L`HYPOTHèQUE

Lettre
N°6
■
Juin-juillet 2011
Ailleau-Bougardier
Le Crédit Hypothécaire
Clef de voûte du crédit immobilier
L’HYPOTHèQUE
Elle a mauvaise presse l’hypothèque. Elle passe pour un sérieux handicap. En
langage populaire « hypothéquer son avenir » ne signifie-t-il pas que l’on est mal
parti. A tort cette réputation. Tout à fait à tort. L’hypothèque est la clef de voûte du
crédit immobilier. Elle est l’élément qui inspire la confiance. Elle permet aux Françaises et aux Français d’acquérir un logement. Elle soutient un secteur économique qui est lui-même l’un des fondements de la croissance et de la prospérité.
L’hypothèque conventionnelle est
Aussi revenons-nous sur ce sujet.
L’hypothèque crée donc une
Assurément les professionnels n’y contrainte pour le débiteur. Mais à la plus communément pratiquée.
trouveront (au mieux) que l’occa- la respecter ce dernier, ainsi que Elle est consentie par un débiteur
sion de rafraîchir quelques notions nous l’avons déjà souligné, suscite sur un bien immobilier qui sert luithéoriques. Mais pour tous ceux la confiance qui est l’essence mêle même de gage pour l’obtention d’un
crédit (cas par exemple de l’achat
qui visitent le site www.ailleau- de tout accord financier.
bougardier.com ce sera l’occasion
Précisons d’ailleurs que l’hypo- à crédit d’un appartement ou d’une
d’acquérir des connaissances es- thèque laisse le débiteur proprié- maison). Elle est obligatoirement
sentielles avant d’aborder l’univers taire de son bien immobilier. Il peut authentifiée par un acte notarié.
L’hypothèque judiciaire résulte
immobilier. Tant pour acheter une l’habiter ou le louer et percevoir des
d’une décision de justice
résidence principale ou secondamnant un débiteur
condaire que pour obtenir
(art. 2123 du Code civil).
un crédit hypothécaire, un
L’hypothèque légale réprêt viager hypothécaire ou
ADRESSES
sulte d’une loi en faveur
un prêt hypothécaire caude
certains
créanciers
tionné (voir la Lettre n°5,
Conservation des hypothèques de Paris
(art. 2121 du Code civil
mai 2011).
6, rue Paganini - 75020 Paris
et suivants). Par exemple
L’hypothèque
est
la
Tél. : 01 44 64 50 00
un époux sur les biens de
garantie fournie par un
l’autre, un mineur sur les
emprunteur (dit le débiConservation des hypothèques
biens de son tuteur, un léteur) à ceux qui lui prêtent
départementales : une par département
gataire sur une succession.
de l’argent : personnes
et dépendantes de l’administration fiscale
Et aussi l’Etat et les collecphysiques, organismes
Voir Direction générale des impôts
tivités locales sur les biens
de crédit, banques (dits
139, rue de Bercy - 75012 Paris
des receveurs et adminiscréanciers). Cette « sûreté
Tél. : 01 40 04 04 04
trateurs comptables.
réelle », comme on la déPour qu’une hypothèque
nomme, est basée sur un
Voir aussi Chambre interdépartementale
soit valable, elle doit faire
bien immobilier ou foncier
des notaires
l’objet d’une inscription
qui sera vendu en cas de
12, avenue Victoria - 75001 Paris
au bureau de la consernon-paiement des sommes
Tél. :01 44 82 24 00
vation des hypothèques
dues aux échéances pré(voir adresses par ailleurs).
vues. Le produit de cette
L’inscription hypothécaire
vente sert alors à rembourser le créancier.
loyers. Il peut même dans certaines permet de prendre rang. Le premier créancier inscrit fera valoir un
L’hypothèque peut également conditions l’aliéner.
porter sur un bien appartenant à un
Il existe trois types d’hypo- droit de préférence lorsque le gage
tiers qui se sera proposé comme thèques : conventionnelle, judiciaire immobilier est grevé de plusieurs
caution.
ou légale.
Lire la suite page 2
www.ailleau-bougardier.com
2 ■ Lettre Ailleau-Bougardier ■ Juin-juillet 2011
Suite de la première page
hypothèques. En cas de vente du
bien, il sera le premier remboursé.
C’est notamment le cas du fisc
lorsqu’il est partie prenante.
Un créancier peut pour diverses
raisons avoir à céder son droit de
préférence. Il devient alors créancier de second rang. Tous ceux qui
se trouvent à faire la queue derrière
les créanciers de premier et de second rangs sont appelés créanciers
chirographaires.
Procéder
à la main levée
Si tout dans l’opération de crédit s’est déroulé selon les termes
du contrat, il peut être procédé à la
main levée de l’hypothèque. A savoir l’inscription hypothécaire sera
radiée grâce au dépôt au bureau du
conservateur d’une copie authentique de l’acte notarié certifiant que
le créancier a donné son accord à
cette radiation (voir aussi encadré
« Quatre questions à Maître
Brogi »).
S’il y a vente d’un bien immobilier
hypothéqué le partage du montant
généré pourra se faire à l’amiable.
A défaut interviendra une procédure d’ordre conduite par un jugecommissaire qui tranchera entre les
créanciers privilégiés et les chirographaires. Si les créanciers y consentent, l’hypothèque sera purgée après
paiement des sommes dues.
L’hypothèque
rechargeable
Reste une dernière formule qui est
l’hypothèque rechargeable. Si un
emprunteur, après avoir remboursé
un crédit, en sollicite un second, la
banque qui va le lui accorder est
obligée de reprendre une hypothèque. Pour éviter ce formalisme,
une loi de 2006 prévoit que la première hypothèque pourra d’emblée
être déclarée rechargeable. Elle
pourra en conséquence être réutilisée telle quelle pour le deuxième
prêt. L’intérêt, outre l’économie de
formalités, est de ne pas avoir à
payer une deuxième taxe hypothécaire. Economie modeste au regard
du prêt mais toujours bonne à pren
dre.
J.-L. G.
Lettre Ailleau-Bougardier ■ Juin-juillet 2011 ■ 3
AU MENU DU RESTAURATEUR :
QUATRE QUESTIONS À
HYPOTHèQUEs
SUR HYPOTHèQUEs
Maître BROGI
Sur plusieurs points d’importance
en matière d’hypothèques, Maître
Brogi, notaire à Paris, avenue du
Père Lachaise, a eu l’amabilité de
répondre à nos questions et de nous
éclairer de son expérience.
des hypothèques, il va redemander un
état hypothécaire afin de vérifier que
l’inscription vient bien au rang convenu. Cet état est dit « sur formalités ».
Le notaire adresse alors au prêteur, généralement une banque, les
bordereaux comportant la
mention de l’hypothèque, la
copie exécutoire et l’état sur
formalités.
Toutefois il arrive, même si
c’est rare, qu’une ou plusieurs hypothèques aient été
effectivement prises dans les
deux semaines qui séparent
l’état hors formalités de l’état
sur formalités (on parle
« d’inscriptions intercalaires »).
Et cela pose problème.,
notamment si les fonds ont
été débloqués. Il faut alors,
si nécessaire, faire intervenir
le fonds d’assurance des
notaires. Mais c’est une
autre histoire.
Quels sont les frais liés à
une hypothèque ?
Maître Brogi : « Une demande d’hypoPour un particulier, il faut
thèque est rapidement satisfaite ».
compter la taxe hypothécaire (0,715%) qui inclue les
Combien de temps faut-il compter
frais d’assiette et de recouvrement
pour obtenir une hypothèque ?
ainsi que le salaire du conservateur
Maître Brogi : S’il s’agit de la garantie
(0,05%), les émoluments du notaire
d’un prêt pour lequel il y a accord, la
(0,275%), plus 132 € au-delà de
demande est rapidement satisfaite.
30 000 € et la TVA. Avec in fine le
De l’ordre de deux à trois semaines.
droit d’enregistrement de 125 €.
C’est l’obtention du prêt qui demande
du temps.
Comment disparaît une hypothèque ?
Quelle procédure suit le notaire,
Le troisième alinéa de l’article 2441
notamment pour déterminer à quel
du Code civil, introduit par l’ordonrang se situe l’hypothèque ?
nance du 23 mars 2006, permet la
En premier le notaire va demander un
radiation d’une inscription d’hypoétat hypothécaire afin de savoir s’il y a
thèque conventionnelle par le dépôt
déjà une ou plusieurs hypothèques sur
de la copie authentique de l’acte
le bien gagé. Il va recevoir l’informanotarié certifiant que le créancier, à
tion dans un court délai. Elle indiquera
la demande du débiteur, a donné son
par exemple que son hypothèque se
accord à la radiation.
situera en tête. On dira qu’elle est de
Si aucune main levée n’est pratiquée
« premier rang ». Cet état hypothésur une hypothèque, celle-ci s’effacaire est qualifié de « hors formacera d’elle-même (art.2434 du Code
lités ».
civil) au terme d’une année après
Environ deux semaines plus tard,
la dernière échéance, sans que la
lorsque le notaire aura établi son acte
durée d’inscription puisse dépasser
et l’aura fait parvenir à la conservation
50 ans.
J.-L. G.
Malheureusement
le succès n’est pas au
rendez-vous : le lieu
dans l’île d’Oléron est
mal choisi (peu de passages) ; il a beaucoup
plu en 2010 (fuite de la
clientèle). Il faut fermer.
Raymond Acker ne veut
pas de dépôt de bilan. Il
entend régler ses dettes
(fiscales, sociales, fournisseurs).
Des 200 000 € du
crédit initial, il a déjà
remboursé 50 000 €.
Restaurateur en veine
de crédits, de la butte
Montmartre (photos en
haut et ci-contre) à l’île
d’Oléron (photo ci-dessous) et retour faute de
clientèle. Résultat : des
hypothèques qui s’enchaînent en série…
(Photos d’archives © fotolia /
moulin Christine Terkouche /
table machiavel 007 / Oleron
Yves Roland)
A
u pied de la
butte Montmartre, un restaurant de taille plutôt
modeste mais à l’excellente rentabilité.
Son propriétaire,
Raymond Acker, décide en 2009 de se
diversifier : il ouvre
un deuxième restaurant à l’île d’Oléron. Afin de financer
l’opération, il fournit
en gage les murs de son établissement parisien. Et il prend deux
hypothèques : au premier rang pour
120 000 € auprès de la Banque
populaire ; au deuxième rang pour
80 000 € auprès du brasseur qui
le fournit en breuvages. Total :
200 000 €.
Il lui reste 150 000 € à payer à la
Banque populaire et au brasseur. Il
souhaite en conséquence contracter un deuxième emprunt. Celui-ci
dans son esprit, afin de le remettre
confortablement à flot, devrait aussi
lui permettre, et de redécorer son
restaurant parisien, et d’aména-
ger un petit local mitoyen en point
de restauration rapide. Total du
besoin : 250 000 € (150 000 pour
le remboursement du crédit et
100 000 pour les travaux). Comment les obtenir ?
Il consulte le cabinet Ailleau-Bougardier. Ce dernier lui monte le dossier suivant : en garantie du prêt
demandé (250 000 €), Raymond
Acker va fournir à nouveau les murs
de son restaurant parisien auxquels
il va ajouter l’appartement où il vit
(un ancien atelier de mécanique
qu’il a aménagé en un confortable
deux pièces).
Avant d’en arriver là toutefois,
il lui faut lever les hypothèques
prises par la Banque populaire
(120 000 €) et le brasseur (80 000 €).
soit un total de 200 000 €. Le calcul
de la taxe de levée d’hypothèque
s’effectuera en effet sur le montant
inscrit à l’origine (200 000 €) et non
sur le capital restant dû au moment
de la levée, soit dans le cas présent
150 000 €.
Pour les 250 000 €
du nouveau crédit,
il va falloir souscrire deux nouvelles
hypothèques : l’une
pour les murs du restaurant, l’autre pour
l’appartement.
Plus
20% pour les « accessoires » (somme qui
servira à couvrir les
frais de contentieux en
cas de litige).
La durée sera celle
du prêt, plus une année. Ce délai supplémentaire permettra au
créancier (la Banque
populaire) de se retourner en cas de litige.
Voilà, le dossier est bouclé.
Raymond Acker va pouvoir se
consacrer dans les meilleures
conditions possibles à son cœur
de métier (comme l’on dit aujourd’hui) : la restauration. Domaine où il excelle.■
4 ■ Lettre Ailleau-Bougardier ■ Juin-juillet 2011
LEXIQUE
Pour connaître les lois, décrets et règlements qui régissent le crédit hypothécaire, rien de tel qu’un lexique courant de A à Z. Nous poursuivons
donc aujourd’hui les définitions des termes commençant par C
Bonnes vacances !
En raison de la période estivale, la
Lettre du cabinet Ailleau-Bougardier
suspend sa parution jusqu’au mois
de septembre en souhaitant à tout un
chacun d’excellentes vacances.
CLAUSES
Le texte d’un acte juridique est constitué de phrases appelées « clauses ». Celles-ci
définissent les droits et les obligations des personnes concernées par cet acte.
Un acte de prêt est constitué de différentes clauses, notamment la clause d’exigibilité. Le recours à la clause d’exigibilité par une banque signifie qu’à la suite d’incidents répétés dans le remboursement d’un crédit, elle exige que lui soit payée
en totalité la dette restant due. L’emprunteur ne pourra plus dés lors reprendre le
cours normal de son crédit.
COMMUNAUTé CONJUGALE
Ailleau-Bougardier
Le Crédit Hypothécaire
Directrice
Véronique Bougardier
Les époux mariés sous le régime de la communauté disposent des mêmes pouvoirs et se représentent mutuellement pour les actes courants. Chacun des deux
agit au nom de la communauté et cette solidarité est valable pour toutes dettes
contractées pour le bien du ménage.
Reste que l’un des deux époux peut être tenté de commettre un acte frauduleux au
détriment de l’autre, tels que vendre la résidence principale ou l’aliéner en contractant un prêt hypothécaire. Afin d’éviter ce genre de mésaventure, toute convention
hors gestion courante doit obligatoirement être décidée conjointement.
CONDITIONS
On entend par conditions les clauses dont dépend la validité d‘un acte. Les
conditions sont suspensives ou résolutoires.
Exemples de conditions suspensives :
- Un prêt hypothécaire peut être accordé par une banque sous réserve que
l’expertise du bien donné en garantie révèle une valeur suffisante au regard du
prêteur ;
- Un emprunteur devra apporter la preuve par la présentation d’un bail neuf
qu’un bien donné en garantie est effectivement loué au moment de la mise en
place du prêt :
- Un gérant de société sollicite un prêt en fin d’année ; la banque demandera
que soit produit le dernier bilan avant de débloquer les fonds afin que soit validée la bonne marche de la société, donc sa pérennité.
Les conditions résolutoires sont plus particulièrement utilisées dans le domaine
des baux commerciaux. Ainsi le défaut de paiement d’un loyer entraîne la résiliation de plein droit du contrat de bail.
Les conditions particulières sont stipulées dans l’offre de prêt émise par la
banque. Le notaire qui sera chargé de recevoir l’acte de prêt s’informera préalablement auprès de la banque que les conditions sont bien respectées.
COMPTE COURANT
Le compte courant est celui ouvert par une banque au bénéfice d’un client qui
accède de ce fait à un mode de paiement simple (par chèques ou prélèvements).
Dans une société commerciale ou civile le compte courant d’un associé comporte les apports de ce dernier et les remboursements qui lui sont versés. En
termes plus techniques, il s’agit des écritures qui sont passées à son actif ou à
son passif.
Le prêt hypothécaire est souvent la solution pour qu’une société propriétaire
d’un bien (la plupart du temps une SCI) rembourse le compte courant d’un
associé quand ce dernier a un besoin de trésorerie. Il arrive en effet que les associés d’une Société Civile Immobilière aient payé de leurs deniers personnels
les échéances du prêt ayant permis à cette même SCI de devenir propriétaire.
Le prêt hypothécaire servira à rembourser totalement ou partiellement le compte
courant de l’associé ou des associés.
Directeur adjoint
Eric Cazaux-Devy
Relation avec les banques
Georges Louis
Guy Veron
22, avenue de l’Opéra - 75001 Paris
Tél. : 01 42 60 84 63
Fax : 01 42 60 84 50
[email protected]
www.ailleau-bougardier.com
Agence Côte d’Azur
35, rue Pastorelli - 06000 Nice
Tél. : 04 93 71 83 65
Fax : 04 93 72 58 96
Lettre
Rédaction
Jean-Louis Guillemard
Tél : 01 46 41 00 78
[email protected]
Maquette
AgenceCréa
Jean-Pierre Théreau
Tél. : 01 47 82 60 80
[email protected]
Les témoignages publiés dans
la Lettre sont inspirés de faits
authentiques. Toutefois, pour des
raisons de discrétion que chacun
comprendra, les noms et prénoms
de personnes sont changés ainsi
que les localisations
géographiques.