser par le garant que de faire plusieurs démarches. Le système canadien est
souvent accusé d’être exposé à ce risque moral et à ce manque d’initiative de la part des
banquiers. Cependant, en pratique il semble que les banques aient une vision beaucoup plus
large de leurs intérêts et qu’elles considèrent habituellement la défaillance de leurs débiteurs
sous la perspective de perte de clientèle, d’opportunités futures et aussi sous l’impact que de
nombreuses défaillances des emprunteurs peut avoir sur leur réputation. Ainsi, avec ces
variables, il est possible de moduler la formule de garantie de plusieurs façons, telles
qu’illustrées aux figures 4 à 8.
35
Ibid, page 16.
Page 22
Figure 3 – Représentation du produit des premières pertes nettes partagées
Produit - Pertes nettes partgagées
Apport Personnel
Encours non garanti
Encours garanti
Situation à l’octroi
Perte
-Dépréciation de la valeur
-Intérêts non payés
-Frais juridiques
-Taxes
-Dépenses administratives
Ce qui reste
du produit
de la vente
Situation en sinistre
La figure 4 illustre la formule de rehaussement de crédit proposée dans les options 3 et 4 que
nous verrons plus tard dans ce rapport.
Les figures 4 à 6 illustrent assez clairement que, dans tous les cas de défaillance, l’apport
personnel est perdu (dans le sens que le débiteur ne peut récupérer son apport).
Figure 4 – Représentation du produit à couverture totale
Produit – Couverture totale des pertes
Apport Personnel
Encours garanti
Perte
-Frais juridiques
-Taxes
Ce qui reste
du produit
de la vente
Ensuite, il y a la question de la séquence de la contribution aux pertes.
Dans tous ces graphiques, la garantie vise le remboursement des pertes – c’est donc la partie
supérieure de l’encours de crédit qui est toujours couverte.
NB : Dans la figure 5 (selon le modèle de garantie canadien), il n’y a pas de maximum.
Page 23
Figure 5 – Représentation graphique du produit des premières pertes nettes
Produit - Garanti de la portion supérieure de l’encours
Perte
Apport Personnel
Encours
garanti
Encours
non garanti
-Frais juridiques
-Taxes
Ce qui reste
du produit
de la vente
Dans la figure 6 on voit bien qu’après la perte de l’apport personnel (parce que le produit de la
vente est inférieur ou égal à l’encours) l’organisme de garantie est seul à encourir des pertes
jusqu’à ce que les pertes atteignent un maximum.
On pourrait évidemment structurer le produit de manière différente, de sorte que, quoiqu’il
arrive, un prêteur récupèrerait toujours au moins disons 60 pour cent de son encours – c’est la
formule utilisée par le FOGARIM par exemple; ainsi, l’organisme de garantie n’interviendrait
que si les pertes dépassent 40 % de l’encours. Toutefois, nous n’exploitons pas cette formule
dans notre rapport parce que nous ne croyons pas qu’elle offre des avantages suffisants de
rehaussement aux fins de la titrisation. Il pourrait aussi être plus difficile d’obtenir une
pondération favorable des crédits garantis de cette façon auprès de la BCEAO puisqu’elle
exposerait immédiatement le capital du prêteur dans des situations de sinistre avant d’obtenir
le support financier de la société de garantie.
Ensuite, il y a (ou non) partage des pertes encourues. Dans la figure 5, l’organisme de garantie
partage les pertes sur la partie supérieure de l’encours.
Figure 6 – Représentation du contrôle des coûts en fonction de l’encours avec plancher
Protection de l’encours supérieur avec plancher
La garantie s’éteint quand l’encours atteint un niveau
inférieur à 65% du rapport prêt-valeur (RPV) initial
Encours
garanti
RPV initial
RPV de 65% :
Plancher de
la couverture
Durée du crédit
Enfin, il existe au moins deux formules de contrôle du maximum de pertes payables au prêteur.
Ainsi, dans la figure 7, le maximum est égal au montant de l’encours excédant 65 % du RPV
initial. Dans la figure 8, c’est une portion constante de l’encours qui est disponible pour
rembourser les pertes du prêteur.
Page 24
Figure 7 – Représentation graphique du contrôle des coûts en fonction
d’un pourcentage de l’encours
Couverture d’un pourcentage de l’encours
Un pourcentage fixe de l’encours est couvert
pendant toute la durée du crédit
Encours
garanti
RPV initial
Durée du crédit
Évidemment, chacune de ces formules mène à des primes distinctes qui doivent être calculées
par un modèle mathématique habituellement développé par un actuaire.
On voit par la diversité des modèles ci-dessus que la garantie, quand elle vise à absorber une
partie ou une totalité des pertes, peut être souple et adaptable. Toutefois, les conditions
présentées au Tableau 12 continuent à constituer des conditions essentielles au
fonctionnement de toute forme de garantie.
3.0
CAUTION, FONDS DE GARANTIE ET ASSURANCE
Jusqu’à présent dans cette étude, on a principalement utilisé le terme « garantie »; on retrouve
cependant parfois des références à des formules d’assurance insolvabilité et aussi à des cautions
(comme dans l’exemple de la France que nous venons de voir). Avant de continuer plus loin, il nous
semble opportun d’inclure ici une explication des différences entre les termes et s’entendre sur la
terminologie à utiliser dans les sections suivantes de ce rapport.
Dans l’étude de l’ANIL36 déjà citée dans ce rapport, on trouve un commentaire intéressant proposant
une explication des différences entre la caution et l’assurance comme moyen de garantie du crédit :
« Un examen rapide pourrait laisser croire à une similitude entre la caution et
l’assurance crédit qui existe dans les pays anglo-saxons. Cette assurance, la « Private
mortgage insurance » aux États-Unis et la « Mortgage indemnity insurance » en GrandeBretagne, vient couvrir la part du prêt qui excède la valeur garantie par l’hypothèque
(80 % de la valeur estimée du bien aux États-Unis et 70 % en Grande-Bretagne). Ainsi,
protection hypothécaire et assurance crédit constituent les premières garanties
recherchées par le prêteur.
Il faut noter qu’en Grande-Bretagne cette assurance ne protège en rien l’emprunteur : en
cas de sinistre, la « Mortgage indemnity insurance » rembourse le banquier mais peut se
retourner contre l’emprunteur pendant douze ans, ce délai étant réduit à cinq ans en
Écosse. Les assureurs hypothécaires peuvent fixer des critères d’octroi de prêt,
établissant ainsi leurs propres règles prudentielles. De la même façon, leur appréciation
de risque se traduira par des taux de prime différents, déplaçant ainsi le paiement de la
contrepartie du risque, le pricing, du taux du prêt vers la prime d’assurance.
36
Voir résumé de cette excellente étude en annexe.
Page 25
Un système d’assurance crédit, obligatoire, existe également au Canada : elle se
distingue des assurances américaine et anglaise par le fait qu’elle ne se limite pas à 20
ou 30 % du montant du prêt, mais couvre la totalité des pertes du prêteur, y compris les
intérêts de retard et les frais juridiques.
Quelles que soient leurs modalités, ces assurances ont pour but, en transférant une part
du risque vers l’assureur, de permettre l’accès au crédit d’emprunteurs disposant d’un
très faible apport personnel. Elles diffèrent de la caution sur un point essentiel : elles
sont complémentaires à l’hypothèque – qui reste exigée dans tous les cas – alors que la
caution est une alternative à celle-ci. »37
Cette conclusion est intéressante parce qu’elle explique l’engouement pour la caution (économie des
frais de constitution de l’hypothèque) et l’absence en France de sociétés d’assurance hypothécaire
privées comme on en retrouve dans plusieurs pays (voir l’examen des pratiques internationales des
sections précédentes). Toutefois, l’étude omet de mentionner qu’un mécanisme juridique permettant
à la caution d’être remboursée par la vente de la propriété doit quand même être constitué « ex-post »
lorsque le crédit est sinistré. Cette conclusion est aussi intéressante parce qu’elle démontre que la
caution telle que pratiquée en France comporte deux volets qui s’appliquent simultanément : (i) un
engagement (la caution) qui se substitue à l’hypothèque et; (ii) un « rehaussement » du crédit parce
que la caution comporte une garantie de remboursement du crédit peu importe la valeur de revente de
la propriété.
Un autre élément que l’étude ne mentionne pas est le suivant : dans la plupart des pays où
l’hypothèque constitue la base du montage de la garantie accordée aux prêteurs de crédits
immobiliers, les frais afférents à la constitution de l’hypothèque, à sa publication (ou enregistrement)
et à sa mise en jeu (ou mise en force) sont faibles et efficaces et, en plus, les procédés – tant ceux
portant sur l’enregistrement que ceux reliés à l’assurance – sont supportés par des technologies
toutes aussi performantes que celles utilisées par les sociétés françaises de cautionnement, par
exemple.
Ainsi, dans l’esprit de plusieurs observateurs, il n’y a pas de différences pratiques réelles entre la
notion de caution ou d’assurance sauf qu’effectivement, la caution, telle que pratiquée en France
nous suggère une idée qui pourrait être utile dans l’espace UEMOA : ne constituer une hypothèque
que lorsqu’on en a besoin pour des cas de sinistres ou de défaillance du débiteur du crédit
immobilier et laisser une caution en place pendant la période où une hypothèque n’est pas
nécessaire – jusqu’au plein remboursement du crédit. Ainsi, on pourrait dissocier les deux
volets de la caution (i) un engagement de livrer une hypothèque lorsque requis (ii) distincte de
la protection – donc rehaussement - contre les pertes qui pourraient potentiellement être
encourues suite à la mise en jeu de l’hypothèque lorsque requis.
Nous avons consulté d’autres ouvrages pour examiner s’il existait d’autres nuances entre la formule
38
« assurance » et la formule « caution ». À cet égard, nous avons trouvé un ouvrage exhaustif qui
nous informe des distinctions importantes qui existaient initialement entre ces deux formules de
garantie.
Essentiellement, la caution était initialement un acte de garantie impliquant deux individus : un premier
sollicitant un crédit et un deuxième qui se portait garant pour la totalité de la créance; le garant
retenait un droit de poursuite contre la personne garantie dans l’éventualité où il aurait eu à payer
pour la créance. Cependant au fil des années, particulièrement suite à l’entrée en scène de
« sociétés de caution », la notion de couverture partielle a été acceptée par la jurisprudence.
La notion d’assurance a elle aussi évolué dans le temps, particulièrement concernant le droit de suite
que retient l’assureur contre l’assuré dans l’éventualité où ce dernier serait défaillant dans le
remboursement de sa créance hypothécaire. Ainsi par exemple, au Canada et dans la majorité des
États américains, les sociétés d’assurance hypothécaire sollicitent et obtiennent automatiquement un
jugement personnel contre l’assuré lorsqu’une réclamation doit être payée suite à un sinistre.
37
38
Anil, Décembre 2002. « Hypothèque ou Caution : L’Exception Française », page 8.
Louise Poudrier-Le Bel, « Le cautionnement par compagnie de garantie », Éditions Yvon Blais, 1986.
Page 26
Ainsi, la différence entre les deux notions de garantie est si mince qu’il est peut-être approprié
d’indiquer, au risque de « froisser les oreilles des juristes », que dans le langage populaire plusieurs
diront avoir obtenu une assurance pour cautionner leur crédit. On peut lire en annexe un sommaire
plus complet de l’excellente étude de l’ANIL.
Toutefois, il reste possiblement des distinctions d’ordre règlementaire que nous verrons dans la
section suivante.
Caution ou caution mutuelle
Finalement, il reste la distinction entre « caution » et « caution mutuelle », cette dernière étant une
garantie, donc un risque, qui est répartie sur un certain nombre de sociétaires, dont celui demandant
la caution. Ainsi, en théorie, les sociétaires ont en commun le fait qu’ils (elles) ont pris un crédit et
mettent en commun un fonds qui servira à rembourser les défaillances potentielles de certains parmi
ces sociétaires – lorsque les risques sont pleinement éteints, les montants inutilisés du fonds sont
remboursés aux sociétaires. Sauf que maintenant – notamment en France – les « cautions
mutuelles » sont offertes par des sociétés de caution mutuelle (SCM) dont les sociétaires n’ont rien
d’autre en commun que le fait qu’ils aient tous reçu un crédit dont le risque doit être cautionné.
Les clients (ou sociétaires) de ces SCM reçoivent un remboursement d’une portion de leur prime au
terme de leur crédit en fonction des pertes qui ont dû être payées pendant la durée de leur
appartenance à la société mutuelle.
L’absence de points communs parmi les sociétaires de SCM peut ne poser aucun problème
aujourd’hui en France, notamment pour les SCM impliquées dans le cautionnement du crédit habitat,
parce que ces SCM peuvent faire appel à d’importantes bases de données et à des informations
émanant des bureaux de crédit pour valider les demandes de crédits. Au départ les cautions des SCM
reposaient sur la connaissance de leurs membres ou des particularités de leur profession ou
occupation.
Le « Guide sur les sociétés de cautionnement mutuel » nous propose un cadre théorique intéressant
pour mieux comprendre les avantages de la caution mutuelle par rapport à la simple caution39 :
« … le cautionnement mutuel présente un double atout et des exigences :
1) le premier procède du partenariat tripartite où la SCM joue le rôle d’intermédiaire entre
le partenaire financier et l’emprunteur.
•
•
•
L’emprunteur, sociétaire et donc adhérent de la SCM en est aussi le client qui recherche
un crédit à un coût raisonnable, assorti d’une garantie proportionnée à sa nature et à son
montant et qui reste limitée au seul bien financé.
Le partenaire financier - qui ne peut raisonner que sur les seules données financières et
patrimoniales de demandeurs relevant de multiples secteurs professionnels – recherche
une structure susceptible de l’assister dans son jugement et de valider la qualité
professionnelle et technique des demandeurs, ce qui constitue certainement la première
(peut-être la meilleure des garanties.)
L’intermédiaire qu’est la société de caution mutuelle va donc apporter sa garantie à ceux
qu’elle en juge dignes, tout en assumant un niveau de contentieux compatible avec ses
propres équilibres financiers.
2) le deuxième atout du cautionnement mutuel réside dans sa capacité à délivrer une triple
garantie :
•
•
•
39
Une garantie technique dans la mesure où la SCM, composée d’administrateurs qui
sont des professionnels du même secteur que l’emprunteur, va savoir apprécier l’aspect
technique des projets d’investissement et leur rentabilité potentielle.
Une garantie morale puisque les administrateurs de la SCM sont proches du processus
de décision et parce qu’issus du même milieu que l’emprunteur, connaissent bien les
membres de leur profession ; ils peuvent donc donner outre leur opinion sur les
compétences techniques, un avis particulièrement éclairé sur la valeur professionnelle et
humaine du demandeur.
Une garantie financière dès lors que la SCM assied sa caution sur la constitution d’un
fonds créé à cette fin et que, de surcroît, elle offre une garantie de bonne fin pouvant
engager son capital et ses réserves. »
Réseau Français de la Microfinance, « Guide sur les sociétés de cautionnement mutuel », pages 8 et 9, www.esf.asso.fr
Page 27
Même si ce cadre théorique a été rédigé ayant en tête le cautionnement de crédits pour micros,
petites et moyennes entreprises (où administrateurs du SCM et emprunteurs sont de la même
profession), il nous semble que la présence (ou absence) de ces atouts pourraient être considérés
dans la décision de constituer (ou non) la société de caution en société de caution mutuelle.
Nous verrons dans la section suivante de ce rapport qu’il est possible en zone UEMOA de créer une
société sous la forme de mutuelle pour cautionner divers risques, dont celui de l’insolvabilité., En plus,
on doit noter qu’il est possible d’inclure un concept de remboursement partiel de primes sous toute
forme de garantie – qu’elle soit sous un produit d’assurance ou de caution. Pour fins de simplicité et
pour éviter de présumer des décisions qui seront prises par les décideurs concernant la forme de la
société de garantie, on utilisera le terme « caution » dans ce rapport sans exclure la possibilité que la
garantie soit offerte sous la forme d’une « caution mutuelle ».
4.0
CONSIDÉRATIONS RÉGLEMENTAIRES POUR LE PROJET DANS L’UEMOA
Nos recherches nous amènent à conclure qu’une société de garantie pourrait opérer sous la gouverne
de l’un ou l’autre de deux cadres règlementaires différents et indépendants – celui des sociétés
d’assurances et celui des établissements financiers.
4.1
Traité CIMA
On peut constater que la Conférence Interafricaine des Marchés d’Assurances (CIMA) qui régit
les activités d’assurance sur une bonne portion du continent africain, dont l’espace UEMOA,
classifie l’offre de caution comme pouvant être une activité d’assurance IARD (Incendies et
Assurances Risques Divers). En effet, au Traité CIMA, l’activité de caution apparaît à
l’article 328 sous la « branche IARD », activité 15.
Le Traité CIMA prévoit tant les « cautions directes » (activité 15a) que les « cautions
indirectes » (activité 15b). Chose intéressante, le Traité CIMA prévoit aussi « l’assurance crédit
hypothécaire » (activité 14d).
Notre examen du Traité CIMA n’a pu identifier d’obstacle à l’égard de l’établissement d’une
société de garantie (qu’elle offre une assurance crédit hypothécaire ou l’une des formes de
cautions susmentionnées). L’annexe 2 présente les principaux paramètres qui émergeraient de
la constitution d’un organisme de garantie hypothécaire sous l’égide du Traité CIMA.
Pour offrir cette caution, le Traité CIMA prévoit deux formes distinctes d’entreprise : soit (1) une
société anonyme d'assurance et de capitalisation; soit (2) une société d'assurance mutuelle.
Selon l’article 329-3, la société anonyme doit avoir un capital social au moins égal à 1 milliard
de F.CFA, et chaque actionnaire doit verser les trois quarts de sa participation au capital avant
la constitution définitive.
Par ailleurs, l’article 330 indique que si la société de garantie est constituée en mutuelle, celle-ci
aura un “objet non commercial” signifiant que les excédents de recettes seront répartis parmi
ses sociétaires. Selon l’article 330-2, la société mutuelle devra avoir un « fonds
d’établissement » au moins égal à 800 millions de F. CFA. Ce fonds d’établissement doit être
constitué par un minimum de 500 adhérents dont « les cotisations doivent être versées
préalablement à la déclaration…devant notaire de l’acte primitif décrivant la société mutuelle…
pour acceptation par assemblée constitutive ». (extraits des articles 330-9 et 330-10)
On notera que le Traité CIMA identifie aussi déjà de manière spécifique le calcul des réserves
qu’un organisme de garantie devrait employer ainsi que ses règles de gouvernance et
exigences comptables.
Page 28
4.2
Loi des banques (réglementation bancaire)
La société de garantie peut être créée dans le cadre de la loi bancaire et régie par la
réglementation de la BCEAO touchant les « établissements financiers à caractère bancaire ».
Selon l’instruction de la BCEAO (N° 011-12-2010 du 13 décembre 2010), l’organisme de
garantie hypothécaire serait classé sous la catégorie 4 à titre d’établissement financier de
cautionnement.
Cette société devra avoir un capital de démarrage de 3 G FCFA. Ses cautions seraient
considérées sous la réglementation de la BCEAO comme étant des « lettres de garantie ».
Contrairement à la réglementation des assurances, le capital requis serait fonction de son
encours de garanties. Il faudra déterminer comment ces garanties seront pondérées dans le
calcul du capital règlementaire mais il semble que celui-ci sera de 8 % du montant déterminé
par la Commission bancaire selon la pondération qui lui sera accordée pour ses risques.
La réglementation bancaire prévoit aussi la constitution d’une réserve égale à 15 % du résultat
net d’exercice pour renforcer les fonds propres. La réglementation bancaire ne prévoit pas de
calcul de réserves techniques spécifiques à un organisme de garantie. Toutefois, la
règlementation indique aussi le droit de la BCEAO de contrôler les normes et pratiques
financières d’un établissement à caractère bancaire d’une manière qu’elle jugera appropriée
compte tenu des risques en question.
Nous avons aussi examiné si une « société de caution mutuelle » pouvait être établie dans le
cadre de la réglementation bancaire. La réglementation bancaire accepte le fait qu'une banque
ou un établissement financier à caractère bancaire puisse être constitué sous la forme juridique
d'une mutuelle ou coopérative c' est à dire une société à capital variable. Ceci est traité dans
l'article 31 de la Loi-cadre portant règlementation bancaire et l'article 12 des Textes
d'application de cette loi.
L'article 104 de cette même Loi dit: "La Banque Centrale et la Commission Bancaire peuvent
procéder à tout contrôle des systèmes financiers décentralisés (SFD), notamment les
institutions mutualistes ou coopératives d'épargne et de crédit, ainsi que les structures ou
organisations non constituées sous forme mutualiste ou coopérative et ayant pour objet la
collecte de l'épargne et/ou l’octroi de crédit. Une instruction de la Banque Centrale détermine
les modalités de ces contrôles".
L’article 4.3 de cette instruction portant sur les SFD nous indique que celles-ci peuvent réaliser
des “opérations d’engagement par signature” – ou « tout acte par lequel un système financier
décentralisé prend, dans l'intérêt d'un membre ou d'un client, un aval, une caution ou une autre
garantie ». Cependant, l’annexe 4 de l’instruction N° 010-08-2010 « Limitation des Risques Pris
Sur une Seule Signature » semble limiter les activités de caution à 10% des fonds propres de la
mutuelle. Par ailleurs, l’Annexe 6 « Limitation des Opérations Autres Que Les Activités
D’Épargne Et De Crédit » limite ces activités à 5% des « risques portés par une institution ».
Même si de toute évidence la réglementation bancaire portant sur les SFD a été
essentiellement rédigée dans l’optique où une société mutuelle réaliserait des activités
d’épargne et de crédit, la réglementation des SFD, à l’article 36 a quand même prévu la
possibilité d’exceptions :
“Un système financier décentralisé peut créer, en tant que de besoin, des sociétés de
services en vue de satisfaire les besoins de ses membres et de réaliser ses objectifs, sous
réserve de se conformer aux dispositions légales régissant la constitution et le
fonctionnement de telles sociétés. En outre, il peut entreprendre toute autre activité jugée
utile pour l'intérêt de ses membres.
Lorsque les sommes engagées au titre des opérations prévues à l'alinéa précédent
excèdent une fraction des risques précisée par instruction de la Banque Centrale,
l'autorisation du Ministre est requise. Cette autorisation est accordée après avis conforme
40
de la Banque Centrale”.
40
BCEAO, Recueil des textes légaux et réglementaires régissant les systèmes financiers décentralisés de l’UMOA, Édition de
décembre 2011, Page 22.
Page 29
Nous n’avons pu contrôler auprès de la BCEAO la possibilité de pouvoir constituer une
« société de caution mutuelle » qui serait sous sa gouverne. Toutefois, notre examen des textes
de loi et textes réglementaires nous indique qu’il y a là une réelle possibilité. Il en ressort donc
que la principale difficulté à constituer une « société de caution mutuelle » résiderait dans la
mise en place d’un groupe de 500 adhérents autour d’une façon de faire (la caution) qui n’est
pas connue ni expérimentée à ce jour en zone UEMOA.
4.3
Impact de la garantie sur la réglementation des banques clientes de l’organisme de
garantie
Si l’organisme de garantie est régi par le Traité CIMA
On ne sait pas encore comment la BCEAO intègrerait les garanties régies par la CIMA dans
ses calculs de capital règlementaire. Toutefois il s’agirait là d’une pratique reconnue sous les
accords de Bâle.
Chose certaine, l’argumentaire à proposer à la BCEAO et à sa Commission bancaire viserait à :
•
•
obtenir la pondération de 50 % pour les crédits où l’organisme garantit la livraison d’une
hypothèque (soit judiciaire pour l’option 1, soit conventionnelle mais non enregistrée pour
l’option 2);
obtenir la pondération de 20 % pour les crédits où l’organisme garantit la livraison d’une
hypothèque (soit judiciaire pour l’option 3, soit conventionnelle mais non enregistrée pour
l’option 4) et le rehaussement du risque de crédit.
Si l’organisme de garantie est régi par la loi bancaire
On ne sait pas encore comment le calcul du capital réglementaire sera fait si l’organisme
garantit la livraison en temps et lieu d’une hypothèque. Il faudra faire valoir l’argument du
montant de capital réservé pour l’ensemble du système bancaire et que l’application du ratio
Cooke, tant à la société de garantie qu’à la banque, causerait une augmentation de la
capitalisation du système (8 % à l’organisme de garantie et 8 % à la banque41) – il lui faut donc
un calcul plus « léger » qui accepterait la notion de probabilité d’un risque opérationnel.
On ne sait pas non plus comment le calcul du capital réglementaire serait traité si la société de
garantie offrait un rehaussement du risque de crédit.
Par contre, si la BCEAO peut être convaincue que la caution est d’une force égale ou
équivalente à l’hypothèque, nous croyons que cela permettrait à la banque :
•
•
•
•
41
de pondérer ses crédits hypothécaires à 50 %.
de pondérer ses risques à 20 % avec un rehaussement de valeur importante – comme
égale à celle provenant d’un surdimensionnement de 20 %, par exemple, tel que requis
pour la CRRH-UEMOA.
de différer le provisionnement pour deux ans quand la créance est en défaut.
d’inclure 35 % de ses crédits hypothécaires dans les actifs mobilisables – donc liquides –
aux fins du calcul du ratio de liquidité (sujet à l’accord de classement formel de la BCEAO).
4 % (50 % X 8 %) si la BCEAO assimilait le crédit habitat cautionné à un crédit hypothécaire – même en demandant 8 % à
l’organisme de garantie en sus d’un 4 % à la banque, il y aurait une augmentation nette de la capitalisation du système.
Page 30
Réflexions sur le risque pris globalement par le système bancaire
Avant l’intervention de l’organisme de garantie, les crédits non adossés à des hypothèques n’ont pas de
garantie réelle, donc sont pondérés à 100 %.
L’intervention de la nouvelle institution aurait pour effet, si les autorités en conviennent, de fournir
l’équivalent d’une hypothèque et donc permettre aux banques de pondérer à 50 % ce qu’elles auraient
d’ailleurs obtenu si le crédit bénéficiait d’un accord de classement.
Dans une interprétation favorable, cette intervention devrait même permettre à la banque de pondérer le
risque à 20 % si l’interprétation est qu’il ne s’agit pas d’une garantie de remboursement d’un crédit
consentie par un autre établissement et que la caution offerte par l’organisme de garantie vient
rehausser le risque de crédit (nos options 3 et 4).
Le souci des autorités de contrôle prudentiel est d’éviter une réduction artificielle des besoins en fonds
propres du système bancaire pris globalement, grâce à des opérations de garanties croisées entre
membres du système bancaire, alors que le risque reste présent au sein de ce système et doit être
couvert.
Autant l’hypothèque peut être interprétée comme un élément d’atténuation du risque de crédit d’origine
extérieure aux composantes du système bancaire, autant le simple engagement par signature ne peut
constituer un facteur d’atténuation du risque de crédit pour le système bancaire pris globalement; d’où la
nécessité de faire assumer ce risque par des composantes du système bancaire.
Le problème se poserait de la même façon si un risque était assumé par une compagnie d’assurances
et que l’on considère que cette compagnie fait partie du même système financier que la banque
bénéficiaire.
5.0
CONSIDÉRATIONS JURIDIQUES
5.1
Formalisation du crédit à l’habitat vs gestion des risques
Il semble assez clair que la formalisation du crédit à l’habitat, même si elle offre la meilleure
garantie de contrôle des risques, impose un prix très élevé en raison des procédés juridiques et
des mécanismes fiscaux qu’elle engendre, ce qui éloigne la majorité des ménages à revenu
modeste et même intermédiaire. Face au désir fort répandu de posséder sa propre maison,
ces ménages se tournent vers des solutions moins certaines mais plus économiques et qui
donnent des résultats plus immédiats. Au vu de ressources restreintes, la grande majorité des
personnes consultées préfèreront souvent consacrer à leur construction les millions de F.CFA
que requerrait l’obtention d’un titre foncier réel et l’enregistrement d’une hypothèque.
Selon les commentaires fragmentaires reçus de divers établissements financiers, ceux-ci
emboîtent le pas et semblent accepter essentiellement la même logique – celle de faire du
crédit de manière prudente et à un prix qui permet de gérer les risques sans toutefois pratiquer
les règles de l’art en matière de sûreté. Ces établissements desservent ainsi une clientèle
qu’ils connaissent mieux et qui peut témoigner de revenus stables et quasi assurés (le salaire
en priorité).
De plus, nos recherches42 au Mali par exemple, nous ont permis de constater que les prêts à
l’habitat à ceux qui œuvrent dans l’économie informelle peuvent reposer sur des titres
administratifs documentés (Permis d’occuper, Concession urbaine à usage d’habitation).
L’établissement prêteur obtient et conserve l’original suite à l’obtention d’une réquisition43, d’un
permis de construire et d’un gage du titre administratif enregistré et publié. En plus, le contrat
de crédit indique les responsabilités et conditions auxquelles le débiteur doit se conformer sans
quoi la déchéance de terme est enclenchée, accordant au créancier le droit d’exercer ses
recours sur le titre administratif.
42
43
Procédure documentée par DID dans le cadre du projet « Accès au financement de l’habitat » mené avec le
réseau Nyèsigiso.
La Réquisition est un document formel soumis à la Direction des domaines et du cadastre demandant à cette dernière de
confirmer le nom du propriétaire et d’informer s’il existe ou non un gage sur la parcelle désignée. Il sera également spécifié
qu’il n’y a qu’un seul original du titre en circulation. Le gage constitué par la suite par le prêteur est formellement inscrit au
Domaine qui désormais, théoriquement, en informera tout demandeur d’information au sujet de la dite parcelle.
Page 31
Ces observations cadrent avec celles rapportées dans une étude récente de la BCEAO :
« Les caractéristiques principales qui ressortent de l’observation des différentes
législations foncières de la zone UEMOA sont liées à la prédominance du droit
coutumier et à l’étendue importante du domaine national ne pouvant pas a priori
faire l’objet d’hypothèque. Ce facteur, associé aux lenteurs administratives des
procédures de mutation constitue un frein important au développement des
marchés hypothécaires nationaux. D’autre part, il convient de noter que les
banques, du fait de la pression de la demande de leur clientèle, développent une
pratique désormais répandue qui consiste à adosser les prêts immobiliers sur des
titres autres que les titres fonciers. »44
Suite à l’utilisation de tels procédés, le créancier gère le risque de perdre ses droits sur la
propriété dans l’éventualité d’un sinistre. Il est clair qu’un autre créancier pourrait inscrire un
droit supérieur – une hypothèque de premier rang par exemple – sur la propriété en question,
mais il prend toutes les mesures nécessaires pour éviter qu’un autre créancier ne prête par
inadvertance ou non sur la foi du même bien en conservant tous les documents originaux que
normalement un nouveau créancier devrait demander avant d’octroyer un crédit pour la même
propriété.
En langage juridique, ces prêteurs font une gestion prudente des risques en circonscrivant leurs
activités de méthodes, créant un environnement de « sûretés négatives »45.
Même s’il s’agit d’une approche qui s’éloigne des règles de l’art des méthodes bancaires
modernes – compte tenu du fait que la formalisation du crédit hypothécaire comporte un prix qui
exclut les populations à revenus modestes – il nous semble raisonnable de considérer
comment renforcer l’environnement de « sûretés négatives » pour que les prêteurs et
éventuellement un organisme de garantie puissent œuvrer en prenant des risques appropriés.
Ainsi, il serait avantageux pour tous les établissements financiers que ceux-ci facilitent un
processus de recherche où il serait possible de vérifier que l’octroi d’un nouveau crédit ne serait
pas en conflit avec une créance antérieure qui n’a pas encore été totalement remboursée.
Après tout, si cette approche a permis et continue de permettre à 53 %46 des ménages français
d’obtenir un crédit pour l’achat de leur logement en évitant les frais de notaires et de publicité
foncière, on peut penser qu’un bon montage de gestion des risques pourrait remplacer les
méthodes sûres (selon les règles de l’art) mais trop coûteuses, du moins en attendant la mise
en place de réformes en profondeur, en vue d’élargir l’accès au crédit à l’habitat pour le plus
grand nombre de ménages ouest-africains.
5.2
Principes des « sûretés négatives » (negative pledges)
L’expression « sûretés négatives », bien que peu connue parfois même de la part de juristes,
constitue une appellation « officieuse » véhiculée par les auteurs en droit et utilisée pour
« embrasser » diverses formules contractuelles restreignant la liberté d’action du débiteur ou
l’astreignant à renseigner le créancier de façon à accroître les chances de paiement47.
Bien qu’il soit difficile de définir avec précision ce concept, on peut affirmer qu’il oscille entre
« les engagements du débiteur à ne pas consentir de sûretés sur un bien » et « toutes les
48
clauses tendant à accroître la sécurité du créancier » . En ce sens, l’expression « sûreté
négative » trahit mal son concept en ce qu’elle semble se rapporter uniquement aux formules
imposant au débiteur une « obligation de ne pas faire » alors que les clauses d’engagement
peuvent être plus larges et viser toutes celles assurant la sécurité du créancier.
44
45
46
47
48
Mazars Sénégal; Étude relative à l’évaluation du potentiel du marché hypothécaire et de la titrisation des créances de
l’UEMOA, BCEAO, 2007; Sommaire exécutif - pages 44.
Ce concept sera examiné au paragraphe 6.2.
o
Natixis – Flash Économique – Recherche Économique, Mars 2012, N 199, page 9 « Immobilier France : la pierre va-t-elle
dans le mur ? » - http://cib.natixis.com/flushdoc.aspx?id=62974.
Cabrillac, Michel et Mouly, Christian, Droit des sûretés, 6e édition, 1992, pages 573-574.
Idem, p. 574.
Page 32
On rapporte que ce concept de « sûretés négatives » est surtout utilisé par les établissements
de crédit dans le cadre de prêt octroyé sans garantie. Bien que leur efficacité est limitée, leur
avantage est de ne rien coûter tout en octroyant au créancier « un droit de veto » ou « un droit
de regard »49 sur le comportement et/ou les biens du débiteur.
Les « sûretés négatives », malgré leur nom, ne peuvent prétendre à une réelle qualification
juridique de sûreté. Elles ne sont qu’un moyen de protéger l’assiette du droit de gage général
que constituent les biens du débiteur pour ses créanciers ou des moyens d’en surveiller
l’évolution50.
Les pratiques développées dans le cadre du concept des « sûretés négatives » sont souvent
utilisées même dans le cadre de prêts garantis par de réelles sûretés. Ainsi n’est-il pas rare
d’exiger du débiteur, dans un contrat d’hypothèque, qu’il se conforme à des obligations de « ne
pas vendre ou louer l’immeuble hypothéqué » ou « d’autres obligations de ne pas faire ».
Voici quelques particularités propres aux « sûretés négatives » :
•
•
Le créancier accepte de prêter et de ne prendre aucune garantie ou encore de diminuer les
garanties.
Les raisons qui influencent un tel choix sont les suivantes :
- Nature des crédits offerts;
- Cote de crédit de l’emprunteur ou historique de crédit avec l’institution.
- Niveau de confort du créancier.
- Coût et délais reliés à la mise en place des sûretés.
- Prêteur qui s’intéresse à la capacité de remboursement de l’emprunteur plutôt qu’à la
garantie.
- Taux de défaillance faible.
- Contexte culturel et social qui s’y prête (ex. : au Japon, certaines grandes entreprises
ne font affaire qu’avec une seule banque d’où l’inutilité pour la banque de prendre des
garanties car le patrimoine du débiteur devient son gage commun et elle sera la seule
créancière).
- Les délais, coûts et incertitudes devant la justice du pays qui font que, de toute façon,
les banques du pays n’ont recours et ne se font attribuer que très rarement
l’autorisation de « réaliser » une hypothèque. De l’avis de tous, les cas de vente forcée
subséquente à une décision de cour sont rares dans une majorité de pays de la sousrégion.
Pour que le principe des « sûretés négatives » puisse fonctionner adéquatement, il faut créer
un contexte particulier afin de minimiser les risques. Par exemple, celui d’obtenir des
engagements « de ne pas faire » de la part du débiteur :
•
•
•
•
•
•
•
Ne pas créer de sûretés sur ses biens;
Procéder à la radiation de sûretés légales ou judiciaires (c’est-à-dire autres que
conventionnelles);
Ne pas disposer de certains biens (donc, ne pas vendre son immeuble);
Ne pas louer l’immeuble sans l’autorisation du prêteur;
Ne pas contracter d’autres dettes sans l’accord de la banque;
Ne pas changer la destination de l’immeuble sans autorisation du prêteur;
Respecter tout autre engagement restreignant la liberté d’action du débiteur ou l’astreignant
à renseigner le créancier de façon à accroître les chances de paiement.
De plus, le remboursement de la créance doit être limité dans le temps (par sécurité juridique).
L’inexécution de ces obligations entraînera la déchéance du terme, la possibilité d’exercer des
recours judiciaires et éventuellement le paiement des dommages et intérêts par des tiers fautifs.
Comme en général ce ne sont que les institutions financières qui font des prêts à l’habitat, ces
institutions pourraient alors se lier contractuellement, par exemple à ne pas prendre
d’hypothèque conventionnelle sur un droit réel « non inscrit » ni une hypothèque judiciaire sur
un tel droit si le financement avec « sûreté négative » a été fait par une banque. Un tel
49
50
Idem, p. 574.
Idem, p. 576.
Page 33
engagement de toutes les banques d’un ou de plusieurs pays devient alors une garantie
supplémentaire de succès.
Les banques pourraient consentir un prêt avec un terme inférieur à la période d’amortissement,
ce qui obligerait le renouvellement du terme et un certain contrôle du dossier et du débiteur
(ex. : prêt à 5 ans, amortissement de la dette à 15 ans).
5.3
Limites au principe de « sûretés négatives »
L’efficacité des « sûretés négatives » est limitée en ce que tout autre créancier ou même le
débiteur peuvent poser des actes ayant l’effet de rendre inefficaces, en pratique, ces
« obligations de ne pas faire » contractées par le débiteur.
•
•
•
•
•
5.4
Malgré l’engagement du débiteur, la banque ne peut légalement l’empêcher de vendre son
immeuble ou de l’hypothéquer. La contravention à un tel engagement n’entraîne que la
déchéance du terme, la possibilité de réclamer les sommes dues en justice et des
dommages et intérêts. Le créancier ne pourra faire annuler la vente de l’immeuble ou
l’hypothèque consentie sur l’immeuble en contravention de l’engagement du
débiteur. En ce sens, il y aura perte d’un actif du patrimoine du débiteur.
Toutefois, si le créancier sait que le débiteur s’apprête à vendre son immeuble ou
l’hypothéquer, il pourrait obtenir une injonction l’empêchant de vendre ou de l’hypothéquer
(à vérifier en droit ouest africain).
Si un prêteur obtient une sûreté conventionnelle en sachant que le débiteur a déjà contracté
un engagement « de ne pas faire », il peut alors y avoir possibilité de poursuivre ce prêteur
en dommages et intérêts, mais le recours reste aléatoire.
Dans un environnement de « sûretés négatives », les règles d’octroi du crédit doivent être
règlementées.
Par exemple, on peut réglementer les conditions du prêt comme suit :
- En imposant un formulaire d’hypothèque avec clauses précises (dans l’éventualité de
l’option 2).
- En faisant des débours progressifs par tranche.
- En prévoyant des termes inférieurs à l’amortissement entraînant des renouvellements
du contrat à la fin du terme et, de là, un meilleur contrôle.
- En obligeant, pour les conseillers en crédit et les juristes de la banque, à suivre une
formation précise.
- En préparant une documentation prévoyant des procédés à suivre.
- En systématisant les opérations de suivi.
- En utilisant des formulaires préétablis.
- En utilisant des pro forma de jugement.
- Etc.
Les recours du créancier et/ou de sa caution
Malgré le fait qu’un créancier ait pu exercer un maximum de prudence dans l’octroi d’un crédit,
il restera toujours la possibilité qu’un ménage ne puisse rembourser sa créance et qu’une
relation problématique s’installe entre le créancier et son débiteur.
Dans une telle situation, le créancier doit avoir accès à un ou des mécanismes lui permettant
d’avoir accès à la propriété pour laquelle le crédit a été accordé, lui permettant de le vendre et
d’ainsi récupérer son capital en tout ou en partie. NB: l'accès au produit de la vente par la
caution n'est prévu et n'est nécessaire que pour les options 3 et 4 présentées plus loin dans ce
rapport, la banque étant seule responsable et bénéficiaire du produit de la vente dans les
options 1 et 2).
Il en est de même pour un organisme de garantie (ou caution) qui devra rentabiliser ses
opérations de garantie en ayant accès au produit de la vente de la propriété pour lequel une
garantie a été accordée sur un crédit.
Page 34
Voici donc les éléments de l’environnement juridique ouest-africain avec lesquels il faudra
composer dans la confection de solutions ou d’options :
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
La garantie de la caution suppose que la banque (ou la caution elle-même par délégation
ou subrogation après paiement) puisse faire vendre l’immeuble de l’emprunteur et avoir un
premier rang lors de la collocation des sommes à partager.
Pour pouvoir vendre l’immeuble d’un débiteur et être sûr d’avoir ce premier rang, il faut
procéder à la mise en jeu d’une hypothèque de premier rang.
L’environnement que la caution veut créer suppose donc l’accès à une hypothèque, soit
lors de l’octroi du crédit ou lors d’un sinistre.
L’obtention d’une hypothèque s’obtient de deux façons :
- L’hypothèque conventionnelle (celle octroyée de gré à gré par le débiteur en faveur du
créancier lors de l’octroi du crédit);
- L’hypothèque forcée judiciaire (celle obtenue suite à un jugement de cour à la suite
d’un défaut dans les conditions du crédit).
L’hypothèque conventionnelle porte généralement sur un immeuble immatriculé et sur un
droit réel inscrit;
Sauf exception, tout droit réel ne peut être inscrit à un registre foncier que si l’immeuble luimême est immatriculé;
L’immatriculation des immeubles semble problématique dans la zone de l’UEMOA (délais,
coûts, opération difficile et complexe et peu utilisée en pratique);
L’hypothèque conventionnelle sur un droit réel inscrit (ce qui suppose un immeuble
immatriculé) est souvent constituée devant notaire. Cette hypothèque entraîne souvent des
frais importants et nécessite une inscription afin d’être opposable aux tiers et autres
créanciers. La réalisation de l’hypothèque est souvent longue et fastidieuse;
L’hypothèque conventionnelle sur un droit réel non inscrit (ce qui suppose souvent un
immeuble non immatriculé) entraîne, en plus, des délais de réalisation encore plus
importants car il faut souvent procéder, au préalable, à l’immatriculation de l’immeuble et à
l’obtention du titre foncier ou titre de propriété ;
L’hypothèque conventionnelle non publiée correspond à une promesse synallagmatique
obligeant créancier et/ou débiteur à procéder à la publicité de l’hypothèque;
Avant la réforme de l’acte uniforme portant organisation des sûretés, il y avait une
possibilité théorique d’hypothéquer des droits réels immobiliers non inscrits à la condition
d’en opérer l’inscription définitive après l’établissement du titre foncier (art. 199 AUS)
(hypothèse à vérifier);
Selon les pays consultés, peu de banques auraient pris de telles hypothèques sur un tel
droit réel non inscrit;
Depuis la réforme de l’acte uniforme portant organisation des sûretés de 2010, il existe
maintenant une exception théorique permettant que l’hypothèque puisse être consentie sur
des immeubles à venir;
Selon les pays consultés, peu de banques acceptent de prendre une hypothèque sur des
immeubles à venir depuis la réforme de 2010;
Dans l’établissement de sa prime, la caution doit évaluer les problématiques propres au
cautionnement des crédits d’un emprunteur qui n’offre pas à son créancier une hypothèque
sur un droit réel inscrit dûment publiée au registre foncier (ce qui suppose que l’immeuble
est immatriculé);
Dans cet esprit, nous avons considéré cinq options (voir ci-après) autour de deux scénarios :
•
•
L’obtention d’une hypothèque forcée judiciaire du stade provisoire au stade final;
L’octroi d’une hypothèque conventionnelle non publiée, mais qui le sera s’il y a défaut de
l’emprunteur.
Toutefois, il y a lieu d’établir certains paramètres concernant les lois applicables dans le but de
connaître les éléments qui viennent influencer la mise en place du projet proposé ainsi que
l’établissement de la prime à payer pour obtenir la garantie de la caution et ainsi constater si les
options proposées dans le rapport sont « viables » tant sur le plan pratique, financier
qu’économique.
Page 35
Les actes uniformes d’OHADA s’appliquent à tous les pays de l’UEMOA en ce qui concerne,
entre autres, les sûretés, le recouvrement des créances et la procédure collective d’épuration
des actifs et le droit commercial général.
Aussi, l’Acte uniforme portant organisation des sûretés (AUPOS) révisé en 2011 (NAUPOS)
laisse la place à la législation nationale sur certains aspects du droit dont, entre autres,
l’utilisation de l’acte notarié ou sous seing privé pour constituer l’hypothèque ou la durée de
l’inscription hypothécaire, etc.
De plus, les autres lois qui permettent de structurer la mise en place de l’hypothèque relèvent
des lois nationales de chaque pays. Qu’on pense alors :
•
•
•
•
•
•
•
•
•
à la nature des biens : meubles ou immeubles;
au droit des biens, y compris le droit de propriété et ses démembrements;
aux obligations;
à la prescription;
au régime foncier et à l’organisation cadastrale des terres;
à la publicité foncière;
à l’immatriculation des immeubles;
à l’octroi des titres fonciers;
etc.
Ces lois relèvent non seulement de chaque pays de l’UEMOA, mais sont différentes d’un pays
à l’autre. Cela peut donc entraîner une application distincte, selon les pays, des règles relatives
à l’hypothèque. Alors, il y a lieu de connaître l’environnement juridique des pays impliqués afin
de bien cerner la problématique globale.
Le questionnaire présenté à l’annexe H intitulé « Questionnaire aux juristes » a été expédié
auprès des juristes des banques des divers pays de l’UEMOA. Une première compilation des
réponses fut effectuée et se retrouve à l’annexe I. Par la suite, des approches ont été faites de
ces juristes de banque et auprès d’avocats et de notaires de pratique privée gravitant autour du
crédit à l’habitat afin de leur demander un complément d’information en plus de répondre au
« Questionnaire aux juristes ». En fonction de la réponse des divers juristes consultés, nous
avons obtenu une information davantage documentée au Burkina Faso, en Côte d’Ivoire, au
Mali, au Niger, au Bénin et au Sénégal
Les annexes J (intitulée « Préoccupations complémentaires au questionnaire), K (intitulée
« Autres préoccupations complémentaires au questionnaire aux avocats ») et L intitulée
(« Questions aux notaires ») font état de ce complément d’information recherché selon la
spécialité du juriste concerné.
La compilation de cette information a permis de mettre l’accent sur les éléments de
connaissance qui auront une influence sur la mise en place du projet et l’établissement de la
prime. Cela a permis aussi d’élaborer un plan à suivre (voir tableau suivant) pour la
présentation des caractéristiques légales de chacun des pays de l’UEMOA.
Page 36
Tableau 12 – Plan pour la présentation des caractéristiques légales des pays de l’UEMOA
1.
Introduction
• Démarches effectuées pour l’obtention d’information
2.
Droits réels immobiliers
• Droits réels immobiliers susceptibles d’hypothèques
• Titres administratifs d’occupation des terres urbaines du domaine foncier national
pouvant conduire aux titres fonciers
• Titres administratifs d’occupation des terres agricoles du domaine foncier national
pouvant conduire aux titres fonciers (s’il y a lieu)
• Procédure d’immatriculation des immeubles et transformation des titres
administratifs en titres fonciers
- les étapes d’immatriculation et de cession des immeubles
- l’accessibilité et les délais
- les coûts impliqués
3.
Les hypothèques conventionnelles
• Modalité de constitution de l’hypothèque conventionnelle sur un titre foncier et sur
un titre administratif
- l’acte notarié ou sous seing privé
- inscription aux registres
- durée maximale de l’inscription
• Délais de constitution et d’inscription de l’hypothèque
• Coûts de la constitution et de l’inscription de l’hypothèque
- honoraires du notaire
- frais d’inscription
• Garantie subsidiaire en relation avec l’hypothèque conventionnelle (s’il y a lieu)
• Garde du titre foncier ou titre administratif entre les mains du créancier et possibilité
de duplicata
• Engagements de l’emprunteur
• Acte uniforme portant organisation des sûretés
- avant 2011
- après 2011
4.
• L’article 203 NAUPOS et l’hypothèque judiciaire
• Hypothèque judiciaire et ses particularités
• Étapes à suivre
• Délais d’obtention
• Coûts impliqués
5.
Risques juridiques des scénarios proposés
6.
Sort de l’hypothèque judiciaire dans le cadre de procédure collective d’épuration du
passif
• Personnes physiques commerçantes
• Personnes physiques non-commerçantes
7.
Mise en jeu de l’hypothèque conventionnelle ou judiciaire
• Étapes à suivre
• Délais
• Coûts / honoraires d’avocat
8.
Conclusion générale sur l’enquête menée
• Points forts – points faibles
• Supplément d’information à obtenir
Page 37
Sur la base des informations recueillies auprès des juristes consultés, il appert que c’est au
Burkina Faso que l’information obtenue a été la plus complète. Le plan à suivre ci-dessus a
d’ailleurs été utilisé pour ce pays presque intégralement. Dans ce sens, l’étude au Burkina Faso
a servi de modèle de départ pour compléter et améliorer la recherche dans les autres pays.
Sont présentées en Annexe O à U des études approfondies concernant les aspects
juridiques propres aux divers pays pour lesquels les juristes consultés ont bien voulu
compléter nos questionnaires et répondre à nos entrevues téléphoniques.
Annexe O : Burkina Faso
Annexe P : Côte d’Ivoire
Annexe Q : Sénégal
Annexe R : Mali
Annexe S : Bénin
Annexe T : Niger
Annexe U : Guinée-Bissau
Sur la base des avis obtenus51, portant sur la propriété foncière et les modalités d'inscription
des garanties il en ressort que les recommandations proposées dans ce rapport pourraient être
mises en œuvre d’une façon ou de l’autre, soit en utilisant l’option 1 ou 2, ou une variante de
ces deux options (option 3 ou 4), dans tous les pays pour lesquels des informations ont pu être
vérifiées, en tout ou en partie52. , c’est à dire le Burkina Faso, la Côte d’Ivoire, le Mali, le Niger,
le Bénin et le Sénégal53.
Puisque rien ne semble véritablement « interdire » les avenues que nous présentons dans les
quatre pays de la zone ayant répondu à nos requêtes, là où se retrouvent au demeurant les
plus gros volumes « actuels et potentiels à court/ moyen termes » de crédit à l’habitat en
UEMOA, nous ne pouvons qu’extrapoler à ce stade qu’il en sera de même pour chacun des
quatre autres pays. Bien sûr, compte tenu des spécificités de chacun des pays, comme par
exemple les pratiques fiscales, il se pourrait que l’option à retenir et la prime à payer puissent
être différentes d’un pays à l’autre.
6.0
ÉVALUATION DES OPTIONS
Ci-dessous les cinq options que nous avons formulées :
•
L’option 1 propose aux prêteurs de cautionner leurs crédits à l’habitat en substitution de
l’exigence de l’hypothèque au moment de l’octroi du crédit. Cette caution ne serait offerte que
dans les cas où le prêteur peut démontrer que le crédit concerne une propriété sur laquelle
l’emprunteur a obtenu un droit réel immobilier qui peut légalement être hypothéqué et que les
autres règles relatives à l’octroi du crédit ont été respectées. L’emprunteur paie les frais et la
prime de la caution parce que, grâce à la caution, il peut obtenir un meilleur accès au crédit et
aussi parce que la technique de la caution lui permet d’épargner les importants frais légaux et
autres charges relatifs à la constitution d’une hypothèque conventionnelle et à sa publication. La
caution demeure en place jusqu’au remboursement complet de la créance. Dans l’éventualité où
l’emprunteur serait en défaut et ne pourrait plus rembourser son crédit (après avoir essayé sans
succès diverses méthodes permettant à l’emprunteur de régulariser sa situation), la banque
mettrait en marche un processus lui permettant d’obtenir une hypothèque judiciaire qu’elle pourrait
ensuite mettre en jeu pour pouvoir récupérer le montant prêté en totalité ou en partie. Dans cette
éventualité, la caution rembourserait à la banque tous les frais encourus pour obtenir cette
hypothèque judiciaire que la banque pourrait ensuite mettre en jeu à ses propres frais.
•
L’option 2 ressemble à l’option 1 mais diffère de celle-ci à l’égard de la nature de l’hypothèque et
du moment où l’acte d’hypothèque serait dûment enregistré pour être opposable aux tiers. Cette
option propose aux prêteurs de cautionner leurs crédits à l’habitat en substitution de l’exigence de
inscription de l’hypothèque conventionnelle au moment de l’octroi du crédit. Cette caution ne
serait offerte que dans les cas où le prêteur peut démontrer que le crédit concerne une propriété
51
L’estimation de la faisabilité juridique des options proposées dans ce rapport repose principalement sur « l’input » reçu de
seize juristes de banques, quatre avocats, sept notaires de pratique privée et d’un officier de la publicité foncière.
Au Togo et en Guinée-Bissau, l’incapacité malgré nos nombreux efforts répétés d’obtenir réponses et réactions à nos
questions et hypothèses de travail ne nous permet pas pour l’instant de tirer des conclusions probantes pour l’évaluation
des options que nous proposons.
Au Togo et en Guinée-Bissau, l’incapacité malgré nos nombreux efforts répétés d’obtenir réponses et réactions à nos
questions et hypothèses de travail ne nous permet pas pour l’instant de tirer des conclusions probantes pour l’évaluation
des options que nous proposons.
52
53
Page 38
sur laquelle l’emprunteur a obtenu un droit réel immobilier qui peut être hypothéqué, qu’une
hypothèque conventionnelle a été dûment consentie par l’emprunteur en support à l’octroi du
crédit à l’habitat et que les autres règles relatives à l’octroi du crédit ont été respectées.
L’emprunteur paie les frais et la prime de la caution parce que, grâce à la caution, il peut obtenir
un meilleur accès au crédit et aussi parce que la technique de la caution lui permet d’épargner les
importants frais relatifs à l’inscription de l’hypothèque. La caution demeure en place jusqu’au
remboursement complet de la créance. Dans l’éventualité où l’emprunteur serait en défaut et ne
pourrait plus rembourser son crédit (après avoir essayé sans succès diverses méthodes
permettant à l’emprunteur de régulariser sa situation), la banque mettrait en marche un processus
lui permettant d’inscrire l’hypothèque qu’elle pourrait ensuite mettre en jeu pour pouvoir récupérer
le montant prêté en totalité ou en partie. Dans cette éventualité, la caution rembourserait à la
banque tous les frais encourus pour inscrire l’hypothèque conventionnelle que la banque pourrait
ensuite mettre en jeu à ses propres frais.
•
L’option 3 est bâtie sur l’option 1 : en sus des avantages de l’option 1, ici le prêteur obtiendrait
une garantie contre une portion des pertes potentielles qui pourraient survenir dans l’éventualité
d’un sinistre. Ainsi, dans le cadre de cette option, après avoir mis en jeu l’hypothèque judiciaire et
vendu la propriété, la banque recevrait un remboursement partiel des pertes encourues si le
produit de la vente de la propriété s’avérait insuffisant pour rembourser le solde du crédit et les
frais juridiques afférents. Ici, il est proposé que la banque puisse récupérer jusqu’à 75 % du
premier 30 % du montant initial du crédit non-remboursé (ou encours restant du premier 30% du
crédit initial).
•
L’option 4 est identique à l’option précédente (option 3) mais se bâtit sur l’option 2 : en sus des
avantages de l’option 2, ici le prêteur obtiendrait une garantie contre une portion des pertes
potentielles qui pourraient survenir dans l’éventualité d’un sinistre. Ainsi, dans le cadre de cette
option, après avoir inscrit et mis en jeu l’hypothèque conventionnelle et vendu la propriété, la
banque recevrait un remboursement partiel des pertes encourues si le produit de la vente de la
propriété s’avérait insuffisant pour rembourser le solde du crédit et les frais juridiques afférents.
Ici, il est proposé que la banque puisse récupérer jusqu’à 75 % du premier 30 % du montant initial
du crédit non-remboursé (ou encours restant du premier 30% du crédit initial).
•
L’option 5 ne peut exister sans une des options précédentes – elle est un ajout à considérer à
l’une des quatre options précédentes et n’est en fait qu’une nouvelle façon de gérer les cas
d’impayés dans le but ultime de réduire les pertes du créancier et du débiteur. Dans le cadre de
cette option, en sus des pratiques normales de prévention ou de réparation des situations
d’impayés, le prêteur et la caution offriraient des incitatifs financiers à l’emprunteur pour qu’il
facilite la vente de sa propriété pour récupérer le maximum de ce qu’il avait investi dans sa
propriété avant le sinistre. La formule régissant les incitatifs financiers que le prêteur et la caution
pourraient offrir conjointement restent à définir et négocier mais, en principe, il s’agirait d’offrir des
incitatifs financiers équivalents à une part importante de la prime versée par l’emprunteur au
moment où il a obtenu la caution pour obtenir son crédit. L’idée resterait simple : profiter de la
coopération de l’emprunteur pour la vente de la propriété afin d’obtenir les meilleures conditions
possibles et motiver l’emprunteur dans ce processus en lui donnant l’opportunité de récupérer une
portion de ce qu’il a investi dans le temps dans cette propriété plutôt de que tout perdre, comme
on le voit d’habitude dans des opérations de ventes forcées. Plus le montant récupéré par la
vente est élevé, plus l’emprunteur récupèrera ce qu’il a investi dans sa propriété. L’option 5 se
veut aussi une carte de marketing visant à convaincre les gens que le crédit hypothécaire n’est
pas une menace à leur sécurité financière et que, dans le cadre d’une transaction de crédit
hypothécaire, tout est mis en œuvre pour éviter que l’emprunteur y perde.
Page 39
Voici une figure présentant les cinq options suivie d’une évaluation détaillée de chaque option.
Figure 8 – Présentation graphique des options
Octroi
du
crédit
Op on 1
Op on 2
Op on 3
Op on 4
Environnement de
sûreté néga ve
Environnement de
sûreté néga ve
Environnement de
sûreté néga ve
Environnement de
sûreté néga ve
notarié
notarié
Garan e
Sinistre
Banque ob ent
protec on de
moment ou elle peut
me re en jeu
une hypothèque
Banque ob ent
protec on de
moment ou elle peut
me re en jeu
une hypothèque
Banque ob ent
protec on de
moment ou elle peut
me re en jeu
une hypothèque
Banque ob ent
protec on de
moment ou elle peut
me re en jeu
une hypothèque
protec on du 30%
protec on du 30%
Publica on de
l’hypothèque
Publica on de
l’hypothèque
Banque met en jeu
l’hypothèque
Banque met en jeu
l’hypothèque
Banque met en jeu
un remboursement si
l’encours
Banque met en jeu
un remboursement si
l’encours
Op on 5
La banque et la société de garan e offrent conjointement des incita fs financiers pour que le débiteur
facilite la mise en jeu et que tant le débiteur que les créanciers réduisent leurs pertes respec ves
6.1
Option 1
Dans l’optique de proposer un mécanisme qui offrirait une garantie aux créanciers jugée
équivalente à une garantie hypothécaire, cette option propose d’offrir une garantie financière
équivalente à l’hypothèque jusqu’à ce qu’une hypothèque judiciaire puisse être constituée et
mise en jeu. La garantie rembourserait aussi le créancier pour les frais afférents aux délais et
aux frais pour la constitution « ex-post » d’une garantie hypothécaire que le créancier pourrait
ensuite mettre en jeu à ses propres frais.
Dans le cadre de cette option, le crédit reposerait sur un droit réel immobilier (présent ou futur)
et serait cautionné tant et aussi longtemps qu’une hypothèque ne puisse être obtenue ou
requise. Ainsi, advenant un sinistre, le crédit demeurerait cautionné jusqu’au moment où une
hypothèque judiciaire de 1er rang serait obtenue et mise en jeu. En l’absence d’un sinistre, le
crédit demeurerait cautionné jusqu’à ce qu’il soit pleinement remboursé par son débiteur.
La garantie financière devrait aussi protéger le créancier contre le risque qu’une garantie
hypothécaire de rang antérieur ne puisse être constituée « ex-post » pour raison de vice de titre
ou autre obstacle de nature juridique non imputable à une erreur d’une administration publique
ayant attribué un droit réel sur la propriété. Cette exclusion devra être expliquée en détail dans
les lignes directrices et politiques de l’organisme de garantie.
Page 40
Dans le cadre de cette option, le risque de crédit découlant d’une créance où l’hypothèque
aurait été obtenue dès l’octroi des crédits serait mathématiquement égal au risque afférent à un
crédit garanti « ex-post ».
6.1.1
Aspects juridiques
Sur le plan juridique, on parle d’abord d’une hypothèque judiciaire provisoire obtenue
suite à un jugement, puis de l’obtention d’une hypothèque judiciaire finale ou du maintien
de l’hypothèque provisoire, en tout ou en partie, suite à un jugement final.
Dans le cadre de l’option 1, le scénario suivant a été vérifié auprès de juristes des pays
consultés. Le créancier ne prend pas d’hypothèque conventionnelle pour garantir les
crédits qu’il fait à un particulier pour effectuer des constructions sur son immeuble. Par
contre, il profite d’une « caution externe » qui lui garantit son crédit en tout ou en partie,
moyennant une prime (payée par l’emprunteur) et sous réserve de certaines
particularités. Dans ce contexte et dès qu’il y a défaut du débiteur, le créancier prend
une hypothèque judiciaire provisoire qui sera maintenue au final ou obtient une
hypothèque judiciaire finale.
On sait que la prise d’hypothèque judiciaire peut se prendre sur un droit réel inscrit alors
que l’immeuble est immatriculé; on a vérifié aussi si elle peut se prendre sur les
immeubles à venir, le tout tel que cela semble permis par l’article 203 de l’acte uniforme
révisé portant organisation des sûretés. Le but de cette hypothèse de travail est de la
comparer à la prise d’hypothèque conventionnelle et d’en évaluer les risques.
Notre questionnement a touché entre autres les points suivants, en distinguant
l’hypothèque judiciaire sur un droit réel inscrit de celle portant sur les immeubles à venir,
tel que permis par l’article 203 de l’acte uniforme révisé:
1- Les étapes à réaliser pour l’obtention et la publication d’une hypothèque provisoire
et une évaluation des délais et de tous les coûts – honoraires et autres frais (avec
détails de ces coûts) – dans le contexte d’une procédure non contestée.
2- L’opposabilité d’une telle hypothèque par rapport aux tiers.
3- Les étapes à réaliser pour maintenir l’hypothèque provisoire et procéder à la
publication du jugement final ou pour obtenir une hypothèque finale et la publier
avec évaluation des délais et de tous les coûts – honoraires et autres frais – (avec
détails de ces coûts) dans le contexte d’une procédure non contestée.
4- La différence sur le plan juridique entre le maintien de l’hypothèque provisoire suite
à un jugement final et l’obtention d’une hypothèque judiciaire finale. Aussi,
l’opportunité de se faire consentir par jugement final le maintien de l’hypothèque
provisoire au lieu d’obtenir une hypothèque finale par jugement.
5- L’impact des lois du pays et de celles d’OHADA concernant l’insolvabilité, la faillite,
l’épurement du passif et autres lois semblables versus l’hypothèque judiciaire et la
survie d’une telle hypothèque judiciaire dans ce contexte.
6- Les étapes et les délais pour la mise en jeu complète de l’hypothèque judiciaire
(toujours dans le contexte d’une procédure non contestée) et la vente des
constructions en tenant compte, entre autres, de l’article 203 de l’acte uniforme
révisé portant organisation des sûretés (citées ultérieurement comme « code des
sûretés ») et des articles 253 et 258 de l’acte uniforme portant organisation des
procédures simplifiées de recouvrement et des voies d’exécution (citées
ultérieurement comme « code du recouvrement »). Plus particulièrement, une
explication des étapes à respecter et des délais à subir afin de pouvoir respecter les
articles 253 et 254 du « code du recouvrement » alors que l’hypothèque judiciaire
porte sur les constructions, tel que permis par l’article 203 du « code des sûretés ».
7- Les coûts totaux résultant de cette mise en jeu de l’hypothèque judiciaire, incluant
les honoraires et autres frais (avec détails de ces frais).
8- Est-ce que les contestations sont habituellement fréquentes et usuelles dans un tel
contexte ? Évaluation en ce sens dans les pays de l’UEMOA.
9- Une évaluation des coûts totaux à payer pour un créancier par rapport à sa créance.
10- La garde par le créancier du document constitutif du droit de construire sur le lot
d’autrui : avantages et désavantages selon le pays impliqué.
Page 41
Sur la base des avis obtenus (1) se retrouvant aux annexes O à U et portant sur la
propriété foncière et les modalités d'inscription des garanties, il en ressort que, malgré
que l’information obtenue n’est pas complète pour le Burkina Faso, la Côte d’Ivoire, le
Mali, le Niger, le Bénin et le Sénégal et même contradictoires à certains égards, les
résultats de l’étude montrent que l’option 1 à priori est accessible sous réserve des
spécificités propres à chaque pays54. Toutefois, des particularités propres à chaque pays
sur la manière de traiter les droits administratifs pourraient faire en sorte qu’en fonction
d’un pays, l’option 1 puisse apparaître tout aussi intéressante que l’option 2 alors que
pour un autre pays, l’option 2 sera plus intéressante, le tout compte tenu des délais ou
des coûts impliqués. Un travail de comparaison devra donc être fait afin de déterminer la
solution la plus adéquate pour chaque pays en fonction de la prime la plus basse à payer
à la caution et des risques qui y sont attachés.
6.1.2
•
•
En offrant une garantie financière (Caution) en attendant le moment où l’hypothèque
pourra être obtenue et mise en jeu dans les situations de sinistres, la BCEAO et sa
Commission bancaire devront confirmer que le montage proposé dans cette option
puisse être assimilé à une situation où l’hypothèque est disponible dès l’octroi du
crédit.
Avec leur accord, cela confèrera les avantages suivants aux prêteurs :
-
•
•
•
-
55
Ils pourront alors pondérer leurs crédits hypothécaires à 50 %;
Ils pourront différer le provisionnement pour deux ans quand une créance est en
défaut;
Ils pourront inclure 35 % des crédits hypothécaires parmi les actifs mobilisables –
donc liquides – aux fins du calcul du ratio de liquidité (sujet à l’obtention d’un accord
de classement formel, soit pour un crédit pris individuellement si le montant atteint
30 M FCFA, soit pris collectivement sur listing pour des montants unitaires plus
faibles).
En faisant la démonstration de l’équivalence entre la situation où l’hypothèque est en
place dès l’octroi et une autre où l’hypothèque devient disponible « ex-post », la
société de garantie pourra démontrer la même espérance mathématique de pertes
entre une situation où un crédit est garanti par une hypothèque et une autre situation
où le crédit est garanti par la caution.
En plus, la société de garantie pourra faire valoir que l’acception de l’équivalence
aura des effets d’intérêt public pour l’UEMOA en améliorant l’accès au crédit pour
l’habitat.
L’idée de proposer une équivalence n’est pas nouvelle et a déjà été reconnue
dans le contexte des crédits à l’importation ou exportation55 :
-
54
Aspects réglementaires
« La confirmation par la banque de l’exportateur étranger dans le cadre d’un crédit
documentaire (irrévocable) est traitée dans la réglementation comptable et
prudentielle dans l’UEMOA comme un engagement de garantie reçu de la banque de
l’exportateur établi hors de l’UEMOA. En conséquence, le risque attaché à
l’ouverture du crédit documentaire se trouve ainsi contre-garanti par une banque
extérieure. Dans ces conditions, la pondération du risque relatif à l’ouverture du
crédit documentaire est notablement atténuée, passant ainsi de 100 % à 20 %
(engagement contre-garanti par une banque) ».
« Dans le cadre d’une opération de crédit documentaire à l’importation, en général
irrévocable, la banque de l’exportateur a la possibilité d’avaliser l’acceptation à payer
émise par la banque de l’importateur (banque émettrice). Cette opération s’analyse
comme un engagement de garantie pris sur la banque de l’importateur, émettrice de
l’engagement de payer. Au plan de la réglementation prudentielle, l’intervention de la
banque de l’exportateur qui donne son aval à l’engagement de payer émis par la
banque de l’importateur réduit la pondération des risques de 100 % à 20 %. Il s’agit
d’une contre-garantie reçue de banque (Compte 912 du plan comptable bancaire) ».
Au Togo et en Guinée-Bissau, l’incapacité, malgré nos nombreux efforts répétés d’obtenir réponses et réactions à nos
questions et hypothèses de travail ne nous permet pas pour l’instant de tirer des conclusions probantes pour l’évaluation de
l’option proposée.
François Naré : Mars 2010, Séminaire de Niamey sur le risque de crédit, Programme de développement du secteur
financier – Banque Mondiale; mars 2010 et : Séminaire ISGO, Burkina Faso des risques bancaires et gestion du risque de
crédit; novembre 2010.
Page 42
•
•
Pour un maximum d’assurance et de prudence, cette proposition pourrait être
considérée dans l’optique d’un projet de démonstration dont l’évaluation éventuelle
pourra servir d’arguments additionnels permettant d’étendre une décision
réglementaire favorable à l’ensemble de l’UEMOA.
Dans l’éventualité où cette option serait évaluée dans le cadre d’un projet de
démonstration et si ce projet de démonstration était effectué par une structure
existante (le FGHM, le Fonds GARI, ou autre…) il ne serait pas nécessaire d’obtenir
un agrément de la BCEAO avant de pouvoir procéder à la démonstration – de plus, il
ne serait pas nécessaire de contribuer au capital minimum règlementaire requis pour
les nouveaux établissements à caractère bancaire.
6.1.3
•
•
Aspects financiers
Même en l’absence de données permettant de faire un calcul précis de la prime
requise qui permettrait d’offrir cette option sur une base commerciale et donc
rentable, nous proposons d’utiliser des hypothèses de départ qui pourront être
ajustés plus tard sur la base des premières expériences du projet de démonstration;
ceci s’est d’ailleurs fait dans plusieurs situations de démarrage de société de garanti .
Ainsi, nous proposons les hypothèses suivantes pour calculer l’équation suivante :
G = (F * (Hj + Dj + Dj*i ))* R * A
G =
F =
Hj =
Dj =
•
•
•
•
56
=
=
A
=
G
G
G
G
G
=
=
=
=
=
Ainsi, en chargeant une prime de 3,5% à chacun des clients sollicitant un crédit
habitat, la banque pourra :
- profiter d’une garantie équivalente à une hypothèque;
- profiter des avantages règlementaires afférant à l’hypothèque;
- sécuriser l’élargissement de ses activités de crédit habitat.
Le client emprunteur pourra profiter d’un montant de crédit plus élevé sans avoir à
payer les frais de constitution et publication d’une hypothèque conventionnelle
(environ 10 % de l’encours) et épargnera ainsi environ 6,5 % (10 % moins 3,5 %) de
l’encours en frais de constitution et publication de l’hypothèque.
6.1.4
•
i
R
Coût de la garantie
Fréquence de sinistralité nécessitant la mise en jeu de l’hypothèque (10 %)
Frais afférents à la constitution d’une hypothèque judiciaire incluant taxes, frais juridiques et
56
autres frais relatifs à la publicité foncière (15 % de l’encours)
Frais relatifs aux délais de constitution de l’hypothèque judiciaire et de mise en jeu – inclut
mensualités additionnelles en défaut (10 % de l’encours)
Taux d’intérêt débiteur (8 % pendant deux ans)
Frais relatifs aux risques d’une évaluation erronée du dossier juridique par la société de
garantie mais excluent les risques dérivant des erreurs des administrations ayant conféré
un titre administratif (10 % des dépenses)
Frais administratifs de l’organisme de garantie, incluant rendement sur le capital
règlementaire requis pour cet organisme (20 % des dépenses)
(,1*(,15+.1+(,1*,08*2))) *1,1 *1,2
(,1*(,25+,016)*1,1 *1,2
(,1*,266)*1,1*1,2
,0266*1,1*1,2
,0351112 ou environ 3,5 %
Aspects opérationnels
L’organisme de garantie devra développer un cadre rigoureux et très explicite
d’analyse ou d’examen des titres administratifs qui confèrent un droit réel de
propriété. On pourra ici évaluer si les notaires pourraient participer à ces examens
de titres et ainsi pouvoir récupérer un volume d’affaires qui autrement diminuerait
suite à l’adoption de cette option.
Ce cadre d’analyse devra être vérifié et confirmé par les administrations locales
responsables pour l’émission de ces titres administratifs – ces titres doivent être à
toutes fins pratiques incontestables quand ils sont incorporés dans le montage
proposé dans cette étude.
Le cadre d’analyse des titres devra être accepté et compris par les banques.
Page 43
•
•
•
•
•
•
•
Les crédits devront être octroyés selon les règles de l’art et en conformité avec les
procédures et politiques de l’organisme de garantie; les banques devront donc
accepter ces procédures et leur personnel devra être instruit pour les appliquer
adéquatement.
Pour les crédits à l’autoconstruction, la société de caution devra mettre en place un
cadre de surveillance des travaux et d’autorisation des avances progressives. Les
banques devront confirmer être en conformité avec ce cadre et former leur personnel
en conséquence.
Une entente-cadre devra être développée stipulant les obligations de la société de
caution et celles s’appliquant aux banques.
Les banques devront obtenir un agrément de la société de caution avant de pouvoir
profiter du programme de garantie.
La société de caution fera une surveillance des créances garanties. Elle devra
développer une routine de surveillance à être imposée aux banques et indiquer les
rapports qui devront lui être fournis.
Ce régime de surveillance sera intimement lié à la gestion des créances douteuses.
La société de caution examinera et aura droit de regard sur les mesures prises par
les banques pour « sauver les créances douteuses ».
La garantie nécessitera que les établissements financiers contribuent ensemble à
créer un environnement où les « suretés négatives » sont respectées – par exemple,
tout établissement financier refusera d’offrir un crédit habitat sur une propriété où le
demandeur de crédit ne peut remettre le certificat administratif lui conférant un droit
réel immobilier sur une propriété; il y aura présomption de négligence et ainsi vice de
titre hypothécaire si un prêteur publie une créance hypothécaire de premier rang en
l’absence de tel document.
6.1.5
•
•
•
•
•
Impacts potentiels sur le marché
En offrant une solution ou un produit entre le crédit non-garanti et l’obtention d’un
crédit hypothécaire, le crédit assorti d’une caution permettra aux banques d’offrir des
crédits de montants plus importants que ceux habituellement offerts aux clientèles
œuvrant dans l’informel par exemple (soit une majorité de la population à revenus
modestes), ces clients n’ayant généralement ni les fonds ni la propension à payer les
importants frais de constitution et publication d’hypothèque.
L’offre de montants plus importants de crédit habitat permettra l’achat ou la
construction de logements de meilleure qualité et/ou plus adéquats par rapport aux
besoins de ces ménages.
L’offre de montants de crédit plus importants ouvre aussi la possibilité d’améliorer les
infrastructures
publiques
(eau,
équipements
sanitaires,
électricité,
télécommunication, recouvrement des rues, etc.), ce qui pourrait aussi possiblement
être encouragé par l’État.
L’offre de montants plus importants de crédit habitat pourra aider au développement
du marché de la revente (constitution du marché secondaire de l’immobilier) qui, bien
sûr, aura un impact sur les prix du marché et sur la possibilité réelle de vendre une
propriété saisie suite à un jugement.
L’offre de montants plus importants de crédit habitat permettra d’accroître les
activités de construction et de rénovation créant des emplois directs et indirects bien
rémunérés.
Page 44
6.1.6
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Offre aux banques une garantie aussi solide que celle découlant de l’hypothèque.
Réduction importante des frais légaux et autres relatifs au crédit habitat.
Améliore l’accès au crédit habitat, particulièrement pour les ménages à revenus non
réguliers.
Sujet au support des autorités de contrôle prudentiel, permet aux banques de
bénéficier de la pondération des risques offerte pour les crédits hypothécaires et,
donc, d’un calcul du capital règlementaire favorable à l’expansion de l’offre de crédit
habitat.
Offre une procédure de garantie plus rapide et plus flexible réduisant les coûts
encourus par les banques et leurs clients lors de l’octroi de crédits habitat.
Expérience plus conviviale, plus rapide et moins intimidante pour les demandeurs de
crédits habitat.
Donne une meilleure visibilité sur les activités de crédit habitat et permet la collecte
d’informations importantes pour la formulation de politiques.
Pourra contribuer à réduire la crainte des emprunteurs de « risquer de perdre leur
propriété en l’hypothéquant pour une très longue durée au nom d’un créancier ».
Une meilleure utilisation du crédit habitat favorisera une construction plus rapide des
logements, permettra de mieux incorporer des frais relatifs aux infrastructures
urbaines (eau et équipements sanitaires) et favorisera un contrôle de la qualité des
logements.
L’expansion de l’habitat créera des opportunités d’emplois directs et indirects.
6.1.7
•
•
•
•
•
•
6.2
Le pour
Le contre
Fait appel à l’hypothèque judiciaire qui est moins fiable que l’hypothèque
conventionnelle.
Contourne les meilleures pratiques juridiques en matière de constitution et
publication des garanties hypothécaires.
La possibilité que d’autres créanciers puissent avoir priorité sur le créancier prêteur
est difficile à évaluer et nécessite un projet de démonstration.
L’environnement des « sûretés négatives » doit aussi être validé dans un projet de
démonstration.
Fait appel à des points de droit (OHADA versus le droit national de chaque pays de
l’UEMOA) qui n’ont pas encore été rodés de manière pratique dans les cours de
justice des pays de l’UEMOA – il s’agit d’une proposition qui ne peut pour l’instant
profiter de la jurisprudence de la région.
La prime requise pour couvrir les risques juridiques de ce montage est difficile à
évaluer précisément– mais dans le cadre d’un projet de démonstration, elle pourrait
être établie à un taux normal de risque opérationnel.
Option 2
Cette option diffère de l’option 1 uniquement parce qu’un acte d’hypothèque notarié aurait été
signé entre le créancier et le débiteur au moment de l’octroi de crédit. Cependant, cet acte
demeurerait non inscrit tant et aussi longtemps que le crédit ne serait pas pleinement
remboursé par le débiteur. Comme dans l’option 1, le crédit reposerait sur un droit réel
immobilier et qui serait cautionné tant et aussi longtemps que l’inscription de l’hypothèque ne
serait pas requise. Ainsi, advenant un sinistre, le crédit demeurerait cautionné jusqu’au
moment où une hypothèque conventionnelle serait inscrite et mise en jeu. Dans l’absence d’un
sinistre, le crédit demeurerait cautionné jusqu’à ce qu’il soit pleinement remboursé par son
débiteur.
Comme pour l’option 1, le risque de crédit de la créance serait le même qu’il aurait été si
l’hypothèque avait été inscrite au moment de l’octroi parce que la garantie financière couvrirait
la période de temps requise pour l’inscription de l’hypothèque « ex-post ». La garantie
couvrirait aussi les dépenses et frais encourus durant cette période où la banque œuvre à
Page 45
obtenir l’inscription de son hypothèque. Par contre, les frais découlant de cette option seront
possiblement inférieurs à ceux de l’option 1 parce que les délais requis pour l’obtention de
l’inscription de l’hypothèque conventionnelle devraient être plus courts et plus certains (cette
hypothèse devra être vérifiée selon les pays de l’UEMOA lors de la mise en jeu du projet).
En termes simples, cette procédure revient à dire à un prêteur : « Nous vous remettrons une hypothèque
(tantôt conventionnelle (Option 2), tantôt judiciaire (Option 1)) si et seulement si il y a défaut de paiement.
Entre-temps, vous détenez une caution qui sera d’ailleurs rendue exigible si, pour une quelconque
raison, la société de caution s’avérait ne pas être en mesure de vous remettre l’une ou l’autre forme
d’hypothèque précitée ».
6.2.1
Aspects juridiques
Dans le cadre de l’option 2, les problématiques suivantes ont été évaluées auprès des
juristes des pays consultés en fonction des deux scénarios suivants :
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Scénario où le droit réel est inscrit (c’est-à-dire que l’immeuble est
immatriculé);
Scénario où le droit réel n’est pas inscrit (c’est-à-dire que l’immeuble n’est pas
immatriculé) :
L’obtention d’une hypothèque consentie par un emprunteur (qui possède un droit réel
de construire sur le lot d’autrui) sur les constructions existantes et à venir;
Le détail de ces droits réels de construire selon le pays impliqué;
La faisabilité pratique d’un tel scénario selon le pays impliqué;
Les coûts de l’obtention d’une telle hypothèque excluant sa publication selon le pays
impliqué;
Les coûts de publication éventuelle d’une telle hypothèque selon le pays impliqué;
Les délais moyens de constitution d’une telle hypothèque selon le pays impliqué;
Les lieux de publication d’une telle hypothèque selon le pays impliqué;
Les délais moyens de publication d’une telle hypothèque selon le pays impliqué;
La garde par le banquier du document constitutif de droit réel de construire sur le lot
d’autrui : avantages et désavantages selon le pays impliqué;
La possibilité de prendre en garantie ce droit réel de construire autrement que par
hypothèque immobilière, type de garantie, coûts, délais et publication, le tout selon le
pays impliqué;
Coûts et délais d’immatriculation de l’immeuble dans le cas de mise en jeu de
l’hypothèque alors que l’immeuble n’était pas immatriculé et le droit réel non inscrit;
Risques juridiques de ne pas publier l’hypothèque conventionnelle lors de l’octroi du
crédit (faillite, vente de l’immeuble, hypothèque antérieure, loi nationale interdisant de
prendre une hypothèque judiciaire forcée dans certaines circonstances, autres lois
selon le pays impliqué, etc.);
Risques pratiques de ne pas publier l’hypothèque lors de l’octroi du crédit selon le
pays impliqué.
La compilation des informations obtenues se retrouve aux annexes O à U et portent sur
la propriété foncière et les modalités d'inscription des garanties. Il en ressort que, malgré
que l’information obtenue n’est pas complète pour le Burkina Faso, la Côte d’Ivoire, le
Mali, le Niger, le Bénin et le Sénégal et même contradictoire à certains égards, les
résultats de l’étude montrent que l’option 2 est à priori accessible sous réserve des
spécificités propres à chaque pays57. Toutefois, des particularités propres à chaque pays
sur la manière de traiter les droits administratifs pourraient faire en sorte qu’en fonction
d’un pays, l’option 2 puisse apparaître tout aussi intéressante que l’option 1 alors que
pour un autre pays, l’option 1 sera plus intéressante, le tout compte tenu des délais, des
coûts impliqués ou d’autres particularités des lois nationales. Un travail de comparaison
devra donc être fait afin de déterminer la solution la plus adéquate pour chaque pays en
fonction de la prime la plus basse à payer à la caution et des risques qui y sont attachés.
57
Au Togo et en Guinée-Bissau, l’incapacité, malgré nos nombreux efforts répétés d’obtenir réponses et réactions à nos
questions et hypothèses de travail ne nous permet pas pour l’instant de tirer des conclusions probantes pour l’évaluation de
l’option proposée.
Page 46
6.2.2
•
Voir option 1 – aspects réglementaires identiques.
6.2.3
•
•
Aspects financiers
Même en l’absence de données permettant de faire un calcul précis de la prime
requise qui permettrait d’offrir cette option sur une base commerciale et donc
rentable, comme il s’est fait dans plusieurs situations de démarrage de société de
garantie, nous proposons d’utiliser des hypothèses de départ qui pourront être
ajustées plus tard sur la base des premières expériences du projet de démonstration.
Ainsi, nous proposons les hypothèses suivantes pour calculer l’équation qui suit :
G = (F * (Hc + Dc + Dc*i))* R * A
G =
F =
Hc =
Dc =
•
•
i
R
=
=
A
=
G
G
G
G
G
=
=
=
=
=
Coût de la garantie
Fréquence de sinistralité nécessitant la mise en jeu de l’hypothèque (10 %)
Frais afférents à la publication d’une hypothèque conventionnelle incluant taxes, frais
juridiques et autres frais relatifs à la publicité foncière (10 % de l’encours)
Frais relatifs aux délais de publication de l’hypothèque conventionnelle et de mise en jeu –
inclut mensualités additionnelles en défaut (5 % de l’encours)
Taux d’intérêt débiteur (8 % pendant un an)
Frais relatifs aux risques d’une évaluation erronée du dossier juridique par la société de
garantie mais excluant les risques dérivant des erreurs des administrations ayant conféré un
titre administratif (10 % des dépenses)
Frais administratifs de l’organisme de garantie, incluant rendement sur le capital
règlementaire requis pour cet organisme (20 % des dépenses)
(,1*(,10+,05+(,05*,08*1))) *1,1 *1,2
(,1*(,15+,004)*1,1 *1,2
(,1*,154)*1,1*1,2
,0154*1,1*1,2
,020328 ou environ 2 %
Ainsi, en demandant une prime de 2 % à chacun des clients sollicitant un crédit
payer les frais de publication d’une hypothèque (environ 10 % de l’encours) et
épargnera ainsi environ 8 % (10 % moins 2 %) de l’encours en frais de publication de
l’hypothèque.
6.2.4
• La société de caution devra développer un cadre rigoureux et très explicite d’analyse
ou d’examen des titres administratifs qui confèrent un droit réel de propriété.
• Ce cadre d’analyse devra être vérifié et confirmé par les administrations locales
•
•
•
•
•
Le cadre d’analyse des titres devra être accepté et compris par les banques, surtout
pour vérifier que l’hypothèque conventionnelle pourra éventuellement être publiée.
procédures et politiques de l’organisme de garantie; les banques devront donc
accepter ces procédures et leur personnel devra être formé pour les appliquer
adéquatement.
Pour les crédits à l’autoconstruction, l’organisme de garantie devra mettre en place un
en conséquence.
Une entente-cadre devra être développée stipulant les obligations de la société de
Les banques devront obtenir un agrément de la société de caution avant de pouvoir
profiter du programme de garantie.
Page 47
• La société de caution fera une surveillance des créances garanties.
Elle devra
• Ce régime de surveillance sera intimement lié à la gestion des créances douteuses.
La société de caution examinera et aura droit de regard sur les mesures prises par les
banques pour « sauver les créances douteuses ».
• La garantie nécessitera que les établissements financiers contribuent ensemble à
6.2.5
• Mêmes impacts que ceux décrits à l’option 1.
6.2.6
Le pour
• Offre aux banques une garantie aussi solide que celle découlant de l’hypothèque.
• L’hypothèque conventionnelle offre une meilleure protection que l’hypothèque
judiciaire et permettra aux banques et à la société de garantie d’agir plus rapidement.
• Réduction importante des frais légaux et autres relatifs au crédit habitat.
• Améliore l’accès au crédit habitat, particulièrement pour les ménages à revenus faibles
ou non réguliers.
• Permet aux banques de bénéficier de la pondération des risques offerte pour les
•
•
•
•
crédits hypothécaires et donc d’un calcul du capital règlementaire favorable à
l’expansion de l’offre de crédit habitat – l’argumentaire auprès de la BCEAO et sa
Commission bancaire sera vu de manière plus positive.
encourus par les banques pour l’octroi de crédits habitat.
Donne une meilleure visibilité sur les activités de crédit habitat puisqu’elle permet la
collecte d’information importante pour la formulation de politiques.
logements, permettra de mieux incorporer des frais relatifs aux infrastructures urbaines
(eau et équipements sanitaires) et favorisera un contrôle de la qualité des logements.
6.2.7
Le contre
• Option plus onéreuse que l’option 1 dans l’ensemble pour l’emprunteur qui devra payer
•
•
•
•
•
pour les frais de notaire afin de constituer un acte d’hypothèque conventionnel. Par
contre, la prime de garantie sera réduite de 3,5 % (tel qu’il est exposé pour l’option 1) à
2 %, soit environ 40 % des frais de notaire pour l’acte d’hypothèque – ouvrant aussi la
possibilité de conditions de crédit légèrement meilleures que celles qui seraient
offertes par les banques sous l’option 1.
Contourne les meilleures pratiques juridiques en matière de constitution et de
Fait appel à des points de droit (OHADA) (versus le droit national de chaque pays de
justice des pays de l’UEMOA – il s’agit d’une proposition qui ne peut pour l’instant
La possibilité que d’autres créanciers osent publier leur hypothèque avant celle du
créancier prêteur est difficile à évaluer et nécessite un projet de démonstration.
L’environnement des « sûretés négatives » doit aussi être « validé » dans un projet de
démonstration.
évaluer mais, dans le cadre d’un projet de démonstration, pourrait être établie à un
taux normal de risque opérationnel.
Page 48
6.3
Option 3
On peut aisément comprendre qu’un créancier ou investisseur dans le crédit hypothécaire
puisse douter de la possibilité qu’un crédit soit pleinement remboursé grâce au produit de la
vente d’une propriété hypothéquée en Afrique de l’Ouest. Les marchés sont de nature
informelle, les revenus sont faibles, les droits de propriété sont moins établis que dans les pays
développés, les pratiques juridiques demeurent quelque peu incertaines et l’instabilité politique
reste un élément de l’environnement socio-économique. Ne serait-ce que pour prendre en
considération les frais juridiques et de transaction découlant de la mise en jeu de l’hypothèque,
on voit la BCEAO et sa Commission bancaire de l’UEMOA demander que la Caisse Régionale
de Refinancement des Hypothèques de l’UEMOA (CCRH-UEMOA) procède au
surdimensionnement (de l’ordre de 20 %) des portefeuilles de créances hypothécaires
supportant ses émissions obligataires.
Ici, il est proposé qu’en sus des avantages de l’option 1 le prêteur obtienne une garantie contre
une portion des pertes potentielles qui pourraient survenir dans l’éventualité d’un sinistre. Ainsi,
dans le cadre de cette option, après avoir mis en jeu l’hypothèque judiciaire et vendu la
propriété, la banque recevrait un remboursement partiel des pertes encourues si le produit de la
vente de la propriété est insuffisant pour rembourser l’encours du crédit. Donc, dans cette
troisième option, il est proposé que le mécanisme de garantie ne soit pas limité à sécuriser le
crédit de manière équivalente à l’hypothèque, mais que le risque afférent à la garantie
hypothécaire soit « rehaussé » de façon que (i) l’accès au crédit soit élargi au plus grand
nombre possible de ménages, (ii) que les conditions de crédit (terme, taux, caractéristiques du
débiteur, etc.) soient plus favorables et (iii) que les organismes règlementaires de la CCRH et la
CCRH elle-même perçoivent une amélioration du profil de risque des créances hypothécaires
sujettes au refinancement.
Il est proposé que la banque puisse récupérer jusqu’à 75 % du premier 30 % du montant initial
du crédit non-remboursé (ou encours restant du premier 30% du crédit initial). Ainsi, le montant
disponible pour couvrir les pertes est égal au montant de l’encours de crédit (selon un tableau
d’amortissement établi à l’octroi du crédit) restant dans la portion supérieure initiale - le premier
30% - du crédit. Les pertes correspondent à 75% du produit de la vente moins l’encours de
crédit net des frais juridiques.
Exemple 1 :
Montant initial du crédit :
Encours de crédit :
Prix de vente obtenu
Frais juridiques et autres frais admissibles :
Perte avant remboursement :
Perte admissible :
Couverture disponible :
Remboursement :
10 Millions FCFA
9 Millions FCFA
8 Millions FCFA
2 Millions FCFA
3 Millions FCFA (9 M – (8 M-2M))
2,25 Millions FCFA (3M * 0,75)
2 Millions FCFA (9 M – (0,70 * 10 M))
2 Millions FCFA
Exemple 2:
Perte avant remboursement:
Perte admissible :
Remboursement :
10 Millions FCFA
9,5 Millions FCFA
8 Millions FCFA
2 Millions FCFA
3,5 Millions FCFA (9,5 M – (8 M-2M))
2,625 Millions FCFA (3,5M * 0,75)
2,5 Millions FCFA (9,5 M – (0,70 * 10 M))
2,5 Millions FCFA
Page 49
Exemple 3 :
Perte avant remboursement :
Perte admissible :
Remboursement :
10 Millions FCFA
9,5 Millions FCFA
8,5 Millions FCFA
2 Millions FCFA
3 Millions FCFA (9,5 M – (8,5M-2M))
2,25 Millions FCFA (3M * 0,75)
2,5 Millions FCFA (9,5 M – (0,70 * 10 M))
2,25 Millions FCFA
Exemple 4 :
Perte avant remboursement:
Perte admissible :
Remboursement :
10 Millions FCFA
9,5 Millions FCFA
5 Millions FCFA
2 Millions FCFA
6,5 Millions FCFA (9,5 M – (5M-2M))
4,875 Millions FCFA (6,5M * 0,75)
2,5 Millions FCFA (9,5 M – (0,70 * 10 M))
2,5 Millions FCFA
Représenta on Graphique – Exemple 1
1.
Il faut déterminer la perte avant remboursement – soit l’encours de crédit moins le produit
de la vente net des frais juridiques : 9M moins (8M moins 2M) = 3 M
2.
Il faut établir la perte admissible – soit 75% du calcul précédent: (3M X 75%) = 2,25M
3.
Le remboursement est le moindre de la perte admissible ou de la couverture disponible –
soit le moindre de 2,25M ou 2M FCFA
Crédit ini al:
10M FCFA
70% du crédit:
Plancher de
couverture
Encours qui devait rester au
moment du sinistre : 9M FCFA
Couverture
disponible – le
premier 30%
Montant disponible pour
remboursement de pertes
admissibles: 2M FCFA (9M – 7M)
Période de remboursement
En fait, cette troisième option se rapproche de la formule offerte par exemple au Mali par le
FGHM, sauf que le demandeur de crédit n’aurait pas à payer les importants frais afférents à la
constitution et inscription de l’acte d’hypothèque (présentement, le FGHM exige le plein titre de
propriété et une hypothèque dûment constituée et inscrite) du fait que l’acte d’hypothèque ne
serait requis que lorsqu’une mise en jeu de l’hypothèque s’avère nécessaire suite au défaut du
débiteur.
Le coût de la garantie ou caution serait directement proportionnel à la valeur du rehaussement
du risque de crédit, en plus de s’ajouter aux frais requis pour l’option 1. Ainsi, puisqu’il semble
suffisant de rehausser le risque de crédit de l’ordre de 20 % par mécanisme de
surdimensionnement (dans le cadre des activités de la CCRH-UEMOA), une garantie
Page 50
permettant de couvrir les premières pertes à hauteur de 20 %58 de l’encours de crédit pourrait
être considérée suffisante et suffisamment attractive pour susciter un bon taux d’utilisation du
mécanisme par les banques et donc un meilleur impact sur les volumes d’octroi de crédits
hypothécaires sur le territoire de l’UEMOA.
L’idée de couvrir le premier 30% ou la portion supérieure du crédit vise à rehausser le crédit de
manière à générer essentiellement le même effet que le coussin contre les pertes de crédits
créé par le surdimensionnement requis par la CCRH-UEMOA.
L’idée de ne payer que 75% des pertes encourues à l’égard de ce premier 30% est d’éviter le
risque moral souvent craint ou appréhendé par les sociétés de garantie lorsque le produit est
conçu de sorte que la banque est complètement protégée des effets de ses décisions dans une
situation de sinistre. En ne payant qu’une portion des pertes encourues à l’égard du premier
30% du crédit, la banque est théoriquement motivée à œuvrer de manière à mitiger la perte
qu’elle devra absorber dans une situation de sinistre.
L’idée de limiter la couverture à la différence entre l’encours de crédit au moment du sinistre et
70% du crédit initial aide à définir et réduire dans le temps le montant maximum de couverture
et ainsi de réduire la prime requise dans un calcul actuariel. Par expérience, en réduisant dans
le temps la couverture maximum d’une manière correspondant à l’exposition habituelle au
risque (la probabilité de sinistre devrait normalement décroître dans le temps) on réussit ainsi à
réduire la prime requise de manière significative. Cette réduction du montant de couverture
dans le temps est habituellement acceptée par les organismes de réglementation bancaire sans
impact sur la pondération accordée aux crédits habitats assortis d’une garantie.
6.3.1
Aspects juridiques
Les problématiques juridiques sont les mêmes que celles relatives à l’option 1.
6.3.2
•
•
58
En offrant une garantie financière en attendant le moment où l’hypothèque puisse
être publicisée et mise en jeu dans les situations de sinistres, la BCEAO et sa
Commission bancaire devront confirmer que le montage proposé dans cette option
peut être assimilé à une situation où l’hypothèque est disponible dès l’octroi du crédit.
De plus, en démontrant que les pertes de la banque dans l’éventualité d’un sinistre
seront considérablement réduites, la BCEAO pourrait permettre un calcul du capital
réglementaire encore plus favorable à la banque en lui permettant d’utiliser une
pondération réduite sur ses crédits hypothécaires. Cela confèrera les avantages
suivants aux prêteurs :
- Ils pourront alors pondérer leurs crédits hypothécaires à 20 %;
- Ils pourront différer le provisionnement pour deux ans quand une créance est en
défaut;
- Ils pourront inclure 35 % des crédits hypothécaires parmi les actifs mobilisables
– donc liquides – aux fins du calcul du ratio de liquidité (sujet à l’obtention d’un
accord de classement formel, soit pour un crédit pris individuellement si le
montant atteint 30 M FCFA, soit pris collectivement sur listing pour des montants
unitaires plus faibles).
En faisant la démonstration de la preuve de l’équivalence entre la situation où
l’hypothèque est en place dès l’octroi et une autre où l’hypothèque devient disponible
« ex-post », la société de garantie pourra démontrer l’équivalence mathématique
entre la situation sans caution et celle avec caution. Elle pourra aussi démontrer que
le rehaussement offert par la caution est équivalent voire même supérieur à un
surdimensionnement de 20 %.
En fait, il est proposé de couvrir 75 % du premier 30 % de l’encours, soit 22,5 % de l’encours.
Page 51
•
•
•
•
De plus, la société de garantie pourra faire valoir que le rehaussement des risques
de crédit aura des effets d’intérêt public pour l’UEMOA en renforçant la capacité
d’absorption de pertes de son système financier et en améliorant l’accès au crédit
pour l’habitat.
La réduction de la pondération de certains actifs dans le calcul du capital
réglementaire n’est pas chose nouvelle et, déjà, la pratique du rehaussement du
risque de crédit a été reconnue dans le contexte du crédit documentaire pour
l’exportation et importation de marchandises :
- La confirmation par la banque de l’exportateur étranger dans le cadre d’un crédit
documentaire (irrévocable) est traitée dans la réglementation comptable et
prudentielle dans l’UEMOA comme un engagement de garantie reçu de la
banque de l’exportateur établi hors de l’UEMOA. En conséquence, le risque
attaché à l’ouverture du crédit documentaire se trouve ainsi contre-garanti par
une banque extérieure. Dans ces conditions, la pondération du risque relatif à
l’ouverture du crédit documentaire est notablement atténuée, passant ainsi de
100 à 20 % (engagement contre-garanti par une banque).
- Dans le cadre d’une opération de crédit documentaire à l’importation, en général
irrévocable, la banque de l’exportateur a la possibilité d’avaliser l’acceptation à
payer émise par la banque de l’importateur (banque émettrice). Cette opération
s’analyse comme un engagement de garantie pris sur la banque de l’importateur,
émettrice de l’engagement de payer. Au plan de la réglementation prudentielle,
l’intervention de la banque de l’exportateur qui donne son aval à l’engagement
de payer émis par la banque de l’importateur réduit la pondération des risques
de 100 à 20 %. Il s’agit en effet d’une contre-garantie reçue de banque
(Compte 912 du plan comptable bancaire).
Pour plus d’assurance, cette proposition pourrait être proposée dans le cadre d’un
projet de démonstration dont l’évaluation éventuelle pourra servir d’arguments
additionnels permettant d’étendre une décision réglementaire favorable à l’ensemble
de l’UEMOA.
Si l’organisme est réglementé par la CIMA pour les aspects de rehaussement des
risques, il devra faire la preuve qu’il a une tarification nécessaire pour obtenir l’aval
de la CIMA ainsi que les réserves techniques nécessaires. Elle devra aussi faire des
prévisions concernant le capital réglementaire (marge de profitabilité) requis par la
CIMA.
6.3.3
•
•
•
59
Aspects financiers
Cette option offrira un rehaussement de la qualité du crédit en sus de la caution
hypothécaire proposée à l’option 1.
Ainsi, en demandant une prime de 3,5 % ainsi qu’une prime pour le rehaussement du
risque de crédit (pour un total à déterminer59) à chacun des clients sollicitant un crédit
- profiter des avantages réglementaires afférant à l’hypothèque;
payer les frais de constitution et d’inscription d’une hypothèque (environ 10 % de
l’encours), épargnant ainsi environ 6,5 % (10 % moins 3,5 %) de l’encours en frais de
constitution et d’inscription de l’hypothèque. Ce montant épargné aidera à payer la
prime requise pour le rehaussement du risque de crédit.
Il ne semble pas prudent à ce stade-ci de prédire quelle serait la prime requise permettant d’offrir le rehaussement du risque
de crédit selon la formule proposée (soit 75 % du premier 30 % de l’encours).
Page 52
•
•
Le client devra payer une prime de rehaussement du crédit correspondant au produit
décrit plus haut (c’est-à-dire 75 % du premier 30 % de l’encours initial). Cette prime
ne peut être déterminée présentement en l’absence de données supplémentaires et
d’hypothèses bien fondées. Toutefois, tel qu’indiqué au chapitre sur l’assurance
insolvabilité du document de la Banque Mondiale60 un calcul de la tarification peut
être fait en fonction d’hypothèses pessimistes, quitte à les assouplir et les réduire
plus tard à la lumière de quelques années d’exploitation et de données sures. Par
expérience, un calcul basé sur des hypothèses pessimistes pourra donner une prime
aussi élevée que 6%. Dans le processus de détermination de la tarification, ce taux
pourra possiblement être revu à la baisse en modifiant la formule et le degré de
couverture offerts aux banques dans le cadre de la garantie. Le calcul du ou des taux
pourra aussi être influencé par des hypothèses plus favorables de distribution des
sinistres dans le temps, en modifiant le taux de rendement pouvant être obtenu sur
les réserves techniques et sur le capital ainsi que le taux de rendement requis par le
ou les investisseurs sur leur capital. Finalement, il faudra prendre en considération
les hypothèses sur les frais d’exploitation de l’organisme de garantie. Ces variations
sur les paramètres de rehaussement et les hypothèses sur lesquelles reposent les
calculs pourront avoir des impacts sur les décisions de la BCEAO concernant la
pondération des risques qui pourrait être accordée aux prêteurs. Les hypothèses de
calcul pourront aussi affecter les décisions de l’agence régulant l’organisme de
garantie (BCEAO ou CIMA) à l’égard du niveau de ses réserves techniques et de sa
capitalisation.
Avec cette option de rehaussement de crédit, le client potentiel épargnerait environ
6,5 % de l’encours en frais de constitution et de publication de l’hypothèque (voir plus
haut) – ce qui l’aiderait à payer la prime qui sera sans doute importante mais qui
demeure indéterminée à ce stade, sans avoir pu faire les calculs actuariels.
6.3.4
•
•
•
•
•
•
•
•
Il est recommandé de ne procéder à cette option qu’après avoir introduit et
expérimenté avec l’option 1 (ou option 2).
L’organisme de garantie devra développer un cadre rigoureux et très explicite
d’analyse ou d’examen des titres administratifs qui confèrent un droit réel de
propriété.
Ce cadre d’analyse devra être vérifié et confirmé par les administrations locales
Le cadre d’analyse des titres devra être accepté et compris par les banques car il
devra être appliqué à chaque demande de garantie. L’organisme de garantie devra
pouvoir constater cette information et confirmer aux prêteurs son approbation pour
chaque demande. Cette approche « au cas-par-cas » est, comme mentionné déjà
dans ce rapport, conforme à l’approche utilisée avec succès par les assureurs
publics et privés et sociétés de caution en France, aux États-Unis, au Canada, en
Finlande, dans les Pays-Bas et plusieurs autres pays, dont l’Afrique du Sud et
l’Algérie
procédures et politiques de l’organisme de caution; les banques devront donc
accepter ces procédures et leur personnel devra être formé pour les appliquer
adéquatement.
Pour les crédits à l’autoconstruction, l’organisme de caution devra mettre en place un
en conséquence.
Une entente-cadre devra être développée stipulant les obligations de l’organisme de
Les banques devront obtenir un agrément de l’organisme de caution avant de
pouvoir profiter du programme de caution.
Page 53
•
•
•
L’organisme de garantie fera une surveillance des créances garanties. Elle devra
Ce régime de surveillance sera intimement lié à la gestion des créances douteuses.
L’organisme de caution examinera et aura droit de regard sur les mesures prises par
les banques pour « sauver les créances douteuses ».
La caution nécessitera que les établissements financiers contribuent ensemble à
6.3.5
•
En offrant une solution ou un produit entre l’octroi du crédit et la publication de
l’hypothèque, le crédit assorti d’une caution permettra aux banques d’offrir des
crédits de montants plus importants que ceux habituellement offerts aux clientèles
œuvrant dans l’informel par exemple (soit une majorité de la population à revenus
modestes); ces clients n’ayant généralement ni les fonds ni la propension à payer les
importants frais de constitution et de publication d’hypothèque. En offrant le
rehaussement du risque de crédit, les banques pourront possiblement offrir des
crédits plus importants remboursables sur une période plus longue, ce qui pourra
amplifier cet impact par rapport à celui anticipé pour les options 1 ou 2.
•
L’offre de montants plus importants de crédit habitat permettra l’achat ou la construction
de logements de meilleure qualité et/ou plus adéquats par rapport aux besoins de ces
ménages.
L’offre de montants de crédit plus importants ouvre aussi la possibilité d’améliorer les
infrastructures publiques (eau, équipements sanitaires, électricité, télécommunication,
recouvrement des rues, etc.), ce qui pourrait aussi possiblement être encouragé par
l’État.
L’offre de montants plus importants de crédit habitat pourra aider au développement du
marché de la revente (constitution du marché secondaire de l’immobilier) qui bien sûr
aura un impact sur les prix du marché et sur la possibilité réelle de vendre une propriété
saisie suite à un jugement.
L’offre de montants plus importants de crédit habitat permettra d’accroître les activités de
construction et de rénovation et, donc, créera des emplois directs et indirects bien
rémunérés.
•
•
•
6.3.6
•
•
•
•
•
•
Le pour
Offre aux banques une garantie aussi solide que celle découlant de l’hypothèque.
Réduit le niveau de risque assumé par les banques et renforce ainsi le système
financier des pays de l’UEMOA.
Améliore le profil de risque des crédits offerts pour refinancement à la CRRHUEMOA et permet ainsi à celle-ci de réévaluer la nécessité du surdimensionnement
présentement requis.
Réduction importante des frais légaux et administratifs relatifs au crédit habitat.
Améliore l’accès au crédit habitat, particulièrement pour les ménages à revenus non
réguliers. Par rapport à l’option 1, le rehaussement du risque de crédit encouragera
les banques à offrir des montants plus élevés de crédit et des périodes de
remboursement plus allongées, ce qui pourrait permettre aux gens de compléter leur
logement plus rapidement, d’installer des équipements sanitaires complets et
d’obtenir un logement correspondant à la taille de la famille.
Sujet au support des autorités de contrôle prudentiel, permet aux banques de
bénéficier de la pondération des risques offerte pour les crédits hypothécaires et,
donc, d’un calcul du capital réglementaire favorable à l’expansion de l’offre de crédit
habitat.
Page 54
•
•
•
•
•
encourus par les banques et leurs clients lors de l’octroi de crédits habitat.
Donne une meilleure visibilité sur les activités de crédit habitat puisqu’elle permet la
collecte d’information importante pour la formulation de politiques.
Pourra contribuer à réduire la crainte des emprunteurs de « risquer de perdre leur
propriété en l’hypothéquant pour une très longue durée au nom d’un créancier ».
logements, permettra de mieux incorporer des frais relatifs aux infrastructures
urbaines (eau et équipements sanitaires) et favorisera un contrôle de la qualité des
logements.
6.3.7
•
•
•
•
•
•
•
6.4
Le contre
Fait appel à l’hypothèque judiciaire qui est moins fiable que l’hypothèque
conventionnelle.
Contourne les meilleures pratiques juridiques en matière de constitution et de
L’environnement des « sûretés négatives » doit être validé dans un projet de
démonstration.
La possibilité que d’autres créanciers puissent avoir priorité sur le créancier prêteur
est difficile à évaluer et nécessite un projet de démonstration.
Fait appel à des points de droit (OHADA) (versus le droit national de chaque pays de
justice des pays de l’UEMOA; il s’agit d’une proposition qui ne peut pour l’instant
évaluer mais, dans le cadre d’un projet de démonstration, pourrait être établie à un
taux normal de risque opérationnel.
La prime requise pour rehausser le risque de crédit est difficile à établir au départ
dans un marché de crédit hypothécaire aussi peu développé que celui de l’UEMOA.
Il faudra procéder avec prudence et sur la base de consensus solides avant de
proposer un niveau de primes.
Option 4
Cette option a les mêmes attributs que l’option 3 sauf qu’elle s’appuierait sur l’option 2, c’est-àdire qu’il s’agirait de rehausser un crédit pour lequel le créancier pourrait constituer une
hypothèque conventionnelle dans l’éventualité d’un sinistre alors que l’option précédente
(option 3) rehausserait un crédit pour lequel le créancier constituerait une hypothèque judiciaire
advenant un sinistre. Le coût de cette garantie sera sûrement un peu moins élevé que celui de
l’option précédente car les frais légaux, administratifs et d’intérêts non perçus seront
possiblement moindres étant donné que la période de la mise en jeu devrait être plus courte et
assortie de moins d’incertitude ( cette hypothèse devra être vérifiée selon les pays de l’UEMOA
lors de la mise en opération du projet).
6.4.1
•
Les problématiques juridiques sont les mêmes que celles relatives à l’option 2.
6.4.2
•
Aspects juridiques
Mêmes aspects que pour l’option 3.
Page 55
6.4.3
•
•
•
•
Cette option offrira un rehaussement de la qualité du crédit en sus de la caution
hypothécaire proposée à l’option 2.
Ainsi, en chargeant une prime de 2 % ainsi qu’une prime pour le rehaussement du
risque de crédit (pour un total à déterminer61) à chacun des clients sollicitant un crédit
payer les frais de publication d’une hypothèque (environ 10 % de l’encours) et
épargnera ainsi environ 8 % (10 % moins 2 %) de l’encours en frais de publication de
l’hypothèque. Ce montant épargné aidera à payer la prime requise pour le
rehaussement du risque de crédit. En plus, le client devra payer une prime de
rehaussement du crédit correspondant au produit décrit plus haut (c’est-à-dire 75 %
du premier 30 % de l’encours initial). (voir commentaires sur le niveau et la
détermination de la prime à l’option 3)
À noter qu’en intégrant l’option 1 à cette option de rehaussement de crédit, le client
potentiel épargnerait environ 8 % de l’encours en frais de constitution et de
publication de l’hypothèque (voir plus haut) – ce qui l’aiderait financièrement à payer
la prime qui sera sans doute importante mais qui demeure à ce stade indéterminée
sans avoir pu faire les calculs actuariels.
6.4.4
•
•
6.5
Le pour
Mêmes avantages que pour l’option 3 en plus des avantages additionnels de
l’option 2 comme méthode de substitution à l’hypothèque (ex. : méthode plus sûre et
plus conforme aux pratiques juridiques).
Mise en jeu plus rapide que pour l’option 3.
6.4.7
•
Mêmes impacts que pour l’option 3.
6.4.6
•
Mêmes aspects que pour l’option 3, sauf qu’ici il faut noter l’importance d’une étude
bien attentive du contrat hypothécaire, tel que prévu à l’option 2.
6.4.5
•
Aspects financiers
Le contre
Mêmes inconvénients que pour l’option 3; de plus, cette option coûte plus cher au
demandeur de crédit.
Option 5
(NB : cette option peut s’appliquer en tandem avec chacune des options 1 à 4)
Même si on ne peut décrire le phénomène de manière statistique, il est clair que les marchés
immobiliers de la sous-région de l’Afrique de l’Ouest sont moins anonymes et beaucoup plus
liés à des dynamiques communautaires complexes et de collectivité que ce qu’on pourrait
observer dans les marchés d’Europe, de l’Amérique du Nord ou même de l’Afrique du Sud.
Ainsi, on peut facilement imaginer que la vente forcée d’une propriété suite au sinistre d’une
créance hypothécaire nécessitera un certain accord tacite de la communauté, du moins si on
61
Il ne semble pas prudent à ce stade de prédire quelle serait la prime requise permettant d’offrir le rehaussement du risque
de crédit selon la formule proposée (soit 75 % du premier 30 % de l’encours).
Page 56
espère obtenir un produit de vente suffisant pour rembourser la créance. Par ailleurs, on sait
que les créanciers et les débiteurs hypothécaires sont généralement motivés à sauver leurs
créances hypothécaires plutôt que de passer à leur dissolution et à des situations de conflit
entre créancier et débiteur qui, même en pays au marché plus développé, mènent
habituellement à des pertes considérables pour le créancier sinon totales pour le débiteur.
Nous pensons qu’il puisse être possible voire même souhaitable, dans le cadre d’un
programme de garantie, d’exploiter ces dynamiques communautaires ainsi que le désir mutuel
des créanciers et des débiteurs de régler les choses de manière coopérative afin de mitiger les
pertes autant que possible. Faute de pouvoir introduire de nouvelles mesures pouvant réduire
les pertes encourues lors de sinistres, il sera difficile de réduire la(les) prime(s) requise(s) pour
rehausser la qualité des risques d’insolvabilité des crédits à l’habitat.
De l’avis de l’une des plus importantes banques œuvrant dans la sous-région ouest-africaine,
les pertes sont souvent considérables dans le contexte des mesures actuelles :
« Le recouvrement des crédits douteux se déroulent dans des conditions difficiles
(délais) et se termine souvent par une adjudication compte tenu des contraintes
culturelles qui rendent difficiles la cession de logement à la barre. Faute
d’enchérisseurs, l’adjudication s’effectue souvent à la mise à prix, soit le quart de la
valeur du bien. À cette valeur, la banque enregistre une perte en attendant la
possibilité d’une revente »62
Il est vrai que la question des pratiques de gestion des impayés n’est en bout de compte qu’une
question de bonne pratique de gestion des actifs. Ces mesures de gestion ne constituent pas
normalement un point de vente, on pourrait donc se demander pourquoi ces pratiques de
gestion constitueraient une nouvelle option dans ce rapport.
En fait, c’est que cette 5e option propose quelque chose de nouveau à l’égard de la gestion des
créances qui pourrait, à nos yeux, avoir un impact important sur la(les) prime(s) requise(s), tant
pour les options 1 ou 2 que pour les options 3 ou 4. Selon nous, l’approche coopérative décrite
ci-après n’a jamais été pratiquée dans les nombreux pays où est offerte une garantie
hypothécaire mais cette approche, si elle réussissait, pourrait peut-être enfin (i) réduire la(les)
prime(s) requise(s) pour les différentes formules de garantie et (ii) contribuer à briser certaines
réticences culturelles et sociales à l’égard de l’idée d’emprunter pour pouvoir mieux se loger.
Étant donné que les acheteurs de logement dans le marché informel ne semblent généralement
pas acheter pour spéculer mais pour se loger ou pour louer, il nous semble que les défauts de
paiement seront généralement causés par des causes exogènes (perte d’emploi, problème de
santé, divorce, etc.) et rarement associés à un problème de baisse de valeur de la propriété.
Donc normalement, quoi qu’il arrive, on pourrait compter sur une valeur qui, dans des
circonstances normales de revente, pourrait probablement rembourser l’encours du crédit de
même que la majorité de l’apport personnel et des versements de capital effectués. Ainsi, si on
pouvait aider un ménage qui ne peut plus être propriétaire pour des raisons accidentelles
mentionnées plus haut, on pourrait l’aider à mitiger ses déboires et, faute de pouvoir demeurer
dans la même propriété, au moins l’aider à récupérer ses biens et une bonne partie des
investissements faits dans le passé dans la propriété (la carotte). Sinon, on pourrait toujours
brandir la menace de la vente forcée et toute perte que cela pourrait engendrer (le bâton). On
pourrait aider ce ménage en facilitant un processus où celui-ci vend sa propre propriété pour
pouvoir récupérer le maximum de ce qu’il y a investi.
Dans des milieux « tissés serrés63 » comme on en retrouve partout en Afrique de l’Ouest, il est
fort probable que le ménage en difficulté de remboursement de son crédit sera beaucoup mieux
placé pour récupérer le maximum de la valeur d’une propriété qu’une banque ou un organisme
de garantie. Ainsi, un organisme de garantie opérant dans cet environnement pourrait penser à
offrir des incitatifs pour favoriser la participation volontaire du débiteur qui, en bout de compte,
lui coûterait probablement beaucoup moins que ce qu’il perdrait dans l’éventualité d’une vente
forcée.
62
63
Note d’entrevue – Ecobank.
Milieux où les liens sociaux et/ou familiaux sont forts.
Page 57
Nous pensons que cette pratique de gestion des impayés, selon nos connaissances nullement
pratiquées ailleurs où existent des programmes de garantie hypothécaire, vaut la peine d’être
essayée. Qui plus est – et c’est là pourquoi nous croyons qu’il s’agit d’une option distincte et
non d’une simple pratique de gestion – cette méthode de gestion des sinistres pourrait faire
partie de la description du programme et constituer un atout de vente à la population, surtout si
l’objectif est d’élargir l’accès au crédit. Selon nos expériences dans plusieurs marchés, l’accès
au crédit ou propension à utiliser le crédit est souvent aussi fonction d’une réticence de la part
des emprunteurs qui craignent devoir mettre en jeu leur épargne, surtout quand ils savent que
le créancier aura une hypothèque sur leur propriété ou la capacité de causer une vente forcée.
Ces aspects de coopération pourraient peut-être finalement convaincre les ménages à utiliser le
crédit pour financer leur projet d’habitation.
Il est difficile d’identifier quel serait l’impact de cette approche coopérative et volontariste sur le
prix de la garantie ou caution, sauf que cette option ne saurait évidemment être généralisée
sans qu’on puisse au moins la piloter (en faire la démonstration) pour valider les nombreuses
hypothèses qui la supportent.
6.5.1
Aspects juridiques
Sur le plan juridique, l’option 5 ne peut exister sans que l’on mette en place les
mécanismes propres à l’option 1 ou 2 (3 ou 4) pour un pays donné. Une fois ces
mécanismes mis en place, il sera loisible pour le créancier d’offrir l’option 5 en faisant
valoir un avantage pour le débiteur. Si l’option 5 échoue, le créancier devra être en
mesure d’agir selon ce qui est traditionnellement prévu pour l’option 1 ou 2 (3 ou 4).
D’ailleurs, en tout temps, le créancier devra être en mesure d’agir selon l’option de base
retenue (1 ou 2; 3 ou 4), sinon le risque du créancier sera augmenté avant d’accéder à
l’option 5. Il y aura lieu, au préalable, pour chaque pays, de faire l’analyse du choix
optimal entre l’option 1 ou 2 (3 ou 4).
6.5.2
•
•
Cette option n’aura pas d’effets sur les mécanismes règlementaires sauf si
l’application de cette option a des effets sur la période de temps durant laquelle un
crédit demeurera classé en souffrance.
Ainsi, il se pourrait que l’organisme de garantie ait à démontrer que l’option a des
effets positifs sur le taux de délinquance, sur le pourcentage des créances pour
lesquelles une vente forcée est nécessaire ou sur les pertes encourues lorsqu’il y a
sinistre; cela pourrait alors permettre aux banques de bénéficier d’une période plus
longue pendant laquelle elle n’a pas à provisionner pour les créances en souffrance.
6.5.3
•
•
•
Aspects financiers
La formule régissant les incitatifs financiers que le prêteur et la caution pourraient
offrir conjointement reste à définir et négocier mais, en principe, il s’agirait d’offrir des
incitatifs financiers équivalents à une part importante de la prime versée par
l’emprunteur au moment où il a obtenu la caution pour obtenir son crédit.
L’idée resterait simple : profiter de la coopération de l’emprunteur pour la vente de la
propriété pour obtenir les meilleures conditions possibles et motiver l’emprunteur
dans ce processus en lui donnant l’opportunité de récupérer une portion de ce qu’il a
investi dans le temps dans cette propriété plutôt de que tout perdre, comme on voit
d’habitude dans des opérations de ventes forcées.
Plus le montant récupéré par la vente est élevé, plus l’emprunteur récupèrerait ce
qu’il a investi dans sa propriété.
Page 58
6.5.4
•
•
•
Il faudra définir des pratiques très claires de gestion des impayés pour définir sans
équivoque ce qui est normalement attendu de la banque pour qu’elle prévienne ou
répare les situations d’impayés.
Toutefois, dans le processus de gestion des impayés, on devra définir un moment ou
une situation où le crédit est considéré au-delà de toute mesure correctrice et où on
devra conseiller au client de vendre sa propriété et coopérer avec la banque (et la
caution) pour obtenir le meilleur prix de revente possible, plutôt que d’affronter une
situation de conflit avec la banque.
Les procédures et politiques de l’organisme de garantie devraient définir toutes ces
pratiques et identifier clairement les formules de partage des coûts relatifs aux
incitatifs financiers qui seraient offerts aux emprunteurs en défaut de remboursement
de leur crédit.
6.5.5
•
•
•
•
•
•
6.6
Le pour
Réduit le potentiel de pertes pour les créanciers et pour les emprunteurs.
Peut réduire le niveau de primes requises pour toutes les options (1 à 4).
Peut améliorer les conditions d’accès au crédit.
Donne une chance additionnelle à l’emprunteur d’éviter de tout perdre quand il ne
peut plus rembourser son crédit hypothécaire.
Donne une « meilleure réputation » au crédit hypothécaire.
Peut modifier comment les gens se procurent leur logement, créer des emplois,
améliorer le milieu urbain, la qualité de l’habitat et l’environnement socio sanitaire.
Permet à l’emprunteur de ne pas perdre la face publiquement car la vente de son
immeuble est publicisée auprès de ses voisins par des placards.
6.5.7
•
•
L’option 5 se veut aussi une carte de « marketing » visant à convaincre les gens que
le crédit hypothécaire n’est pas une menace à leur sécurité financière et que, dans le
cadre d’une transaction de crédit hypothécaire, tout est mis en œuvre pour éviter que
l’emprunteur y perde.
L’option 5 offre une opportunité d’élargir le marché du crédit à l’habitat et d’éduquer
le public à l’égard de l’utilité du crédit à l’habitat ainsi que de leurs droits et
obligations quand ils obtiennent un crédit habitat.
En élargissant l’utilisation du crédit habitat, on pourra engendrer des effets
bénéfiques au niveau de l’économie, de la création d’emplois, au niveau de la qualité
des logements et de l’environnement urbain et socio sanitaire.
6.5.6
•
•
•
•
Le contre
Pourrait créer des attentes irréalistes.
Crée des complications administratives – le programme de garantie sera plus difficile
à gérer.
Avantages pour les institutions prêteuses
Pour les demandeurs de crédit, les avantages reliés à l’adoption de l’une ou l’autre des options
ci-haut apparaissent clairement : les frais, délais et procédures seraient réduits; l’accès aux
institutions prêteuses serait facilité; la crainte d’aliéner sa maison au risque de la perdre serait
réduite.
Page 59
Quels seront alors les avantages pour les prêteurs ?
•
•
•
7.0
En France où la formule de caution par une institution tierce est répandue, un avantage
important reconnu par les prêteurs a trait à la présence dans le traitement des demandes
de crédit d’une institution experte en crédit immobilier (la société de caution).
Ceci permet à l’institution prêteuse d’éviter d’avoir elle-même un contingent de spécialistes
du crédit immobilier à son emploi (experts qui devraient connaître le marché immobilier, le
bâtiment, les aspects administratifs et légaux, et savoir aussi analyser la capacité de
remboursement d’une clientèle aux revenus souvent irréguliers), et en bout de ligne, permet
aussi d’accélérer vivement le traitement des demandes, un aspect particulièrement prisé
par tout demandeur de crédit.
L’approche « Caution », avec ses prérequis moins exigeants que la garantie hypothécaire
conventionnelle, permettra un déblocage dans la population, entraînant un volume de
demande significativement accru, permettant aux prêteurs une diversification de leur
portefeuille de bon aloi (et par voie de conséquence, un volume aussi accru pour la CRRH).
DIMENSIONS CULTURELLES, BLOCAGES ET NÉCESSAIRE EFFORT D’ÉDUCATION AU
PUBLIC
Au-delà des contraintes administratives et légales nombreuses qui prévalent et que de nombreuses
études ont déjà rapportées (avec un contingent de recommandations pour y remédier) et au-delà
aussi des contraintes économiques limitant l’accès à une maison « clé en main » à une petite minorité
subsistent dans chacun des pays de la sous-région des croyances, habitudes, scepticismes qui
devront être pris en compte afin de rendre plus désirable la formalisation du processus d’acquisition
d’une maison et, surtout, d’accroître résolument la confiance qu’on peut y accéder et que ce n’est pas
réserver qu’aux seules élites.
Le marché de l’habitat dans l’espace de l’UEMOA repose sur des pratiques de financement qui
dénotent une méfiance certaine tant chez la population que chez les prêteurs à l’égard de
mécanismes faisant appel à l’hypothèque et au plein droit de propriété. En grande mesure, cette
méfiance résulte des procédures lourdes et des coûts astronomiques associés à l’obtention du plein
droit de propriété et de la pleine publication d’une hypothèque dans les registres officiels. Selon les
opinions fournies par les banques, cette méfiance reflète aussi des expériences négatives avec le
système juridique dans les cas d’impayés et de mise en jeu de l’hypothèque.
À notre avis, cette méfiance ne pourra être surmontée qu’en développant le marché à sa base, en
démocratisant autant que possible l’accès au crédit pour l’habitat et en encadrant les procédés
juridiques avec des instructions claires. En augmentant les volumes de crédit à l’habitat, on
influencera les opinions, possiblement même celles qui sont préconçues, ainsi on pourra enfin
commencer à faire tourner la roue et faire progresser l’UEMOA vers une plus grande formalisation du
marché de l’habitat, vers une amélioration de la qualité de l’habitat et vers les premiers pas d’un
marché secondaire de l’habitation.
La substitution de l’hypothèque et de ses frais astronomiques par une caution dont la prime serait
beaucoup plus accessible est un pas important dans l’atteinte de cette vision d’un marché
hypothécaire plus accessible. La mise en place de nouveaux procédés de gestion des défauts serait
un deuxième pas complémentaire qui viendra confirmer les intentions positives des banques et des
organismes qui participeront au programme de caution. Ensemble, ces deux initiatives pourront peutêtre créer des effets d’entraînement importants dans le domaine de l’habitat et dans son financement.
La mise en place, même dans le contexte d’un projet de démonstration des mécanismes proposés
dans ce rapport, devra à notre avis être accompagnée de ressources humaines, financières et
matérielles permettant d’assurer l’éducation des principaux protagonistes du financement de l’habitat :
le public emprunteur et les banquiers.
Page 60
Les emprunteurs : écarter de multiples croyances
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Que le titre foncier est coûteux et qu’en fait ça ne donne pas grand-chose (impression
communément répandue, même chez les populations scolarisées).
Que les vérifications et demandes de précision sur la validité des titres et l’intervention de juristes
sont non seulement coûteuses mais superflues.
Que le permis de construire n’est qu’une façon de lever des taxes.
Que le respect de normes de construction n’est qu’une préoccupation de technocrate.
Que plans et devis d’un professionnel reconnu ne sont pas vraiment utiles.
Que la maison doit être construite grande et répondre une fois pour toute aux besoins de la famille
large (plutôt que de construire de façon modulaire, agrandissant au besoin).
Que les banques sont inaccessibles.
Que l’épargne systématique pouvant permettre de constituer une mise de fonds (ou le démarrage
progressif des travaux) n’est pas possible.
Qu’aucun gouvernement ne peut faire face aux besoins de logement de toute sa population (il faut
aussi arrêter de penser au logement social car c’est comme planifier sa vie en fonction du jour où
on gagnera la loterie).
De plus, on pourra veiller à aider l’emprunteur :
•
•
•
à déterminer ce qu’il coûterait pour réaliser son projet;
à déterminer sa capacité d’emprunt;
à imaginer un projet qui soit réaliste au vu de ses moyens et l’aider à le mener à bien.
Enfin, on pourra l’éduquer :
•
•
sur les conséquences d’un retard de paiement;
sur ses droits et ceux du créancier advenant une incapacité totale ou durable d’honorer ses
engagements.
Les prêteurs devront :
•
•
•
8.0
accorder des efforts à estimer la capacité à rembourser des non-salariés (le secteur informel);
se familiariser avec les coûts de l’immobilier, leur valeur vénale;
bien connaître les exigences d’ordre légal et administratif, les subtilités et modalités de tractations
avec juristes, architectes, constructeurs et autres fournisseurs de biens et services de manière à
conseiller les clients qui eux n’auront à entreprendre ces démarches vraisemblablement qu’une
fois dans leur vie.
RECOMMANDATIONS
Nous recommandons que les options 1 ou 264 soient mises en œuvre en tandem avec l’option 5 et
que les hypothèses de travail soient rapidement vérifiées en partenariat avec un ou des prêteurs déjà
actifs dans l’UEMOA dans le cadre d’un projet de démonstration de manière à atteindre un montant
significatif de crédits. Le projet de démonstration servirait (i) à confirmer un certain nombre
d’hypothèses juridiques et financières formulées dans ce rapport, (ii) à apporter des ajustements si
nécessaires – donc à procéder prudemment avant d’exposer ce mécanisme de garantie à
d’importants volumes d’affaires – et, à ce stade préliminaire, (iii) à évaluer si le nouveau programme
de garantie génère les effets d’intérêt public souhaités, notamment à l’égard de l’amélioration de
l’accès au crédit habitat.
Il va sans dire qu’une fois informées des options retenues, certaines institutions prêteuses y
montreront de l’intérêt, d’autres non. Il en va de même de toute innovation – toutes les banques par
exemple n’ont pas choisi d’offrir le crédit-bail, selon que leur marché cible ou leur modèle d’affaires
s’avéraient propices ou non; il en sera de même avec les options ici présentées.
64
Il n’est pas nécessaire d’adopter une seule et même option pour tous les pays de l’UEMOA. Les instances décisionnelle
voudront peut être offrir aux clients éventuels une flexibilité autour du choix entre les options 1 et 2 en fonction des
spécificités et préférences déjà connues de chaque pays et du complément de recherche nécessaire lors de l’actualisation
du plan de mise en œuvre. L’option et/ou les modalités les plus appropriées pourraient être différentes d’un pays à l’autre
et pourraient même être interchangeables dans certains pays.
Page 61
Dans un deuxième temps, après une évaluation favorable du projet de démonstration, l’organisme de
caution – armé de meilleures informations sur le marché – pourrait introduire la notion de
« rehaussement » du crédit (option 3 ou 4) et/ou populariser la formule mise d’avant au cours du
projet de démonstration à l’ensemble des prêteurs opérant en Afrique de l’Ouest.
Par souci d’efficacité, la BOAD pourrait considérer la possibilité que le projet de démonstration de
l’option 1 ou 2 soit guidé par une société déjà existante, publique ou privée, qui a déjà constitué son
capital de démarrage et a déjà l’agrément de la BCEAO et qui pourra élargir son champ d’activités
(sujet aux approbations règlementaires) en terme géographique ou en terme de produits de caution.
Si la BOAD décide de procéder immédiatement à la mise en œuvre de l’option 3 ou 4, celle-ci pourrait
débuter avec une tarification conservatrice et modifier celle-ci à la lumière de résultats concrets et de
l’évaluation des solutions proposées dans ce rapport
Pendant cette période de démonstration, il serait possible d’établir avec plus de certitude les
avantages et inconvénients d’opérer dans le cadre de la réglementation bancaire ou dans le cadre de
la réglementation des assureurs.
L’idée de procéder dans un premier temps avec les options 1 ou 2 - évitant alors de rehausser le
risque de crédit avant d’avoir plus d’expérience et de données sur les pertes encourues pendant la
mise en jeu - serait plus conforme avec les conclusions émanant de l’étude du tableau 12 que nous
avons déjà étudié au chapitre 3.
9.0
CONSIDÉRATIONS ADDITIONNELLES
9.1
Mise en œuvre par un organisme public ou privé
Selon notre expérience et notre connaissance de l’évolution des marchés de crédit habitat à
travers la planète, les grandes innovations ont souvent été initialement introduites par l’état, soit
directement ou par l’entremise d’entreprises d’état. La société de caution mutuelle « Crédit
Logement », qui en 1975 a créé la formule où la caution est offerte en substitut à l’hypothèque
est une exception. Celle-ci, issue de la coopération entre plusieurs banques françaises, est le
fruit d’une initiative privée.
Tout comme en France, l’idée de la caution en substitution de l’hypothèque est motivée par le
désir de trouver une solution moins onéreuse et plus efficace que l’hypothèque pour garantir les
crédits habitats. Toutefois, lorsque la caution pour crédit logement a été introduite en France
cette initiative pouvait reposer sur une tradition mutualiste éprouvée depuis plus d’un siècle,
expliquant que plusieurs sociétés de caution ont pris la forme juridique de « société mutuelle
de caution » et pouvait compter sur un cadre juridique et un système d’identification des droits
de propriété mûrs. Ce qui ne sera pas le cas en UEMOA.
En effet, les options 1 et 2 en particulier introduisent la formule de caution en substitution à
l’hypothèque – ce qui n’a jamais été fait en UEMOA - sur des propriétés sises sur titres
administratifs découlant de textes de loi qui n’ont pas encore été éprouvés dans les cours de
justice. En plus, les mécanismes d’enregistrement ne sont pas interprétés de manière unanime
par les juristes et notaires. À cela s’ajoutera des incertitudes concernant le processus de reprise
d’une propriété et le manque de jurisprudence concernant la mise en jeu des hypothèques.
Il se peut qu’une société privée, ou un consortium d’établissements privés s’intéresse dès le
départ à créer une société de caution du crédit habitat et à offrir certaines des options
présentées dans ce rapport. Cette société pourrait être une société existante ou encore une
société parrainée par une ou des sociétés commerciales existantes, ou encore par un
groupement de sociétés ou d’établissement financiers existants constitué en société
commerciale ou en mutuelle.
Il est aussi possible que le produit soit considéré trop novateur pour susciter un intérêt immédiat
du secteur privé et qu’il soit nécessaire au secteur public de piloter l’introduction de certaines
des options présentées dans ce rapport pour ensuite décider si le service de cautionnement
devrait être privatisé ou demeurer à la charge de l’état.
Page 62
Nous n’avons pas tenté d’évaluer l’ouverture des institutions publiques ni des établissement
privés à l’égard des options présentées dans ce rapport; nous souhaitions d’abord recueillir les
avis du demandeur, la BOAD, de même que ceux de la BCEAO et de la Commission bancaire.
Les avis préliminaires des uns et des autres ont été positifs et nous ont encouragés à
poursuivre la réflexion et la recherche. L’estimation de cette ouverture des prêteurs gagnera à
être menée par le commanditaire de l’étude lors par exemple d’une séance d’information sur les
options offertes.
On peut aussi imaginer d’autres solutions comme une mise en œuvre des solutions ici
présentées par des établissements de garantie existants comme le Fonds GARI (Fonds de
Garantie des Investissements Privés en Afrique de l’Ouest ou le FGHM (Fonds de Garantie
Hypothécaire du Mali) pour ne nommer que quelques-unes des entités déjà en place identifiées
65
dans une étude récente de la BOAD sur les garanties bancaires en UEMOA . Procéder via une
structure existante offrirait l’avantage de réduire considérablement les délais de mise en œuvre
d’un projet de démonstration ainsi que les coûts, surtout qu’il ne serait alors peut-être pas
nécessaire de constituer un apport de 3 G FCFA en capital minimum. De même, cette nouvelle
offre se situe en droite ligne avec le métier actuel de l’une ou l’autre de ces structures.
En l’absence d’initiatives privées, ou face à des réticences du secteur privé à s’y lancer avant
que démonstration ne soit faite, les pays de l’UEMOA pourraient aussi considérer une formule
mixte, faisant appel à des capitaux publics et privés dans le cadre d’une entente où le secteur
public s’engagerait à se retirer en fonction de l’atteinte d’objectifs ou selon un calendrier pré
convenu, et une formule d’achat des intérêts publics par le ou les partenaires privés ou encore
par un bailleur de fonds international. C’est en fait la formule retenue en Indes pour la India
Mortgage Guarantee Company.(IMGC).
9.2
Caution cas-par-cas ou caution de portefeuille
On peut voir dans ce graphique issu du « Guide sur les sociétés de cautionnement mutuel »66
qu’il y est recommandé que la caution soit accordée au cas-par-cas suite à un examen
individuel de la demande de caution et de crédit.
Cette recommandation reflète aussi la pratique des sociétés de caution mutuelle françaises.
Elle reflète aussi la pratique de sociétés d’assurance-insolvabilité tant celles du Canada, des
États-Unis, des Pays-Bas, de la Finlande, de Hong Kong, Serbie, etc….
En fait, au Canada par exemple, l’assurance-portefeuille n’est accordée que pour des situations
où le risque est jugé très faible et où elle ne sert qu’à générer un traitement avantageux pour
les fins du montant de capital réglementaire.
Avant la crise financière mondiale de 2008, des portefeuilles de crédit hypothécaires de
montant très importants, tant aux États-Unis, qu’en Europe avaient été rehaussés globalement
par un procédé de « credit default swap » (CDS). Toutefois, ce procédé, comme on le sait, s’est
avéré ruineux pour de nombreuses grandes sociétés financières et même pour des agences
gouvernementales de très grande envergure. En effet, ces sociétés de rehaussement de crédit
utilisant les CDS avaient en commun qu’elles n’avaient pas évaluées la qualité de chacun des
crédits inclus dans les portefeuilles de crédit hypothécaires.
Les cautions proposées tant aux options 1, 2, 3 et 4 nécessiteront un examen très attentif de la
qualité des titres administratifs des demandeurs de crédit. En plus, il est fort probable qu’un bon
nombre de demandes de crédit émaneront de demandeurs œuvrant dans l’économie informelle
ou de commerçants pour lesquels il faudra prendre des mesures appropriés pour évaluer leur
capacité de rembourser un crédit. Ensemble, ces deux facteurs indiquent qu’il serait nécessaire
65
66
Horus-Oseo, Études sur les instruments de garantie et le marché des garanties bancaires dans la zone de l’UEMOA, pour
la BOAD et l’Agence Française de Développement, Janvier 2011
Réseau Français de la Microfinance, Guide sur le société de cautionnement mutuel, www.esf.asso.fr, pages 42 et 43
Page 63
Étud
de relative à la promotion de la
a garantie hypotthécaire dans le
es pays de l’UEM
MOA
de
e traiter cha
aque demand
de de créditt et de cauttion individue
ellement (au
u cas-par-ca
as). Cette
6
67
ap
pproche correspond à la « méthodolo
ogie bancaire
e » décrite da
ans l’étude Horus-Oseo.
H
Il est vrai que
e la société de
d caution pourrait
p
se fie
er à l’exame
en de chaque demande de crédit
efffectuée par le prêteur ett lui déléguerr le pouvoir d’engager
d
la
a caution au nom de la so
ociété de
ca
aution. Toute
efois, en pluss de poser de
es préoccupa
ations de bon
nne gouvern
nance, cette approche
a
né
écessiterait que
q la sociétté de garantie puisse reffuser toute demande
d
de règlement lo
orsque le
do
ossier a été
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al ficelé). Pa
areille situattion mettrait alors en danger
d
le
ca
aractère ‘irré
évocable » d
de la caution si impo
ortant lorsqu
u’on demand
de à un organisme
rè
èglementaire d’assimiler la caution à l’hypothèque et ain
nsi d’accord
der une pon
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67
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e Française de Développement, Janvier 201
11, page 13 (M
Méthodologie d’intervention des fonds de
garanttie).
Développem
ment internationa
al Desjardins
Page 64
10.0 PLAN DE MISE EN ŒUVRE
10.1 Scénario 1
En faisant l’hypothèse que les options 1 ou 2 soient approuvées à des fins d’essai dans le
cadre d’un projet de démonstration et que la BOAD et autres décideurs aient confirmé leur
accord pour confier le projet de démonstration à une société déjà existante, nous préconisons
le plan de mise en œuvre suivant :
•
•
•
•
•
•
•
•
Compléter les recherches sur les aspects juridiques et fiscales du projet dans tous les pays
où opèrera la/les banque/s désireuses de participer au projet de démonstration pour choisir
la meilleure option et établir la prime applicable dans chaque pays ainsi que les
particularités des produits qui seront offerts dans chaque pays de l’UEMOA.
Créer une équipe pour diriger le projet au sein de la BOAD et/ou autre autorité compétente.
Confirmer les détails du projet de démonstration avec la société existante, s’assurer de son
plein engagement et identifier les impacts sur cet organisme.
Négocier une entente avec la société existante
Confirmer avec la BCEAO les mesures temporaires qui seront accordées au projet de
démonstration en termes de traitement prudentiel qui sera accordé à ses clients.
Préparer la documentation pour obtenir l’approbation du projet de démonstration auprès
des autorités compétentes incluant :
- la description du projet et de ses objectifs;
- le rôle d’un(des) consultant(s), si jugé approprié;
- le budget;
- le calendrier d’exécution;
- le plan de communication;
- le plan technologique;
- le plan d’éducation du public et de formation aux banquiers;
- les critères d’évaluation et les indicateurs de performance;
- la formation d’un comité de surveillance;
- Approbation ministérielle dans tous les pays de l’UEMOA.
Approuver le projet et obtenir le budget (si un support financier public s’applique).
Mettre en œuvre le projet :
- Constitution de l’équipe;
- Sélection du(des) consultant(s), si jugé approprié;
- Préparation et rédaction des lignes directrices, politiques, procédures et formulaires :
• Critères d’évaluation des droits de propriété;
• Finalisation des procédures de constitution et publication d’hypothèques;
- Préparation et rodage de la technologie qui sera utilisée durant le projet de
démonstration;
- Rencontre avec autorités juridiques et de publication foncière;
- Approbation du comité de surveillance;
- Adhésion des banques;
- Définition et mise en place des procédures, rôles et responsabilités, outils utilisés,
rapports à produire, modes de communication
- Mise en place du support juridique et formation;
- Dotation de nouveaux employés (si requis)
- Formation des banques et des employés de la société existante :
• Formation à la technologie supportant le projet de démonstration;
• Formation sur les procédures d’octroi et de gestion des cautions;
- Mise en œuvre du plan de communication :
• Sensibilisation des médias;
- Mise en marché auprès du public;
- Début des opérations;
- Évaluation périodique;
- Évaluation finale.
Page 65
10.2 Scénario 2
En faisant l’hypothèse que les options 1 ou 2 soient approuvées à des fins d’essai dans le
cadre d’un projet de démonstration, et qu’une nouvelle société soit créée pour cette fin, nous
envisageons le plan de mise en œuvre suivant :
•
Compléter les recherches sur les aspects juridiques et fiscales du projet dans tous les pays
où opérera la/les banque/s désireuses de participer au projet de démonstration pour choisir
la meilleure option et établir la prime applicable dans chaque pays ainsi que les
particularités des produits qui seront offerts dans chaque pays de l’UEMOA.
•
•
Créer une équipe pour diriger le projet au sein de la BOAD et/ou autres autorités compétentes.
Confirmer avec la BCEAO les mesures qui seront accordées au projet de démonstration en
termes de traitement prudentiel qui sera accordé à ses clients.
Identifier les ressources requises pour guider le projet de démonstration.
Préparer la documentation pour obtenir l’approbation du projet de démonstration auprès des
autorités compétentes incluant :
la description du projet et de ses objectifs;
le rôle d’un(des) consultant(s), si requis;
le budget;
le calendrier d’exécution;
le plan de communication;
le plan technologique;
le plan d’éducation du public et de formation aux banquiers;
les critères d’évaluation et les indicateurs de performance;
la formation d’un comité de surveillance.
Approuver le projet et obtenir le budget.
Mettre en œuvre le projet :
Constitution de l’équipe;
Sélection du(des) consultant(s), si requis;
Création d’un organisme de garantie :
• Plan d’entreprise;
• Approbation du plan d’entreprise par le comité de surveillance;
• Réflexion sur la structure d’entreprise et son déploiement;
• Dotation de personnel clé par le comité de surveillance :
- Directeur général;
- Directeur des opérations;
- Directeur financier;
- Conseiller juridique;
• Mise en œuvre du plan d’entreprise :
- Local temporaire;
- Moyens technologiques et financiers;
- Dotation de personnel support et technique;
Obtention d’un agrément pour l’organisme de garantie :
• Négociations;
• Approbation du comité de surveillance;
• Déboursement;
• Approbations ministérielles dans tous les pays de l’UEMOA;
Préparation et rédaction des lignes directrices, politiques, procédures et formulaires :
• Critères d’évaluation des droits de propriété;
• Finalisation des procédures de constitution et de publication d’hypothèques;
Préparation et rodage de la technologie qui sera utilisée durant le projet de démonstration;
Rencontre avec autorités juridiques et de publication foncière;
Approbation du comité de surveillance;
Adhésion des banques;
•
•
•
•
-
Définition et mise en place des procédures, rôles et responsabilités, outils utilisés,
rapports à produire, modes de communication
-
Mise en place du support juridique et formation;
Dotation des employés et du personnel cadre;
Page 66
-
-
Formation des banques et des employés de la société de garantie :
• Formation à la technologie supportant le projet de démonstration;
• Formation sur les procédures d’octroi et de gestion des cautions;
Mise en œuvre du plan de communication :
• Sensibilisation des médias;
Mise en marché auprès du public;
Début des opérations;
Évaluation périodique;
Évaluation finale.
10.3 Considérations additionnelles
Enfin, nous ne pouvons conclure cette étude sans souligner quelques recommandations
recueillies lors de nos entrevues auprès d’interlocuteurs en hauts lieux qui nous sont parues
toutes pertinentes :
•
•
•
•
Les problèmes de foncier sont une très importante entrave (absence de cadastre, difficulté
d’obtention d’un titre foncier, démarches coûteuses et ardues pour passer d’un titre précaire
à un titre foncier, etc.). La recherche de solution alternative comme celles présentées dans
ce rapport constitue un pas dans la bonne direction, mais ne saurait occulter la nécessité
très forte de réformer ces systèmes qui aujourd’hui constituent des entraves énormes
expliquant le retard de la sous-région par rapport à d’autres régions du monde, même en
développement.
Se préoccuper aussi du rural; souvent ce genre d’études ne se préoccupe que de l’urbain.
Recommander que les grosses institutions de microfinance (PAMECAS, CMS (Sénégal),
Kafo Jiginew, Nyèsigiso (Mali), RCPB (Burkina Faso), FUVEV (Togo)) qui sont supervisées
et réglementées par la BCEAO soient aussi engagées dans une telle initiative; elles
rejoignent ensemble plusieurs millions de familles de la zone.
Nous croyons qu’il est judicieux de se préoccuper d’abord et avant tout de faciliter les
démarches des emprunteurs ultimes (crédit acquéreur) car sans une demande accrue à la
base, aucun prêteur n’y affectera argent et effort. Une fois la demande à la base se
manifestant, les banques feront appel à du refinancement, les promoteurs auront plus de
demandes et se tourneront vers des prêteurs ciblant ce secteur (comme Shelter Afique, la
SFI, etc.).
Page 67
Annexes
Annexe A
Synthèse sur la réglementation des établissements financiers à
caractère bancaire – la réglementation prudentielle dans l’UEMOA
Par François Naré
I- OPÉRATIONS POUVANT ÊTRE EFFECTUÉES PAR
LES ÉTABLISSEMENTS FINANCIERS À
CARACTÈRE BANCAIRE
A-
DÉFINITION DES DIFFERENTES CATEGORIES D’ETABLISSEMENTS DE CREDIT ET DES
OPERATIONS DE BANQUE
La loi cadre portant réglementation bancaire dans les États de l’UEMOA, dont les dispositions ont été
reprises dans chaque loi nationale, définit les établissements de crédit (Art. 2), les catégories
d’établissements de crédit (Art 3 et 4) ainsi que les opérations de banque. Ces dispositions sont
résumées ci-après :
1-
La définition des établissements de crédit
La loi portant réglementation bancaire définit l’établissement de crédit suivant les critères ci-après:
Effectuer à titre de profession habituelle les opérations de banque qui sont :
•
•
•
2-
Réception de fonds du public
Opérations de crédit
la mise à disposition de la clientèle et la gestion de moyens de paiement.
Définition des opérations de banque
a- Définition des fonds reçus du public
•
•
Fonds qu’une personne recueille d’un tiers, notamment sous forme de dépôts, avec le
droit d’en disposer pour son propre compte, mais à charge pour elle de les restituer. Les
fonds provenant d’une émission de bons de caisse sont considérés comme reçus du
public
Toutefois, ne sont pas considérés comme fonds reçus du public:
- les fonds constituant le capital d’une entreprise;
- les fonds reçus des dirigeants d’une entreprise, ainsi que des actionnaires, associés ou
sociétaires détenant dix pour cent (10%) au moins du capital social;
- les fonds reçus d’établissements de crédit à l’occasion d’opérations de crédit;
- les fonds reçus du personnel d’une entreprise, à condition que leur montant global
reste inférieur à dix pour cent (10%) des capitaux propres de ladite entreprise
b- Définition des opérations de crédit
•
•
Tout acte par lequel une personne, agissant à titre onéreux:
- met ou promet de mettre des fonds à la disposition d’une autre
personne;
Notre société de
- prend, dans l’intérêt de celle-ci, un engagement par signature tel
garantie cadre bien
dans cette définition
qu’un aval, un cautionnement ou une garantie.
Sont assimilés à des opérations de crédit, le crédit-bail et, de
manière générale, toute opération de location assortie d’une option d’achat.
- les opérations de location de biens d’équipement ou de matériel ou d’outillage qui,
quelle que soit leur qualification, donnent au locataire la possibilité d’acquérir, à une
date convenue avec le propriétaire, tout ou partie des biens loués, moyennant un prix
arrêté d’accord parties et prenant en compte les paiements effectués à titre de loyers;
- les opérations, quelle que soit leur qualification, par lesquelles une entreprise finance,
pour son compte, l’achat et/ou la construction de biens immobiliers à usage
professionnel, afin de les donner en location à des personnes à la demande desquelles
elle a agi et qui pourront en devenir propriétaires de tout ou partie, au plus tard à
l’expiration du bail
Annexe A – Synthèse sur la réglementation des établissements financiers à caractère bancaire – la réglementation prudentielle
dans l’UEMOA
Page 1/17
c- La mise à disposition de la clientèle et la gestion de moyens de paiement
•
Sont considérés comme moyens de paiement, tous les instruments qui, quel que soit le
support ou le procédé technique utilisé, permettent à toute personne de transférer des
fonds. Il s’agit notamment :
- des chèques bancaires,
- chèques de voyage,
- cartes de paiement et de retrait,
- virements ou avis de prélèvement,
- cartes de crédit
- transferts électroniques de fonds
d- Opérations connexes aux opérations bancaires
•
•
•
•
•
•
opérations sur or et métaux précieux;
opérations de change manuel ou scriptural;
opérations de placement, à savoir les prises de participation dans des entreprises
existantes ou en formation et toutes acquisitions de valeurs mobilières émises par des
personnes publiques ou privées;
opérations de conseil et d’assistance en matière de gestion financière, gestion de
patrimoine, gestion et placement de valeurs mobilières et produits financiers, opérations
d’ingénierie financière et, de manière générale, toutes opérations destinées à faciliter la
création et le développement des entreprises, notamment la recherche de financements et
de partenaires;
opérations de location simple de biens mobiliers ou immobiliers par les établissements
financiers à caractère bancaire, habilités à effectuer des opérations de crédit-bail;
opérations d’intermédiation en tant que commissionnaires, courtiers ou autrement dans
tout ou partie des opérations de banque.
B-
LES OPERATIONS DES DIFFERENTES CATEGORIES D’ETABLISSEMENTS DE CREDIT
1-
Les catégories d’établissements de crédit
La loi bancaire reconnait 2 catégories d’établissements de crédit :
a- Les banques
Elles sont habilitées à effectuer toutes les catégories d’opérations de banque indiquées cidessus
b- Les établissements financiers à caractère bancaire
•
•
2-
Ils sont habilités à effectuer les opérations de banque pour lesquelles ils sont agréés.
Ils sont classés, par instruction de la Banque Centrale, en diverses catégories selon la
nature des opérations de banque qu’ils sont habilités à effectuer.
Les établissements financiers à caractère bancaire
Une instruction de la BCEAO (N° 011-12-2010 du 13 décembre 2010) a prévu le classement comme
suit des établissements financiers à caractère bancaire :
•
•
•
•
•
catégorie 1 : établissements financiers de prêts;
catégorie 2 : établissements financiers de crédit-bail ou de location avec option d’achat;
catégorie 3 : établissements financiers d’affacturage;
catégorie 4 : établissements financiers de cautionnement;
catégorie 5 : établissements financiers de paiement
dans l’UEMOA
Page 2/17
3-
Opérations pouvant être effectuées par les établissements financiers de prêts, caution ou
de garantie
a- Catégorie 1 : établissements financiers de prêts
Cette catégorie est habilitée à exercer les activités suivantes
•
•
•
•
•
financement des besoins de trésorerie et d’investissement des entreprises;
prêts pour l’acquisition de meubles corporels;
prêts immobiliers;
crédit différé :
- Constitue une opération de crédit différé, le prêt dont l’octroi est subordonné à des
versements préalables de l’emprunteur à l’établissement financier à caractère bancaire
concerné.
autres prêts aux particuliers et aux entreprises :
Relèvent également de la catégorie des établissements financiers de prêts, les organes
financiers des systèmes financiers décentralisés institués sous forme d’établissements
financiers à caractère bancaire. Ces établissements centralisent et gèrent les excédents
de ressources des institutions qui les ont créés. Ils peuvent notamment mobiliser des
financements extérieurs ou une assistance technique au profit de leurs membres et
consentir tous prêts, dans les conditions prévues par leurs statuts respectifs.
b- Catégorie 4 : établissements financiers de cautionnement;
Les établissements financiers de cautionnement ont pour objet de prendre, à titre onéreux,
dans l’intérêt d’une personne physique ou morale :
•
un engagement par signature tel qu’un aval
L’aval s’entend comme un engagement donné sur un effet de commerce par un « donneur
d’aval » ou « avaliste » qui s’engage ainsi à en payer le montant à l’échéance si le ou les
signataires de l’effet de commerce étaient défaillants.
•
un cautionnement
Selon l’OHADA le cautionnement est un contrat par lequel la caution s’engage, envers le
créancier qui accepte, à exécuter l’obligation du débiteur si celui-ci n’y satisfait pas luimême. Cet engagement peut être contracté sans ordre du débiteur et même à son insu.
•
ou toute autre garantie
Il peut s’agir notamment des engagements suivants :
-
La lettre de garantie
La lettre de garantie selon l’OHADA est une convention par laquelle, à la requête ou
sur instructions du donneur d’ordre, le garant s’engage à payer une somme
déterminée au bénéficiaire, sur première demande de la part de ce dernier.
-
La lettre de contre-garantie
La lettre de contre-garantie est une convention par laquelle, à la requête ou sur
instruction du donneur d’ordre ou du garant, le contre-garant s’engage à payer une
somme déterminée au garant, sur première demande de la part de ce dernier. Parmi
les autres garanties figurent les opérations suivantes prévues par la Plan Comptable
Bancaire de l’UMOA(PCB)
•
Obligations cautionnées (Définition compte 9131 par le Plan Comptable Bancaire-PCB)
•
Cautions administratives et fiscales; cautions immobilières; garanties financières
(Définition compte 9133 par le PCB)
•
Garantie de remboursement de crédits consentis par d’autres établissements de
crédit (Définition compte 9134 par le PCB)
•
Cautionnement sur billet de trésorerie (Définition compte 9134 par le PCB)
dans l’UEMOA
Page 3/17
II-LES REGLES PRUDENTIELLES DANS L’UMOA
A-
LES DISPOSITIONS DE LA LOI BANCAIRE
Les principales dispositions de la loi bancaire en matière prudentielles ainsi que les textes
d’application y relatifs se présentent comme suit :
1-
Capital social minimum des banques et établissements financiers
1.1 Capital social des banques
En application de la loi bancaire, le montant du capital social minimum des banques a été
fixé à un (1) milliard de F. CFA pour tous les États de l’UMOA jusqu’en 2007. Il a été relevé à
10 Mds à compter de 1er janvier 2008 (Avis de la BCEAO aux banques N° 01/2007/RB du 2
Novembre 2007). Toutefois, il est prévu une première phase qui a expiré en décembre 2010,
au cours de laquelle les banques doivent justifier d’un montant de capital de 5 Mds.
À ce jour, les modalités du relèvement à 10 Mds non pas encore été notifiées aux banques.
Mais pour les nouveaux dossiers de demande d’agrément de banque, le montant de 10 Mds
est exigé.
1.2 Capital social des établissements financiers à caractère bancaire
Jusqu’en 2007, le capital minimum des établissements financiers avait été uniformément
fixé à trois cents (300) millions de F. CFA dans tous les États de l’UMOA.
Ce capital minimum a été porté à 3 Mds en 2008, avec une première phase expirant en
décembre 2010, au terme de laquelle, les établissements financiers à caractère bancaire
doivent porter leur capital à 1 Md. Les modalités du relèvement de ce capital à 3 Mds
devraient être communiquées aux établissements financiers.
A ce jour, les modalités du relèvement à 3 Mds n’ont pas encore
été notifiées aux établissements financiers à caractère bancaire.
Mais pour les nouveaux dossiers de demande d’agrément, le
montant de capital de 3 Mds est exigé.
2-
Il faudra donc 3 Milliard
FCFA au départ pour créer
cette société de garantie
Emploi du capital minimum
L’article 43, dernier alinéa de la nouvelle loi bancaire dispose que le capital social ou la dotation des
banques et établissements financiers à caractère bancaire, doit rester à tout moment employé dans
les États membres de l’UMOA. Par ailleurs, le principe de l’agrément unique, décidé par le Conseil
des Ministres de l’UMOA en sa séance du 3 juillet 1997, et les dispositions pratiques pour sa mise en
œuvre arrêtées par ledit Conseil en sa session du 25 septembre 1998, confèrent désormais à une
banque ou un établissement financier, le droit d’exercer une activité bancaire ou financière dans un
État membre de l’UMOA et de s’établir dans toute l’Union, sans être obligé de solliciter de nouveaux
agréments.
Par conséquent, le capital social d’une banque ou d’un établissement financier agréé dans un État
donné peut désormais être employé dans tout autre État de l’Union. Toutefois, les dotations des
implantations doivent être employées, au moins à concurrence du seuil minimum fixé par la loi portant
réglementation bancaire, dans le pays d’accueil.
3-
Réserve spéciale
En vue notamment de favoriser un renforcement systématique de leurs fonds propres par l’affectation
des résultats bénéficiaires, l’article 37 de la loi bancaire impose aux banques et établissements
financiers à caractère bancaire, dotés de la personnalité morale, de constituer une réserve spéciale,
incluant toutes réserves éventuellement exigées par les lois et règlements en vigueur, alimentée par
un prélèvement annuel sur les bénéfices nets réalisés, après imputation, le cas échéant, du report à
nouveau déficitaire.
Le taux est fixé à 15 %. La dotation à la réserve spéciale est obligatoire, quel que soit le niveau atteint
par le montant cumulé de cette réserve par rapport au capital social de la banque ou de
l’établissement financier concerné.
dans l’UEMOA
Page 4/17
4-
Les réglementations comptables
4.1 Le plan comptable bancaire
Le plan comptable bancaire vise notamment à assurer une plus grande fiabilité des
documents comptables et plus généralement de l’information financière émanant des
banques et établissements financiers à caractère bancaire. Il est caractérisé, en particulier
par:
•
•
•
•
la définition des principes comptables;
l’imposition d’un plan de comptes avec des contenus de comptes clairement définis;
la définition de l’organisation et des obligations comptables : manuel de procédures,
l’enregistrement des opérations, la confection des documents de synthèse,
l’établissement des comptes consolidés;
la définition des méthodes comptables, notamment les méthodes d’évaluation, les
règles et les procédures de préparation et de présentation des documents de synthèse.
4.2 Règles minimales de provisionnement des risques en souffrance
L’instruction N° 94-05 de la Banque Centrale relative à la comptabilisation et au
provisionnement des engagements en souffrance, élaborée dans le cadre du plan
comptable bancaire, définit les règles minimales de provisionnement des risques en
souffrance.
En particulier, les banques et établissements financiers sont tenus de respecter les
dispositions ci-après.
4.2.1 Risques directs ou engagements par signature sur l’État et ses démembrements
La constitution de provision est facultative.
4.2.2 Risques garantis par l’État
Il est recommandé aux banques et établissements financiers, sans obligation de leur
part, la constitution de provision à hauteur de la créance garantie (capital et intérêt),
sur une durée maximale de 5 ans, lorsqu’aucune inscription correspondant au risque
couvert n’est effectuée dans le budget de l’Etat.
4.2.3 Risques privés non garantis par l’État
• Pour les risques répondant à la définition de
Voilà un point très important : si la
créances impayées ou immobilisées, la
caution offerte par notre société de
garantie est assimilé à une hypothèque,
constitution de provision (capital et intérêts)
la banque profitera d’une période de
est facultative;
deux ans pour obtenir son hypothèque
• Pour les risques répondant à la définition de
sans avoir à provisionner.
À noter que dans l’argumentaire pour la
créances douteuses ou litigieuses, les
BCEAO, on pourra faire valoir que si la
dispositions suivantes doivent être suivies:
caution n’est pas considérée aussi forte
• les risques privés non couverts par des
qu’une hypothèque de premier rang, elle
garanties réelles doivent être provisionnés à
offre sûrement autant de protection
qu’une hypothèque de deuxième rang
100%, au cours de l’exercice pendant lequel
les créances sont déclassées en créances
douteuses ou litigieuses; les garanties réelles concernent les hypothèques de 1er et
2ème rang sur des immeubles d’habitation ou autres immeubles.
• les risques assortis de garanties réelles: la constitution de provisions est facultative
au cours des deux premiers exercices. La provision doit couvrir au moins 50% du
total des risques le troisième exercice et 100% le quatrième exercice.
dans l’UEMOA
Page 5/17
Ainsi, face notamment aux difficultés de
réalisation des garanties réelles, leur valeur n’est
pas prise en compte dans les règles de
provisionnement des créances en souffrance.
• Les intérêts non réglés portés au crédit du
compte de résultat doivent être provisionnés
à due concurrence;
• les intérêts non réglés depuis plus de 3 mois
et se rapportant aux risques-pays doivent
faire l’objet d’un provisionnement intégral;
• Les créances irrécouvrables doivent être
passées en pertes pour l’intégralité de leur
montant.
On pourra compter sur cet aspect de la
réglementation pour faire valoir que la
caution est au moins égale en valeur à
une hypothèque.
Si la valeur de réalisation des garanties
réelles n’est pas prise en compte dans
les règles de provisionnement, et par
surcroît une période de deux ans est
accordée
avant
d’exiger
un
provisionnement partiel, en quoi le
montage proposé pourrait-il nuire à
l’intégrité du système bancaire de
l’UEMOA.
4.3 Contrôle par les commissaires aux comptes (voir circulaire CB-UMOA)
La réglementation prudentielle reposant en grande partie sur des données comptables,
celles-ci doivent présenter toutes les garanties de fiabilité. Aussi, la nouvelle loi bancaire a-telle prévu la certification des comptes des banques par des commissaires aux comptes,
choisis sur une liste agréée par la Cour d’Appel ou tout autre organisme habilité en tenant
lieu. En outre, le choix des Commissaires aux comptes est désormais soumis à
l’approbation de la Commission Bancaire qui pourra ainsi juger de la compétence et de la
moralité des personnes appelées à certifier les comptes des banques et établissements
financiers. Une circulaire de la Commission Bancaire précise les conditions d’intervention
des commissaires aux comptes (Circulaire 04-11/CB du 4 janvier 2011).
4.4 Publication des comptes
Outre la communication par chaque banque et établissement financier à caractère bancaire,
au plus tard le 30 juin de chaque année, des documents de fin d’exercice, la loi bancaire a
prévu, en son article 51, la publication au journal officiel et à la diligence de la Banque
centrale, des comptes annuels de chaque banque.
5-
Contrôle interne des opérations
Les banques et établissements financiers doivent se doter d’un système de contrôle interne
permettant notamment de vérifier le respect des dispositions et usages en vigueur dans la profession
et de garantir la qualité de l’information financière et comptable.
Les obligations incombant aux banques et établissements financiers dans le domaine du contrôle
interne sont précisées par une circulaires de la Commission Bancaire (N° 003/-2011/CB du 14 janvier
2011).
Par ailleurs, la loi (article 56) donne compétence au Conseil des Ministres de l’UMOA pour
prendre toutes dispositions concernant notamment:
•
•
•
le respect par les établissements de crédit d’un rapport entre les divers éléments de leurs
ressources et emplois ou le respect de plafond minimum pour le montant de leurs emplois;
les conditions dans lesquelles, les établissements de crédit peuvent prendre des participations;
les normes de gestion que les banques et établissements financiers à caractère bancaire doivent
respecter en vue notamment de garantir leur liquidité, leur solvabilité, la division de leurs risques
et l’équilibre de leur structure financière. Les décisions prises dans ce cadre sont présentées ciaprès.
dans l’UEMOA
Page 6/17
B-
REGLEMENTATIONS ADOPTEES PAR LE CONSEIL DES MINISTRES DE L’UMOA
En application des dispositions de la loi bancaire, le Conseil des Ministres de l’Union a adopté
les réglementations suivantes.
1-
Réglementation des participations
Dans le souci notamment d’éviter que les banques ne puissent, par des prises de participation dans
des entreprises, contourner l’interdiction qui leur est faite d’exercer des activités industrielles,
commerciales, agricoles ou de services (article 43 de la loi bancaire), les normes suivantes ont été
retenues :
•
•
2-
Il est interdit aux banques de détenir, directement ou indirectement, dans une même entreprise,
autre qu’une banque, un établissement financier à caractère bancaire ou une société immobilière,
une participation supérieure à 25 % du capital de l’entreprise ou à 15 % de leurs fonds propres de
base.
Cette limitation s’applique désormais aux établissements financiers à caractère bancaire, à
l’exception de ceux spécialisés dans les opérations de capital-risque ou d’investissement en fonds
propres.
Réglementation des prêts aux principaux actionnaires, aux dirigeants et au personnel
Pour les établissements de crédit, le montant global des concours (y compris les engagements par
signature) pouvant être consentis aux personnes participant à leur direction, administration, gérance,
contrôle ou fonctionnement, ne doit pas dépasser 20% de leur fonds propres effectifs. Cette
interdiction s’applique également aux crédits consentis aux actionnaires ou associés qui détiennent
chacun, directement ou indirectement 10% ou plus des droits de vote au sein de la banque. La même
interdiction s’applique aux entreprises privées dans lesquelles les personnes visées ci-dessus
exercent des fonctions de direction, d’administrateur ou de gérance.
Seuls, les fonds de garantie interbancaire ayant le statut d’établissement financier à caractère
bancaire et qui ne font pas appel public à l’épargne et aux emprunts bancaires pour leur financement,
sont exclus du champ d’application de cette réglementation, compte tenu de la spécificité de leurs
opérations.
Les crédits garantis par nantissement de marchés publics ou de produits à l’exportation ne sont pas
pris en considération pour l’application de cette disposition.
Conformément aux dispositions de l’article 45 de la loi portant réglementation bancaire, le seuil de
20% pourra être modifié à tout moment par une instruction de la Banque Centrale.
Les banques et établissements financiers sont tenus de notifier à la Banque Centrale et à la
Commission Bancaire de l’UMOA tout concours à un seul dirigeant, actionnaire ou personne
participant à leur gérance, contrôle ou fonctionnement dont l’encours atteint au moins 5% de leurs
fonds propres effectifs.
Par personnes participant à la direction, administration, gérance, contrôle ou fonctionnement, il
convient d’entendre notamment les personnes ci-après : le Président-Directeur Général, le Directeur
Général, les Administrateurs, les Gérants, les Dirigeants de fait, les liquidateurs ou l’administrateur
provisoire, les personnes ayant la qualité de Directeur et par assimilation les Secrétaires Généraux et
Conseillers, les Commissaires aux comptes et tout le personnel de l’établissement.
Par ailleurs, les personnes physiques ou morales détenant chacune directement ou indirectement
10% des droits de vote ou plus au sein d’une banque ou d’un ‘établissement financier à caractère
bancaire sont concernées par cette disposition.
3-
La réglementation des immobilisations hors exploitation et participations dans des
sociétés immobilières
Le montant global des immobilisations hors exploitation et des participations dans des sociétés
immobilières dont les banques et établissements financiers à caractère bancaire peuvent être
propriétaires, est limité à un maximum de 15 % de leurs fonds propres de base. Les immobilisations
nécessaires à l’exploitation des banques et établissements financiers, au logement de leur personnel
et au fonctionnement des œuvres sociales, sont donc exclues du champ d’application de cette
disposition. En outre, les immeubles dévolus à un établissement de crédit au titre de la réalisation de
dans l’UEMOA
Page 7/17
garanties immobilières sur un client défaillant, ne sont pas pris en considération, à condition qu’il en
soit disposé dans un délai maximum de deux ans. Au-delà de cette période, la Commission Bancaire
est habilitée, par délégation du Conseil des Ministres de l’Union, à accorder une prorogation de ce
délai, au cas par cas.
Cette limitation s’applique désormais aux établissements financiers à caractère bancaire, à l’exception
de ceux spécialisés dans les opérations de capital-risque ou d’investissement en fonds propres.
4-
La limitation du total des immobilisations et des participations par rapport aux fonds
propres
En plus du respect des diverses limitations relatives aux participations dans des entreprises et aux
immobilisations hors exploitation, l’ensemble des actifs immobilisés des banques et établissements
financiers, hormis ceux spécialisés dans les opérations de capital-risque ou d’investissement en fonds
propres, devrait être financé sur des ressources propres. A cet effet, le total formé par les
immobilisations et les participations, ne saurait excéder 100% des fonds propres effectifs des
banques. Les immeubles acquis à titre de réalisation de garanties ne sont pas pris en considération
dans ce plafond, sous réserve qu’il en soit disposé dans un délai de deux ans ou qu’ils bénéficient
d’une dérogation de la Commission Bancaire, au cas par cas.
Pour l’application de cette règle, l’ensemble des immobilisations corporelles ou incorporelles et les
participations sont à prendre en considération, à l’exclusion des frais et valeurs incorporels ainsi que
des participations et dotations déduites des fonds propres effectifs.
Cette limitation s’applique désormais aux établissements financiers à caractère bancaire, à l’exception
de ceux spécialisés dans les opérations de capital-risque ou d’investissement en fonds propres
5-
La règle de couverture des risques
5.1 Notion de solvabilité
La solvabilité est en quelque sorte la synthèse de la liquidité et de la transformation, en
faisant abstraction de la dimension temporelle.
Elle correspond à l’aptitude de l’établissement de crédit à faire face, quoi qu’il arrive et en
toutes circonstances, à ses engagements.
Schématiquement, il faut pour cela que la valeur actuelle des actifs sains couvre au moins
celle du passif envers les tiers, ce qui, en pratique, est vérifié lorsque les fonds propres sont
égaux ou supérieurs aux non-valeurs et aux pertes. De fait, la notion d’échéance n’entre pas
ici en ligne de compte puisque l’on se place dans l’hypothèse de la liquidation de la banque.
SITUATION DE SOLVABILITE :
Actifs réels >= Dettes envers les tiers
Actifs réels - Dettes envers les tiers = Excédent d’actifs
SITUATION D’INSOLVABILITE :
Actifs réels < Dettes envers les tiers
Dettes envers les tiers – Actifs réels = Excédent de passif ou Insuffisance d’actifs
Dans la lignée du ratio Cooke, le rapport de couverture des risques, qui doit atteindre au
moins 8 % dans la réglementation actuelle, contraint les établissements à disposer de fonds
propres représentant l’équivalent d’une fraction de leurs risques de contrepartie, qu’il
s’agisse de crédits à l’économie, de prêts interbancaires ou d’engagements par signature,
pondérés selon le degré de risque.
Cela revient approximativement à imposer comme norme, un plafond d’engagements
potentiels égal à 12,5 fois les fonds propres. Il est vrai que ces derniers doivent être
considérés comme l’ultime ligne de défense en cas de difficultés dues à des pertes qui
n’auraient pu être résorbées par les bénéfices courants; ils constituent une garantie pour les
déposants.
dans l’UEMOA
Page 8/17
La règle de couverture des risques est définie par un rapport minimum à respecter, dit
"Rapport fonds propres sur risques". Ce ratio comporte au numérateur, le montant des fonds
propres effectifs de la banque ou de l’établissement financier, et au dénominateur, les
risques nets, déterminés selon les modalités exposées ci-après.
•
•
Le pourcentage minimum à respecter est fixé à 8%.
Les établissements financiers spécialisés dans les opérations de capital-risque ou
d’investissement en fonds propres ne sont pas assujettis à cette norme.
5.2 Définition des fonds propres effectifs
Les fonds propres effectifs sont constitués par la somme des fonds propres de base et des
fonds propres complémentaires. Les emplois constituant des fonds propres ou assimilés
chez d’autres banques ou établissements financiers à caractère bancaire, notamment les
participations, sont déduits du total des fonds propres de base.
a- Les fonds propres de base comprennent:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
le capital;
les dotations;
les réserves;
les primes liées au capital;
le report à nouveau créditeur;
les provisions réglementées;
les fonds affectés;
les fonds pour risques bancaires généraux;
les résultats nets bénéficiaires de l’exercice non approuvés ou non affectés, à
hauteur de 15%;
le résultat intermédiaire au 30 juin, à hauteur de 15%, à condition qu’il soit calculé net
d’impôt prévisible, après comptabilisation de toutes les charges afférentes à la
période. Ce résultat devra être vérifié par les commissaires aux comptes.
Déduction faite:
•
•
•
•
•
•
•
•
du capital non versé;
des frais et valeurs immobilisés incorporels;
des excédents des charges sur les produits;
des pertes en instance d’approbation ou d’affectation;
du report à nouveaux débiteurs;
du résultat intermédiaire déficitaire au 30 juin;
de toute provision exigée par la Commission Bancaire et non encore constituée;
de toutes participations, dotations des succursales et de tous emplois constituant des
fonds propres ou assimilés chez d’autres banques et établissements financiers.
dans l’UEMOA
Page 9/17
b- Les fonds propres complémentaires sont constitués:
•
•
•
•
•
•
•
•
des subventions d’investissement;
des écarts de réévaluation;
des réserves latentes positives de crédit-bail ou de location avec option d’achat
(nettes des impôts différés), après vérification par les commissaires aux comptes;
des comptes bloqués d’actionnaires, des titres et emprunts subordonnés à durée
indéterminée ou tout autre fonds, répondant aux conditions suivantes:
- être de disponibilité immédiate;
- être subordonné en capital et en intérêts. Ainsi, en cas de liquidation de
l’établissement assujetti, ces titres ou emprunts ne peuvent être remboursés
qu’après règlement de toutes les autres dettes existant à la date de mise en
liquidation ou contractées pour les besoin de celle-ci.
- n’être remboursable qu’à l’initiative de l’emprunteur et sous réserve exclusive
que la solvabilité de l’établissement assujetti ne soit pas affectée ou que des
fonds propres d’égale ou de meilleure qualité soient substitués à ces emprunts
ainsi remboursés;
- être assortis d’une clause de différé de paiements des intérêts dus au cas où la
rentabilité de la banque ne rendrait pas opportun leur versement;
- être disponibles pour apurer des pertes, permettant ainsi à l’établissement
assujetti de poursuivre son activité;
les titres et emprunts subordonnés à durée indéterminée (notamment les obligations
convertibles ou remboursables en actions ou en espèces) qui remplissent les
conditions ci-après;
avoir une durée initiale supérieure ou égale à 5 ans;
n’être remboursable par anticipation qu’à l’initiative de l’emprunteur et dans
l’hypothèse que la solvabilité de l’établissement assujetti ne soit pas affectée ou que
des fonds propres d’égale ou de meilleure qualité soient substitués à ces emprunts
ainsi remboursés;
en cas de liquidation de l’établissement assujetti, ces titres ou emprunts ne peuvent
être remboursés qu’après règlement de toutes les autres dettes existant à la date de
mise en liquidation ou contractées pour les besoins de celle-ci.
En tout état de cause, les fonds propres complémentaires, pris globalement, ne peuvent
être inclus dans les fonds propres effectifs que dans la limite de 100% du montant des
fonds propres de base. De même, dans la détermination des fonds propres effectifs, les
titres et emprunts subordonnés à durée déterminée sont plafonnés; quel que soit leur
montant à 50% du montant des fonds propres de base.
Des instructions de la Banque Centrale ou des circulaires de la Commission Bancaire
préciseront les modalités de prises en compte dans les fonds propres effectifs des
réserves de réévaluation, des titres, emprunts subordonnés et tous autres produits de
marché.
Un état mensuel de suivi des provisions complémentaires demandées par la
Commission Bancaire et non encore constituées doit être annexé à l’état de calcul des
fonds propres effectifs.
5.3 Détermination des risques
Pour la détermination des risques, les critères suivants seront utilisés:
a- La qualité ou la catégorie de la contrepartie
Quatre principales catégories de contreparties sont retenues:
•
•
•
•
l’administration centrale et ses démembrements ainsi que les banques centrales;
les banques;
les établissements financiers et autres institutions financières;
les autres catégories de contreparties comprenant notamment les institutions
internationales non financières et les autres agents économiques (non financiers).
dans l’UEMOA
Page 10/17
Ces catégories de contreparties sont définies par une instruction de la BCEAO dans le
cadre du PCB (Instruction 94-03)
b- Les principes à retenir pour la détermination de la contrepartie en matière de
risques
Les règles suivantes doivent être appliquées pour la détermination de la contrepartie en
matière de risques:
•
•
•
•
•
en ce qui concerne les concours au bilan (prêt, escompte,
Ainsi, pour la société
de garantie, le risque
avance, crédit-bail...), la contrepartie à considérer est le
découle du débiteur
bénéficiaire du concours;
hypothécaire.
pour les titres détenus, la contrepartie est l’émetteur des titres;
Pour la banque, le
pour les engagements de financement donnés, la contrepartie
risque découle de la
est constituée par le bénéficiaire de l’engagement;
capacité de la société
s’agissant des engagements de garantie donnés (caution, aval,
de garantie
autres garanties), le risque est réputé pris sur le donneur
d’ordre;
pour ce qui est des engagements reçus, le risque est censé être pris sur le garant
(qui se substitue à la contrepartie initiale). Dans ce cas la pondération applicable au
garant ne devrait être substituée à celle de la contrepartie que si elle est plus
favorable.
c- Les coefficients de pondération
Les risques au bilan et hors bilan sont affectés des coefficients de pondération suivants:
Pondération à 0 %
•
•
•
•
•
encaisses et valeurs assimilées;
créances sur les administrations centrales et leurs démembrements ou les banques
centrales de tous pays;
titres émis par les administrations centrales et leurs démembrements ou les banques
centrales de tous pays;
créances garanties par des comptes tenus par l’établissement concerné ou par des
bons de caisse ou autres titres émis par celui-ci, à l’exclusion des actions;
valeurs à l’encaissement ou en recouvrement autres que celles à crédit immédiat.
Pondération à 20 %
•
•
•
•
•
•
créances
et
titres
garantis
par
les
administrations
centrales
et
leurs
démembrements ou les banques centrales de
tous pays:
concours (prêts, avances, crédit-bail), aux
banques ou garantis par celles-ci ainsi que les
titres émis ou garantis par des banques;
concours (prêts, avances, crédit-bail), aux
établissements financiers et autres institutions
financières ou garantis par ceux-ci ainsi que les
titres émis ou garantis par des établissements
financiers et autres institutions financières;
Ainsi, cette pondération serait en principe
appliquée aux crédits bénéficiant de la garantie
d’un établissement financier intervenant comme
garant des financements dans le cadre du
projet de garantie hypothécaire
engagements donnés d’ordre de banques.
engagements
donnés
d’ordre
des
établissements financiers et autres institutions
financières.
Il est peu probable que la BCEAO
accorde une pondération de 20% pour la
piste 1 où la société de garantie ne fait
que garantir qu’une hypothèque sera
éventuellement disponible à la banque
pour que celle-ci puisse faire sa mise en
jeu dans l’éventualité d’un sinistre.
Toutefois, la pondération de 20% pourrait
être accordée si la société de garantie
offre une un rehaussement de la qualité
du crédit (piste 3)
Voilà au départ ce vers quoi la société de
garantie devrait viser dans ses
négociations avec la BCEAO et la
Commission Bancaire. La société de
garantie
devra
convaincre
les
régulateurs que sa caution est de valeur
au moins équivalente à l’hypothèque
puisqu’elle garantit à la banque qu’elle
aura éventuellement une hypothèque à
mettre en jeu, sinon, elle recevra
protection financière pour sa créance.
dans l’UEMOA
Page 11/17
•
Aucune disposition explicite n’est prévue actuellement pour la pondération des
crédits bénéficiant d’une assurance couvrant son remboursement. Il convient
d’observer que les compagnies d’assurances sont classées actuellement parmi la
clientèle, dans la catégorie « autres sociétés » (Voir Instruction BCEAO N° 94-03)
•
•
•
•
prêts garantis par des hypothèques fermes et de deuxième rang au moins, sur des
logements ou autres immeubles.
engagements par signature autres que les garanties de remboursement de prêts
financés par d’autres banques ou établissements financiers ou engagements contregarantis par ceux-ci.
crédits bénéficiant de l’accord de classement de la Banque Centrale.
Les crédits hypothécaires peuvent entrer dans cette catégorie s’ils bénéficient de
l’accord de classement demandé par l’établissement qui a mis en place les
financements.
•
•
•
•
•
•
concours distribués autres que ceux visés ci-dessus;
garanties de remboursement données à
des banques ou des établissements
financiers, concernant des concours à la
clientèle;
engagements de financements donnés en
faveur de la clientèle;
titres de placement et titres de
participation autres que ceux visés cidessus;
créances
en
souffrance
(impayés,
douteux, litigieux) nettes des provisions, à
l’exception des
créances sur
les
Administrations
centrales
et
leurs
démembrements;
autres actifs, y compris les immobilisations.
Par ailleurs, s’agissant du calcul du ratio Cooke de
la société de garantie, il faudra indiquer à la
BCEAO et à la Commission Bancaire que si le
calcul du capital règlementaire est le même pour la
société de garantie que pour la banque, il en
résultera un capitalisation plus élevée du système.
(i.e. : 8%X50% pour l’actif au bilan de la banque et
8x50% pour la caution en cours
Ceci devrait être un argument pour plaider pour une
formule différente pour la société de garantie basée
sur le risque opérationnel seulement – donc sur la
probabilité qu’un dossier soit mal constitué et que la
société de garantie doivent payer l’encours de
crédit à la banque faute de pouvoir mettre en place
une hypothèque
d- Observations sur la pondération des risques
•
•
Question de la prise en compte de l’ancienneté
Dans la détermination du ratio Cooke pour
du crédit hypothécaire dans la pondération des
la société de garantie, surtout si celle-ci
offre un rehaussement du crédit, il faudra
risques
faire valoir que l’ancienneté du crédit et le
- Dans l’état actuel de la réglementation
ratio prêt/valeur sont pris en considération
prudentielle, il n’est pas tenu compte de
dans la détermination du dénominateur.
Une possibilité serait d’inclure cette
l’ancienneté du crédit hypothécaire dans la
nouveauté réglementaire dans le cadre du
pondération des risques. Les crédits
projet de démonstration (projet-pilote)
hypothécaires sains, couverts par une
hypothèque de 1er ou 2ème rang sont pondérés à 50%.
- De même, le Ratio prêt/valeur du bien immobilier financé n’est pas pris en
compte dans la pondération des risques
Système des accords de classement
À noter que l’assimilation de « notre »
caution à une hypothèque permettra à la
- Ce système vise à faire délivrer pas la
banque de classer une portion de ses
banque centrale un label de qualité aux
crédits comme étant « mobilisables », donc
financements consentis par les banques.
considérée comme actifs liquides à hauteur
de 35% dans le calcul du coefficient de
Les 50 plus gros engagements de chaque
liquidité – voir 8.2(a).
banque notamment doivent être soumis à la
Banque Centrale dans le cadre de cette
procédure. Les crédits bénéficiant de cet accord de classement sont dits
également « mobilisables ».
- Un ratio de structure du portefeuille (présenté par ailleurs) permet de suivre les
crédits bénéficiant des accords de classement.
dans l’UEMOA
Page 12/17
•
•
6-
Les titres mobilisables sont ceux acceptés par la Banque Centrale en contrepartie de
ses interventions (avances garanties; pensions; achats ferme; etc.)
Notation interne
La notation interne imposée aux établissements de crédit, ne sert pas pour le
moment de base à la pondération des risques. Les critères notamment financiers de
classement des clients ne doivent pas être en contradiction avec ceux retenus dans
le système des accords de classement.
Coefficient de couverture des emplois à moyen et long terme par des ressources stables
6.1 La transformation
La transformation se mesure également au décalage entre l’échéance des ressources,
d’ordinaire plus courtes, et celle des emplois ainsi financés.
Afin de prévenir une transformation excessive des ressources à vue ou à court terme en
emplois à moyen ou à long termes, la réglementation a imposé le respect permanent d’un
coefficient minimal de couverture des emplois à moyen et long termes par des ressources
stables. La norme a été fixée à 75 %, admettant implicitement un niveau de transformation
des ressources à court terme à hauteur de 25 % maximum en emplois plus longs.
6.2 Modalités de détermination
En vue d’éviter une transformation excessive des ressources à vue ou à court terme en
emplois à moyen ou long termes, il est convenu d’introduire une disposition réglementaire
imposant aux banques et établissements financiers, le financement d’une certaine
proportion de leurs actifs immobilisés ainsi que de leurs autres emplois à moyen et long
termes, par des ressources stables.
Pour mesurer la "transformation" opérée en raison des activités de prêts, d’emprunts ou de
réception des dépôts, la notion de durée restant à courir ou durée résiduelle supérieure à
2 ans est retenue.
Le ratio de couverture des emplois à moyen et long terme par des ressources stables est
défini par un rapport comportant respectivement au numérateur et au dénominateur les
éléments suivants:
a- Le numérateur
Sont retenus au numérateur:
•
•
•
•
•
•
Les fonds propres de base de base retenus dans le cadre de la réglementation sur la
couverture des risques, déduction non faite des participations, des dotations des
succursales et de tous autres emplois constituant des fonds propres ou assimilés
chez d’autres banques ou établissements financiers.
Les fonds propres complémentaires déterminés dans le cadre de la réglementation
sur la couverture des risques, sans limitation par rapport aux fonds propres de base;
Les dépôts dont la durée résiduelle est supérieure à 2 ans;
Les ressources d’une durée résiduelle supérieure à 2 ans, obtenues des banques et
autres institutions financières;
Les emprunts obligataires et autres emprunts dont la durée résiduelle excède 2 ans;
Toutes autres ressources dont la durée résiduelle est supérieure à 2 ans.
b- Le dénominateur
Le dénominateur est composé:
•
•
•
•
des immobilisations nettes des amortissements et provisions, y compris les titres de
sociétés immobilières détenus;
des dotations des succursales et agences à l’étranger;
des titres de participation
des titres de placement dont la durée résiduelle de remboursement excède 2 ans; à
l’exception des titres bénéficiant de la garantie de rachat de la BCEAO;
dans l’UEMOA
Page 13/17
•
•
•
•
des effets publics et assimilés ainsi que des titres d’emprunts d’état détenus et dont
la durée résiduelle est supérieure à 2 ans;
des crédits en souffrance (impayés, immobilisés, douteux et litigieux) non couverts
par des provisions;
des crédits sains dont la durée résiduelle excède 2 ans;
de tous autres actifs dont le recouvrement ne peut être obtenu avant un délai de
2 ans au moins.
6.3 Norme à respecter
La norme à respecter pour le coefficient de couverture des emplois à moyen et long termes
par des ressources stables, est fixée à 75 % minimum.
7-
Division des risques
Les banques et établissements financiers doivent limiter dans une certaine proportion leurs risques
sur un même bénéficiaire ou une même signature, ainsi que sur l’ensemble des bénéficiaires dont les
concours atteignent un niveau donné de leurs fonds propres effectifs.
7.1 Définition de la notion de même signature
La notion de même signature est définie comme suit:
"Sont considérées comme une même signature les personnes suivantes;
•
•
•
•
•
les personnes physiques ou morales qui constituent un ensemble du point de vue du
risque parce que l’une d’entre elles détient sur l’autre ou sur les autres, directement ou
indirectement, un pouvoir de contrôle, notamment un contrôle exclusif, conjoint ou une
influence notable, tels que définit dans l’article 78 du règlement relatif au droit
comptable dans les états de l’UEMOA;
les personnes physiques ou morales qui sont liées de telle sorte que les difficultés
financières rencontrées par l’une ou certaines d’entre elles entraîneraient
nécessairement des difficultés financières sérieuses chez l’autre ou toutes les autres.
De tels liens peuvent notamment exister entre deux ou plusieurs personnes physiques
ou morales dans l’un des cas suivants:
les personnes sont des filiales de la même entreprise-mère;
elles sont soumises à une direction de fait commune;
chacune des personnes est une collectivité territoriale ou un établissement public, et
l’une dépend financièrement de l’autre."
7.2 Définition des fonds propres
La notion de fonds propres effectifs à prendre en considération est celle retenue dans le
cadre de la réglementation sur la couverture des risques.
7.3 Détermination des risques
Il convient de retenir à la fois les risques au bilan, y compris les titres détenus, et les
engagements hors bilan. Les pondérations à appliquer à chaque catégorie de risques ainsi
que les garanties adossées aux risques sont celles adoptées pour la règle de couverture
des risques.
Les crédits de campagne et les crédits garantis par nantissement de marchés publics ne
sont plus exclus du champ d’application de la règle de division des risques.
Le montant total des risques pouvant être pris sur une seule et même signature, est limité à
75% des fonds propres effectifs d’une banque ou d’un établissement financier.
Par ailleurs, le volume global des risques atteignant individuellement 25% des fonds propres
effectifs d’un établissement bancaire ou financier, est limité à 8 fois le montant des fonds
propres effectifs de l’établissement concerné.
dans l’UEMOA
Page 14/17
8-
Coefficient de liquidité
8.1 Notion de liquidité
8.1.1 Rappel du concept de liquidité
La liquidité d’un établissement peut être définie comme sa capacité à rembourser ses
dettes à vue et à court terme et notamment à faire face dans de brefs délais aux
retraits sur les dépôts à vue de sa clientèle. Elle doit être appréhendée toutes
monnaies confondues.
Pour mesurer la liquidité, il convient de mettre en rapport les actifs disponibles et
réalisables à court terme d’une part, avec les exigibilités immédiates et à court terme
d’autre part :
SITUATION DE LIQUIDITE :
Exigibilités immédiates <= Liquidités
SITUATION D’ILLIQUIDITE :
Exigibilités immédiates > Liquidités
Exigibilités immédiates – Liquidités = Insuffisance de liquidités
8.2 Mode de calcul
La réglementation sur la liquidité prend la forme d’un rapport entre d’une part, au numérateur
les actifs disponibles et réalisables ou mobilisables à court terme (3 mois maximum), et
d’autre part, au dénominateur le passif exigible à court terme ou les engagements par
signature susceptibles d’être exécutés à court terme (trois mois maximum). Ce ratio doit être
respecté à tout moment.
a- Le numérateur
Le numérateur du coefficient de liquidité sera constitué par:
•
•
•
•
•
les disponibilités en caisse;
les avoirs à vue et à 3 mois maximum à la Banque centrale, au Centre des chèques
postaux et au Trésor public;
les avoirs à vue et à 3 mois maximum chez les banques et correspondants
bancaires, chez les autres institutions financières et les institutions internationales
non financières;
90 % de la partie des concours sains à la clientèle à court terme d’une durée
maximale de 3 Mois; les crédits dont l’échéance n’est pas fixée ne sont pas pris en
considération.
Par concours sains, on entend les crédits bénéficiant d’accords de classement et
ceux non classés dans les créances en
Comme indiqué plus haut, l’assimilation de
souffrance;
à concurrence de 35 % de leur montant, les
accords de classement effectivement éligibles
aux interventions de l’Institut d’émission et
ayant une durée résiduelle excédant 3 mois;
« notre » caution à une hypothèque
permettra à la banque de classer une
portion de ses crédits comme étant
« mobilisables ». Si « notre » caution mène
à une croissance des activités de crédit
hypothécaire, la banque pourrait alors
profiter au net de cette forme de crédit eut
égard à la gestion de son coefficient de
liquidité compte tenu de ce dispositif de
35%
Il convient d’observer que les crédits au
logement consentis notamment au salariés
peuvent figurer dans cette catégorie; l’accord
de classement est consenti suivant une
procédure simplifiée : souvent sur la base d’un listing des crédits individuels devant
remplir certains critères (montant individuel; absence d’impayé; apport personnel;
garantie; respect de la quotité cessible; etc.)
dans l’UEMOA
Page 15/17
•
les titres appartenant aux établissements assujettis, selon le barème ci-après :
1) 100% du montant net des titres de placement et des titres d’investissement,
bénéficiant d’une garantie de rachat de l’Institut d’émission;
2) 90% du montant net des titres de placement et des titres d’investissement, autres
que ceux prévus à la rubrique 1) ci-dessus (notamment les titres d’État ne
bénéficiant pas de garantie de rachat de la BCEAO), mais ayant au plus trois (3)
mois à courir
3) 50% du montant net des titres de placement, des titres d’investissement et des
titres immobilisés de l’activité de portefeuille, autres que ceux prévus aux
rubriques 1) et 2) ci-dessus, mais faisant l’objet d’une cotation sur le marché
officiel de l’UEMOA (BRVM) ou sur un marché étranger organisé;
4) 35% du montant net des titres de placement, des titres d’investissement et des
titres immobilisés de l’activité de portefeuille, autres que ceux prévus aux
rubriques 1), 2) et 3) ci-dessus, mais éligibles aux interventions de l’Institut
d’émission et ayant plus de trois (3) mois à courir.
•
les valeurs en recouvrement ou à l’encaissement reçues des correspondants et de la
clientèle.
b- Le dénominateur
Le dénominateur du coefficient de liquidité comprend:
•
l’ensemble des engagements à l’égard de l’Institut d’émission, quelles qu’en soient la
forme (réescompte, pension, avance) et la durée;
•
les comptes créditeurs à vue ou à 3 mois maximum des banques et correspondants
bancaires, des CCP, du Trésor public, des autres institutions financières et des
institutions internationales non financières;
•
les comptes disponibles par chèque ou virement de la clientèle à concurrence de
75%;
•
les bons de caisse et les dépôts à terme de la clientèle, à 3 mois maximum;
•
les comptes d’épargne à régime spécial, disponibles à vue ou à 3 mois maximum, à
hauteur de 15% de leur montant;
•
les emprunts obligataires et les autres emprunts, à 3 mois maximum;
•
les titres à libérer dans un délai de 3 mois au plus;
•
les comptes créditeurs divers à hauteur de 75%;
•
les autres dettes exigibles à vue et à 3 mois maximum;
•
15% des engagements hors bilan suivants:
-
crédits confirmés, part non utilisée;
engagements sous forme d’acceptation, d’aval, de caution et autres garanties.
La norme à respecter par les établissements assujettis est de 75% minimum. Cette norme
doit être respectée à tout moment par les établissements assujettis. Elle pourra faire
progressivement l’objet de relèvements ultérieurs vers la valeur idéal de 100%.
dans l’UEMOA
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9-
Ratio de structure du portefeuille
La Banque Centrale, lors de la refonte de ses règles d’intervention et de sa politique monétaire en
1989, a accordé une priorité à la qualité des emplois bancaires, en particulier les crédits. Aussi un
système des accords de classement a-t-il été mis en place en Janvier 1992. Depuis lors, les
établissements assujettis sont tenus de respecter un ratio de structure du portefeuille mesurant la
qualité de ce dernier.
Le dispositif des accords de classement a pour objectifs, toujours actuels, d’inciter les banques et
établissements financiers à détenir des actifs sains et à leur fournir des outils d’analyse financière
homogènes. Il permet en outre à la Banque Centrale d’apprécier a posteriori la qualité des signatures
détenues en portefeuille par le système bancaire et de déterminer l’encours mobilisable auprès d’elle.
9.1 Modalités de calcul
Le ratio de structure du portefeuille est défini par un rapport entre d’une part, l’encours des
crédits bénéficiant des accords de classement délivrés par l’Institut d’émission à la banque
déclarante, et d’autre part, le total des crédits bruts portés par l’établissement concerné.
Pour s’assurer de la bonne qualité des crédits distribués par les établissements assujettis, le
ratio de structure du portefeuille doit être à tout moment égal ou supérieure à 60%.
Outre les banques, cette disposition s’applique désormais à tous les établissements
financiers à caractère bancaire spécialisés dans la distribution de crédit.
dans l’UEMOA
Page 17/17
Annexe B
Principaux paramètres du traité CIMA pertinents au projet de
caution
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
68
L’assureur doit rembourser à l’assuré la portion de prime ou de cotisation correspondant à la
période pendant laquelle le risque n’a pas couru et doit être constitué sous forme de société
anonyme ou de société d’assurance mutuelle.
Les entreprises d’assurance doivent, avant d’appliquer leurs tarifs, obtenir le visa du ministre en
charge du secteur des assurances dans l’État membre.
L’octroi par le ministre en charge du secteur des assurances de l’agrément demandé par une
société d’assurances est subordonné à l’avis conforme de la Commission. La Commission
dispose d’un délai maximum de deux mois pour se prononcer.
La Commission de contrôle des assurances prend en compte :
- les moyens techniques et financiers dont la mise en œuvre est proposée et leur adéquation
au programme d’activité de l’entreprise;
- l’honorabilité et la qualification des personnes chargées de la conduire;
- la répartition de son capital ou, pour certaines sociétés, les modalités de constitution du fonds
d’établissement;
- l’organisation générale du marché.
Un capital social au moins égal à 1 G FCFA, excluant les apports en nature; une participation
atteignant 20 % du capital social doit préalablement à sa réalisation obtenir l’autorisation du
ministre en charge des assurances de l’État membre.
Les sociétés d’assurances mutuelles ont un objet non commercial; elles sont constituées pour
assurer les risques apportés par leurs sociétaires :
- les sociétés d’assurances mutuelles doivent avoir un fonds d’établissement au moins égal à
800 M FCFA;
- le nombre minimal d’adhérents (à la mutuelle) ne peut être inférieur à 50068.
Les engagements réglementés, dont les entreprises mentionnées à l’article 300 doivent à toute
époque être en mesure de justifier l’évaluation, sont les suivants :
- les provisions techniques suffisantes pour le règlement intégral de leurs engagements vis-àvis des assurés ou bénéficiaires de contrats.
Les provisions techniques correspondant aux autres opérations d’assurance sont les suivantes :
- provision pour risques en cours : provision destinée à couvrir les risques et les frais généraux
afférents, pour chacun des contrats à prime payable d’avance, à la période comprise entre la
date de l’inventaire et la prochaine échéance de prime, ou à défaut, le terme fixé par le
contrat;
- provision pour sinistres à payer : valeur estimative des dépenses en principal et en frais, tant
internes qu’externes, nécessaires au règlement de tous les sinistres survenus et non payés, y
compris les capitaux consécutifs des rentes non encore mises à la charge de l’entreprise;
- toute autre provision technique qui puisse être fixée par la Commission de contrôle des
assurances.
Le montant minimal de la provision pour risques en cours doit être calculé conformément aux
dispositions des articles 334-10 et 334-11. Cette provision doit être, en outre, suffisante pour
couvrir les risques et les frais généraux afférents, pour chacun des contrats à prime ou cotisation
payable d’avance, à la période comprise entre la date de l’inventaire et la prochaine échéance de
prime ou cotisation ou, à défaut, le terme fixé par le contrat;
Le montant minimal de la provision pour risques en cours s’obtient en multipliant par le
pourcentage de 36 % les primes ou cotisations de l’exercice inventorié, non annulées à la date de
l’inventaire, et déterminées comme suit :
- 1° Primes ou cotisations à échéance annuelle émises au cours de l’exercice;
- 2° Primes ou cotisations à échéance semestrielle émises au cours du deuxième semestre;
- 3° Primes ou cotisations à échéance trimestrielle émises au cours du dernier trimestre;
- 4° Primes ou cotisation à échéance mensuelle émises au cours du mois de décembre;
Les primes ou cotisations à terme échu sont exclues du calcul.
Les primes ou cotisations payables à l’avance s’accordent y compris les accessoires et coûts des
polices.
Il serait trop difficile d’assembler 500 sociétaires au début d’un projet de démonstration de la caution. Ainsi, il est préférable
d’ignorer pour l’instant l’idée de former la société de garantie en mutuelle.
Annexe B – Principaux paramètres du traité CIMA pertinents au projet de caution
Page 1/2
•
•
•
•
En sus du montant minimal déterminé comme il est prévu ci-dessus, une provision pour risques
en cours spéciale doit être constituée, afférente aux contrats dont les primes ou cotisations sont
payables d’avance pour plus d’une année ou pour une durée différente de celle indiquée aux 1°,
2°, 3° et 4° du premier alinéa du présent article. Pour l’année en cours, le taux de calcul est celui
prévu ci-dessus; pour les années suivantes :
- il est égal à 100 % des primes ou cotisations;
- en cas d’inégale répartition des échéances de primes ou fractions de primes au cours de
l’exercice, le calcul de la provision pour risques en cours peut être effectuée par une méthode
de prorata temporis.
La provision pour sinistres à payer est calculée exercice par exercice. Sans préjudice de
l’application des règles spécifiques à certaines branches prévues à la présente section,
l’évaluation des sinistres connus est effectuée dossier par dossier, le coût d’un dossier
comprenant toutes les charges externes individualisables; elle est augmentée d’une estimation du
coût des sinistres survenus mais non déclarés.
L’entreprise peut, avec l’accord de la Commission de contrôle des assurances, utiliser des
méthodes statistiques pour l’estimation des sinistres survenus au cours des deux derniers
exercices.
Le montant minimum règlementaire de la marge de solvabilité est égal au plus élevé des résultats
obtenus par application des deux méthodes suivantes :
- 20 % du total des primes directes;
- calcul par rapport à la charge moyenne annuelle des sinistres.
Annexe B – Principaux paramètres du traité CIMA pertinents au projet de caution
Page 2/2
Annexe C
Extraits du Traité CIMA
TRAITE
INSTITUANT
UNE
ORGANISATION INTEGREE DE
L’INDUSTRIE DES ASSURANCES
DANS LES ÉTATS AFRICAINS
ANNEXE I
CODE DES ASSURANCES À
JOUR AU 31 DÉCEMBRE 2000
13 Responsabilité civile
générale :
Toute responsabilité autre que
celles mentionnées sous les 10, 11
et 12.
14 Crédit :
a) insolvabilité générale;
b) crédit à l’exportation;
c) vente à tempérament;
d) crédit hypothécaire;
e) crédit agricole.
15 Caution :
a) caution directe;
b) caution indirecte.
ARTICLE 25 : RÉSILIATION
POUR
MODIFICATION
OU
CESSATION DU RISQUE
En cas de survenance d’un des
évènements suivants :
- changement de domicile;
- changement de profession;
retraite
professionnelle
ou
cessation
définitive
d’activité
professionnelle;
- changement de situation ou de
régime matrimonial.
Le contrat d’assurance peut être
résilié par chacune des parties
lorsqu’il a pour objet la garantie de
risques en relation directe avec la
situation antérieure et qui ne se
retrouvent pas dans la situation
nouvelle. La résiliation du contrat
ne peut intervenir que dans les trois
mois
suivant
la
date
de
l’évènement.
Elle prend effet un mois après que
l’autre partie au contrat en a reçu
notification.
L’assureur doit rembourser à
l’assuré la portion de prime ou de
cotisation correspondant à la
période pendant laquelle le risque
n’a pas couru,
ARTICLE 42 : SUBROGATION DE
L’ASSUREUR
(Modifié par Décision du Conseil
des Ministres du 22/04/1999)
L’assureur qui a payé l’indemnité
d’assurance est subrogé, jusqu’à
concurrence de cette indemnité,
dans les droits et actions de
l’assuré contre les tiers qui ont
causé le dommage ayant donné
lieu à la garantie de l’assureur.
L’assureur peut être déchargé de
tout ou partie de sa garantie envers
l’assuré, quand la subrogation ne
peut plus, par le fait de l’assuré,
s’opérer en faveur de l’assureur.
LIVRE III
LES ENTREPRISES
TITRE I
DISPOSITIONS GENERALES ET
CONTROLE CHAPITRE UNIQUE
Section I : Dispositions
générales
ARTICLE 300 : OBJET ET
ÉTENDUE DU CONTRÔLE
Le contrôle s’exerce dans l’intérêt
des assurés, souscripteurs et
bénéficiaires
de
contrats
d’assurance et de capitalisation.
Sont soumises à ce contrôle :
1° les entreprises qui contractent
des engagements dont l’exécution
dépend de la durée de la vie
humaine ou qui font appel à
l’épargne
en
vue
de
la
capitalisation et contractent, en
échange de versements uniques ou
périodiques, directs ou indirects,
des engagements déterminés;
2° les entreprises d’assurance de
toute nature y compris les
entreprises exerçant une activité
d’assistance et autres que celles
visées au 1°. Les entreprises ayant
exclusivement
pour
objet
la
réassurance ne sont pas soumises
au contrôle.
ARTICLE 301 : FORMES DES
SOCIÉTÉS D’ASSURANCE
Toute entreprise d’assurance d’un
État membre mentionnée à l’article
300 doit être constituée sous forme
de société anonyme ou de société
d’assurance mutuelle.
Toutefois
une société d’assurance ne peut se
constituer sous la forme d’une
société anonyme unipersonnelle.
Une entreprise étrangère ne peut
pratiquer sur le territoire d’un État
membre l’une des opérations
mentionnées à l’article 300 ou des
opérations de réassurance que si
elle satisfait aux dispositions de la
législation nationale dudit État.
ARTICLE 304 : DOCUMENTS
COMMERCIAUX – TARIFS
Les entreprises mentionnées à
l’article 300 doivent, avant usage,
communiquer dans l’une des
langues officielles au Ministre en
charge du secteur des assurances
dans l’État membre, qui peut
prescrire toutes rectifications ou
modifications nécessitées par la
réglementation en vigueur, cinq
exemplaires
des
conditions
générales
de
leurs
polices,
propositions,
bulletins
de
souscription,
prospectus
et
imprimés destinés à être distribués
au public ou publiés ou remis aux
porteurs de contrats ou adhérents.
Les
entreprises
d’assurance
doivent, avant d’appliquer leurs
tarifs, obtenir le visa du Ministre en
charge du secteur des assurances
dans l’État membre qui statue dans
les trois mois à dater du dépôt de
trois spécimens de tarifs. Les
demandes de visa des tarifs
applicables
aux
contrats
d’assurance sur la vie comportant
les clauses spéciales relatives aux
Annexe C – Extraits du Traité CIMA
Page 1/6
risques de décès accidentel et
d’invalidité
doivent
être
accompagnées des justifications
techniques
relatives
auxdites
clauses. Dans un délai de trois
mois
à
compter
de
la
communication d’un tarif ou de tout
autre document d’assurance, le
Ministre en charge du secteur des
assurances dans l’État membre
peut en prescrire la modification. À
l’expiration de ce délai, le
document peut être diffusé auprès
du public.
S’il apparaît qu’un
document mis en circulation est
contraire
aux
dispositions
législatives et réglementaires, le
Ministre en charge du secteur des
assurances dans l’État membre
peut en décider le retrait ou en
exiger la modification après avis
conforme de la Commission de
contrôle des assurances. Les visas
accordés par le Ministre en charge
du secteur des assurances dans
l’État membre par application des
dispositions du présent article
n’impliquent
qu’une
absence
d’opposition de la part du Ministre,
aux dates auxquelles ils sont
donnés; ils peuvent toujours être
révoqués par le Ministre.
ARTICLE 310 : RÔLE ET
COMPÉTENCES
La
Commission
organise
le
contrôle sur pièce et sur place des
sociétés
d’assurance
et
de
réassurance opérant sur le territoire
des États membres. Elle dispose
du corps de contrôle constitué au
sein du Secrétariat général de la
Conférence. Les constatations
utiles à l’exercice du contrôle
effectuées par les directions
nationales des assurances dans le
cadre de leurs missions propres lui
sont
communiquées.
La
Commission peut demander aux
entreprises la communication des
rapports de commissaires aux
comptes et d’une manière générale
de tous documents comptables
dont elle peut, en tant de que de
besoin, demander la certification.
Les entreprises doivent mettre à sa
disposition tous les documents
mentionnés à l’alinéa précédent,
ainsi que le personnel qualifié pour
lui fournir les renseignements
qu’elle juge nécessaires. Dans la
mesure nécessaire à l’exercice de
sa mission de contrôle et dans les
conditions déterminées par le
présent Code, le contrôle sur place
peut être étendu aux sociétés
mères et aux filiales des sociétés
contrôlées et à tout intermédiaire
ou tout expert intervenant dans le
secteur des assurances.
ARTICLE 315-2 : MODALITÉS DE
DÉLIVRANCE D’UN AGRÉMENT
L’octroi par le Ministre en charge
du secteur des assurances de
l’agrément demandé par une
société
d’assurances
est
subordonné à l’avis conforme de la
Commission.
La Commission
dispose d’un délai maximum de
deux mois pour se prononcer.
L’absence de réponse à l’expiration
de ce délai vaut acceptation. Les
agréments prononcés par les
autorités nationales avant l’entrée
en
vigueur
des
présentes
dispositions demeurent valables.
ARTICLE 328 : BRANCHES
L’agrément prévu à l’article 326 est
accordé branche par branche. A
cet
effet,
les
opérations
d’assurance sont classées en
branches de la manière suivante:
Branches IARD
13 Responsabilité civile
Générale :
Toute responsabilité autre que
celles mentionnées sous les 10, 11
et 12.
14 Crédit :
a) insolvabilité générale;
b) crédit à l’exportation;
c) vente à tempérament;
d) crédit hypothécaire;
e) crédit agricole.
15 Caution :
a) caution directe;
b) caution indirecte.
Section II : Conditions des
agréments
ARTICLE 328-3 : CRITÈRES DE
L’OCTROI OU DU REFUS DE
L’AGRÉMENT
Tous les documents accompagnant
les demandes d’agrément doivent
être rédigés dans la ou les langues
officielles.
Pour émettre l’avis prévu à l’article
20 du Traité, la Commission de
contrôle des assurances prend en
compte :
- les moyens techniques et
financiers dont la mise en œuvre
est proposée et leur adéquation au
programme
d’activité
de
l’entreprise;
- l’honorabilité et la qualification des
personnes
chargées
de
la
conduire;
- la répartition de son capital ou,
pour des sociétés mentionnées à
l’article 330, les modalités de
constitution
du
fonds
d’établissement;
l’organisation
générale
du
marché.
Tout avis défavorable doit être
motivé et notifié par la Commission
de contrôle des assurances.
L’avis défavorable marquant le
refus total ou partiel de l’agrément
ne peut être émis que si l’entreprise
a été préalablement mise en
demeure par lettre recommandée
de présenter ses observations par
écrit dans un délai de quinze jours.
L’entreprise peut se pourvoir
devant le Conseil des Ministres
dans les deux mois de la
notification du refus d’agrément,
total ou partiel, ou, en l’absence de
notification, à l’expiration d’un délai
de six mois à compter du dépôt
d’un
dossier
régulièrement
constitué de demande d’agrément.
Section II : Sociétés anonymes
d’assurance et de capitalisation
ARTICLE 329-3 : CAPITAL
SOCIAL
Les entreprises soumises au
contrôle
par
l’article
300,
constituées sous forme de sociétés
anonymes et dont le siège social se
trouve sur le territoire d’un État
membre doivent avoir un capital
social au moins égal à 500 millions
de F.CFA, non compris les apports
en nature. Chaque actionnaire doit
verser
avant
la
constitution
définitive, la moitié au moins du
montant des actions en numéraire
souscrites par lui. La libération du
reliquat doit intervenir dans un délai
qui ne peut excéder trois ans à
compter de l’immatriculation au
registre du commerce et du crédit
mobilier, selon les modalités
définies par les statuts ou par une
décision
du
conseil
d’administration.
ARTICLE 329-7 : PARTICIPATION
SUPÉRIEURE
À
20%,
ACQUISITION DE LA MAJORITÉ
DES
DROITS
DE
VOTE,
AUTORISATION DU MINISTRE
EN CHARGE DES ASSURANCES
Toute opération de vente ayant
pour effet de conférer directement
ou indirectement, à un actionnaire
personne physique ou morale ou à
plusieurs actionnaires personnes
morales liées par des relations de
sociétés mère et filiale, soit une
participation atteignant 20% du
capital social, soit la majorité des
droits de vote à l’assemblée
générale
d’une
entreprise
mentionnée à l’article 329-3 doit,
préalablement à sa réalisation,
obtenir l’autorisation du Ministre en
charge des assurances de l’État
membre.
Section III : Sociétés d’assurance
mutuelles
ARTICLE 330
:
SOCIÉTÉS
D’ASSURANCE
MUTUELLES:
DÉFINITION
Les sociétés d’assurance mutuelles
ont un objet non commercial. Elles
sont constituées pour assurer les
risques
apportés
par
leurs
sociétaires.
Moyennant
le
paiement d’une cotisation fixe ou
variable, elles garantissent à ces
derniers le règlement intégral des
engagements qu’elles contractent.
Page 2/6
Toutefois, les sociétés d’assurance
mutuelles pratiquant les opérations
d’assurance sur la vie ou de
capitalisation ne peuvent recevoir
de cotisations variables.
ARTICLE 330-1 : EXCÉDENT DE
RECETTES, RÉPARTITION
Les excédents de recettes des
sociétés d’assurance mutuelles
pratiquant une ou plusieurs des
branches mentionnées aux 1 à 18
de l’article 328 sont répartis entre
les sociétaires dans les conditions
fixées par les statuts, sous réserve
des dispositions du premier alinéa
de l’article 330-35.
ARTICLE
330-2
:
FONDS
D’ÉTABLISSEMENT
Les sociétés d’assurance mutuelles
doivent
avoir
un
fonds
d’établissement au moins égal à
300 millions de F CFA.
Les
sociétés qui, à la date d’entrée en
vigueur des présentes dispositions,
ont un fonds d’Établissement
inférieur à ce minimum, doivent s’y
conformer dans un délai de trois
ans.
ARTICLE 330-5 : PROJETS DE
STATUTS
Les projets de statuts doivent:
1° indiquer l’objet, la durée, le
siège, la dénomination de la
société
et
la
circonscription
territoriale de ses opérations,
déterminer le mode et les
conditions
générales
suivant
lesquels sont contractés les
engagements entre la société et les
sociétaires,
et
préciser
les
branches d’assurance garanties
directement ou acceptées en
réassurance;
2° fixer le nombre minimal
d’adhérents, qui ne peut être
inférieur à cinq cents;
3° fixer le montant minimal des
cotisations
versées
par
les
adhérents au titre de la première
période annuelle et préciser que
ces
cotisations
doivent
être
intégralement
versées
préalablement à la déclaration
prévue à l’article 3309;
4°
indiquer
le
mode
de
rémunération de la direction et, s’il
y a lieu, des administrateurs en
conformité des dispositions de
l’article 330-14;
5° prévoir la constitution d’un fonds
d’établissement destiné à faire
face, dans les limites fixées par le
programme d’activités prévu au g)
de l’article 328-4, aux dépenses
des trois premières années et à
garantir les engagements de la
société, et préciser que le fonds
d’établissement
devra
être
intégralement versé en espèces
préalablement à la déclaration
prévue à l’article 330-9;
6° prévoir le mode de répartition
des excédents de recettes;
7° prévoir, pour les sociétés
pratiquant
les
opérations
mentionnées aux 20 à 23 de
l’article 328 le versement de
cotisations fixes.
ARTICLE 330-6 : AVANTAGES
PARTICULIERS, INTERDICTION
Dans les projets de statuts, il ne
peut être stipulé aucun avantage
particulier au profit des fondateurs.
ARTICLE 330-7 : FONDS SOCIAL
COMPLÉMENTAIRE
Les projets de statuts peuvent
prévoir la constitution d’un fonds
social complémentaire destiné à
procurer à la société les éléments
de solvabilité dont elle doit disposer
pour satisfaire à la réglementation
en vigueur. Ce fonds est alimenté
par des emprunts et/ou des
prélèvements de droits d’adhésion
sur les nouveaux adhérents en vue
de financer un plan d’amélioration
de l’exploitation ou un plan de
développement à moyen ou long
terme. Les sociétaires peuvent être
tenus de souscrire aux emprunts
dans les conditions prévues à
l’article 330-33. Les prélèvements
des droits d’adhésion cités cidessus doivent être autorisés par
l’Assemblée Générale délibérant
comme prévu à l’article 330-23 et
faire
l’objet
d’une
résolution
spéciale dont la teneur doit être
préalablement
soumise
à
l’approbation de la Commission. Il
doit être obligatoirement joint au
texte de la résolution, le montant à
payer par adhérent et le montant
total attendu de cette opération.
ARTICLE 330-8 DOCUMENT
D’ADHÉSION, MENTIONS
Le texte entier des projets de
statuts doit être reproduit sur tout
document destiné à recevoir les
adhésions.
ARTICLE 330-9 : ADHÉSIONS,
DÉCLARATION NOTARIÉE
Lorsque les conditions prévues aux
articles 330-5 à 330-8 sont
remplies, les signataires de l’acte
primitif ou leur fondés de pouvoirs
le constatent par une déclaration
devant notaire.
À cette déclaration sont annexés :
1° la liste nominative dûment
certifiée des adhérents contenant
leurs nom, prénoms, qualité et
domicile, et, s’il y a lieu, la
dénomination et le siège social des
sociétés adhérentes, le montant
des valeurs assurées par chacun
d’eux et le chiffre de leurs
cotisations;
2° l’un des doubles de l’acte de
société ou une expédition s’il a été
passé devant un notaire autre que
celui qui reçoit la déclaration;
3° l’état des cotisations versées par
chaque adhérent;
4° l’état des sommes versées pour
la
constitution
du
fonds
d’établissement;
5° un certificat du notaire
constatant que les fonds ont été
versés
préalablement
à
la
déclaration prévue au présent
article.
ARTICLE 330-10 : ASSEMBLÉE
CONSTITUTIVE
La première assemblée générale,
qui est convoquée à la diligence
des signataires de l’acte primitif,
vérifie la sincérité de la déclaration
mentionnée à l’article 330-9; elle
nomme les membres du premier
Conseil d’administration, et pour la
première année, les commissaires
aux comptes prévus par l’article
330-27. Le procès-verbal de la
séance constate l’acceptation des
membres
du
Conseil
d’administration
et
des
commissaires
présents
à
la
réunion.
La société n’est
définitivement constituée qu’à partir
de cette acceptation.
ARTICLE 330-35 : EXCÉDENTS
DE RECETTES, RÉPARTITION
Il ne peut être procédé à des
répartitions d’excédents de recettes
qu’après constitution des réserves
et provisions prescrites par les lois
et règlements en vigueur, après
amortissement
intégral
des
dépenses d’établissement et après
que les dispositions réglementaires
concernant la marge de solvabilité
aient
été
satisfaites.
La
Commission de contrôle peut
s’opposer
à
une
affectation
d’excédents aux réserves libres.
ARTICLE 330-36 : EXCÉDENTS
DISTRIBUABLES
Les excédents distribuables en
application de l’article 330-25 sont
affectés par priorité à des
remboursements
anticipés
de
l’emprunt mentionné à l’article 3307 proportionnels aux souscriptions
de chaque sociétaire. Lorsque la
société prend l’initiative de radier
un
sociétaire,
celui-ci
peut
demander à être immédiatement
remboursé de sa contribution à cet
emprunt. Il en est de même lorsque
le sociétaire fait usage du droit
prévu au deuxième alinéa de
l’article 23 du Livre I du présent
Code.
TITRE III
REGIME FINANCIER
CHAPITRE I
LES
ENGAGEMENTS
RÉGLEMENTÉS
Section
I
:
Dispositions
générales
ARTICLE 334 : ENGAGEMENTS
RÉGLEMENTÉS
Les engagements réglementés
dont les entreprises mentionnées à
Page 3/6
l’article 300
doivent,
à
toute
époque, être en mesure de justifier
l’évaluation sont les suivants :
1° les provisions techniques
suffisantes pour le règlement
intégral de leurs engagements visà-vis des assurés ou bénéficiaires
de contrats;
2°
les
postes
du
passif
correspondant aux autres créances
privilégiées;
3° les dépôts de garantie des
agents, des assurés et des tiers, s’il
y a lieu;
4° une provision de prévoyance en
faveur des employés et agents
destinée
à
faire
face
aux
engagements pris par l’entreprise
envers son personnel et ses
collaborateurs.
Les provisions
techniques mentionnées au 1° du
présent article sont calculées, sans
déduction
des
réassurances
cédées à des entreprises agréées
ou non, dans les conditions
déterminées par les articles 334-2,
334-8.
Section
III
:
Provisions
techniques
des
autres
opérations d’assurance ARTICLE
334-8
:
PROVISIONS
TECHNIQUES (IARD)
Les
provisions
techniques
correspondant
aux
autres
opérations d’assurance sont les
suivantes :
1° provision mathématique des
rentes : valeur actuelle des
engagements de l’entreprise en ce
qui concerne les rentes et
accessoires de rentes mis à sa
charge;
2° provision pour risques en cours :
provision destinée à couvrir les
risques et les frais généraux
afférents, pour chacun des contrats
à prime payable d’avance, à la
période comprise entre la date de
l’inventaire
et
la
prochaine
échéance de prime, ou à défaut, le
terme fixé par le contrat;
3° provision pour sinistres à payer :
valeur estimative des dépenses en
principal et en frais, tant internes
qu’externes,
nécessaires
au
règlement de tous les sinistres
survenus et non payés, y compris
les capitaux consécutifs des rentes
non encore mises à la charge de
l’entreprise;
4° provision pour risques croissants
: provision pour les opérations
d’assurance contre les risques de
maladie et d’invalidité et égale à la
différence des valeurs actuelles
des engagements respectivement
pris par l’assureur et par les
assurés;
5° provision pour égalisation:
provision destinée à faire face aux
charges exceptionnelles afférentes
aux opérations garantissant les
risques dus à des éléments
naturels, le risque atomique, les
risques de responsabilité civile dus
à la pollution et les risques
spatiaux;
6° provision mathématique des
réassurances
:
provision
à
constituer par les entreprises
e
mentionnées au 2 alinéa de
l’article 300 qui acceptent en
réassurance des risques cédés par
des entreprises d’assurance sur la
vie et égale à la différence entre les
valeurs actuelles des engagements
respectivement pris l’un envers
l’autre par le réassureur et le
cédant;
7°
toutes
autres
provisions
techniques qui peuvent être fixées
par la Commission de contrôle des
assurances.
§ I : Provision pour risques
en cours
ARTICLE 334-9 : MONTANT
Le montant minimal de la provision
pour risques en cours doit être
calculé
conformément
aux
dispositions des articles 334-10 et
334-11. Cette provision doit être,
en outre, suffisante pour couvrir les
risques et les frais généraux
afférents, pour chacun des contrats
à prime ou cotisation payable
d’avance, à la période comprise
entre la date de l’inventaire et la
prochaine échéance de prime ou
cotisation ou, à défaut, le terme fixé
par le contrat.
ARTICLE 334-10 : MONTANT:
MODALITÉS DE CALCULS
Le montant minimal de la provision
pour risques en cours s’obtient en
multipliant par le pourcentage de
36% les primes ou cotisations de
l’exercice inventorié, non annulées
à la date de l’inventaire, et
déterminées comme suit :
1° primes ou cotisations à
échéance annuelle émises au
cours de l’exercice;
échéance semestrielle émises au
cours du deuxième semestre;
échéance trimestrielle émises au
cours du dernier trimestre;
4° primes ou cotisation à échéance
mensuelle émises au cours du
mois de décembre. Les primes ou
cotisations à terme échu sont
exclues du calcul. Les primes ou
cotisations
payables
d’avance
s’entendent
y
compris
les
accessoires et coûts des polices.
En sus du montant minimal
déterminé comme il est prévu cidessus, il doit être constitué une
provision pour risques en cours
spéciale, afférente aux contrats
dont les primes ou cotisations sont
payables d’avance pour plus d’une
année ou pour une durée différente
de celle indiquée aux 1°, 2°, 3° et
4° du premier alinéa du présent
article. Pour l’année en cours, le
taux de calcul est celui prévu cidessus; pour les années suivantes
il est égal à 100% des primes ou
cotisations.
En cas d’inégale
répartition des échéances de
primes ou fractions de primes au
cours de l’exercice, le calcul de la
peut être effectuée par une
méthode de prorata temporis.
Dans la même hypothèse, la
Commission de contrôle des
assurances peut prescrire à une
entreprise
de
prendre
les
dispositions appropriées pour le
calcul de ladite provision. Dans le
cas où la proportion des sinistres
ou des frais généraux par rapport
aux primes est supérieure à la
proportion normale, la Commission
peut également prescrire à une
entreprise
d’appliquer
un
pourcentage plus élevé que celui
fixé à cet article. La provision pour
risques en cours doit être calculée
séparément dans chacune des
branches
mentionnées
à
l’article 328.
ARTICLE 334-11 :
RÉASSURANCE
La provision pour risques en cours
relative
aux
cessions
en
réassurance ou rétrocessions ne
doit en aucun cas être portée au
passif du bilan pour un montant
inférieur à celui pour lequel la part
du
réassureur
ou
du
rétrocessionnaire dans la provision
pour risques en cours figure à
l’actif.
Lorsque les traités de cessions en
réassurance ou de rétrocessions
prévoient, en cas de résiliation,
l’abandon au cédant ou au
rétrocédant d’une portion des
primes
payées
d’avance,
la
relative aux acceptations ne doit,
en aucun cas, être inférieure au
montant de ces abandons de
primes calculés dans l’hypothèse
où les traités seraient résiliés à la
date de l’inventaire.
§ II : Provisions pour sinistres
restant à payer
ARTICLE 334-12 : MODALITÉS
DE CALCUL
La provision pour sinistres à payer
est calculée exercice par exercice.
Sans préjudice de l’application des
règles spécifiques à certaines
branches prévues à la présente
section, l’évaluation des sinistres
connus est effectuée dossier par
dossier, le coût d’un dossier
comprenant toutes les charges
externes individualisables; elle est
augmentée d’une estimation du
coût des sinistres survenus mais
non déclarés. La provision pour
sinistres à payer doit toujours être
calculée pour son montant brut,
sans tenir compte des recours à
exercer; les recours à recevoir font
l’objet d’une évaluation distincte.
Par dérogation aux dispositions du
Page 4/6
deuxième alinéa du présent article,
l’entreprise peut, avec l’accord de
la Commission de contrôle des
assurances, utiliser des méthodes
statistiques pour l’estimation des
sinistres survenus au cours des
deux derniers exercices.
ARTICLE 334-13 : CHARGEMENT
DE GESTION
calculée conformément à l’article
334-12 est complétée, à titre de
chargement, par une évaluation
des charges de gestion qui, compte
tenu des éléments déjà inclus dans
la provision, doit être suffisante
pour liquider tous les sinistres
§ II : Provisions pour sinistres
restant à payer.
ARTICLE 334-12 : MODALITÉS
DE CALCUL
est calculée exercice par exercice.
Sans préjudice de l’application des
règles spécifiques à certaines
branches prévues à la présente
section, l’évaluation des sinistres
connus est effectuée dossier par
dossier, le coût d’un dossier
comprenant toutes les charges
externes individualisables; elle est
augmentée d’une estimation du
coût des sinistres survenus mais
non déclarés. La provision pour
sinistres à payer doit toujours être
calculée pour son montant brut,
sans tenir compte des recours à
exercer; les recours à recevoir font
l’objet d’une évaluation distincte.
Par dérogation aux dispositions du
deuxième alinéa du présent article,
l’entreprise peut, avec l’accord de
la Commission de contrôle des
assurances, utiliser des méthodes
statistiques pour l’estimation des
sinistres survenus au cours des
deux derniers exercices.
ARTICLE 335-1 :
REPRÉSENTATION
DES
ENGAGEMENTS RÉGLEMENTÉS
DES ENTREPRISES VISÉES AU
2° DE L’ARTICLE 300
Sous réserve des dérogations
prévues aux articles 335-3, 335-4
et
335-5,
les
engagements
réglementés
des
entreprises
réalisant des opérations dans les
branches 1 à 18 de l’article 328
sont représentés à l’actif du bilan
de la façon suivante :
1° Sont admis dans la limite globale
de 50% et avec un minimum de
15% du montant total des
engagements réglementés:
a) les obligations et autres valeurs
émises ou garanties par l’un des
États membres de la CIMA;
b) les obligations émises ou
garanties
par
un
organisme
financier international à caractère
public dont un ou plusieurs États
membres de la CIMA font partie;
c) les obligations émises ou
garanties par une institution
financière spécialisée dans le
développement ou une banque
multilatérale de développement
compétente
pour
les
États
membres;
de 40% du montant total des
a) obligations autres que celles
visées au 1°, ayant fait l’objet d’un
appel public à l’épargne et faisant
l’objet de transactions sur un
marché au fonctionnement régulier
et contrôlé d’un État membre de la
CIMA et inscrites sur une liste fixée
par la Commission Régionale de
Contrôle des Assurances après
avis conforme de la banque
centrale compétente ou inscrites à
la cote officielle d’une bourse de
valeurs d’un État membre de la
CIMA;
b) actions et autres valeurs
mobilières
non
obligataires,
inscrites à la cote officielle d’une
bourse de valeur d’un État membre
de la CIMA ou ayant fait l’objet d’un
appel public à l’épargne ou faisant
l’objet de transactions sur un
marché au fonctionnement régulier
et contrôlé d’un État membre de la
CIMA et inscrites sur une liste fixée
par la Commission Régionale de
Contrôle des Assurances après
avis conforme de la banque
centrale compétente, autres que
celles visées aux c) et e);
c)
actions
des
entreprises
d’assurance ou de réassurance
ayant leur siège social sur le
territoire de l’un des États membres
de la CIMA ou dont un ou plusieurs
États membres de la CIMA sont
actionnaires;
d) actions, obligations, parts et
droits émis par des sociétés
commerciales ayant leur siège
social sur le territoire de l’un des
États membres de la CIMA, autres
que les valeurs visées aux a), b),
c), e) du 2° du présent article; e)
actions
des
sociétés
d’investissement dont l’objet est
limité à la gestion d’un portefeuille
de valeurs mentionnées aux 1°,
2°a) et b) du présent article;
3° Sont admis dans la limite de 40
%
du
montant
total
des
engagements réglementés :
- les droits réels immobiliers
afférents à des immeubles situés
sur le territoire de l’un des États
membres de la CIMA;
4° Sont admis dans la limite de
engagements réglementés :
- les prêts obtenus ou garantis par
les États membres de la CIMA;
de 10% du montant total des
a) les prêts hypothécaires de
premier rang aux personnes
physiques ou morales ayant leur
domicile ou leur siège social sur le
territoire de l’un des États membres
de la CIMA dans les conditions
fixées par l’article 335-7;
b) les prêts obtenus ou garantis par
les établissements de crédit ayant
leur siège social dans un État
membre de la CIMA,
des
institutions financières spécialisées
dans le développement ou des
banques
multilatérales
de
développement compétentes pour
les États de la CIMA;
6° Sont admis pour un montant
minimal de 10% et dans la limite de
- les comptes ouverts dans un
établissement situé dans l’État sur
le territoire duquel les contrats ont
été souscrits;
- les espèces en caisse. La tenue
des comptes est effectuée par les
établissements de crédit, les
comptables du trésor ou les centres
de chèques postaux. Ils doivent
être libellés au nom de l’entreprise
d’assurance ou de sa succursale
dans l’État sur le territoire duquel
les contrats ont été souscrits et ne
peuvent être débités qu’avec
l’accord
d’un
dirigeant,
du
mandataire général ou d’une
personne désignée par eux à cet
effet. Les intérêts échus et / ou
courus des placements énumérés
ci-dessus sont assimilés auxdits
placements. Lorsque le paiement
d’un, ou de plusieurs sinistres, dont
le coût excède 5% des primes
émises a pour effet de ramener la
part des actifs visés à l’article 335-1
6° en-dessous du seuil minimal de
10%, la situation doit être
régularisée sous un délai de trois
mois.
CHAPITRE IV
SOLVABILITÉ
DES
ENTREPRISES
ARTICLE 337 : PRINCIPE
Toute entreprise soumise au
contrôle en vertu de l’article 300
doit justifier de l’existence d’une
marge de solvabilité suffisante,
relative à l’ensemble de ses
activités.
ARTICLE 337-1 : ELÉMENTS
CONSTITUTIFS DE LA MARGE
DE SOLVABILITÉ
La marge de solvabilité mentionnée
à l’article 337 est constituée, après
déduction
des
pertes,
des
amortissements restant à réaliser
sur
commissions,
des
frais
d’établissement
ou
de
développement et des autres actifs
incorporels, par les éléments
suivants :
1° le capital social versé ou le
fonds d’établissement constitué;
Page 5/6
2° la moitié de la fraction non
versée du capital social ou de la
part restant à rembourser de
l’emprunt
pour
fonds
d’établissement;
3° l’emprunt ou les emprunts pour
fonds
social
complémentaire;
toutefois, à partir de la moitié de la
durée de l’emprunt, celui-ci ne sera
retenu dans la marge de solvabilité
que
pour
sa
valeur
progressivement réduite chaque
année d’un montant constant égal
au double du montant total de cet
emprunt divisé par le nombre
d’années de sa durée;
4°
les
réserves
de
toute
dénomination, réglementaires ou
libres, ne correspondant pas à des
engagements;
5° les bénéfices reportés;
6° sur demande et justification de
l’entreprise et avec l’accord de la
Commission de contrôle des
assurances,
les
plus-values
pouvant résulter de la sousestimation d’éléments d’actif et de
la surestimation d’éléments de
passif, dans la mesure où de telles
plus-values n’ont pas un caractère
exceptionnel.
7°
les
fonds
effectivement
encaissés provenant de l’émission
des
titres
ou
emprunts
subordonnés;
ces
titres
et
emprunts doivent répondre aux
conditions, notamment de durée et
de remboursement, qui sont fixées
à l’article 330-33 bis; la prise en
compte de ces fonds est admise
jusqu’à concurrence de 50% de la
marge de solvabilité prévue au
présent article; toutefois, la prise en
compte de ceux de ces fonds qui
proviennent de titres ou emprunts à
durée déterminée n’est admise
qu’à concurrence de 25 % de cette
marge.
Tout
remboursement
effectué
irrégulièrement
peut,
conformément aux dispositions de
l’article 312 du présent Code,
donner lieu à application de
sanctions par la Commission.
8° les droits d’adhésion prélevés
sur les nouveaux adhérents des
sociétés d’assurance mutuelles
conformément à l’article 330-7 bis.
ARTICLE 337-2 : MONTANT
MINIMAL DE LA MARGE DE
SOLVABILITÉ DES SOCIÉTÉS
IARD
des Ministres du 20 avril 1995)
Pour
toutes
les
branches
mentionnées aux 1 à 18 de
l’article 328, le montant minimum
réglementaire de la marge de
solvabilité est égal au plus élevé
des
résultats
obtenus
par
application des deux méthodes
suivantes:
a) Première méthode (calcul par
rapport aux primes). À 20% du total
des primes directes ou acceptées
en réassurance émises au cours de
l’exercice et nettes d’annulations
est appliqué le rapport existant,
pour le dernier exercice, entre le
montant des sinistres demeurant à
la charge de l’entreprise après
cession
et
rétrocession
en
réassurance et le montant des
sinistres bruts de réassurance,
sans que ce rapport puisse être
inférieur à 50%.
b) Deuxième méthode (calcul par
rapport à la charge moyenne
annuelle des sinistres). Au total des
sinistres payés pour les affaires
directes au cours des trois derniers
exercices, sans déduction des
sinistres
à
la
charge
des
cessionnaires
et
rétrocessionnaires, sont ajoutés,
d’une part, les sinistres payés au
titre
des
acceptations
en
réassurance ou en rétrocession au
cours des mêmes exercices,
d’autre part, les provisions pour
sinistres à payer constituées à la fin
du dernier exercice, tant pour les
affaires directes que pour les
acceptations en réassurance. De
cette somme sont déduits, d’une
part, les recours encaissés au
cours des trois derniers exercices,
d’autre part, les provisions pour
sinistres à payer constituées au
commencement
du
deuxième
exercice précédant le dernier
exercice, tant pour les affaires
directes que pour les acceptations
en réassurance. Il est appliqué un
pourcentage de 25% au tiers du
montant ainsi obtenu. Le résultat
déterminé par application de la
deuxième méthode est obtenu en
multipliant le montant calculé à
l’alinéa précédent par le rapport
existant, pour le dernier exercice,
entre le montant des sinistres
demeurant à la charge de
l’entreprise après cession en
réassurance et le montant des
sinistres brut de réassurance, sans
que ce rapport.
CIMA
Modification
du
Code
des
assurances
Règlement
n°0001/CIMA/PCMA/CE/SG/2007
« Article 329-3.- Capital social Les
entreprises soumises au contrôle
par l’article 300, constituées sous
forme de société anonyme et dont
le siège social se trouve sur le
territoire d’un État membre, doivent
avoir un capital social au moins
égal à 1 milliard de francs CFA,
non compris les apports en nature.
Chaque actionnaire doit verser
avant la constitution définitive, les
trois quart au moins du montant
des
actions
en
numéraire
souscrites par lui.
«
Article
330-2.Fonds
d’établissement
Les
sociétés
d’assurances
mutuelles doivent avoir un fonds
d’établissement au moins égal à
800 millions de FCFA entièrement
versé.
CIMA
Modification
du
Code
des
assurances
Règlement
du 15 octobre 2007
[NB
Règlement
du 15 octobre 2007 modifiant et
complétant les dispositions de
l’article 335-1 du Code CIMA
relatives à la réglementation des
placements
et autres éléments d’actifs]
LIVRE IV
REGLES
COMPTABLES
APPLICABLES
AUX
ORGANISMES
D’ASSURANCE
CHAPITRE PREMIER PRINCIPES
GENERAUX ARTICLE 401 : PLAN
COMPTABLE
Les
entreprises
d’assurance
soumises au contrôle de l’Etat, qu’il
s’agisse d’entreprises de droit
national
ou
de
succursales
d’entreprises étrangères, doivent
établir leur comptabilité dans la
forme prévue par le présent Code.
Leur comptabilité doit notamment
faire apparaître, par exercice et
pour chacune des catégories
indiquées à l’article 411, les
éléments suivants de leurs affaires
brutes de cessions et de leurs
affaires cédées : primes, sinistres,
commissions,
provisions
techniques.
Page 6/6
Annexe D
Traitement prudentiel des opérations de crédit documentaire
import ou export comportant une réduction de la pondération au
profit des banques
TRAITEMENT PRUDENTIEL DES OPERATIONS DE CREDIT
DOCUMENTAIRE IMPORT OU EXPORT COMPORTANT UNE
REDUCTION DE LA PONDERATION AU PROFIT DES BANQUES
Introduction
Avec le développement des échanges commerciaux internationaux, dans un contexte souvent marqué
par l’éloignement des parties contractantes (importateurs et exportateurs), des problèmes de langue,
des différences dans les usages commerciaux, les législations et les monnaies, très tôt, le besoin
s’est fait sentir de faciliter et de sécuriser les transactions internationales. Le développement de la
technique du crédit documentaire répond à ce besoin.
A cette fin, la Chambre de commerce international a publié une « codification des règles et usances
relatives au crédit documentaire » (Notamment Brochure-publication n° 290 du 1er octobre 1975) :
Il sera fait un rappel du mécanisme de crédit documentaire, avant d’exposer des cas dans lesquels les
banques peuvent bénéficier d’une réduction de la pondération du risque de crédit sur la base de la
réglementation prudentielle en vigueur dans l’UMOA.
1.
RAPPEL DES MECANISMES DU CREDIT DOCUMENTAIRE
1.1
Définition
Le crédit documentaire peut être défini comme une technique de règlement d’une opération
commerciale dans le déroulement de laquelle, l’intervention de banques mandataires
respectivement de l’importateur et de l’exportateur, ainsi que la transmission de documents
représentatifs de la propriété des marchandises, apportent
la sécurité aux parties
contractantes.
En effet, dans une opération commerciale internationale, les 2 parties impliquées recherchent
chacune la sécurité :
•
•
2.
l’exportateur souhaite que le paiement de ses marchandises lui soit garanti, dès lors que
celles-ci ont été embarquées;
l’importateur a besoin de l’assurance que les marchandises lui seront livrées conformément
aux termes et conditions du contrat (qualité technique; quantité; délais de livraison; etc.).
LES PARTIES EN PRÉSENCE
Le mécanisme du crédit documentaire, à l’importation, implique notamment l’intervention des acteurs
ci-après :
2.1
L’importateur de marchandises
Il est en relations commerciales avec un exportateur étranger avec lequel il a conclu un contrat
d’achat de marchandises, qu’il souhaite importer dans son pays de résidence.
2.2
L’exportateur étranger des marchandises
Il a conclu un contrat de vente des marchandises qu’il souhaite, si les conditions sont réunies,
expédier et faire livrer à l’importateur étranger.
2.3
La banque de l’importateur local
Elle est sollicitée pour mettre à la disposition de l’importateur local, en principe son client, sa
notoriété pour servir de garant du bon dénouement de l’opération commerciale vis-à-vis de
l’exportateur étranger.
Annexe D – Traitement prudentiel des opérations de crédit documentaire import ou export comportant une réduction de la
pondération au profit des banques
Page 1/5
2.4
La banque de l’exportateur étranger
Le banquier du pays de l’exportateur est également le correspondant de la banque de
l’importateur; il peut ajouter sa garantie au banquier de l’importateur, par la confirmation du
crédit ouvert par le banquier de l’importateur.
2.5
Autres intervenants
Il s’agit de personnes, institutions et organismes qui ne sont pas parties au contrat commercial
ou au crédit documentaire, mais dont les interventions, sous diverses formes sont nécessaires
au bon déroulement des opérations commerciales et bancaires. Il s’agit notamment des
assureurs, transporteurs, autorités douanières et consulaires, organismes de contrôle de qualité
ou de normes sanitaires; etc. Dans les développements qui suivent nous nous intéresserons
surtout aux engagements donnés ou reçus par les banques.
3.
LES DOCUMENTS
Les documents revêtent une grande importance, car ils ont vocation à servir notamment de gage à la
banque de l’importateur et à son client, tout en garantissant la conformité à toutes les spécifications
techniques et administratives relatives aux marchandises, objet de la transaction.
Il s’agit notamment des documents suivants :
•
•
4.
Les documents commerciaux (notamment facture, certificat de poids ou de jaugeage).
Autres documents (certificats d’origine, sanitaire, d’analyse, assurance, de transport, etc.).
LES PRINCIPALES ÉTAPES DANS LE DÉROULEMENT DU CRÉDIT DOCUMENTAIRE
4.1
Phase commerciale
Elle implique l’acheteur importateur et le vendeur exportateur.
4.2
L’ouverture du crédit par la banque de l’importateur
L’importateur, client de la banque demande à cette dernière, l’ouverture d’un crédit
documentaire (lettre de crédit ou accréditif ou lettre commerciale de crédit).A cet effet, le client
importateur (le donneur d’ordre) donne à sa banque tous les détails sur les conditions
d’intervention, notamment :
•
•
•
•
•
identité du client étranger exportateur;
nature des marchandises et les spécifications techniques;
quantité et valeur des marchandises; monnaie dans laquelle est libellée la facture;
mode de transport et délais de réception;
mode de règlement (comptant; acceptation d’effet de commerce; etc.).
Si, après étude, la demande d’ouverture de crédit, analysée comme un engagement de
financement, est acceptée par la banque, cette dernière prend les dispositions pour la
réalisation de l’opération.
La banque de l’importateur transmet alors à la banque de l’exportateur étranger, en principe
son correspondant étranger, la lettre de crédit reprenant fidèlement les instructions reçues de
son client local, en précisant en particulier :
•
•
•
•
•
•
le montant;
la date limite d’utilisation du crédit ouvert;
le lieu de réalisation;
les modalités précises de paiement;
soit le caractère révocable de l’ouverture de crédit (possibilité d’annulation du crédit avant
sa réalisation);
soit le caractère irrévocable de l’ouverture de crédit (le crédit ne peut être annulé avant sa
réalisation).
Page 2/5
4.3
Intervention de la banque de l’exportateur
A la réception de l’ouverture du crédit documentaire par la banque de l’importateur, le
correspondant étranger peut entreprendre les actions suivantes :
• soit cette banque (dite notificatrice) procède à une simple notification à l’exportateur, en
précisant qu’elle ne confirme pas le crédit ainsi ouvert;
• soit la banque (dite notificatrice) procède à une notification à l’exportateur, en précisant que
le crédit ouvert par son correspondant est confirmé par ses soins. Dans ce cas,
l’exportateur dispose d’une garantie supplémentaire venant s’ajouter à l’engagement de la
banque de l’importateur qui a procédé à l’ouverture du crédit documentaire. Il s’agit pour la
banque de l’exportateur d’un engagement de financement donné, avec pour donneur
d’ordre, la banque de l’importateur.
4.4
L’intervention de l’exportateur
L’exportateur qui a reçu les engagements nécessaires que ces exportations seront réglées peut
à présent préparer et effectuer l’expédition de ces marchandises.
Il confie alors les marchandises au transporteur (par voie maritime, ferroviaire, aérienne ou
combinée).
4.5
L’intervention du transporteur
En contrepartie de la réception des marchandises, le transporteur remet à l’exportateur la liasse
des documents prévus dans lettre d’ouverture de crédit documentaire.
4.6
Remise par l’exportateur des documents requis à sa banque
L’exportateur remet à sa banque (banque notificatrice), les documents reçus de l’exportateur.
La banque vérifie et reconnaît la validité des documents supports, au regard des termes de la
lettre d’ouverture de crédit documentaire reçue de son correspondant en matière de
financement
4.7
Phase de mise en place (financement parallèle)
Possibilité pour les 2 banques d’intervenir pour mettre en place des crédits, en dehors du crédit
documentaire qui concerne une prestation de service :
•
•
•
4.8
5.
Crédit trésorerie auprès de sa banque par l’importateur
crédit acheteur auprès de la banque de l’exportateur;
Crédits à l’export demandé par l’exportateur: mobilisation de l’acceptation à payer ou crédit
fournisseur; possibilité de crédit de préfinancement à l’exportation.
Transmission des documents à la banque de l’importateur
RÈGLEMENT DES OPÉRATIONS COMMERCIALES ET DÉNOUEMENT DE L’OPÉRATION
5.1
Intervention de la banque de l’importateur
La banque émettrice, après réception des documents peut, dans le cas d’un règlement
comptant, débiter le compte de son client si celui-ci est suffisamment approvisionné ou si les
deposits (dépôts de garantie préalablement exigés), ou enfin si une avance peut être consentie
au client.
Par ailleurs, dans une autre hypothèse, la banque de l’importateur peut prendre l’engagement
de payer la facture présentée par l’exportateur, en souscrivant un instrument cambiaire
international généralement appelé « acceptation à payer » ou « engagement de payer » .Cet
effet de commerce est payable à ses guichets, pour le compte de son client importateur.
Page 3/5
5.2
Intervention de la banque de l’exportateur
Pour sa part, la banque de l’exportateur peut également prendre un engagement de garantie,
en garantissant la bonne fin du règlement de la facture de l’exportateur, en avalisant
l’acceptation à payer émise par la banque de l’importateur. Le bénéficiaire, dans cette
hypothèse est l’exportateur, le donneur d’ordre étant la banque de l’importateur.
6.
MODALITÉS DE MISE À LA DISPOSITION DE L’EXPORTATEUR, DES FONDS
Les fonds peuvent être mis à la disposition de l’exportateur, à l’initiative de la banque de l’importateur :
•
•
soit au comptant par chèque tiré sur son correspondant étranger, soit par virement.
soit par la remise par l’exportateur, à l’encaissement ou à l’escompte auprès de la banque de
l’importateur ou celle de l’exportateur, de l’acceptation à payer (lettre de change).
Dans le cas où l’acceptation à payer, est avalisée par la banque de l’exportateur, la banque de
l’importateur transfère les fonds au profit de son correspondant, par débit du compte de son client
donneur d’ordre.
7.
LES DIFFÉRENTES FORMES DE CRÉDIT DOCUMENTAIRE
7.1
Crédit documentaire à l’importation ou à l’exportation
7.2
Crédit documentaire révocable ou irrévocable
Le caractère révocable ou irrévocable se définit essentiellement par rapport aux engagements
pris ou non par la banque de l’importateur (la banque émettrice) :
•
•
7.3
Un crédit documentaire est dit « révocable » s’il peut être remis en cause à tout moment,
avant la date de présentation des documents par la banque émettrice, de sa propre
initiative ou à l’initiative de son client importateur.
Un crédit documentaire est dit « irrévocable » s’il ne peut être modifié ou annulé qu’avec
l’accord de l’ensemble des parties, dès lors que la banque émettrice s’est engagée de
manière irrévocable à honorer la facture présentée.
Le caractère notifié ou confirmé d’un crédit documentaire
Le caractère confirmé ou notifié se définit par rapport à l’engagement souscrit par la banque de
l’exportateur ou banque notificatrice :
•
•
Le crédit documentaire est dit « notifié » si la banque notificatrice ne garantit pas à son
client exportateur la bonne fin du règlement de sa facture et se contente de transférer les
fonds qui proviendraient de la banque de l’importateur dans le cadre du règlement de la
facture.
Un crédit documentaire est dit « confirmé » si la banque notificatrice garantit à son client
exportateur la bonne fin du règlement de sa facture d’exportation. Cette garantie bancaire
(parfois appelée « ducroire » n’est souvent accordé que dans le cas de crédits
documentaires irrévocables. Dans ce cas, le risque de la banque notificatrice (banque de
l’exportateur) est limité à l’insolvabilité de la banque émettrice.
Page 4/5
CREDITS DOCUMENTAIRES : CAS DANS LESQUELS LES
BANQUES PEUVENT OBTENIR UNE REDUCTION DE LA
PONDERATION DE LEURS RISQUES
1.
INTRODUCTION : RISQUE DE CRÉDIT
Les opérations de crédit documentaire, comme les autres activités bancaires, exposent les institutions
qui les pratiquent à un certain nombre de risques.
En effet, crédit documentaire implique des engagements au moins de hors bilan à l’égard de la
clientèle non financière ou avec des institutions financières, notamment les correspondants bancaires,
exposant les banques engagées dans ces opération, en particulier, à des risques de contrepartie.
2.
OUVERTURE DU CRÉDIT DOCUMENTAIRE PAR LA BANQUE DE L’IMPORTATEUR :
IMPACT D’UNE CONFIRMATION DU CRÉDIT OUVERT
L’ouverture du crédit documentaire ou lettre commerciale de crédit par la banque de l’importateur, est
considérée, dans la réglementation comptable et prudentielle, comme un engagement de
financement, pris par cette institution financière, de fournir des moyens financiers à son client pour lui
permettre d’honorer ses engagements (règlement de la facture à recevoir de l’exportateur).
Cet engagement est encore plus contraignant dans le cas d’un crédit documentaire irrévocable.
Nonobstant les garanties qui peuvent assortir cette opération (deposit ou garantie espèces), il
convient de considérer cette opération comme génératrice de risque de crédit ou de contrepartie sur
la clientèle non financière.
Ainsi les règles prudentielles retiennent-elles une pondération de 100% pour ce type de risque
(engagement de financement donné en faveur de la clientèle -Compte 903 du Plan comptable
Bancaire). Toutefois, l’intervention de la banque de l’exportateur étranger peut permettre de réduire la
pondération des risques pour la banque de l’importateur dans cette opération
En effet, la confirmation par la banque de l’exportateur étranger dans le cadre d’un crédit
documentaire (irrévocable) est traitée dans la réglementation comptable et prudentielle dans l’UMOA
comme un engagement de garantie reçu de la banque de l’exportateur établi hors de l’UMOA. En
conséquence, le risque attaché à l’ouverture du crédit documentaire se trouve ainsi contre-garanti par
une banque extérieure.
Dans ces conditions la pondération du risque relatif à l’ouverture du crédit documentaire est
notablement atténuée, passant ainsi de 100% à 20%(engagement contre-garanti par une banque).
3.
CRÉDIT DOCUMENTAIRE À L’IMPORTATION : CONSÉQUENCE
L’ACCEPTATION À PAYER OU DE L’ENGAGEMENT DE PAYER
DE
L’AVAL
DE
Dans le cadre d’une opération de crédit documentaire à l’importation, en général irrévocable, la
banque de l’exportateur a la possibilité d’avaliser l’acceptation à payer émise par la banque de
l’importateur (banque émettrice).
Cette opération s’analyse comme un engagement de garantie pris sur la banque de l’importateur,
émettrice de l’engagement de payer.
Au plan de la réglementation prudentielle, l’intervention de la banque de l’exportateur qui donne son
aval à l’engagement de payer émis par la banque de l’importateur réduit la pondération de 100% à
20%,la pondération des risques .Il s’agit en effet d’une contre-garantie reçue de banque (Compte 912
du plan comptable bancaire).
Page 5/5
Annexe E
Les systèmes de prise de garanties du FGHM pour le
financement de l’habitat
Le FGHM a débuté ses activités au Mali en 2001 dans la foulée de la Stratégie nationale du
Logement (SNL), cadre de référence en matière d’habitat pour le pays. Sa mission consistait alors et
consiste toujours aujourd’hui à « appuyer les banques et autres établissements financiers dans leurs
activités de crédit hypothécaire ». Le FGHM est doté aujourd’hui d’un capital 1, 37 G FCFA détenu par
le secteur public (dont l’Office malien de l’habitat - OMH et la Banque de l’Habitat du Mali) et le
secteur privé (BOA, BRS, BCI, Nyèsigiso), ces derniers étant des utilisateurs actuels ou potentiels des
produits et services du FGHM.
Depuis ses débuts, le FGHM a consenti plus de 2 000 garanties hypothécaires totalisant 22 G FCFA
dont plus de la moitié au titre des logements sociaux de l’État malien (OMH). Ses objectifs sont
l’accessibilité des populations au financement de l’habitat, le renforcement de la Stratégie nationale du
Logement et la structuration du marché financier, ceci par la couverture des risques du crédit
hypothécaire (garantie hypothécaire) et le rehaussement des créances.
Jusqu’en 2008, les clients du FGHM ont essentiellement été la BHM, la BOA et NYÈSIGISO. Le
principal client étant la BHM, la situation du FGHM même a failli ne pas survivre à la quasi-faillite de la
BHM. Les autres institutions financières de la place étaient résistantes à utiliser les services du
FGHM, leurs activités en crédit hypothécaire étant fort réduites en raison de leur manque de fonds
prêtables à moyen et long terme. Aussi, les institutions utilisatrices se détournaient-elles petit à petit
du FGHM pour motifs d’insatisfaction quant à ses coûts et ses modes opératoires. Le prix de
l’assurance était jugé très élevé (6 % du montant du prêt hypothécaire) et le mode de mise en force
de la garantie lors d’un défaut confirmé d’un emprunteur était laissé entièrement à l’institution
prêteuse, contrairement à leurs attentes initiales.
Pour pallier à ces manques, le FGHM a alors considéré revoir les modalités de ses services et à
même envisager les étendre à plusieurs pays de la sous-région, dont particulièrement le Sénégal et le
Burkina Faso. Toutefois, les pertes accumulées au fil des années 2005- 2006 et 2007 ne lui
permettaient pas un tel redéploiement. Le FGHM a dû attendre 2011 pour voir l’État malien le
recapitaliser, avec un apport plus marginal de quelques-uns de ses actionnaires privés.
Aujourd’hui Le FGHM a entendu les doléances de ses partenaires et a révisé ses produits, lesquels
apparaissent plus attractifs :
Garantie insolvabilité à hauteur 50% de l’encours du prêt à la date de prononciation de la
déchéance.
Si le FGHM indemnise la banque, cette dernière doit engager les poursuites judiciaires en vue de
recouvrer le montant dû par le client défaillant. En cas de recouvrement, la possibilité est laissée à la
banque de déduire d’abord les frais occasionnés par les procédures ensuite, elle devrait procéder à
un partage entre elle et le FGHM proportionnellement à la mise de chaque partie, et ce jusqu’au
remboursement intégral de la somme totale due par le client défaillant.
Contre la perte d’emploi, le FGHM se substitue temporairement à l’emprunteur défaillant en
remboursant mensuellement les échéances dues pour une période de 12 mois au maximum. Ainsi,
les sommes avancées par le FGHM seront récupérées par la banque (suivant un échéancier de 24
mois au plus) au cas où la situation du client venait à se rétablir. Après la prise en charge des 12 mois
d’échéances s’il s’avérait que le client est dans l’impossibilité de rembourser, le FGHM indemnise la
banque à hauteur de 50% de l’encours duquel sera déduit les 12 mois d’avances faites.
Tarification : Le taux est flat et applicable au montant du prêt (entre 2 et 4% pour les couvertures cihaut (en fonction de la durée).
À l’heure présente, on est tenu de dire que la performance du FGHM n’a pas rejoint les expectatives
qu’on attendait d’une telle structure; on ne peut donc se prononcer sur l’attrait ou non de cette
nouvelle formule dans le panorama ouest-africain. Le FGHM compte d’abord redynamiser son offre au
niveau du Mali suite à quoi, il pourra contempler la perspective d’une extension à d’autres pays de la
zone, escomptant que l’accès au nouveau FCCH saura encourager les prêteurs à davantage s’investir
dans ce marché.
Annexe E – Les systèmes de prise de garanties du FGHM pour le financement de l’habitat
Page 1/1
Annexe F
Extraits de l’étude :
Hypothèque ou caution : l’exception française
Par : ANIL : Agence nationale pour l’information sur le logement
Avec le concours de l’Observatoire des pratiques du Conseil National de l’Habitat
La caution, apparue en France au début des années 80 a connu un développement rapide. La
garantie est apportée par un tiers, personne physique ou morale, qui s’engage à payer à la place de
l’emprunteur si celui-ci est défaillant. Les conditions requises pour bénéficier d’une caution sont en
général assez strictes.
Règlement des sinistres : un organisme caution s’engage à payer à la banque les sommes dues par
l’emprunteur si celui-ci est défaillant. La seule constatation de la défaillance de l’emprunteur suffit à
mettre en œuvre la caution qui, à la première demande, doit honorer son obligation de paiement. La
plupart des organismes de cautionnement prennent en charge le recouvrement de la créance.
En cas d’impayés, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier
contre le débiteur. En cas de défaillance de l’emprunteur, si aucune solution amiable n’est trouvée, la
caution peut donc mettre en œuvre une hypothèque judiciaire et utiliser toutes les voies d’exécution
possibles.
Certaines sociétés de caution limitent leur garantie à la perte finale, la gestion du recouvrement des
créances continuant à être assurée par le prêteur après la constatation d’impayés. Ceci serait le
modèle idéal à appliquer en zone UEMOA.
L’accent sur la rapidité de décision et l’expertise : Un coup d’œil expert. Ce double regard sur les
dossiers est apprécié par les établissements prêteurs, notamment lorsqu’il s’agit d’établissements
généralistes, dont le personnel ne possédera généralement pas, en matière de financement
immobilier, des compétences aussi pointues que les agents des établissements de cautionnement.
Les organismes de cautionnement se distinguent également par leur statut : certains sont des
établissements de crédit, les autres des sociétés d’assurance. Cette distinction n’est pas anodine, car
les règles prudentielles qui régissent les deux types d’établissements diffèrent, notamment en ce qui
concerne les fonds propres.
La Tarification : elle diffère d’un organisme à l’autre. Seule constante, le montant de la caution est
dégressif en fonction du capital emprunté.
Certains organismes restituent à l’emprunteur, à la fin du remboursement du prêt, une part de la
somme versée initialement. Ainsi, le coût initial de la caution se décompose en deux parties : une
commission acquise définitivement à la Société de Caution, et une cotisation au fonds mutuel de
garantie, dont un certain pourcentage est reversé à l’emprunteur en fin de remboursement. Ce
pourcentage est calculé en fonction de la sinistralité des prêts garantis, il a jusqu’ici été toujours
supérieur à 75 % chez l’une de ces Sociétés. Pour d’autres organismes, la cotisation est « à fonds
perdus », c’est-à-dire qu’elle ne comprend pas de partie remboursable.
En pourcentage du montant emprunté, et pour un prêt d’une durée supérieure à quinze ans, le coût de
la caution s’étale entre 1,86 % et 2,22 % pour un montant de 30 000 €, et entre 0,83 % et 1,30 % pour
un prêt de 150 000 €.
Avantage incontestable de la caution pour le prêteur
Lorsque la garantie doit être mise en œuvre, l’avantage de la caution sur l’hypothèque est évident
pour le prêteur : la seule constatation de la défaillance de l’emprunteur suffit à mettre en œuvre la
caution qui, à la première demande, doit honorer son obligation de paiement. En outre, sauf
dispositions contraires convenues entre les parties, la charge du recouvrement de la créance est
transférée à la caution. L’établissement prêteur est donc assuré de rentrer dans ses fonds dans un
bref délai, en même temps qu’il est déchargé de la gestion contentieuse du dossier.
À cet avantage, essentiel puisqu’il tient à la qualité de la garantie, s’ajoute le fait que les formalités
d’obtention sont plus légères, plus rapides et moins coûteuses pour la caution que pour l’hypothèque,
laquelle nécessite l’établissement d’un acte notarié.
Conscients de l’importance de ce facteur, la plupart des organismes de cautionnement ont fait en
sorte de réduire au strict minimum le délai de traitement des dossiers et de faciliter la lisibilité de leurs
règles d’éligibilité pour les établissements prêteurs. Ces derniers sont ainsi en mesure de déterminer
eux-mêmes, avec une quasi-certitude, l’éligibilité à la caution de la plupart des dossiers, de sorte que
Annexe F – Extraits de l’étude : Hypothèque ou caution : l’exception française
Page 1/2
certains d’entre eux vont jusqu’à proposer aux emprunteurs des produits standardisés complets
comprenant, outre le prêt lui-même, l’assurance décès-invalidité et la caution comme garantie. Cette
façon de procéder, lorsqu’elle peut être mise en œuvre, réduit le nombre de visites de l’emprunteur et
le temps consacré au montage du dossier, un avantage grandement apprécié par ce dernier.
En cas d’impayés, l’intérêt de la caution pour l’emprunteur n’apparaît pas évident, puisque la caution
peut exercer à son encontre les mêmes voies de recouvrement que le prêteur. De surcroît,
lorsqu’aucune solution amiable n’est trouvée, la caution peut être amenée à mettre en œuvre une
hypothèque judiciaire dont le coût, à la charge du débiteur, est nettement plus élevé que celui d’une
hypothèque conventionnelle.
... par réticence à l’égard de l’hypothèque
Quoi qu’il en soit, l’existence d’une garantie alternative à l’hypothèque est maintenant connue et
appréciée des emprunteurs, ou du moins des plus avertis d’entre eux. La part des prêts cautionnés
n’a cessé d’augmenter pour atteindre aujourd’hui plus de 50 %, et tout établissement prêteur se doit
de proposer le cautionnement à ses emprunteurs.
L’emprunteur auquel le prêteur propose le cautionnement l’accepte en général très volontiers,
convaincu qu’il est qu’il ne sera pas pleinement propriétaire de son bien si celui-ci est hypothéqué. En
Afrique de l’Ouest, on a partout observé que les gens n’aiment pas du tout l’idée de placer leur
maison en garantie, surtout pour une longue période. Ceci explique les réticences aux prêts à long
terme, on préférera plutôt procéder par étape. On s’en rend compte, les limitations au crédit
hypothécaire ne relèvent pas uniquement des coûts, lourdeurs administratives ou de défaillances de
l’offre; elles sont aussi imputables du côté de la demande. En France également, tous les acteurs,
prêteurs, organismes de cautionnement ou notaires font état de cette défiance des Français à l’égard
de l’hypothèque : celle-ci serait considérée comme une restriction importante à la propriété du bien,
alors que la caution serait perçue comme moins contraignante pour l’emprunteur.
En résumé, le développement de la caution en France tient en premier lieu à la qualité de la garantie
qu’elle offre au prêteur et à la rapidité de sa mise en place, par opposition à l’hypothèque qui
nécessite l’établissement d’un acte authentique. Pour les prêteurs, la caution, lorsqu’elle peut être
obtenue, est sans conteste une garantie préférable à l’hypothèque, de plus elle peut générer des
gains de productivité.
Le développement important de l’utilisation de la Caution a été rendu possible par plusieurs
facteurs
•
•
•
•
le coût de la garantie hypothécaire, particulièrement élevé en France - notamment celui de
l’hypothèque conventionnelle, qui comprend une taxe pour publicité foncière - à laquelle s’ajoute,
en cas de revente du bien avant la fin du terme normal de l’emprunt, la mainlevée d’hypothèque,
formalité relativement coûteuse.
une aversion largement partagée à l’égard de l’hypothèque, nombre d’emprunteurs considérant
qu’ils ne sont pas « pleinement propriétaires » d’un bien hypothéqué (une crainte particulièrement
vive en Afrique)
l’éligibilité, dans certaines conditions, des prêts cautionnés au refinancement par la Caisse de
Refinancement de l’Habitat (CRH);
la tradition française en matière de prêts immobiliers, qui veut que le prêteur s’intéresse à la
capacité de remboursement de l’emprunteur plutôt qu’à la valeur du gage. La caution, qui est une
garantie personnelle et non une sûreté réelle, s’inscrit parfaitement dans cette tradition. Cette
pratique gagne à être respectée en AO où dans tous les cas, la réalisation des garanties et la
somme récupérable en bout de ligne resteront longtemps problématiques.
Annexe F – Extraits de l’étude : Hypothèque ou caution : l’exception française
Page 2/2
Annexe G
Enquête sur la mise en œuvre d’un processus de garantie du
crédit hypothécaire
Enquête sur la mise en œuvre d’un processus de garantie du crédit
hypothécaire
Exposé des motifs
La Banque ouest-africaine de Développement (BOAD), le Conseil régional de l’Épargne publique et
des Marchés financiers (CREPMF) et la Banque centrale des États de l’Afrique de l’Ouest (BCEAO)
ont entrepris de promouvoir la croissance du crédit hypothécaire dans les pays de l’UEMOA.
Dans ce contexte, il a été retenu d’étudier l’opportunité de promouvoir la garantie de crédit
hypothécaire (en accessoire à l’hypothèque) pour évaluer si cela pourrait contribuer au
développement du marché hypothécaire et faciliter l’accès à la propriété de l’habitat pour le plus grand
nombre dans les pays de l’UEMOA.
Pour les fins de cette étude, il est nécessaire de connaître vos opinions en la matière. Sans votre
collaboration, il nous sera difficile d’évaluer dans un sens ou dans l’autre l’utilité d’introduire de
nouveaux procédés ou un nouvel outil en apport au travail des banques dans l’octroi, la gestion et le
financement du crédit hypothécaire.
Données de base
Oui
Non
Veuillez SVP passer à
o
la question N 3
1. Votre banque fait-elle l’offre active du crédit hypothécaire ?
2. Pensez-vous qu’une garantie contre l’insolvabilité du débiteur
pourrait augmenter le nombre de crédits hypothécaires octroyés ?
o
SVP passez à la question N 4
3. Votre banque ferait-elle une offre active de crédit avec l’aide
d’une garantie contre insolvabilité du débiteur ?
4. Pensez-vous que le gouvernement devrait rendre obligatoire
l’utilisation d’une garantie quand le montant du crédit dépasse un
certain pourcentage de la valeur de la propriété ?
2007
2008
2009
2010
Nombre de crédits hypothécaires octroyés
Nombre total de crédits hypothécaires à l’actif
Valeur des crédits octroyés (en millions de FCFA)
Valeur cumulative des crédits à l’actif (en millions de FCFA)
Valeur des crédits refinancés par la CRH-UEMOA
(en millions de FCFA)
Nombre total de crédits en retard de remboursement de
3 mois ou plus (en fin d’exercice)
Nombre de nouveaux plans d’épargne logement (PEL)
Nombre cumulatif de PEL
Valeur cumulative des PEL (en millions de FCFA)
Nombre de PEL déboursés dans l’année
Valeur des PEL déboursés dans l’année (en millions de FCFA)
Annexe G – Enquête sur la mise en œuvre d’un processus de garantie du crédit hypothécaire
Page 1/4
2011
2012
Questions portant sur le marché primaire du crédit hypothécaire
1.
Quelle forme de garantie est présentement utilisée ou le fut dans le passé pour vos activités de
crédit hypothécaire ? (encerclez plus qu’une catégorie si nécessaire)
a. Caution familiale
b. Surdimensionnement (propriété additionnelle)
c. Nantissement d’autres biens ou actifs
d. Garantie gouvernementale
Autres gages (précisez SVP) ____________________________________
2.
Dans quelle mesure pensez-vous que l’hypothèque est un gage de bonne valeur en contrepartie
du crédit à l’habitat ?
Faible valeur
1
3.
Forte valeur
2
3
4
5
Dans quelle mesure votre banque prendrait-elle de plus grands risques dans l’octroi de crédits en
présence d’une garantie contre l’insolvabilité du débiteur ?
Improbable
1
4.
Probable
2
3
4
5
Quelle a été votre expérience dans la mise en jeu de la garantie hypothécaire ? (SVP, passez à
la question suivante si vous n’avez pas d’expérience en cette matière)
a. Support des cours de justice
Mauvaise
1
Bonne
2
3
4
2
3
4
5
b. Délais
Mauvaise
1
Bonne
5
c. Frais et pertes
Mauvaise
1
Bonne
2
3
4
5
d. Autres commentaires
5.
Quelle devrait être la forme de la garantie ? (SVP encerclez vos préférences – un seul choix
parmi ces 3 options)
a. Individuelle
i. Souscrite par la banque
ii. Souscrite par le demandeur de crédit
b. Portefeuille
Page 2/4
6.
Quelle devrait être la méthode de couverture des pertes suivant la mise en jeu de l’hypothèque ?
(SVP encerclez vos préférences – un seul choix parmi ces 4 options)
i.
ii.
Remboursement de toute perte jusqu’à un maximum
Remboursement des pertes après franchise (ex. : si la banque perd plus de X % de
l’encours de crédit)
iii. Remboursement d’un % des pertes, sans franchise
iv. Limite de remboursement couverture liée à la performance du portefeuille de crédits
hypothécaire garanti
7.
Quelle devrait être la procédure de couverture ? (SVP encerclez vos préférences – un seul choix
parmi ces 2 options)
i.
ii.
8.
Transfert de l’hypothèque (subrogation) à l’agence de garantie et remboursement total or
partiel du solde du crédit
Paiement des pertes – totales ou partielles – après réalisation de l’hypothèque par la banque
Quels pourraient-être les contrôles de la qualité appliqués par l’organisme qui offrirait une
garantie contre l’insolvabilité des débiteurs hypothécaires ? (encerclez toutes les mesures que
vous jugez appropriées)
a. Octroi de crédit
i. Validation dossier par dossier
ii. Validation par échantillonnage
iii. Pénalités
b. Gestion du portefeuille
i. Partage des données sur les impayés
ii. Questionnement des méthodes préventives
iii. Ajustement des réclamations pour pertes
Questions portant sur le marché secondaire du crédit hypothécaire
9.
Une garantie accessoire à l’hypothèque favoriserait-elle votre participation à la CRH-UEMOA ?
Improbable
1
Probable
2
3
4
5
10. Une garantie accessoire à l’hypothèque rendrait-elle les titres de la CRH-UEMOA plus attrayants
aux investisseurs ?
Improbable
1
Probable
2
3
4
5
11. Quelles sont vos sources de financement long terme ?
12. Quelle est la durée moyenne de vos sources de financement ?
13. Quel est votre coût des fonds pour vos ressources longues ?
14. Pouvez-vous nous transmettre votre rapport annuel ?
Page 3/4
FICHE SUR LES PRODUITS DE CRÉDIT
Nom du produit
Clientèle cible
Montant
minimummaximum
Type de garanties
exigées
Commissions
Taux d’intérêt
(préciser si linéaire ou
dégressif)
Page 4/4
Durée min-max et
fréquence des
remboursements
Annexe H
Questionnaire Aspects Juridiques – 3 juillet 2012
Mise en contexte
A. Acte uniforme portant organisation des sûretés d’avant le 15 mai 2011 (AUS).
Selon l’acte uniforme portant organisation des sûretés (AUS) d’avant le 15 décembre 2010, seuls
les immeubles immatriculés pouvaient faire l’objet d’une hypothèque. Également, seuls les droits
réels immobiliers régulièrement inscrits selon le régime foncier pouvaient faire l’objet d’une
hypothèque (art. 119 AUS).
Une exception était toutefois possible si la loi locale le permettait :
Lorsque l’hypothèque conventionnelle était consentie au cours d’une procédure d’immatriculation,
on pouvait inscrire provisoirement l’hypothèque à charge d’en opérer l’inscription définitive après
l’établissement du titre foncier (art. 119 AUS).
Ex. : Au Burkina Faso, des banques prenaient des hypothèques sur des PUH (permis urbains
d’habiter qui est un droit réel au sens de la loi nationale), que le PUH soit inscrit ou non au livre
foncier.
Naturellement, le recouvrement hypothécaire nécessitait de requérir d’abord
l’immatriculation de l’immeuble et la délivrance du titre foncier en faveur de l’État, ce qui risquait
d’être une opération périlleuse et longue.
B. Acte uniforme portant organisation des sûretés (AUS révisé) après le 15 mai 2011.
Suite à la modification de l’acte uniforme portant organisation des sûretés (AUS révisé), c’est-àdire le 15 mai 2011, la règle demeure la même : seuls les immeubles présents et immatriculés
peuvent faire l’objet d’une hypothèque ainsi que les droits réels immobiliers régulièrement inscrits
selon les règles nationales (art. 192 AUS révisé). Toutefois, il existe une nouvelle exception qui
nous concerne :
Hypothèque conventionnelle sur les bâtiments et ouvrages dont la construction est commencée
ou simplement projetée (avec report sur les nouvelles constructions au même endroit en cas de
destruction) par celui qui possède un droit réel lui permettant de construire sur le fonds d’autrui,
sur le domaine public ou sur le domaine national (art. 203 AUS révisé).
On peut se demander si cette nouvelle exception pourra faciliter le crédit à l’habitat garanti par
hypothèque puisqu’il semble, du moins à priori, ouvrir des possibilités plus grandes que
l’ancienne exception. Nous avons donc intérêt à le vérifier en pratique afin de mettre à jour les
données sur ce sujet.
Si les titres fonciers existent et sont régulièrement inscrits au livre foncier, la prise d’hypothèque
et sa mise en jeu s’en trouvent facilitées selon Ohada. Dans le cas contraire, la solution se
trouve dans les lois nationales concernant l’occupation des terres du domaine foncier et les
règles de la publicité, d’où la nécessité d’en identifier les principales contraintes selon chaque
pays à partir du questionnaire suivant qui devra être complété par un juriste (notaire, conseiller
juridique de banque, avocat de pratique privée), selon le cas, tout en étant adapté selon
l’interlocuteur.
Annexe H – Questionnaire Aspects Juridiques – 3 juillet 2012
Page 1/10
I-
Organisation et occupation des terres du domaine foncier national
1.
Description des titres de jouissance ou de propriété d’un immeuble utilisée dans le domaine de
l’habitation qui, selon la loi nationale, constitue des droits réels susceptibles d’être hypothéqués
(avec références aux articles de loi nationale, si possible).
Ex. : droit urbain d’habiter (PUH), droit de superficie, emphytéose, titre foncier en pleine
propriété, droit réel permettant de construire à son profit sur le fonds d’autrui, le domaine public
ou le domaine national, bail (à titre de droit réel), etc.
Titre du droit réel
Description sommaire du droit réel
Titre foncier
PUH
Droit réel permettant de
construire à son profit sur le
fonds d’autrui le domaine public
ou le domaine national (à
donner le nom exact du droit
réel)
Bail (à titre de droit réel)
Page 2/10
Références légales
2.
Publicité des droits réels.
Les lois nationales prévoient que les droits réels immobiliers en relation avec l’habitat (ex. : titres
fonciers, PUH, hypothèques) doivent être publiés dans un registre ou livre foncier public afin
d’être opposables aux tiers et d’établir leur rang, le cas échéant.
Quels sont tous ces registres où l’on publie les droits réels immobiliers en relation avec l’habitat,
les droits publiables, les responsables des registres et les références légales, si possible?
Nom du ou du registre
3.
Droits publiables
Responsable du registre
Savez-vous combien de titres fonciers complets ont été publiés jusqu’à maintenant :
-
Au pays? __________________________________________________________________
-
dans votre ville (identifier la ville)?
4.
À quel nom doit-on d’abord immatriculer les immeubles?
5.
Peut-on immatriculer les immeubles sur la base des décisions administratives? Si oui, nommer
le service administratif en charge et le délai moyen d’immatriculation.
 Oui

Non
Nom du service administratif : _________________________________________________
Délai moyen d’immatriculation : ________________________________________________
Page 3/10
6.
Immatriculation des immeubles : Ohada établit comme principe que seuls les immeubles
immatriculés peuvent faire l’objet d’hypothèques.
Décrire toutes les étapes menant à
l’immatriculation d’un immeuble ainsi que le responsable à qui s’adresser.
Description des étapes menant à
l’immatriculation
7.
Responsable
Références légales, si possible
Décrire les étapes à suivre et le temps requis moyen pour effectuer le transfert d’un droit réel
permettant de construire à son profit sur le fonds d’autrui, sur le domaine public ou sur le
domaine national en un titre foncier ou titre de propriété complet
Description des étapes
Temps requis
Page 4/10
II- Hypothèque
1.
Avant mai 2011 (soit la date de la modification de l’acte uniforme portant organisation des
sûretés), la banque prenait-elle une hypothèque sur un des droits identifiés ci-dessus au point 1.I
pour garantir un crédit destiné à l’habitat et quelle en était la fréquence?
Titre du droit que
l’on pourrait
hypothéquer
Titre foncier
Fréquence





Titre du droit que
l’on pourrait
hypothéquer
PUH
Fréquence





Titre du droit que
l’on pourrait
hypothéquer
_______________





non, jamais
très rarement
à l’occasion
fréquemment
oui, tout le temps
Fréquence





Titre du droit que
l’on pourrait
hypothéquer
_______________
non, jamais
très rarement
à l’occasion
fréquemment
oui, tout le temps
Fréquence
Titre du droit que
l’on pourrait
hypothéquer
_______________
non, jamais
très rarement
à l’occasion
fréquemment
oui, tout le temps
non, jamais
très rarement
à l’occasion
fréquemment
oui, tout le temps
Fréquence





non, jamais
très rarement
à l’occasion
fréquemment
oui, tout le temps
Ce droit réel
hypothéqué est-il
inscrit aux registres?




très rarement
à l’occasion
fréquemment
toujours
Ce droit réel
hypothéqué est-il




très rarement
à l’occasion
fréquemment
toujours
Ce droit réel
hypothéqué est-il




très rarement
à l’occasion
fréquemment
toujours
Ce droit réel
hypothéqué est-il




très rarement
à l’occasion
fréquemment
toujours
Ce droit réel
hypothéqué est-il




très rarement
à l’occasion
fréquemment
toujours
Page 5/10
Total approximatif des
crédits habitat pour
l’année 2010
_________________
l’année 2010
_________________
l’année 2010
_________________
l’année 2010
_________________
l’année 2010
_________________
2.
S’il y a lieu, quelles sont les raisons invoquées par la banque pour ne prendre que très rarement
ou à l’occasion une hypothèque sur les droits réels suivants pour garantir un crédit à l’habitat :
a)
un titre foncier : _____________________________________________________________
b)
un droit réel de construire à son profit sur le fonds d’autrui, sur le domaine public ou sur le
domaine national (à préciser le nom du droit réel visé) ______________________________
Mise en contexte
Depuis mai 2011, l’acte uniforme portant organisation des sûretés révisé (AUS révisé) permet à celui
qui a un droit réel permettant de construire à son profit sur le fonds d’autrui, sur le domaine public ou
sur le domaine national d’hypothéquer les bâtiments et ouvrages dont la construction est commencée
ou projetée (nouvel article 203 AUS révisé).
3.
Depuis cette modification législative (c’est-à-dire mai 2011 jusqu’à aujourd’hui), la banque a-t-elle
augmenté la prise d’hypothèque sur un droit réel permettant de construire à son profit sur le
fonds d’autrui, sur le domaine public ou sur le domaine national afin de garantir un crédit à
l’habitat? Si oui, de combien en pourcentage par rapport à 2010 et pourquoi? Sinon, pourquoi?
 Oui _______% — raisons : _____________________________________________________
 Non — raisons : _____________________________________________________________
4.
Depuis cette modification législative à l’article 203 AUS révisé, la banque entend-elle, dans un
avenir rapproché, augmenter la prise d’hypothèque sur un droit réel permettant de construire à
son profit sur le fonds d’autrui, sur le domaine public ou sur le domaine national afin de garantir
un crédit à l’habitat? Si oui, pourquoi? Sinon, pourquoi?
 Oui — raisons : ______________________________________________________________
Page 6/10
 Non — raisons : _____________________________________________________________
5.
La banque pense-t-elle que la modification législative à l’article 203 AUS révisé permettra
d’augmenter le financement de l’habitat garanti par hypothèque? Si oui, pourquoi? Sinon,
pourquoi?
 Oui — raisons : ______________________________________________________________
 Non — raisons : _____________________________________________________________
6.
La banque pense-t-elle que la modification législative à l’article 20330 AUS révisé permettra de
réduire?
-
le coût de la prise et de la publicité de l’hypothèque?
 Oui — raisons : ___________________________________________________________
 Non — raisons : ___________________________________________________________
-
le délai de la publicité de l’hypothèque?
 Oui — raisons : ___________________________________________________________
 Non — raisons : ___________________________________________________________
Page 7/10
7.
La banque pense-t-elle que la modification législative à l’article 203 AUS révisé permettra
d’effectuer la mise en jeu de l’hypothèque plus facilement (c’est-à-dire au recouvrement
hypothécaire plus facilement)? Si oui, pourquoi? Sinon, pourquoi?
 Oui — raisons : ______________________________________________________________
 Non — raisons : _____________________________________________________________
8.
Depuis mai 2011, la banque a-t-elle pris ou entend-elle prendre, de façon accessoire, des
nouvelles sûretés suivantes permises par l’acte uniforme portant organisation des sûretés pour
garantir un crédit à l’habitat?
a) gage sans dépossession sur un bien corporel présent ou futur :
 a déjà pris
 crédit à court terme
 crédit à long terme
 n’a jamais pris
 a l’intention de prendre une telle garantie
 n’a pas l’intention de prendre une telle
garantie
b) nantissement du compte bancaire
 a déjà pris
 n’a jamais pris
 a l’intention de prendre une telle garantie
 n’a pas l’intention de prendre une telle
garantie
9.
Selon votre expérience, à combien estimez-vous actuellement le coût de la prise d’hypothèque
donnée à titre de garantie à un financement à l’habitat jusqu’à sa publication par rapport à la
créance hypothéquée (ex. : en tenant compte de toutes les dépenses et frais à assumer dont les
frais et débours du notaire, les frais de publication, les taxes, les coûts d’opérations préalables et
nécessaires à la publication de l’hypothèque, etc.)? (Prendre l’hypothèse d’une habitation
moyenne à financer)






0.05 % de la valeur de la créance
entre 0.05 % et 1 % de la valeur de la créance
entre 1 % et 2 % de la valeur de la créance
plus de 4 % de la valeur de la créance
Page 8/10
10. D’après votre expérience en recouvrement hypothécaire ou mise en jeu d’une hypothèque, dans
le cadre d’un financement à l’habitat, à combien estimez-vous actuellement le coût moyen d’un
tel recouvrement (en tenant compte de toutes les dépenses et frais à assumer) par rapport au
montant de la créance à récupérer? Indiquer le pourcentage moyen que vous payez
habituellement pour une mise en jeu de l’hypothèque.







entre 0 % et 10 % de la valeur de la créance à récupérer
plus de 75 % de la valeur de la créance à récupérer
Mise en contexte
On rapporte que la réalisation complète ou mise en jeu de l’hypothèque serait d’un an en moyenne
dans la zone Ohada si toutes les conditions de validité de l’hypothèque sont remplies.
11. Qu’en est-il de votre pays?
 moins d’un an en moyenne
 entre 1 et 2 ans en moyenne
 plus de 2 ans en moyenne
12. Qu’en est-il de votre pays dans le cas où les conditions de validité de l’hypothèque sont à parfaire
parce que l’hypothèque a été inscrite provisoirement au cours de la procédure d’immatriculation,
tel que cela était permis avant le 15 mai 2011 selon l’article 119 de l’acte uniforme portant
organisation des sûretés?




moins d’un an en moyenne
entre 1 et 2 ans en moyenne
entre 2 et 3 ans en moyenne
plus de 3 ans en moyenne
13. Identifier les éléments de lois nationales qui ont pour effet de retarder la mise en jeu de
l’hypothèque (c’est-à-dire le recouvrement hypothécaire) (avec références législatives, si
possible).
14. La loi nationale limite-t-elle le délai d’inscription de l’hypothèque à moins de 30 ans, tel que prévu
à l’article 196 AUS révisé? Si oui, à combien? (avec références législatives, si possible)
 Oui – à combien : ________________________________________________________
 Non : _________________________________________________________________
Page 9/10
15. Selon la loi nationale, y a-t-il possibilité de prendre une hypothèque immobilière sous seing privé?
Si oui, peut-on fournir le modèle agréé par la conservation de la publicité foncière?
 Oui
– avec modèle agréé par la conservation de la publicité foncière
– sans modèle agréé par la conservation de la publicité foncière
 Non
16. Le droit coutumier du pays crée-t-il d’autres sûretés que celles que l’on retrouve à l’acte uniforme
portant organisation des sûretés que la banque utilise à titre de garantie pour le financement à
l’habitat? Si oui, lesquels? (avec explication sommaire et références législatives, si possible).
 Sûretés personnelles
 Sûretés réelles
III. Références
1.
Nom de l’intervenant qui a complété ou répondu au questionnaire :
2.
Profession de l’intervenant :

notaire
 avocat de pratique privée

conseiller juridique d’une institution financière

autre (à préciser) : _______________________________
3.
Pays visé par le questionnaire : __________________________________________________
4.
Courriel : _______________________________________
5.
Numéro de téléphone pour rejoindre l’intervenant : ___________________________________
Page 10/10
Annexe I
Compilation – Informations reçues des juristes de banques
BURKINA FASO
PARTIE I
Nom et référence de
l’intervenant avec nom de
banque
Juriste de banque
Juriste de banque
Juriste de banque
Juriste de banque
1- Droits réels
immobiliers
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Titre foncier
PUH;
Attestation = droit provisoire pour X
qui ne peut obtenir un PUH
qu’après avoir payé les droits et
taxes et avoir fait les
investissements exigés;
•
•
PE;
•
Permis d’occuper : droit temporaire non
susceptible d’aliénation définitive ni
d’hypothèque;
•
Emphytéose
•
Titre foncier = livre foncier = Receveur
des Domaines et de la publicité foncière;
•
Droits réels immobiliers constitués sur
immeubles non immatriculés – Registre
des oppositions (R.O.) – Receveur des
Domaines et de la publicité foncière;
•
Registre des dépôts : tous les droits réels
soumis à la formalité d’inscription –
mention préalable à la publication
(Question : à expliquer).
•
2- Lieu de publication du
droit réel
 Titre foncier
 Droit réel précaire
Titre foncier;
Individualisation et
immatriculation d’une terre au
profit d’une personne
(hypothèque possible). Voir
référence légale au
questionnaire;
PUH = droit réel = titre de
jouissance permanent avec
droit de superficie et possibilité
d’aliénation définitive
(hypothèque possible);
•
Droit réel permettant de
construire sur le lot d’autrui =
PUH
•
Bail = contrat de courte ou
longue durée conférant un droit
de superficie (hypothèque
possible);
•
Attestation d’attribution de
parcelle = droit de superficie
provisoire pouvant mener au
titre foncier (hypothèque
possible).
•
Droits réels sur immeubles
immatriculés = livre foncier =
Receveur des Domaines et de
la publicité foncière
•
Droits réels sur immeubles non
immatriculés = Registre des
oppositions (R.O.) = Receveur
des Domaines et de la publicité
foncière
•
•
•
Titre foncier;
PUH = titre de jouissance
permanent avec droit de
superficie et possibilité
d’aliénation définitive;
Bail emphytéotique;
Permis d’exploiter : titre de
jouissance permanent avec droit
de superficie et possibilité
d’aliénation définitive;
Arrêté de mise en disposition :
titre de jouissance permanent à
des fins non lucratives avec
possibilité d’aliénation définitive;
•
Attestation d’attribution : preuve
de droit provisoire de superficie.
•
Titre foncier = livre foncier –
Receveur de la publicité foncière;
•
Registre des oppositions pour les
droits réels immobiliers non
encore immatriculés;
•
Registre des dépôts pour les
droits réels dont l’inscription est
différée lorsqu’ils garantissent un
prêt à court terme – Receveur de
la publicité.
•
•
Titre foncier;
Permet de construire sur le
domaine foncier national, mais pas
le fond d’autrui;
Bail emphytéotique.
•
Titre foncier = livre foncier –
Receveur des Domaines et de la
publicité foncière;
•
Droits réels sur immeubles non
immatriculés – Registre des
oppositions (R.O.);
•
Registre des dépôts? (Question à
préciser ce registre)
Annexe I – Compilation – Informations reçues des juristes de banques
Page 1/22
PUH – Note : Avant la mise en valeur, le
titre est constaté par un titre provisoire
« Attestation d’attribution » (Question :
est-ce un droit réel?);
Arrêté de mise à disposition = droit de
superficie à des fins non lucratives;
BURKINA FASO
3- Nombre de titres
fonciers publiés
•
•
Pas de réponse
Pas de réponse
Non
Ouagadougou : 3 129 T.F.
Immatriculation au nom de l’État
qui en fait cession au requérant
Au nom de l’État
•
•
Au nom de l’État
Oui. Réquisition au Recevoir des
Domaines et de la publicité
foncière. L’État fait une cession
par un arrêté du ministre en charge
des Domaines.
Pas de réponse
Pays
Villes
4- Quel nom immatricule
le titre foncier au
départ
5- Immatriculation des
titres fonciers sur la
base administrative
•
Se référer au service du Cadastre
ou Receveur des Domaines
Service impliqué
•
Délai
d’immatriculation
6- Étapes
d’immatriculation des
titres fonciers
2 ans
Voir le service des Domaines
Voir service des Domaines
Voir service des Domaines
•
Cession par un arrêté ministériel
Oui. Ordonnance judiciaire par le
président du tribunal de grande
instance. (Question : est-ce une
ordonnance judiciaire ou une
réquisition au Receveur des
Domaines?)
Oui. Réquisition au Receveur des
Domaines
Pas de réponse
3 mois (Question : à préciser : 3 mois ou 2
ans)
•
Réquisition au Receveur de
Domaines
•
Demande adressée au Guichet
unique du foncier
•
Saisine du Receveur par réquisition
d’office ou du titulaire;
•
Bornage du terrain – Service de
la topographie ou géométrie
agrée
•
Saisine du Guichet qui fait
effectuer :
- bornage
- évaluation des investissements
- référence au livre foncier
- projet d’arrêté ministériel
•
•
Bornage – Service du Cadastre;
•
•
•
Étapes 1 à 3 = 3 mois;
•
7- Étapes pour passer
d’un droit réel précaire
à un titre foncier
Au nom de l’État
Formalité de l’immatriculation –
Receveur de Domaines
Pas de réponse
Une seule étape : saisine au Guichet
unique du foncier
6 mois à 3 ans
Délai
Page 2/22
Formalité d’immatriculation (affecter un
numéro à l’immeuble) – Receveur des
Domaines;
Arrêté de cession = 1 mois;
Publication de l’arrêté de cession et
établissement du T.F. = 2 mois.
Voir question 6
5 mois (Question : à préciser les délais de 5
+ 6 + 7)
BURKINA FASO
PARTIE II
1- Fréquence
d’hypothèque sur :
•
•
•
Titre foncier
Droits réels
inscrits aux
registres PUH
Attestation
d’attribution de
parcelle
•
Titre foncier : Hypothèque à
l’occasion
•
Titre toujours inscrit au registre
•
•
PUH : Fréquemment
•
•
Inscrit toujours au Registre des
oppositions (R.O.)
•
•
•
Titre foncier : Fréquemment
Droit toujours inscrit
PUH : fréquemment
À l’occasion
Toujours inscrits (Question : où
se publie l’attestation
d’attribution?)
2- Raisons de prise ou
non d’hypothèque sur
droits réels suivants :
•
•
•
• Autre
3- Augmentation de prise
d’hypothèque sur droit
réel de construire sur
le lot d’autrui depuis
203 AUS révisé
Titre foncier : Très rarement – 1 %
•
•
PUH : fréquemment 90 %
•
•
Titre foncier : Très rarement
•
•
PUH : fréquemment
•
•
PE = très rarement
•
Arrêté de mise à disposition = très
rarement
•
•
•
À l’occasion
•
Titres fonciers rares d’où l’on prend une
garantie sur le titre de jouissance
disponible;
•
On donne un mandat au notaire de
poursuivre l’immatriculation, d’obtenir le
T.F. et faire l’inscription au registre
foncier;
•
Arrêté de mise à disposition = peu
fréquent
05 titres sur 500
Droit toujours inscrit 450 titres sur
500
•
•
•
5à8%
•
Bail emphytéotique : jamais
40-50 titres sur 500
Droit toujours inscrit (Question : où
se publie l’attestation d’attribution?)
Droit toujours inscrit (Question : où se
publie l’attestation d’attribution?)
Pas de réponse
Titres rares à cause de la politique
nationale qui les avait exclus et à
cause du coût exorbitant qu’ils
impliquaient.
Titre foncier
Droit réel de
construire sur lot
d’autrui
•
•
•
Attestation d’attribution – hypothèque
conditionnée au cas où le crédit est
destiné à la mise en valeur du terrain.
Attestation d’attribution à cause de
la lenteur administrative pour les
mutations
Non. Contrainte de la loi nationale
(Question : à expliquer cette loi)
Pas de réponse
Non. Cela n’a rien changé dans les
habitudes de crédit.
Page 3/22
Non, car cela était déjà prévu au Burkina,
car on pouvait avoir une inscription
provisoire dans l’attente de la réalisation de
construction et d’immatriculation ou par une
inscription définitive, mais le crédit devait
garantir les constructions.
BURKINA FASO
4- Désir de la banque
d’augmenter la prise
d’hypothèque avec
203 AUS révisé
Oui. Au regard de
l’assouplissement des conditions
de constitution et de réalisation
Pas de réponse
Oui. La banque a lancé de nouveaux
produits amenant à prendre des
hypothèques sur des droits réels 203
AUS sous réserve de la mise en
marché de la procédure visant à
transformer l’attestation en PUH et
titre foncier. (Question : à préciser la
réponse)
Oui, mais c’est à cause des réformes en
matière foncière dans le pays qui vont
augmenter le nombre de prêts
hypothécaires. Ex. : nouveau produit = prêts
aux salariés.
5- Opinion que 203 AUS
va augmenter le crédit
hypothécaire
Oui. Au regard de
l’assouplissement des conditions
de constitution et de réalisation
(Question : à expliquer la réponse)
Pas de réponse
Non, car la législation interne allait
dans ce sens (c’est-à-dire avec le
Registre des oppositions (R.O.), on
publiait le PUH + l’hypothèque)
Oui, car cela ouvre des perspectives de
financement de grands projets de
développement.
Non, car les notaires n’ont pas baissé
leurs honoraires et l’augmentation du
nombre de dossiers actuelle ne justifie
pas la baisse de la taxe de publicité
foncière.
Oui, car pas besoin d’inscriptions
modificatrices pour étendre l’hypothèque aux
améliorations futures ou au cas de
destruction. (Question : à préciser)
Non. Pas de changement.
Oui si l’inscription de l’hypothèque est
requise pour une longue durée (ex. : 2x10
ans). Les salariés ont recours à 2 prêts pour
finaliser leurs projets immobiliers de plus
d’un niveau. (Question : à préciser)
6- Opinion et raisons que
203 AUS va réduire :
•
•
Les coûts de prise
et de publicité
d’hypothèque
Les délais de la
publicité de
l’hypothèque
Pas de réponse
Non, car au Burkina, les
hypothèques sont inscrites ou
publiées au taux fixe de 1.05 % du
montant de l’inscription peu
importe le titre immobilier objet de
l’hypothèque. (Question : serait-ce
en sus des frais de notaire?)
Délai moyen.
PUH = 1 jour
Titre foncier =
1 mois
(Question : pourquoi une telle
différence?)
203 AUS va faciliter la
mise en jeu de
l’hypothèque
Oui, mais selon elle, 203 AUS est
une exception pour les promoteurs
qui vont acquérir des immeubles
dans le futur. Il faut que la
législation interne prévoie des
mécanismes d’application de cette
possibilité, car actuellement, les
hypothèques sur les biens à venir
pourront difficilement être inscrites.
Pas de réponse
Non, car pas de changement à l’acte
uniforme sur les procédures
simplifiées de recouvrement qui exige
un titre foncier à l’adjudication (art.
253) – délai rallongé et procédure
avec plus de frais et d’étapes.
Non, pas d’incidence sur le volet réalisation,
mais incidence possible en ce que l’on
rendra inopérantes les contestations visant à
invalider l’hypothèque parce qu’elle porte sur
un immeuble immatriculé après
l’hypothèque.
8- Prise de gage sans
dépossession sur bien
corporel
A déjà pris pour crédit à court et
moyen terme
Oui
Oui. Crédit à court terme.
•
•
•
•
Prise de
nantissement de
compte bancaire
A déjà pris pour crédit à court et
moyen terme
Oui
Non
Page 4/22
Oui. Crédit à court terme;
Non pour un crédit à l’habitat
Pas d’intention de prendre une telle
garantie;
Oui. Crédit à court et long terme.
BURKINA FASO
9- Rapport coût de
l’hypothèque sur la
créance hypothéquée
10- Rapport coût de la
mise en jeu sur la
11- Délai de la mise en
jeu de l’hypothèque
sur titre foncier
sur droits réels
précaires
13- Lois nationales
retardant la mise en
jeu
Entre 1 et 2 % de la créance
Pas de réponse
Plus de 1 % de la créance
3 à 4 % de la créance
Entre 0 et 10 % de la créance
Pas de réponse
Plus de 2 ans
Pas de réponse
1 à 2 ans
Moins d’un an
Plus de 3 ans
Pas de réponse
1 à 2 ans (Question : y a-t-il une
différence entre 11 et 12?)
1 à 2 ans
•
•
Pas de réponse
Art. 253 de AUPSC (vente qu’après la
délivrance du titre foncier)
•
•
L’immatriculation
La RAF (loi sur la
réorganisation agraire et
foncière
Longs délais d’immatriculation;
Avant le guichet unique : demande
d’immatriculation datant de 2007 non
encore traitée;
•
14- Limite du délai
d’inscription de
l’hypothèque selon
loi du pays
15- Hypothèque sous
seing privé possible?
16- Droits coutumiers
créant :
•
des sûretés
personnelles
•
des sûretés réelles
10 ans. Article 2154 Code civil
Pas de réponse
10 ans. 2154 Code civil
Non
Pas de réponse
Non. Article 2148 Code civil
Pas de réponse
•
La promesse d’hypothèque
(Question : à expliquer cette
promesse)
•
Cas rare
Non
Non
Page 5/22
Après le guichet unique : délais plus
rapides.
10 ans. 2154 Code civil
Non. Article 165 Loi RAF et art. 462 décret
du 6 février 1997.
Non
Non
BÉNIN
PARTIE I
banque
Juriste de banque
Juriste de banque
Juriste de banque
1-
•
•
•
•
Titre foncier;
•
•
Titre foncier;
•
Bail emphytéotique.
•
Bail à construction et
emphytéotique.
•
Registre foncier – Direction des
Domaines et de l’enregistrement;
•
•
Registre du commerce et du
crédit immobilier.
Le titre foncier, la transformation du
PH en T.F. sont publiés au livre
foncier;
•
Le gage sur le PH est publié à la
mairie (Question : à préciser);
•
Le nantissement sur matériel au
tribunal de commerce.
Droits réels
immobiliers
droit réel
•
•
PUH – Droit d’occuper une
parcelle de terrain
préalablement immatriculé au
nom de l’État (Question : savoir
si c’est un droit réel?);
•
Autorisation administrative
permettant d’édifier une
construction (Question : savoir
si c’est un droit réel?);
•
Bail (droit réel) (voir la définition
au questionnaire)
Pas de réponse
Titre foncier
Droit réel précaire
3- Nombre de titres
fonciers publiés
•
•
Titre foncier;
PUH – Droit précaire donnant le
droit d’occuper (Question : droit
réel?);
Se référer à la Direction des
Domaines et de l’enregistrement
Domaines et de l’enregistrement
Au nom de l’acquéreur
Au nom du titulaire du droit
immobilier
Pays
Villes
le titre foncier au
départ
PUH – Titre précaire – Droit
d’occupation précaire et révocable
(loi 6020 du 13107 - 1960;
Pas de statistique, mais le coût élevé
et procédure longue rend le T.F.
inaccessible aux béninois.
Page 6/22
BÉNIN
base administrative
•
Oui.
Suivi de la conservation foncière
Décision du tribunal qui porte
réquisition d’une immatriculation
forcée. Le tribunal peut ordonner
l’immatriculation forcée lorsque la
garantie est basée sur un permis
d’habiter avec promesse
d’affectation (à préciser la réponse).
2 ans
2 mois
Pas de réponse
Service impliqué
•
Délai
d’immatriculation
6- Étapes
titres fonciers
à un titre foncier
•
Oui.
Délai
•
Insertion au journal officiel
(conservateur);
•
Affichage en l’auditoire du
tribunal de l’instance (greffier);
•
•
Retour de placard;
•
Création du T.F. (conservateur).
Domaines

Le coût élevé et la procédure longue
rendent le titre foncier inaccessible aux
béninois.
Bornage contradictoire
(géomètre);
•
Domaines
Pas de réponse
Pas de réponse
Pas de réponse
Pas de réponse
•
•
Titre foncier : Fréquemment;
•
•
Titre foncier : Fréquemment;
•
Titre foncier : Tout le temps;
•
•
PUH : Fréquemment;
•
•
PUH : Fréquemment;
•
Gage sur PUH publié à la mairie?
(à préciser la réponse)
PARTIE II
1- Fréquence
•
Titre foncier
•
Droits réels
inscrits aux
registres PUH
Droit toujours inscrit.
Droit toujours inscrit (Question :
différence entre hypothèque sur
PUH et gages sur PUH).
Droit toujours inscrit (Question :
comment prendre une
hypothèque sur un PUH alors
qu’il n’y pas de T.F.?).
Page 7/22
BÉNIN
•
•
La BHB ne reconnaît que le titre
foncier comme droit réel que l’on
peut hypothéquer, mais le juriste
dit aussi prendre des hypothèques
sur des PUH ainsi que des gages
(Question : à préciser).
Non, car pour la banque, seul le
titre foncier est inattaquable. Mais
la banque prend des hypothèques
et gages sur les PUH (Question : à
préciser).
Oui, car le créancier peut
poursuivre le recouvrement de sa
créance quelle que soit la nature
de l’immeuble édifié après
l’hypothèque.
Oui, car les crédits immobiliers sont
accordés de manière sélective.
Oui. Possibilité de refinancement ou
de disposer des ressources à long
terme.
Oui. Cela peut améliorer l’offre de
crédit hypothécaire.
Non, car formalités identiques
Non, car les coûts n’ont pas changé.
Droit réel de
construire sur lot
d’autrui
hypothécaire
•
Pas de réponse
Titre foncier
• Autre
d’hypothèque sur
droit réel de
construire sur le lot
d’autrui depuis 203
AUS révisé
203 AUS révisé
•
Pas de réponse
Les coûts de prise
et de publicité
d’hypothèque
Oui, mais il faut accompagner cette
modification des réformes.
Non. Les délais sont les mêmes. Les
banques sont frileuses dans l’octroi
des crédits, mais on aurait à revoir les
coûts de la prise d’hypothèque, les
délais de publicité, les procédures
d’enregistrement, l’informatisation et la
déconcentration des services du
Domaine pour permettre l’amélioration
de l’offre hypothécaire.
Les délais de la
publicité de
l’hypothèque
mise en jeu de
l’hypothèque
Non, car même procédure
Il faut faire l’organisation et le
développement du cadastre.
Page 8/22
BÉNIN
corporel
Non (mais la banque dit prendre
des gages sur des PUH)
(Question : à préciser)
Non, car même procédure
Oui, a déjà pris aussi dans l’autre
questionnaire – banque, la banque
prend la domiciliation de salaire et
le blocage de 6 paiements pour
l’informel.
Oui, a déjà pris crédit à court et long
terme.
Pas de réponse
sur titre foncier
Plus de 2 ans
Plus de 2 ans
sur droits réels
précaires
Entre 1 et 2 ans (Question :
réponse incohérente, car cela
devrait être plus long)
Entre 1 et 2 ans (Question : réponse
incohérente, car cela devrait être
plus long) (Question : à préciser le
sens de la question)
13- Lois nationales
jeu
Les renvois d’audience
•
•
d’inscription de
loi du pays
Non
seing privé
possible?
Non
Oui, avec modèle agréé (Question :
avoir un modèle)
créant :
Pas de réponse, mais dans l’autre
questionnaire, la banque prend :
Pas de réponse
•
Prise de
nantissement de
compte bancaire
9- Rapport coût de
mise en jeu sur la
créance
hypothéquée
On semble prendre un gage sur le
PUH (À préciser).
Procédures judiciaires;
Procédure d’obtention de titre et
d’immatriculation;
•
•
des sûretés
personnelles
•
des sûretés réelles
•
•
Cadre réglementaire.
Non
la domiciliation du salaire;
le blocage de 6 paiements pour
l’informel.
Page 9/22
MALI
PARTIE I
banque
1- Droits réels
immobiliers
Juriste de banque
Consultant en crédit
•
•
•
Titre foncier;
Les PO, CUH, CUR et LA seraient t
des biens meubles qu’on peut
gager.
•
CUR Concession rurale
d’habiter;
•
•
•
•
PH Permis d’habiter;
PO Permis d’occuper;
CUH Concession urbaine
d’habiter;
LA Lettre d’attribution;
Code domanial et foncier
(Question : savoir si le PO,
CUH, CUR et PH sont des
droits réels – Quid du LA)
•
Réquisition au service du
Domaine pour vérifier s’il n’y a
aucun gage;
•
Demande de permis de
construction à la mairie;
•
Conservation de l’original du PO,
LA, CUH et CUR;
•
Signature du gage du PO, CUH,
CUR ou LA;
•
Estampille des contrats de prêt
et de gage par le maire;
•
Enregistrement du prêt et gage
au Domaine.
Note : Ce serait difficile et coûteux
d’avoir un double du PO, LA, CUH
ou CUR, mais cela se fait. Ces
documents sont obligatoires pour un
transfert de propriété.
droit réel
•
•
Titre foncier
3- Nombre de titres
fonciers publiés
•
•
•
Registre domanial et foncier –
Livre foncier;
•
Conservateur de la propriété
foncière ou chef des bureaux
des Domaines ou le cadastre
ou représentant dans les
communes.
Sans réponse
Pays
Villes
le titre foncier au
départ
État
Page 10/22
MALI
base administrative
•
Service impliqué
•
Délai
d’immatriculation
6- Étapes
titres fonciers
à un titre foncier
•
Délai
Oui.
Service des Domaines et du
cadastre.
3 mois minimum
•
•
•
•
•
Convoitise;
•
Paiement des droits
d’enregistrement et de
mutation;
•
Taxes sur plus-value.
Morcellement;
Purge des droits préexistants;
Publication et immatriculation;
Responsable : Conservateur de
la propriété foncière.
1 mois maximum
PARTIE II
1- Fréquence
•
Titre foncier
•
Droits réels
inscrits aux
registres PUH
•
Titre foncier
•
Droit réel de
construire sur lot
d’autrui
•
Autre
Titre foncier : Toujours
Sans réponse
Droit inattaquable
Sans réponse
Page 11/22
MALI
d’hypothèque sur
droit réel de
AUS révisé
Sans réponse
203 AUS révisé
Sans réponse
hypothécaire
203 AUS apporte plus de sûretés
•
Les coûts de prise
et de publicité
d’hypothèque
•
Les délais de la
publicité de
l’hypothèque
mise en jeu de
l’hypothèque
corporel
•
Prise de
nantissement de
compte bancaire
9- Rapport coût de
mise en jeu sur la
créance
hypothéquée
Non, sauf si mesures
compensatrices favorables sont
adoptées au pays.
Sans réponse
Sans réponse
Sans réponse
Sans réponse
Sans réponse
Page 12/22
MALI
sur titre foncier
Moins d’un an
sur droits réels
précaires
Moins d’un an
13- Lois nationales
jeu
•
Hypothèque sur bien indivis ou
en communauté ou appartenant
à un mineur;
•
d’inscription de
loi du pays
seing privé
possible?
Défaut de renouvellement
hypothécaire.
Non
Non
créant :
•
des sûretés
personnelles
Non
•
des sûretés
réelles
Non
Page 13/22
NIGER
PARTIE I
banque
Juriste de banque
1- Droits réels
immobiliers
•
•
•
•
•
Titre foncier;
•
Droit d’usage et d’habitation.
droit réel
•
•
Emphytéose;
Usufruits des droits fonciers ou
de biens immeubles;
Livre foncier – Conservateur
foncier
Pas de réponse
Pays
Villes
le titre foncier au
départ
base administrative
•
•
Droit de superficie;
Titre foncier
3- Nombre de titres
fonciers publiés
•
•
Pas de PUH;
L’État
Pas de réponse
Service impliqué
Délai
d’immatriculation
Page 14/22
NIGER
6- Étapes
titres fonciers
Zone lotie :
•
Acquérir ACI, PUH ou arrêté de
concession provisoire (mairie
ou ministre des finances);
•
Enregistrer PUH, ACI ou arrêté
de concession (service de
l’enregistrement);
•
Demander une autorisation de
construire (mairie);
•
P.V. de constat de mise en
valeur (mairie);
•
Demande d’arrêté d’attribution
définitive (ministre des
finances);
•
Payer frais d’immatriculation
(ministre des finances);
•
Pour le titre foncier Shéda, la
procédure de mise en valeur est
sautée ainsi que celle
d’autorisation de construire;
Zone non lotie :
à un titre foncier
•
•
Justifier propriété de l’immeuble
(certificat de détention
coutumière, contrat de vente,
titre foncier rural) (responsables
coutumiers – notaire);
•
Demande de bornage
(conservation foncière).
Pas de réponse
Délai
Page 15/22
NIGER
PARTIE II
1- Fréquence
•
Titre foncier
•
Droits réels
inscrits aux
registres PUH
•
•
Titre foncier : Oui, toujours;
•
PUH : jamais;
•
Droit de propriété :
fréquemment;
•
Droit toujours inscrit;
•
Droit de superficie :
fréquemment;
•
Droit toujours inscrit;
•
Titre foncier
•
Droit réel de
construire sur lot
d’autrui
• Autre
d’hypothèque sur
droit réel de
AUS révisé
Seuls certains droits réels inscrits
au livre foncier peuvent être
hypothéqués (Quels sont-ils?)
Non. AUS révisé n’est pas
suffisamment vulgarisé et connu et
appliqué
203 AUS révisé
Oui. Pour développer le crédit à
l’habitat
hypothécaire
Oui, car la possibilité de prendre
une hypothèque en faveur de la
banque sur un terrain non encore
la propriété du client l’encourage à
financer l’opération envisagée.
Page 16/22
NIGER
•
Les coûts de prise
et de publicité
d’hypothèque
•
Les délais de la
publicité de
l’hypothèque
mise en jeu de
l’hypothèque
corporel
Non, car Ohada influe peu sur les
mesures fiscales. Besoin d’une
action concertée (notaire –
banque, promoteur) auprès des
autorités pour faire baisser les
frais.
Non (voir raisons ci-dessus)
Non. La mise en jeu de
l’hypothèque n’est pas reliée à la
constitution de l’hypothèque, mais
complexité des procédures de
recouvrement.
Oui, crédit à long terme
N’a jamais pris
•
Prise de
nantissement de
compte bancaire
9- Rapport coût de
mise en jeu sur la
créance
hypothéquée
sur titre foncier
1 à 2 ans
sur droits réels
précaires
2 à 3 ans
Page 17/22
NIGER
13- Lois nationales
jeu
•
Les lois nationales ne sont pas
en jeu;
•
Problèmes : mauvaise foi du
débiteur – lourdeur des
procédures – complaisance des
juges; coût, lenteur de
l’administration.
d’inscription de
loi du pays
Non
seing privé
possible?
Oui. Avec modèle agréé par la
conservation de la publicité
foncière
créant :
Pas de réponse
•
des sûretés
personnelles
•
des sûretés
réelles
GUINÉE-BISSAU
PARTIE I
banque
Juriste de banque
Juriste de banque
Juriste de banque
Compilation des questionnaires des
3 banques de Guinée Bissau
1- Droits réels
immobiliers
•
•
•
•
•
•
•
•
Droit de propriété sur immeubles urbains
et rustiques immatriculés;
•
•
•
•
usufruit;
•
•
•
Pas de titres fonciers dans la
législation nationale (à
préciser);
PO : Concession ou permis
d’occuper;
Droit de superficie;
Droit de superficie seulement en
vertu de l’art. 3de la Loi de la
terre, no 5198 du 28 avril. (Voir
question 2)
Droit de propriété;
Construction à son profit;
Concession;
Crédit propriété;
Bail. (à préciser)
Bail à titre de droit réel (à
préciser si ce sont les droits
réels)
Page 18/22
PUH;
Droit de superficie.
GUINÉE-BISSAU
droit réel
•
•
Titre foncier
3- Nombre de titres
fonciers publiés
•
•
base administrative
•
•
Droit de propriété (CRPCPA)
(Registre de propriété);
•
•
•
Droit d’usufruit (CRPCPA);
Registre foncier
Registre immobilier CRPCPA
Pas de réponse
Pas de réponse
6 889 titres de propriété complets et publiés
selon l’officiel de la conservation des
registres.
Au nom du propriétaire
Au nom du client propriétaire
Au nom du client propriétaire
Au nom du propriétaire
•
Oui
Non
•
Oui
Réponses partagées entre les banques (voir
ci-contre)
•
Mairie pour la Ville de Bissau
•
CRPCPA
•
3 mois maximum (Question : à
préciser)
•
5 jours ouvrables
•
Délivrance du certificat de
l’immeuble (Service mairie Ville
de Bissau);
•
Immatriculation et délivrance du
titre de propriété de l’immeuble
(ministère justice, CRPCPA,
officiel de conservation des
registres) (à expliquer la
différence entre le T.F. et le titre
de propriété de l’immeuble)
Tous les droits réels;
CRPCPA (Service de
conservation des registres
immobiliers commercial et de la
propriété automobile) (officiel
des Services du Registre et de
la conservation)
Pas de réponse
Droit d’habitation (CRPCPA);
Droit de superficie (CRPCPA).
Pays
Villes
le titre foncier au
départ
•
Registre des propriétés :
•
•
Service impliqué
Délai
d’immatriculation
6- Étapes
titres fonciers
•
Demande formelle du titre de
propriété (Service de la mairie de
Bissau ou la DGGC (direction
générale de la Géographie et du
cadastre);
•
Demande formelle du titre de
propriété (Service de la mairie de
Bissau ou la DGGC (direction
cadastre);
•
Immatriculation de l’immeuble
auprès de la CRPCPA (ministère
de la Justice, CRPCPA;
•
auprès de la CRPCPA (ministère de
la Justice, CRPCPA;
•
Publication du registre de
propriété.
•
Registre et conservation des
hypothèques;
•
•
Rapport d’évaluation d’immeuble;
•
Application du CRPCPA et registre.
Matriciel d’approbation et certificat
de finance;
Page 19/22
Voir ci-contre
GUINÉE-BISSAU
à un titre foncier
•
Pas de réponse
Délai
•
Titre de propriété délivré par
l’autorité (30 à 60 jours);
•
Registre du titre de propriété à la
CRPCPA (5 jours ouvrables);
•
Publication (10 à 15 jours).
•
•
Titre propriété : Tout le temps;
•
•
Titre propriété : Jamais;
Titre toujours publié;
•
•
•
•
PUH : fréquemment;
PUH : jamais;
•
•
Usufruit à l’occasion;
•
Immeubles en milieu urbain :
Fréquemment;
•
Droit publié fréquemment;
•
Droit de superficie : très
rarement;
•
Rarement enregistré;
•
•
Bail : très rarement;
Pas de réponse
•
Délivrance du titre foncier (CMB) (5 à
7 jours ouvrables) ou titre de concession
(MI-DGGC) (5 à 45 jours ouvrables)
•
Requête du registre de propriété
(CRPCPA) (5 jours ouvrables)
•
Publication (INACEP/journal officiel) (5 à
15 jours ouvrables)
PARTIE II
1- Fréquence
•
•
Titre foncier
La banque BDU n’a pas pris
d’hypothèque pour la garantie des
crédits à l’habitat. (Question : que
prend-elle comme garantie?)
Droits réels
inscrits aux
registres PUH
Très rarement enregistré.
Pas de réponse
•
Titre foncier
Pas d’hypothèque sur titre foncier,
car il n’y en a pas en GuinéeBissau.
•
Droit réel de
construire sur lot
d’autrui
Oui sur la base de présentation
d’un certificat d’immatriculation du
CRPCPA. (Question : à expliquer)
•
Autre
Non, pour manque de valorisation des
titres fonciers qui sont abandonnés et
faute de légalisation et
d’immatriculation légale (incohérent
avec réponse précédente).
Le seul propriétaire du sol, c’est L’État
(Constitution du pays et Loi de la
terre).
Page 20/22
Titre foncier : le T.F. n’est pas immatriculé
auprès de la CRPCPA
GUINÉE-BISSAU
d’hypothèque sur
droit réel de
AUS révisé
Non. Les lois nationales ne
permettent pas d’augmenter la
prise d’hypothèque sur ce type de
droit réel.
Non, car la banque n’accepte
l’hypothèque que s’il y a titre de
propriété, car les autres droits sont
rarement enregistrés.
Non. Les services de conservation des
hypothèques et du cadastre refusent
les requêtes des banques en ce sens.
Non. Environnement juridique du pays n’a
pas changé.
203 AUS révisé
Oui, car cela permettra de
maîtriser les risques juridiques liés
à 203 AUS.
Oui, parce que la modification
permettra aux clients d’offrir de
nouveaux biens à garantir.
Non. Raison ci-dessus expliquée.
Oui pour une banque, car cela permettra à la
banque de maîtriser les risques liés à cette
technique.
hypothécaire
Oui, car la banque aura plus la
maîtrise de l’environnement
juridique.
Oui. Voir raison ci-dessus.
Oui, car cela viendrait renforcer la
position de la banque et de « sécuriser
les crédits ».
Voir ci-contre
Non. 203 AUS : Aucun impact sur
coûts de la publicité.
Non, car 203 AUS ne modifie pas
les coûts qui se calculent sur la
valeur de la créance.
Non, car 203 AUS ne modifie pas le
calcul qui est basé sur la valeur de la
créance.
Voir ci-contre
Non. 203 AUS : Aucun impact sur
délais de publicité.
Non, car la publicité dépend de la
disponibilité de la Press National
chargée de la publication du journal
officiel (B.O.).
Oui, car la prise d’hypothèque est
facilitée et on n’a pas à attendre la fin
des constructions.
Non. Environnement juridique
corrompu.
Non, car la procédure est la même.
Oui. Voir raisons ci-dessus. (Réponse
incohérente)
•
•
Oui. Crédit court terme
Oui. Contrat court terme
A l’intention de prendre cette garantie
pour des crédits à long terme.
Voir ci-contre
Oui. Crédit court terme
Oui. Contrat court terme
A l’intention de prendre cette garantie.
0.05 % et 1 % de la valeur de la
créance
Plus de 4 % de la valeur de la
créance
2 à 3 % de la valeur de la créance
•
Les coûts de prise
et de publicité
d’hypothèque
•
Les délais de la
publicité de
l’hypothèque
mise en jeu de
l’hypothèque
corporel
Procédure est la même
Justice trop lente
•
Prise de
nantissement de
compte bancaire
9- Rapport coût de
Page 21/22
1à4%
GUINÉE-BISSAU
mise en jeu sur la
créance
hypothéquée
sur titre foncier
0 et 10 % de la valeur de la
créance
Note : cette banque ne prend pas
de prêt hypothécaire donc n’a pas
d’expertise.
Plus de 2 ans. Ça peut aller
jusqu’à 10 ans
20 à 30 % de la valeur de la
créance à récupérer
0 et 10 % de la valeur de la créance
10 à 30 %
Entre 1 à 2 ans
1 à 2 ans
2 ans
sur droits réels
précaires
Pas d’inscription provisoire en
Guinée-Bissau
Pas d’inscription provisoire en
Guinée-Bissau
Pas d’inscription provisoire en GuinéeBissau
Pas d’inscription provisoire
13- Lois nationales
jeu
Bureaucratie et organisation des
services publics (Services de la
mairie – Ville de Bassau), Direction
cadastre (M.I.) et la CRPCPA
(ministère de la justice).
Avec la création du tribunal du
commerce, le processus de mise en
jeu de l’hypothèque est devenu plus
rapide.
•
Code du registre des titres de
propriété;
Corruption et morosité des instances
judiciaires.
•
Réglementation de la mairie
(Bassau) et du cadastre;
d’inscription de
loi du pays
Non
seing privé
possible?
•
Non
Organisation des services publics
(mairie et Direction générale de la
Géographie et du cadastre).
Non
Non
Non
Non
Non
Non
créant :
•
des sûretés
personnelles
Non
Non
Non
Non
•
des sûretés
réelles
Non
Non
Non
Non
Page 22/22
Annexe J
dont j’aimerais échanger avec vous
ultérieurement par téléphone
1-
Les facilités d’immatriculation des titres fonciers;
2-
Les délais et coûts d’immatriculation des titres fonciers;
3-
Le transfert des droits réels (non publiés) de construire sur le lot d’autrui, le délai de transfert, les
coûts, celui qui autorise le transfert;
4-
L’importance du document constatant le droit réel de construire sur le lot d’autrui;
5-
Les raisons motivant les banques à garder dans leur dossier le PUH ou autre document
constatant des droits réels de construire sur le lot d’autrui;
6-
La facilité d’obtenir une copie de ce document (PUH ou autre droit réel) et de vendre son droit
sans l’accord du créancier;
7-
La possibilité d’obtenir une hypothèque sur les constructions à venir sur le domaine national ou
public alors que le constituant hypothécaire détient un droit réel lui permettant de construire (
article 203 (3) de l’acte uniforme révisé portant organisation des sûretés);
8-
Les délais moyens d’exécution du notaire pour la constitution et les délais moyens de publication
d’une telle hypothèque;
9-
Les délais et coûts moyens pour obtenir une hypothèque judiciaire provisoire suite à un défaut
dans la convention de prêt (dans le cas de non contestation);
10- Les délais et coûts moyens pour maintenir, suite à un jugement au fond, l’hypothèque provisoire
ou pour obtenir une hypothèque judiciaire finale et l’inscrire au foncier (art. 221 de l’acte
uniforme révisé portant organisation des sûretés);
11- Le sort d’une hypothèque judiciaire dans le cas de faillite du débiteur;
12- Dans une convention de prêt sans garantie, une clause d’engagement du débiteur à ne pas
vendre ou hypothéquer son droit réel de propriété ou autre droit réel immobilier (ex. : droit réel de
construire sur le lot d’autrui) est-elle reconnue selon le droit national et selon OHADA comme
une clause de voie parée, un simple engagement ou une clause d’inaliénabilité qu’on pourrait
publier pour être opposable aux tiers?
Qu’en est-il dans le cas où cette clause ferait partie du contrat d’hypothèque donnée en garantie
sur un prêt?
La possibilité d’obtenir rapidement une injonction par la Cour empêchant un débiteur de vendre
ou d’hypothéquer son immeuble alors que le débiteur a pris un tel engagement de ne pas
hypothéquer ou vendre son droit réel selon que l’acheteur ou le créancier est ou n’est pas au
courant de l’engagement du débiteur.
Annexe J – Préoccupations complémentaires au questionnaire
Page 1/1
Annexe K
Autres préoccupations complémentaires au questionnaire
Hypothèse de travail : Le créancier ne prend pas d’hypothèque conventionnelle pour garantir ses
crédits qu’il fait à un particulier qui s’en sert pour effectuer des constructions sur un immeuble. Par
contre, il profite d’une « caution mutuelle externe » qui lui garantit son crédit en tout ou en partie,
moyennant une prime et sous réserve de certaines particularités Dans ce contexte et dès qu’il y a
défaut du débiteur, le créancier prend une hypothèque judiciaire provisoire qui sera maintenue au
final ou obtient une hypothèque judiciaire finale. On sait que la prise d’hypothèque judiciaire peut se
prendre sur un droit réel inscrit alors que l’immeuble est immatriculé mais on veut vérifier aussi si
elles peut se prendre sur les constructions faites par l’emprunteur qui a un droit réel permettant de
construire sur le domaine public, domaine domanial ou sur le lot d’autrui le tout tel que permis par
l’article 203 de l’acte uniforme révisé portant organisation des sûretés. Le crédit de la banque est
d’environ 6 à 7 millions de Francs CFA. Le but de cette hypothèse de travail est de la comparer à la
prise d’hypothèque conventionnelle et d’en évaluer les risques.
Notre questionnement touche entre autres les points suivants en distinguant l’hypothèque judiciaire
sur un droit réel inscrit de celle portant sur les constructions faites par l’emprunteur qui a un droit réel
permettant de construire sur le domaine public, domaine domanial ou sur le lot d’autrui le tout tel que
permis par l’article 203 de l’acte uniforme révisé portant organisation des sûretés:
1- les étapes à réaliser pour l’obtention et la publication d’une hypothèque provisoire et une
évaluation des délais et de tous les coûts – honoraires et autres frais - (avec détails de ces coûts)
dans le contexte d’une procédure non contestée. La force d’une telle hypothèque par rapport aux
tiers.
2- les étapes à réaliser pour maintenir au fond l’hypothèque provisoire et procéder à la publication du
jugement au fond ou pour obtenir une hypothèque finale et la publier avec évaluation des délais
et de tous les coûts – honoraires et autres frais - (avec détails de ces coûts) dans le contexte d’une
procédure non contestée.
3- La différence sur le plan juridique entre le maintien de l’hypothèque provisoire au fond et
l’obtention d’une hypothèque judiciaire finale. Aussi
l’opportunité de se faire consentir par
jugement au fond le maintien de l’hypothèque provisoire au lieu de l’obtention d’une hypothèque
finale par jugement au fond.
4- L’impact des lois du pays et de celles d’OHADA concernant l’insolvabilité, la faillite, l’épurement
du passif et autres lois semblables versus l’hypothèque judiciaire et la survie d’une telle
hypothèque judiciaire dans ce contexte.
5- Les étapes et les délais pour la mise en jeu complète de l’hypothèque judiciaire (toujours dans le
contexte d’une procédure non contestée) et la vente des constructions en tenant compte, entre
autres, de l’article 203 de l’acte uniforme révisé portant organisation des sûretés (cité
ultérieurement comme « code des sûretés ») et des articles 253 et 258 de l’acte uniforme portant
organisations des procédures simplifiées de recouvrement et des voies d’exécution ( cité
ultérieurement comme « code du recouvrement » . Plus particulièrement, une explication des
étapes à respecter et des délais à subir
afin de pouvoir respecter les articles 253 et 254 du
« code du recouvrement » alors que l’hypothèque judiciaire porte sur les constructions tel que
permis par l’article 203 du « code des sûretés ».
6- Les coûts totaux résultant de cette mise en jeu de l’hypothèque judiciaire incluant les honoraires, et
autres frais (avec détails de ces frais).
7- Est-ce que les contestations sont habituellement fréquentes et usuelles dans un tel contexte?
Évaluation en ce sens dans votre pays.
8- Une évaluation des coûts totaux à payer pour un créancier par rapport à sa créance d’environ 6
millions de Francs CFA.
Annexe K – Autres préoccupations complémentaires au questionnaire
Page 1/1
Annexe L
Questions aux notaires
Scénario : Hypothèque conventionnelle non publiée lors de l’octroi du crédit, mais qui sera
publiée lors d’un défaut de l’emprunteur
Problématique à évaluer pour les deux scénarios suivants :
•
•
Scénario où le droit réel est inscrit (c’est-à-dire que l’immeuble est immatriculé);
Scénario où le droit réel n’est pas inscrit (c’est-à-dire que l’immeuble n’est pas immatriculé);
1-
L’obtention d’une hypothèque par un emprunteur (qui possède un droit réel de construire sur le
lot d’autrui) sur les constructions existantes et à venir;
2-
Le détail de ces droits réels de construire;
3-
La faisabilité pratique d’un tel scénario;
4-
Les coûts de l’obtention d’une telle hypothèque excluant sa publication;
5-
Les coûts de publication éventuelle d’une telle hypothèque;
6-
les délais moyens de constitution d’une telle hypothèque;
7-
Les lieux de publication d’une telle hypothèque;
8-
Les délais moyens de publication d’une telle hypothèque;
9-
La garde par le banquier du document octroyant le droit réel de construire : avantages,
désavantages?
10- La possibilité de prendre en garantie ce droit réel de construire autrement que par hypothèque
immobilière, type de garantie, coûts, délais et publication,?
11- Coûts et délais d’immatriculation de l’immeuble dans le cas de mise en jeu de l’hypothèque alors
que l’immeuble n’était pas immatriculé et le droit réel non inscrit;
12- Risques juridiques de ne pas publier l’hypothèque conventionnelle lors de l’octroi du crédit
(faillite, vente de l’immeuble, hypothèque antérieure, loi nationale interdisant de prendre une
hypothèque judiciaire forcée dans certaines circonstances, autres lois, etc.);
13- Risques pratiques de ne pas publier l’hypothèque lors de l’octroi du crédit.
Annexe L – Questions aux notaires
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Annexe M
Rencontre de travail à la BCEAO – 20 août 2012
RENCONTRE DE TRAVAIL BCEAO LE 29 AOÛT 2012
Présents69 :
BCEAO
Ahmadou A.A. Lo, directeur des activités bancaires et du financement des économies
Moussa Sanogo, adj. au directeur de la stabilité financière
M. Aboubakar,
M. Symphorien Agbessadji, adjoint au directeur des activités bancaires et du financement des
économies
DID
Pierre Giguère, directeur financement de l’habitat, chef de mission
François Naré, consultant
La réunion visait le recueil de commentaires sur la formule (Caution) et les options que DID entend
proposer à la BOAD visant l’accroissement du crédit à l’habitat en zone UEMOA.
M. Lo a d’abord situé l’apport que son équipe pouvait avoir à notre étude et ses limites. Il a mentionné
son grand intérêt pour cette recherche de solution à une situation bloquée que connait à l’heure
présente ce secteur porteur et stratégique.
Il a demandé comment se situait l’étude par rapport à la création par la BOAD de la CRRH. Nous
avons exposé que pour que les banques cherchent recours à la CRRH, il faut qu’elles aient une
demande de leur clientèle qui croisse, et qu’à l’heure présente, il y a trop d’obstacles venant limiter la
demande chez la grande majorité des populations, c’est pourquoi la BOAD a souhaité examiner
comment valablement écarter ces contraintes tout en permettant aux banques de se prémunir
adéquatement contre les risques.
Il a mentionné ne pas avoir reçu de la BOAD de demande de statistiques, se disant pleinement
disposé à nous fournir toute demande qui proviendra de cette dernière pour aider à avancer.
Nous avons présenté le contexte de l’étude pour passer rapidement aux 5 options avec explication de
la Caution, en exposant en quoi consistait cette Caution.
Leurs commentaires attentifs et intéressés ont porté sur :
• Le statut de l’Organisme de Caution : Établissement financier ou Société d’Assurance. Ils ont une
préférence marquée pour Établissement financier. En fait, comme la voie Société d’Assurance
mettrait en jeu une autre législation, selon eux, ça n’ouvrirait jamais à une pondération autre que
100%. On nous recommande en fait de présenter les alternatives, les pour et les contre, et peutêtre une recommandation, sans toutefois marquer une position tranchée; laissons aux institutions
en place le soin de trancher.
• Le rôle que jouerait notre concept de Caution leur apparait différent de la compréhension
habituelle d’une Caution; mais après explication détaillée de notre part, sans prendre une position
formelle sur le modèle proposé, ils le comprennent désormais bien, et le jugent intéressant.
• Leur perspective sur ce qu’on propose : « Est-ce que le prêteur a une sûreté concrète avec ce
qu’on propose ? », de sorte que la BCEAO puisse assurer qu’avec cette sûreté, l’argent des
déposants est bien protégé. C’est là leur préoccupation finale.
• Ils voient très bien l’avantage de la formule pour l’emprunteur (moins compliqué, moins coûteux,
et moindre crainte de perdre sa maison). Ils le voient moins bien pour les banques; on explique
que pour les banques, 2 avantages ressortent : a) un volume de demande s’en trouvant accru; b)
une évaluation des demandes faites par l’organe de caution, exigeant une expertise moindre en
crédit immobilier au sein de la banque. Ils saisissent ces arguments, et nous invitent à en tester la
réceptivité par les instituions prêteuses (les grands groupes bancaires au premier chef).
69
Nous avions fait parvenir à l’avance un Power Point exposant les grandes lignes de l’étude et des propositions en
découlant.
Annexe M – Rencontre de travail à la BCEAO – 20 août 2012
Page 1/2
•
•
Question de notre part : comment la BCEAO interpelle-t-elle les banques, ou leur fournit-elle des
informations sur les innovations, comme ce qu’on propose ici ? Comment les banques pourrontelles être sensibilisées/ informées de cette avenue nouvelle si toutefois elle était jugée acceptable
par les autorités réglementaires ? Deux avenues : les APBEF (Associations. Professionnelles de
banque et établissements financiers) qu’on retrouve dans chaque pays et auxquelles participent
obligatoirement toutes les banques, et les Conseils nationaux du crédit, aussi présents dans
chaque pays. Ce sont les deux cadres de dialogue.
Pouvons-nous proposer de faire un Pilote dans un ou deux pays ? Réponse : non, parce que la
mise en œuvre d’une telle innovation requière l’adoption d’un volet réglementaire harmonisé, i.e.
vu et accepté et applicable dans tous les pays. Toutefois, retenez que la formule sera sans doute
retenue par un ou des groupes bancaires davantage innovateurs et disposés par rapport à ce
marché du crédit immobilier.
Enfin les représentants de la BCEAO concluent avec deux recommandations:
•
•
•
Soulignez dans votre rapport que les problèmes de foncier sont une très importante entrave
(absence de cadastre, difficulté d’obtention d’un titre foncier, démarche ardues pour passer d’un
titre précaire à un titre foncier, etc.). Ca aidera de souligner à nouveau qu’il y a un problème
important à résoudre ici.
Assurez-vous que les moyens et réflexion seront subséquemment pris pour voir à des solutions
aussi pour le milieu rural aussi.
Recommandez que les grosses institutions de microfinance (PAMECAS, CMS (Sénégal), Kafo
Jiginew, Nyèsigiso (Mali), RCPB (Burkina), FUCEC (Togo)) soient aussi engagées dans ça.
En résumé, une excellente rencontre, un vif et positif intérêt pour ce qu’on a présenté.
PG.
Annexe M – Rencontre de travail à la BCEAO – 20 août 2012
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Annexe N
Procès-verbal – Rencontre à la Commission Bancaire
ÉTUDE BOAD SUR LE FINANCEMENT DE L’IMMOBILIER EN ZONE UEMOA
RENCONTRE COMMISSION BANCAIRE Abidjan le 13 septembre 2012
Étaient présents70 :
M. Bolo Sanou, secrétaire général, Commission bancaire
M. Amadou Diarra, secrétaire général adjoint
M. Adama Sawadogo, Direction des Études et de la recherche
Mme Assitan Sanganako, Direction des Études et de la recherche
M. Magloire Sossouvi, Conseiller juridique au secrétaire général
M. Oumar Kabo, Direction Inspection des établissements de crédit et Microfinance
M. Djibom, chef Mission résidente BOAD (a participé à l’introduction des participants)
Pour DID : Pierre Giguère, chef de mission
François Naré, consultant
Le secrétaire général s’est montré vivement intéressé par cette étude qui vise accroître le volume de
crédits à l’immobilier avec toutes les retombées que cela peut entraîner.
Notre présentation a suscité de nombreuses questions dans un but d’une meilleure compréhension du
modèle de Caution que nous préconisons.
1. Quel statut juridique et quel déploiement ? Réponse : nous n’avons pas de position unique sur
ces deux points, les instances décisionnelles trancheront. Nous avons vérifié que deux statuts
permettent tous deux la création d’une structure octroyant une Caution71: soit celui
d’Établissement financier, soit de société d’assurance IARD (Incendie, Accidents, Risques
Divers) (CIMA) offrant l’assurance insolvabilité ou un service de caution. Pour le déploiement,
bien sûr une seule structure régionale requerrait moins de mise de capital que de faire une
structure dans chaque pays. Là aussi ces aspects seront pris en compte par les autorités.
2. Quel accueil font les banques au modèle proposé ? Réponse : lors de nos rencontres avec les
banques, nous n’avons pas comme tel introduit le modèle présenté aujourd’hui. Nous voulions
avoir les points de vue des instances réglementaires avant d’en débattre avec les banques. Notre
intuition est que certaines banques plus innovantes et qui ciblent ce marché de l’immobilier
seraient plus enclines que d’autres à adopter cette innovation. De la même manière, l’introduction
du Crédit-bail a été adoptée par certaines banques et ignorée par d’autres.
3. Comment abordez-vous le crédit promoteurs ? Réponse : notre mandat ne nous conviait pas à
explorer cet aspect, bien qu’il soit important. Toutefois, nous croyons qu’il est judicieux de se
préoccuper d’abord et avant tout de faciliter les démarches des emprunteurs ultimes (crédit
acquéreur), car sans une demande accrue à la base, aucun prêteur n’y affectera argent et effort.
Une fois la demande à la base se manifestant, les banques feront appel à du refinancement, les
promoteurs auront plus de demande et se tourneront vers des prêteurs ciblant ce secteur
(comme Shelter Afique, la SFI, etc.).
4. Il n’existe à peu près pas de marché secondaire de l’habitation ? Comment contourner ce
problème ? Réponse : la densification du marché créera progressivement un tel marché. On ne
peut pas créer « artificiellement » un marché secondaire. Ça va venir.
5. Comment avez-vous déterminé le coût d’une caution compte-tenu d’une sinistralité sans doute
plus forte en zone UEMOA qu’en France par exemple ? Réponse : nous avons exposé les bases
de notre modélisation. De plus, rien ne nous laisse croire que la sinistralité serait plus forte ici. La
maison, c’est un toit pour une grande famille, c’est l’accomplissement d’une vie de travail souvent
et un symbole social important. Un emprunteur fera tout pour éviter de la voir mise en péril.
70
71
Les participants avaient reçu d’avance notre présentation Power Point introduisant les éléments centraux des propositions à
l’issue de notre recherche.
Nous avons toutefois exposé que l’avenue CIMA, société d’assurance, bien que faisable, ne permettrait sans doute pas de
diminuer les coefficients de pondération des banques, rendant sans doute cette avenue moins pertinente (Commentaire
entendu lors de notre session de travail avec la BCEAO).
Annexe N – Procès-verbal – Rencontre à la Commission Bancaire
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6. La Caution que vous présentez diffère de la Caution tel que nous l’entendons habituellement ?
Réponse : C’est vrai. On explique par deux exemples : a) la garantie exigée au moment de
déposer une proposition à un Appel d’offre; il s’agit ici d’une caution/garantie temporaire qui sera
remplacée une fois le contrat obtenu par une forme de garantie plus « définitive »; ici, la caution
offerte le sera aussi en attendant de livrer autre chose, si et seulement si; b) le cas des crédits à
l’importation ou exportation.
7. Référence est faite au Mali où FGHM et BHM ont connu des ratées; quelles précautions prendre
ici ? Réponse : des explications précises sont données sur le cas du Mali. Aussi, remarquons que
le régime d’assurance y a été mis en place, mais qu’on ne s’est pas préoccupé de « générer »
une demande à la base. Or cette demande ne se matérialise pas seule, les populations voyant
toutes les démarches, exigences et coûts associés comme un empêchement très lourd, se
traduisant par «… le crédit immobilier bancaire avec toutes ses exigences, ce n’est pas pour
moi ». A contrario, dans le cas présent, on se préoccupe de simplifier la vie aux demandeurs;
aussi, on préconise un fort travail d’information et de diffusion, tant aux populations qu’aux
banquiers. Une fois la roue activée, le bouche à oreille veillera à faire croître cette demande
latente.
8. Quelles exigences de la réglementation actuelle devront être amendées, ou interprétées
différemment pour permettre ce que vous proposez ?
En fait, nous aspirons à ce que le même poids soit donné aux exigences pondérales que pour une
garantie hypothécaire issue dès le départ. Ceci sera une question d’appréciation par les autorités;
nous sommes disposés à en appuyer le rationnel.
La haute direction de la Commission bancaire a exprimé sa satisfaction quant à cette rencontre riche
et promet de se concerter avec les autorités de la BCEAO que nous avons rencontrées il ya deux
semaines suite à quoi, ils nous expédieront leurs avis face à nos propositions.
La mission exprime ses remerciements à la BOAD représentation de Côte d’Ivoire et à la Commission
bancaire pour cette session très positive et pour la qualité de leurs questions et leur ouverture à
discuter de ces importantes questions sur un mode « discussion de travail et d’Échanges ».
PG.
Annexe N – Procès-verbal – Rencontre à la Commission Bancaire
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Annexe O
Aspects légaux au Burkina Faso
1) INTRODUCTION
Le Burkina Faso est le pays où le plus d’informations pertinentes et vérifiées ont été recueillies. Cinq
juristes de banque ainsi qu’un avocat et un notaire de pratique privée ont collaboré, à divers degrés,
en répondant tant aux questionnaires qu’aux questions supplémentaires posées lors de conférences
téléphoniques.
Cet exercice a permis de faire un tour d’horizon de l’environnement juridique prévalant dans ce pays
permettant de comprendre et de statuer sur les principales particularités rencontrées pour la mise en
place du projet et sur l’établissement de la prime éventuelle à payer.
Le plan de travail adopté se retrouve à la section 6.4 du rapport, au tableau intitulé « Plan pour la
présentation des caractéristiques légales des pays de l’UEMOA ».
2) LES DROITS RÉELS IMMOBILIERS
Les droits réels immobiliers susceptibles d’hypothèques
La loi portant réorganisation agraire et foncière au Burkina Faso (RAF) établit clairement que seuls les
droits immobiliers suivants sont susceptibles d’hypothèques72 :
•
•
•
•
le droit de propriété;
le droit de superficie;
l’usufruit d’un immeuble;
le bail emphytéotique pendant le délai de sa validité.
Parmi ces droits, les deux premiers sont les plus susceptibles d’intéresser le financement à l’habitat
pour la majeure partie de la population. Le droit de propriété est le droit de jouir et de disposer des
immeubles de manière absolue sous réserve de ne pas en faire un usage prohibé73. Plus
communément, ce droit de propriété est aussi appelé « titre foncier » au Burkina Faso. Par ailleurs, le
droit de superficie consiste dans le fait de posséder des constructions, ouvrages ou plantations sur un
fonds appartenant à autrui, ou d’être autorisé à en établir74.
Titres administratifs d’occupation des terres urbaines pouvant conduire au titre foncier
Tout occupant d’une terre du domaine foncier national doit être titulaire de l’un des titres suivants dans
le cas de terres urbaines75, droit qui est délivré par les autorités administratives :
•
•
•
•
•
•
•
arrêté d’affectation;
arrêté de mise à disposition (AMD);
permis d’occuper (PO);
permis urbain d’habiter (PUH);
attestation d’attribution (AA);
permis d’exploiter (PE);
bail.
De tous ces droits, seuls l’arrêté de mise à disposition (AMD), le permis urbain d’habiter (PUH), le
permis d’exploiter (PE) et l’attestation d’attribution (AA) peuvent être donnés en garantie d’emprunt
dans les limites prévues par la RAF76. Toutefois, seuls le PUH et l’AA concernent l’habitat des
particuliers, les autres droits susceptibles de garantie concernent l’occupation des terres à des fins
non lucratives (arrêté de mise à disposition - AMD) ou à des fins lucratives (permis d’exploiter - PE).
72
73
74
75
76
Article 159 de la loi numéro 014/96/ADP portant réorganisation agraire et foncière au Burkina Faso modifiée par la loi
numéro 024-2008/an du 6 mai 2008, RAF, plus communément appelée RAF.
Article 149 de la RAF.
Article 61 RAF.
Annexe O – Aspects légaux au Burkina Faso
Page 1/35
Attestation d’attribution (AA)
L’attestation d’attribution (AA) est un titre servant de preuve du droit provisoire de se voir décerner
éventuellement un PUH. Pour avoir droit à une attestation d’attribution (AA), il faut en faire une
demande (200 FCFA), fournir l’original de la fiche d’attribution ou du papillon, avoir payé la taxe de
jouissance (environ 500 FCFA le mètre carré pour l’habitation résidentielle et 1 700 FCFA le mètre
carré pour le commercial), et payer le timbre fiscal (400 FCFA)77. Une fois cette attestation
d’attribution obtenue, il faut, pour accéder au PUH, faire une mise en valeur nominale dans les cinq
ans (construction d’au moins 18 m2 — 18 tôles en langage populaire — un équipement sanitaire
minimal et une clôture)78.
La loi nationale prévoit qu’on peut affecter en garantie cette attestation d’attribution à la garantie
d’emprunts, mais ne précise pas que ce droit constitue un droit réel immobilier de superficie79 comme
cela est prévu pour le PUH.
C’est donc dire que, selon les textes de loi, l’attestation d’attribution ne serait pas susceptible
d’hypothèque. Toutefois, certains consultants (une banque et un notaire) ont fait part qu’ils ont déjà
pris (rarement, il faut le dire) des hypothèques sur des attestations d’attribution tandis que la plupart
des juristes consultés ont rapporté le contraire.
Permis urbain d’habiter (PUH)
Quant au permis urbain d’habiter (PUH), c’est un titre de jouissance permanent délivré aux personnes
physiques ou morales pour l’occupation80 des terres urbaines destinées à l’habitation avec possibilité
d’aliénation définitive des terres dans les conditions prévues par la RAF.
Le permis urbain d’habiter (PUH) est considéré légalement au Burkina Faso comme un droit de
superficie81, soit un droit réel immobilier susceptible d’hypothèque82.
En pratique, les banques et les juristes ont tous rapporté prendre des hypothèques sur les PUH.
Pour accéder à la propriété ou au titre foncier, il faut avoir préalablement obtenu un PUH et avoir
effectué la mise en valeur équivalant à trente (30) fois la taxe de jouissance de 500 FCFA le mètre
carré pour les habitations résidentielles, et de quinze (15) fois la taxe de jouissance de 1 700 FCFA
pour les commerces. À titre d’exemple, un titre foncier (TF) sur un terrain de 300 mètres carrés
nécessite des investissements de 4,5 millions FCFA pour le résidentiel et 7 650 000 FCFA pour le
commercial83.
Le dossier de délivrance du titre foncier comprend les pièces suivantes :
•
•
•
•
une demande en deux (2) exemplaires fournis par l’administrateur;
un original du titre de jouissance (PUH, PH, AMD) ou l’original de l’attestation d’attribution;
un procès-verbal d’évaluation (pour la mise en valeur);
deux (2) copies légalisées de la pièce d’identité pour les personnes physiques.
La loi de finances 2008 a modifié l’article 70 de la RAF en permettant que l’État puisse aliéner des
terres sans mise en valeur préalable84. Les services de l’État ne semblent pas avoir encore intégré
systématiquement cette procédure, et le constat de mise en valeur semble toujours exigé pour
accéder au titre foncier, encore qu’on ait eu la confirmation de cette nouvelle pratique à l’occasion. Le
fait d’accéder au titre foncier sans mise en valeur pourrait être un élément encourageant aux fins du
financement de l’habitat en ce qu’il permettra de passer plus vite au titre foncier tout en risquant
d’ouvrir la porte à la spéculation.
77
78
79
80
81
82
83
84
Article 60 RAF et 17(1) de la loi 020/96 AUP portant institution d’une taxe de jouissance pour l’occupation et la jouissance
des terres du domaine foncier national appartenant à l’État (Loi sur la taxe de jouissance).
Article 60 RAF et 18(1) Loi sur la taxe de jouissance et 4 du KITI AN – V10035IFP EQUIP 18 ENU du 27 septembre 1989.
Articles 60 et 61 RAF.
Article 146 du Décret portant conditions et modalités d’application de la Loi sur la réorganisation agraire et foncière au
Burkina Faso.
Articles 61 et 159 de la RAF.
Article 68 RAF et 159 et 222 Décret RAF.
Article 30 de la loi numéro 033-2007/an du 6 décembre 2007 portant loi de finances pour l’exécution du budget de l’État,
gestion 2008 et article 70 RAF.
Page 2/35
En résumé, dans le domaine de l’habitat pour les particuliers, seuls le titre foncier (ou droit de
propriété) et le PUH peuvent être hypothéqués à la garantie d’emprunt. Toutefois, ces hypothèques
suivent un parcours différent à tout point de vue, selon la nature du bien hypothéqué, et ce, tant dans
leur constitution que dans leur mise en jeu.
Titre administratif d’occupation des terres rurales pouvant conduire au titre foncier
Une loi de 2004 portant sur le régime foncier rural est entrée en vigueur en 200985. Cette loi s’inscrit
dans le cadre du projet « Sécurisation foncière du Millénium Challenge Account (MCA)86 qui fournit
des fonds nécessaires pour améliorer la sécurisation foncière et promouvoir l’investissement au
Burkina. Cette loi ne concernerait pas l’habitation comme tel, mais viserait l’accessibilité à la terre à
des fins de culture. Toutefois, elle aurait été promulguée afin de permettre aux gens impliqués
d’accéder au crédit afin de pouvoir mettre en valeur et exploiter les terres. Cette loi précise qu’un
possesseur foncier rural peut bénéficier de la délivrance d’une « attestation de possession foncière
rurale » par le maire de la communauté concernée87.
On définit cette « attestation de possession foncière rurale » comme un acte administratif ayant la
même valeur juridique qu’un titre de jouissance, tel que prévu par les textes portant réorganisation
agraire et foncière au Burkina Faso (RAF)88.
Si l’on s’en tient au seul texte de la loi et aux juristes consultés, l’attestation de possession foncière
rurale pourrait être l’équivalent rural du permis d’exploiter (PE), donc un droit réel immobilier de
superficie susceptible d’hypothèque et pouvant être éventuellement transformé en titre foncier.
La loi prévoit aussi que l’État ou les collectivités territoriales peuvent consentir des baux
emphytéotiques au profit de ceux qui veulent réaliser des investissements productifs à but lucratif, y
compris les particuliers89. Ces gens pourront donc hypothéquer leur bail emphytéotique, qui constitue
un démembrement du titre foncier qu’on peut hypothéquer90.
Les personnes consultées n’ayant pas eu l’occasion d’expérimenter de façon pratique la conclusion
d’une telle hypothèque, une enquête pratique sur le terrain devra être complétée afin de vérifier si
effectivement des hypothèques sont prises sur ces « attestations de possession foncière rurale » ou
sur « les baux emphytéotiques ». En ce sens, le lecteur devra donc en tenir compte dans sa lecture
des particularités concernant le Burkina Faso.
Bien que cette loi sur le régime foncier rural ne vise pas spécifiquement le domaine de l’habitat, elle
n’en demeure pas moins une source potentielle d’affaires pour les banques intéressées à financer les
agriculteurs qui pourront hypothéquer leur « attestation de possession foncière rurale ».
Procédure d’immatriculation des immeubles et transformation des titres administratifs en titres
fonciers
Étapes d’immatriculation
L’immatriculation des immeubles est une opération permettant de morceler le domaine foncier
national afin d’en dégager une parcelle qui pourra éventuellement faire l’objet de cession à une
personne physique ou morale. L’immatriculation de l’immeuble se fait d’abord au nom de l’État du
Burkina Faso.
Selon la loi, l’immatriculation des immeubles et le transfert d’un PUH en titre foncier sont deux
opérations différentes. Une fois l’immatriculation effectuée en faveur de l’État, ou même en cours
d’immatriculation, on peut publier le PUH au livre foncier (au registre des oppositions) au nom de son
85
86
87
88
89
90
Loi numéro 034-2009/an du 16 juin 2004 portant régime foncier rural (ci-après appelé RFR).
Texte du député Salvador M. Yameogo lors de la contribution de la section burkinabé de l’Assemblée parlementaire de la
Francophonie à l’occasion du séminaire sous régional sur la sécurisation foncière en Afrique. Bamako (Mali), 14 et
15 avril 2011.
Article 44 RFR.
Article 44 RFR.
Article 65 RFR.
Articles 148 et 159 RAF.
Page 3/35
bénéficiaire91. Ultérieurement, ce bénéficiaire peut demander la transformation du PUH en titre de
propriété (ou titre foncier) s’il y a eu respect des exigences de mise en valeur et paiement des droits.
Toutefois, le PUH est rarement publié au registre des oppositions. En effet, au Burkina Faso,
l’immatriculation des immeubles ainsi que le transfert d’un PUH en un titre foncier semblent
intimement reliés en pratique et se font souvent dans une seule et même opération.
Historiquement, dans le passé, peu de titres fonciers ont été émis pour les raisons des coûts élevés
pour y accéder et de la lenteur administrative.
Par contre, vers 2007, dans le cadre du projet de sécurisation foncière initié par le Millénium
Challenge Account (MCA), le gouvernement a mis en place une procédure spéciale afin de faciliter et
simplifier les formalités domaniales et foncières en permettant aux usagers d’effectuer ces opérations
en un même lieu, soit ce qu’est appelé le « guichet unique du foncier ».
Ainsi, environ 5 425 titres fonciers ont été délivrés entre 2007 et 2012 sur environ 7 200 demandes
déposées dans le cadre de l’opération spéciale initiée en 2007 (dont 3 846 pour la seule ville de
Ouagadougou). Les chiffres suivants du tableau intitulé « Émission de titres fonciers au Burkina
Faso » sont éloquents et montrent une décroissance dans la demande et l’émission du titre foncier.
Émission des titres fonciers (TF)
au Burkina Faso
2007
2008
2009
2010
2011
2012 (juillet)
Total TF
470
2 050
1 453
676
475
201
5 425
Note : Information recueillie du Receveur des
domaines et de la publicité par l’intermédiaire
d’un consultant
Les raisons de cette décroissance sont nombreuses. Le délai officiel prévu de 15 jours pour accéder
au titre foncier n’est aucunement respecté et varie, selon les personnes consultées, d’un minimum de
six mois à un an, à un maximum de deux, voire trois ans dans des cas exceptionnels, selon l’enquête
menée.
Autre raison de la décroissance : le guichet unique foncier est un goulot d’étranglement en ce que la
demande, bien que faite à un guichet unique, doit être traitée par plusieurs intervenants de ministères
différents.
Enfin, il peut arriver qu’il y ait des refus d’immatriculation parce que la vocation du PUH a été modifiée
en cours de route ou parce qu’il y a empiétement des constructions sur une voie publique Par
exemple, un PUH avait été émis pour une habitation familiale et plus tard modifié dans les faits pour
en faire un commerce ou une mosquée. Ces derniers aspects devraient être pris en compte dans
l’établissement des obligations « de faire et de ne pas faire » à être imposées à un emprunteur
éventuel, en l’obligeant à ne pas changer la destination du PUH et à respecter les codes de
l’urbanisme et de construction.
La procédure d’immatriculation et de transfert du PUH en titre foncier se résume comme suit, ce qui
permet de comprendre aisément que le délai officiel prévu de quinze jours ne peut être respecté :
•
•
•
•
91
saisine du « guichet unique » qui fait effectuer, entre autres, les opérations de bornage par le
service du cadastre, celles de l’évaluation des investissements et autres opérations;
immatriculation de l’immeuble par le Receveur des Domaines;
arrêté ministériel de cession en titre foncier;
publication de l’arrêté de cession et établissement du titre foncier.
Article 143, Décret RAF.
Page 4/35
Depuis l’avènement du guichet unique, les coûts d’immatriculation et d’émission du titre foncier en
faveur d’un détenteur de PUH ont été réduits comme suit92 :
•
•
•
•
300 000 FCFA pour des terrains à usage d’habitation des communes Ouagadougou et BoboDioulasso;
200 000 FCFA pour les terrains à usage d’habitation situés dans les communes abritant les chefslieux de régions autres que Ouagadougou et Bobo-Dioulasso;
150 000 FCFA pour les terrains à usage d’habitation situés dans les autres communes;
1 700 FCFA le mètre carré pour les terrains à usage de commerce ou de profession libérale (ex. :
300 m2 X 1 700 FCFA = 510 000 FCFA).
Il est à noter que ce montant s’additionnera aux honoraires de notaire ou d’avocat et aux frais de
publication pour l’obtention d’une hypothèque conventionnelle ou judiciaire93.
La volonté du gouvernement de créer un guichet unique et la baisse des coûts d’immatriculation et de
cession ont favorisé l’augmentation des titres fonciers, mais l’engorgement en a limité l’effet.
3) LES HYPOTHÈQUES CONVENTIONNELLES
Modalités de constitution de l’hypothèque conventionnelle sur un titre foncier
Dans le domaine du crédit, l’hypothèque est la reine des garanties. Elle donne un droit de suivre le
bien, entre quelques mains qu’il passe, et un droit de préférence sur le bien en cas de réalisation de
l’immeuble hypothéqué, selon le rang de son inscription, mais après les frais de justice et les
créanciers de salaires super privilégiés jouissant d’une priorité absolue.94.
Exigence d’un acte authentique
Au Burkina Faso, les droits susceptibles d’hypothèque dans le domaine de l’habitat se résument au
droit de propriété ou titre foncier, au permis urbain d’habiter (PUH) et, à l’occasion, à l’attestation
d’attribution (selon le commentaire de quelques juristes). L’Acte uniforme révisé portant organisation
des sûretés d’OHADA (NAUPOS) laisse au pays membre le loisir de décider si l’hypothèque doit être
consentie par acte notarié ou sous seing privé. Au Burkina Faso, l’hypothèque sur de tels titres doit
obligatoirement être constituée dans un acte authentique, donc un acte notarié, ou un jugement, et ne
peut l’être sous seing privé95. Cette situation implique donc des honoraires de notaires selon un tarif
dégressif.
Selon un juriste consulté, l’acte uniforme portant organisation des sûretés (ancien comme nouveau)
prévalant sur la loi nationale, permettrait encore la possibilité d’hypothèques sous seing privé comme
cela s’est déjà fait dans le passé.
Toutefois, vu les opinions contradictoires sur ce point, il vaut mieux retenir celle portant sur l’obligation
d’un acte authentique pour la mise en place de l’hypothèque, dont l’acte notarié.
De plus, ce juriste consulté admet que les banques ne se prévalent plus de cette possibilité
d’hypothèque sous seing privé à cause des autres points suivants :
•
•
•
•
la force probante de l’acte notarié qui est réputé vrai jusqu’à inscription en faux;
le taux d’analphabétisme élevé au pays;
le rôle-conseil du notaire, évitant beaucoup de causes de nullité des actes;
comme l’acte notarié est un titre exécutoire, cela permet, à certaines occasions, d’agir plus
rapidement pour la mise en jeu de l’hypothèque. Il permet ainsi de ne pas requérir un jugement
accordant titre exécutoire avant d’accéder à la saisie.
L’inscription de l’hypothèque doit être publiée pour être opposable aux tiers, et son rang est déterminé
selon sa date d’inscription96, inscription qui doit être faite en vertu des lois nationales du pays. Tant
92
93
94
95
96
Articles 68 bis et ter de la RAF.
À titre d’information complémentaire, Doing Business 2012, tableaux par pays évalue à 59 jours en moyenne le transfert
d’une propriété et à 12.8 % les frais à payer par rapport au montant de la transaction.
Article 225 NAUPOS.
Article 148 RAF et 462 Décret de la RAF.
Article 195 NAUPOS.
Page 5/35
que l’hypothèque n’est pas inscrite, elle n’est pas opposable aux tiers, mais elle constitue une
promesse réciproque obligeant les parties à procéder à l’inscription de l’hypothèque97. Cette
notion de « promesse réciproque » sera utile dans le cas où l’hypothèque sera constituée mais
inscrite ultérieurement dans le cadre des options proposées; en fait cette promesse permettra
légalement de justifier la publication ultérieure de l’hypothèque, s’il y a lieu.
Durée de l’inscription hypothécaire
L’inscription de l’hypothèque conserve les droits du créancier jusqu’à une date fixée par la convention
(ou la décision du tribunal), sans dépasser trente ans au jour de la formalité, à moins de disposition
contraire de la loi nationale98.
Au Burkina Faso, il existe un article du Code civil burkinabé précisant que l’hypothèque est limitée à
10 ans99. Toutefois, le titulaire de l’hypothèque peut renouveler son inscription avant l’expiration du
délai, et ce, pour un nouveau terme permis. Les frais de renouvellement sont de 7 000 FCFA sans
compter les honoraires du notaire. Dans la gestion d’une hypothèque, il faut tenir compte de cette loi
restreignant l’inscription à 10 ans faute de renouvellement et de la convention d’hypothèque fixant le
délai de l’hypothèque.
Inscription aux registres
Sauf disposition contraire, seuls les immeubles immatriculés peuvent faire l’objet d’une hypothèque100.
L’hypothèque sur un titre foncier doit être publiée au livre foncier tenu par le Receveur des Domaines
et de la Publicité foncière ainsi qu’au registre des dépôts. Il ne semble pas y avoir de problème
particulier dans ce cas car, pour accéder à un titre foncier, c’est-à-dire un titre de propriété, l’immeuble
doit avoir été immatriculé au préalable.
Qu’en est-il alors des hypothèques sur un PUH ou une attestation d’attribution?
En principe, pour pouvoir publier une hypothèque, il faut non seulement des immeubles qui ont été
immatriculés, mais aussi un droit réel immobilier ( exemple : un PUH ou un titre foncier) régulièrement
inscrit101 sur un registre foncier.
Théoriquement, le PUH peut être inscrit à un registre foncier du Burkina Faso102. Pour ce faire, il doit
y avoir eu, au préalable, immatriculation de l’immeuble au nom de l’État ou que le processus
d’immatriculation soit en cours.
Toutefois en pratique le PUH est rarement inscrit au registre foncier burkinabé puisqu’il existe une
habitude d’immatriculer l’immeuble seulement à l’étape de la transformation du PUH en titre foncier.
Alors, qu’en est-il des hypothèques sur un PUH ou une attestation d’attribution alors que
l’immeuble n’est pas immatriculé? Avant 2011, l’Acte uniforme portant organisation des sûretés
(AUPOS) prévalant jusqu’en 2011, avait créé une exception à cette règle en permettant d’inscrire une
hypothèque sur des immeubles non immatriculés à la condition que le texte des lois nationales
permette l’inscription provisoire au cours de la procédure d’immatriculation à charge d’en opérer
l’inscription définitive après l’établissement du titre foncier103.
Au Burkina Faso, la loi nationale concernant la publicité permet effectivement de publier
« provisoirement » une hypothèque sur un PUH alors que l’immeuble sur lequel porte ce PUH n’est
pas immatriculé. C’est ainsi que l’inscription de l’hypothèque sur un PUH se fait au registre des
104
oppositions . Une pré notation y est inscrite en attendant l’immatriculation définitive et, une fois
l’immatriculation de l’immeuble obtenue, le receveur inscrit définitivement l’hypothèque au livre foncier
rétroactivement à la date de l’inscription faite au registre des oppositions.
97
Article 206 NAUPOS.
Article 196 NAUPOS.
99
Article 2154 du Code civil burkinabé.
100
Article 119 AUPOS et article 192 NAUPOS.
101
Idem, numéro 26.
102
Article 143, décret RAF.
103
Article 119 AUPOS.
104
Article 173 RAF et 483 Décret RAF.
98
Page 6/35
Cette façon de procéder rend donc opposables les droits du créancier hypothécaire sur un PUH à
compter de la date d’inscription au registre des oppositions, pourvu que l’immatriculation de
l’immeuble soit éventuellement complétée. Toutefois, la condition préalable est que l’immeuble doit
être en cours d’immatriculation. Ainsi, en pratique, il arrive souvent que les banques demandent au
notaire d’enclencher le processus d’immatriculation malgré que, dans le passé, cela était quasiment
impossible à réaliser.
L’enquête menée auprès de quatre banques, d’un juriste consultant, d’un notaire et d’un avocat de
pratique privée indique clairement que les banques prennent fréquemment des PUH en hypothèque,
certaines banques allant jusqu’à 90 % de leurs hypothèques visant l’habitat.
Quant à l’attestation d’attribution, c’est un titre servant de preuve du droit provisoire de se voir
décerner un PUH. Elle ne constitue pas un droit réel immobilier de superficie susceptible d’être
hypothéqué, selon les textes légaux actuels au Burkina Faso. Par contre, la loi prévoit que cette
attestation d’attribution peut être donnée en garantie sans plus de précision105. Dans ce sens,
quelques juristes de banques et de pratique privée nous ont rapporté prendre, à l’occasion, des
hypothèques (5 % à 10 % de leurs hypothèques) sur ce titre administratif, alors que tous les autres
nous ont clairement précisé ne pas le faire.
Avec l’attestation d’attribution, le terrain cédé est entièrement nu et doit requérir une mise en valeur
minimale dans les cinq ans afin de pouvoir accéder au PUH. Bien qu’il s’agisse d’un droit provisoire,
le raisonnement du juriste consulté est le suivant : si le délai de cinq ans n’est pas expiré, la banque
pourrait faire un prêt immobilier à des fins de construction et prendre une hypothèque sur les
constructions à venir, donc indirectement sur le PUH.
La publication d’une telle hypothèque se fera donc, comme pour celle sur un PUH, au registre des
oppositions en attendant le transfert en PUH et l’immatriculation de l’immeuble. Toutefois, en
pratique, l’enquête démontre que peu d’hypothèques sont prises sur des attestations d’attribution en
raison de la nature juridique de ces droits, de l’aspect provisoire de ce titre, du délai de cinq ans de la
mise en valeur minimale, de l’aspect incertain sur le plan juridique d’une telle hypothèque.
Délais de constitution et d’inscription de l’hypothèque conventionnelle
Délais de constitution
La constitution de l’hypothèque par le notaire n’est pas soumise à des délais fixes si ce n’est que le
notaire devra obtenir un état certifié des droits réels inscrits au livre foncier, afin de vérifier si le
créancier hypothécaire sera du premier rang. Le délai de préparation et de constitution d’une
hypothèque par le notaire peut raisonnablement être estimé entre quinze jours et un mois.
Délais d’inscription
Quant aux délais d’inscription de l’hypothèque, les personnes consultées ont parlé d’un délai
maximum de deux mois pour inscrire une hypothèque à compter de sa constitution.106 À défaut de
respecter ce délai, la sanction serait une pénalité égale au montant des droits et taxes foncières
dus107.
Comme un des scénarios proposés suppose la publication de l’hypothèque conventionnelle si et
seulement si le débiteur devient en défaut, donc la plupart du temps à plus de soixante jours de sa
constitution, il devra être tenu compte de cette particularité et y ajouter les frais et taxes de publication
en double dans le calcul des coûts à couvrir éventuellement par la Caution.
En pratique, le délai moyen de publication d’une hypothèque peut varier entre 5 à 15 jours, encore
que le notaire devra fournir à la banque, ultérieurement à la publication, un état certifié des droits réels
montant le rang de l’hypothèque qu’il vient d’inscrire, et ce délai est d’environ 5 jours.
105
106
107
Articles 60, 61, 159 et 173 RAF et article 483 Décret RAF.
Articles 162 RAF et 463 Décret RAF.
Articles 162 RAF et 463 Décret RAF.
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En résumé, les délais moyens de constitution et de publication d’une hypothèque sont d’un à deux
mois. À ce délai, il faut y rajouter le délai d’immatriculation pouvant varier de 6 mois à un an.
Coûts de constitution et d’inscription de l’hypothèque conventionnelle
Les honoraires du notaire
Les honoraires du notaire sont tarifés par la loi selon un taux dégressif, ce qui a pour effet
généralement d’augmenter les coûts de constitution des hypothèques.
En effet, le Code civil et la Loi sur le notariat prévoient que les émoluments des notaires sont prévus
par décret, qu’ils ne peuvent réclamer ni recevoir d’autres honoraires que ceux fixés par décret et
qu’ils ne peuvent les partager sauf avec d’autres notaires et, même selon le juriste consulté, qu’ils ne
peuvent faire une remise partielle de leurs honoraires sous peine de suspension108.
En pratique, les banques ne négocient pas les tarifs de notaires, mais les clients s’essaient à
l’occasion, ce qui semble être refusé en général par les notaires pour cause de concurrence déloyale
et de crainte des conséquences.
Quand on consulte le tableau 1 intitulé « Honoraires des notaires », on constate que ces honoraires
correspondent à environ 2,2 % du montant d’une créance hypothécaire de 10 millions FCFA.
Tableau 1 — Honoraires des notaires
Honoraires des notaires au Burkina Faso en FCFA pour la préparation et la constitution d’une
hypothèque sur un PUH ou titre foncier pour un montant de 10 000 000 FCFA
Honoraires :
• en bordereau récapitulatif :
• émoluments fixes :
• honoraires tarifés selon taux dégressif :
- 0 à 2,5 millions : 3 %
- 2,5 à 5 millions : 2 %
- 5 à 10 millions : 1 %
- 10 millions et plus : 0,05 %
5 000
6 000
75 000
50 000
50 000
186 000
34 840
Sous-total des honoraires :
TVA 18 % (taxe sur valeur ajoutée) :
Total honoraires et taxes :
219 480 FCFA
soit 2,2 % de la créance
Les coûts de publication
Par ailleurs, à la lecture du tableau 2 intitulé « Frais de publication d’une hypothèque » qui suit, le total
des frais de publication tourne autour de 1,15 % du montant d’une créance hypothécaire de
10 millions FCFA, le tout selon l’information fournie par un notaire.
108
Articles 16 et 23 Code civil du Burkina Faso et articles 23 et 40 de la Loi portant sur le notariat.
Page 8/35
Tableau 2 — Frais de publication d’une hypothèque
Frais de publication pour publier une hypothèque au montant de 10 000 000 FCFA
Débours :
•
•
•
•
5 pages à 300 FCFA = 1 500
4 000
105 000
timbres – 300 FCFA par page
enregistrement
publicité foncière : 1,05 % du montant (dont
0,80 % à l’État et 0,25 % à la publicité foncière)
réquisition pour obtention de l’hypothèque d’état
de droit réel
- 5 200 — en urgence
- 3 000 — délai ordinaire
Total :
115 700 FCFA
soit 1,15 % de la valeur de la créance
On remarque donc dans les deux tableaux ci-dessus que le total des honoraires de constitution et des
frais de publication d’une hypothèque par rapport au montant de l’hypothèque est de 3,35 %.
Ce pourcentage a d’ailleurs été confirmé par certaines banques qui estimaient sommairement ce
pourcentage entre 2 et 4 %.
À ces dépenses et honoraires, il faut y ajouter le montant de l’immatriculation. En effet, s’il faut
parfaire l’hypothèque comme le prévoit l’Acte uniforme portant organisation des sûretés, il faut
procéder à l’immatriculation de l’immeuble. Dans notre exemple, on peut estimer le montant à
300 000 (pour la ville d’Ouagadougou), soit un ratio de 3 % d’une créance hypothécaire de 10 millions
FCFA.
Il faut aussi y ajouter les frais et honoraires de radiation future de l’hypothèque qui se fera
éventuellement et qui sont d’environ 3 %109 de la valeur de la créance, tel que le montre le tableau 3
suivant intitulé « Frais et honoraires de mainlevée ».
109
Sous réserve d’une revérification auprès d’un autre notaire quant aux frais et honoraires de mainlevée puisque le juriste
consulté a rapporté que les frais de mainlevée sont les mêmes que ceux de l’hypothèque.
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Tableau 3 — Frais et honoraires de mainlevée110
Frais et honoraires de mainlevée pour une hypothèque de 10 000 000 FCFA
Honoraires des notaires :
• émoluments fixes :
• honoraires tarifiés selon taux dégressif :
- 0 à 2,5 millions : 3 %
- 2,5 à 5 millions : 2 %
- 5 à 10 millions : 1 %
- 10 millions et plus : 0,05 %
6 000
75 000
50 000
50 000
____________
181 000
35 580_____
216 580 FCFA
Sous-total honoraires des notaires :
TVA 18 %
Sous-total honoraires et taxes
Frais de publication de la mainlevée :
• enregistrement :
• publicité foncière : 1,05 % du montant
4 000
105 000
____________
109 000
Sous-total frais de publication
Total honoraires et frais de publication :
325 580 FCFA
soit plus de 3 %
pour une créance de 10 millions FCFA
En résumé, si l’on calcule tous les honoraires et frais pour la constitution et la publication d’une
hypothèque, l’immatriculation de l’immeuble et les honoraires et frais de radiation, le résultat nous
amène à un ratio d’environ 9.35 % de la valeur de la créance de 10 millions FCFA, tel que le montre le
tableau 4 suivant intitulé « Total honoraires, frais de constitution, de publication, de radiation
d’hypothèque et d’immatriculation au Burkina Faso ».
Tableau 4 — Total honoraires, frais de constitution, de publication,
de radiation d’hypothèque et d’immatriculation au Burkina Faso
(en pourcentage en rapport à une créance de 10 millions FCFA)
•
•
•
•
Honoraires constitution hypothèque :
Frais de publication hypothèque :
Frais d’immatriculation :
111
Honoraires et frais de mainlevée :
Total :
110
111
2.2 %
1.15 %
3.0 %
3.0 %
_________
9.35 %
pour une créance de 10 millions FCFA
Id, note 37.
Id, note 37.
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Garde du PUH entre les mains du créancier hypothécaire
Pour inscrire une hypothèque sur un PUH, le Receveur de la publicité ne se contenterait que d’une
copie du PUH et ne requerrait pas l’original. Pourtant, des banques ont l’habitude d’exiger et de
garder l’original du titre foncier et du PUH dans leurs dossiers. Cette habitude semble donc ne pas
relever d’une exigence légale, mais plutôt d’une pratique qui s’est développée au fil du temps.
Par contre, lors de la mise en jeu de l’hypothèque sur un PUH, le créancier aura besoin de présenter
l’original du titre de jouissance pour obtenir une ordonnance du juge lui donnant l’autorisation à
procéder à l’immatriculation. Et lors de l’immatriculation et du transfert du PUH en titre foncier, il
faudra remettre l’original du PUH au Receveur des Domaines.
Également, avec le volume de garanties que les banques peuvent prendre, il y a des risques réels de
perte des titres, ce qui conduit souvent les banquiers à délivrer, à leurs frais, le duplicata des titres
égarés.
Le fait de garder l’original du PUH évite donc des délais et des frais pour les banques et prendra de
l’importance dans le cas d’un scénario où il n’y a tout simplement pas d’hypothèque conventionnelle
ou dans le cas où la publication de l’hypothèque conventionnelle sera retardée. Dans les faits,
l’emprunteur ne disposera pas de son titre pour le présenter à un autre créancier dans le but d’obtenir
un deuxième crédit, le tout sous réserve de la possibilité d’acquérir facilement un duplicata.
Facilité d’obtenir un duplicata du titre foncier ou du PUH
En cas de perte de la copie du titre foncier, il est possible d’obtenir la délivrance d’un duplicata sur le
vu d’un jugement au tribunal de grande instance rendu après publication d’un avis inséré dans deux
numéros consécutifs d’un journal local112.
Dans les cas où une hypothèque sur un PUH est inscrite dans un livre foncier, il sera difficile d’obtenir
un duplicata du PUH, si l’on n’obtient pas de mainlevée de l’hypothèque. Mais si l’hypothèque sur un
PUH n’y est pas inscrite, il est possible d’obtenir un duplicata après les démarches suivantes,
retrouvées dans un manuel de procédures domaniales dont un extrait a été fourni par un consultant
juriste. Ces démarches sont détaillées au tableau 5 suivant, intitulé « Pièces constitutives d’un
dossier de demande de duplicata de PUH ».
112
Article 460 Décret RAF.
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Tableau 5 — Pièces constitutives d’un dossier de demande de duplicata de PUH
•
Demande timbrée (timbre communal) adressée au maire de la commune ou de l’arrondissement
territorialement compétent :
N. B. Préciser la situation matrimoniale du demandeur
•
Photocopies du PUH perdu (s’il y a lieu)
•
État des droits réels (sans charge)
•
Récépissé de perte
•
Procès-verbal d’évaluation ou de constat de mise en valeur
•
Photocopie légalisée de la pièce d’identité :
- Carte d’identité ou
- Passeport ou
- Permis de conduire ou
- Récépissé de reconnaissance ou
- Registre du commerce et statuts ou
- Autres
•
Les reçus de paiement de la Taxe de Résidence des trois (3) dernières années
•
Un Timbre Communal pour PUH
•
Deux (2) Timbres Fiscaux de 200 FCFA
Les démarches d’obtention d’un duplicata impliquent, entre autres, l’obtention d’un état des droits
réels sans charge (c’est-à-dire sans hypothèque) et un certificat de perte délivré par la police
(récépissé de perte) ainsi qu’une évaluation des constructions (constat de mise en valeur).
À la réception de ces documents, l’administration délivre un duplicata qui annule le premier permis.
Les démarches sont donc possibles, mais relativement fastidieuses pour en décourager certains de
faire de fausses déclarations.
Certains cas de fraudes ont été rapportés ici et là et même vécus, en pratique, par un des consultants.
Engagement de l’emprunteur
Dans le domaine du crédit, des obligations de faire ou de ne pas faire sont souvent imposées à
l’emprunteur afin de garder le contrôle tant sur le bien que sur son comportement.
Dans le cadre d’une absence de prise d’hypothèque conventionnelle ou d’une publication tardive
d’une telle hypothèque et, en plus de ce qui est prévu habituellement dans les contrats, il est
primordial de renforcer ces obligations « dites de contrôle » en les adaptant à la réalité du pays. Ainsi,
au Burkina Faso, il serait souhaitable de préciser au contrat de crédit, entre autres, les engagements
suivants du débiteur :
•
•
•
•
•
•
•
•
ne pas hypothéquer ou promettre d’hypothéquer ou autrement donner en garantie son PUH;
ne pas vendre ou promettre de vendre ou autrement céder son PUH;
ne pas requérir un duplicata de son PUH;
ne pas changer la destination prévue pour le PUH;
se conformer au code d’urbanisme et de construction;
ne pas faire de construction non acceptée par le prêteur;
ne pas procéder à une demande d’immatriculation sans en informer le créancier;
etc.
Selon l’étude menée, ces engagements du débiteur ne peuvent être opposables aux tiers qui n’en ont
pas la connaissance. De plus, il n’y aurait aucune possibilité de publier ces engagements dans un
Page 12/35
registre afin de les rendre opposables aux tiers (sauf s’ils font partie de l’acte d’hypothèque auquel
cas, ils ne seraient pas plus opposables aux tiers).
Acte uniforme portant organisation des sûretés et le comportement des banques
A. Acte uniforme portant organisation des sûretés d’avant le 15 mai 2011 (AUPOS).
Selon l’Acte uniforme portant organisation des sûretés (AUPOS) d’avant 2011, seuls les
immeubles immatriculés pouvaient faire l’objet d’une hypothèque. Également, seuls les droits
Une exception était toutefois possible si la loi nationale le permettait :
l’établissement du titre foncier (art. 119 AUPOS).
C’est ce qui a prévalu au Burkina Faso où il était possible de publier dans un registre des
oppositions une hypothèque sur un PUH qui n’a pas été inscrit et, en pratique, c’est ce qui prévaut
encore actuellement.
L’article 119 AUPOS qui permettait la publication des hypothèques au registre des oppositions sur
des PUH (non inscrits) a été abrogé depuis 2011, mais demeure applicable pour les sûretés
consenties sous cette législation113. L’Acte uniforme portant organisation des sûretés a été
modifié en 2011 et l’on ne retrouve plus cette exception ou du moins dans son ancien libellé.
B. Acte uniforme portant organisation des sûretés (NAUPOS révisé) après le 15 mai 2011.
Suite à la modification de l’Acte uniforme portant organisation des sûretés (NAUPOS), c’est-à-dire
en mai 2011, la règle demeure la même : seuls les immeubles présents et immatriculés peuvent
faire l’objet d’une hypothèque ainsi que les droits réels immobiliers régulièrement inscrits selon les
règles nationales114. Toutefois, il existe une nouvelle exception qui pourrait avantager les
créanciers hypothécaires.
En effet, l’article 203 NAUPOS précise ce qui suit :
« L’hypothèque conventionnelle ne peut être consentie que par celui qui est titulaire
du droit réel immobilier régulièrement inscrit et capable d’en disposer.
Par exception à l’alinéa précédent, l’hypothèque peut être consentie sur des
immeubles à venir dans les cas et conditions ci-après :
1o) celui qui ne possède pas d’immeubles présents et libres ou qui n’en
possède pas en quantité suffisante pour la sûreté de la créance peut consentir
que chacun de ceux qu’il acquerra par la suite sera affecté au paiement de
celle-ci au fur et à mesure de leur acquisition;
2o) celui dont l’immeuble présent assujetti à l’hypothèque a péri ou subit des
dégradations telles qu’il est devenu insuffisant pour la sûreté de la créance le peut
pareillement, sans préjudice du droit pour le créancier de poursuivre dès à présent
son remboursement;
3o) celui qui possède un droit réel lui permettant de construire à son profit sur
le fonds d’autrui, sur le domaine public ou sur le domaine national peut
hypothéquer les bâtiments et ouvrages dont la construction est commencée ou
simplement projetée; en cas de destruction de ceux-ci, l’hypothèque est
reportée de plein droit sur les nouvelles constructions édifiées au même
emplacement. »
113
114
Article 227 NAUPOS.
Article 192 NAUPOS.
Page 13/35
L’article 203 (1) NAUPOS traite d’une hypothèque sur un immeuble futur que le constituant ne
possède pas actuellement, mais qu’il pourra acquérir plus tard. Par ailleurs, l’article 203 (3) traite
d’une hypothèque conventionnelle sur les bâtiments et ouvrages dont la construction est
commencée ou simplement projetée (avec report sur les nouvelles constructions au même endroit
en cas de destruction) qui peut être consentie par celui qui possède un droit réel lui permettant de
construire sur le fonds d’autrui, sur le domaine public ou sur le domaine national.
Les consultants juristes réagissent comme suit à ce nouvel article :
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
l’hypothèque sur bien futur pose le problème de la publication;
le Receveur de la publicité foncière ne semble pas vouloir publier une telle hypothèque,
mais continue de publier une hypothèque sur un PUH non inscrit au registre des
oppositions;
la dualité du droit de propriété (propre au droit de superficie) rend la réalisation de
l’hypothèque très difficile dans le cas de l’article 203 (3) NAUPOS;
de nombreuses discussions ont lieu entre juristes relativement à cet article et plusieurs
opinions différentes ont cours;
a priori, cela semble élargir le champ de l’hypothèque, mais les lois nationales ne semblent
pas être complètement adaptées à cette nouvelle réalité;
il est possible que cet article puisse faire augmenter le nombre d’hypothèques, mais on ne
sait pas trop comment, car les lois nationales ne semblent pas adaptées;
cet article pourrait s’appliquer alors qu’il n’y a pas de titre foncier, c.-à-d. que l’immeuble
n’est pas immatriculé;
cet article peut ouvrir des perspectives de financement pour les grands projets de
développement;
ce nouvel article n’a rien changé quant à la possibilité de prendre une hypothèque sur un
PUH et les impenses faits, car cela existait déjà au Burkina avec l’article 119 AUPOS, ce
qui serait toujours possible avec l’article 203 (3) NAUPOS;
c’est plus à cause des réformes en matières foncières (guichet unique pour
l’immatriculation et la cession du PUH en titre foncier) qu’il y aura augmentation du nombre
d’hypothèques qu’avec l’article 203 (3);
le nouvel article permet d’étendre l’hypothèque aux améliorations futures sans nécessiter
de nouvelles inscriptions;
pour plusieurs, l’article 203 NAUPOS n’apporte rien de nouveau et permet de continuer de
prendre des hypothèques sur un PUH non inscrit comme avant;
pour d’autres, l’article 203 (3) NAUPOS représente beaucoup plus la réalité juridique que
l’ancien article 119 AUPOS en ce que l’hypothèque vise les bâtiments construits et à
construire tandis qu’avant, on se demandait ce qu’il advenait de l’hypothèque sur le PUH
lorsque ce PUH devenait un titre foncier;
actuellement, les banques ne semblent pas utiliser cet article 203 NAUPOS dans leur crédit
hypothécaire et continuent avec l’ancien système, comme si l’article 119 AUPOS était
encore en vigueur;
pour certains, l’article 203 NAUPOS s’applique dans le cas où le PUH ne serait pas inscrit
au registre foncier et même dans le cas où l’immeuble ne serait pas immatriculé, comme
cela se faisait et se fait encore actuellement au Burkina Faso;
l’Acte uniforme portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des lois
d’exécution n’a pas été modifié pour s’adapter à cet article 203 (3), ce qui rend la mise en
jeu de l’hypothèque quelque peu périlleuse.
La conclusion de ces consultations nous amène à comprendre que ce nouvel article 203
NAUPOS n’est pas interprété par les juristes du Burkina Faso de la même façon, mais semble
permettre de continuer de faire ce qui se faisait sous l’ancien article 119 et aussi, a priori, ouvrir
les portes à des possibilités, bien qu’il faille adapter les lois nationales et un autre Acte uniforme
d’OHADA pour que le tout soit parfaitement huilé.
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4) HYPOTHÈQUE JUDICIAIRE
L’article 203 NAUPOS et l’hypothèque judiciaire
Les juristes consultés reconnaissent que l’ancien 119 AUPOS, tout comme le nouvel article 203
NAUPOS, s’applique à l’hypothèque judiciaire115, ce qui permettrait de prendre une hypothèque
judiciaire sur un PUH, inscrit ou non.
Hypothèque judiciaire et ses particularités
L’obtention d’une hypothèque judiciaire, dans le cas de défaut du débiteur, fait aussi partie d’un
scénario proposé. Il s’avère important de bien comprendre l’interrelation entre les éléments suivants
que l’on retrouve aux tableaux suivants :
Tableau 6 — Étapes à suivre pour l’obtention d’une hypothèque judiciaire;
Tableau 7 — Délais d’obtention d’une hypothèque judiciaire;
Tableau 8 — Honoraires et débours pour l’obtention d’une hypothèque judiciaire.
Ces éléments permettront de mieux évaluer la faisabilité d’un tel scénario, les risques encourus et
autres paramètres permettant l’établissement de la prime.
La consultation de ces trois tableaux nous apprend ce qui suit. Premièrement, le tableau 6 nous
montre une procédure très élaborée qui relève de l’Acte uniforme révisé portant organisation des
sûretés (NAUPOS) et qui est applicable dans tous les pays de l’UEMOA.
Étapes à suivre
On y remarque qu’il faut procéder en deux étapes pour obtenir une hypothèque judiciaire. D’abord, il
faut obtenir et inscrire une hypothèque provisoire, suite à une procédure intérimaire. L’inscription de
cette hypothèque se fait au livre foncier (possiblement au registre des oppositions puisque le titre
foncier n’existe pas encore). Par la suite, un jugement au fond (jugement final) accorde ou valide
l’hypothèque judiciaire (tableau 6).
115
Article 191 NAUPOS.
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Tableau 6 — Étapes pour l’obtention d’une hypothèque judiciaire
1. Présentation d’une requête pour obtention d’une hypothèque judiciaire provisoire du tribunal du
domicile du débiteur ou du ressort de l’immeuble;
2. Obtention d’une ordonnance (ou jugement) accordant l’hypothèque judiciaire provisoire qui doit :
- indiquer la somme de l’hypothèque;
- fixer le délai maximum pendant lequel le créancier doit présenter sa demande en validité
d’hypothèque provisoire ou la demande au fond (à peine de caducité);
- fixer le délai pendant lequel le créancier ne peut saisir la juridiction au fond (ce qui permet au
débiteur de réagir).
3. Inscription au livre foncier de l’ordonnance ou du jugement accordant l’hypothèque provisoire;
4. Notification de l’ordonnance et de son inscription au débiteur;
5. Élection de domicile du créancier dans le ressort du tribunal ou de la conservation foncière;
6. Demande d’inscription définitive de l’hypothèque judiciaire par voie d’action en validité
d’hypothèque provisoire, de demande au fond ou de requête aux fins d’injonction de payer;
7. Obtention d’un jugement final maintenant l’hypothèque judiciaire provisoire inscrite ou d’un
jugement octroyant une hypothèque judiciaire définitive.
8. Inscription du jugement final maintenant l’hypothèque judiciaire provisoire ou inscription du
jugement final accordant une hypothèque judiciaire.
Note :
L’hypothèque judiciaire provisoire qui est maintenue par un jugement au fond (final) prend rang
rétroactivement à la date de l’inscription de l’ordonnance (jugement) accordant l’hypothèque
provisoire.
Si l’hypothèque judiciaire provisoire n’est pas maintenue par un jugement au fond (final), le juge
peut accorder une hypothèque judiciaire finale qui prendra rang à la date de l’inscription de ce
jugement final au livre foncier.
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Délais d’obtention de l’hypothèque judiciaire
Le délai pour l’obtention d’un jugement final accordant ou validant une hypothèque judiciaire est de 3
à 6 mois environ au Burkina Faso, dans le cas d’une procédure non contestée (tableau 7).
Toutefois, on y remarque que l’obtention, l’inscription et la notification du jugement accordant une
hypothèque judiciaire provisoire est très courte, soit de 1 à 2 mois. L’inscription de l’ordonnance
accordant l’hypothèque judiciaire provisoire permet au créancier d’opposer à tous temporairement ses
droits à charge de poursuivre les procédures pour l’obtention d’un jugement final accordant
l’hypothèque judiciaire, ou maintenant l’hypothèque judiciaire provisoire déjà obtenue (d’où le délai
supplémentaire de 1 à 3 mois).
Tableau 7 — Délais pour l’obtention d’une hypothèque judiciaire provisoire
et finale au Burkina Faso dans le contexte d’une procédure non contestée
1. Préparation et présentation de la requête et obtention de l’ordonnance ou
du jugement accordant l’hypothèque provisoire
15 à 30 jours
2. Délai fixé par le tribunal pour ne pas saisir la demande au fond (ce délai est
à la discrétion du tribunal et est en général 15 jours à 1 mois)
30 jours
3. Délais concomitants avec le délai prévu au numéro 2 :
30 jours
•
Délai pour l’inscription de l’ordonnance (jugement) accordant
l’hypothèque judiciaire provisoire;
• Délai pour la notification de l’inscription de l’ordonnance (jugement)
accordant l’hypothèque judiciaire provisoire.
Sous total des délais pour l’obtention, l’inscription et la notification de
l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire
1 à 2 mois
4. Présentation de la requête pour inscription définitive de l’hypothèque
judiciaire
15 jours
5. Délai pour valider au fond (par jugement final) l’hypothèque judiciaire
provisoire ou obtenir une hypothèque judiciaire finale
1 à 3 mois
Total des délais moyens pour l’obtention d’une hypothèque judiciaire
3 à 6 mois
en moyenne
Note : Dans le cas d’une procédure contestée, les délais sont au moins doublés.
Il faut faire une distinction importante entre l’hypothèque provisoire qui est validée ou maintenue suite
à un jugement au fond (jugement final) et l’octroi d’une hypothèque judiciaire suite à un jugement au
fond.
Si l’hypothèque judiciaire obtenue provisoirement est maintenue ou validée suite à un jugement au
fond (jugement final), elle prendra rang rétroactivement à la date de l’inscription de cette hypothèque
provisoire au livre foncier.
Pour qu’une hypothèque provisoire soit maintenue ou validée par un jugement au fond, il faut que le
montant de l’hypothèque, qui avait été accordé au stade provisoire, soit reconnu en tout ou en partie
sinon le tribunal accordera une hypothèque judiciaire qui prendra rang lors de son inscription, et ce,
sans effet rétroactif.
L’obtention et l’inscription de l’hypothèque provisoire peuvent se faire dans les 30 à 60 jours suivants
le défaut du débiteur, ce qui est très rapide. C’est dire que le rang de l’hypothèque judiciaire, pour son
opposabilité aux tiers, sera celui acquis à cette première date d’inscription.
Le créancier qui recherche une hypothèque judiciaire a donc tout intérêt à obtenir un jugement final
maintenant l’effet de l’hypothèque provisoire au lieu d’obtenir un jugement final accordant simplement
une hypothèque judiciaire.
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On rapporte l’exemple suivant dans la prise d’hypothèque judiciaire provisoire et finale, exemple tiré
de la lecture d’un jugement contesté de première instance.
1. Le défendeur avait consenti, au projet de la banque, une promesse d’affectation hypothécaire sur
des immeubles objets de PUH;
2. Lors de l’inscription définitive au profit du défendeur, ce dernier s’est refusé de faire l’inscription
définitive de l’hypothèque et toutes les démarches à l’amiable de recouvrement ont échoué;
3. La banque a introduit une demande d’hypothèque judiciaire provisoire;
4. Une ordonnance d’inscription hypothécaire a été autorisée le 22 février 2008 et inscrite le
29 février 2008;
5. Une assignation à comparaître pour valider cette ordonnance a été faite le 4 mars 2008;
6. Il y a eu contestation de cette demande.
31 décembre 2008;
Un jugement a été rendu contradictoirement le
7. Le jugement donne raison à la banque.
Les délais semblent être de 10 mois pour une procédure contestée, ce qui correspond sensiblement à
l’estimation faite ci-dessus. Aussi, il est intéressant de constater que la promesse d’hypothèque a
sûrement aidé fortement dans l’obtention de l’hypothèque judiciaire provisoire et sa validation au fond.
Honoraires et débours
Le tableau 8 suivant montre que les débours et honoraires pour l’obtention d’un jugement final
accordant une hypothèque judiciaire ou maintenant le jugement qui a accordé l’hypothèque provisoire
(avec immatriculation) sont d’environ 1 million FCFA pour une créance de 10 millions FCFA, soit un
ratio d’un peu plus de 9.7 % de la créance, ce qui est plus que ce que coûterait la constitution et
l’inscription d’une hypothèque conventionnelle avec immatriculation (6.5 %). Naturellement, ceci
n’inclut pas les coûts pour la mise en jeu de l’hypothèque judiciaire, ni la radiation éventuelle, ni
l’immatriculation.
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Tableau 8 — Honoraires et débours pour l’obtention d’une hypothèque judiciaire
Provisoire et finale dans le cadre d’une procédure non contestée en FCFA
(hypothèse d’un montant de 10 000 000 FCFA)
DÉBOURS
Frais de requête, de notification, de l’assignation du jugement, du certificat
de non-appel, de l’inscription de l’hypothèque judiciaire au Domaine
(1.05 % du montant de la créance, soit 105 000) et frais d’immatriculation
(300 000)
Sous-total des débours
500 000
500 000 FCFA
HONORAIRES D’AVOCAT :
 honoraires de base
 honoraires moyens possibles
TVA
50 000
350 000
72 000
Sous-total honoraires d’avocat
472 000 FCFA
TOTAL DÉBOURS ET HONORAIRES, soit près de 9.7 % de la créance
972 000 FCFA
Note : Les honoraires passent au double dans les cas de contestation (ex. : honoraires d’appel
de base de 420 000 FCFA
5) RISQUES JURIDIQUES DES SCÉNARIOS PROPOSÉS
Dans un scénario de report de l’inscription de l’hypothèque conventionnelle en cas de défaut du
débiteur ou de prise d’hypothèque judiciaire en cas de défaut du débiteur, il ne faut pas oublier que
divers événements peuvent se produire préalablement à l’inscription d’une telle hypothèque judiciaire
ou conventionnelle qui pourrait faire en sorte que le créancier ne puisse accéder à une telle
hypothèque ou qu’il puisse y accéder, mais à un rang qui le défavorisera.
Entre autres et sans limiter les situations problématiques à celles qui suivent, les événements suivants
peuvent se produire :
•
•
•
•
•
•
•
Comme l’hypothèque n’est pas opposable aux tiers tant qu’elle n’est pas publiée, le créancier sera
considéré comme un créancier chirographaire;
Le créancier peut perdre son rang prévu dans la convention de prêt si une autre hypothèque
conventionnelle ou judiciaire est publiée avant la sienne ou le créancier ne pourra plus inscrire
son hypothèque si un créancier fait saisir les constructions sises sur son PUH;
Le créancier ne bénéficiera pas de son droit de suite en cas de vente de l’immeuble ou du PUH;
Il ne bénéficiera pas de son droit de préférence sur le bien en cas de vente du bien;
Les procédures d’apurement du passif peuvent s’appliquer et feront de ce créancier un créancier
ordinaire non garanti;
Il y a risque de pénalités à publier l’hypothèque conventionnelle à plus de 2 mois;
Un autre créancier pourrait exercer ses droits avant l’inscription de l’hypothèque conventionnelle
ou judiciaire;
Dans tous ces cas, le créancier se retrouvera sans garantie et sera considéré comme un créancier
chirographaire (ordinaire) perdant son droit de suite et son droit de préférence sur le bien. Ou, s’il est
garanti, le créancier se retrouvera de rang inférieur perdant ainsi l’avantage de son droit de préférence
puisqu’il se retrouvera en deuxième rang.
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6) SORT D’UNE HYPOTHÈQUE JUDICIAIRE DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE
COLLECTIVE D’APUREMENT DU PASSIF
L’Acte uniforme portant organisation des procédures collectives d’apurement du passif assujettit les
personnes suivantes aux procédures collectives d’apurement du passif:
•
•
les personnes physiques qui sont commerçantes au sens de l’Acte uniforme sur le droit
commercial (ce qui implique qu’elles doivent être immatriculées au registre du Commerce et du
Crédit mobilier);
personnes morales de droit privé, avec ou sans but lucratif.
Selon l’information obtenue, une personne physique non-commerçante au sens de l’Acte uniforme sur
le droit commercial ne peut profiter de la procédure prévue à l’Acte uniforme sur les procédures
collectives d’apurement du passif.
De plus, il n’y aurait pas de loi au Burkina Faso qui viserait les personnes physiques noncommerçantes en ce qui concerne les procédures collectives d’apurement du passif,
l’insolvabilité, la faillite ou autres lois semblables.
Toutefois, dans le cas où l’Acte uniforme sur les procédures collectives s’appliquerait, on rapporte que
l’hypothèque judiciaire qui est inscrite avant la procédure collective conformément aux règles de la
publicité du Burkina Faso (même si elle n’est que provisoire) subsisterait. Il serait même permis de
débuter la procédure de validation de l’hypothèque judiciaire provisoire, mais l’exécution du jugement
final en serait suspendue. Toutefois, si le juge maintient l’hypothèque provisoire, par un jugement
final, cette hypothèque prendra effet rétroactivement à la date de l’inscription de l’hypothèque
provisoire, soit avant l’ordonnance de suspension en vertu de la procédure collective d’apurement du
passif. Mais si le juge octroie simplement une hypothèque judiciaire, cette dernière prendra effet à la
date de son inscription, c’est-à-dire après celle en faveur du syndic aux droits des créanciers.
Cependant, si l’hypothèque provisoire n’est pas inscrite avant le début de la procédure collective, il
semble qu’elle ne pourra plus l’être.
Dans le domaine de l’habitat, on retrouve principalement des personnes physiques qui ne sont pas
commerçantes au sens de l’Acte uniforme sur le droit commercial. Et comme il ne semble pas y avoir
de loi au Burkina Faso visant l’apurement du passif, la faillite, l’insolvabilité et autres lois semblables
ayant l’effet de réorganiser les droits des créanciers, le créancier qui veut se prévaloir d’une
hypothèque judiciaire ne sera pas inquiété par de telles lois.
Par contre, si le financement vise un commerçant, le créancier peut toujours vérifier au registre du
Commerce et du Crédit commercial pour vérifier si l’emprunteur est immatriculé et prendre ainsi
conscience de la possibilité de l’application de la procédure collective d’apurement du passif, ce qui
l’obligera à réagir plus rapidement.
7) MISE EN JEU DE L’HYPOTHÈQUE CONVENTIONNELLE ET JUDICIAIRE
La mise en jeu de l’hypothèque relève principalement de l’Acte uniforme portant organisation des
procédures simplifiées de recouvrement et de voies d’exécution (AUPSRVE). Cet acte précise qu’à
défaut d’exécution volontaire du débiteur, tout créancier hypothécaire a le droit de saisir et de faire
vendre aux enchères les immeubles de son débiteur116 et d’être payé par préférence sur le prix de
vente selon son rang inscrit117. Cette loi précise aussi qu’il ne peut y avoir vente d’immeuble d’un
emprunteur qu’en respectant les formalités qui y sont prescrites118. C’est une loi d’ordre public.
116
Article 28 et 256 ss AUPSRVE.
Article 225 NAUPOS.
118
Article 246 AUPSRVE.
117
Page 20/35
Toutefois, la saisie immobilière n’est plus le seul mode de réalisation de l’hypothèque dans le droit
OHADA. Désormais, le nouvel Acte uniforme sur les sûretés autorise deux autres voies de
réalisations :
1. L’attribution judiciaire de l’immeuble hypothéqué au créancier119 à la condition, toutefois, que
l’immeuble ne constitue pas la résidence principale du constituant.
2. L’attribution conventionnelle de l’immeuble hypothéqué par pacte commissoire à même
l’hypothèque120. Les parties peuvent convenir dans la convention d’hypothèque que le créancier
deviendra propriétaire de l’immeuble hypothéqué lors de la mise en jeu de l’hypothèque.
Deux conditions doivent être réunies pour autoriser ce pacte commissoire :
•
•
Le constituant doit être une personne morale ou une personne physique dûment
immatriculée au Registre du commerce et du Crédit Mobilier, et;
L’immeuble hypothéqué ne doit pas être à usage d’habitation.
Ces deux nouvelles voies de réalisation sont toutefois pondérées en ce qu’il est exigé la présence
d’un expert immobilier pour estimer la valeur de l’immeuble. Si sa valeur excède le montant de la
créance garantie, le créancier devra remettre au constituant une somme égale à la différence entre
cette valeur réelle et la créance garantie et s’il existe d’autres créanciers hypothécaires, il la
consignera en leur faveur. Toute clause contraire est réputée non écrite.
Comme ces deux voies de réalisation de l’hypothèque n’ont pas cours dans le domaine de l’habitation
résidentielle, cela laisse la majorité des dossiers hypothécaires de ce secteur à la saisie et vente en
justice de l’immeuble comme cela se faisait antérieurement.
Étapes à suivre
Les intervenants consultés dans les différents ont qualifié les règles de saisie et de vente immobilières
du Code OHADA de « parcours du combattant », mais ont bien pris soin de préciser que ces règles
fonctionnent malgré les délais et permettent d’obtenir un jugement d’adjudication exécutoire même s’il
y a des contraintes.
Lorsque le PUH est inscrit sur le livre foncier, l’hypothèque l’est aussi. Son exécution ne présente
alors rien de particulier si ce n’est des délais et autres incidents qui seront traités plus loin. Par
contre, si le PUH n’est pas inscrit au livre foncier, comme cela est en usage au Burkina Faso et qu’en
conséquence l’immeuble n’est pas immatriculé, il est rappelé que l’hypothèque ne peut être inscrite
que sur le registre des oppositions à titre de pré notation quitte à reporter cette inscription au livre
foncier lors de l’immatriculation de l’immeuble.
Comme la loi prévoit cette possibilité d’une pré notation au registre des oppositions, il est prévu que si
l’immeuble devant faire l’objet de la saisie n’est pas immatriculé, le créancier doit requérir
l’immatriculation à la conservation foncière après y avoir été autorisé par le président du tribunal121.
Comme la saisie commence toujours par un commandement de payer les sommes dues dans les
20 jours de sa signification, la loi précise que ce commandement ne peut être signifié au débiteur
qu’après avoir fait le demande d’immatriculation122.
La procédure d’immatriculation est purement administrative. La demande d’immatriculation débute
par une réquisition sur laquelle on appose un numéro. Une fois la réquisition effectuée et le numéro
obtenu, la signification du commandement peut se faire conformément à la loi. Selon les intervenants
consultés, cela ne présente pas de difficultés particulières sauf quant aux procédures supplémentaires
à faire et aux délais qui s’en suivent.
Toutefois, le Code OHADA précise que la vente ne peut avoir lieu qu’après la délivrance du titre
foncier. Il faut préciser que même s’il faut attendre la délivrance du titre foncier avant de procéder, la
119
120
121
122
Article 198 NAUPOS.
Article 199 NAUPOS.
Idem.
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vente demeure possible bien qu’elle soit retardée. D’ailleurs, il est prévu qu’on peut obtenir une
remise de la date de la vente123.
Avant de procéder à la saisie et à la vente d’un PUH, il faut avoir obtenu un titre exécutoire. Il peut
s’agir d’un acte notarié portant formule exécutoire, mais le jugement rendu contradictoirement semble
préféré en raison de l’exigence d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.
L’obtention d’un tel jugement a pour effet d’allonger les délais de recouvrement. Une fois le titre
exécutoire obtenu, le créancier peut procéder à la saisie et à la vente de l’immeuble en suivant les
procédures prescrites au tableau 8 suivant intitulé « Résumé des procédures de saisie et de vente
immobilières sous OHADA »).
123
Articles 273, 274 et 281 AUPSRVE.
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Tableau 8 — Résumé des procédures de saisie
et de vente immobilières sous OHADA
1. Pourvoir aux fins de saisie mobilière
2. Commandement valant saisie réelle :
• signification du commandement au débiteur;
• notification du commandement au conservateur de la propriété foncière
• apposition du visa (valant publication de la saisie au registre foncier). Le visa est le point
de départ de la computation des délais).
3. Dépôt du cahier des charges qui sera annexé au commandement :
• dépôt dans les 50 jours à compter du visa contenu selon l’article 267 AUPSRVE;
• mention de la date d’audience éventuelle et d’adjudication;
• la date d’audience éventuelle ne peut être fixée à moins de 30 jours après la sommation de
prendre communication du cahier des charges;
• la date d’adjudication doit être fixée entre le 45e et le 90e jour à compter du dépôt du cahier
des charges;
• détermination de la mise à prix (au quart de la valeur de l’immeuble après évaluation par un
expert immobilier);
• recherche sur l’état des droits réels inscrits contre l’immeuble.
4. Sommation de prendre communication du cahier des charges et d’y faire insérer des dires :
• signification de la sommation au débiteur dans les 8 jours francs du dépôt du cahier des
charges.
5. Dépôt de la sommation et du dossier au greffe
6. Vérification des dires éventuels déposés par le débiteur saisi ou les créanciers inscrits :
• possibilité de déposer un dire jusqu’à 5 jours francs avant la date d’audience éventuelle
dans le but de s’opposer à la vente.
7. Publicité de la vente dans le cas où le renvoi est ordonné pour adjudication :
• publicité de la vente dans un journal d’annonces légales et apposition des placards dans les
lieux prévus (dans les 30 jours du renvoi ordonnant l’adjudication et au plus tard 15 jours
avant l’adjudication)
• procès-verbal d’apposition des placards
8. Vérification des dires :
• 8 jours avant l’audience, possibilité de déposer des dires pour s’opposer à l’adjudication.
9. Adjudication :
• adjudication au plus offrant.
10. Surenchère :
• possibilité d’une déclaration de surenchère dans les 10 jours de l’adjudication pour le 10e et
plus du prix de l’adjudication;
• dénonciation au débiteur saisi et à l’adjudicataire dans les 5 jours de la déclaration de
surenchère;
• audience éventuelle dans les 20 jours de la dénonciation;
• possibilité de contester la validité de la surenchère 5 jours avant l’audience éventuelle;
• publicité de l’adjudication sur la surenchère par apposition des placards au moins 8 jours
avant la date de vente;
• adjudication dans les 30 jours après l’audience éventuelle.
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11. Folle enchère :
• si défaut de paiement dans les 20 jours, possibilité de folle enchère;
• certificat constatant la carence de l’adjudication signifié à ce dernier;
• publicité de la vente sur folle enchère dans les 5 jours de cette signification;
• aucun délai prévu par la loi pour la date d’adjudication;
• nouvelle adjudication.
Note : Pour une étude au long de la procédure de recouvrement, se référer à l’annexe 1
intitulée « Détails au long des procédures de saisie et de vente immobilière sous OHADA.
Délais de la mise en jeu de l’hypothèque
Toutes ces procédures respectent les règles usuelles de droit et de justice naturelle qu’on retrouve
habituellement dans différents pays permettant aux débiteurs de faire valoir leurs droits. Ces
procédures de vente sont qualifiées de longues et d’interminables. Elles devraient théoriquement être
réglées en 90 à 100 jours selon ce qui est prévu à la loi (voir l’annexe 2 intitulée « Examen théorique
des délais de recouvrement selon le Code OHADA »).
En pratique, toutefois, selon l’enquête menée, les juristes impliqués estiment la mise en jeu de
l’hypothèque au Burkina Faso entre 6 mois et un an dans le cas où l’immeuble était immatriculé et
entre 1 à 2 ans dans le cas de non-immatriculation de l’immeuble, le tout dans le cadre d’une
procédure non contestée124.
Coûts de la mise en jeu de l’hypothèque
Quant aux honoraires et débours pour la mise en jeu de l’hypothèque au Burkina Faso dans le cadre
d’une procédure non contestée, le tableau 9 intitulé « Honoraires et débours à payer pour la mise en
jeu d’une hypothèque » montre un ratio de près de 19 % entre la créance (pour une créance de
10 millions FCFA), ratio qui coïncide d’ailleurs avec le résultat de l’enquête auprès des juristes
l’évaluant sommairement entre 10 et 20 %. Ce pourcentage ne tient pas compte des frais d’exécution
de la décision125.
124
125
Doing Business 2012, section OHADA, Exécution des contrats, pp 71-73 et tableaux, rapporte une moyenne de 446 jours
pour l’obtention et l’exécution judiciaire des contrats.
Selon Doing Business 2012, section OHADA, Exécution des contrats, pp 71-73, le total des honoraires d’avocats et frais de
justice ont été établis à environ 53 % de la valeur de la créance, ce qui est plus que le double de ce que les consultants ont
mentionné. Aussi, il y est rapporté que les frais d’exécution des contrats sont près de 30 %, ce qui porte le total des
honoraires, frais de justice et d’exécution judiciaire des contrats à 81.7 % de la valeur de la créance.
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Tableau 9 – Honoraires et débours à payer pour la
mise en jeu d’une hypothèque d’un montant de 10 000 000 FCFA au Burkina Faso
DÉBOURS :
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Commandement tendant à saisie immobilière
Coût du visa du receveur
État des droits réels
Acte de dépôt du cahier des charges
Enregistrement et timbres du cahier des charges
Rédaction du cahier des charges
Sommation de prendre communication du cahier des charges
Rédaction des placards
Procès-verbal d’apposition des placards
Dénonciation du procès-verbal d’apposition des placards
Annonce légale
Sous-total des débours :
32 858
2 500
5 200
5 000
29 200
50 000
13 132
35 000
40 458
13 132
53 300
279 780 FCFA
HONORAIRES D’AVOCAT :
•
•
•
•
Honoraires d’intervention ou honoraires judiciaires à payer à l’avocat
350 000 FCFA pour la cour de Grande instance
420 000 FCFA pour la cour d’Appel
500 000 FCFA pour la cour de Cassation
•
•
Honoraires de recouvrement (10 %)
TVA (18 %)
Sous-total honoraires d’avocat :
TOTAL HONORAIRES ET DÉBOURS, soit un ratio de 18.7 % en rapport
avec la créance de 10 millions FCFA
350 000
1 000 000
243 000
1 593 000
1 872 780 FCFA
Si l’on y additionne les frais d’obtention de l’hypothèque judiciaire (soit 9.7 %) ou ceux de l’hypothèque
conventionnelle (soit 6.35 %), le total des honoraires et des frais pour la constitution, l’inscription, la
réalisation de l’hypothèque et l’immatriculation de l’immeuble porterait le ratio frais/honoraires à un
pourcentage variant entre 25 et 28 % de la créance en jeu. Se rappeler toutefois que cette évaluation
est faite dans le cadre de procédures non contestées, ce qui risque d’être l’exception. En
conséquence, ce ratio de 25 à 28 % pourra substantiellement, voire même doubler ou tripler dans les
cas de contestation.
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8) CONCLUSION GÉNÉRALE
Voici un tableau 10 montrant en résumé des points forts et des points faibles dans la mise en place
des scénarios proposés.
Sur la base des informations portant sur la propriété foncière et les modalités d'inscription des
garanties que nous avons recueillies auprès des sept juristes du Burkina Faso, la mise en place de
l’une ou l’autre des solutions proposées ne semble pas présenter d’empêchements majeurs si ce n’est
l’ajout d’obligations additionnelles liées au fait de ne pas prendre de garanties selon la pratique
usuelle et de certains éléments particuliers venant influer sur l’établissement de la prime qui devra
être payée à la caution (par exemple, l’obligation d’enregistrer un acte d’hypothèque dans un délai de
2 mois de sa passation devra être pris en compte dans le choix de l’option la plus appropriée pour ce
pays).
Conséquemment, il s’avérera nécessaire, au moment de la mise en œuvre des recommandations
faites au rapport, de réaliser un léger complément de recherches pour ce pays afin de compléter
l’examen des aspects juridiques et de finaliser le choix le plus approprié (tant sur la plan pratique,
financier, fiscal et économique) entre les options proposées.
Un travail de comparaison devra donc être fait afin de déterminer la solution la plus adéquate en
fonction de la prime la plus basse à payer à la caution et des risques qui y sont attachés (ex. :
pénalités à payer pour le retard d’enregistrement des hypothèques).
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Tableau 10
POINTS FORTS
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
POINTS FAIBLES
La documentation est assez complète
La possibilité de publier un PUH au livre foncier
Possibilité de publier une hypothèque sur un PUH au registre des
oppositions
La garde du PUH par le banquier constitue une sécurité relative
La promotion du guichet unique permettant l’immatriculation et la cession
des PUH en titres fonciers
L’acte notarié est obligatoire et constitue un titre exécutoire selon la loi
L’exécution rapide de constitution et de publication de l’hypothèque
conventionnelle
Le Burkina Faso a pris et prend encore des hypothèques sur un PUH
alors que l’immeuble n’est pas inscrit et profite ainsi des exceptions
prévues au code des sûretés
L’article 203 NAUPOS semble permettre de continuer de prendre des
hypothèques sur des PUH non inscrits
Les opportunités nouvelles de l’article 203 NAUPOS en relation avec le
financement hypothécaire même si on ne les cerne pas concrètement
Selon les juristes consultés, l’application de l’article 203 (3) à
l’hypothèque judiciaire semble possible
Les coûts des délais de constitution de l’hypothèque provisoire
L’effet rétroactif de l’hypothèque provisoire maintenu par un jugement au
fond
La non-application de l’acte uniforme sur les procédures collectives pour
les personnes physiques non commerçantes
L’absence de loi de faillite ou d’insolvabilité au Burkina Faso pour les
personnes physiques non commerçantes
Les honoraires des notaires pour la constitution ont un ratio de 2.2 % de
la créance alors que la publication est à un ratio de 1.15 % et de 3 %
pour l’immatriculation, soit un total de 6.35 % (créance de 10 millions)
Un ratio de 9.3 % de la créance pour les honoraires et frais pour la
constitution, la publication, la radiation d’une hypothèque conventionnelle
et l’immatriculation (créance de 10 millions FCFA)
Des ouvertures aux possibilités offertes par l’article 203 NAUPOS
•
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La non-publication hypothécaire conventionnelle reste dangereuse
La non-publication des PUH au livre foncier alors que cela est possible
Un crédit non garanti reste hasardeux et périlleux
Facilité d’avoir un duplicata du PUH
Les délais longs d’immatriculation même s’ils ont été écourtés
La décroissance de l’immatriculation suite à l’engorgement des
demandes
La durée de l’hypothèque à 10 ans nécessite un renouvellement de
l’inscription
L’acte notarié est obligatoire ce qui augmente les frais de constitution
hypothécaire
Pénalité de 1.05 % du montant de l’hypothèque pour un retard de plus de
2 mois pour publier l’hypothèque conventionnelle
Le délai de mise en jeu d’une hypothèque sur un PUH inscrit est long et
pénible et encore plus lorsque le PUH n’est pas inscrit (c’est-à-dire que
l’immeuble n’est pas immatriculé)
Le coût élevé de la constitution et l’inscription de l’hypothèque judiciaire
avec immatriculation (9.7 % - créance de 10 millions FCFA)
Le danger de ne pas prendre d’hypothèque conventionnelle et de ne
prendre qu’une hypothèque judiciaire en cas de défaut ou de retarder la
publication de l’hypothèque conventionnelle
Le coût élevé de la mise en jeu de l’hypothèque, soit un ratio de 19 %
(créance de 10 millions FCFA)
Les longs délais pour la mise en jeu non contestée de l’hypothèque
(6 mois à 1 an) et des délais encore plus longs si l’immeuble n’est pas
immatriculé (1 à 2 ans)
L’ambiguïté qui résulte de l’interprétation de l’article 203 NAUPOS
Les risques juridiques inhérents aux scénarios proposés
Le taux élevé pour l’obtention d’une hypothèque judiciaire (9.7 %/créance
de 10 millions) par rapport à l’hypothèque conventionnelle
(6.35 %/créance de 10 millions)
Page 27/35
POINTS FORTS
•
•
•
•
POINTS FAIBLES
Le délai rapide pour l’obtention d’une hypothèque judiciaire provisoire
lorsque l’immeuble est immatriculé
La force d’une hypothèque conventionnelle ou judiciaire (même
provisoire) dans le cadre d’une procédure collective d’apurement du
passif
L’acte uniforme sur la procédure collective d’apurement du passif ne
s’applique qu’aux commerçants
Les nouvelles possibilités de « prise en paiement » conventionnelle ou
judiciaire de l’immeuble hypothèque au lieu de sa vente bien que cela
n’est pas utilisable pour les immeubles à usage d’habitation
Page 28/35
Appendice 1 : Détails au long des procédures de saisie
126
et de vente immobilières sous OHADA
(NB. Les articles réfèrent à l’Acte uniforme portant organisation des procédures simplifiées de
recouvrement et des voies d’exécution (AUPSRVE))
1.0 Le commandement et sa publication
1.1 Le commandement obligatoire
À peine de nullité, toute vente forcée doit être précédée d'un commandement de payer les sommes
dues dans les 20 jours. Le commandement doit aussi être signifié au débiteur et au tiers détenteur. À
peine de nullité, il doit contenir les mentions décrites par l'article 254.
Lorsque la saisie porte sur plusieurs immeubles simultanément, un seul commandement peut suffire
(art. 257).
Le tiers détenteur (le nouveau propriétaire après la constitution d'une hypothèque, l'usufruitier, le
preneur d'un bail emphytéotique...) doit être sommé de payer ou de délaisser l'immeuble ou de subir
la procédure d'expropriation forcée. Le délaissement se fait auprès du greffe qui en donne acte (art.
255).
Si l'immeuble est composé d'impenses réalisées par le débiteur sur un terrain dont il n'est pas
propriétaire mais qui lui a été affecté par une autorité administrative, le commandement est
également notifié à cette autorité et visé par elle (art. 258).
L'article 256 édicte des règles particulières pour permettre à l'huissier d'obtenir les renseignements
utiles au commandement.
1.2 La publication du commandement
L'huissier fait viser l'original du commandement par le conservateur de la propriété foncière ou par
l'autorité administrative précitée à qui copie est remise pour publication.
Si le commandement n'a pas été déposé au conservateur ou à l'autorité administrative dans les trois
mois de sa signification, le créancier saisissant doit réitérer le commandement (art. 259).
L'article 260 édicte des règles particulières à l'inscription de commandements successifs.
En cas de paiement dans le délai de 20 jours, l'inscription du commandement doit être radiée par le
conservateur ou l'autorité administrative sur mainlevée donnée par le créancier ou, à défaut, par la
juridiction compétente (art. 261).
1.3 Les effets du commandement
1) En cas de non-paiement, le commandement opère saisie à compter de son inscription. L'immeuble
est rendu indisponible. Le débiteur constituant de l'hypothèque ne peut aliéner l'immeuble, ni le grever
d'un droit réel ou d'une charge. Sauf exception, le conservateur ou l'autorité administrative doit
refuser d'opérer toute nouvelle inscription.
2) Les revenus de l'immeuble sont également rendus indisponibles (article 262, al. 2 et 263) et sont
immobilisés pour être distribués avec le prix de la vente forcée ; ils sont déposés soit à la caisse des
dépôts et consignations, soit entre les mains d'un séquestre.
3) Le débiteur demeure en possession de l'immeuble en qualité de séquestre judiciaire sauf décision
contraire de la juridiction (art; 263).
4) En cas de saisie de plusieurs immeubles, le débiteur peut demander qu'il soit sursis aux poursuites
sur certains si la valeur des immeubles saisis dépasse notablement le montant de la créance (article
264). Après l'adjudication définitive, le créancier peut reprendre les poursuites sur les immeubles
provisoirement excepté si le prix des biens adjugés ne suffit pas à le désintéresser.
126
Cette annexe a été gracieusement fournie par Me Barterlé Mathieu Somé de Ouagadougou
Page 29/35
5) Si le débiteur justifie que le revenu net et libre de ses immeubles pendant deux années suffit pour
le paiement de sa dette en principal, intérêts et frais et s'il en offre la délégation au créancier, la
poursuite peut être suspendue dans les mêmes conditions décrites au 4ième paragraphe ci-dessus.
NB : II est dommage qu'il n'ait pas été prévu que le commandement suspend le cours de la
péremption de l'inscription hypothécaire.
2. La préparation de la vente
Afin de préparer la vente dans les meilleures conditions, le législateur a prévu 3 formalités
essentielles : la rédaction d'un cahier des charges, l'audience éventuelle et la publicité en vue de la
vente.
2.1 Le cahier des charges
Le cahier des charges est le document précisant les conditions et modalités de la vente de l'immeuble
saisi. Il est rédigé et signé par l'avocat du créancier poursuivant et déposé au greffe de la juridiction
compétente dans un délai maximal de 50 jours à compter de la publication du commandement sous
peine de déchéance (art.266).
À peine de nullité, le cahier des charges doit contenir les mentions prévues par l'article 267. Un état
des droits réels inscrits sur le titre foncier est annexé au cahier des charges (art. 267). La date de la
vente est fixée dans l'acte de dépôt du cahier des charges (45 jours au plus tôt, 90 jours au plus tard).
Dans les 8 jours suivant le dépôt du cahier des charges, il est fait sommation au saisi et aux
créanciers inscrits de prendre communication du cahier des charges et d'y faire insérer leurs dires et
observations (art. 269). À peine de nullité, cette sommation doit porter les indications prévues par
l'article 270.
Si les dires de folle enchère d'une réalisation forcée antérieure ou de demande de résolution d'une
vente antérieure sont faits dans les délais (jusqu'au 5è jour précédant l'audience éventuelle), il est
sursis aux poursuites contre les immeubles concernés (art. 271).
2.2 L’audience éventuelle
L'audience éventuelle n'a lieu que pour juger les dires et les observations après échange de
conclusions motivées des parties et dans le respect du contradictoire (art. 272).
L'audience éventuelle ne peut être reportée que pour des causes graves ou que si la juridiction
compétente exerce d'office son contrôle sur le cahier des charges (articles 273 et 275).
À cette audience, la juridiction compétente peut décider de modifier du montant de la mise à prix (art.
272, alinéa 2 et 275), de fixer une nouvelle date d'adjudication (art. 274, al. 2) et de distraire certains
biens saisis si leur valeur globale excède exagérément le montant des créances à récupérer (art.
275). Dans ce cas, l'article 275 dernier alinéa prévoit une procédure particulière.
2.3 La publicité en vue de la vente
Trente jours au plus tôt et quinze jours au plus tard avant l'adjudication, un extrait du cahier des
charges est inséré dans le journal d'annonces légales et par apposition de placards dans les lieux
désignés par l'article 276. L'extrait contient, à peine de nullité, les énonciations prévues par
l'article 277
3. La vente
3.1 L’adjudication
L'adjudication est la séance judiciaire au cours de laquelle la vente forcée de l'immeuble est faite aux
enchères. Au terme de celle-ci, l'immeuble est adjugé à l'auteur de la plus forte enchère
(adjudicataire) (art. 282). Elle débute par la réquisition de l'avocat du poursuivant qui indique le
montant des frais de poursuite taxés (art. 280).
Page 30/35
L'adjudication peut être remise pour causes graves et légitimes par une décision judiciaire non
susceptible de recours (art. 281). Les articles 282 et 283 règlent la façon dont se font les enchères.
Les membres de la juridiction compétente ou de l'étude du notaire devant qui se poursuit la vente ne
peuvent se porter enchérisseurs (art. 284) ; il en est de même du saisi et des personnes insolvables
(art. 284).
L'adjudication est prononcée par décision judiciaire ou procès-verbal du notaire au profit du plus fort
enchérisseur ou du poursuivant pour la mise à prix s'il n'y a pas eu d'enchère (art. 285). Cette
décision est portée en minute sur le cahier des charges (art. 290).
La révélation du nom de l'adjudicataire dans le cas d'enchère faite par un avocat mandataire ou de
déclaration "de commande" doit se faire dans les 3 jours de l’adjudication (art. 286).
La décision judiciaire ou le procès-verbal d'adjudication n'est susceptible d'aucune voie de recours
(art. 293, sauf cas de l'article 313). Ils sont transmis à la conservation foncière pour inscription du
droit de l'adjudicataire dans les deux mois sous peine de revente pour folle enchère (art. 294).
3.2 La surenchère
Dans les dix jours qui suivent l'adjudication, toute personne peut faire surenchère sur le prix, d'au
moins un dixième (art. 287). Elle est faite au greffe et doit être dénoncée à l'adjudicataire, au
poursuivant et au saisi dans un délai de cinq jours. Cette dénonciation indique la nouvelle date
d'audience (art. 288). À cette date, de nouvelles enchères ont lieu et aboutissent à une seconde
adjudication (art. 289). Aucune surenchère n'est recevable après la seconde adjudication (art. 289).
4. Les incidents de la surenchère
Au cours de la saisie immobilière, il peut surgir des incidents, c’est-à-dire des contestations ou des
demandes incidentes. À peine de déchéance, elles doivent être soulevées avant l'audience
éventuelle pour être réglées à cette audience (art. 298 et 299).
1°) En cas de pluralité de saisies provenant de commandements successifs, les poursuites sont
réunies selon les règles des articles 302 et 307.
2°) La demande en distraction de l'immeuble saisi est possible. Elle émane du tiers qui se prétend
propriétaire de l'immeuble saisi sans être tenu personnellement de la dette ni réellement sur
l'immeuble. Elle est réglée selon les articles 308 à 310.
3°) Les demandes en annulation de la procédure antérieure à l'audience éventuelle sont réglées
selon les articles 311 à 313.
4°) La folle enchère est ouverte contre l'adjudicataire qui a manqué aux deux obligations citées par
l'article 314 (ne pas avoir payé le prix et les frais de l’adjudication dans les 290 jours et ne pas avoir
fait publier la décision judiciaire au livre foncier dans les 2 mois). Elle est réglée selon les articles 314
à 323.
Page 31/35
Appendice 2 : Examen théorique des délais de recouvrement sous OHADA127
NB. Les données en caractères gras représentent un exemple pratique des étapes à suivre. Celles
qui sont en italiques représentent diverses explications et règles qu’il faut respecter. Les articles
réfèrent à l’Acte uniforme portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et de voies
d’exécution (AUPSRVE)
JOUR
0
ARTICLE
254
266-267
1
254
259
2
266
5
269
10
269
127
ÉVÉNEMENT
Date de la préparation du
commandement selon un
contenu prédéfini prévu à
l’article 254.
Date de la préparation du cahier
des charges selon un contenu
prédéfini à l’article 267.
Date de la signification du
commandement au débiteur et
aux tiers détenteurs de
l’immeuble.
Date où l’huissier fait viser
l’original du commandement par
le conservateur de la propriété
foncière à qui copie est remise
pour dépôt et publication.
Le commandement doit être
déposé au bureau de la
conservation foncière dans les
3 mois de la signification et publié
sinon le créancier doit
recommencer les procédures.
Date du dépôt du cahier des
charges au greffe de la Cour. Le
dépôt du cahier des charges doit
se faire dans un délai maximum de
50 jours francs à compter de la
publication du commandement
sous peine de déchéance (soit le
premier jour dans notre exemple).
Date de la signification de la
sommation aux saisies et aux
créanciers de prendre
communication au greffe de la
Cour du cahier de charges et d’y
insérer ses dires et
observations.
Délai maximal pour signifier au
saisi et aux créanciers inscrits une
sommation de prendre
communication au greffe de la
Cour du cahier des charges et d’y
insérer leurs dires et leurs
observations. Le délai maximal est
de 8 jours francs du dépôt du
cahier des charges au greffe (soit
le 2er jour dans notre exemple).
Cette annexe est tirée d’une étude faite pour en 2008 concernant le Burkina Faso.
Page 33/35
JOUR
ARTICLE
21
254(3)
31
270(3)
36
270(1)
273 et 274
50
276
51
266
ÉVÉNEMENT
Date limite pour payer les
sommes indiquées au
commandement faute de quoi le
commandement pourra être
transcrit à la conservation
foncière et vaudra saisie à partir
de sa publication.
Le délai maximal est de 20 jours
francs à partir de la publication du
commandement (soit le premier
jour dans notre exemple).
Date limite prévue à la
sommation pour recevoir les
dires et l’observation.
Les dires et observations sont
reçus à peine de déchéance
jusqu’au 5ième jour précédant
l'audience éventuelle fixée, dans
notre exemple, au 36er jour dans la
sommation.
Date prévue à la sommation
pour l'audience éventuelle qui
examinera les dires et
observations.
L’audience éventuelle ne peut avoir
lieu moins de 30 jours après la
dernière sommation (faite le 5er
jour dans notre exemple).
S’il y a des incidents ou autres
événements qui ont pour effet de
retarder la vente ou l’audience
éventuelle, il peut y avoir remise de
l’audience éventuelle selon l’article
273.
De plus, il peut y avoir fixation
d’une nouvelle date d’adjudication
si celle déjà fixée ne peut être
maintenue (article 274).
Date de la publication de la
vente et de l’apposition des
placards.
La publication de la vente et
l’apposition de placards doivent se
faire entre les 30er et 15er jours
francs avant la vente qui ne peut
er
avoir lieu avant le 70 jour.
Délai maximal pour le dépôt du
cahier des charges au greffe de la
Cour soit 50 jours francs à
compter de la publication du
commandement sous peine de
déchéance (soit le premier jour
dans notre exemple).
Page 34/35
JOUR
ARTICLE
55
276
75
270(2)-268
274
281
95
290
100
268 et 270 (2)
Note
335
ÉVÉNEMENT
Délai maximal pour faire la
publication de la vente et
l’apposition des placards qui
doivent se faire entre les 30er et
15er jours francs avant la vente qui
ne peut avoir lieu avant le 70er jour
dans notre exemple.
Date de la vente ou de
l’adjudication.
La vente doit avoir lieu entre les
30er et 60er jours francs après
l’audience éventuelle qui s’est tenu
le 36er jour dans notre exemple. La
vente doit aussi avoir lieu entre les
er
er
45 jour et 90 jours francs de la
date du dépôt du cahier des
charges qui s’est faite le 2er jour
dans notre exemple.
À l’occasion de l’audience
éventuelle il peut y avoir fixation
d’une nouvelle date d’adjudication,
si celle déjà fixée ne peut être
maintenue.
Sur décision du tribunal, il peut y
avoir remise de la vente d’au plus
60 jours pour causes graves et
légitimes.
Date limite pour que
l’adjudicataire paie les frais de la
poursuite et le prix de
l’adjudication et accomplisse les
conditions du cahier des
charges. Ce délai est de 20 jours
de l’adjudication qui a eu lieu le
75er jour dans notre exemple.
Autre délai maximal pour la vente.
La vente doit avoir lie entre le 30er
et le 60er jour franc après
l’audience éventuelle (soit avant le
40ier jour dans notre exemple).
Ce délai maximal de la vente doit
aussi respecter un autre délai
maximal prévu à l’article 268 soit le
90er jour franc de la date du dépôt
du cahier des charges au greffe
qui s’est faite le 2er jour dans notre
exemple. Donc, afin de respecter
les articles 268 et 270, le délai
maximal de la vente prévue à notre
exemple est le 92er jour et non le
100er jour.
Tous les délais prévus à l’Acte
uniforme portant organisation des
procédures simplifiées de
recouvrement) sont des délais
francs.
Page 35/35
Annexe P
Aspects légaux en Côte d’Ivoire
1) INTRODUCTION
En Côte d’Ivoire, seul un notaire de pratique privée a collaboré, à divers degrés, en répondant aux
questionnaires et aux questions supplémentaires posées lors de conférences téléphoniques.
Cet exercice a permis de faire un bon tour d’horizon de l’environnement juridique prévalant dans ce
pays permettant de saisir quelque peu les problématiques rencontrées tant dans la mise en place du
projet que pour l’établissement de la prime éventuelle à payer. Toutefois, l’enquête devra être
complétée auprès de juristes de banques, de notaire de pratique privée, du conservateur de la
propriété foncière et d’avocats de pratique privée spécialisés en recouvrement hypothécaire afin de
parfaire cette étude. Le présent texte rapporte les conversations téléphoniques tenues avec le
notaire sans autres vérifications dans les lois applicables.
Les droits réels susceptibles d’hypothèques
Le décret du 26 juillet 1932 portant réorganisation du régime de la propriété foncière en Afrique
occidentale française établit clairement que seuls les droits immobiliers suivants sont susceptibles
d’hypothèques1 :
1.
2.
3.
4.
le droit de propriété;
le droit de superficie;
l’usufruit d’un immeuble;
l’emphytéose.
pour la majeure partie de la population. En Côte d’Ivoire, il semble que l’on fasse une distinction
entre le « titre de propriété » définitif et le « titre foncier ». Le « titre foncier » désignerait un numéro
d’immatriculation d’un bien immobilier au livre foncier. Ainsi, une fois le titre foncier obtenu, cela
permettra entre autres d’inscrire une hypothèque sur le bien immobilier. De plus, le titre foncier (dans
les faits l’immatriculation de l’immeuble) est un préalable nécessaire pour acquérir éventuellement le
titre de propriété. Ce titre de propriété est représenté en zone urbaine par un certificat de propriété
(CP) et en zone rurale par un certificat foncier rural (CFR). Toutefois, dans le langage populaire, ce
titre de propriété est aussi appelé « titre foncier » comme dans d’autres pays (ex. : Burkina Faso).
Par ailleurs, le droit de superficie consiste dans le fait de posséder des constructions, ouvrages ou
plantations sur un fonds appartenant à autrui, ou d’être autorisé à en établir2.
Parmi ces titres administratifs d’occupation des terres urbaines, on retrouve les droits suivants : La
lettre d’attribution (LA) qui représente un droit d’usage et l’arrêté de concession provisoire (ACP) qui
est un titre de propriété provisoire 3.
Lettre d’attribution (LA)
La LA est un droit provisoire que l’administration peut retirer si son bénéficiaire n’accède pas au stade
de l’ACP dans les deux ans de son émission obligatoire. On semble le qualifier de droit de superficie
bien qu’on ne nous réfère à aucun article de loi pour supporter cette opinion. Toutefois, il n’y a pas
nécessité de mise en valeur. La LA n’implique pas que l’immeuble soit immatriculé. En
conséquence, la LA n’est pas publiée au livre foncier.
1
2
3
Article 20 du décret du 26 juillet 1932 portant réorganisation du régime de la propriété foncière en Afrique occidentale
française.
Article 23 du décret du 26 juillet 1932.
Articles 1, 3 et 4 du décret numéro 71-74 du 16 février 1971 relatif aux procédures domaniales et foncières.
Annexe P – Aspects légaux en Côte d’Ivoire
Page 1/17
Arrêté de concession provisoire (ACP)
L’ACP est un titre de propriété provisoire qu’on qualifie aussi de droit de superficie sans toutefois
nous référer à un article de loi précis l’affirmant. Ce serait par interprétation qu’on en serait arrivé à
cette opinion.
Pour accéder à l’ACP, il faut avoir en mains l’original de la LA, préparer le dossier technique du
terrain, avoir ses documents d’identification, payer des frais de publication et une taxe de 1.2 % de la
valeur vénale du terrain par mètre carré, plus 5 000 FCFA.
Cette taxe de 1.2 % pour l’immatriculation de l’immeuble est calculée en fonction de la superficie du
terrain, de la valeur vénale du terrain qui varie selon la situation du terrain dans les villes et du
moment du calcul (puisque cette valeur semble varier d’année en année).
On procédera alors à l’immatriculation de l’immeuble et à l’émission du titre foncier au nom de l’État
qui consentira ensuite un arrêté de concession provisoire en faveur d’un bénéficiaire.
À la lecture du tableau 1 ci-dessous, on constate le coût à payer pour passer d’une LA à un ACP y
compris les frais d’immatriculation.
Tableau 1 — Coûts pour passer d’une LA à un ACP et
pour immatriculer l’immeuble
•
Coût de publication, préparation du dossier technique au ministère
•
Coût d’immatriculation – 1.2 % de la valeur vénale + 5 000 FCFA
Ex. : quartier chic d’Abidjan à une valeur vénale de 10 000 FCFA pour un
terrain de 400 m2
Ex. : quartier plus modeste de Abobo à une valeur de 1 000 FCFA pour un
terrain de 400 m2
TOTAL
Exemple 1 – quartier chic Abidjan
Exemple 2 – quartier modeste Abobo
26 000
53 000
9 800
79 000
32 800
Comme l’immeuble visé par un ACP est immatriculé au nom de l’État et que le titre foncier est émis
en sa faveur, cet ACP est publié à la section 3A du livre foncier où l’on y trouve les droits réels
constitutifs par démembrement, confirmant ainsi en pratique la nature juridique de l’ACP comme un
démembrement du droit de propriété.
Modification d’un ACP en titre de propriété
Pour accéder au titre de propriété à partir d’un ACP, la mise en valeur n’est plus nécessaire, mais il
doit y avoir paiement d’une taxe d’établissement et d’une taxe de la conservation foncière. À titre
d’exemple, les droits retrouvés au tableau 2 ci-dessous doivent être payés, soit un montant de
581 000 FCFA pour un terrain de 400 m2 dans le quartier d’Abobo ou de 5 225 000 FCFA pour un
même terrain dans un quartier chic d’Abidjan.
Page 2/17
Tableau 2 — Coûts pour passer d’une ACP
au certificat de propriété (CP) (en CFA)
Taxe d’établissement (recettes domaniales) :
•
Superficie du terrain X valeur vénale au m2 X 60 % + 10 % du total
Ex. : quartier Abobo à 1 000 FCFA le m2 pour 400 m2
Ex. : quartier chic d’Abidjan à 10 000 FCFA le m2 pour un terrain de 400 m2
264 000
2 640 000
Taxe de la conservation foncière (salaire du conservateur) :
•
Superficie du terrain X valeur vénale au m2 X 60 % + 5 % du total +
15 000 FCFA
Ex. : quartier Abobo à 1 000 FCFA le m2 pour 400 m2
Ex. : quartier chic d’Abidjan à 10 000 FCFA le m2 pour 400 m2
• Extrait topographique tiré du cadastre
267 000
2 535 000
50 000
TOTAL :
Ex. :
Ex. :
quartier Abobo (400 m2 à 1 000 FCFA le m2)
quartier chic d’Abidjan (400 m2 à 10 000 FCFA le m2)
581 000
5 225 000
Permis de construire
En Côte d’Ivoire, nul ne peut ériger des constructions sans l’obtention d’un permis de construction
(PC).
L’administration du ministère de la Construction, de l’Assainissement et de l’Urbanisme (MCAU)
n’accorde le permis de construction que sur vérification du titre du demandeur : lettre d’attribution
(LA), arrêté de concession provisoire (ACP) ou certificat de propriété (CP). Dans un certain sens, ce
permis de construire (PC) suppose une reconnaissance des droits immobiliers sur le bien. Toutefois,
ce permis ne peut en aucun temps faciliter l’obtention du crédit pas plus que de constituer un droit
réel quelconque.
Les banquiers ne semblent pas requérir l’original de ce permis de construire pour le garder dans leurs
dossiers.
Les références légales en relation avec les droits réels
•
•
•
•
L’article 5 de l’arrêté promulguant en Afrique occidentale française le Décret du 26 juillet 1932
portant organisation du régime de la propriété foncière;
o
Décret n 64-164 du 16 avril 1964 portant interdiction des actes sous seing privé en matière
immobilière;
Décret no 71-74 du 16 février 1971 relatif aux procédures domaniales et foncières;
Décret no 96-495 du 25 juin 1996 établissant les procédures de constitution des dossiers
techniques de bornage-morcellement et de constat de mise en valeur des terrains préalables à
l’établissement de l’Arrêté de Concession Provisoire (ACP).
Procédure d’immatriculation
L’immatriculation de l’immeuble affecté par une LA doit se faire dans les deux ans de la délivrance de
la LA et du paiement des droits.
L’immatriculation se fait en payant des frais d’au moins de 1.2 % de la valeur vénale du terrain (voir le
tableau 1 ci-dessus : coût pour passer d’une LA à un ACP et pour immatriculer l’immeuble).
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Par ailleurs, les étapes menant à l’immatriculation, les responsables du processus et les références
légales sont détaillés au tableau 3 qui suit intitulé « Étapes de l’immatriculation d’un immeuble ».
Tableau 3 — Étapes de l’immatriculation d’un immeuble
Description des étapes
menant à l’immatriculation
Responsable
Établissement d’un dossier
technique (avec 15 éléments
contenant le titre foncier global
de la zone de situation de
l’immeuble
Géomètre, expert agréé du
foncier
Décret no 96-495 du 25 juin
1996 établissant les procédures
de constitution des dossiers
techniques de bornagemorcellement
Établissement d’un PV de
bornage contradictoire par les
Services du Cadastre (après
visite du site)
Services du cadastre (après
visite du site en présence du
propriétaire)
techniques de bornagemorcellement et de constat de
mise en valeur des terrains
préalables à l’établissement de
l’ACP provisoire
Établissement d’un extrait
topographique titré et certifié
(un numéro de titre foncier est
accordé à l’immeuble, par
création d’un numéro particulier
ou spécial, suivant
morcellement du titre foncier
global)
Services du cadastre (géomètre
fonctionnaire, ministère de
l’Économie et des Finances)
techniques de bornagemorcellement et de constat de
mise en valeur des terrains
préalables à l’établissement de
l’ACP
Publicité du morcellement ou
immatriculation particulière au
livre des oppositions
Le conservateur de la propriété
foncière et des hypothèques
Décret no 71-74 du 16 février
1971 relatif aux procédures
domaniales et foncières
L’immatriculation de l’immeuble se fait d’abord au nom de l’État qui sera identifié au livre 4 à titre de
propriétaire. Ensuite, il sera possible de publier l’ACP au livre foncier section 3A – Droits réels
constitutifs par démembrement.
Le délai d’immatriculation d’un immeuble serait, semble-t-il très rapide, soit un mois et demi. Depuis
2002, le gouvernement aurait mis en place une procédure pour accéder plus facilement au certificat
de propriété et aurait augmenté en conséquence le nombre de conservateurs fonciers à 24 dont 15 à
Abidjan seul, ce qui permet, en pratique, de procéder rapidement, entre autres, à l’immatriculation
dans le délai d’un mois et demi.
Dans les zones urbaines, il y a eu beaucoup d’émission de titres fonciers. Le consultant estime aussi
à 40 % de la population urbaine détenant un titre de propriété définitif. Par contre, dans les zones
rurales, non seulement les titres de propriété sont rares, mais il en est de même pour les LA et les
ACP4.
4
À titre d’information complémentaire, Doing Business évalue en moyenne à 62 jours le délai de transfert d’une propriété et à
13.9 % les frais à payer par rapport au montant de la transaction.
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Exigence d’un acte notarié
Dès qu’un acte vise une opération immobilière (vente, cession, hypothèque, servitude), la loi exigerait
la forme authentique donc sous forme notariée ou suite à un jugement de cour.
L’article 2262 du Code civil semble prévoir un délai d’inscription maximal pour l’hypothèque à 30 ans,
la même chose que ce qui est prévu à l’article 196 NAUPOS.
Modalités d’inscription aux registres fonciers
Pour être opposable aux tiers, l’hypothèque sur un titre foncier doit être publiée au livre foncier
(section 5 – Privilèges – hypothèques) par le conservateur de la propriété foncière et des
hypothèques.
Fait particulier, on rapporte que l’inscription hypothécaire doit reposer sur un titre foncier sur lequel le
constituant dispose du titre de propriété entier et définitif que l’État lui a cédé. Il est surprenant de
voir un tel raisonnement car il est précisé au Décret portant réorganisation du régime de la propriété
5
en Afrique occidentale française que sont seuls susceptibles d’hypothèques les droits de propriété,
mais aussi l’emphytéose, l’usufruit et le droit de superficie.
De plus, l’ACP qui serait en soi un droit de superficie est publié au livre foncier, car l’immeuble est
immatriculé dès qu’on a accédé à l’ACP.
À tout événement, ce raisonnement conduit le juriste consulté à parler « d’hypothèque ferme »
lorsque le titre de propriété existe en faveur du constituant et « d’hypothèque sous
condition suspensive lorsqu’elle porte sur les ACP » et même les LA ou sous forme de « promesse
d’hypothèque ».
Avant 2002, l’hypothèque sous condition suspensive affectant un ACP6 (et même une LA) se publiait
au registre des oppositions en attendant que le constituant obtienne le certificat de propriété. On
parle ici de pré notation.
Lorsque la condition se réalisait, l’hypothèque prenait effet et on attribuait un effet rétroactif à la date
de publication de l’hypothèque au registre des oppositions. Il en était de même avec une hypothèque
sur une LA7, ce qui semblait toutefois très rare. En raison du caractère provisoire d’une LA (2 ans),
les banques ne semblaient et ne semblent pas prendre des hypothèques sur les LA.
Depuis 2002 et suite à une loi fiscale instituant le certificat de propriété, il semble que le conservateur
de la propriété foncière et des hypothèques ne permette plus de publier de telles hypothèques sous
condition suspensive au registre des oppositions.
On rapporte que cette loi aurait été promulguée afin de pousser les gens à accéder au certificat de
propriété, ce qui a permis à l’État de percevoir plus de redevances.
En raison de l’avènement de cette loi fiscale, la pratique des notaires et des banques aurait changé.
En effet, les hypothèques sous condition suspensive ne sont publiées que lorsque le certificat de
propriété est acquis au constituant, ce qui a eu pour effet de restreindre le nombre d’hypothèque à
constituer. En pratique, la publication de l’hypothèque se fera ultérieurement avec un acte de
réalisation de la condition.
Par contre, il semble que les banques acceptent8, dans certains cas, de prendre des hypothèques
sous condition suspensive adossées à des ACP et même des LA9, et ce, en acceptant de ne les
publier que lors de la réalisation de la condition.
5
6
7
8
Article 31.
Ce qui suppose que l’immeuble est immatriculé au nom de l’État, c’est-à-dire que le titre foncier existe et que l’ACP est
publié.
Ce qui suppose que l’immeuble n’est pas immatriculé et qu’il n’existe pas de titre foncier et que la LA n’est pas publiée.
Aucune vérification n’a pu être faite auprès des banques.
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Cette exception que les banques semblent tolérer suppose un emprunteur « crédible » qui, en
fonction de sa profession (ex. : fonctionnaire), son âge, son revenu mensuel, son offre de caution, du
salaire de son conjoint, représente des garanties morales importantes permettant à la banque de
tolérer un retard dans la publication de l’hypothèque.
La promesse d’hypothèque ne correspond pas à ce qui est prévu à l’article 206 NAUPOS qui prévoit
qu’une hypothèque non publiée correspond à une promesse réciproque de la publier, mais plutôt à un
engagement à conclure ultérieurement une hypothèque lors de la réalisation d’un événement.
Également, dans un tel cas, la banque va s’entourer d’autres garanties telles la délégation
d’assurance incendie, d’assurance-vie, de salaire, de loyers, etc.
Selon l’information obtenue, cette exception ne semble toutefois pas disponible actuellement à une
personne provenant du secteur informel.
Délais de constitution et d’inscription de l’hypothèque
Les délais de constitution de l’hypothèque sont de 15 jours à un mois et ceux de l’inscription, d’un
autre 15 jours à un mois. La publication de l’hypothèque se fait au livre foncier, à la Conservation de
la propriété foncière et des hypothèques (la recherche ne permet pas actuellement de conclure s’il y a
des particularités provenant du fait du retard dans la publication de l’hypothèque).
Coûts de constitution de l’hypothèque
Honoraires du notaire
Les honoraires sont tarifés par la loi selon un taux dégressif, ce qui a pour effet d’augmenter
généralement les coûts de constitution des hypothèques.
Il semble que ce tarif, bien qu’à priori obligatoire, soit, dans les faits, négociable. On rapporte qu’il n’y
a pas un client qui accepte de payer le tarif prévu et qui ne s’essaie pas de négocier le tarif établi.
Quand on consulte le tableau 4 ci-dessous intitulé « Honoraires du notaire en Côte d’Ivoire », on
constate que ces honoraires correspondent à environ 3.6 % du montant d’une créance hypothécaire
de 10 millions FCFA.
Tableau 4 — Honoraires des notaires
Honoraires des notaires en Côte d’Ivoire en FCFA pour la préparation et la constitution d’une
hypothèque sur une LA, ACP ou CP pour un montant de 10 000 000 FCFA
Base de calcul : Capital prêté + 13 % du capital prêté
Exemple : prêt à 10 millions FCFA + 13 % = 10 millions + 1 300 000 FCFA
Total base de calcul pour un prêt de 10 millions : 11 300 000 FCFA
Barème :
-
0 à 1 million : (3 % de 11 300 000) X 45 % =
1 million à 3 millions : (2 % de 11 300 000 + 10 000) X 45 % =
3 millions à 9 millions : (1 % de 11 300 000 + 40 000) X 45 % =
plus de 9 millions : (0.5 % de 11 300 000 + 8 500) X 45 % =
9
152 550
106 200
68 850
29 250
__________
356 850
Soit un ratio de 3.6 % de la créance
Cette affirmation a été vérifiée suite à la lecture d’un acte d’hypothèque sous condition suspensive adossée à une LA.
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Frais de publication de l’hypothèque
Quant aux frais globaux de publication, ils sont de 1.2 % de la valeur des travaux ou de la créance
hypothécaire sans compter les timbres, l’enregistrement et l’état des droits réels. Pour une créance
hypothécaire de 10 millions FCFA, cela correspond à plus de 120 000 FCFA.
Total des frais et honoraires
Le rapport entre les frais et honoraires de constitution d’une hypothèque additionnés aux frais
d’immatriculation et de passage d’un ACP à un CP et une créance hypothécaire de 10 millions FCFA
pour un terrain de 400 m2 à Abobo est de 11.01 %, tel qu’il appert du tableau 5 suivant.
Tableau 5 — Total honoraires et frais de constitution et de publication d’une hypothèque et
frais d’immatriculation et de passage d’un ACP à un CP en rapport avec une créance
de 10 millions FCFA - terrain de 400 m2 à Abobo – quartier d’Abidjan





3.6 %
1.2 %
0.4 %
5.81 %
Honoraires de constitution de l’hypothèque :
Frais de publication de l’hypothèque :
Frais d’immatriculation :
Frais de passage de ACP à CP :
Autres frais non évalués (ex. : permis de construction)
_____________
11.01 %
Total :
Frais de mainlevée et de publication
Les honoraires de mainlevée d’hypothèque sont basés sur les mêmes principes de calculs, mais avec
des pourcentages différents. Quant aux frais de publication de la mainlevée, ils sont sensiblement les
même que pour l’inscription hypothécaire, soit 1.2 % de la créance.
En consultant le tableau 6 intitulé « Honoraires et frais de mainlevée », on constate que le rapport
entre ces honoraires et frais sont de 2.75 % du montant d’une créance hypothécaire de
10 millions FCFA.
Tableau 6 — Honoraires et frais de publication d’une mainlevée
HONORAIRES :
Base de calcul : montant de l’hypothèque + 13 % de l’hypothèque
Exemple : 10 millions FCFA + (13 % de 10 millions = 11 300 000 FCFA)
Barème :
-
0 à 1 million : (1 % de 11 300 000) X 45 % =
1 million à 3 millions : (0.75 % de 11 300 000 + 25 000) X 45 % =
3 millions à 9 millions : (0.50 % de 11 300 000 + 10 000) X 45 % =
plus de 9 millions : (0.25 % de 11 300 000 + 32 500) X 45 % =
FRAIS DE PUBLICATION DE LA MAINLEVÉE :
1.2 % de 10 millions :
Total honoraires et frais de mainlevée :
50 850
49 387
29 925
27 337
__________
157 499
120 000 FCFA
277 499 FCFA
soit un ratio de 2.77 de la créance
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En résumé, si l’on calcule tous les frais d’honoraires et de publication d’une hypothèque ainsi que de
la mainlevée auxquels on y additionne les frais d’immatriculation et ceux du passage de l’ACP au titre
de propriété, cela donne un grand total de 13.78 % de la valeur d’une créance hypothéquée de
10 millions FCFA dans le quartier d’Abobo d’Abidjan (400 m2 de terrain), tel que qu’il appart du
tableau 7 qui suit :
Tableau 7 — Total honoraires frais de constitution, de publication,
de mainlevée d’hypothèque, d’immatriculation et de passage au certificat de propriété
pour une créance hypothécaire de 10 millions FCFA dans un
quartier d’Abidjan (ex. : Abobo) et un terrain de 400 m2
•
•
•
•
•
Honoraires de constitution de l’hypothèque :
Frais de publication de l’hypothèque :
Frais d’immatriculation et de transfert de LA
à ACP :
Frais de transfert de ACP à titre de propriété
(CP):
Honoraires et frais de radiation :
Montant (FCFA)
356 850
120 000
32 800
Ratio / Créance
soit 3.6 %
soit 1,2 %
0.4 %
581 000
5.81 %
277 499
2.77 %
___________
13.78 %
Total :
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Garde de la LA de l’ACP ou du CP entre les mains du banquier
Les banques auraient l’habitude de requérir l’original de l’ACP ou du LA, et ce, pour les mêmes
raisons que l’on retrouve dans d’autres pays10 et que l’on pourrait résumer comme suit :
•
•
•
•
•
Aspect solennel de la remise des titres;
Possibilité de présenter rapidement l’original du titre de jouissance afin d’obtenir une ordonnance
du juge permettant l’immatriculation de l’immeuble;
Possibilité de remise rapide du titre de jouissance dans le cas de l’obtention du certificat de
propriété;
Minimiser les risques de perte de ces titres et les frais que cela encourt pour la banque;
Éviter les fraudes de revente du titre administratif de jouissance sous réserve de la possibilité
d’obtenir facilement un duplicata.
Par contre, les banques sont conscientes du peu de valeur juridique de cette procédure lorsque
l’hypothèque est consentie sous condition suspensive qui ne sera publiée ultérieurement que lors de
l’obtention du titre de propriété ou CP (certificat de propriété).
En effet, comme la vente de l’immeuble ne peut avoir lieu sans le certificat de propriété, les banques
savent que le constituant pourrait hypothéquer de nouveau son bien de la même façon (c’est-à-dire
sans publication de l’hypothèque) ou même vendre son bien sous la même condition suspensive
d’obtenir un certificat de propriété ou consentir une promesse de vente ou d’hypothèque.
Actuellement, il n’existe pas de moyen d’avertir l’autorité administrative ayant émis la LA ou l’ACP
qu’une hypothèque sous condition suspensive a été consentie sur ces titres, ce qui aurait permis
d’obtenir une forme de publicité opposable aux tiers.
Facilité d’obtenir un duplicata d’un CP, de l’ACP ou de la LA
Quant à l’obtention d’un duplicata d’une LA ou d’un ACP, il faut présenter une déclaration de perte,
signifier la demande au ministère de la construction et payer les frais demandés. Pour un duplicata
d’un CP, c’est la même démarche, mais accompagnée de la publication de la perte dans un journal (3
parutions) et une ordonnance d’un juge permettant la délivrance du duplicata.
Alors, pour obtenir un duplicata d’une LA ou d’un ACP, c’est relativement facile, rapide et peu
dispendieux contrairement au duplicata d’un CP. Mais la garde d’un CP est plus qu’inutile, en ce que,
dans ce cas, l’hypothèque est toujours publiée.
En Côte d’Ivoire, il était possible de publier un ACP au livre foncier11, mais non une LA12. Par contre,
jusqu’en 2002, l’hypothèque sur l’ACP et même sur la LA était possible sous condition suspensive et
sa publication se faisait au registre des oppositions pour ensuite apparaître, lors de la réalisation de la
condition (c’est-à-dire l’obtention du titre de propriété), au livre foncier avec rétroaction à la première
date de publication.
Depuis 2002, en raison de la loi fiscale incitant les gens à requérir leur titre de propriété, la publication
d’une hypothèque sur l’ACP et même sur la LA ne sont plus possible au registre des oppositions, le
conservateur ne les acceptant plus semble-t-il, selon le notaire consulté. Ceci laisse donc les
créanciers hypothécaires à n’avoir accès qu’à des hypothèques fermes publiées sur des titres de
propriété ou avoir accès à des hypothèques sous condition suspensive d’obtenir le titre de propriété
tout en sachant que cette hypothèque ne sera publiée que lors de la réalisation de la condition.
10
11
12
Se référer plus en détail sur les raisons retrouvées au Burkina Faso.
Car le titre foncier existait lorsque l’ACP était émis puisque l’immeuble est immatriculé.
Car, dans ce cas, le titre foncier n’existe pas encore.
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primordial de renforcer ces obligations « dites de contrôle » en les adaptant à la réalité du pays.
Ainsi, en Côte d’Ivoire, il serait souhaitable de préciser au contrat de crédit, entre autres, les
engagements suivants du débiteur :
•
•
•
•
•
•
•
ne pas consentir d’hypothèque sous condition suspensive ou consentir une promesse
d’hypothèque
ne pas vendre directement ou sous condition suspensive une LA, ACP ou CP ou même ne pas
consentir une promesse de vente de ces titres dans l’accord du créancier
ne pas requérir un duplicata de sa LA, ACP ou CP
ne pas changer la destination prévue pour la LA, ACP ou CP
se conformer au code d’urbanisme et de construction
ne pas faire de construction non acceptée par le prêteur
toujours requérir le permis de construction avant de procéder
pas la connaissance. De plus, il n’y aurait aucune possibilité de les publier en soi dans un registre
pour les rendre opposables aux tiers (sauf s’ils font partie de l’acte d’hypothèque auquel cas, ils ne
seraient pas plus opposables aux tiers).
C’est ce qui se faisait en Côte d’Ivoire avant 2002 pour les hypothèques sur les LA (bien que peu
fréquemment) car dans ce cas, le titre foncier n’existe pas encore. En effet, on pouvait publier
l’hypothèque sous condition suspensive sur une LA au registre des oppositions. Il en était de
même pour les hypothèques sur les ACP bien que dans ce cas, l’exception de l’article 119
AUPOS n’était pas nécessaire car le titre foncier (c’est-à-dire l’immatriculation de l’immeuble)
était existant. Selon le Code des sûretés d’OHADA, l’immeuble étant immatriculé et l’ACP
constituant un droit réel immobilier de superficie, l’hypothèque pouvait viser directement l’ACP et
être publiée directement au livre foncier. Toutefois, ce n’est pas ce qui semble se passer en Côte
d’Ivoire. On publiait jusqu’en 2002 une hypothèque sous condition suspensive (d’avoir le CP) au
registre des oppositions pour retranscrire l’inscription au livre foncier avec rétroaction lors de la
réalisation de la condition.
L’article 119 AUPOS qui permettait la publication des hypothèques au registre des oppositions
sur des titres administratifs (non inscrits) a été abrogé en 2011, mais demeure applicable pour les
13
sûretés consenties sous cette législation . L’Acte uniforme portant organisation des sûretés a
été modifié en 2011 et l’on ne retrouve plus cette exception ou du moins dans son ancien libellé.
le 15 mai 2011, la règle demeure la même : seuls les immeubles présents et immatriculés
selon les règles nationales14. Toutefois, il existe une nouvelle exception qui concerne les
13
14
Article 227 NAUPOS.
Article 192 NAUPOS.
Page 10/17
son remboursement;
le fonds, sur le domaine public ou sur le domaine national peut hypothéquer
les bâtiments et ouvrages dont la construction est commencée ou simplement
projetée; en cas de destruction de ceux-ci, l’hypothèque est reportée de plein
droit sur les nouvelles constructions édifiées au même emplacement. »
commencée ou simplement projetée (avec report sur les nouvelles constructions au même
endroit en cas de destruction) qui peut être consentie par celui qui possède un droit réel lui
permettant de construire sur le fonds d’autrui, sur le domaine public ou sur le domaine national.
Le consultant juriste réagit comme suit à ce nouvel article :
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
l’hypothèque sur bien futur pose le problème de la publication;
les banques ne semblent pas avoir utilisé jusqu’à maintenant cette opportunité de l’article
203;
l’article 203 semble mal cadrer avec les lois ivoiriennes qui ont comme principe que
l’hypothèque doit se prendre sur un titre complet de propriété;
l’article 203 semble permettre de prendre une hypothèque sur les constructions (donc sur une
LA ou un ACP), mais cela représente des difficultés de publication surtout pour les LA qui
supposent que le titre foncier n’existe pas encore;
en principe, le notaire pense qu’actuellement, une hypothèque sous condition suspensive
pourrait être encore publiée au livre des oppositions, mais le conservateur semble
l’empêcher;
les banques et les notaires ont commencé à suivre des séminaires sur cette nouvelle
possibilité que représente l’article 203, mais n’ont pas encore mis en application ses
possibilités;
désormais, pourvu qu’un bien immobilier soit immatriculé (titre foncier), on pourra le prendre
en garanti et il ne sera plus nécessaire que le constituant soit propriétaire du bien (CP) en
autant que les services de la publicité foncière le permette;
l’article 203 n’a pas d’impact sur le délai de publication de l’hypothèque ni sur les coûts de
publication;
la réforme d’OHADA offre des possibilités d’augmentations du crédit bancaire;
mais la souplesse apportée rendra la réalisation de l’hypothèque plus difficile puisqu’un bien
futur n’a pas de titre foncier;
l’article 203 semble permettre de publier au registre des oppositions les LA tout comme les
ACP sous réserve de la réaction du conservateur.
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La conclusion de cette consultation nous amène à comprendre que ce nouvel article 203 est
actuellement difficile à l’application, mais semble, à priori, ouvrir les portes à des possibilités bien
qu’il faille adapter les lois nationales et un autre Acte uniforme d’OHADA.
Note préalable : Le résultat de l’enquête ci-dessous est basé sur les commentaires d’un seul juriste
notaire. En conséquence, les informations qui suivent gagneront à être complétées et contre
vérifiées par d’autres juristes en temps opportun.
Aucun commentaire n’a été fait quant à l’application de l’article 203 NAUPOS à l’hypothèque
judiciaire.
L’hypothèque judiciaire et ses particularités
Aucun commentaire n’a été fait quant à ce point.
Par contre, comme particularité, il faut aller vérifier si l’impossibilité de publier l’hypothèque
conventionnelle sous condition suspensive au registre des oppositions, tel que relaté ci-dessus, sera
la même pour la publication d’une hypothèque judiciaire.
Selon le juriste, le délai d’obtention serait de 30 jours environ pour l’obtention de l’hypothèque
judiciaire provisoire et de 45 jours pour l’obtention de l’hypothèque finale ou sa validation.
Coûts honoraires et débours
Pour les honoraires d’avocat, aucune indication n’a été donnée. Toutefois, en comparaison avec les
autres pays, on pourrait les estimer globalement autour de 500 000 FCFA (soit un ratio de 5 % d’une
créance de 10 millions). Pour les coûts de publicité de l’hypothèque provisoire, l’information est
fragmentaire : 1.2 % de la valeur de la créance plus 5 000 FCFA.
Quant à l’hypothèque finale validant au fond l’hypothèque provisoire ou accordant l’hypothèque finale,
les coûts de publicité seraient aussi de 1.2 % de la valeur de la créance plus 5 000 FCFA.
En résumé, les honoraires et frais d’obtention d’une hypothèque judiciaire par rapport à une créance
de 10 millions FCFA sur un terrain de 400 m2 à Abobo, quartier d’Abidjan est d’environ 7.5 %. Si l’on
y additionne les frais d’immatriculation et de passage d’un ACP à un CP (6.21 %), cela donnera un
ratio de 13.71 %, soit plus que le pourcentage trouvé avec l’hypothèque conventionnelle, soit 11.01 %
(voir tableau 5).
Dans un scénario de report de l’inscription de l’hypothèque conventionnelle au cas de défaut du
ou conventionnelle qui pourrait faire en sorte que le créancier ne puisse accéder à l’hypothèque
souhaitée ou qu’il puisse y accéder, mais à un rang qui le défavorisera.
Entre autres et sans limiter les situations problématiques qui suivent, les événements suivants
•
•
•
Comme l’hypothèque n’est pas opposable aux tiers tant qu’elle n’est pas publiée, le créancier
sera considéré comme un créancier chirographaire;
son hypothèque si un créancier fait saisir les constructions sises sur son PUH;
Le créancier ne bénéficiera pas de son droit de suite en cas de vente de l’immeuble ou de l’ACP;
Page 12/17
•
•
•
ou judiciaire;
garanti, le créancier se retrouvera de rang inférieur perdant ainsi l’avantage de son droit de
préférence puisqu’il se retrouvera en deuxième rang.
personnes suivantes aux procédures collectives :
•
•
Crédit mobilier);
Selon l’information obtenue, une personne physique non-commerçante au sens de l’Acte uniforme
sur le droit commercial ne peut profiter de la procédure prévue à l’Acte uniforme sur les procédures
De plus, il n’y aurait pas de loi en Côte d’Ivoire qui viserait les personnes physiques noncommerçantes en ce qui concerne les procédures collectives d’apurement du passif,
Toutefois, dans le cas où l’Acte uniforme sur les procédures collectives s’appliquerait, on rapporte
que l’hypothèque judiciaire qui est inscrite avant la procédure collective conformément aux règles de
la publicité en Côte d’Ivoire (même si elle n’est que provisoire) subsisterait. Il serait même permis de
débuter la procédure de validation de l’hypothèque judiciaire provisoire mais l’exécution du jugement
final en serait suspendue. Toutefois, si le juge maintient l’hypothèque provisoire par un jugement
provisoire soit avant l’ordonnance de suspension en vertu de la procédure collective d’apurement du
date de son inscription, c’est-à-dire celle en faveur du syndic aux droits des créanciers.
de loi en Côte d’Ivoire visant l’apurement du passif, la faillite, l’insolvabilité et autres lois semblables
ayant l’effet de réorganiser les droits des créanciers, le créancier qui veut se prévaloir d’une
hypothèque judiciaire ne sera pas inquiété par de telles lois.
Commerce et du Crédit commercial s’il est immatriculé et prendre ainsi conscience de la possibilité de
l’application de la procédure collective d’apurement du passif, ce qui l’obligera à réagir plus
rapidement.
Page 13/17
16
vente selon son rang inscrit . Cette loi précise aussi qu’il ne peut y avoir vente d’immeuble d’un
réalisations :
• Le constituant doit être une personne morale ou une personne physique dûment immatriculée
au Registre du commerce et du Crédit Mobilier, et;
• L’immeuble hypothéqué ne doit pas être à usage d’habitation.
créance garantie, le créancier devra remettre au constituant une somme égale à la différence et s’il
existe d’autres créanciers hypothécaires, il la consignera en leur faveur. Toute clause contraire est
réputée non écrite.
Ces deux voies de réalisation de l’hypothèque n’ont pas cours dans le domaine de l’habitation
résidentielle laissant la majorité des dossiers hypothécaires de ce secteur à la saisie et vente en
Étapes à suivre
Bien que l’application de l’Acte uniforme portant organisation des procédures simplifiées de
recouvrement et des voies d’exécution est applicable à tous les pays de l’UEMOA, il y aura lieu de
compléter l’enquête auprès de juristes afin d’en voir les particularités en Côte d’Ivoire.
Honoraires d’avocat et délais
Le juriste consulté rapporte qu’en général, le rapport entre les honoraires et les frais d’avocat et la
créance à recouvrer serait de 10 à 20 % lors d’une mise en jeu d’une hypothèque. Par ailleurs, Doing
Business 2012, zone OHADA20, évalue à 41.7 % ce ratio décortiqué sensiblement comme suit : 15 %
honoraires d’avocats, 15 % frais de justice et 11.7 % frais d’exécution de la décision.
À titre d’exemple, selon les chiffres obtenus du consultant, si on y additionne le ratio des frais et
honoraires de l’hypothèque judiciaire (7.5 %) au total des honoraires et frais pour la réalisation de
l’hypothèque (15 à 20 %) avec ceux de l’immatriculation de l’immeuble et du passage d’un ACP à un
CP (6.21 %), le ratio total frais et honoraires sur créance varierait entre 28 et 33 % pour une créance
hypothécaire de 10 millions FCFA dans le quartier Abobo (terrain 400 m2), et ce, dans le cadre de
procédures non contestées. Si l’on se réfère aux chiffres de Doing Business, ce ratio total serait de
55 %.
Selon Doing Business 2012, zone OHADA, les délais de recouvrement seraient de 11 mois pour
l’obtention d’un jugement et de 13 ½ mois pour son exécution, formant un total de 24 ½ mois21.
15
16
17
18
19
20
21
Article 28 AUPSRVE.
Article 225 NAUPOS.
Article 198 NAUPOS.
Article 199 NAUPOS.
Pages 71 à 73 et tableaux par pays, Côte d’Ivoire.
Id.
Page 14/17
En ce qui concerne la Côte d’Ivoire, seul un juriste a été consulté. Les informations semblent
crédibles pour la plupart mais n’ont pas été contre vérifiés par d’autres juristes. De plus, le juriste
consulté à son expertise dans la préparation des hypothèques conventionnelles et non dans
l’hypothèque judiciaire ou son recouvrement. Il y a donc lieu de parfaire la démarche de vérification
dans ce pays en s’adressant à des juristes de banque et à des avocats de pratique privée spécialisés
dans le recouvrement.
Malgré tout, sur la base des informations portant sur la propriété foncière et les modalités d'inscription
des garanties que nous avons recueillies auprès d’un seul juriste de la Côte d’Ivoire, la mise en place
de l’une ou l’autre des solutions proposées ne semble pas présenter d’empêchements majeurs si ce
n’est l’ajout d’obligations additionnelles liées au fait de ne pas prendre de garanties selon la pratique
être payée à la caution.
Sous réserve d’un complément d’information, voici en tableau 8 les points forts et les points faibles
dans la mise en place des scénarios proposés.
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Tableau 8
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POINTS FORTS
La possibilité d’immatriculer les immeubles
très rapidement
Les coûts faibles d’immatriculation des
immeubles
Les ouvertures possibles avec l’article 203
NAUPOS
L’absence de lois d’insolvabilité pour les
personnes physiques non commerçante
La possibilité de publier l’hypothèque lorsque
le certificat de propriété est émis
L’interprétation juridique à l’effet que l’ACP
serait un droit de superficie et
démembrement du droit de propriété
Les coûts relativement acceptables pour
passer d’un ACP à un titre foncier (à
comparer à d’autres pays)
Le contrôle des constructions par le biais du
permis de construire (PC)
Les coûts et honoraires inférieurs pour
l’obtention d’une hypothèque conventionnelle
(11.01 % d’une créance de 10 millions) par
rapport à l’obtention d’une hypothèque
judiciaire (13.71 % d’une créance de
10 millions, terrain de 400 m2 à Abobo)
La force d’une hypothèque conventionnelle
ou judiciaire (même provisoire) dans le cadre
d’une procédure collective d’apurement du
passif
Pas de lois de faillite et d’insolvabilité en Côte
d’Ivoire
L’Acte uniforme sur la procédure collective
d’apurement du passif ne s’applique qu’aux
commerçants
Les nouvelles possibilités de « prise en
paiement » conventionnelle ou judiciaire de
l’immeuble hypothèque au lieu de sa vente
bien que cela n’est pas utilisable pour les
immeubles à usage d’habitation
Possibilité pratique de prendre des
hypothèques sous condition suspensive
(d’obtenir le titre foncier)
La garde de la LA ou de l’ACP par le
banquier
Un délai de 30 ans d’inscription de
l’hypothèque
Des ouvertures aux possibilités offertes par
l’article 203 NAUPOS
La possibilité d’immatriculer l’immeuble sans
être obliger de demander le transfert de l’ACP
en un titre foncier
L’augmentation du nombre de conservateurs
fonciers permettant de procéder plus
rapidement aux immatriculations
Le nombre important d’immeubles
immatriculés dans les zones urbaines
Le pourcentage important de personnes
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POINTS FAIBLES
L’impossibilité actuelle de publier une
hypothèque conventionnelle sous condition
suspensive au registre des oppositions
depuis la loi fiscale de 2002
L’absence d’information du juriste consulté
sur la possibilité de publier une hypothèque
judiciaire alors qu’on n’a qu’un ACP ou un LA
La constitution d’hypothèque « ferme » par
opposition aux hypothèques sous condition
suspensive
Pas de moyen d’avertir l’autorité
administrative ayant émis un ACP ou LA
qu’une hypothèque sous condition
suspensive les affecte
Le peu d’information pratique recueillie
concernant l’hypothèque judiciaire et la mise
en jeu de l’hypothèque
Les risques juridiques inhérents aux
scénarios proposés
Absence de donnée des consultants sur les
délais de la mise en jeu de l’hypothèque
Les coûts de la mise en jeu de l’hypothèque
(15 à 20 % de la créance selon le consultant
par rapport à 41.7 % selon Doing Business)
La facilité d’obtenir un duplicata d’une LA ou
ACP
Le peu de titre foncier et de titre de propriété
dans les zones rurales
La recherche auprès d’autres juristes à
compléter dans le domaine de la mise en jeu
de l’hypothèque, de la prise d’hypothèque
judiciaire, de l’expertise des juristes de
banque, etc.
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•
•
•
POINTS FORTS
détenant un titre de propriété (40 %) dans les
zones urbaines
La loi fiscale incitant les gens à transférer leur
ACP en titre de propriété (CP)
La pratique de certaines banques de prendre
des hypothèques sous condition suspensive
malgré le report de la publication de
l’hypothèque lors de la réalisation de la
condition
La possibilité pratique et l’usage de la
promesse d’hypothèque
Le délai rapide de constitution et de
publication de l’hypothèque conventionnelle
Le pourcentage élevé (11.36 %) des
honoraires et frais de publication pour une
hypothèque et des frais d’immatriculation et
de cession en certificat de propriété par
rapport à une créance de 10 millions (quartier
Abobo – 400 m2) plus les frais élevés de
mainlevée (2.75 % pour une créance de
10 millions)
Les engagements contractuels de « ne pas
faire » du débiteur
POINTS FAIBLES
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Annexe Q
Aspects juridiques – Sénégal
1) INTRODUCTION
Cinq juristes ont été consultés en ce qui concerne le Sénégal : deux avocats et deux notaires de
pratique privée, ainsi qu’un juriste de banque (via questionnaires ou conférences téléphoniques).
L’exercice a permis de faire un tour d’horizon de l’environnement juridique prévalant dans ce pays
permettant de saisir les problématiques rencontrées tant dans la mise en place du projet que pour
l’établissement de la prime éventuelle à payer.
Sur certains points, les informations recueillies sont tantôt contradictoires et tantôt incomplètes. La
documentation évoquée par ces juristes n’ayant pas été consultée dans leur entièreté,
les
informations concernant ce pays devront vraisemblablement être complétées. Le présent texte
rapporte les échanges tenus avec les juristes consultés sans contre-vérification des lois applicables.
2) LES DROITS RÉELS IMMOBILIERS SUSCEPTIBLES D’HYPOTHÈQUES AU SÉNÉGAL
Droits réels immobiliers susceptibles d’hypothèques au Sénégal
Les droits réels immobiliers susceptibles d’hypothèques au Sénégal sont les suivants1 :
•
•
•
•
•
la propriété des biens immeubles aussi appelée le titre foncier;
le droit d’usufruit;
le droit d’usage et d’habitation;
l’emphytéose;
le droit de superficie.
Le droit réel immobilier le plus susceptible de servir de garantie au financement de l’habitat est bien
sûr le droit de propriété ou titre foncier.
Toutefois, on rapporte l’existence d’autres droits tantôt qualifiés de droits réels immobiliers, tantôt
autrement. Il s’agit des titres administratifs que l’on nomme « permis d’occuper, autorisations
d’occupation, autorisation d’occuper ou permis d’habiter ».
Titres administratifs d’occupation des terres urbaines pouvant conduire aux titres fonciers
Il existait des droits qui ont prévalu dans le cadre de la législation coloniale sur le domaine privé
urbain.
C’est ainsi qu’on parlait et qu’on parle encore aujourd’hui de « permis d’occuper,
d’autorisations d’occupation, d’autorisation d’occuper qu’on résumera ici par l’expression “permis
d’habiter” ».
Les juristes consultés ne s’entendent pas sur la qualification juridique de ces droits.
Selon eux, ces droits d’occupation des terres sont qualifiés tantôt de droits réels immobiliers, tantôt de
biens meubles, et tantôt de régime hybride, soit le droit d’usage et d’habitation non formalisé à la
conservation.
Avant l’avènement d’OHADA (1997), des garanties ont été prises sur ces titres administratifs sans que
l’on ait pu obtenir des précisions plus complètes sur cet aspect.
OHADA est venu préciser que, pour pouvoir hypothéquer un immeuble, il fallait que cet immeuble soit
immatriculé2. Le Sénégal ne semble pas s’être prévalu de l’exception prévue à l’article 119 AUPOS
qui permettait l’inscription provisoire d’une hypothèque au cours de la procédure d’immatriculation à
charge d’en opérer l’inscription définitive après l’établissement du titre foncier.
1
2
Article 19 de la loi numéro 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière.
Article 119 AUPOS.
Annexe Q – Aspects juridiques – Sénégal
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Si bien qu’il semble que les banques n’aient accepté de prendre des hypothèques que si l’immeuble
était immatriculé et que si le constituant avait un titre de propriété ou un bail (droit réel) à construction.
Ces titres administratifs ne pouvaient être publiés dans les livres fonciers de la Conservation de la
propriété foncière, faute d’immatriculation de l’immeuble. En conséquence, il apparaissait impossible
de publier une hypothèque sur un tel titre administratif, même si certains pouvaient le considérer
comme un droit réel immobilier susceptible d’hypothèque.
La situation domaniale est donc très complexe au Sénégal et plusieurs lois et décrets ont tenté de
régulariser la situation pour aboutir à la loi 2011-06 du 30 mars 2011 portant transformation des
permis d’habiter et titres similaires en titres fonciers.
Le contexte ayant prévalu à cette loi est le suivant.
« Dans le cadre de la législation coloniale sur le Domaine privé urbain, divers textes
ont institué le régime du permis d’habiter et des titres connexes (permis d’occuper,
autorisation d’occupation et autorisation d’occuper) qui s’analyse à l’origine comme
une autorisation administrative donnée à un chef de famille, lui accordant le droit
d’habiter une parcelle du Domaine.
Ce système a été suivi par divers règlements d’application instituant un régime de
droit et des régimes particuliers.
Au total, ce système permettait de délivrer des titres administratifs à titre précaire et
révocable, certains pouvant permettre d’accéder à la propriété suite à la mise en
valeur du terrain (Médina - Hann Jardin - Bopp - Tound), les autres exclusifs de tout
droit de propriété, donc instables et non sécurisants (Grand Dakar ou Zone A1, Pikine
- Guédiawaye).
Ce régime a prévalu au Sénégal jusqu’à l’avènement de la loi nº 76-66 du 2 juillet
1976 portant Code du Domaine de l’État qui est à l’origine d’une situation juridique
complexe.
En effet, en vertu des dispositions combinées des articles 59 et 60 de ce texte, et des
articles 38 et suivants du décret 81-557 du 21 mai 1981 pris pour son application, les
titres d’occupation qualifiés de « permis d’habiter », « autorisation d’occupation »,
« autorisation d’occuper » accordés antérieurement à leur entrée en vigueur devaient
être transformés en baux emphytéotiques dans le délai de deux ans à compter de
cette date. Cette mesure concernait :
a) À Dakar, les titres délivrés dans les lotissements de Médina, Bopp et Hann-Jardin
dont les bénéficiaires n’avaient ni réalisé la mise en valeur exigée ni déposé dans le
délai imparti (2 ans) une demande d’attribution définitive;
b) Dans les régions autres que Dakar, les titres d’occupation délivrés et pour lesquels la
mise en valeur n’avait pas été réalisée, ou dont les bénéficiaires n’avaient pas sollicité
le constat de mise en valeur dans le délai imparti en vue d’une attribution définitive.
Quant aux titres d’occupation des lotissements de la zone A1, de Pikine et de
Guédiawaye, exclusifs de tout droit de propriété, ils devaient pour leur part être retirés
à compter de la date d’entrée en vigueur du décret 81-557 du 21 mai 1981 portant
application du Code du Domaine de l’État et être transformés, sans délai, en baux
emphytéotiques après leur retrait pour ceux qui ont respecté les obligations qui leur
étaient imposées.
La mesure de transformation en titres fonciers ou en baux emphytéotiques des
« permis d’habiter », des « autorisations d’occupation » et des « autorisations
d’occuper » n’ayant été sollicitée par aucune des parties, il s’en est suivi une situation
juridique inextricable qui a eu pour conséquence de transformer les bénéficiaires des
dits titres annulés en véritables occupants sans titres.
Page 2/20
Il faut souligner que les titulaires de ces titres administratifs s’en sont volontiers
accommodés du fait de la longue pratique desdits titres qui les ont amenés à les
considérer comme conférant une propriété pleine et entière de la parcelle, d’autant
qu’aucune redevance ne leur est réclamée pour occupation du domaine de l’État.
Ce sentiment est renforcé par la simplicité du permis d’habiter et de sa procédure
sommaire de transfert (vente), les mutations de permis d’habiter se faisant quasiment
sans formalités, ce qui cadre parfaitement avec les pratiques du secteur informel qui
constituent la sphère professionnelle de la plupart des détenteurs de ces titres.
Pour tenir compte de cette situation, l’administration a continué jusqu’ici à accueillir
favorablement les demandes de « mutations » et de délivrance de « duplicata » de
permis d’occuper ou d’habiter.
Aux leçons de cette longue expérience, il était devenu urgent de réformer cette
réglementation dans la double perspective d’assurer aux textes de loi les conditions
de leur pleine applicabilité et de conférer une plus grande sécurité juridique aux
détenteurs de ces titres.
Le législateur a tenté cette réforme à travers la loi nº 87-11 du 24 février 1987
autorisant la vente des terrains domaniaux destinés à l’habitation, situés en zone
urbaine, qui a pour fondement essentiel la correction des insuffisances de la gestion
du Domaine privé, comme le prévoit le Code du Domaine de l’État.
Cette loi ainsi que le décret nº 88-826 du 14 juin 1988 pris pour son application ont
tenté de suppléer à l’échec du Code du domaine de l’État à transformer tous les
anciens modes d’amodiation du domaine privé immobilier de l’État en baux ou titres
fonciers.
Toutefois, la situation n’a pas plus évolué suite à la loi 87-11 précitée en grande partie
à cause de la simplicité de gestion que confère le permis d’habiter et des coûts
exorbitants de la transformation en titres fonciers des droits d’usage à temps. »3
Devant ces difficultés, le Sénégal s’est doté de sa nouvelle loi 2011-06 du 30 mars 2011 pour
transformer les permis d’occuper et autres titres semblables en titres fonciers au profit des
bénéficiaires et abroger les lois ou dispositions contraires à cette nouvelle loi.
Cette loi4 précise que la transformation en titres fonciers des permis d’habiter et titres assimilés,
délivrés pour les terrains domaniaux destinés à l’habitation et situés dans les centres urbains et aux
terrains dits de « Tound » de Dakar Plateau est gratuite et sans formalités préalables.
Toutefois, cette loi précise aussi que les dépenses engagées par l’État pour la transformation du
permis d’habiter et des titres similaires en titres fonciers devront être perçues lors de la vente
ultérieure de l’immeuble5 en sus des droits exigibles en vertu de cet acte de vente.
Actuellement, selon un juriste consulté, il n’y aurait pas de décret relatif à cette loi. Sa mise en
application ne semble pas encore entreprise, étant donné la réaction de certains juristes ne
connaissant pas cette loi, ou la connaissant sans savoir comment la mettre en pratique faute de
décret d’application. Par contre, le juriste consulté rapporte qu’au Sénégal, le décret d’application
n’est pas une condition d’applicabilité de la loi, sauf lorsque la loi l’a prévu, ce qui ne serait pas le cas
en l’espèce6.
3
4
5
6
Ce texte a été emprunté presque intégralement de l’exposé des motifs prévalant à la loi 2011-06 du 30 mars 2011 portant
transformation des permis d’habiter et titres similaires en titres fonciers, car il relate l’histoire législative en relation avec ces
titres administratifs.
Articles 1 et 2 de la loi 2011-06 du 30 mars 2011 portant transformation des permis d’habiter et titres similaires en titres
fonciers.
Idem, article 3.
Loi numéro 70-14 du 6 février 1970 fixant les règles d’applicabilité des lois, des actes administratifs à caractère
réglementaire et des actes administratifs à caractère individuel.
Page 3/20
Dans le cadre de la mise en œuvre de cette loi, on rapporte aussi que le directeur de l’enregistrement
des domaines et du timbre a instruit (par circulaire no 00375 MEF/DGID/DEDT du 27 avril 2011) les
chefs de bureaux des domaines à surseoir à compter du 2 mai 2012 à toute instruction de nouvelle
demande de mutation ou de duplicata de permis d’habiter ou de titres similaires.
Dorénavant, les détenteurs des permis d’habiter devront, en cas de mutation ou de demande de
duplicata, recourir à la procédure prévue par la nouvelle loi aux fins d’obtenir un titre foncier (droit de
propriété) ou un bail (droit réel) avec droit de construire.
Titres administratifs d’occupation des terres agricoles du domaine foncier national pouvant
conduire aux titres fonciers
L’affectation communautaire rurale est un acte d’attribution aux fins d’occupation qui porte sur un
terrain du Domaine national en zone rurale7. Ce serait le président du conseil rural qui attribuerait ce
titre administratif. Selon un consultant, cet acte d’attribution ne serait pas un droit réel et ne serait pas
inscrit au registre foncier. Les informations concernant ce titre administratif qui ne semblent pas
visées par la loi 2011-06 du 30 mars 2011 devront être complétées subséquemment.
Procédure, délais et coût d’immatriculation des immeubles
L’immatriculation des immeubles du Domaine national se fait d’abord au nom de l’État du Sénégal et,
selon les juristes consultés, seul l’État est autorisé à requérir l’immatriculation de tels immeubles aux
livres fonciers. Les délais d’immatriculation sont liés à la diligence de l’État.
La procédure d’immatriculation suit globalement les étapes suivantes en vertu de la loi 2011-07 du
30 mars 2011 :
•
•
•
•
Réquisition par l’État aux fins de l’administration à la direction des domaines;
Procédure technique (arpentage, etc.) pour procéder à l’immatriculation de l’immeuble;
Publicité de l’immatriculation auprès de la mairie et du tribunal permettant aux personnes
concernées (voisins) de contester la régularité de la superficie du terrain;
Si pas d’opposition ou opposition rejetée, immatriculation de l’immeuble à la conservation
foncière.
En pratique, l’État procède à l’immatriculation de l’immeuble lorsqu’un bénéficiaire veut obtenir un titre
foncier (ou titre de propriété) ou un bail à construire.
Délais d’immatriculation
Les délais d’immatriculation varient selon les consultants : de 3 à 5 mois pour l’un, de 6 à 8 mois pour
l’autre et voire même jusqu’à 2 ans pour un dernier. Il n’y aurait pas de coûts de l’immatriculation
initiés par l’État à sa diligence. Une fois l’immeuble immatriculé et publié au livre foncier, les
transactions ultérieures devront supporter des coûts déterminés selon la transaction (ex. : vente,
transfert, etc.) et la législation en vigueur.
Ainsi, en est-il de la transformation du permis d’habiter en titre foncier (c’est-à-dire en titre de propriété
complet) ou en bail (droit réel) avec permission de construire.
Coûts de la transformation du permis d’habiter en titre foncier
Les coûts de transformation du permis d’habiter en titre foncier varient en fonction de la situation du
terrain, de la superficie du terrain et des décrets applicables.
En 2010, le barème du prix de cession variait entre 100 FCFA à plus de 60 000 FCFA le mètre carré,
selon la zone désignée par l’arrêté ministériel n° 2781-NET-DGID, en date du 22 mars 2010, portant
sur le barème des prix de vente des terrains domaniaux.
À titre d’exemple, dans un quartier chic de Dakar, le coût du mètre carré pour passer d’un PUH en
titre foncier est de 60 000 FCFA, ce qui fait un total de 24 millions FCFA pour un terrain de 400 mètres
7
Cette affectation relèverait de la loi 96-06 du Code des collectivités locales.
Page 4/20
carrés.8 Toutefois, dans la région de Dakar, au village traditionnel de Yoff, le coût du mètre carré est
de 2 000 FCFA, ce qui fait un total de 800 000 FCFA.9 À ces frais s’ajoutent sûrement des frais de
publication à la conservation foncière, mais cette information n’est pas connue actuellement.10
Par contre, dans le cadre de la loi 2011-06, la transformation en « titres fonciers » ou « baux (droit
réel) avec permission de construire » de certains permis d’habiter serait gratuite et relativement rapide
(sans avoir pu obtenir plus de précision sur les détails et la mise en œuvre de cette nouvelle loi).
Modalité de constitution de l’hypothèque conventionnelle sur un titre foncier ou sur un titre
administratif
L’acte authentique
Les personnes consultées rapportent que l’hypothèque doit être consentie par acte authentique (c’està-dire acte notarié ou par un jugement); il en est de même pour toute transaction concernant un droit
réel immobilier (ex. : vente, transmission, cession, etc.)11. Par contre, on rapporte que le gage n’a pas
à être consenti par acte notarié.
L’inscription de l’hypothèque doit être publiée pour être opposable aux tiers, et son rang est déterminé
selon sa date d’inscription12, laquelle doit être faite selon les lois nationales du pays. Tant que
l’hypothèque n’est pas inscrite, elle n’est pas opposable aux tiers, mais elle constitue une promesse
réciproque obligeant les parties à procéder à la publicité de l’hypothèque13.
L’inscription de l’hypothèque conserve les droits du créancier jusqu’à une date fixée par la convention
(ou la décision du tribunal), sans dépasser trente ans, à moins de disposition contraire de la loi
nationale14.
Au Sénégal, l’enquête nous montre qu’aucune loi sénégalaise ne vient limiter l’effet de
l’inscription hypothécaire tel que prévu par AUPOS. En conséquence, au Sénégal, la durée
maximale de l’inscription d’une hypothèque est de 30 ans.
L’inscription au registre foncier
Sauf disposition contraire, seuls les immeubles immatriculés peuvent faire l’objet d’une hypothèque15.
L’hypothèque sur un titre foncier ou un bail avec droit de construire (droit réel) doit être publiée au livre
foncier tenu par le conservateur de la propriété foncière. Il ne semble pas y avoir de problème
particulier dans ce cas, car, pour accéder à un titre foncier (c’est-à-dire un titre de propriété ou un bail
à construire), l’immeuble doit avoir été immatriculé au préalable.
C’est ce que semble faire la banque consultée en ce qu’elle offre un financement seulement si
l’immeuble est immatriculé et si le titre foncier est émis en faveur du constituant, ce qui lui permet ainsi
de prendre une hypothèque sur le titre foncier. Cette même banque prend aussi des hypothèques sur
les immeubles immatriculés sur lesquels on a consenti des baux avec permission de construire (droit
réel). De plus, le financement accordé inclut souvent les frais permettant d’accéder au titre foncier.
8
9
10
11
12
13
14
15
Dakar-Plateau, secteur 1, en bordure de la rue de la Corniche, tel que prévu à l’arrêté ministériel nº 2781-NET-DGID, en
date du 22 mars 2010
Dakar, arrondissement de Yoff, village traditionnel de Yoff.
À titre d’information complémentaire, Doing Business 2012, tableaux par pays, évalue en moyenne à 12,2 jours le délai de
transfert d’une propriété et à 20.3 % les frais à payer par rapport au montant de la transaction.
Cela semble exact à la lecture des articles 25 et 47 de la loi 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété
foncière.
Article 195 NAUPOS.
Article 206 NAUPOS.
Article 196 NAUPOS.
Article 119 AUPOS et article 192 NAUPOS.
Page 5/20
On rapporte avoir déjà pris, auparavant, une hypothèque « en consignation » qui était publiée au
registre des oppositions avec effet rétroactif, c’est-à-dire une hypothèque en attente du titre de
propriété. Mais actuellement, on semble pouvoir être capable de prendre directement une
hypothèque sur le bail à construction, car ce droit constituerait un droit réel immobilier, et publier cette
hypothèque directement au livre foncier sans attendre d’obtenir le titre de propriété.
La nouvelle loi 2011-06 du 30 mars 2011 portant transformation gratuite des permis d’habiter et autres
titres semblables en titres fonciers ainsi que la circulaire du directeur de l’enregistrement des
domaines et du timbre16 aideront sûrement les banques, , une fois en application, à inciter les
emprunteurs à faire leur demande gratuite de transformation en titre foncier, ce qui permettra
sûrement plus de financement et de prise d’hypothèques.
Mais qu’en est-il actuellement sur les garanties à obtenir sur les titres administratifs
d’occupation des terres?
Sur cet aspect, les opinions des consultants divergent. Tantôt un notaire rapporte ne pas prendre
d’hypothèque, mais plutôt des « nantissements de constructions »17, comme cela se faisait avant
l’avènement d’OHADA. Selon lui, les constructions effectuées sur les permis d’habiter peuvent valoir
très cher, voire parfois même plus que s’il y avait un titre foncier. Ce nantissement serait consigné à
la conservation foncière dans un livre à part,18 plus précisément auprès de l’agence qui consigne les
permis d’habiter ou autres titres administratifs.
Pour ce juriste, ce « nantissement de construction » ne constituerait pas une hypothèque sous
condition suspensive et ne serait pas inscrit au registre des oppositions. Avant de prendre ce
nantissement, une autorisation de nantir serait demandée au receveur des domaines, laquelle serait
accordée si le bénéficiaire est en règle. Puis, il y aurait enregistrement de ce nantissement auprès du
receveur du domaine ou de la communauté rurale qui a émis le titre administratif.
Ce notaire préparerait le « nantissement de construction » sous forme notariée et remettrait cet acte
notarié avec l’original du permis d’habiter au créancier. En ce sens, selon ce dernier, cela
constituerait « une forme de gage » publicisé auprès des agences gouvernementales ayant délivré ce
permis d’habiter. Il considère que cette sûreté n’est pas prévue comme telle par le NAUPOS, ce qui,
à première vue, semble carrément aller à l’encontre du NAUPOS.
Quand il y aura transformation du permis d’habiter en titre foncier ou en bail à construire, le notaire
rapporte qu’il y aura un processus de transformation du « nantissement de construction » en
hypothèque, soit qu’il y ait constitution d’une hypothèque conventionnelle sur le droit réel suite à la
collaboration du débiteur, soit qu’il y ait un mandat donné au créancier de procéder à la constitution de
l’hypothèque conventionnelle19.
Quant à une autre façon de procéder, un autre juriste nous parle aussi d’un « nantissement des
impenses » comme étant aussi une sûreté prise à l’occasion, mais sans avoir obtenu plus de détails
sur cette méthode. Un dernier juriste fait référence à une affectation hypothécaire sous condition
suspensive, le temps de régulariser l’obtention d’un bail à construction ou du titre foncier. Selon ce
juriste, cette hypothèque serait inscrite à un « registre des oppositions » du livre foncier avec effet
20
rétroactif à l’arrivée de l’avènement à la date de l’inscription au registre des oppositions .
En résumé, les informations recueillies sur ces aspects sont tantôt incomplètes, tantôt contradictoires,
et à l’exception de l’hypothèque sous condition suspensive, les affirmations des juristes consultés
n’ont pu être vérifiées par des exemples. Il y aura donc lieu de compléter la recherche d’informations
ou leur validation sur ces aspects.
16
17
18
19
20
Circulaire numéro 00375 MEF/DGID/DEPT du 27 avril 2011.
Bien que demandé à plusieurs reprises, aucun exemple de « nantissement de construction » n’a été fourni en exemple.
Sans nous avoir référé précisément à un livre ou à une section d’un livre foncier.
Bien que demandé à plusieurs reprises, aucun exemple n’a été fourni pour certifier ces possibilités.
À titre d’exemple, on a fourni un « modèle d’hypothèque sous condition suspensive » utilisé par le juriste. On y prévoit un
mandat de l’emprunteur à un clerc notaire de constater seul la transformation sous condition suspensive en affectation
hypothécaire ferme par acte à recevoir par le notaire instrumentant pour ainsi parvenir à une hypothèque de premier rang
dès la transformation du permis d’habiter en titre foncier.
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Toutefois, la nouvelle loi 2011-06 du 30 mars 2011 devrait pouvoir faciliter la prise d’hypothèque sur
les titres fonciers ou sur les baux à construire bien que sa mise en application reste à faire tant par
décret à venir que par la connaissance que les notaires et les banques devront en acquérir.
Le délai moyen de constitution et d’inscription de l’hypothèque par le notaire ne semble pas soumis à
des délais fixes si ce n’est que le notaire devra obtenir un état certifié des droits réels inscrits au livre
foncier, afin de vérifier si le créancier hypothécaire sera du premier rang. Le délai de préparation, de
constitution et d’inscription d’une hypothèque peut raisonnablement être estimé entre 10 à 15 jours, à
compter du mandat, et peut aller jusqu’à 2 mois selon les pourparlers avec la banque en ce qui
concerne le projet d’hypothèque.
Personne n’a fait allusion à un délai maximum pendant lequel le notaire devait obligatoirement publier
l’hypothèque ainsi constituée.
En résumé, les délais moyens de préparation et de publication d’une hypothèque sont de 15 jours à 2
mois. À ce délai, il faut y rajouter le délai d’immatriculation et de transformation du permis d’habiter en
titre foncier ou bail à construire pouvant varier en moyenne de 3 à 8 mois.
Les coûts de constitution et d’inscription de l’hypothèque conventionnelle
Les honoraires du notaire sont tarifés par la loi selon un taux dégressif, ce qui a pour effet
généralement d’augmenter les coûts de constitution des hypothèques.
Selon un consultant, ce tarif ne serait pas négociable puisque la loi interdirait la négociation à la
hausse comme à la baisse. Le notaire parle aussi de concurrence déloyale.
Honoraires des notaires, frais de publicité et autres frais
L’information concernant les honoraires des notaires et les frais de publicité est aussi tantôt
incomplète, tantôt contradictoire.
Selon un notaire de pratique privée consulté, le tarif des notaires pour la constitution et la publication
de l’hypothèque est le suivant en ce qui concerne les émoluments, en sus de la TVA applicable.
Tableau 1 : Tarif décroissant des honoraires de notaires
Montant de la créance
0 à 10 millions
10 à 40 millions
40 à 150 millions
150 millions et plus
Pourcentage applicable
3%
2%
1%
0.5 %
Comme il n’y a pas eu vérification à partir du tarif même, le tarif ci-dessus exposé par le notaire de
pratique privée semble tout de même correspondre à la réalité. En effet, nous avons pu le vérifier à
partir d’un exemple d’honoraires et d’émoluments fourni par un autre notaire, ce qui semble confirmer
les taux de pourcentage applicables ci-dessus.
À titre d’exemple, le ratio concernant les honoraires et débours du notaire ainsi que les frais de
publicité en relativement à une créance hypothécaire de 10 millions FCFA serait de 3.8 % pour les
honoraires et débours du notaire et 1.25 % pour les frais de publicité formant un total de 5 %, le tout
tel qu’il apparaît au tableau 2 suivant :
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Tableau 2 — Honoraires et débours de notaire et frais de publicité
pour une hypothèque de 10 millions FCFA
Honoraires de notaires :
- émoluments d’acte
3 % de 10 millions
300 000
- autres honoraires comprenant la minute, les honoraires de
formalité, etc. (environ 25 000 FCFA)
- taxe 18 % sur honoraires
25 000
58 500
383 500
(soit un ratio de 3.8 %)
Frais de publicité et autres frais :
- frais de 1 % de la créance
- autres frais comprenant :
le salaire de l’inscription (7 500 FCFA), la réquisition,
la grosse, etc. (environ 25 000 FCFA)
100 000
25 000
125 000 FCFA
(soit un ratio de 1.25 %)
Total des ratios : 5 %
Quant aux frais et honoraires de mainlevée, l’information obtenue est aussi incomplète, mais
tournerait autour de 0.5 % à 1 % de la créance.
En résumé et malgré ces informations contradictoires, le total des honoraires de constitution et de
mainlevée d’hypothèque et des frais de publication par rapport à une créance hypothécaire de
10 millions FCFA semble tourner autour de 6 %. Un juriste consulté avait estimé sommairement ce
ratio de 3 % à 4 % de la créance, et un autre, de 6 % à 7 %. Toutefois, ce ratio ne concerne pas le
prix de l’immatriculation et du transfert du PH en titre foncier qui était très dispendieux avant la venue
de la loi 2011-06 du 30 mars 2011, et qui le reste encore là où la loi n’est pas appliquée ou
difficilement applicable en pratique.
L’information obtenue concernant les frais et honoraires de notaires et frais de publication est
incomplète, voire même contradictoire à certains égards, et il y aura lieu de la parfaire.
Garde de la LA, de l’ACP ou du CP entre les mains du banquier
Les banques auraient l’habitude de requérir l’original du titre foncier ou du titre administratif, et ce,
sensiblement pour les mêmes raisons que l’on retrouve dans d’autres pays21 et que l’on pourrait
résumer comme suit :
•
•
•
•
•
Aspect solennel de la remise des titres;
Possibilité de présenter rapidement l’original du titre de jouissance afin d’obtenir une ordonnance
du juge permettant l’immatriculation de l’immeuble;
Possibilité de remise rapide du titre de jouissance dans le cas de l’obtention du titre foncier;
Minimiser les risques de perte de ces titres et les frais que cela encourt pour la banque;
Éviter les fraudes de revente du titre administratif de jouissance sous réserve de la possibilité
d’obtenir facilement un duplicata.
À ces raisons s’ajoute celle relative à la remise de l’original du titre administratif dans le cadre du
« nantissement des constructions » qui correspondait à une sorte de gage selon un juriste consulté.
21
Voir la section correspondante du texte concernant le Burkina Faso.
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Facilité d’obtenir un duplicata d’un titre foncier ou d’un titre administratif
Selon un juriste consulté, il n’est pas facile d’obtenir un duplicata d’un titre foncier. Il faut publier deux
avis de perte dans les journaux et obtenir un jugement que le bénéficiaire déposera à la conservation,
ce qui amène des frais importants à assumer.
Quant au duplicata des titres administratifs, ce serait un recours possible, mais si le « nantissement
de construction » a été a été enregistré auprès du receveur du domaine ou de la communauté rurale
qui a émis le titre administratif, le duplicata sera délivré avec mention du « nantissement de
construction ».
Ainsi, qu’il s’agisse du « nantissement des constructions » dont le receveur des domaines aurait
connaissance pour l’avoir accepté ou de l’hypothèque sous condition suspensive sur un titre
administratif publiée au registre des oppositions, on peut raisonnablement penser que l’obtention d’un
duplicata sera plus compliquée.
Par ailleurs, la circulaire du directeur de l’enregistrement des domaines et du timbre du 27 avril 2011
empêche l’émission du duplicata sauf si le bénéficiaire a recours à la procédure nouvelle pour obtenir
un titre foncier (droit de propriété) ou un bail avec droit de construire (droit réel). Cette circulaire a
donc aussi l’avantage pour l’instant de contrôler les mutations sur les titres administratifs et protège
indirectement les créanciers.
primordial de renforcer ces obligations dites « de contrôle » en les adaptant à la réalité du pays. Ainsi,
au Sénégal, il serait souhaitable de préciser au contrat de crédit, entre autres, les engagements
•
•
•
•
•
•
•
ne pas vendre directement ou sous condition suspensive son titre foncier, les droits dans son bail
ou titre administratif, ni même de consentir une promesse de vente de ces titres sans l’accord du
créancier
ne pas requérir un duplicata de son titre foncier, son bail ou titre administratif
ne pas changer la destination prévue à l’origine pour le titre administratif
toujours requérir le permis de construction avant de procéder aux constructions
ne pas consentir de nantissement de construction ou d’hypothèque sous condition suspensive sur
son titre administratif
seraient pas plus opposables aux tiers). Par ailleurs, un manquement peut entraîner déchéance de
bénéfice du terme ?
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Il ne semble pas qu’au Sénégal, on se soit prévalu de cette exception sauf en ce qui
concerne l’hypothèque sous condition suspensive qu’on publierait, selon un juriste, au
registre des oppositions avec effet rétroactif à la date de l’avènement de la condition.
L’article 119 AUPOS qui permettait la publication des hypothèques au registre des oppositions sur
des titres administratifs (non inscrits) a été abrogé en 2011, mais demeure applicable pour les
22
sûretés consenties sous cette législation . L’Acte uniforme portant organisation des sûretés a été
modifié en 2011 et l’on ne retrouve plus cette exception ou du moins dans son ancien libellé.
le 15 mai 2011, la règle demeure la même : seuls les immeubles présents et immatriculés peuvent
règles nationales23. Toutefois, il existe une nouvelle exception qui concerne les créanciers
hypothécaires.
1o) celui qui ne possède pas d’immeubles présents et libres ou qui n’en possède pas
en quantité suffisante pour la sûreté de la créance peut consentir que chacun de ceux
qu’il acquerra par la suite sera affecté au paiement de celle-ci au fur et à mesure de
leur acquisition;
2o) celui dont l’immeuble assujetti à l’hypothèque a péri ou subi des dégradations
telles qu’il est devenu insuffisant pour la sûreté de la créance, le peut pareillement,
sans préjudice du droit pour le créancier de poursuivre dès à présent son
remboursement;
3o) celui qui possède un droit réel lui permettant de construire à son profit sur le fonds
d’autrui, sur le domaine public ou sur le domaine national peut hypothéquer les
bâtiments et ouvrages dont la construction est commencée ou simplement projetée;
en cas de destruction de ceux-ci, l’hypothèque est reportée de plein droit sur les
nouvelles constructions édifiées au même emplacement. »
Deux consultants juristes réagissent comme suit à ce nouvel article :
Pour un premier juriste, la banque n’a pas modifié sa politique de n’obtenir des hypothèques que si le
lot est immatriculé, ce qui n’est pas le cas avec ces droits réels de construire sur le lot d’autrui.
22
23
Article 227 NAUPOS.
Article 192 NAUPOS.
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Les raisons en sont les suivantes :
•
•
•
•
•
la lenteur administrative;
le côté conservateur de la banque;
la vocation particulière de la banque vouée exclusivement au financement à l’habitat et les risques
encourus;
la possibilité actuelle d’inscrire l’hypothèque sur un lot immatriculé sur lequel on a consenti un bail
(droit réel) ou un droit de superficie ou un titre de propriété;
les règles prudentielles.
Par contre, ce juriste est conscient que l’article 203 du Code des sûretés ouvre une porte réelle à du
financement et constitue une innovation et qu’il faut s’y attarder, mais il ne sait pas trop comment.
Pour un second juriste, cet article 203 du Code des sûretés permettrait une nouvelle possibilité, mais il
semble que, selon les lois au Sénégal, cet article ne serait pas utile. En effet, ce qui relève du
domaine public est insaisissable et ce qui relève du domaine national est les lots non immatriculés et,
dans ce cas, selon ce juriste, cet article 203 n’est pas utilisable, car l’immatriculation de l’immeuble
n’est pas faite.
L’article 203 du Code des sûretés n’apporte rien de nouveau pour le Sénégal ou s’il est applicable, il
faut que l’immeuble soit immatriculé. De plus, l’hypothèque, selon cet article, ne peut être publiée et
la sécurité des transactions n’est pas assurée en l’absence d’inscription au livre foncier. Aussi, il faut
tenir compte de la loi 2011-06 du 30 mars 2011 afin de régulariser la situation des permis d’habiter en
titre foncier ou bail.
Bien que souvent contradictoire et incomplète, cette consultation partielle nous amène à comprendre
que ce nouvel article 203 est actuellement difficile à l’application, mais semble, à priori, ouvrir les
portes à des possibilités bien qu’on ne sache pas trop comment encore actuellement.
Les seuls juristes à s’être prononcés sur l’application de l’article 203 NAUPOS à l’hypothèque
judiciaire en vertu de l’article 191 NAUPOS s’expriment comme suit :
« l’hypothèque judiciaire peut porter sur des bâtiments et ouvrages dont la
construction est commencée ou simplement projetée, mais ces constructions doivent
être édifiées sur un fond d’autrui immatriculé en vertu d’un droit de superficie.
Ce qui exclut le domaine national non immatriculé et le domaine public.
Mais pour la réalisation de la garantie, c’est-à-dire pour la vente des peines et soins,
le commandement doit viser et être notifié au propriétaire du terrain qui a concédé le
droit de superficie conformément aux articles 254 et 258 sur les recouvrements. »
Donc, pour ces juristes, pour que l’article 203 NAUPOS puisse jouer, il faut que l’immeuble soit
immatriculé et, si l’immeuble ne l’est pas, l’article 203 NAUPOS ne pourrait pas s’appliquer pour une
hypothèque judiciaire.
Il est à noter que si l’immeuble est immatriculé et si le droit réel hypothéqué en est un de propriété, de
bail à construire ou de droit de superficie, alors dans ce cas, l’exception prévue à l’article 203
NAUPOS n’est pas nécessaire. En effet, selon la règle de base en matière d’hypothèque, on ne peut
avoir d’hypothèque que si l’on a un immeuble immatriculé et un droit réel inscrit (droit de propriété, de
superficie, de bail). Alors que l’article 203 NAUPOS semble supposer une hypothèque sur des
immeubles à venir et un droit réel non inscrit.
Faute de clarification, ces difficultés d’interprétation auront un impact sur la vitesse à laquelle
l’hypothèque judiciaire sera disponible. Un complément d’information sera nécessaire à cet effet.
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Comme l’obtention d’une hypothèque judiciaire, dans le cas de défaut du débiteur, fait partie d’un
scénario proposé, il s’avère important de bien comprendre l’interrelation entre les éléments suivants
que l’on retrouve aux tableaux 3, 4 et 5 ainsi que les dangers d’une telle procédure afin d’en évaluer
sa faisabilité, les risques encourus et autres paramètres permettant l’établissement de la prime.
Tableau 3 : Les étapes à suivre pour l’obtention d’une hypothèque judiciaire;
Tableau 4 : Les délais d’obtention d’une hypothèque judiciaire;
Tableau 5 : Les coûts pour l’obtention d’une hypothèque judiciaire.
Étapes à suivre pour l’obtention d’une hypothèque judiciaire
Le tableau 3 nous montre une procédure très élaborée qui relève de l’Acte uniforme portant
organisation des sûretés et qui est applicable dans les pays de l’UEMOA.
On remarque qu’il faut procéder en deux étapes pour obtenir une hypothèque judiciaire. D’abord, il
faut obtenir une hypothèque provisoire suite à une procédure intérimaire et ensuite, un jugement au
fond (jugement final) accordant une hypothèque judiciaire ou validant l’hypothèque provisoire (tableau
3).
Le délai pour l’obtention d’un jugement final accordant une hypothèque judiciaire ou validant
l’hypothèque provisoire est d’un an environ au Sénégal (tableau 4).
Toutefois, on remarque que l’obtention, l’inscription et la notification du jugement accordant une
hypothèque judiciaire provisoire sont d’un à deux mois (tableau 4). L’inscription de l’ordonnance (i.e.
du jugement) accordant l’hypothèque judiciaire provisoire permet au créancier d’opposer à tous
temporairement ses droits, à charge de poursuivre les procédures (d’où le délai d’un an) pour
l’obtention d’un jugement final accordant une hypothèque judiciaire ou maintenant au fond
l’hypothèque judiciaire provisoire.
Il faut faire une distinction importante entre l’hypothèque provisoire qui est validée ou maintenue suite
à un jugement au fond (jugement final) et l’octroi d’une hypothèque judiciaire suite à un jugement au
fond.
Si l’hypothèque judiciaire obtenue provisoirement est maintenue ou validée suite à un jugement au
fond (jugement final), elle prendra rang rétroactivement à la date de l’inscription de cette hypothèque
provisoire au livre foncier.
Pour qu’une hypothèque provisoire soit maintenue ou validée par un jugement au fond, il faut que le
montant de l’hypothèque, qui avait été accordé au stade provisoire, soit reconnu en tout ou en partie,
sinon le tribunal accordera une hypothèque judiciaire qui prendra rang lors de son inscription, et ce,
sans effet rétroactif.
L’obtention et l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire peuvent se faire dans les 30 à 60 jours
suivants le défaut du débiteur, ce qui est très rapide. C’est dire que le rang de l’hypothèque judiciaire,
pour son opposabilité aux tiers, sera celui acquis à cette première date d’inscription.
Le créancier qui recherche une hypothèque judiciaire a donc tout intérêt à obtenir un jugement final
maintenant l’effet de l’hypothèque provisoire au lieu d’obtenir un jugement final accordant une
hypothèque judiciaire.
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Tableau 3 — Étapes pour l’obtention d’une hypothèque judiciaire
1. Présentation d’une requête pour obtention d’une hypothèque judiciaire provisoire du tribunal du
domicile du débiteur ou du ressort de l’immeuble;
2. Obtention d’une ordonnance (ou jugement) accordant l’hypothèque judiciaire provisoire qui doit :
- indiquer la somme de l’hypothèque;
- fixer le délai maximum pendant lequel le créancier doit présenter sa demande en validité
d’hypothèque provisoire ou la demande au fond (à peine de caducité);
- fixer le délai pendant lequel le créancier ne peut saisir la juridiction au fond (ce qui permet au
débiteur de réagir).
3. Inscription au livre foncier de l’ordonnance ou du jugement accordant l’hypothèque provisoire;
4. Notification de l’ordonnance et de son inscription au débiteur;
5. Élection de domicile du créancier dans le ressort du tribunal ou de la conservation foncière;
6. Demande d’inscription définitive de l’hypothèque judiciaire par voie d’action en validité
d’hypothèque provisoire, de demande au fond ou de requête aux fins d’injonction de payer;
7. Obtention d’un jugement final maintenant l’hypothèque judiciaire provisoire inscrite ou d’un
jugement octroyant une hypothèque judiciaire définitive.
8. Inscription du jugement final maintenant l’hypothèque judiciaire provisoire ou inscription du
jugement final accordant une hypothèque judiciaire.
Le délai pour l’obtention d’un jugement final accordant ou validant une hypothèque judiciaire
provisoire est d’un an environ au Sénégal (tableau 4) dans le cas d’une procédure non contestée.
Tableau 4 — Délais pour l’obtention d’une hypothèque judiciaire finale
1. Préparation et présentation de la requête et obtention de l’ordonnance ou
du jugement accordant l’hypothèque provisoire
15 à 30 jours
2. Délai fixé par le tribunal pour ne pas saisir la demande au fond (ce délai est
à la discrétion du tribunal et est en général 15 jours à 1 mois)
30 jours
3. Délais concomitants avec le délai prévu au numéro 2 :
30 jours
•
•
Délai pour l’inscription de l’ordonnance (jugement) accordant
l’hypothèque judiciaire provisoire;
Délai pour la notification de l’inscription de l’ordonnance (jugement)
accordant l’hypothèque judiciaire provisoire.
Sous total des délais pour l’obtention, l’inscription et la notification de
l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire
1 à 2 mois
4. Présentation de la requête pour inscription définitive de l’hypothèque
judiciaire
15 jours
5. Délai pour valider au fond (par jugement final) l’hypothèque judiciaire
provisoire ou obtenir une hypothèque judiciaire finale
9 à 10 mois
Total des délais moyens pour l’obtention d’une hypothèque judiciaire
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1 an en moyenne
Coûts pour l’obtention d’une hypothèque judiciaire
À la lecture du tableau 5 ci-dessous, les débours et honoraires pour l’obtention d’un jugement final
accordant une hypothèque judiciaire ou maintenant le jugement qui a accordé l’hypothèque provisoire
sont d’environ 764 600 FCFA pour une créance de 10 à 15 millions FCFA, soit un peu plus de 5 % de
la créance, ce qui correspond sensiblement à ce que coûterait l’inscription d’une hypothèque
conventionnelle. Naturellement, ceci n’inclut pas les coûts pour la mise en jeu de l’hypothèque
judiciaire ni les coûts d’immatriculation de l’immeuble ou de transfert du PH en titre foncier, le cas
échéant.
Tableau 5 — Honoraires et débours pour l’obtention d’une hypothèque judiciaire
finale dans le cadre d’une procédure non contestée en FCFA
(hypothèse d’un montant de 15 000 000 FCFA)
DÉBOURS
Requête pour fins d’inscription d’hypothèque provisoire
Notification de l’ordonnance autorisant l’hypothèque provisoire
Dénonciation de l’ordonnance
600
40 000 à 60 000
17 000
Coût de l’assignation et de l’enrôlement de l’inscription définitive
Coût du jugement
60 000 en moyenne
20 000
Certificat de non-opposition et de non-appel
Coût de l’inscription de l’hypothèque
Sous total des débours
3 000
0.80 % du montant en
litige, soit 120 000
264 600 FCFA
HONORAIRES D’AVOCAT (selon entente avec le client)
Total des débours et honoraires, soit un peu plus de 5 % de la
créance
Environ 500 000 FCFA
764 600 FCFA
•
•
•
•
•
•
conventionnelle ou judiciaire est publiée avant la sienne ou ne pourra plus inscrire son
hypothèque si un créancier fait saisir les constructions sises sur son PUH;
Le créancier ne bénéficiera pas de son droit de suite en cas de vente de l’immeuble ou du PUH;
ou judiciaire;
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Sort d’une hypothèque judiciaire dans le cadre d’une procédure collective d’apurement du
passif
•
•
Crédit mobilier);
De plus, il n’y aurait pas de loi au Sénégal qui viserait les personnes physiques noncommerçantes en ce qui concerne les procédures collectives d’apurement du passif,
publicité du Sénégal (même si elle n’est que provisoire) subsisterait. Il serait même permis de
commencer la procédure de validation de l’hypothèque judiciaire provisoire, mais l’exécution du
jugement final en serait suspendue. Toutefois, si le juge maintient l’hypothèque provisoire, par un
jugement final, cette hypothèque prendra effet rétroactivement à la date de l’inscription de
l’hypothèque provisoire, soit avant l’ordonnance de suspension en vertu de la procédure collective
d’apurement du passif. Mais si le juge octroie simplement une hypothèque judiciaire, cette dernière
prendra effet à la date de son inscription, c’est-à-dire après celle en faveur du syndic aux droits des
créanciers.
Cependant, si l’hypothèque provisoire n’est pas inscrite avant le début de la procédure collective, elle
ne pourra plus l’être.
de loi au Sénégal visant l’apurement du passif, la faillite, l’insolvabilité et autres lois semblables ayant
l’effet de réorganiser les droits des créanciers, le créancier qui veut se prévaloir d’une hypothèque
judiciaire ne sera pas inquiété par de telles lois.
rapidement.
24
25
26
Article 28 AUPSRVE.
Article 225 NAUPOS.
Page 15/20
réalisations :
•
•
immatriculée au registre du Commerce et du Crédit mobilier, et;
d’un expert immobilier pour estimer la valeur de l’immeuble. Si sa valeur au marché excède le
montant de la créance garantie, le créancier devra remettre au constituant une somme égale à la
différence et s’il existe d’autres créanciers hypothécaires, il la consignera en leur faveur. Toute clause
contraire est réputée non écrite.
Étapes à suivre
Les intervenants consultés ont qualifié les règles de saisie et de ventes immobilières du Code OHADA
de « parcours du combattant », mais a bien pris soin de préciser que ces règles fonctionnent malgré
les délais et permettent toujours d’obtenir un jugement d’adjudication exécutoire même s’il y a des
contraintes.
Pour les étapes à suivre, le lecteur est référé au tableau 6 ci-dessous représentant les procédures de
saisie et de vente immobilière applicables selon le code OHADA traitant du recouvrement.
Tableau 6 — Procédure de saisie et de vente immobilières
Selon le Code OHADA
1. Pourvoir aux fins de saisie mobilière
2. Commandement valant saisie réelle :
• signification du commandement au débiteur;
• notification du commandement au conservateur de la propriété foncière
• apposition du visa (valant publication de la saisie au registre foncier). Le visa est le point
de départ de la computation des délais).
3. Dépôt du cahier des charges qui sera annexé au commandement :
• dépôt dans les 50 jours à compter du visa contenu selon l’article 267 AUPSRVE;
• mention de la date d’audience éventuelle et d’adjudication;
• la date d’audience éventuelle ne peut être fixée à moins de 30 jours après la sommation de
prendre communication du cahier des charges;
• la date d’adjudication doit être fixée entre le 45e et le 90e jour à compter du dépôt du cahier
des charges;
• détermination de la mise à prix (au quart de la valeur de l’immeuble après évaluation par un
expert immobilier);
• recherche sur l’état des droits réels inscrits contre l’immeuble.
27
28
Article 196 NAUPOS.
Article 199 NAUPOS.
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4. Sommation de prendre communication du cahier des charges et d’y faire insérer des dires :
• signification de la sommation au débiteur dans les 8 jours francs du dépôt du cahier des
charges.
5. Dépôt de la sommation et du dossier au greffe
6. Vérification des dires éventuels déposés par le débiteur saisi ou les créanciers inscrits :
• possibilité de déposer un dire jusqu’à 5 jours francs avant la date d’audience éventuelle
dans le but de s’opposer à la vente.
7. Publicité de la vente dans le cas où le renvoi est ordonné pour adjudication :
• publicité de la vente dans un journal d’annonces légales et apposition des placards dans les
lieux prévus (dans les 30 jours du renvoi ordonnant l’adjudication et au plus tard 15 jours
avant l’adjudication)
• procès-verbal d’apposition des placards
8. Vérification des dires :
• 8 jours avant l’audience, possibilité de déposer des dires pour s’opposer à l’adjudication.
9. Adjudication :
• adjudication au plus offrant.
10. Surenchère :
• possibilité d’une déclaration de surenchère dans les 10 jours de l’adjudication pour le 10e et
plus du prix de l’adjudication;
• dénonciation au débiteur saisi et à l’adjudicataire dans les 5 jours de la déclaration de
surenchère;
• audience éventuelle dans les 20 jours de la dénonciation;
• possibilité de contester la validité de la surenchère 5 jours avant l’audience éventuelle;
• publicité de l’adjudication sur la surenchère par apposition des placards au moins 8 jours
avant la date de vente;
• adjudication dans les 30 jours après l’audience éventuelle.
11. Folle enchère :
• si défaut de paiement dans les 20 jours, possibilité de folle enchère;
• certificat constatant la carence de l’adjudication signifié à ce dernier;
• publicité de la vente sur folle enchère dans les 5 jours de cette signification;
• aucun délai prévu par la loi pour la date d’adjudication;
• nouvelle adjudication.
Toutes ces procédures respectent les règles usuelles de droit et de justice naturelle qu’on retrouve
habituellement dans différents pays de droit permettant aux débiteurs de faire valoir leurs droits. Ces
procédures de vente sont longues et interminables. Elles devraient théoriquement être réglées en 90
à 100 jours selon ce qui est prévu à la loi (voir l’annexe « Examen théorique des délais de
recouvrement selon le Code OHADA » retrouvée pour le Burkina Faso).
En pratique, toutefois, selon l’enquête menée, deux juristes consultés estiment la mise en jeu de
l’hypothèque entre 1 et 2 ans29.
29
Doing Business 2012, section OHADA (exécution des contrats), pages 71 à 73. On y évalue à 780 jours le délai d’obtention
et d’exécution de la décision judiciaire.
Page 17/20
Coût de la mise en jeu de l’hypothèque
Le tableau 7 intitulé « Honoraires et débours pour la mise en jeu d’une hypothèque au Sénégal »
montre que le rapport entre la créance et les frais de la mise en jeu d’une hypothèque de 10 millions
FCFA est d’environ 25 % de la créance. Ce pourcentage ne tient pas compte des frais d’exécution de
la décision.30
Si l’on y additionne les frais d’obtention de l’hypothèque judiciaire (soit 5 %) ou ceux de l’hypothèque
conventionnelle (soit 4.55 %), le total des honoraires et des frais tournerait autour de 30 % de la
créance en jeu. Se rappeler toutefois que cette évaluation est faite dans le cadre de procédures non
contestées, ce qui, en pratique, semble être l’exception.
En conséquence, ce pourcentage de 30 % sera substantiellement, voire même doubler ou tripler dans
les cas de contestation.
Tableau 7 — Honoraires et débours pour la mise en jeu complète d’une hypothèque
(judiciaire ou conventionnelle au Sénégal) dans le cadre d’une procédure non contestée
(hypothèse d’une créance de 10 000 000 FCFA)
Débours :
Commandement valant saisie
60 000 en moyenne
Sommation de prendre communication des cahiers de charges
25 000 en moyenne
Procès-verbal d’apposition des placards
60 000 en moyenne
Publicité au journal pour annonce
60 000 en moyenne
Papeterie et correspondance
2 000
Timbre
2 000
Coût de l’état des frais
600
Sous total des débours
209 600 FCFA
Honoraires d’avocat :
Honoraires de base
500 000
Honoraires additionnels
20 % jusqu’à 5 000 000
15 % de 5 à 15 000 000
10 % de 15 à 30 000 000
7 % au-delà de 30 000
Hypothèse à 10 000 000
1 750 000
Sous total honoraires
2 250 000 FCFA
Total des débours et honoraires, soit 24.5 % de la créance
2 459 600 FCFA
Le recouvrement et l’article 258 AUPSRVE
Le juriste consulté ne voit pas dans l’article 203 NAUPOS la possibilité d’une prise d’hypothèque
judiciaire sur les constructions sauf si l’immeuble est immatriculé. Toutefois, cela ne l’empêche pas
de pouvoir utiliser l’article 258 de l’Acte uniforme portant organisation des procédures simplifiées de
recouvrement et des voies d’exécution (AUPSRVE) pour saisir les constructions faites sur un lot dont
le débiteur n’est pas propriétaire, mais qui lui a été affecté par décision d’une autorité administrative.
30
Doing Business 2012, section OHADA (exécution des contrats), a établi ce pourcentage à environ 25 % les honoraires et
frais de justice, ce qui correspond aux dires des consultants. Avec des frais d’exécution de la décision, ce pourcentage est
porté à 26.5 %.
Page 18/20
L’information sur ce point devra être enrichie afin de bien comprendre le jeu entre l’article 258
AUPSRVE et l’article 203 NAUPOS.
garanties que nous avons recueillies auprès des cinq juristes du Sénégal, la mise en place de l’une ou
l’autre des solutions proposées ne semble pas présenter d’empêchements majeurs si ce n’est l’ajout
d’obligations additionnelles liées au fait de ne pas prendre de garanties selon la pratique usuelle et de
certains éléments particuliers venant influer sur l’établissement de la prime qui devra être payée à la
caution.
faites au rapport, de réaliser un complément de recherches pour ce pays afin de compléter l’examen
des aspects juridiques et de finaliser le choix le plus approprié (tant sur la plan pratique, financier et
économique) entre les options proposées.
Le tableau 8 qui suit montre en résumé des points forts et des points faibles dans la mise en place
des scénarios proposés à partir des informations recueillies.
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Tableau 8
POINTS FORTS
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
POINTS FAIBLES
Nouvelle loi 2011-06 du 30 mars 2011
transformant gratuitement les permis
d’habiter en titres fonciers (non pourvu de
décret d’application pour l’instant)
Possibilité pratique de prendre des
hypothèques sous condition suspensive
d’obtenir le titre foncier
Possibilité d’inscription à un « registre des
oppositions » quoiqu’il faudrait revérifier cette
information auprès d’autres juristes
La garde du permis d’habiter par le banquier
La circulaire du directeur de l’enregistrement
des domaines et du timbre empêchant les
mutations ou l’émission des duplicatas sauf à
parfaire le titre foncier
l’hypothèque
Le taux élevé (6 %) des honoraires de notaire
et frais de publication d’hypothèque et
mainlevée
l’article 203 NAUPOS malgré l’ambiguïté
d’application
Le délai rapide pour l’obtention d’une
hypothèque judiciaire provisoire lorsque
l’immeuble est immatriculé
La possibilité d’utiliser l’article 258 de l’Acte
uniforme portant organisation des procédures
simplifiées de recouvrement et de voies
d’exécution permettant de saisir et vendre les
impenses faites sur le lot d’autrui
Les engagements contractuels de ne pas
faire du débiteur
Les coûts et honoraires sensiblement les
mêmes pour l’obtention d’une hypothèque
conventionnelle ou judiciaire
passif
Pas de lois de faillite ou d’insolvabilité au
Sénégal dans le cas des non-commerçants
L’Acte uniforme pour la procédure collective
commerçants
paiement » conventionnel ou judiciaire de
l’immeuble hypothéqué au lieu de sa vente
bien que cela ne soit pas utilisable sur les
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Imprécision des juristes quant à la nature
réelle des permis d’habiter
L’absence de décret concernant la loi 201106 du 30 mars 2011
Absence d’information concernant la mise en
œuvre de la loi 2011-06 du 30 mars 2011
Pas d’information concernant l’affectation
communautaire rurale
Confusion entre juristes et imprécision de
l’information concernant la prise de garantie :
« nantissement de construction » et
« hypothèque sous condition suspensive » et
non-vérification des méthodes utilisées
Les commentaires des consultants ne sont
pas toujours appuyés par des textes légaux
ou des exemples
L’information incomplète concernant les
honoraires de notaires et frais de publication
pour la constitution et la mainlevée d’une
hypothèque
Les coûts très élevés de transfert des permis
d’habiter en titres fonciers lorsque la loi 201106 ne s’applique pas
L’absence de prise d’hypothèque directe sur
les permis d’habiter
La non-utilisation pratique de l’exception
prévue à l’article 119 AUPOS pour certains
juristes
L’ambiguïté qui résulte de l’interprétation de
Besoin de clarification quant à la possibilité
d’obtenir rapidement une hypothèque
judiciaire sur les constructions faites sur le lot
d’autrui, domaine national ou domaine public
Les délais de la mise en jeu de l’hypothèque
(1 à 2 ans)
(24 % de la créance)
La nécessité de contre-vérifier plusieurs
affirmations des juristes consultants étant
donné les opinions contradictoires
La nécessité de parfaire la recherche
concernant ce pays étant donné les
informations incomplètes ou non étudiées
complètement dans les textes légaux
Page 20/20
Annexe R
Aspects juridiques – Mali
1) INTRODUCTION
Au Mali, un notaire et un avocat de pratique privée ainsi qu’un juriste de banque ont collaboré, à
divers degrés, à l’enquête soit en répondant aux questionnaires soumis ou soit lors de conférences
téléphoniques.
permettant de saisir les problématiques rencontrées tant dans la mise en place du projet que pour
l’établissement de la prime éventuelle à payer. L’enquête devra être complétée auprès d’autres
juristes de banques, de notaire de pratique privée, du conservateur de la propriété foncière et
d’avocats de pratique privée spécialisés en recouvrement afin de compléter cette étude sommaire. Le
présent texte rapporte les conversations téléphoniques tenues avec les intervenants sans autres
vérifications dans les lois applicables.
2) DROITS RÉELS IMMOBILIERS
Le Code domanial et foncier du Mali établit une liste des droits réels immobiliers susceptibles
d’hypothèque:
1. le titre de propriété ou titre foncier;
2. le droit d’usage
3. le droit d’habitation;
4. le droit de superficie;
5. le bail emphytéotique;
Tous ces droits réels doivent être publiés au registre foncier pour être opposables aux tiers.
Toutefois, ce code domanial comporte aussi la création d’autres droits réels immobiliers qui peuvent
faire l’objet d’hypothèque, soit le bail à construction, le bail à réhabilitation, le bail à rénovation ainsi
que le bail avec promesse de vente, fait par l’État.
De tous ces droits réels immobiliers et malgré leur panoplie, le droit qui est le plus susceptible d’être
hypothéqué en garantie d’un financement à l’habitat est le titre de propriété ou titre foncier.
Le Code domanial et foncier du Mali a prévu certains droits d’occupation des terres pouvant conduire
ou non au titre foncier. Ainsi, on y traite du permis d’occuper (PO), de la concession urbaine d’habiter
(CUH), de la concession rurale d’habiter (CRH) et de la lettre d’attribution (LA). Actuellement, l’État
n’émettrait que des CRH et des CUH. En effet, un décret aurait prévu que l’État ne doit plus émettre
de LA ou PO1. D’ailleurs, on rapporte que les LA ou PO déjà émis sont assimilés à des CUH ou
CRH2.
Ces droits qu’on appelle souvent « titres administratifs » seraient, selon le code domanial, considérés
comme des droits de superficie. Habituellement, le droit de superficie est associé aux biens
immeubles. Toutefois, au Mali, ce droit de superficie conféré par le CUH ou CRH est réputé être un
bien meuble au sens de la loi3. Il n’est donc pas considéré comme un immeuble comme c’est le cas
dans d’autres pays de l’UEMOA (ex. : Burkina Faso). Étant un bien meuble, le CUH ou le CRH ne
pourra pas être hypothéqué comme le serait un bien immeuble.
1
2
3
Décret numéro 112 P-RM en date du 6 mars 2002 portant détermination des formes et conditions d’attribution du domaine
privé immobilier des collectivités territoriales.
Articles 273 et 274 (nouveaux) de la loi numéro 02-008 du 12 février 2002 portant modification et rectification de
l’ordonnance numéro 00-0271 P-RM du 22 mars 2000 portant code domanial et foncier en République du Mali.
L’article 61 alinéa 2 du Code domanial et foncier précise que « le droit de superficie conféré par la concession urbaine ou
rurale à usage d’habitation est réputé meuble ».
Annexe R – Aspects juridiques – Mali
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Procédure d’immatriculation des immeubles et transformation des titres administratifs en titre
foncier
Les étapes d’immatriculation et de cession des immeubles
Au Mali, l’immatriculation des immeubles se produit généralement lorsqu’il y a transfert du titre
administratif en titre foncier.
Il ne semble pas y avoir beaucoup de titres fonciers au Mali. Les raisons invoquées tiennent comme
dans d’autres pays, de la lenteur et de la lourdeur administrative, des coûts inhérents élevés d’une
telle procédure, du confort que les gens ont développé avec leur titre administratif, une fois les travaux
obligatoires réalisés.
En effet, les gens ne voient pas l’intérêt pratique d’obtenir le titre foncier, car il semble que
l’administration gouvernementale ne puisse reprendre ses droits une fois le cahier des charges réalisé
sans qu’il y ait expropriation et remboursement des travaux réalisés. On rapporte qu’en pratique,
entre 80 et 85 % des gens seraient bénéficiaires de PO, PH, CUH ou CRH.
Dans ce contexte social, le gouvernement aurait initié, voilà plusieurs années, une procédure spéciale
pour accélérer la procédure d’émission des titres fonciers, mais cette procédure semble révolue
depuis longtemps.
L’immatriculation se fait d’abord au nom de l’État. C’est le service des domaines et du cadastre qui
s’en occuperait.
Les étapes menant à l’immatriculation sont les suivantes sous la gouverne du Conservateur de la
propriété foncière :
•
•
•
•
•
convoitise
morcellement
purge des droits coutumiers préexistants
immatriculation de l’immeuble
publication
Quant au transfert du titre administratif en titre foncier, les étapes suivantes s’ajoutent :
•
paiement des droits d’enregistrement et des frais de mutation et de la taxe sur la plus-value
Les délais
Les délais d’obtention du titre foncier seraient, selon nos sources, de 3 mois minimum, mais, en
pratique, de 6 mois à un an à cause de la lenteur administrative et de l’engorgement occasionnel, et
ce, dans un contexte où toutes les conditions sont remplies.
Les coûts d’immatriculation et d’octroi du titre foncier
Les coûts d’une telle procédure sont exorbitants pour la moyenne des gens. On le voit à la lecture du
tableau 1 suivant intitulé « Tableau récapitulatif des frais et droits à payer pour la création d’un titre
foncier » tiré d’une étude sur les garanties mobilières et immobilières faite au Mali en 2012 par un
huissier de justice4.
4
KOITA, Elhadji Lassana, huissier de justice, Les garanties mobilières et immobilières au Mali, Étude commanditée par
Développement international Desjardins et NYESIGISO, 2012, p. 39.
Page 2/20
Tableau 1 - Tableau récapitulatif des frais et droits à payer pour la création d’un titre foncier page 39
Demande
timbrée
Zones
500 FCFA
ordinaires à
usage
d’habitation
comm (I, II,
III, IV, V, VI
District de
Bamako
Préfecture
//
de Kati
Frais de
l’autorisation
de construire
Frais de
l’expert
géomètre
2 500
FCFA
22.750 FCFA
Discuté
de
commun
accord
//
//
//
Frais de la
réquisition
Frais de
l’expert
immobilier
Pas de
taux fixe
Frais de
l’avis
d’insertion
Prix de m2 si
la superficie
ne dépasse
pas 200 m2
2x 17 000
FCFA
1060 FCFA
//
320 FCFA
20 % du prix
de cession si
la superficie
est comprise
entre 201 et
250 m2
1060 FCFA +
20 % du prix de
cession
30 % du prix
de cession si
la superficie
est comprise
entre 251 et
300 m2
1060 FCFA +
30 % du prix de
cession
320 FCFA +
20 % du prix de
vente
320 FCFA +
30 % du prix de
vente
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50 % si la
superficie
dépasse
500 m2
Droit
d’enregistrement
15 % du prix de
cession
1060
FCFA +
50 % du
prix de
cession
Calculé sur le prix
de cession
320 FCFA
+ 50 % du
prix de
vente
//
Droit de
mutation
0.9 % du
prix de
cession
Droit
de
timbre
Droit
fixe de
cession
Calculé
sur le prix
de
cession
9 000
FCFA
2 000
FCFA
Maximum 12
mois sauf
imprévus et le
titre foncier
rapide 7 mois
//
//
//
Maximum 11
mois sauf
imprévues
Durée
Un autre rapporte une habitude rapide de calculer les frais de transfert en titre foncier à raison de
2 000 FCFA le mètre carré.
Toutefois, un intervenant nous explique que les coûts de transfert varient selon la superficie du terrain
et le taux applicable au terrain. À titre d’exemple, une zone urbaine viabilisée à Bamako peut aller
jusqu’à 200 000 FCFA le mètre carré tandis que pour une autre zone à la sortie de Bamako, le taux
serait de 15 000 FCFA le mètre carré.
Par ailleurs, les frais fixes du tableau peuvent être estimés à environ 170 000 FCFA si on y additionne
les frais de géomètre (estimé à 50 000 FCFA) et ceux de l’expert immobilier (estimé à 50 000 FCFA).
Toutes ces informations semblent incomplètes et même contradictoires. Il y aura donc intérêt à
parfaire l’information relative à ces coûts.
Toutefois, en terminant, ce qui ressort de l’information obtenue, même incomplète, c’est que les coûts
d’immatriculation et de transfert en titre foncier semblent être exorbitants, voire beaucoup plus que
183
dans d’autres pays de l’UEMOA .
Il est intéressant de prendre connaissance de la pratique suivante : s’il y a eu gage consenti sur un
titre administratif provisoire et que ce gage a été publié à la mairie et que l’on veut procéder à une
transformation de ce titre administratif en titre foncier, il existerait une procédure qui permettrait au
Conservateur de la propriété foncière de vérifier auprès de la municipalité si le titre administratif
appartient bien au demandeur et s’il a été donné en gage. Si le titre est ainsi gagé, les responsables
de l’opération du transfert en titre foncier refuseront de procéder tant qu’il n’y aura pas eu mainlevée
du gage.
Modalités de constitution de l’hypothèque conventionnelle sur un titre foncier ou un titre
administratif
Sauf exception184, l’hypothèque ne peut exister que sur un immeuble présent et immatriculé185, mais,
à tout événement, il faut être en présence d’un immeuble.
Au Mali, les droits susceptibles d’hypothèques sont, entre autres, le titre de propriété, le droit de
superficie, le bail emphytéotique, etc. Ces titres supposent que le titre foncier est établi et que nous
sommes en présence d’un immeuble immatriculé.
Toutefois, aucune hypothèque ne peut être prise sur les PO, LA, CRH ou CUH parce que ces titres
administratifs provisoires sont considérés comme des biens meubles au sens de la loi malienne. Ils
constituent certes des droits de superficie, mais sont déclarés être des meubles186, ce qui empêche de
les prendre en hypothèque même sous l’ancien article 119 AUPOS.
Comme il a été précisé ci-dessus et comme il y a peu de titres fonciers au Mali, il risque donc d’y avoir
peu d’hypothèques en raison de la particularité de la loi malienne.
Exigence d’un acte authentique
Au Mali, il ne semble pas y avoir de loi permettant la constitution d’une hypothèque sous seing privé.
L’acte notarié ou le jugement serait donc de mise pour parfaire une hypothèque.
Durée de l’inscription au registre
Aucune loi malienne ne semble limiter l’inscription d’une hypothèque au Mali si bien que l’inscription
aura une durée maximale de 30 ans selon ce qui est prévu dans la convention ou le jugement.
183
184
185
186
À tire d’information complémentaire, Doing Business 2012 (tableaux par pays) évalue à 29 jours en moyenne le transfert de
propriété et à 12.1 % les frais à payer par rapport au montant de la transaction.
Article 203 NAUPOS.
Article 192 NAUPOS.
Article 61 alinéa 2 du Code domanial et foncier du Mali.
Page 4/20
Modalités d’inscription aux registres
Au Mali, il ne s’est pas développé une habitude d’inscrire « provisoirement » une hypothèque sur ces
titres administratifs alors que l’immatriculation de l’immeuble était en cours (à charge de les parfaire
ultérieurement) en raison de la nature de ces titres administratifs qualifiés de biens meubles. Il s’est
plutôt développé une autre façon de procéder : attendre de parfaire le titre foncier avant l’octroi de
l’hypothèque ou prendre un gage sur le titre avec mandat de parfaire en titre foncier.
Délais de constitution et d’inscription de l’hypothèque
On rapporte qu’aucune disposition légale n’impartit de délai, même indicatif, au notaire pour
l’établissement et la publication d’une hypothèque.
Dans la pratique notariale, une telle procédure durerait au maximum 15 jours, c’est-à-dire une
semaine pour la rédaction, la signature et l’enregistrement de la convention puis une autre semaine
pour la communication de la minute de celle-ci à la conservation foncière pour l’inscription de
l’hypothèque.
Coûts de constitution et d’inscription de l’hypothèque
Les honoraires du notaire pour la constitution d’une hypothèque sont tarifés par la loi, selon un taux
dégressif, ce qui a pour effet d’augmenter généralement les coûts de constitution des hypothèques.
Toutefois, il semble, de la bouche même d’un notaire, que ces honoraires se négocient dans les faits
par des remises de 20, 30 et même 40 % du tarif prévu selon le dossier. On peut présumer que plus
la créance hypothécaire est importante, plus il y aura place à la négociation.
Lorsqu’on consulte le tableau 2 ci-dessous intitulé « Honoraires des notaires pour la constitution d’une
hypothèque au Mali », on constate que ces honoraires correspondent à environ 2.75 % du montant
d’une créance hypothécaire de 10 millions FCFA.
Tableau 2 — Honoraires des notaires pour la constitution
d’une hypothèque au Mali
Honoraires des notaires pour la constitution d’une hypothèque sur titre foncier pour une créance de
10 000 000 FCFA
Honoraires tarifés selon un taux dégressif :
- 0 à 2,5 millions : 4 %
- 2,5 à 5 millions : 3 %
- 5 à 10 millions : 2 %
- 10 millions et plus : 1.75 %
100 000
75 000
100 000
___________
275 000
soit 2.75 % de la créance
Total:
Compte tenu de la possibilité de « négocier » les honoraires du notaire, ce ratio de 2.75 % pourrait
être diminué après entente.
Page 5/20
Frais de publication
Le tableau 3 ci-dessous montre que les frais de publication d’une hypothèque sont de 0.90 % du
montant de l’hypothèque sans compter les timbres et autres frais d’enregistrement.
Tableau 3 — Frais de publication
Frais de publication pour une hypothèque au Domaine pour un montant de garantie de
10 000 000 FCFA
Frais de publication
90 000
____________
Total :
(soit un ratio de 0.90 % de la créance hypothéquée)
90 000
Frais de mainlevée
Aucune donnée n’a pu être recueillie quant aux frais de mainlevée.
À la lumière des deux tableaux ci-dessus, le pourcentage total des frais par rapport à la créance serait
autour de 3.65 % sans compter les autres frais de timbre et d’enregistrement ainsi que les frais
d’immatriculation et de cession en titre foncier. Un autre juriste a estimé sommairement ce ratio à 3 %
probablement en tenant compte des négociations possibles avec le notaire.
Autres garanties prises sur les titres administratifs d’occupation des terres pouvant conduire
au titre foncier
Modalités de constitution du gage
Étant des biens meubles, ces titres administratifs que sont les PO, LA, CRH et CUH peuvent être mis
en gage à titre de garantie187. Il semble que le gage de ces titres administratifs ait été validé par les
tribunaux et la doctrine juridique et est fortement utilisé en pratique. En effet, certaines institutions
financières prennent tantôt des promesses de gage sur ces titres administratifs, tantôt des gages avec
ou sans pouvoir ou recommandation d’entamer les procédures de transformation en titres fonciers.
Le gage d’un tel titre administratif peut se prendre avec ou sans dépossession. La pratique veut que
ce gage, qu’il soit avec ou sans dépossession, soit publié au registre du Commerce et du Crédit
mobilier du domicile du constituant188 ainsi qu’à la mairie. En ce sens, la mairie tiendrait un registre
d’attribution des droits administratifs et y inscrirait aussi toute publicité relative au gage qu’on lui a
notifié.
Il semblerait même que l’on peut obtenir un certificat confirmant le gage du titre administratif ou, à tout
le moins, une confirmation au verso du document même constatant le titre administratif à l’effet que le
titre est mis en gage avec sa date d’enregistrement et la contresignature du maire.
D’ailleurs, la consultation d’une copie d’une CUH d’une commune de Bamako a permis de constater
que l’on y inscrit l’information relative au transfert et à la mise en gage avec signature de l’autorité
administrative.
Toutefois, les recherches n’ont pas permis d’évaluer la valeur juridique d’un tel enregistrement à la
mairie non plus son opposabilité aux tiers si ce n’est qu’il semble que ce soit une pratique répandue
au Mali et que cela semble conforter certaines institutions financières et certains juristes.
187
188
L’article 63 du code domanial et foncier précise que le droit de superficie conféré par la Concession urbaine ou rurale à
usage d’habitation ainsi que les constructions réalisées sur le terrain pourra être mis en gage. Si l’attributaire ne satisfait
pas à ses engagements vis-à-vis du créancier, celui-ci pourra faire jouer la garantie selon les règles générales de réalisation
de gage.
Article 52 AUPOS révisé.
Page 6/20
Expérience de certaines institutions financières en relation avec un financement sur gage
Dans les faits, certaines institutions financières se font consentir des gages sur des LA, PO, CUH ou
CRH. Entre autres, une institution financière consultée a établi la procédure suivante pour le
financement à l’habitat garanti par un gage sur un titre administratif. C’est ce que montre le tableau 4
suivant intitulé « Financement des CUH et CRH au moyen du gage ».
Tableau 4 — Financement des CUH ou CRH au moyen du gage
1. Réquisition au service du Domaine ou de la municipalité permettant de vérifier à qui appartient
le titre administratif précaire et vérifier s’il y a un gage qui y est inscrit;
2. Obtention d’une copie du permis de construire délivré par la mairie, ce qui assure au créancier
que :
• le nom à qui le financement est fait correspond au propriétaire du titre administratif;
• le plan des travaux est conforme aux exigences légales;
• il n’y a pas d’usage prévu sur cette parcelle selon le plan d’aménagement de la
commune;
• les services des eaux usées sont prévus.
3. Conclusion d’un contrat de prêt et de gage;
4. Conservation du titre administratif par le créancier;
5. Présentation des documents de prêt et de gage à la mairie ayant délivré le titre administratif;
6. Enregistrement du gage dans les livres de la municipalité;
7. Obtention d’un certificat confirmant le gage ou d’une confirmation du gage sur le titre
administratif même;
8. Possiblement, publication du gage au registre du Commerce et du Crédit mobilier.
Cette procédure semble conforter suffisamment cette institution financière pour faire du financement à
l’habitat.
Le gage : acte notarié ou sous seing privé ?
L’enquête n’a pu vérifier exactement si la loi impose l’acte notarié pour constituer un gage. Un juriste
rapporte que l’acte sous seing privé est possible pourvu qu’il y soit conforme à un modèle agréé qui
n’existerait pas dans les faits.
Un autre juriste rapporte que son institution financière utilise un modèle de gage sous seing privé pour
garantir ses prêts.
On rapporte toutefois que l’acte notarié demeure un titre exécutoire et qu’il apporte crédibilité à la
transaction qui porte un titre précaire.
Il y aura donc lieu de parfaire ultérieurement la recherche sur cet aspect en ce que cela a un impact
direct sur les honoraires de constitution du gage.
Durée de l’inscription du gage aux registres
L’inscription du gage du titre administratif à la mairie ne semble pas avoir un délai de péremption.
Une recherche plus approfondie devra être faite en ce sens.
Page 7/20
L’avantage de l’inscription à la mairie se résume à empêcher dans les faits toute transaction
concernant le titre administratif sauf s’il y a mainlevée de la garantie que ce soit un transfert du titre
administratif à un tiers ou un transfert du titre administratif en titre foncier.
Par contre, l’inscription du gage au registre du Commerce et du Crédit mobilier sera efficace selon ce
que les parties pourront convenir dans leur convention pourvu que cette durée ne dépasse pas 10 ans
à compter de l’inscription du gage auquel cas, l’inscription du gage sera périmée d’office à moins de
189
renouvellement .
Coûts de la constitution et de l’inscription du gage
La constitution d’un gage et sa publication ne sont pas nécessairement moins dispendieuses que la
constitution et la publication d’une hypothèque.
À la lumière des tableaux 5 et 6 ci-dessous, on constate que les honoraires du notaire pour parfaire
un gage seraient d’environ 2.75 % de la valeur d’une créance de 10 millions FCFA et les frais de
publication peuvent varier de 1 à 2 %. On se rappelle toutefois que les honoraires du notaire, bien
que tarifés, pourraient bénéficier d’une remise de 20 à 40 %, selon les ententes.
Dans le cadre d’un scénario de prise de gage par un notaire, et compte tenu d’une négociation
possible des honoraires de ce notaire, le rapport établi à 2.75 % de la créance pourrait être ramené à
moins. Il en sera de même si le complément de recherche suggéré nous indique que le gage sous
seing privé est possible.
Tableau 5 — Honoraires des notaires pour la constitution d’un gage
Honoraires des notaires pour la constitution d’un gage sur un PO, LA, CUH et CRH, etc. pour une
créance de 10 000 000 FCFA
Honoraires tarifés selon un taux dégressif :
• 0 à 2.5 millions : 4 %
• à 5 millions : 3 %
• 5 à 10 millions : 2 %
• 10 millions et plus : 1.75 %
Total :
100 000
75 000
100 000
_________
275 000
soit 2.75 % de la créance
Tableau 6 — Frais de publication d’un gage
Frais de publication pour un gage à la municipalité pour un montant de garantie de
10 000 000 FCFA
Frais de publication selon la municipalité impliquée,
mais le taux le moins élevé est de 1 % pour le gage et
peut atteindre jusqu’à 2 % de la créance à Bamako
selon l’emplacement.
Total :
(soit de 1 à 2 % de la créance gagée)
100 000
ou 200 000
____________
soit 100 000
ou 200 000
selon la situation des lieux
Le ratio à établir entre les honoraires de constitution du gage et les frais de publication par rapport à la
créance gagée peut varier de 3.75 à 4.75 % sans compter les frais de publication au registre du
Commerce et du Crédit immobilier.
189
Articles 58 et 59 NAUPOS.
Page 8/20
Il semble y avoir de moins en moins de prise de gage(s) sur les titres administratifs en raison des
exigences de la commission bancaire de provisionner les prêts garantis par gage d’où la pression
pour l’obtention d’une hypothèque à titre de garantie, ce qui implique l’immatriculation de l’immeuble
et la transformation du titre administratif en titre foncier.
Toutefois, on rapporte qu’il est plus pratique de constituer et de publier un gage que de constituer et
publier une hypothèque et surtout plus économique et plus rapide de faire sa mise en jeu comme cela
sera détaillé plus loin.
Garde par le créancier du titre administratif d’occupation des terres pouvant conduire à un titre
foncier
Il existe une habitude chez les prêteurs maliens de requérir l’original du titre administratif (et même du
titre foncier) et de la garder dans leur dossier. Le gage avec dépossession exige nécessairement la
remise du titre au créancier ou à un tiers, mais cette habitude serait due à divers autres facteurs tels
l’insécurité juridique prévalant au Mali, l’aspect solennel de la chose, le taux élevé de personnes
illettrées, la nécessité de produire le titre administratif à la mairie afin d’y apposer une mention de
gage et la contresignature du maire, l’obligation en cas de la mise en jeu de l’hypothèque ou du gage
de procurer un titre original tant pour les tribunaux que pour l’acheteur.
Somme toute, cette procédure de remise du titre administratif ou titre foncier au créancier tout comme
celle du gage semblerait aussi donner l’impression au débiteur qu’aucun transfert du titre ne peut se
faire sans l’accord du créancier gagiste.
En pratique, toutefois, si le gage sur le titre administratif a été « publié » à la mairie, il semble qu’il ne
pourrait y avoir de procédure menant à l’immatriculation de l’immeuble et à la transformation du titre
administratif en titre foncier sans que l’on exige mainlevée du gage, ce qui assurerait une protection
pratique supplémentaire au créancier gagiste.
De plus, s’il y a vente du titre administratif, cette vente vaudra entre les parties, mais il ne serait pas
opposable aux autorités administratives qui ont délivré le titre tant qu’il n’y aura pas eu transfert du
titre enregistré à la mairie. S’il y a gage du titre administratif enregistré à la mairie, il appert que les
autorités administratives ne permettraient pas d’enregistrer la transaction de vente sans avoir obtenu
mainlevée du créancier gagiste qui a publié sa garantie. Bien que la valeur juridique exacte de l’effet
de la publication d’un gage à la mairie et de son opposabilité aux tiers n’ait pu être vérifiée, il s’agit
quand même d’une procédure pratique pouvant procurer aux créanciers une sécurité relative.
La raison fondamentale qui motivait les banques à garder dans leur dossier le titre administratif était
de pouvoir diminuer au maximum les risques de fraude, car, selon un juriste, le livre foncier était mal
tenu. Mais depuis, selon ce juriste, la création d’un nouveau code foncier190 a permis au Mali de
détenir un des livres fonciers les plus adaptés et les plus organisés. Ainsi, selon ce dernier,
l’inscription des droits réels immobiliers rend les précautions bancaires inopportunes du moins quant à
la garde du titre foncier, mais demeure intéressante pour les autres raisons invoquées ci-dessus
surtout en ce qui concerne les titres administratifs.
Obtention d’un duplicata et transaction concernant un titre administratif d’occupation des
terres pouvant conduire à un titre foncier
Il semble possible, mais ardu, d’obtenir un duplicata du titre administratif d’occupation des terres
pouvant conduire à un titre foncier.
On rapporte qu’il faut une enquête de police et quelques parutions de la demande dans un journal
national. L’information obtenue n’est pas complète en ce qu’on ne sait pas si cela s’applique à la
demande de duplicata du titre foncier seulement ou du titre administratif aussi et, de plus, aucune
référence à un texte de loi ou texte administratif n’a été fourni. De plus, pour avoir un duplicata, il faut
assumer des frais qui peuvent varier de 300 000 à 600 000 FCFA selon les municipalités impliquées.
S’il y a émission d’un duplicata et que le titre est gagé, il y sera inscrit une mention quant au gage tout
comme l’original le mentionnait.
190
Loi numéro 02-008 du 12 février 2002.
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Passage du titre administratif au titre foncier alors que le titre administratif est gagé
Compte tenu des délais de l’étude et de la non-possibilité de faire affaire avec d’autres consultants,
les informations recueillies concernant cet aspect sont contradictoires et incomplètes et devront être
revalidées.
On se souviendra qu’il semble impossible de muter un titre administratif qui a été mis en gage et
dénoncé à la municipalité sans obtenir la mainlevée du créancier gagiste. Le même sort prévaut dans
les cas de transfert du titre administratif.
Certains juristes rapportent que, dans un tel cas, il y a « translation du gage en hypothèque ». La loi
malienne ne prévoirait rien de précis à ce sujet. Selon un juriste, cette procédure serait automatique
tandis que pour un autre, cette procédure résulterait d’un acte de translation du gage en hypothèque
permettant d’obtenir une hypothèque sur l’immeuble à venir. Aucune convention faisant état de ce
procédé n’a pu être consultée pour en vérifier la véracité et ses modalités d’application.
Un autre problème se poserait en raison des rivalités entre le Domaine et les communes (autorités
locales). Dans un tel cas de « translation en hypothèque », le Domaine exigerait en paiement des
frais de publication de 0.90 % de la créance hypothéquée alors que les intervenants argumentent
l’avoir déjà payé suite à l’inscription du gage à la mairie et au paiement de 1 % ou 2 % de la créance
gagée.
Comme expliqué ci-dessus, cette façon de faire devra être réexaminée en totalité, car elle peut avoir
un impact supplémentaire dans la stratégie à utiliser au Mali ainsi que sur le coût de la prime.
Conclusion concernant le gage des titres administratifs
Comme il y a peu de titres fonciers au Mali, que la transformation des titres administratifs en titres
fonciers est très onéreuse et que ces titres fonciers sont des biens meubles qu’on ne peut
hypothéquer, il appert que des créanciers ont utilisé le gage des titres administratifs afin de garantir
leurs crédits. Ce gage publié au registre du Commerce et du Crédit mobilier et, surtout à la mairie,
semblerait procurer au créancier un avantage indéniable, soit celui de rendre le titre « indisponible »
pour un autre gage ou et pour son transfert en titre foncier sans l’accord du créancier.
L’avenue du gage devra être envisagée sérieusement dans le cadre des scénarios proposés afin de
garantir au créancier un accès à une hypothèque éventuelle en attendant le titre foncier. Toutefois,
cela entraînera des coûts supplémentaires qui auront un impact sur la prime à payer à la caution.
au Mali, il serait souhaitable de préciser au contrat de crédit, entre autres, les engagements suivants
du débiteur :
•
•
•
•
•
•
•
•
•
ne pas vendre directement ou sous condition suspensive un PO et une CUH, CRH et LA même
de consentir une promesse de vente de ces titres sans l’accord du créancier
ne pas requérir un duplicata de son PO, CUH, CRH et LA
ne pas changer la destination prévue pour le PO, CUH, CRH et une LA
ne pas consentir de gage sur le PO, CUH, CRH et LA
ne pas requérir le titre foncier sans l’accord du créancier
ne pas consentir d’hypothèque sur son titre foncier, ni une promesse d’hypothèque
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seraient pas plus opposables aux tiers).
En raison de la nature mobilière des titres administratifs que sont le PO, la CUH, la CRH et la LA,
il ne semble pas que l’on ait exploité, en pratique, cette possibilité prévue à l’article 119 AUPOS.
On a plutôt privilégié la voie du gage. Une recherche plus approfondie pourra répondre à cette
question avec plus de certitude.
règles nationales191. Toutefois, il existe une nouvelle exception qui concerne les créanciers
hypothécaires.
1o) celui qui ne possède pas d’immeubles présents et libres ou qui n’en possède pas
en quantité suffisante pour la sûreté de la créance peut consentir que chacun de ceux
qu’il acquerra par la suite soit affecté au paiement de celle-ci au fur et à mesure de
leur acquisition;
son remboursement;
3o) celui qui possède un droit réel lui permettant de construire à son profit sur le fonds
(ex. : PUH) d’autrui, sur le domaine public ou sur le domaine national peut
hypothéquer les bâtiments et ouvrages dont la construction est commencée ou
simplement projetée; en cas de destruction de ceux-ci, l’hypothèque est reportée de
plein droit sur les nouvelles constructions édifiées au même emplacement. »
191
Article 192 NAUPOS.
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Un seul juriste consulté a réagi comme suit à ce nouvel article :
« Il est assez dommage de constater qu’en pratique, les dispositions de l’article 203
(3) de l’Acte uniforme révisé portant organisation des sûretés soient méconnues.
Techniquement, obtenir une hypothèque sur les constructions à venir sur le domaine
national ou public alors que le constituant hypothécaire détient un droit réel lui
permettant de construire est bien possible.
Les banques sont en pratique encore réticentes sur la mise en place de ce type
d’hypothèque, qui pourtant pourrait profiter à la majorité de sa clientèle intéressée par
l’habitat.
La confusion trouve sa source dans le code domanial et foncier, en son article 61 al. 2
qui dispose que : « Le droit de superficie conféré par la Concession Urbaine ou
Rurale à usage d’Habitation est réputé meuble ».
L’article 63 précise que : « Le droit de superficie conféré par la Concession Urbaine
ou Rurale à usage d’Habitation ainsi que les constructions réalisées sur le terrain
pourront être mis en gage… Si l’attributaire ne satisfait pas à ses engagements vis-àvis du créancier, celui-ci pourra faire jouer la garantie selon les règles générales de
réalisation de gage ».
Cette position de la loi nationale à ce jour est totalement en porte à faux avec l’Acte
uniforme révisé portant organisation des sûretés qui exclut du champ d’application du
gage les biens meubles incorporels.
Cet acte uniforme dispose en son article 92 que : « Le gage est le contrat par lequel
le constituant accorde à un créancier le droit de se faire payer par préférence sur un
bien meuble corporel ou un ensemble de biens meubles corporels, présents ou
futurs ».
Il est pourtant facile de conclure sur la question, parce que la force juridique des
textes OHADA découle de leur supranationalité. Selon l’Article 10 du Traité, trois
principes caractérisent les Actes Uniformes dès leur entrée en vigueur : l’application
immédiate, l’effet direct et la primauté.
En définitive, cet Acte uniforme révisé portant organisation des sûretés est un
nouveau souffle, car, il exclut certes, le gage sur le droit réel (droit incorporel)
permettant de construire à son profit sur le fond d’autrui, le domaine national ou public
en son article 92, par ailleurs, il permet de prendre l’hypothèque sur le droit réel en
son article 203 (3), et cela, même pour les constructions futures. »
En d’autres termes, ce juriste semble remettre en question le « gage sur les titres administratifs » pour
privilégier l’article 203 (3) comme possibilité de prendre des hypothèques sur les constructions
permises par ces titres administratifs.
Toutefois, il ne répond pas à la question relative à la publicité de cette hypothèque au registre foncier
du Mali.
Tous ces aspects devront donc être réévalués lors de la mise en place du projet.
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Comme cela est précisé ci-dessus, le juriste consulté semble être d’avis que l’on peut obtenir une
hypothèque judiciaire sur les constructions permises par le PO, CUH ou CRH. Il mentionne aussi que
cette hypothèque provisoire pourra être publiée au livre foncier dans une section spéciale et, une fois
l’immatriculation de l’immeuble faite, il y aura report de l’hypothèque au livre foncier principal à la date
de l’inscription de l’hypothèque provisoire. Toutefois, aucun détail précis ni référence légale n’est
venu supporter ces dires quant à la publication d’une telle hypothèque dans une section spéciale du
registre foncier.
En définitive, il faut retenir que, si une hypothèque judiciaire est possible sur les constructions
permises par un PH, PO, CRH et CUH, le notaire devrait être aussi capable de publier une
hypothèque conventionnelle au livre foncier dans une section spéciale avec report à la date de cette
publication une fois l’immatriculation de l’immeuble faite.
Il y aura donc lieu de parfaire la présente étude, car ces aspects devront être développés et
approfondis auprès d’autres juristes compte tenu de cette nouveauté qu’est l’article 203 NAUPOS et
du fait que les PO, PH, CUH et CRH sont des biens meubles.
Étapes à suivre
Les étapes à suivre sont les mêmes que celles retrouvées dans le dossier du Burkina Faso puisque le
tout relève du nouveau code uniforme portant organisation des sûretés applicable dans tous les pays
de l’UEMOA.
Le seul juriste consulté sur cet aspect parle d’un délai de 8 jours ouvrés, ce qui veut dire en pratique
de 10 à 15 jours du calendrier, donc un délai très rapide.
Quant à l’obtention de l’hypothèque finale (suite à une validation de l’hypothèque provisoire ou à
l’octroi d’une hypothèque provisoire), on parle d’un délai d’environ 6 mois dans un contexte non
contesté. Il faut rappeler qu’une fois l’hypothèque finale obtenue, elle doit être inscrite dans un délai
maximum de 60 jours192.
Frais et honoraires d’avocat
Les honoraires d’avocat pour l’obtention d’une hypothèque judiciaire provisoire et finale de 10 millions
FCFA sont de 500 000 FCFA, soit un ratio de 5 % sans compter les frais de timbre et de signification
des requêtes et hypothèques.
Les frais de publication de l’hypothèque provisoire sont de 1 250 FCFA et ceux de l’hypothèque finale
de 0.9 % du montant de l’hypothèque. À la lecture du tableau 7 ci-dessous, on constate que le ratio
honoraires et frais sur une créance hypothécaire de 10 millions FCFA est de 6 % dans un contexte de
procédure non contestée.
192
Article 221 NAUPOS.
Page 13/20
Tableau 7 — Frais et honoraires pour l’obtention d’une
Hypothèque judiciaire de 10 millions FCFA
•
•
Honoraires d’avocat :
Frais de publication :
- hypothèque provisoire
- Frais de délivrance d’ordonnance
- Frais de signification de l’ordonnance
- hypothèque finale
500 000
1 250
1 000
6 000
90 000
____________
598 250 FCFA
soit un ratio de 6 %
Total :
Dans un scénario de report de l’inscription de l’hypothèque conventionnelle (ou du gage, le cas
échéant) au cas de défaut du débiteur ou de prise d’hypothèque judiciaire en cas de défaut du
débiteur, il ne faut pas oublier que divers événements peuvent se produire préalablement à
l’inscription d’une telle hypothèque judiciaire ou conventionnelle (ou du gage, le cas échéant) qui
pourrait faire en sorte que le créancier ne puisse accéder à l’hypothèque ou gage souhaité ou qu’il
puisse y accéder, mais à un rang qui le défavorisera.
•
•
•
•
•
•
Comme l’hypothèque (ou le gage, le cas échéant) n’est pas opposable aux tiers tant qu’elle ou
qu’il n’est pas publié(e), le créancier sera considéré comme un créancier chirographaire;
son hypothèque si un créancier fait saisir les constructions sises sur son PO, CUH, CRH;
Le créancier ne bénéficiera pas de son droit de suite en cas de vente de l’immeuble ou du PO,
CUH et CRH;
ou judiciaire avant l’inscription du gage, le cas échéant;
•
•
Crédit mobilier);
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De plus, il n’y aurait pas de loi au Mali qui viserait les personnes physiques non-commerçantes
en ce qui concerne les procédures collectives d’apurement du passif, l’insolvabilité, la faillite
ou autres lois semblables.
publicité du pays (même si elle n’est que provisoire) subsisterait. Il serait même permis de débuter la
procédure de validation de l’hypothèque judiciaire provisoire, mais l’exécution du jugement final en
serait suspendue. Toutefois, si le juge maintient l’hypothèque provisoire par un jugement final, cette
hypothèque prendra effet rétroactivement à la date de l’inscription de l’hypothèque provisoire soit
avant l’ordonnance de suspension en vertu de la procédure collective d’apurement du passif. Mais si
le juge octroie simplement une hypothèque judiciaire, cette dernière prendra effet à la date de son
inscription, c’est-à-dire après celle en faveur du syndic aux droits des créanciers.
de loi au Mali visant l’apurement du passif, la faillite, l’insolvabilité et autres lois semblables ayant
judiciaire ne sera pas inquiété par de telles lois.
rapidement.
Toutefois, un juriste consulté rapporte qu’un commerçant de fait, c’est-à-dire qui ne s’est pas inscrit au
registre des commerçants, ne peut se prévaloir du règlement préventif permis par l’Acte uniforme
portant procédure collective d’apurement du passif. Par contre, ce commerçant de fait pourrait être
mis en liquidation par ses créanciers. Ce dernier élément devra être réévalué auprès d’autres juristes
et, s’il y a lieu, on devra en tenir compte dans les risques à évaluer pour l’établissement de la prime.
réalisations :
193
194
195
196
197
Article 28 AUPSRVE.
Article 225 NAUPOS.
Article 198 NAUPOS.
Article 199 NAUPOS.
Page 15/20
•
•
Le constituant doit être une personne morale ou une personne physique dûment immatriculée
au Registre du commerce et du Crédit Mobilier, et;
Comme ces deux voies de réalisation de l’hypothèque n’ont pas cours dans le domaine de l’habitation
résidentielle, cela laisse la majorité des dossiers hypothécaires de ce secteur à la saisie et vente en
Étapes à suivre
Comme l’Acte uniforme portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des voies
d’exécution est applicable à tous les pays de l’UEMOA, les étapes à suivre sont les mêmes pour tous
les pays de l’UEMOA, plus amplement détaillées au dossier du Burkina Faso (section « Mise en jeu
de l’hypothèque »).
Quant aux particularités notées par le juriste consulté, ce dernier fait les remarques suivantes :
« La première étape de la mise en œuvre de la réalisation d’une telle hypothèque
(prise en application de 203 du Code des sûretés OHADA) est l’immatriculation
préalable (Art. 253 OHADA recouvrement). Sans elle, la procédure de la vente
immobilière ne s’ouvre pas.
La seconde et dernière étape, faisant la particularité du cas, est la notification du
commandement valant saisie réelle au tiers propriétaire lorsqu’à la suite de
l’immatriculation, le débiteur poursuivi n’est pas le cessionnaire.
Au-delà de ces précisions, les procédures s’exécutent normalement et ceux
conformément aux voies d’exécution OHADA relatives aux immeubles. »
Ces remarques sont propres au Code des sûretés et non aux lois nationales maliennes.
Honoraires d’avocat
Les consultants rapportent que le rapport entre les honoraires et frais d’avocat et la créance serait de
15 à 20 % lors de la réalisation d’une hypothèque conventionnelle ou judiciaire comprenant les frais et
débours et frais d’huissier. Par contre, Doing Business 2012 rapporte que les honoraires d’avocats
sont d’environ 29 %, frais de justice 16 % et frais d’exécution des jugements de 7 % pour un total
198
ferme de 52 % de la valeur de la créance .
Délais
On rappelle que la mise en jeu non contestée d’une hypothèque ne peut se faire avant 90 jours, mais
qu’en moyenne, elle est d’environ 4 mois et peut aller jusqu’à un an et plus en cas de contestation.
Cette estimation a été corroborée par deux juristes (avocat et juriste de banque).
L’avocat consulté évalue les contestations à environ 40 % des dossiers.
À ce délai de réalisation de 4 mois, il faut ajouter les délais de 6 mois d’immatriculation portant le total
à près d’un an, car il n’y aura aucune vente de l’immeuble sans son immatriculation préalable. Doing
Business rapporte à 620 jours (près de 2 ans) les délais d’obtention et d’exécution des jugements199.
198
199
Doing Business 2012, section OHADA, Exécution des contrats, pp 71-73 et tableaux - Mali.
Idem, tableaux - Mali.
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8) MISE EN JEU DU GAGE
La réalisation du gage se fait selon ce qui est prévu à l’Acte uniforme portant organisation des
procédures simplifiées de recouvrement et des voies d’exécution et à l’Acte uniforme portant
organisation des sûretés.
Aussi, si le gage d’un tel droit administratif est possible et publié au registre du Commerce et du Crédit
mobilier, le créancier pourra exercer son droit de suite et opposer son droit de rétention à tout autre
créancier.
Selon l’Acte uniforme, cette procédure de vente d’un bien mobilier est plus simple et rapide que celle
d’un immeuble. En pratique, elle peut se faire dans les 3 mois si tout va bien alors que celle d’un
immeuble varie entre 3 mois et un an sans compter le temps requis pour l’immatriculation de
l’immeuble.
L’avocat consulté rapporte un jugement qui pourra rendre particulièrement plus longue la réalisation
du gage. En effet, ce jugement oblige le créancier bénéficiaire d’un gage sur un PO, CRH et CUH de
procéder au préalable à l’immatriculation de l’immeuble, tel que le prévoit l’article 253 de l’Acte
uniforme portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et de voies d’exécution.
Ce jugement aurait été rendu sur la base que la réalisation du gage doit se faire selon le Code des
sûretés200. L’avocat consulté plaide, entre autres, que le gage avait été constitué avant le nouvel Acte
uniforme sur les sûretés et qu’il est soumis, quant à sa mise en jeu, à l’ancien Acte uniforme sur les
sûretés201.
Le résultat de cette cause en appel pourrait venir modifier considérablement la mise en jeu du gage
au point non seulement d’en alourdir et en complexifier la démarche, mais d’obliger d’assumer les
frais d’immatriculation de l’immeuble.
Coûts de la mise en jeu du gage
Les coûts et honoraires sont sensiblement les mêmes pour la réalisation du gage que celle de
l’hypothèque, soit 15 à 20 % de la créance gagée.
Recouvrement alors qu’il n’y a ni gage ni hypothèque
On rapporte une procédure qui aurait un effet semblable à l’hypothèque judiciaire dans le cas où
aucun gage n’aurait été pris. En effet, le créancier saisit le bien (par mode conservatoire ou par mode
de saisie vente) et notifie cette saisie à la mairie où est inscrit le droit administratif du débiteur. Sur
notification, la mairie publierait la saisie dans ses registres, ce qui aurait pour effet de conserver
intacts les droits du créancier saisissant pendant la procédure.
Des informations complémentaires devront être obtenues sur cette procédure afin d’en vérifier les
dires et les modalités d’application.
9) RÉACTION D’UN JURISTE AU PROJET DE NE PAS PRENDRE OU DE PUBLIER
L’HYPOTHÈQUE QU’EN CAS DE DÉFAUT DU DÉBITEUR
Compte tenu de la nature mobilière des PO, LA, CUH et CRH, de l’imprécision juridique concernant le
gage de ces titres administratifs, du fait que l’article 203 NAUPOS n’a pas encore fait ses preuves sur
le territoire du Mali et que les juristes réclament que les lois nationales maliennes concernant les titres
administratifs devraient être modifiées pour les rendre immeubles, le projet de ne pas requérir
d’hypothèque ou de ne la publier que lorsque le débiteur est en défaut pourrait être fortement affecté
par des possibilités réelles de fraudes. Si les lois maliennes stipulaient clairement que les titres
administratifs PO, CUH et CRH sont des biens immeubles, cela pourrait amoindrir fortement les
fraudes.
200
201
Article 104 NAUPOS.
Tel que prévu par l’article 227 NAUPOS.
Page 17/20
En conséquence, il y aura lieu d’évaluer si la voie actuelle pour accéder à l’hypothèque ne devrait pas
passer par le gage, ce qui aura nécessairement un effet sur la prime à payer à la caution.
Voici en tableau 8 les points forts et les points faibles dans la réalisation des options proposées. Par
contre, on note qu’au Mali, des difficultés particulières ayant une influence sur la prime à la caution se
posent eu égard à la nature mobilière des PO, CUH et CRH.
faites au rapport, de réaliser un complément de recherches pour ce pays afin de compléter l’examen
des aspects juridiques et de finaliser le choix le plus approprié (tant sur la plan pratique, financier et
économique) entre les options proposées.
garanties que nous avons recueillies auprès des trois juristes du Mali, la mise en place de l’une ou
l’autre des solutions proposées ne semble pas présenter d’empêchements majeurs si ce n’est l’ajout
d’obligations additionnelles liées au fait de ne pas prendre de garanties selon la pratique usuelle et de
certains éléments particuliers venant influer sur l’établissement de la prime qui devra être payée à la
caution.
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Tableau 8
POINTS FORTS
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POINTS FAIBLES
Le gage comme garantie intermédiaire
permettant d’accéder à l’hypothèque
La porte ouverte de l’article 203 NAUPOS
bien qu’encore imprécise
Les délais relativement rapides de l’obtention
du titre foncier
La possibilité de dénoncer le gage d’un PO,
CUH ou CRH à la mairie (moyennant des
frais d’inscription) et l’avantage de « geler » le
titre administratif empêchant en pratique sa
vente sans l’accord du créancier gagiste
La possibilité du gage sous seing privé (sous
réserve de revérification étant donné les
contradictions entre juristes)
Le délai rapide de constitution et de
publication d’une hypothèque affectant un
immeuble immatriculé
Les coûts peu élevés de constitution et de
publication d’une hypothèque (3.5 % d’une
créance de 10 millions)
L’expérience vécue d’une institution
financière prenant des gages sur des PO,
CUH et CRH
La durée de 10 ans du gage publié au
registre d’OHADA
La possibilité d’obtenir un duplicata, mais si le
titre administratif est gagé, mention du gage
en sera faite au duplicata
La possibilité d’utiliser le gage comme moyen
d’accéder à l’hypothèque
Les délais rapides de la mise en jeu
d’hypothèque dans le cas de noncontestation (4 mois) et même dans le cas de
contestation (1 an) sous réserve de
revérification car Doing Business 2012
précise un délai de 2 ans
Les courts délais d’immatriculation des
immeubles (6 mois)
La procédure de mise en jeu du gage selon
OHADA qui est plus rapide et facile que la
mise en jeu de l’hypothèque et de la vente
des immeubles
La procédure de saisie des PO, CUH ou CRH
alors qu’il n’y a ni gage ni hypothèque et la
notification à la mairie de cette saisie (sous
réserve d’obtenir des informations
complémentaires sur ce point)
La garde du PO, CUH ou CRH par le
banquier
passif
Pas de lois de faillite et d’insolvabilité en au
Mali
COMPLÉMENT D’INFORMATIONS À OBTENIR
SUR DIVERS ASPECTS DE LA PRISE EN
GARANTIE, SUR L’IMMATRICULATION, LE
TRANSFERT EN TITRE FONCIER ET LA MISE
EN JEU DES GARANTIES
•
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•
•
Une contre vérification des informations
obtenues est nécessaire étant donné
certaines contradictions des consultants
Obtention d’informations plus précises sur
divers aspects de ce pays avec référence
légale
Le gage des titres administratifs et leur nature
mobilière
Les coûts élevés du transfert du titre
administratif en titre foncier
L’obligation actuelle de provisionner toute
créance « gagée »
La possibilité d’une prime à la caution plus
élevée compte tenu de la prise de garantie
par un gage et compte tenu de fraudes
possibles
La non-utilisation actuelle des possibilités de
l’article 203 NAUPOS étant donné la nature
mobilière des PO, CUH et CRH
L’imprécision de l’information concernant ce
que certains juristes ont appelé « la
translation du gage en hypothèque » lorsque
le PO, CUH ou CRH devient un titre foncier
Le peu de titres fonciers au Mali (80 à 85 %
des gens sont bénéficiaires de PO, CUH ou
CRH)
Les coûts élevés pour l’immatriculation des
immeubles et le transfert d’un PO, CUH ou
CRH en titre foncier
Pas de possibilité de prendre des
hypothèques sur des PO, CUH ou CRH, car
ce sont des biens meubles
La non-utilisation de l’hypothèque sous
condition suspensive en attendant d’avoir le
titre foncier
Possibilité d’obtenir facilement un duplicata
du PO, CUH et CRH
Le taux de 40 % des dossiers de contestation
dans le cas de mise en jeu de l’hypothèque
(15 à 20 % de la créance selon le consultant
alors que Doing Business 2012 parle de 52 %
de la valeur de la créance)
La non-utilisation pratique de l’exception
prévue à l’article 119 AUPOS
L’ambiguïté qui résulte de l’interprétation de
Page 19/20
POINTS FORTS
•
•
•
•
•
•
•
POINTS FAIBLES
commerçants
l’hypothèque
Le taux acceptable (3.65 %) des honoraires
de notaire et frais de publication
d’hypothèque conventionnelle (créance de
10 millions FCFA)
Le délai rapide pour l’obtention d’une
hypothèque judiciaire provisoire lorsque
l’immeuble est immatriculé
Les engagements contractuels de ne pas
faire du débiteur
Page 20/20
Annexe S
Aspects juridiques – Bénin
1) INTRODUCTION
Au Bénin, trois juristes de banque et un notaire de pratique privée ont collaboré, à divers degrés, en
répondant tant aux questionnaires qu’aux questions supplémentaires posées lors de conférences
téléphoniques.
permettant ainsi de saisir les problématiques rencontrées principalement pour l’octroi de l’hypothèque
conventionnelle.
La présente étude devra être complétée auprès d’avocats de pratique privée spécialisés en
recouvrement hypothécaire puisque peu d’information a été disponible à ce sujet. Le présent texte
rapporte les conversations téléphoniques et informations recueillies des juristes consultés. Les
vérifications dans les lois applicables devront être faites dans des étapes ultérieures.
Le plan de travail adopté, pour la présente étude, se retrouve à la section 6.4 du rapport, au tableau
intitulé « Plan pour la présentation des caractéristiques légales des pays de l’UEMOA ».
2) DROITS RÉELS IMMOBILIERS
La seule référence qui nous a été faite au droit réel immobilier susceptible d’hypothèque est le droit
de propriété qui serait délivré à l’issue d’une procédure d’immatriculation202.
Titres administratifs d’occupation pouvant conduire au titre foncier
Les juristes consultés nous ont référé au permis d’occuper (PO) ou au permis d’habiter (PH) comme
titres administratifs pouvant conduire au titre foncier. Ils ont défini ces titres administratifs comme des
actes par lesquels l’administration autorise un détenteur à occuper ou habiter une parcelle de terrain
issue du morcellement du domaine préalablement immatriculé au nom de l’État tout en lui permettant
d’y effectuer des constructions.
Ces titres administratifs feraient partie des droits précaires et personnels qui ne constitueraient pas
des droits réels immobiliers, mais plutôt des biens meubles susceptibles même de gage.
Le PO ou le PH nécessite que le terrain soit clôturé et qu’il y ait mise en valeur dans les cinq ans à
défaut de se voir retirer le titre administratif par l’administration.
Procédure d’immatriculation des immeubles
« L’immatriculation foncière est le statut juridique dans lequel un immeuble est placé après son
inscription dans un livre foncier portant un numéro d’identification, complété par des mentions faisant
état des caractéristiques du bien immatriculé. Elle intervient au terme d’une procédure rigoureuse et
permet au titulaire du bien immatriculé de jouir d’un droit de propriété définitif et inattaquable.
En guise de conditions de fond requises par la loi (articles 84 à 88 de la Loi 65-25), le demandeur doit
être un propriétaire capable ou mandataire du propriétaire ou créancier poursuivant l’expropriation
d’un immeuble lorsque le tribunal considère la formalité d’immatriculation comme préalable à la mise
en adjudication. Le bien à immatriculer doit être immeuble, c’est-à-dire une terre à bâtir ou non bâtie
ou plantée d’arbres.
En guise de conditions de formes (articles 90 à 98 de la Loi 65.25), le requérant d’immatriculation doit
remettre au conservateur de la propriété foncière, un dossier établi en langue française, contenant :
•
•
202
nom, prénoms, qualité, domicile, état civil;
une élection du domicile dans une localité du ressort judiciaire où se situe l’immeuble à
immatriculer;
Loi 65-25 du 14 août 1965 portant régime de la propriété foncière au Bénin.
Annexe S – Aspects juridiques – Bénin
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•
•
•
•
•
la description de l’immeuble ainsi que des constructions et des plantations qui s’y trouvent;
l’estimation de valeur locative ou du revenu dont il est susceptible;
l’estimation de sa valeur vénale avec rappel des prix de vente dont il a été l’objet dans les dix
dernières années;
le détail des droits réels et des baux de plus de trois années;
la demande au conservateur de procéder à l’immatriculation de l’immeuble décrit.
À l’appui de sa demande, le requérant dépose :
•
•
•
tous les contrats et actes publics ou privés constitutifs des différents droits énumérés dans cette
demande;
la traduction en langue française desdits actes s’ils étaient rédigés en langue étrangère…;
une provision égale à un montant présumé de frais de la procédure fixé par le conservateur.
L’insertion d’un extrait de la demande est faite au Journal Officiel dans le plus bref délai possible
après le dépôt de la demande.
Un placard reproduisant cette insertion est adressé par le conservateur au greffier du tribunal en vue
de son affichage au tribunal.
D’autres placards sont transmis en même temps au Maire de la commune ou à la sous-préfecture
dans le ressort duquel se trouve l’immeuble...
Pendant un délai de trois mois prévus pour l’affichage de la demande au tribunal, toutes personnes
intéressées peuvent intervenir dans la procédure, soit pour faire opposition en cas de contestation sur
l’existence ou l’étendue du droit de propriété du requérant ou sur les limites de l’immeuble, soit pour
solliciter une inscription de droit en cas de prétention élevée à l’exercice d’un droit réel susceptible de
figurer au titre à établir.
L'opposition formée dans le délai légal suspend la procédure de l'immatriculation. Toute opposition
formée après le délai légal est frappée d'irrecevabilité, donc est sans objet…
L'immatriculation entraîne pour le requérant l'acquisition d'un titre foncier. Elle lui confère en outre la
qualité de propriétaire de l'immeuble ou du titulaire de droits réels immobiliers inscrits. Il peut par
conséquent exercer désormais toutes les prérogatives attachées à la propriété. Le remboursement de
la valeur de l'immeuble lui est garanti en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique. Enfin,
l’immatriculation entraîne, à sa charge, le paiement des impôts fonciers pour l'avenir…
L’immeuble immatriculé est désormais soumis au droit moderne pour tout ce qui concerne sa vente,
sa transmission successorale, sa location, son hypothèque. Les droits du requérant sont opposables
à toutes personnes voulant faire valoir une prétention à propos du bien immatriculé....
L’immatriculation est facultative, mais exceptionnellement obligatoire dans les deux cas suivants :
•
•
dans les cas d’aliénation ou de concession, à titre définitif, des terres domaniales (ex. :
emphytéose);
dans le cas où un immeuble détenu jusque-là dans les formes admises par les coutumes doit
faire, pour la première fois l’objet d’un contrat écrit rédigé en conformité des principes du droit
civil ». 203
Publication de l’acte de vente : un préalable à l’obtention du titre foncier
•
Pour l’obtention du titre foncier, on exige que tout acte translatif d’un PH ou d’un PO soit publié au
préalable.
•
Les ventes de PH ou PO se font souvent sous signature privée, exceptionnellement devant
notaire sauf pour les gens bien nantis. Les coûts de publication de l’acte de vente sont de 8 % de
la valeur du bien vendu.
203
e
Le texte ci-dessus concernant la procédure d’immatriculation est tiré d’un article fourni par M Éric Fadhil Adamon, notaire
au Bénin, résumant la Loi 62.25 du 14 août 1965 portant régime de la propriété foncière au Bénin quant à l’immatriculation.
Page 2/14
•
Ainsi, la vente d’un PH à 10 millions FCFA rapportera 800 000 FCFA à l’administration publique.
À défaut de publier l’acte de vente dans les délais d’un mois de sa conclusion, il y a paiement
d’une pénalité de 20 % par an de retard du montant normalement requis pour la publication.
•
À titre d’exemple, la vente d’un PH à 10 millions qui s’est effectuée voilà cinq ans emportera les
frais de publication et de pénalités suivants :
•
[5 X 20 % (8 % de 10 millions FCFA)] + [8 % X 10 millions FCFA] = Frais de publication et de
pénalités
•
[5 X 20 % (8 % de 10 000 000)] + [8 % X 10 000 000] = 1 600 000 FCFA
100
100
•
Le pourcentage de 8 % peut donc grimper à 16 % en cas de retard de cinq ans à publier la vente.
Coûts d’immatriculation et d’obtention du titre foncier
Les coûts d’immatriculation et d’obtention d’un titre foncier varieraient selon la valeur du bien et
seraient d’environ 400 000 FCFA en moyenne. La demande d’immatriculation relève du conservateur
rattaché à la direction des domaines de l’enregistrement et des timbres.
Délais d’obtention du titre foncier
Selon les juristes consultés, le processus d’immatriculation est très long. Le processus peut varier de
six mois à deux ans selon les juristes de la banque tandis que le notaire de pratique privée parle d’un
an.
Un juriste fait remarquer que si on veut acquérir un titre foncier sur une parcelle de terrain qui n’est
pas déjà immatriculée et répertoriée en faveur de l’État, le processus de transformation du PH ou PO
en titre foncier est plus long et compliqué. Il cite en exemple une situation où après 8 ans, le titre
foncier n’est pas encore octroyé.
Le notaire consulté estime à 10 % les personnes qui sont détenteurs d’un titre foncier au Bénin.
Millenium Challenge Account
Le programme Millenium Challenge Account (MCA) consiste en des subventions octroyées par un
organisme américain à des pays qui se qualifient selon certains critères. Le Bénin s’est qualifié à ce
programme qui y a investi près de 35 millions US pour faire la promotion de l’obtention du titre foncier.
Le programme prévoit prendre en charge les frais pour l’obtention du titre foncier au Bénin. MCA
travaille en collaboration avec les services du domaine. Les buts de l’opération sont de réduire les
coûts et accélérer les délais.
En pratique, le client dépose son PO ou PH à la mairie accompagné d’un montant forfaitaire de
10 000 FCFA. MCA s’occupe de toute la procédure d’émission du titre foncier et paie les frais
d’immatriculation de l’immeuble.
Il semble que MCA n’opère que dans des zones réservées appelées « zones pilotes » dont, entre
autres, une partie de la Ville de Cotonou et de Porto Novo et certaines villes du nord.
On rapporte l’expérience de l’an passé où l’opération n’a visé que quelques centaines de cas tout au
plus. La moyenne d’obtention du titre foncier aurait été de 6 mois. La démarche a été positive mais
s’est faite au détriment des autres demandeurs hors MCA dû au manque de personnel au niveau des
services fonciers.
L’enquête ne montre pas non plus si l’expérience MCA a eu pour effet d’augmenter la prise
d’hypothèque.
Aucune information n’a été disponible sur le fait de savoir si le programme « Millenium Challenge
Account » assume les frais de publication de l’acte de vente et sa pénalité.
Page 3/14
Exigence ou non d’un acte authentique
On a rapporté que l’article 40 de la loi 65-25 du 14 août 1965 portant régime de la propriété foncière
au Bénin permet de prendre une hypothèque par acte authentique ou sous seing privé (signature
privée) avec modèle agréé par la conservation foncière.
Sauf pour une banque, celles qui ont été consultées ne semblent pas connaître cette opportunité ni
s’en prévaloir.
Selon les juristes consultés, il n’existe pas de loi limitant l’inscription d’une hypothèque au Bénin si
bien que l’inscription de l’hypothèque aura une durée maximale de trente ans selon ce qui est prévu
dans la convention d’hypothèque ou du jugement, le tout tel que le permet l’article 196 NAUPOS.
La constitution d’une hypothèque et son inscription au registre
Les juristes consultés ont précisé que le PH ou PO ne constituait pas un droit réel immobilier.
Toutefois, tous ces juristes ont affirmé prendre une hypothèque sur un PO ou PH avec les
nuances suivantes.
Avant tout financement, la banque exige au préalable que la réquisition de transformation du PH ou
PO en titre foncier soit présenté, et qu’en conséquence, l’acte de vente du PO ou PH soit déjà publié
(voir la section précédente : publication de l’acte de vente : un préalable à l’obtention du titre foncier).
Dans les faits, la banque déboursera son prêt lorsque le notaire lui confirmera que la convention de
prêt est garantie par hypothèque immobilière faite sous condition suspensive, que l’hypothèque est
inscrite, que la réquisition d’immatriculation de l’immeuble est déposée au registre foncier et qu’il y a
un engagement de l’emprunteur à obtenir un titre foncier en sa faveur.
Le notaire présente la réquisition d’immatriculation de l’immeuble et inscrit l’hypothèque en même
temps au registre foncier. Il semble que les officiers de la conservation foncière n’acceptent de
publier l’hypothèque que si le numéro attribué à la réquisition d’immatriculation de l’immeuble a été
émis.
L’inscription de l’hypothèque se ferait dans un registre provisoire et lorsque le titre foncier est émis, il
y a report de l’hypothèque au registre foncier à la date de la première publication au registre
provisoire. Comme on l’a vu, le processus d’immatriculation peut prendre de six mois à deux ans.
L’analyse d’un acte d’hypothèque remis par un notaire consulté permet de constater que :
•
•
•
•
•
•
•
l’affectation hypothécaire vise les installations érigées sur la parcelle affectée par le PH ou PO;
les formalités d’immatriculation et d’obtention du titre foncier sont en cours à la conservation de la
propriété et des droits fonciers par l’intermédiaire du notaire;
les clercs ou collaborateurs du notaire ont les pouvoirs d’affecter et d’hypothéquer les biens
immobiliers ci-dessus;
il y a renonciation au pouvoir de révoquer tout mandat jusqu’au remboursement du prêt;
s’il y a vente en justice de l’immeuble, elle s’effectuera par l’intermédiaire du notaire;
l’hypothèque sera inscrite à la conservation de la propriété et des droits fonciers de Cotonou sur
le titre foncier en cours de création;
l’inscription conservera les droits du créancier pour trente ans à compter de sa date.
Il est à noter cependant qu’en aucun temps, on n’y fait allusion à une hypothèque consentie sous
condition suspensive.
Une juriste consulté a rapporté que sa banque exigeait non seulement que le processus
d’immatriculation de l’immeuble ait débuté, mais que l’étape du bornage contradictoire soit complétée
avant d’effectuer le déboursement du prêt. En effet, la banque invoque le fait que si cette étape n’est
pas complétée avant la mise en place du crédit et que le débiteur est en défaut, il risque de ne pas
accorder sa collaboration lors du bornage contradictoire, car il est le seul à connaître les limites de sa
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parcelle. Bien que cet élément semble important, il y a risque de retarder la mise en place du
financement.
Par contre, un autre juriste de banque consulté nous informe d’une autre manière de procéder. En
effet dans ce nouveau scénario, l’hypothèque ne sera inscrite que lorsque le titre foncier est obtenu
contrairement à ce qui est expliqué ci-dessus. On prévoira le pouvoir de transformer le PH ou le PO
en titre foncier et les pouvoirs pour constituer une hypothèque dans le cas d’obtention du titre foncier.
Pour sa protection en attendant l’inscription de l’hypothèque lorsque le titre foncier sera émis, la
banque prend alors un gage qu’elle inscrit à la mairie. Dans ce contexte, lorsque le notaire atteste à
la banque qu’il a débuté la transformation du PH ou PO en titre foncier, qu’il a le mandat de prendre
une hypothèque lorsque le titre foncier sera émis, que le prêt est gagé à la mairie et qu’il a reçu
paiement de ses frais, cette dernière débourse le prêt à l’emprunteur. Pour ce juriste, l’intérêt de
prendre un gage, au préalable, est de rendre l’immeuble « indisponible » en attendant la prise et
l’inscription de l’hypothèque. Cette manière de procéder est différente de ce que les autres juristes et
notaires ont fait part. Il y aura lieu de parfaire l’étude sous ces aspects.
La constitution de l’hypothèque par le notaire n’est pas soumise à des délais fixés si ce n’est que
d’enclencher le processus d’immatriculation de l’immeuble. Le délai de préparation et de constitution
d’une hypothèque par le notaire peut être approximativement de 10 à 15 jours selon la diligence du
notaire. Quant à l’inscription de l’hypothèque, elle se fait aussi selon la diligence du notaire.
Frais de constitution, d’inscription et d’enregistrement d’une hypothèque
Les frais de notaire pour la constitution d’une hypothèque sont établis selon le tarif décroissant, tel
que précisé au tableau suivant :
Tableau 1 : Tarif décroissant des émoluments du notaire
pour la confection d’une hypothèque
Montant du gage
Pourcentage
0 à 5 millions FCFA
50 millions et plus
3%
2%
1%
0.50 %
On y ajoute la TVA à 18 % et les autres frais (timbre, copie, etc.)
Quant aux frais d’inscription et d’enregistrement de l’hypothèque, ils sont de 0.55 %.
Plus précisément, selon le code général des impôts, les frais d’enregistrement de l’acte d’hypothèque
sont de 0.25 % du montant du prêt et les frais d’inscription de l’acte d’hypothèque au registre foncier
sont de 0.30 % du montant du prêt, ce qui totalise 0.55 % du montant du prêt. L’enregistrement et
l’inscription de l’hypothèque se font en pratique au même service mais nécessite 2 inscriptions
différentes.
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À titre d’exemple, les frais de constitution, d’inscription et d’enregistrement d’une hypothèque pour
une créance de 10 millions FCFA sont d’au moins 350 000 FCFA, soit 3.5 % du montant de la
créance hypothéquée, tel que plus amplement décrit au tableau 2 suivant :
Tableau 2 : Frais de constitution, d’inscription
et d’enregistrement d’une hypothèque
notariée pour une créance de 10 millions FCFA
Frais de notaires
5 millions à 3 %
5 millions à 2 %
150 000 FCFA
100 000 FCFA
Total des frais de notaires :
TVA à 18 % :
Sous-total :
Frais d’enregistrement et d’inscription à
0.55 %
Total :
250 000 FCFA
45 000 FCFA
295 000 FCFA (soit 2.95 %
de l’hypothèque)
55 000 FCFA (soit 0.55 %
de l’hypothèque
350 000 FCFA
Soit 3.5 % de l’hypothèque
Ce pourcentage correspond d’ailleurs à l’évaluation que certains juristes de banque ont librement
faite, soit de 3 à 4 % de la créance hypothéquée et même 4 % et plus, selon un juriste.
Pénalité en cas de retard d’enregistrement d’un acte
Le code général des impôts précise que tout acte doit être enregistré et les droits payés dans le mois
de sa passation. A défaut de s’exécuter, une pénalité de 20 % du montant dû devra être payée pour
chaque année de retard.
Par exemple, un prêt hypothécaire de 10 millions FCFA nécessite des droits d’enregistrement de
25 000 FCFA. Si l’acte est enregistré 5 ans plus tard, alors la pénalité sera de 25 000 FCFA, ce qui
portera le % d’enregistrement à 0.50 soit 50 000 FCFA.
Dans un scénario où l’inscription de l’acte hypothécaire est retardée au moment du défaut du
débiteur, on devra tenir compte de ces particularités fiscales.
Aussi, selon les informations recueillies actuellement, il semble impossible de ne faire que
l’enregistrement de l’hypothèque sans faire l’inscription de l’hypothèque au foncier. Toutefois, cette
dernière information reste à être validée auprès des personnes concernées.
Enfin, selon les informations obtenues, tout acte de prêt même non garanti par hypothèque ou par
gage doit aussi être enregistré et les frais payés. On doit donc tenir compte de cette donnée dans le
cas d’un scénario de prêt non garanti avec prise potentielle d’hypothèque judiciaire.
Selon les juristes consultés, il n’y aurait pas d’autres lois ou règles qui obligeraient la publication d’un
acte d’hypothèque si ce n’est l’article 206 NAUPOS qui précise que l’acte d’hypothèque constitue une
promesse synallagmatique qui oblige les parties entre elles à procéder à son inscription.
Dans un scénario où l’inscription de l’hypothèque est différée lors du défaut du débiteur, on rapporte
que le notaire devra être spécifiquement dispensé de procéder à cette inscription, laissant le tout aux
parties.
Page 6/14
Autre garantie prise sur un PH ou PO : le gage
Antérieurement, les banques prenaient un gage sur le PH ou PO. Toutefois, ce n’est plus le cas pour
les raisons suivantes que l’on nous a rapportées :
•
•
•
•
Les banques ont perdu beaucoup de procès lors de recouvrement des sommes suite à la prise
d’un gage;
Le PH ou PO, pour être valable, doit avoir été délivré sur un titre foncier en faveur de l’État. Ce
n’est pas toujours le cas, car plusieurs PH ou PO ont été émis par commodité sans qu’il y ait eu
un titre foncier en faveur de l’État d’où les pertes de procès par les banques;
OHADA fait la promotion de l’hypothèque et la commission bancaire ne reconnaît présentement
que l’hypothèque comme garantie;
Idéalement, on veut aboutir à la suppression des PH ou PO.
Maintenant et préalablement à tout financement, les banques exigent en général que la réquisition
d’immatriculation et d’obtention du titre foncier soit présentée au conservateur du domaine, ce qui
permet d’accéder à l’hypothèque. Elles préfèrent donc l’hypothèque au gage.
Une fois le titre foncier délivré, cela permet aussi de faire la mise en jeu de l’hypothèque sans
problème de fond sauf les délais et remises possibles.
Le gage sur un PH ou PO se publie à la mairie sur présentation de la convention de gage et du prêt.
La mairie inscrit sur le titre même que le PH ou PO est gagé en faveur de la banque ou délivre une
attestation indiquant que le PH ou PO a été remis en gage en faveur de la banque.
Un juriste consulté rapporte que si le gage du PH ou PO est publié à la mairie, personne ne peut, sur
le plan pratique, prendre une autre garantie sur ces titres administratifs.
Les coûts de constitution et d’inscription du gage sur un PH ou PO
Selon un des juristes consultés, l’acte notarié ne serait pas obligatoire pour la constitution du gage. À
tout évènement, les frais de constitution du gage par un notaire sont les mêmes que pour ceux de
l’hypothèque, soit selon le même tarif décroissant retrouvé au tableau 1 :
Quant aux frais d’inscription à la mairie, ils sont d’environ 200 000 FCFA selon les informations
recueillies.
À titre d’exemple, les frais de constitution par un notaire et d’inscription d’un gage pour une créance
de 10 millions FCFA sont d’au moins 545 000 FCFA, soit 5.5 % du montant de la créance gagée, tel
que plus amplement décrit au tableau 3 suivant :
Tableau 3 : Frais de constitution et d’inscription d’un gage
notarié pour une créance de 10 millions FCFA
Frais de notaires
5 millions à 3 %
5 millions à 2 %
150 000 FCFA
100 000 FCFA
Total des frais de notaires :
TVA à 18 % :
Sous-total :
250 000 FCFA
45 000 FCFA
295 000 FCFA
Frais d’inscription
Total :
250 000 FCFA
545 000 FCFA
Soit 5.5 % de la créance
gagée
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Il va s’en dire que dans cet exemple, le pourcentage des seuls frais de constitution d’un gage par un
notaire est de 2.95 % sur le total de 5.5 % de la créance gagée. Un gage sous signature privé avec
modèle et procédure préétablis ramènerait les frais de constitution et de publication à certainement
moins de 3 ou 3.5 % de la créance gagée si l’on calcule la part du travail que la banque devra
effectuer pour faire le travail du notaire.
Réaction au projet d’inscrire l’hypothèque lors du défaut du débiteur
Le notaire consulté est d’avis que si la banque prend un gage sur le PH ou le PO, qu’elle le publie à
la mairie, qu’elle enclenche le processus de transformation du PO ou PH en titre foncier, qu’elle prend
une hypothèque à titre de garantie, qu’elle a tous les éléments en mains qu’elle requiert
habituellement pour se protéger (acte de vente, relevé topographique, etc.) mais qu’elle ne publie
l’hypothèque que lorsque le débiteur est en défaut, cela lui apparaît viable sur le plan juridique sous
réserve de la pénalité à payer selon le code général des impôts et sous réserve de voir le droit de la
banque non opposable, entre-temps, aux tiers, ce qui est une conséquence déjà connue.
De plus, il semble que lorsqu’il y a un gage ou une première hypothèque inscrite, l’habitude des
banques est de s’informer auprès de celle qui a le premier rang et de n’accorder le prêt en second
rang que s’il y a une équité possible.
Toutefois, on peut se demander si l’utilisation du gage comme moyen de « geler » le titre en
attendant la publication d’une hypothèque sera une solution adéquate compte tenu des frais de
publication du gage à la mairie (250 000 FCFA) et des frais peu élevés de publication d’une
hypothèque (0.55 % du montant de la créance).
Garde du PH ou PO entre les mains du créancier
Qu’il y ait prise de gage ou non, les banques semblent garder l’original du PH ou PO entre leurs
mains. En effet, cette possession par le créancier du PH ou PO est inhérente au gage. De plus,
dans les cas où l’emprunteur n’a pas consenti de gage sur son PH ou PO, le créancier a quand
même besoin de l’original du titre administratif afin de permettre au notaire de requérir sa
transformation en titre foncier. De plus, le propriétaire du PH ou du PO ne peut céder son titre sans
l’obtention du document original.
Facilité d’obtention d’un duplicata du PH ou PO
Aucune donnée n’a pu être recueillie concernant la facilité et la procédure d’obtention d’un duplicata
d’un PH ou PO.
Toutefois, il semble qu’il soit quasi impossible de requérir un duplicata du PH ou PO lorsqu’ils ont été
mis en gage. Et si c’est le cas, la mention du gage apparaîtra sur le duplicata, ce qui aura pour effet
de sécuriser davantage le créancier.
Ainsi, au Bénin, il serait souhaitable de préciser au contrat de crédit, entre autres, les engagements
•
•
•
•
•
•
•
ne pas consentir d’hypothèque même sous condition suspensive ni consentir une promesse
d’hypothèque
ne pas vendre directement ou sous condition suspensive un PH ou PO ou, même, ne pas
consentir une promesse de vente de ces titres dans l’accord du créancier
ne pas requérir un duplicata de son PH ou PO
ne pas changer la destination prévue pour le PH ou PO
se conformer au code d’urbanisme et de construction en vigueur
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Une exception était toutefois possible lorsque la loi nationale autorisait l’inscription provisoire d’un
droit réel (dont l’hypothèque) au cours de la procédure d’immatriculation à charge d’en opérer
l’inscription définitive après l’établissement du titre foncier (art. 119 AUPOS).
C’est ce qui semblait se faire au Bénin puisque l’hypothèque était publiée dans un registre
provisoire dès que la réquisition d’immatriculation était présentée et reportée au registre
foncier lors de l’émission du titre foncier.
sûretés consenties sous cette législation204. L’Acte uniforme portant organisation des sûretés a
2o) celui dont l’immeuble présent assujetti à l’hypothèque a péri ou subi des
son remboursement;
204
205
Article 227 NAUPOS.
Article 192 NAUPOS.
Page 9/14
Les consultants juristes réagissent comme suit à ce nouvel article :
•
•
•
•
•
•
Le nouvel article 203 NAUPOS comprend l’ancien 119 AUPOS et la publication au registre
provisoire de l’hypothèque et le report au registre foncier avec effet rétroactif une fois le titre
foncier émis peut encore se faire. D’ailleurs en pratique, le service du domaine permet
encore de publier l’hypothèque dans un registre provisoire si la réquisition d’immatriculation
est demandée et de reporter l’hypothèque au registre foncier lors de l’émission du titre
foncier;
L’article 203 NAUPOS n’apporte rien de nouveau. C’est un article difficile à interpréter, mais,
à première vue, on ne voit pas trop comment on peut consentir des hypothèques autrement
que ce qui se faisait antérieurement;
Pour d'autres, l’article 203 NAUPOS devrait nous permettre de changer les habitudes,
d’effectuer plus de financement à l’habitat, mais on ne sait pas trop comment encore en
pratique;
Pour un autre, l’article 203 NAUPOS semble intéressant, mais il faut réformer les lois
nationales afin d’en permettre l’accès complet.
L’article 203 NAUPOS peut être bon pour le crédit hypothécaire mais l’État doit mettre de
l’ordre dans son régime foncier et faciliter l’immatriculation des terres et l’établissement du
titre foncier car sinon l’article 203 n’aura plus d’impact pratique.
Même si l’article 203 NAUPOS ouvre des portes, il y a un manque d’information concernant
ses possibilités, et la rareté des titres n’aide pas à la promotion du prêt hypothécaire.
La conclusion de cette consultation nous amène à comprendre que ce nouvel article 203 est
actuellement difficile d’application, mais permet de continuer de publier les hypothèques dès la
réquisition d’immatriculation débutée et semble, à priori, ouvrir les portes à des possibilités
nouvelles bien qu’il faille adapter les lois nationales.
4) L’HYPOTHÈQUE JUDICIAIRE
Note préalable : Le résultat de l’enquête ci-dessous est basé sur les commentaires de juristes qui
n’ont pas d’expérience en ce qui concerne les hypothèques judiciaires. En conséquence, les
informations qui suivent devront être complétées.
Aucun commentaire n’a été fait quant à l’application de l’article 203 NAUPOS à l’hypothèque
judiciaire.
Toutefois, si l’inscription de l’hypothèque conventionnelle est possible dans un registre provisoire, une
fois la réquisition d’immatriculation déposée et que cette façon de faire est encore possible avec
l’article 203 NAUPOS, on pourrait en déduire que l’hypothèque judiciaire est possible pourvu que la
réquisition d’immatriculation soit déposée ou que le processus d’immatriculation soit ordonné par un
tribunal. Ce dernier aspect devra donc être vérifié en temps opportun auprès de juristes ayant
l’expertise dans ce domaine. Il en sera de même quant aux délais et frais d’obtention et d’inscription
d’une hypothèque judiciaire.
Page 10/14
•
•
•
•
•
•
son hypothèque si un autre créancier fait saisir les constructions sises sur son PO ou PH;
Le créancier ne bénéficiera pas de son droit de suite en cas de vente de l’immeuble ou du PO ou
PH
ou judiciaire;
Plus particulièrement au Bénin, les exigences d’enregistrement des actes devront être prises en
compte dans les risques juridiques des scénarios proposés (voir la section Pénalité en cas de retard
d’enregistrement d’un acte).
•
•
Crédit mobilier);
Les juristes consultés n’ont donné aucune indication quant à l’existence ou non d’une loi
nationale au Bénin qui viserait les personnes physiques non-commerçantes en ce qui
concerne les procédures collectives d’apurement du passif, l’insolvabilité, la faillite ou autres
lois semblables.
En conséquence, l’information complémentaire devra être obtenue
ultérieurement sur ce dernier point.
Toutefois, l’Acte uniforme sur les procédures collectives s’applique à tous les pays de l’UEMOA. On y
rapporte que l’hypothèque judiciaire qui est inscrite avant la procédure collective conformément aux
règles de la publicité (même si elle n’est que provisoire) subsisterait. Il serait même permis de
débuter la procédure de validation de l’hypothèque judiciaire provisoire, mais l’exécution du jugement
final en serait suspendue. Toutefois, si le juge maintient l’hypothèque provisoire par un jugement
provisoire soit avant l’ordonnance de suspension en vertu de la procédure collective d’apurement du
date de son inscription, c’est-à-dire celle en faveur du syndic aux droits des créanciers. Cependant,
si l’hypothèque provisoire n’est pas inscrite avant le début de la procédure collective, il semble qu’elle
ne pourra plus l’être. Sur ces aspects et étant donné l’absence de confirmation à cet effet, il y aura
lieu de vérifier s’il y a des particularités d’application propres au Bénin et d’en tenir compte, le cas
échéant.
Page 11/14
commerçantes au sens de l’Acte uniforme sur le droit commercial.
l’application de l’Acte uniforme sur les procédures collectives d’apurement du passif, ce qui l’obligera
à réagir plus rapidement.
En résumé, il y a lieu d’obtenir des informations supplémentaires pour confirmer s’il existe une loi de
faillite nationale visant les personnes physiques non-commerçantes et s’il y a des particularités
d’application propres au Bénin en ce qui concerne l’hypothèque judiciaire.
207
vente selon son rang inscrit . Cette loi précise aussi qu’il ne peut y avoir vente d’immeuble d’un
réalisations :
209
1. L’attribution judiciaire de l’immeuble hypothéqué au créancier
à la condition, toutefois, que
•
•
Le constituant doit être une personne morale ou une personne physique dûment immatriculée au
Registre du commerce et du Crédit Mobilier, et;
Étapes à suivre particulières au Bénin
compléter l’enquête auprès de juristes expérimentés en recouvrement hypothécaire afin d’en voir les
particularités au Bénin.
206
207
208
209
210
Article 28 AUPSRVE.
Article 225 NAUPOS.
Article 198 NAUPOS.
Article 199 NAUPOS.
Page 12/14
Toutefois, un juriste consulté nous a rapporté la possibilité de prendre une procédure qu’il a appelée
« gage forcé ». En fait, il s’agit d’avoir un titre exécutoire (suite à un acte notarié emportant le titre
exécutoire ou un jugement condamnant le débiteur à payer une somme d’argent) et à saisir et vendre
les biens du débiteur dont les impenses qu’il a effectués sur la parcelle de son PH ou PO.
Les juristes consultés rapportent qu’en général, le rapport entre les honoraires et les frais d’avocat et
la créance à recouvrer serait de 10 à 20 % lors d’une mise en jeu d’une hypothèque. Par ailleurs,
Doing Business 2012, zone OHADA, évalue à 64.7 % ce ratio décortiqué sensiblement comme suit :
14.7 % honoraires d’avocats et 50 % de frais de justice et de frais d’exécution de la décision211.
Quant aux délais de mise en jeu de l’hypothèque, ils seraient d’environ deux ans et plus, voire 3 ans
dans le cas d’inscription provisoire, tandis que Doing Business 2012 indique 795 jours pour
l’exécution des contrats.
En ce qui concerne le Bénin, quatre juristes ont été consultés. Les informations semblent crédibles
c’est-à-dire congruentes. De plus, les juristes consultés ont une expertise dans la préparation et le
suivi des hypothèques conventionnelles et non dans l’hypothèque judiciaire ou la mise en jeu d’une
hypothèque. Il y a donc lieu de parfaire la démarche de vérification dans ce pays en s’adressant à
des juristes de banque et à des avocats de pratique privée spécialisés dans le recouvrement.
garanties que nous avons recueillies auprès des trois juristes de banque au Bénin, la mise en place
être payée à la caution. Par ailleurs, l’obligation d’enregistrer un acte d’hypothèque ou de prêt dans
un délai de 30 jours de sa passation devra être pris en compte dans le choix de l’option la plus
appropriée pour ce pays.
faites au rapport, non seulement de réaliser un complément de recherches pour ce pays, mais de
finaliser le choix le plus approprié (tant sur la plan pratique, financier et économique) entre les options
proposées.
fonction de la prime la plus basse à payer à la caution et des risques qui y sont attachés
(ex. : pénalités à payer pour le retard d’enregistrement des hypothèques).
Sous réserve d’un complément d’information, voici au prochain tableau les points forts et les points
faibles dans la mise en place des scénarios proposés.
211
Doing Business 2012, Zone OHADA, Tableaux par pays, Bénin.
Page 13/14
TABLEAU DES POINTS FORTS ET FAIBLES DANS LA MISE EN PLACE DES SCÉNARIOS
PROPOSÉS AU BÉNIN
POINTS FORTS
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
POINTS FAIBLES
Les coûts relativement faibles
d’immatriculation des immeubles
La possibilité de publier l’hypothèque même
si le titre foncier n’est pas encore émis avec
effet rétroactif lors de l’émission du titre
foncier
passif (sous réserve de confirmation en ce
qui concerne l’hypothèque judiciaire)
commerçants
l’immeuble hypothécaire au lieu de sa vente
La garde du PO ou du PH par le banquier
l’hypothèque
La difficulté d’obtenir un duplicata d’un PO ou
PH lorsque le titre est gagé
La possibilité pratique de gager le PH ou PO
et de publier le gage à la mairie
Pas d’autre loi obligeant la publication de
l’hypothèque conventionnelle à part la loi
fiscale de l’enregistrement de l’hypothèque
dans les 30 jours
Le délai rapide de constitution, d’inscription et
d’enregistrement de l’hypothèque
conventionnelle
faire » du débiteur
Le programme « Millenium Challenge
Account » qui défraie les coûts
d’immatriculation
La possibilité d’une hypothèque sous seing
privé
Les opportunités offertes par l’article 203
NAUPOS et sa mise en pratique au Bénin
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
L’impossibilité d’immatriculer les immeubles
rapidement
L’absence d’information des juristes consultés
sur la possibilité de publier une hypothèque
judiciaire alors qu’on n’a qu’un PO ou PH
Le peu d’information pratique recueillie
concernant l’hypothèque judiciaire et la mise
en jeu de l’hypothèque et l’obligation de
compléter la recherche auprès d’autres
juristes
(10 % à 20 % de la créance selon les juristes
consultés par rapport à 64.7 % selon Doing
Business 2012)
Le peu de titre foncier au Bénin (10 %)
Les délais de mise en jeu de l’hypothèque
(2 ans et plus) (795 jours selon Doing
Business 2012)
L’obligation d’enregistrer l’hypothèque dans
les 30 jours de sa constitution sous peine
d’une pénalité annuelle de 20 %
L’absence d’information en ce qui concerne
une loi de faillite nationale pour les personnes
physiques non-commerçantes
La publication de l’acte de vente d’un PUH ou
PO comme préalable à toute hypothèque et
les pénalités à payer, le cas échéant
Les coûts élevés de publication de l’acte de
vente d’un PUH ou PO
Les coûts élevés de publication du gage
Page 14/14
Annexe T
Aspects juridiques – Niger
1) INTRODUCTION
Au Niger, deux juristes de banque et une notaire ont collaboré à divers degrés en répondant aux
questionnaires et aux questions supplémentaires posées lors de diverses conférences téléphoniques.
Cet exercice a permis de faire un tour d’horizon de l’environnement juridique prévalant dans ce pays,
permettant de saisir les problématiques rencontrées tant dans la mise en place du projet que dans
l’établissement de la prime éventuelle à charger. L’enquête devra toutefois être complétée, entre
autres, auprès d’avocats spécialisés dans le domaine d’hypothèque judiciaire et en recouvrement
hypothécaire afin de parfaire cette étude. La présente étude s’appuie sur les propos des trois juristes
consultés, et ce, sans vérification subséquente dans les lois applicables.
Le plan de travail adopté, pour la présente étude, se retrouve à la section 6.4 du rapport, au tableau
intitulé « Plan pour la présentation des caractéristiques légales des pays de l’UEMOA ».
Les droits réels susceptibles d’hypothèques
L’article 20 du décret du 26 juillet 1932 portant réorganisation du régime de la propriété foncière en
Afrique occidentale française établit clairement que seuls les droits immobiliers suivants sont
susceptibles d’hypothèques1 :
1. le droit de propriété;
2. le droit de superficie;
3. l’usufruit d’un immeuble;
4. l’emphytéose.
pour la majeure partie de la population.
Par ailleurs, le droit de superficie consiste dans le fait de posséder des constructions, ouvrages ou
plantations sur un fonds appartenant à autrui, ou d’être autorisé à en établir2.
Parmi les titres administratifs d’occupation des terres pouvant conduire au titre foncier, on retrouve les
droits suivants :
•
•
•
•
l’acte de cession immobilière (ACI),
le permis urbain d’habiter (PUH),
l’arrêté de concession provisoire (ACP) et,
en ce qui concerne le territoire rural, l’attestation d’enregistrement au Dossier Rural.
Acte de cession immobilière (ACI)
Il s’agit d’un acte de cession d’un immeuble non bâti, suite à un contrat passé entre la mairie (les
communes) et le concessionnaire du terrain, avec clause de mise en valeur dans les quatre ans à
défaut de se voir retirer le titre.
Par contre, il est noté que le respect du délai ne semble pas être appliqué en pratique.
1
2
Article 20 du décret du 26 juillet 1932 portant réorganisation du régime de la propriété foncière en Afrique occidentale
française.
Article 23 du décret du 26 juillet 1932.
Annexe T – Aspects juridiques – Niger
Page 1/21
Selon les informations obtenues, ce titre administratif ne serait pas reconnu comme un droit réel
immobilier que l’on peut hypothéquer, mais pourrait conduire ultérieurement à un titre foncier ou titre
Sheda (qui sera étudié ci-dessous).
Ce serait plutôt un droit personnel provisoire d’occuper les lieux moyennant l’obligation de mise en
valeur.
Par contre, la mise en valeur semble obligatoire pour accéder au titre foncier mais ne le serait pas en
ce qui concerne le titre Sheda ( qui sera étudié ci-dessous ) , et il n’y a aucun délai prévu pour
transformer ce titre administratif en titre foncier ou titre Sheda sauf celui de se voir retirer le titre
administratif s’il n’y a pas mise en valeur dans les 4 ans. En pratique, on ira de l’avant pour
l’obtention d’un titre foncier ou titre Sheda lorsque l’on désire un financement et que l’on veut donner
en garantie les constructions déjà faites ou à venir, sinon l’obtention d’un titre foncier ou titre Sheda
est le plus souvent abandonnée.
Un juriste consulté fait remarquer qu’on peut outrepasser l’obligation de mise en valeur en
transformant l’ACI en titre Sheda avant l’échéance de quatre ans prévue pour sa mise en valeur.
Ainsi, comme l’ACI est devenu un titre Sheda, il ne sera plus nécessaire de faire la mise en valeur
obligatoire.
Permis urbain d’habiter (PUH)
Tout comme l’ACI, le permis urbain d’habiter (PUH) ne constitue pas un droit réel immobilier et, par
conséquent, ne peut être hypothéqué bien qu’il pourra conduire éventuellement au titre foncier ou titre
Sheda.
Ce titre administratif est délivré par la commune aux personnes qui habitent dans un village à charge
de respecter les règles de voirie et d’assainissement des eaux. Il ne semble pas y avoir de conditions
de mise en valeur rattachées à ce titre administratif.
Le PUH a la même valeur juridique que l’ACI, mais vise surtout les anciennes constructions d’avant
1970. Actuellement, il ne s’émet plus de PUH et il semble plutôt rare que l’on effectue un
financement sur la base d’un PUH.
Arrêté de concession provisoire (ACP)
L’arrêté de concession provisoire (ACP) est émis par le ministère des finances pour une durée définie
(généralement 2 ans) avec une obligation de mise en valeur selon un cahier de charge précis. Une
fois la mise en valeur effectuée, le bénéficiaire de l’ACP pourra accéder au titre foncier ou titre Sheda,
mais pas avant. En effet, la mise en valeur est obligatoire et doit être effectuée dans la durée définie
(généralement 2 ans).
Ce titre administratif semble être réservé aux sociétés ou commerçants qui ont les moyens financiers
de mettre en valeur leur parcelle.
Ce titre administratif, tout comme pour les autres, ne constitue pas un droit réel immobilier que l’on
peut hypothéquer.
L’attestation d’enregistrement au Dossier Rural3
En général, les demandes de titres fonciers au Niger ne concernent que le territoire urbain dont
principalement la capitale Niamey. En conséquence, la majorité des titres fonciers du Niger ne
couvre que 1 % des terres exploitables.
Le Niger a donc adopté une série de réformes institutionnelles pour protéger les producteurs ruraux.
Ainsi, une loi d’orientation sur le code rural a été adoptée en 1993 et a créé l’attestation
d’enregistrement au Dossier Rural. Le décret numéro 97-367/PRN/MAG/E du 2 octobre 1997 a été
3
Les informations ci-dessous concernant l’attestation d’enregistrement au Dossier Rural sont tirées d’un article intitulé
« Immatriculation du Foncier Rural au Niger » de Sani Moussa LOUTOU, président de l’association des géomètres du Niger
(AGN) en 2005, article trouvé sur Internet sous la dénomination du titre et du nom de l’auteur.
Page 2/21
promulgué pour mieux expliciter les conditions de délivrance de cette attestation. Il semble que les
banques n’ont pas accepté ce document comme garantie au même titre que le titre foncier.
La réaction des banques était probablement due aux articles de loi et du décret d’application suivants
qui ont pour effet de créer de l’incertitude quant aux droits que procure réellement l’attestation
d’enregistrement au Dossier Rural.
Article 134 – L’attestation d’enregistrement au Dossier Rural ne constitue pas un titre de propriété,
mais la preuve écrite de l’existence d’un droit foncier. Elle est opposable aux biens4.
Article 28 – L’attestation d’enregistrement au Dossier Rural vaut un titre de propriété du bien
concerné.5
Article 29 – L’attestation d’enregistrement au Dossier Rural est un acte administratif susceptible d’être
attaqué par les voies de recours légales.6
Donc, en matière rurale, ces attestations d’enregistrement ne seraient aucunement des droits que les
banques prennent en garantie.
Millenium Challenge Account (MCA) et l’Accès à la terre
Le Niger a déjà eu un accès à un programme du MCA intitulé « Programme Seuil d’assistance »
visant à accompagner les pays ayant réalisé des performances pour atteindre les indicateurs de
qualification qui n’ont pu être atteints et ainsi devenir accessible aux subventions plus importantes du
MCA.
Le Programme Seuil d’assistance du Millenium Challenge Account au Niger a été suspendu en
décembre 2009. Par contre, en juin 2011, on a rétabli ce programme et octroyé un montant de 23
millions $ US sur trois ans à compter de 2012. Ce Programme s’articule sur quatre composantes :
l’éducation, la gouvernance, les affaires, et l’accès à la terre, visant la simplification des transactions
foncières aussi bien en milieu urbain qu’en milieu rural.
Le Code Rural et les dossiers ruraux ont été introduits dans ce cadre pour améliorer la sécurisation
foncière, mais des inquiétudes persistent encore. En effet, les procédures demeurent multiples,
longues, coûteuses et ignorées de l’utilisateur final.
Il faut donc être attentif aux aspects pratiques développés par ce programme concernant l’accès à la
terre. Peut-être y aura-t-il de nouvelles ouvertures susceptibles de faciliter le prêt hypothécaire ?
Le titre foncier (procédure au long)
La procédure d’immatriculation d’un immeuble en vue de l’obtention d’un titre foncier est la suivante
en résumé :
•
•
•
•
4
5
6
« disposer d’un acte de cession d’immeuble bâti ou d’un permis urbain d’habiter (qui sont des
titres de détention précaire délivrés par les communes aux détenteurs de terrains urbains lotis).
À défaut, avoir un certificat de détention coutumière;
procéder au bornage du terrain dont le droit de propriété est représenté par un certificat de
détention coutumière (pour les autres, les communes procèdent au bornage au moment du
lotissement). Ce bornage sous-entend l’achat de bornes, leur transport et celui d’une équipe de
topographes sur le terrain;
enregistrer le titre de propriété (ACI, PUH ou ACP) auprès du service d’enregistrement;
demander à la commune l’autorisation de construire. Pour cela, un dossier est nécessaire
comprenant au moins des plans de situation et de masse en trois exemplaires, un devis descriptif
Article 134 des principes d’orientation du Code Rural, ordonnance numéro 93-015 du 2 mars 1993.
Décret n° 97-367/PRN/MAG/E du 2 octobre 1997, déterminant les modalités d’inscription des droits fonciers au Dossier
Rural, article 28.
Idem, article 29.
Page 3/21
et un autre estimatif des constructions à édifier, un rapport de sondage de sol si constructions en
hauteur, etc., d’où le recours à un architecte;
après avoir achevé les travaux, demander à la commission foncière de la commune de constater
qu’ils ont été réalisés conformément à l’autorisation de construire (procès-verbal de constat de
mise en valeur);
demander au Ministère des Finances l’attribution définitive de l’immeuble en y joignant le procèsverbal de constat de mise en valeur et l’original du titre de propriété enregistré… payer les droits
fonciers;
une fois que l’arrêté d’attribution définitive est obtenu, payer les droits fonciers et attendre
l’établissement du titre foncier. »7
•
•
•
La procédure pour l’obtention du titre foncier est aussi qualifiée de parcours du combattant et peut
prendre de six mois à un an en raison des autres contraintes suivantes :
•
•
Le seul service qui délivre le titre foncier se trouve à Niamey;
Il faut réunir quatre services gouvernementaux en même temps, soit la mairie, la conservation,
l’arpenteur et la commission de mise en valeur, ce qui s’avère problématique dans le temps.
Toutes ces exigences ont eu pour effet que très peu de titres fonciers ont été émis au Niger jusqu’en
2006, soit environ 12 000.
Frais de confection et d’inscription du titre foncier
Dans le cadre d’un financement, les démarches pour la demande de création d’un titre foncier se font
par l’intermédiaire d’un notaire8 et ont donc pour effet d’augmenter le coût de l’obtention du titre
foncier.
Les honoraires du notaire pour la confection d’un titre foncier dépendent de la nature et valeur de
l’immeuble. En moyenne, ils sont de 100 000 à 150 000 FCFA. Par contre, ils peuvent être plus, par
exemple 200 000 FCFA pour une villa à un étage et même de 300 000 FCFA pour un immeuble de
50 millions FCFA.
Les principaux frais d’inscription du titre foncier sont les suivants selon qu’il s’agit d’une personne
physique ou d’une personne morale. Ces frais comprennent les frais d’inscription du droit de
superficie et le salaire du conservateur.
•
Personne physique :
(0,75 % de la valeur de l’immeuble + 1 000 FCFA) +
30 % X (0.75 % de la valeur de l’immeuble + 1 000 FCFA)
•
Personne morale :
(1.50 % de la valeur de l’immeuble + 1 000 FCFA) +
30 % X (1.50 % de la valeur de l’immeuble + 1 000 FCFA)
À ces frais s’ajoutent aussi d’autres frais divers, tel qu’il appert du tableau 1 suivant tiré d’une réelle
facture de 2008.
Tableau 1 : Frais de confection et d’inscription
d’un titre foncier pour une valeur d’un immeuble
de 50 millions FCFA appartenant à une personne physique
7
8
Désignation
Montant
•
•
•
•
150 000
300 000
150 000
48 000
Dossier technique/plans
Autorisation de construire (600 mètres carrés x 500 CFA)
Signature constat de mise en valeur
Taxes topographiques
KANE, Amadou, La sécurisation foncière au service du Crédit, article publié dans Le Républicain, numéros 926 et 927,
page 8 ss.
En effet, la banque exige que le titre foncier existe ou soit en cours de création avant de prêter (voir la section intitulée
« Constitution d’une hypothèque conventionnelle et son inscription au registre »).
Page 4/21
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
375 000
1 000
112 800
10 000
10 000
10 000
10 000
20 000
5 000
5 000
29 500
97 500
357 000
Inscription du droit de superficie (50 000 000 CFA X 1.5) / 2
Droit fixe
Salaire du conservateur (375 000 CFA X 1 000 X 30 %)
Courses/Correspondances/Téléphone
Rôles/papeterie
Répertoire
Bornage
Frais commission constat
Saisie procès-verbal
Tirages plans
Timbres (plans 4 500 + autorisation de construire)
Enregistrement acte de cession (60 000 + 37 500)
Honoraires
TVA 19 % Horaires
Codes TVA 19 %
Total
TVA
1 583 800
57 000
Total
1 640 800
À partir du tableau, on peut en déduire que l’obtention d’un titre foncier est d’environ 3.28 % de la
valeur d’un immeuble de 50 millions FCFA, dont environ 0.6 % pour les honoraires du notaire, 2.68 %
pour l’inscription du droit de superficie et pour les autres frais (constat de mise en valeur, autorisation
de construire, bornage, timbres, etc.).
Ce montant devra s’ajouter aux autres frais à payer requis lors d’un financement hypothécaire et de
possibles autres frais pour assurer le déroulement de ces étapes dans les délais .
Le titre foncier simplifié appelé « titre Sheda »
Devant le peu de titres fonciers émis pouvant servir de garantie hypothécaire et leurs coûts
exorbitants, le Niger a promulgué la loi de finance numéro 2005-26 du 15 novembre 2005 qui a créé
une procédure simplifiée d’octroi des titres fonciers.
Cette nouvelle procédure est connue sous le nom de « réforme Sheda » et permet d’accorder des
titres fonciers définitifs indépendamment de l’état du lot (donc en sautant la phase du constat de mise
en valeur), et ce, à des prix plus abordables.
Au début, il semble que la loi avait prévu que le titulaire du titre foncier Sheda ne devenait propriétaire
qu’après la mise en valeur constatée et faite dans un délai maximum de quatre ans. Sous la pression
de l’association des juristes de banques, une modification à la loi a établi que le titulaire est déclaré
propriétaire de l’immeuble en dépit de l’absence de mise en valeur. Loin de satisfaire les juristes
puristes, cette modification permet de pouvoir donner le titre Sheda en garantie9.
Délai d’obtention du titre Sheda
Le délai pour l’obtention d’un titre foncier Sheda est de 3 à 4 mois à partir des ACI ou PUH. En ce qui
concerne la détention coutumière, le délai est d’environ 6 mois puisqu’il faut, entre autres, faire une
insertion dans un journal.
En ce qui concerne l’arrêté de concession provisoire en zone industrielle (ACP), l’obtention du titre
Sheda est plus longue en ce que le dossier est référé au ministre des Finances. Le délai peut aller
jusqu’à 4 ans pour l’obtention d’un titre Sheda à partir d’un arrêté de concession provisoire.
La réforme Sheda a constitué un grand progrès pour l’obtention de titres fonciers au Niger.
9
KANE, Amadou, La sécurisation foncière au service du crédit, article publié dans le Républicain, numéros 926 et 927,
pages 8 ss.
Page 5/21
Procédure d’obtention du titre Sheda
Voici en bref les étapes à suivre pour l’obtention du titre Sheda
•
•
•
•
•
10
:
Fournir l’acte de cession enregistré (PUH, ACI, attestation de détention coutumière);
Compléter et timbrer une demande manuscrite (100 FCFA);
Fournir un plan de la situation des lieux fourni par le service du cadastre ou toute personne
agréée;
Fournir une copie d’une pièce d’identité (passeport, permis de conduire, acte de naissance);
Payer les frais d’immatriculation
Frais de confection et d’inscription du titre foncier Sheda
Concernant les frais de création de titre foncier Sheda, l’article 3 de la loi 2005/26 du 15 novembre
2005 portant loi de finances pour l’année 2006 qui a créé ledit titre, les fixe comme suit en fonction de
la nature du terrain et des constructions (voir tableau 2) :
Tableau 2 : Frais pour l’obtention
du titre Sheda
Parcelle nue
Parcelle clôturée
Maison en banco
Maison en semi-dur
Maison en dur à un niveau
Immeuble en dur à 2 niveaux
Immeuble en dur à 2 niveaux + annexe
Immeuble en dur à plus de 2 niveaux
JARDIN
Zone urbaine
Zone semi-urbaine
Zone rurale
CHAMPS
Zone semi-urbaine
Zone rurale
15 000 FCFA
25 000 FCFA
75 000 FCFA
100 000 FCFA
150 000 FCFA
300 000 FCFA
400 000 FCFA
500 000 FCFA
60 000 FCFA
30 000 FCFA
10 000 FCFA
20 000 FCFA
5 000 FCFA
Par contre, il faut y ajouter les frais de notaire, car la banque exige un titre Sheda ou en cours de
création par l’intermédiaire de ce professionnel avant tout financement hypothécaire. Ses frais sont
d’environ 100 000 à 150 000 FCFA.
10
Cette information est tirée du journal « Sahel Horizons », numéro 208 du 10 juin 2012, pages 6 et 7 et se retrouve aussi à
l’article 3 de la Loi de finance pour 2006 (loi numéro 2005-26 du 15 novembre 2005 portant loi de finance pour 2006).
Page 6/21
En résumé, on peut raisonnablement estimer à au moins 2 % de la valeur d’une parcelle (au départ,
simplement clôturée ou en banco) qui, une fois les constructions effectuées, vaudra 10 millions FCFA,
le total des frais de confection et de création d’un titre Sheda, le tout tel que le montre le tableau 3
suivant.
Tableau 3 : Frais de confection et d’inscription
d’un titre Sheda
Montant
•
•
•
•
Honoraires de notaires
Parcelle clôturée
Maison en banco
Frais de géomètre et autres frais (montants non connus)
Total
100 000
25 000
75 000
125 000 à
175 000 FCFA
soit un rapport d’environ 1.25 à 1.75 % de la valeur d’un immeuble qui
ultérieurement vaudra 10 millions FCFA une fois les constructions
faites ou 0.25 à 0.35 % de la valeur de l’immeuble qui ultérieurement
vaudra 50 millions FCFA une vois les constructions faites.
Il apparaît difficile de comparer les coûts pour l’obtention du titre foncier et ceux du titre Sheda à partir
des seules données recueillies des juristes. Un complément d’information s’avèrera donc nécessaire,
le cas échéant, mais les trois juristes consultés ont tous fait part que les frais d’obtention du titre
Sheda sont nettement inférieurs à ceux de l’obtention du titre foncier.
Évolution de la « réforme Sheda »
Dans une étude produite en 2009, on rapporte que la réforme Sheda reste inachevée pour les raisons
11
suivantes :
•
•
•
•
•
•
11
Seule la propriété du sol est inscrite, ce qui exclut la valeur des constructions;
Il n’est pas pris en considération le cas d’un immeuble en copropriété;
Le service du domaine et du cadastre n’est pas doté de personnel approprié (topographes,
avocats);
Aucune campagne d’information n’a été faite auprès de la population afin de publiciser cette
nouvelle opportunité;
Aucune procédure n’a été établie pour une attribution massive, ce qui permettrait de diminuer les
coûts;
Même si la procédure est simplifiée, elle reste hors de la portée de la plupart des Nigériens.
Le Niger : La tâche de construire un État inclusif, octobre 2009. Étude réalisée par la « Fondation Canarie ILF Europe »
dans le cadre du programme « Extra légalité en Afrique Occidentale », pages 24 et 25.
Page 7/21
Voici en tableau 4 l’évolution des titres fonciers au Niger qui permet de conclure comme le véhicule
l’étude de 2008 que le titre foncier semble exister que pour une poignée de privilégiés.
Tableau 4 : Évolution des titres fonciers
au Niger de 2006 à 2012
Année
Nombre de titres
fonciers ou titres
Sheda estimés
au Niger
Pourcentage
estimé des titres
fonciers ou titres
Sheda au Niger
Nombre de titres
fonciers ou titres
Sheda estimés à
Niamey
Pourcentage
estimé des titres
fonciers ou titres
Sheda au
Niamey
200612
200913
201214
± 12 000
± 22 000
± 28 000
±2%
± 2.5 %
± 15 000
± 19 600
± 1.36 %
± 1.75 %
Exigence ou non d’un acte notarié
Avant 1998, l’hypothèque sous seing privé était permise, mais elle serait interdite depuis. L’acte
notarié serait obligatoire depuis 1998.
Un des juristes consultés rapporte que l’association des juristes de banque fait actuellement des
pressions pour faire modifier la loi afin de permettre l’hypothèque sous seing privé pour des petits
montants. Ce dossier est donc à suivre.
Selon les juristes consultés, il n’existe pas de loi limitant l’inscription d’une hypothèque au Niger, si
bien que l’inscription de l’hypothèque a une durée maximale de 30 ans selon ce qui est prévu dans la
convention d’hypothèque ou du jugement, le tout tel que le permet l’article 196 NAUPOS.
La constitution d’une hypothèque sur le titre foncier et son inscription au registre
Au Niger, l’hypothèque ne se prend pas sur un titre administratif (PUH, ACI ou arrêté de concession
provisoire), mais sur un titre foncier ou titre Sheda avec certaines particularités.
L’habitude des juristes est à l’effet que l’hypothèque ne se prend que lorsque le titre foncier ou titre
Sheda existe. Autrement, cela ne serait pas possible. Il n’y aurait pas d’inscription provisoire d’une
hypothèque alors que le titre foncier ou titre Sheda est en cours de création.
Par contre, les banques et les juristes ont développé une manière de procéder permettant aux
emprunteurs d’avoir accès à leur financement avant la création du titre Sheda.
En effet, un emprunteur qui veut un financement auprès d’une banque alors qu’il n’a qu’un titre
administratif provisoire devra suivre sensiblement la procédure suivante :
•
•
•
Accepter de transformer le titre administratif (ACI, PUH) en titre Sheda, le tout par l’intermédiaire
du notaire instrumentant;
Signature de la convention de crédit;
Signature de l’acte d’hypothèque15;
12
KANE, Amadou, La sécurisation foncière au service du crédit, article publié dans le Républicain, numéros 926 et 927,
pages 8 ss.
13
Le Niger : idem pages 22 et 23.
14
Le nombre total de titres fonciers ou Sheda a été vérifié auprès de la conservation foncière en novembre 2012. Les autres
chiffres ont été estimés à partir des données de 2006 et 2009.
15
Selon l’information obtenue d’un notaire, l’acte d’hypothèque serait signé par le constituant lors de la signature de la
convention de crédit mais la date de l’acte serait complétée ultérieurement à la date de l’émission du titre Sheda possiblement
Page 8/21
•
•
•
•
•
•
•
Enregistrement de la convention de crédit au service des impôts;
Engagement du notaire envers la banque qu’il restituera le titre foncier à la banque, qu’il inscrira
l’hypothèque au foncier et qu’il enregistrera l’hypothèque au service des impôts;
Avances faites au notaire pour payer ses frais et honoraires;
Débours du prêt à l’emprunteur;
Obtention du titre Sheda après 3 à 4 mois de démarches en général;
Enregistrement de l’acte d’hypothèque au service des impôts;
Inscription de l’acte hypothécaire au registre foncier.
L’hypothèque ne s’inscrit donc au registre foncier que lorsque le titre Sheda est obtenu, mais est, par
contre, constituée dès le début du dossier.
La notaire consultée nous fait part qu’il existe une référence cadastrale qui peut être inscrite à
l’hypothèque même si le titre Sheda n’existe pas encore. Elle rapporte aussi qu’elle n’a pas
l’habitude de préparer une hypothèque sous condition suspensive d’obtention du titre foncier, car, de
toute façon, l’inscription de l’hypothèque ne peut avoir lieu, selon elle, que lorsque le titre Sheda
existe. Mais on pourrait quand même constituer une telle hypothèque sous condition suspensive,
selon cette dernière.
Examen d’un acte hypothécaire
L’acte hypothécaire consulté nous a permis de constater particulièrement ce qui suit :
•
•
•
•
La désignation de l’immeuble se fait en référant à un titre foncier en constitution par le notaire
instrumentaire;
Les clercs notaires de l’Étude notariale ont le pouvoir de :
- procéder à l’inscription hypothécaire avant l’expiration du délai d’inscription, et ce, sur
réquisition de la banque;
- faire dresser, au besoin, et signer tous actes complémentaires rectificatifs ou modificatifs de
l’acte hypothécaire;
l’inscription demeure valable tant que le débiteur sera endetté envers la banque;
le prêt de 13 millions FCFA avait déjà été signé dans un acte à part.
Toutes ces données semblent être concordantes avec ce que les juristes consultés nous ont
rapporté.
Une loi fiscale obligeant à enregistrer l’acte d’hypothèque dans les 30 jours de sa conclusion
Il existe une loi fiscale qui prévoit que tout acte d’hypothèque, mainlevée ou contrat doit être
enregistré au service des impôts dans le mois suivant sa conclusion à raison de 5 000 FCFA et, à
défaut, de payer une pénalité du double du montant de l’enregistrement, soit 10 000 FCFA.
Toutefois, la notaire rapporte que la date de l’hypothèque, bien que préalablement signée, est inscrite
à l’acte d’hypothèque que lors de la date de l’obtention du titre Sheda, ce qui évite donc la pénalité à
payer au service des impôts s’il y a enregistrement dans le mois de cette date.
L’enquête n’a pas pu vérifier si ce procédé est accepté selon les lois du Niger, mais à tout
événement, si l’hypothèque est consentie sous condition suspensive à la date de la confection du tire
foncier Sheda, elle ne peut avoir d’effet juridique tant que le titre n’existe pas. Il y aura donc lieu de
parfaire l’enquête sur cet aspect afin d’en vérifier l’effet sur la loi fiscale visée.
À part cette loi fiscale, deux des juristes consultés ne connaissent pas d’autres lois obligeant
l’inscription de l’hypothèque dans un délai précis.
Le cas particulier des autoconstructions
Un juriste rapporte qu’en ce qui concerne les autoconstructions effectuées par des particuliers qui ont
à offrir un PUH ou ACI en garantie, la banque, en plus de suivre la procédure ci-dessus décrite pour
l’octroi de son crédit, verra à évaluer son risque de crédit (ex. : vérifier si l’emprunteur a un emploi
par un clerc notaire ayant reçu des pouvoirs à cet effet. Toutefois, l’enquête n’a pas permis de vérifier si cette procédure est
conforme aux lois nigériennes et un complément d’enquête devra être assuré lors de la mise en œuvre des options.
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stable), s’il peut offrir la domiciliation de son salaire, etc.) et consentira à faire le crédit sur la base de
la confiance. Une fois les engagements du notaire obtenus, entre autres, de parfaire le titre foncier,
la banque fait le débours total du prêt même s’il s’agit d’autoconstruction. En effet, elle n’effectue pas
de suivi dans le cas des particuliers qui construisent eux-mêmes leur maison ni de débours
progressifs (contrairement aux projets des grandes entreprises) à cause du manque de ressources.
Dans le cadre du présent projet, cette manière de procéder ne sera certes pas souhaitable compte
tenu de la particularité du report de la publication de l’hypothèque conventionnelle ou de la prise
d’hypothèque judiciaire.
Le droit de superficie et l’hypothèque
La constitution et inscription d’une hypothèque sur un droit de superficie, une fois le titre
foncier ou Sheda délivré
Une fois le titre foncier ou titre Sheda émis, le titre de propriété du bénéficiaire est inscrit au registre
foncier.
Il arrive des situations où le propriétaire du bien consent un droit de superficie à un tiers. Par
exemple, le père de famille qui permet à son fils de se construire sur son lot ou une société
immobilière qui, possédant un titre foncier sur une grande parcelle, consent à des acheteurs le droit
de construire leur maison sur le titre foncier.
Dans un tel cas, il s’agit en somme d’un droit de superficie qui peut être inscrit nommément sur le titre
foncier ou Sheda. Ce droit de superficie peut s’hypothéquer, car le terrain a déjà fait l’objet d’un titre
foncier ou Sheda.
Pour une des banques consultées, cette situation de financement adossé à un droit de superficie est
relativement fréquente.
Dès la réception de la lettre de la banque, le délai de constitution de l’hypothèque par le notaire peut
être aussi rapide que 48 heures ouvrables, le tout à la diligence du notaire. Autrement, la constitution
de l’hypothèque n’est pas soumise à des exigences de délais fixes.
Quant à l’inscription de l’hypothèque, la notaire consultée parle de lenteur du système foncier, soit
d’un délai pouvant aller jusqu’à 4 mois. Par contre, si l’on suit bien le dossier, le délai pourra être
ramené à un mois. Une contre-vérification de cette information serait utile.
Frais de constitution, d’inscription et d’enregistrement d’une hypothèque
L’acte d’hypothèque doit être notarié et le choix du notaire est laissé à l’emprunteur. Le tarif des
notaires relève d’un décret du ministre de la Justice qui établit un tarif obligatoire.
Un juriste rapporte que le notaire accepte à l’occasion, de diminuer ses honoraires et ainsi de ne pas
respecter le tarif. Cet aspect devra être investigué ultérieurement..
Pour l’instant et malgré une demande à cet effet, nous n’avons pas eu accès à ce tarif.
Quant aux principaux frais d’inscription et salaire du conservateur concernant une hypothèque, ils
sont les suivants :
•
Personne morale :
(1.50 % de la valeur de l’hypothèque + 1 000 FCFA) +
30 % X (1.50 % de la valeur de l’hypothèque + 1 000 FCFA)
•
Personne physique :
(0,75 % de la valeur de l’hypothèque + 1 000 FCFA) +
30 % X (0.75 % de la valeur de l’hypothèque + 1 000 FCFA)
Un juriste consulté nous a fait part que la loi de finance de 2013 pourraient réduire ces pourcentages
à 0.50 % en ce qui concerne les personnes physiques et à 0.75 % pour les personne morales. Une
Page 10/21
confirmation ultérieure sera toutefois nécessaire avant de prendre en compte ces nouveaux
pourcentages.
À partir d’une réelle facture datée de 2008 et faisant état d’un décompte de frais provisionnels pour
une hypothèque de 50 millions visant une personne morale, nous pouvons reconstruire le tableau 5
suivant visant aussi une personne physique :
Tableau 5 : Tableau des frais de constitution et d’inscription
D’une hypothèque de 50 millions FCFA
Désignations
•
•
•
•
•
•
•
Montant
4 000
12 000
Enregistrement de l’acte
Timbre (2 feuilles X 1 500 CFA) X 4
Conservation foncière
- (50 millions CFA X 1.5 % pour personne morale)
- (50 millions CFA X 0.75 % pour personne physique)
Salaire du conservateur
- personne morale (750 000 + 1 000) X 30 %
- personne physique (375 000 + 1 000) X 30 %
Droits fixes
TVA 19 % des honoraires
- personne physique (375 000 + 1 000) X 30 %
Personne physique :
750 000
375 000
225 300
112 800
1 000
300 000
57 000
112 800
861 800 FCFA, soit 1.72 %
du montant
de l’hypothèque
Personne morale :
1 349 300 FCFA, soit
2.72 % du montant
de l’hypothèque
Du tableau 5, on tire les conclusions suivantes pour connaître les frais de constitution et d’inscription
par rapport à un montant d’hypothèque de 50 millions (voir tableau 6).
Tableau 6 montrant le ratio des frais de constitution et d’inscription
par rapport à une hypothèque de 50 millions FCFA
•
•
Personne physique :
- Honoraires du notaire :
- Frais d’inscription et autres :
Total
0.72 %
1%
1.72 %
Personne morale :
- Honoraires du notaire :
- Frais d’inscription et autres :
Total
0.72 %
2%
2.72 %
Le calcul devra être toutefois adapté selon le tarif exact des honoraires du notaire en fonction du
montant de l’hypothèque.
Page 11/21
Frais de mainlevée et d’inscription
N’ayant pas accès au tarif des notaires en ce qui concerne les mainlevées, nous pouvons avoir une
idée des coûts globaux de mainlevée à partir d’une facture de 2008 traitant d’une hypothèque de
50 millions FCFA (voir tableau 7).
Tableau 7 : Exemple d’une facturation d’une mainlevée
d’une créance hypothécaire de 50 millions FCFA en 2008
RECETTE DES IMPÔTS
•
Enregistrement et timbres Attestation de mainlevée
11 000 FCFA
DOMAINES
•
•
•
Inscription mainlevée (0.75 % du montant) (c.-à-d. 50 millions)
Droit fixe
Salaire du conservateur
375 600 FCFA
500 FCFA
112 650 FCFA
OFFICE NOTARIAL
•
•
•
•
•
Inscription Répertoire des actes
Papeterie/Corresp./Tél.
Formalité enregistrement
Honoraires
TVA (19 %)
Total
10 000 FCFA
15 000 FCFA
30 000 FCFA
375 000 FCFA
81 700 FCFA
1 010 850 FCFA
ARRÊTÉ LA PRÉSENTE NOTE DE FRAIS À LA SOMME DE : UN MILLION DIX MILLE HUIT CENT
CINQUANTE FRANCS CFA.
Le tout formant un rapport frais/créance de 2.02 % détaillé comme suit :
• Honoraires notaire :
• Inscription et enregistrement de la mainlevée
Total
0.91 %
1.11 %
2.02 %
À partir de l’exemple ci-dessus, le ratio honoraires du notaire pour une mainlevée versus une créance
hypothécaire de 50 millions FCFA est de 0.91 % tandis que le ratio inscription et autres frais versus
une hypothèque de 50 millions à radier est de 1.11 % formant un total de 2.02 %.
Il est à noter toutefois que l’information obtenue ne permet pas de savoir si cette facture vise une
personne physique ou une personne morale car elle est supérieure à celle de concernant la
constitution et la publication d’une hypothèque du même montant impliquant une personne physique.
Il y aura donc lieu de parfaire l’étude sur ce dernier point.
Page 12/21
Résumé des frais d’obtention du titre Sheda, d’une hypothèque et d’une mainlevée
À partir des tableaux 3, 5 et 6, il est permis d’avoir une idée du rapport existant entre les frais
d’obtention du titre Sheda sur une parcelle clôturée ou sur une maison en Banco, les frais de
constitution et d’inscription d’une hypothèque et d’une mainlevée et une créance hypothécaire de
50 millions, tel qu’il appert du tableau 8 suivant :
Tableau 8 résumant le rapport existant entre les frais
d’obtention du titre Sheda sur une parcelle clôturée
ou maison en Banco, les frais de constitution et d’inscription
d’une hypothèque et une mainlevée et une créance
hypothécaire de 50 millions
•
•
•
Titre Sheda
Frais de constitution et d’inscription d’une hypothèque de 50
millions
Frais de constitution et d’inscription d’une mainlevée d’une
hypothèque de 50 millions16
Total
0.25 à 0.35 %
1.72 %
2.02 %
4.02 %
Autre garantie prise sur un PUH, ACI ou ACP?
Selon les juristes consultés, seul le titre foncier et titre Sheda ou ses démembrements (ex. : droit de
superficie) peut être hypothéqué. Il ne se prend pas de gage sur les PUH, ACI ou ACP.
Un juriste rapporte toutefois qu’il s’est déjà pris des gages sur les PUH. Mais les tribunaux n’ont pas
validé cette procédure en raison des problèmes de mise en jeu du gage qui exigeait une saisie
immobilière des impenses (constructions). Le PUH portant sur des constructions, le gage n’est pas
adéquat à titre de garantie, car il porte sur des biens meubles, d’où l’abandon du gage comme
garantie possible.
Garde du PUH, ACI ou ACP entre les mains du créancier
On ne prend pas de gage sur le titre administratif, mais un juriste rapporte une pratique ancienne que
l’on appelle « le dépôt libre ». Cette pratique correspond à la simple remise du titre administratif entre
les mains de la banque qui le garde à titre de pression « morale » sur le client.
De toute façon, l’original du titre administratif doit être remis au notaire qui a comme tâche de parfaire
le titre foncier. Par ailleurs, le titre administratif sera remis au service du domaine lorsque le titre
foncier ou titre Sheda sera émis.
Facilité d’obtenir un duplicata d’un PUH, ACI ou ACP
Il est possible d’obtenir un duplicata du titre administratif. Au préalable, il doit y avoir déclaration de
perte à la police. Deux juristes rapportent que cela doit se faire par l’intermédiaire d’un notaire.
À partir de la référence cadastrale du titre administratif, le notaire procède à la vérification au registre
des oppositions à la mairie et ensuite à trois publications successives (un juriste parle de deux
publications seulement) d’un avis de perte dans un journal officiel (ex. : le Sahel).
Les banques ont l’habitude de vérifier si ces demandes de duplicata visent un de leurs titres
administratifs en processus de transformation en titre foncier. Si c’est le cas, la banque fera
opposition au notaire et il pourra même s’en suivre une poursuite au pénal pour acte frauduleux. Il
arrive, à l’occasion, que la banque elle-même fasse aussi une demande de duplicata, ce qui est
toutefois rare.
16
Le ratio 2.02 % est tiré d’une facture retranscrite au tableau 7 et l’information obtenue ne permet pas de préciser s’il s’agit
d’une personne physique ou personne morale, car les taux d’inscription sont différents. Un complément d’information est
nécessaire en ce qui concerne les mainlevées.
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En ce qui concerne une demande de duplicata d’un titre foncier, la procédure est la même sauf qu’il
faut y ajouter la nécessité d’une ordonnance du tribunal permettant d’enclencher la procédure.
Les frais à payer pour l’obtention d’un duplicata d’un titre administratif sont ceux détaillés au tableau
suivant :
Tableau des frais à payer pour
Obtenir un duplicata d’un PUH, ACI ou ACP
•
•
3 publications dans un journal officiel à raison de 15 000 FCFA la
publication
Total
Environ 100 000 FCFA
45 000 FCFA
145 000 FCFA
Ainsi, au Niger, il serait souhaitable de préciser au contrat de crédit, entre autres, les engagements
•
•
•
•
•
•
•
ne pas consentir d’hypothèque ni de promesse d’hypothèque même sous condition suspensive
ne pas vendre directement ou sous condition suspensive un PUH, ACI ou ACP ou même ne pas
consentir une promesse de vente de ces titres sans l’accord du créancier
ne pas requérir un duplicata de son PUH, ACI ou ACP
ne pas changer la destination prévue pour le PUH, ACI ou ACP
se conformer au code d’urbanisme et de construction en vigueur
Naturellement, il sera prévu qu’un défaut à ces obligations entraînera la déchéance du bénéfice du
terme et le droit pour le créancier de se faire payer et à défaut d’exécuter ses garanties.
Cela ne semblait pas se faire au Niger puisque l’hypothèque est toujours inscrite lorsque
le titre foncier ou titre Sheda est créé en faveur du constituant.
Page 14/21
sûretés consenties sous cette législation17. L’Acte uniforme portant organisation des sûretés a
son remboursement;
Les trois consultants juristes ont réagi à ce nouvel article.
commentaires.
•
•
•
17
18
Voici donc en vrac leurs
L’article 203 NAUPOS n’apporte rien de nouveau, car une fois le titre foncier ou Sheda
délivré, l’hypothèque sur un droit de superficie était déjà possible avant la modification à
l’OHADA;
L’article 203 NAUPOS n’apporte rien de nouveau, car, en pratique, les banques prêtaient sur
les constructions futures suite à l’engagement du notaire de parfaire le titre Sheda. Une
nuance est apportée à ce présent commentaire : l’hypothèque ne sera inscrite que lorsque le
titre Sheda sera délivré alors que l’article 203 NAUPOS et l’ancien 119 AUPOS semblent
permettre la publication de l’hypothèque même si le titre foncier n’existe pas;
L’article 203 NAUPOS permet l’hypothèque sur les biens futurs. Selon un juriste, c’est ce qui
se fait au Niger. Comme le titre Sheda est relativement accessible en termes de coûts et de
délais, l’article 203 NAUPOS n’apporte rien de nouveau. La nuance apportée ci-dessus vaut
aussi pour le présent commentaire;
Article 227 NAUPOS.
Article 192 NAUPOS.
Page 15/21
•
•
•
•
L’article 203 NAUPOS est vide de sens et n’est pas utile au Niger. Cela prend « un banquier
qui n’est pas peureux » et « un débiteur qui est très crédible » pour prendre une hypothèque
sur des biens futurs ou des constructions à venir. Cet article n’a pas d’utilité pratique, car les
gens veulent du concret donc, un titre foncier;
La construction sur le fonds d’autrui est une pratique très rare au Niger et prendre une
hypothèque sur un bien simplement projeté n’est pas envisageable;
Le nouvel acte uniforme n’est pas suffisamment vulgarisé pour que ses dispositions soient
connues de tous et appliquées;
Toutefois, selon un juriste, le nouvel acte uniforme pourrait permettre éventuellement de
développer le crédit à l’habitat et permettre de prendre une hypothèque sur un terrain non
encore la propriété du client. Toutefois, on n’a pas encore mis en pratique cette solution;
La conclusion de cette consultation nous amène à comprendre que le nouvel article 203
NAUPOS ne semble pas être utile au Niger étant donné la façon particulière de prendre des
hypothèques au Niger et l’accessibilité du titre Sheda.
Par contre, un juriste y voit des opportunités pour le financement hypothécaire à l’habitat, mais
n’a pas élaboré sur la manière pratique de fonctionner.
4) L’HYPOTHÈQUE JUDICIAIRE
Note préalable : Le résultat de l’enquête ci-dessous est basé sur les commentaires de juristes qui
ont une expérience restreinte des hypothèques judiciaires. En conséquence, les informations qui
suivent devront être complétées.
Tous les juristes consultés s’entendent pour dire qu’il ne peut y avoir d’hypothèque judiciaire sur un
PUH, ACI ou ACP.
On mentionne aussi que l’hypothèque judiciaire est rare en pratique puisqu’aucun des juristes
consultés n’a eu l’occasion d’être témoin d’un tel cas pratique.
Aucun juriste n’a fait de commentaire quant à l’application de l’article 203 NAUPOS à l’hypothèque
judiciaire.
Tous les juristes consultés pensent qu’il est théoriquement possible d’obtenir une ordonnance
d’inscrire une hypothèque judiciaire provisoire à la condition qu’il y ait eu au préalable une
ordonnance de constituer un titre foncier ou titre Sheda.
Ils pensent même que le processus d’obtention du titre foncier se fera plus rapidement. Toutefois,
personne ne peut donner de détails pratiques faute d’expérience vécue dans ce domaine.
•
•
•
•
conventionnelle ou judiciaire est publiée avant la sienne ou être incapable d’inscrire son
hypothèque si un créancier fait saisir les constructions sises sur son PUH, ACI ou ACP;
Le créancier ne bénéficiera pas de son droit de suite en cas de vente de l’immeuble ou du PUH,
ACI ou ACP;
Page 16/21
•
•
ou judiciaire;
Plus particulièrement au Niger, les exigences d’enregistrement des actes devront être pris en compte
dans les risques juridiques d’un des scénarios proposés (voir la section : Loi fiscale obligeant à
enregistrer l’acte hypothécaire dans les 30 jours de sa conclusion).
•
•
Crédit mobilier);
Un seul des juristes consultés a fait part qu’il n’existe pas de loi nationale au Niger relative à la faillite
et à l’insolvabilité ou qui concerne les procédures collectives d’apurement du passif visant les
personnes physiques non commerçantes. Il sera donc recommandé d’obtenir des confirmations
auprès d’autres juristes versés dans le domaine.
Toutefois, comme l’Acte uniforme sur les procédures collectives s’applique à tous les pays de
l’UEMOA, on y rapporte que l’hypothèque judiciaire qui est inscrite avant la procédure collective
conformément aux règles de la publicité au Niger (même si elle n’est que provisoire) subsisterait. Il
serait même permis de débuter la procédure de validation de l’hypothèque judiciaire provisoire, mais
l’exécution du jugement final en serait suspendue. Toutefois, si le juge maintient l’hypothèque
provisoire par un jugement final, cette hypothèque prendra effet rétroactivement à la date de
l’inscription de l’hypothèque provisoire soit avant l’ordonnance de suspension en vertu de la
procédure collective d’apurement du passif. Mais si le juge octroie simplement une hypothèque
judiciaire, cette dernière prendra effet à la date de son inscription, c’est-à-dire celle en faveur du
syndic aux droits des créanciers.
de loi au Niger visant l’apurement du passif, la faillite, l’insolvabilité et autres lois semblables ayant
judiciaire ne sera pas inquiété par de telles lois (sujet toutefois à une vérification ultérieure).
rapidement.
Page 17/21
réalisations :
•
•
immatriculée au Registre du commerce et du Crédit Mobilier, et;
Étapes particulières au Niger
compléter l’enquête auprès de juristes expérimentés en recouvrement afin d’en voir les particularités
au Niger.
Toutefois, un juriste de banque a rapporté une procédure intéressante. Au lieu de privilégier une
mise en jeu de l’hypothèque, la banque privilégie le règlement à l’amiable et ça semble fonctionner.
Le principal facteur qui influence une telle approche est le suivant.
Lorsqu’il y a mise en jeu de l’hypothèque et vente de l’immeuble, le nom de l’emprunteur est publicisé
sur des placards. Souvent, les gens ne veulent pas que cela se sache et vont préférer un règlement
à l’amiable. En effet, la procédure de vente a pour effet de publiciser les problèmes financiers des
gens auprès des voisins et de la famille, ce que les gens veulent éviter.
Dans un tel contexte, la banque trouve un acheteur, obtient une dation en paiement et vend à
l’acheteur trouvé sans étaler publiquement les problèmes financiers de l’emprunteur.
19
20
21
22
23
Article 28 AUPSRVE.
Article 225 NAUPOS.
Article 198 NAUPOS.
Article 199 NAUPOS.
Page 18/21
Sur cet aspect, l’enquête devrait être approfondie au Niger, mais aussi dans les autres pays de
l’UEMOA. En effet, elle correspond à l’option 5 présentée au Rapport.
Honoraires et frais pour la mise en jeu de l’hypothèque
Les juristes consultés rapportent qu’en général, le rapport entre les honoraires et les frais d’avocat et
la créance à recouvrer serait de 10 à 30 % lors d’une mise en jeu d’une hypothèque. Par ailleurs,
Doing Business 2012, zone OHADA, évalue à 59.6 % ce ratio décortiqué sensiblement comme suit :
28 % honoraires d’avocats et 15 % de frais de justice et 16.6 % de frais d’exécution de la décision24.
Quant aux délais de mise en jeu de l’hypothèque, ils seraient d’environ deux à trois ans, tandis que
Doing Business 2012 indique 545 jours pour l’exécution des contrats25.
En ce qui concerne le Niger, trois juristes ont été consultés. Les informations semblent plausibles.
De plus, les juristes consultés ont une expertise dans la préparation et le suivi des hypothèques
conventionnelles et non dans l’hypothèque judiciaire ou la mise en jeu d’une hypothèque. Il y a donc
lieu de parfaire la démarche de vérification dans ce pays en s’adressant à des juristes de banque et à
des avocats de pratique privée spécialisés dans le recouvrement et la prise d’hypothèque judiciaire.
garanties que nous avons recueillies auprès des trois juristes de banque au Niger, la mise en place
être payée à la caution. Par ailleurs, l’obligation d’enregistrer un acte dans un délai de 30 jours de sa
passation devra être pris en compte dans le choix de l’option la plus appropriée pour ce pays.
faites au rapport, non seulement de réaliser un complément de recherches pour ce pays, mais de
finaliser le choix le plus approprié (tant sur la plan pratique, financier et économique) entre les options
proposées.
fonction de la prime la plus basse à payer à la caution et des risques qui y sont attachés (ex. :
pénalités à payer pour le retard d’enregistrement des hypothèques).
Sous réserve d’un complément d’information, voici au prochain tableau les points forts et les points
24
25
Doing Business 2012, pages 71 à 74 et tableaux par pays.
Idem.
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POUR
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
CONTRE
La possibilité pour un ACI d’accéder au titre
foncier ou Sheda sans mise en valeur
préalable;
L’argent investi par Millénium Chalenge
Account pour la simplification des
transactions foncières (à voir le résultant en
pratique);
La rapidité et la facilité d’obtention du titre
Sheda;
Les coûts relativement abordables
d’obtention du titre foncier Sheda;
Les démarches faites par l’Association des
juristes de banque pour amender la loi afin de
rendre possible les hypothèques sous seing
privé pour des petits montants (sujet à suivre
l’évolution de ce dossier);
La durée de 30 ans de l’inscription
hypothécaire;
La procédure pratique développée au Niger
par les juristes de banque permettant de
débourser le prêt hypothécaire alors que
l’hypothèque ne s’inscrira seulement lorsque
le titre foncier ou Sheda sera émis;
La procédure développée par les notaires
pour ne pas payer cette pénalité alors que
l’hypothèque n’est inscrite que lors de
l’émission du titre foncier (procédure à
revalider toutefois);
La non-connaissance par 2 juristes d’autres
lois obligeant à l’enregistrement ou
l’inscription des actes d’hypothèque dans un
délai; précis (à part la loi fiscale entraînant
une pénalité);
Les hypothèques possibles sur les droits de
superficie alors que le titre foncier ou titre
Sheda existe;
Le délai rapide de constitution d’une
hypothèque conventionnelle;
La garde du PUH, ACI ou ACP par le
banquier ou entre les mains du notaire;
Les frais d’obtention du titre Sheda (0.25 % à
0.35 %), d’une mainlevée (2.02 %), les frais
de constitution et d’inscription de
l’hypothèque (1.72 %), le tout formant un
total d’environ 4.02 % d’une créance de
50 millions FCFA (à revérifier dans le cas de
mainlevée si le % correspond à une
mainlevée pour une personne physique ou
morale);
Le processus de publication dans le journal
officiel de toute demande de duplicata de
PUH, ACI ou ACP et la vigilance des
banques qui ont des « PUH ou ACI ou
ACP en garantie »;
Les engagements de l’emprunteur;
L’article 203 NAUPOS et ses possibilités au
Niger du moins théoriques;
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Pas de vérification complète dans les lois;
La non-connaissance de la qualification
juridique exacte des PUH ou ACI ou ACP;
La lenteur et les coûts d’obtention du titre
foncier (excluant le titre Sheda);
La démarche d’obtention du titre foncier se
fait par l’intermédiaire d’un notaire, ce qui
augmente les frais;
Le peu de titres fonciers ou Sheda d’émis au
Niger malgré la facilité d’obtention du titre
Sheda;
L’impossibilité d’avoir accès aux hypothèques
sous seing privé;
L’impossibilité d’inscrire une hypothèque sur
un titre administratif (PUH, ACI, ACP) et, par
conséquent, l’absence d’inscription d’une
hypothèque dans un registre provisoire en
attentant le titre foncier;
L’obligation d’avoir un titre foncier ou Sheda
pour inscrire une hypothèque;
La loi fiscale obligeant sous peine d’une
pénalité de 10 000 FCFA d’enregistrer tout
acte au service des impôts dans un certain
délai;
Pas de déboursement progressif pour les
autres constructions de particuliers;
La lenteur de la publication de l’hypothèque
(une contre-vérification devra être faite);
Les coûts relativement bas pour l’obtention
d’un duplicata;
La non-connaissance ou vulgarisation des
possibilités permises par l’article 203
NAUPOS;
La non-utilisation de ce qui était prévu à
l’article 119 AUPOS ou de ce qui est prévu à
l’article 203 NAUPOS;
Le manque d’information sur l’hypothèque
judiciaire au Niger;
Le manque d’information quant au tarif du
notaire pour la préparation d’une hypothèque
et d’une mainlevée ainsi que les coûts de
publication;
Le manque d’information en ce qui concerne
la mise en jeu de l’hypothèque;
Les risques juridiques des scénarios
proposés;
Absence de données précises des juristes
consultés sur les délais de la mise en jeu de
l’hypothèque;
(20 à 30 % de la créance selon les juristes
consultés par rapport à 41.7 % selon Doing
Business);
Le peu de titre foncier d’émis au Niger;
La recherche auprès d’autres juristes à
compléter dans le domaine de la mise en jeu
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POUR
•
•
•
•
•
•
•
CONTRE
La confirmation d’un juriste à l’effet qu’il n’y a
pas de loi national au Niger concernant la
faillite, l’insolvabilité ou les procédures
collectives d’apurement du passif en ce qui
concerne les personnes physiques non
commerçantes (à confirmer auprès d’autres
juristes);
La procédure de règlement à l’amiable
développée par une banque au lieu de
procéder à la mise en jeu de l’hypothèque;
passif;
commerçants;
immeubles à usage d’habitation;
Le délai rapide de constitution de
l’hypothèque conventionnelle;
faire » du débiteur.
de l’hypothèque, de la prise d’hypothèque
judiciaire, etc.
Page 21/21
Annexe U
Aspects juridiques – Guinée-Bissau
1) INTRODUCTION
En Guinée Bissau, huit juristes ont été contactés. Malgré les difficultés de communication
téléphonique propres à ce pays et le fait que la Guinée-Bissau est un pays lusophone, deux juristes
de banque et un officiel de la conservation ont quand même pu dans les faits collaborer à l’étude à
divers degrés en répondant tant aux questionnaires qu’aux questions supplémentaires posées lors de
conférences téléphoniques.
Cet exercice a permis de faire un bref tour d’horizon de l’environnement juridique prévalant dans ce
pays ainsi que de saisir certaines problématiques rencontrées. Toutefois, l’information obtenue est
limitée mais incorpore le vécu des banques. L’enquête gagnera à être complétée ultérieurement tant
auprès de notaires et d’avocats de pratique privée spécialisés dans le domaine des hypothèques (de
sa constitution à sa mise en jeu) qu’auprès d’autres juristes de banque.
Le présent texte rapporte les informations recueillies des juristes consultés. Les vérifications dans les
lois applicables ou dans les documents auxquels on nous a référés devront être faites ultérieurement.
Le plan de travail, pour la présente étude, se retrouve à la section 6.4 du rapport, au tableau intitulé
« Plan pour la présentation des caractéristiques légales des pays de l’UEMOA ».
2) DROITS RÉELS IMMOBILIERS ET TITRES ADMINISTRATIFS
Tous les juristes consultés rapportent qu’en Guinée-Bissau, la terre appartient à l’État en vertu de la
loi de la terre. En Guinée-Bissau, on ne parle pas de « titre foncier », mais plutôt de « titre de
propriété ».
Le code civil traite du droit de propriété et du droit de superficie à titre de droits réels immobiliers
susceptibles d’hypothèque. Aussi, un autre type de droit est prévu à la loi de la terre. Il s’agit d’une
concession d’occupation (CO). Ce droit serait une concession octroyée par l’État aux gens avec
usage privatif qui inclurait le pouvoir de construction sur la parcelle concédée.
Selon les juristes consultés, il y a divergence d’opinion à savoir si la CO est un droit réel immobilier
que l'on peut hypothéquer. Certains l’affirment tandis que d’autres (les juristes de banque) précisent
que ce n’est pas un droit réel immobilier que l’on peut hypothéquer et exige que l’on obtienne le titre
de propriété suite à l’immatriculation de l’immeuble avant de constituer une hypothèque. L’information
sur cet aspect devra être nécessairement revérifiée et complétée.
L’information obtenue des juristes ne permet pas de savoir s’il y a obligation ou non de mise en valeur
d’une CO ni de connaître les coûts d’obtention d’une CO et les autres conditions à respecter ou de
savoir si la CO peut être publiée au registre foncier. Aussi, aucune information n’a pu être obtenue sur
la nature juridique exacte d’une concession d’occupation.
La procédure d’immatriculation et d’obtention du titre de propriété
Les banques n’acceptent pas de prendre une CO en garantie. Elles exigent, au préalable, la
transformation de la CO en titre de propriété, ce qui implique l’immatriculation de l’immeuble. Les
étapes à suivre seraient les suivantes telles que rapportées par les juristes consultés et détaillées au
tableau suivant :
Étapes à réaliser pour
l’obtention du titre de
propriété
Demande formelle d’obtention
du titre de propriété et
délivrance du certificat de
l’immeuble
Responsable
Services de la mairie de Bissau
ou, en région, au ministère des
infrastructures, direction
générale de la géographie et du
cadastre (DGGC)
Annexe U – Aspects juridiques – Guinée-Bissau
Page 1/11
Références légales fournies
•
•
Règlements de la Mairie de
Bissau
Loi de la terre (no 5/98 du
28 avril 1998
Étapes à réaliser pour
l’obtention du titre de
propriété
Responsable
Références légales fournies
Rapport d’évaluation de
l’immeuble ou du terrain
Ministère chargé des
infrastructures et du cadastre
(DGGC)
•
•
Obtention du certificat des
finances plus communément
appelé certificat de Matriz
Ministère des Finances,
direction générale des
contributions et impôts (DGCI)
Code tributaire
ou du terrain auprès du Service
du registre et conservation des
hypothèques (CRDCA)
Ministère de CRDCA, officiel
des registres
Code du registre foncier
Code du registre foncier
Loi de la terre
Délai d’obtention du certificat de propriété
Le délai d’obtention d’un certificat de propriété à partir d’une concession d’occupation varie selon les
juristes consultés. De 20 à 30 jours à plusieurs mois et même de 6 mois à 1 an pour un dernier juriste
consulté. Un des juristes explique que ces étapes comportent des délais bien réglementés (par
exemple : mairie : délai de 10 jours; ministère des Finances : délai de 1 jour, etc.). Ainsi, selon ce
dernier, plus on s’occupe du suivi de son dossier, plus on est capable de réduire les délais de 20 à 30
jours.
Coûts d’obtention du certificat de propriété
Les coûts d’immatriculation et d’obtention du certificat de propriété dépendent de la valeur du bien, de
son étendue et de droits fixes selon le service gouvernemental saisi.
Voici en tableau les seules informations obtenues des juristes consultés.
Tableau des coûts d’immatriculation et d’obtention de certificat de propriété
Service
Coûts
Mairie
Les coûts se calculent selon l’étendue du terrain
2
au m
Service des finances
10 000 FCFA
Registre foncier
Les coûts correspondent à un pourcentage de la
valeur de l’immeuble selon la zone.
Ex. : un immeuble à 10 millions FCFA amènera
des coûts de 300 à 350 000 FCFA en moyenne
soit un ratio de 3.5 %
Bien que les coûts exacts de l’immatriculation de l’immeuble et de certificat de propriété ne soient pas
connus, on rapporte que ces coûts sont relativement dispendieux. Le nombre de certificat de
propriété émis à ce jour est de 6 889 en date d’ août 2012237.
3) HYPOTHÈQUES CONVENTIONNELLES
Exigence d’un acte authentique notarié
Sans avoir eu de précision quant aux lois applicables, les juristes consultés ont tous précisé que
l’hypothèque conventionnelle doit obligatoirement être constituée par acte notarié. Il en serait de
même pour tout acte d’achat d’un bien immeuble.
237
Cette information a été obtenue auprès d’un Officiel de la Conservation / conservateur au registre immobilier en août 2012.
Page 2/11
Selon ces derniers, il n’existe pas de loi en Guinée-Bissau limitant l’inscription d’une hypothèque si
bien que cette inscription aura une durée maximale de 30 ans selon ce qui est prévu dans la
convention d’hypothèque ou dans le jugement, le tout tel que le permet l’article 196 NAUPOS. Il serait
même prévu au code civil un délai d’inscription de 30 ans confirmant ainsi OHADA.
Le préalable à la constitution d’une hypothèque conventionnelle
Les deux banques consultées n’acceptent pas de prendre une concession d’occupation (CO) en
garantie (gage ou hypothèque). En effet, leurs juristes ne reconnaissent pas ce titre administratif
comme un droit réel immobilier que l’on peut hypothéquer. Pour eux, il y a un risque juridique tant que
le bien n’est pas immatriculé et le certificat de propriété émis, le risque étant qu’un tiers obtienne
l’immatriculation avant l’emprunteur.
Leurs conseillers juridiques exigent donc le certificat de propriété qu’ils qualifient de bien réel
immobilier que l’on peut hypothéquer et qui est opposable à tous.
Avant d’avancer un prêt à un client, les banques exigent donc que l’immeuble à garantir soit
immatriculé et que le client obtienne son certificat de propriété. Il y a donc une phase préalable où la
banque accompagne son client pour l’aider à faire ses démarches et à calculer les frais inhérents à
l’obtention du certificat de propriété afin qu’il soit conscient des frais à assumer puisque ces coûts
peuvent être très importants. Une banque a rapporté ne pas exiger que les démarches d’obtention du
certificat de propriété soient faites par l’intermédiaire d’un notaire, ce qui n’est d’ailleurs pas
obligatoire. Cette banque aiderait même son client à faire cette démarche préalable. Le nombre
actuel de certificat de propriété d’émis étant de 6 889, il va sans dire que peu de clients sont
susceptibles d’être capables de donner rapidement leur immeuble en garantie.
Promesse d’hypothèque
Faute de passer les étapes préalables d’immatriculation et d’obtention de certificat de propriété, le
client n’aura pas accès à un crédit à l’habitat garanti par hypothèque. Comme les délais peuvent
varier de 20 à 30 jours à plus de 6 mois pour le respect de ces exigences, il semble que certaines
banques acceptent de prêter sur promesse de consentir une hypothèque lorsque le certificat de
propriété sera émis et de permettre ainsi à leurs clients d’avoir accès aux crédits bancaires.
Il s’agit d’une réelle promesse d’hypothèque précisant qu’une hypothèque sera consentie lorsque le
certificat de propriété sera émis ou lorsque la maison sera terminée de construire.
Selon deux juristes de banque consultés, cette promesse d’hypothèque n’aurait pas à être consentie
devant notaire et peut l’être sous signature privée. Selon ces deux juristes, il serait possible d’inscrire
une telle promesse d’hypothèque au registre foncier. L’un précise toutefois que le coût varierait entre
50 et 100 000 FCFA tandis que l’autre précise que les coûts d’inscription sont les mêmes que ceux de
l’hypothèque soit autour de 1.5 % du montant de l’hypothèque promise.
Un des juristes précise que cette publication ne donnerait rien en pratique si ce n’est qu’un élément de
persuasion tandis que l’autre affirme que la publication éventuelle de l’hypothèque aura un effet
rétroactif à la date de publication de la promesse d’hypothèque.
Les informations sont nettement contradictoires quant aux coûts et aux effets de l’inscription d’une
promesse d’hypothèque; il y aura donc lieu de contre vérifier ces informations et de parfaire la
recherche au moment de préparer la mise en œuvre en Guinée des recommandations.
Autre garantie sur une concession d’occupation
Tous les juristes consultés ont rapporté ne prendre aucune autre garantie (ex. : gage) sur les
concessions d’occupation.
Page 3/11
La constitution d’une hypothèque et son inscription au registre
Délai de constitution et d’inscription
Un juriste évalue à 5 jours ouvrables le délai de constitution d’une hypothèque par un notaire et du
même délai pour son inscription, ce qui est en soi très rapide.
Frais de constitution et d’inscription d’une hypothèque et autres frais d’IGV à payer
Frais de constitution d’une hypothèque
Il existe un tarif que les notaires appliquent. L’enquête n’a pas permis d’avoir accès à ce tarif ni de
préciser si ce tarif est obligatoire. Toutefois, à partir d’un exemple vécu, un juriste rapporte que pour
un prêt hypothécaire de 50 millions les frais du notaire ont été de 350 à 400 000 FCFA, soit près de
0.8 % du montant de la créance hypothécaire.
Frais d’inscription de l’hypothèque
Quant aux frais d’inscription et à partir du même exemple vécu, ils ont été de 700 à 750 000 FCFA
pour inscrire une hypothèque de 50 millions FCFA soit un ratio de 1.5 % du montant de la créance. Il
n’y aurait pas d’autres frais à payer pour constituer et inscrire une hypothèque. Les services du
registre foncier s’occupent de percevoir les frais d’inscription et de les séparer entre le fiscal et le
salaire du conservateur.
Frais d’IGV à payer par le client
Un juriste rapporte qu’en Guinée-Bissau, il y a une taxe nommée IGV (abréviation portugaise) de 15 %
qui correspond à un genre de TVA. Cette taxe n’est pas à payer lors de l’inscription de l’hypothèque.
Mais, à tous les 6 mois, les services fiscaux font la vérification des banques afin d’évaluer la taxe IGV
à payer. En effet, il y a une taxe IGV de 15 % qui sera facturée sur les intérêts que paiera le client de
la banque.
Par exemple, s’il s’agit d’un prêt de 50 millions FCFA qui générera 15 millions FCFA d’intérêts, la taxe
IGV de 15 % rapportera 450 000 FCFA aux services fiscaux et sera assumée en définitive par le client
soit un ratio de 4.5 % du montant du prêt de 50 millions FCFA.
L’information obtenue ne précise pas si le montant de la taxe est perçu au complet même si les
intérêts n’ont pas encore été payés à la banque. Si c’est le cas, qu’arrive-t-il si le montant réellement
payé en intérêts n’est pas celui estimé au départ? Sur ces derniers points, il devra y avoir un
complément d’information afin de vérifier réellement l’impact de cette taxe IGV sur le crédit
hypothécaire ou tout autre crédit.
Sous réserve d’une contre vérification ultérieure auprès d’autres juristes et à partir des informations
obtenues, le présent tableau représente le ratio prévalant entre les frais de constitution et d’inscription
d’une hypothèque avec la taxe IGV de 15 % en rapport au montant du crédit hypothécaire.
Rapport prévalant entre les frais de constitution et d’inscription d’une hypothèque
avec IGV et le montant du crédit hypothécaire
Coût
Ratio
Frais de constitution d’une
400 000 FCFA
0.8 %
hypothèque de 50 millions
Frais d’inscription d’une
750 000 FCFA
1.5 %
hypothèque de 50 millions
IGV sur des intérêts de 15
2 250 000 FCFA
4.5 %
millions FCFA suite à un prêt de
50 millions FCFA
Total des ratios
6.8 %
Il est à noter que dans le cadre d’un scénario de report d’inscription de l’hypothèque ou de la prise
d’hypothèque judiciaire, l’IGV sera toujours payable et devra être pris en compte pour le calcul de la
Page 4/11
prime à payer à la caution, d’où la nécessité de parfaire l’information concernant les frais et l’IGV à
payer.
Loi obligeant à inscrire ou enregistrer un acte d’hypothèque dans un certain délai
Selon les juristes consultés, il n’existe pas de loi obligeant les parties à inscrire ou à enregistrer un
acte de prêt ou d’hypothèque dans un certain délai, le fiscal semblant récupérer son dû que par le
biais de l’IGV, suite aux inspections semestrielles effectuées auprès des banques.
Garde de la Concession d’occupation entre les mains du créancier
La garde du titre administratif Concession d’occupation n’est pas utile en Guinée-Bissau, car les
banques demandent que l’immeuble soit immatriculé et que le certificat de propriété soit émis.
On comprend donc la non-obligation de remettre le titre de Concession d’occupation au créancier
puisque le contrat d’hypothèque ne sera signé que suite à l’émission du certificat de propriété et que
la démarche d’obtention de ce certificat de propriété relève du client.
en Guinée-Bissau, il serait souhaitable de préciser au contrat de crédit, entre autres, les engagements
•
•
•
•
•
•
•
ne pas consentir d’hypothèque ou de promesse d’hypothèque même sous condition suspensive
tant sur son titre de propriété que sur sa concession d’occupation;
ne pas vendre directement ou sous condition suspensive son titre de propriété ou sa concession
d’occupation ni consentir une promesse de vente de ces titres dans l’accord du créancier;
ne pas requérir un duplicata de sa CO;
ne pas changer la destination prévue pour la concession d’occupation;
se conformer au code d’urbanisme et de construction en vigueur;
ne pas faire de construction non acceptée par le prêteur;
Cela ne semblait pas se faire en Guinée-Bissau puisque l’hypothèque n’était inscrite qu’une fois le
certificat de propriété émis et l’immatriculation de l’immeuble faite. Toutefois, si une promesse
d’hypothèque était préalablement inscrite et que l’hypothèque l’était par la suite une fois le
certificat de propriété obtenu, il faut se rappeler que les 2 juristes consultés ont indiqué que
l’hypothèque avait un effet rétroactif à la date de l’inscription de la promesse d’hypothèque, le tout
sous réserve de validation de ces informations lors de la mise en place du choix des options.
L’article 119 AUPOS qui permettait la publication provisoire des hypothèques sur des titres
administratifs a été abrogé en 2011, mais demeure applicable pour les sûretés consenties sous
Page 5/11
cette législation238. L’Acte uniforme portant organisation des sûretés a été modifié en 2011 et l’on
ne retrouve plus cette exception ou du moins dans son ancien libellé.
239
règles nationales . Toutefois, il existe une nouvelle exception qui concerne les créanciers
hypothécaires.
que chacun de ceux qu’il acquerra par la suite sera affecté au paiement de celleci au fur et à mesure de leur acquisition;
son remboursement;
3o) celui qui possède un droit réel lui permettant de construire à son profit sur le
fonds, sur le domaine public ou sur le domaine national peut hypothéquer les
bâtiments et ouvrages dont la construction est commencée ou simplement
Les juristes consultés réagissent comme suit à ce nouvel article. Voici leurs commentaires :
•
•
•
•
•
•
238
239
il existe un problème de diffusion des actes uniformes en Guinée-Bissau en raison du fait que la
Guinée est un pays lusophone;
il semble que les services fonciers, et même les notaires, n’aient pas la connaissance des
nouveautés que peut apporter l’article 203 NAUPOS
l’article 203 NAUPOS n’a rien changé dans les habitudes des banques de consentir des prêts à
l’habitat. Le crédit est basé sur la connaissance du client et du risque et l’hypothèque est toujours
prise sur le certificat de propriété;
il y a diffusion des actes d’OHADA seulement au niveau des étudiants et professeurs en droit;
les services de la conservation foncière et du cadastre refusent actuellement de mettre en place
des inscriptions basées sur l’article 203 NAUPOS pour des raisons de la législation nationale;
l’inscription provisoire des hypothèques n’existe pas en Guinée-Bissau, mais il y a possibilité
d’inscrire au préalable une promesse d’hypothèque permettant de donner un effet rétroactif lors de
l’inscription ultérieure de l’hypothèque, le tout sous réserve de validation ultérieure lors de la mise
en place du choix des options
Article 227 NAUPOS.
Article 192 NAUPOS.
Page 6/11
•
•
l’environnement juridique national actuel en Guinée-Bissau ne permet pas d’augmenter la prise
d’hypothèque sur un droit réel, selon l’article 203 NAUPOS
malgré cela, plus d’une banque entend augmenter sa prise d’hypothèque sur un droit réel
permettant de construire, à son profit, sur le fonds d’autrui, le domaine public ou domaine national
parce que l’article 203 NAUPOS rendra plus facile aux clients l’offre de garanties pour leur
demande de crédit, mais on ne sait pas trop comment.
4) HYPOTHÈQUE
Note préalable : Le résultat de l’enquête ci-dessous est basé sur les commentaires d’un seul juriste de
banque qui a peu d’expérience dans le domaine de l’hypothèque judiciaire. En conséquence, les
informations qui suivent devront être complétées et revérifiées auprès de juristes d’expérience.
L’hypothèque judiciaire et ses particularités en Guinée-Bissau
Un des juristes consultés rapporte que l’hypothèque judiciaire est possible sur le plan juridique, mais
rare en pratique vu la lenteur du système judiciaire. Mais auparavant il faudra obtenir un jugement
portant titre exécutoire avant d’avoir accès à l’hypothèque judiciaire. Par contre, un acte d’hypothèque
notarié constatant le prêt peut comporter titre exécutoire (appelé dans ce cas « grosse ») si on le
précise à l’acte, le tout sous réserve de certaines conditions à respecter. Une fois le titre exécutoire
obtenu, l’habitude dans le domaine du recouvrement est de passer directement à la saisie et vente de
l’immeuble sans passer par l’hypothèque judiciaire.
Toutefois l’hypothèque judiciaire demeure possible si le certificat de propriété est émis au nom du
débiteur. Le tribunal émettra alors une ordonnance d’hypothèque judiciaire provisoire. Dans le cas où
le certificat de propriété n’est pas encore émis, en relation avec l’immeuble visé, le tribunal ordonnera
d’inscrire le bien au nom du débiteur et ainsi d’émettre le certificat de propriété une fois la preuve faite
que ce dernier est le vrai propriétaire des biens visés. S’ensuivra ensuite l’ordonnance d’hypothèque
judiciaire.
Aucune information n’a été disponible quant aux délais d’exécution, si ce n’est que la justice est plus
ou moins rapide et plus ou moins organisée, et que le délai est fonction du suivi et à la diligence que
l’avocat apportera au dossier.
Aucune information n’a été non plus disponible concernant les coûts d’obtention et d’inscription d’une
hypothèque judiciaire. Ces aspects devront être revérifiés auprès de juristes ayant une expérience
dans l’émission d’une hypothèque judiciaire.
•
•
•
•
•
•
conventionnelle ou judiciaire est publiée avant la sienne ou le créancier ne pourra plus inscrire son
hypothèque si un autre créancier fait saisir les constructions sises sur sa CO;
Le créancier ne bénéficiera pas de son droit de suite en cas de vente de l’immeuble de la CO;
ou judiciaire;
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•
•
Crédit mobilier);
En Guinée-Bissau, deux juristes consultés ont fait état de règles prévues au Code civil
concernant la faillite, l’insolvabilité, la faillite ou autres lois semblables, mais aucun n’a pu
préciser l’impact de ces règles sur le sort d’une hypothèque judiciaire.
L’Acte uniforme sur les procédures collectives s’applique à tous les pays de L’UEMOA. On y rapporte
que l’hypothèque judiciaire qui est inscrite avant la procédure collective conformément aux règles de
la publicité subsisterait (même si elle n’est que provisoire). Il serait même permis de débuter la
procédure de validation de l’hypothèque judiciaire provisoire, mais l’exécution du jugement final en
serait suspendue. Toutefois, si le juge maintient l’hypothèque provisoire par un jugement final, cette
hypothèque prendra effet rétroactivement à la date de l’inscription de l’hypothèque provisoire soit
avant l’ordonnance de suspension en vertu de la procédure collective d’apurement du passif. Mais si
le juge octroie simplement une hypothèque judiciaire, cette dernière prendra effet à la date de son
inscription, c’est-à-dire celle en faveur du syndic aux droits des créanciers. Cependant, si
l’hypothèque provisoire n’est pas inscrite avant le début de la procédure collective, il semble qu’elle ne
pourra plus l’être. Sur ces aspects et étant donné l’absence de confirmation à cet effet, il y aura lieu
de vérifier s’il y a des particularités d’application propres en Guinée-Bissau et d’en tenir compte, le cas
échéant.
commerçantes au sens de l’Acte uniforme sur le droit commercial.
rapidement.
242
emprunteur qu’en respectant les formalités qui y sont prescrites . C’est une loi d’ordre public.
240
241
242
Article 28 AUPSRVE.
Article 225 NAUPOS.
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réalisations :
•
•
Le constituant doit être une personne morale ou une personne physique dûment immatriculée au
Registre du commerce et du Crédit Mobilier, et;
Étapes à suivre en Guinée-Bissau
compléter l’enquête auprès de juristes ayant une expérimentation pratique en recouvrement
hypothécaire afin d’en voir les particularités en Guinée-Bissau.
Quatre juristes consultés sur cet aspect particulier ont rapporté qu’en général, le rapport entre les
honoraires et frais d’avocat et la créance à recouvrer serait de 10 % à 30 % lors d’une mise en jeu
d’une hypothèque. Par ailleurs Doing Business 2012, zone OHADA245 évalue à 25 % le ratio
d’exécution des contrats décortiqué comme suit : 15 % pour les honoraires d’avocat et 10 % pour les
frais de justice et les frais d’exécution de la décision.
Quant aux délais de mise en jeu de l’hypothèque, les quatre juristes rapportent un délai variant d’un à
deux ans, tandis que Doing Business indique un délai de 1 715 jours pour l’exécution des contrats.246
Il y a donc lieu de compléter ces informations concernant le recouvrement hypothécaire auprès de
juristes expérimentés dans la mise en jeu de l’hypothèque étant donné l’écart frappant entre les
juristes consultés et les données de Doing Business 2012, zone OHADA.
En ce qui concerne la Guinée-Bissau, trois juristes ont été réellement consultés. Les informations
semblent crédibles à priori. De plus, les principaux juristes consultés ont une expertise dans le suivi
des hypothèques conventionnelles et non dans la constitution de l’hypothèque judiciaire ou dans la
mise en jeu d’une hypothèque. Il y a donc lieu de parfaire la démarche de vérification dans ce pays
en s’adressant à des juristes de banque, à des notaires et à des avocats de pratique privée
spécialisés dans la constitution d’hypothèque conventionnelle et dans le recouvrement hypothécaire.
243
244
245
246
Article 198 NAUPOS.
Article 199 NAUPOS.
Doing Business dans les États membres de l’OHADA 2012, pp. 72 à 73, et tableaux par pays.
Idem. Le délai de 1 715 jours est le plus long des pays de l’UEMOA, soit plus du double de l’avant-dernier pays au délai le
plus long.
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Sous réserve de ce complément d’information, voici au tableau suivant les points forts et les points
En Guinée-Bissau, les informations recueillies étant incomplètes, elles ne permettent pas de trancher
définitivement si la mise en place des options proposées sera possible. Il y aura donc lieu de parfaire
l’étude concernant ce pays.
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POUR
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•
CONTRE
Les délais relativement courts d’obtention du certificat de propriété si on suit
son dossier
La durée de 30 ans de l’inscription de l’hypothèque.
L’habitude d’une banque offrant la possibilité de financer l’habitat avec une
promesse d’hypothèque alors que le certificat de propriété n’existe pas
encore.
La possibilité de publier la promesse d’hypothèque au registre foncier avec
l’effet rétroactif lors de la publication de l’hypothèque (hypothèse à revérifier).
La possibilité de constituer la promesse d’hypothèque sous signature privée
(hypothèse à revérifier).
Le coût minime pour la publication de la promesse d’hypothèque (à revérifier
étant donné la contradiction entre juristes).
La non-obligation d’utiliser un notaire pour les demandes d’obtention du
certificat de propriété.
L’aide accordée par les banques au client dans sa démarche d’obtention du
certificat de propriété.
La rapidité de constitution et d’inscription d’une hypothèque conventionnelle.
L’absence de loi obligeant à inscrire ou enregistrer l’acte d’hypothèque dans
un délai précis.
L’absence de garde de la CO.
La volonté d’une banque d’utiliser les possibilités offertes par l’article 203
NAUPOS.
Le sort de l’hypothèque judiciaire dans le cadre d’une procédure de faillite
dans le cadre d’OHADA (sous réserve de vérification ultérieure).
L’acte uniforme sur la procédure collective d’apurement du passif ne
s’applique qu’aux commerçants.
Les nouvelles possibilités de «prise en paiement» conventionnelle ou
judiciaire de l’immeuble hypothéqué au lieu de sa vente en justice, bien que
cela ne soit pas utilisable pour les immeubles à usage d’habitat.
Les engagements contractuels de «ne pas faire» du débiteur.
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Peu de juristes consultés et aucun en ce qui concerne la constitution
d’une hypothèque et sa mise en jeu.
Aucune vérification dans les lois citées par les juristes.
L’impossibilité pratique de prendre une hypothèque sur une CO
Le manque d’information en ce qui concerne la nature juridique d’une
concession d’occupation.
L’absence de connaissance des coûts réels pour l’obtention du titre de
propriété.
L’absence d’information sur les obligations relatives à la concession
d’occupation (mise en valeur, délais à respecter, etc.).
Les coûts et démarches d’obtention du certificat de propriété.
Le peu de certificats de propriété émis en Guinée-Bissau (6 889).
L’exigence de l’acte notarié pour l’hypothèque conventionnelle.
L’habitude des banques d’exiger le certificat de propriété préalable à la
constitution de l’hypothèque.
Le refus des services fonciers d’inscrire une hypothèque selon 203
NAUPOS.
L’absence de registre provisoire.
La non-possibilité de prendre un gage sur la CO
L’absence d’information sur les coûts réels de constitution et d’inscription
d’une hypothèque.
La non-connaissance des possibilités offertes par l’article 203 NAUPOS
auprès des services fonciers et des notaires.
Le manque d’information en ce qui concerne l’hypothèque judiciaire et la
mise en jeu de l’hypothèque.
Les risques juridiques reliés au scénario proposé
L’absence d’information concernant les règles nationales sur la faillite et
l’insolvabilité.
La lenteur extrême du système judiciaire (1 715 jours pour l’exécution
des contrats).
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Développement international Desjardins (DID) est un
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