le marché français des grands entrepôts

Thierry Juteau
Directeur Général
Eric Allache
Directeur du département Industriel
Mélinda Langler
Responsable Logistique
Département Industriel
Nicholas Jordan
Responsable des investissements
industriels
Capital Markets Group
David Bourla
Directeur du département Études et
Recherche
LE MARCHÉ FRANÇAIS DES GRANDS
ENTREPÔTS
Bilan à la fin du 3e trimestre 2011
Cushman & Wakefield France – Département Industriel
 NOS CLIENTS
Nous intervenons comme conseil auprès des
entreprises tertiaires et industrielles, multinationales,
PME-PMI, propriétaires et utilisateurs.
 NOS SERVICES
- Conseil en montage d’opérations
(logistique/activités)
- Commercialisation de locaux d’activités, entrepôts
et plateformes logistiques
- Recherche de solutions immobilières optimales
pour les utilisateurs
- Études de marché
- Assistance à la négociation
2
 NOTRE ÉQUIPE
Le monde de l’industrie étant en mouvement permanent, il
nous appartient de maîtriser en temps réel l’évolution de ses
méthodes de production, de communication et de distribution.
Nous accompagnons nos clients pendant leur processus de
définition et de mise en place de leur stratégie immobilière en
prenant appui sur notre connaissance des entreprises et notre
réseau mondial.
Cushman & Wakefield France – Nos récents succès
EUROCOPTER - EADS
Acquisition terrain/Implantation d’un site
de production de pales d’hélicoptères sur
l’ancienne base militaire de Dugny (93)
120 000 m² de terrain
CNH
Vente - Terrains industriels
Montgé-en-Goêle (77)
420 000 m²
PANHARD / GL EVENTS
Vente - Terrain
Gonesse (95)
3 62 000 m²
PRESSTALIS
Vente - Messagerie
Bobigny (93)
19 000 m²
COLONY CAPITAL
Site industriel - Illkirch (67)
Conseil à la location 30 000 m²
Conseil à la vente du site 70 000 m²
PROLOGIS
Acquisition – Sale & leaseback
Paris Nord 2 (95)
19 000 m²
GOODMAN
Acquisition - Parc Logistique
Saint-Mard (77)
170 000 m² (1ère phase)
FEDEX
Implantation de 21 centres de distribution
France entière
GEODIS CALBERSON
Vente - 3 actifs industriels
Ile-de-France
11 433 m²
SUN CITY
Location - Entrepôt logistique
Paris Nord 2 (95)
6 000 m²
RREEF
Acquisition
Wattrelos (59)
42 265 m²
SACFOM / BURO +
Vente « Sale and Lease back »
Entrepôt logistique
Rosny-sous-Bois (93)
10 500 m²
Sommaire
LE MARCHÉ FRANÇAIS DES GRANDS ENTREPÔTS – 3T 2011
Environnement économique
Demande placée
Exemples de transactions locatives
Grands moteurs de la demande
Offre disponible
Valeurs locatives
Volumes investis
Exemples de transactions investissement
Perspectives
4
Environnement économique national et international
PRODUCTION INDUSTRIELLE
CONSOMMATION DES MÉNAGES
COMMERCE MONDIAL
4,0
2,5
2,0
30
25
3,0
1,5
20
2,0
1,0
0,5
15
10
1,0
0,0
-2,0
-2,5
Source: INSEE – France/glissement annuel
-2,0
-3,0
Source: INSEE – France/par rapport au mois précédent
-15
-20
Q1 2011
Monde
Asie
Union Européenne
Source: OMC/évolution de la valeur du commerce de marchandises
 Les prévisions de croissance pour 2012 laissent entrevoir une stagnation de l’activité
économique française.
5
Q4 2010
-10
Q4 2009
-5
Q4 2008
0
Q4 2007
août-11
mai-11
févr.-11
nov.-10
mai-10
août-10
-1,5
févr.-10
-1,0
nov.-09
0,0
août-09
août-11
mai-11
févr.-11
nov.-10
août-10
mai-10
févr.-10
nov.-09
-1,0
août-09
-0,5
5
 Les pays développés, et l’Europe en particulier, devraient continuer de pâtir de l’ampleur
de la dette souveraine et de la léthargie du marché de l’emploi.
Évolution de la demande placée en France (m²)
2 600 000 2 600 000
2 200 000
2 000 000
1 800 000
1 836 000
1 760 000
1 600 000
1 500 000
1 670 000
1 300 000
1 000 000
639 000
38 %
2001
45 %
41 %
25 %
2002
France
2003
30 %
2004
34 %
2005
Ile-de-France
2006
27 %
25 %
39 %
2007
2008
2009
45 %
2010
Moyenne demande placée annuelle France 2001-2010
Moyenne demande placée annuelle IDF 2001-2010
 Le volume de la demande placée est en hausse de 21 % par rapport au 3T 2010.
6
 Il se situera, en fin d’année, au-dessus de la moyenne des 10 dernières années mais
encore bien en-deçà des années record de 2007 et 2008.
Source: Cushman & Wakefield/Entrepôts > 5 000 m², incluant opérations en compte-propre et ventes utilisateurs.
33 %
2011 (3T)
Évolution de la demande placée / Part de l’axe Nord-Sud
2009
2010
2011 (3T)
9%
24%
8%
30%
33%
39%
45%
21%
7%
3%
8%
20%
23%
14%
Ile-de-France
Rhône-Alpes
Nord-Pas-de-Calais
PACA
Reste de la France
 Si sa part diminue, l’Ile-de-France reste le moteur du marché français, totalisant le tiers
de la demande placée totale depuis le début de 2011.
7
 La part des marchés régionaux secondaires est également en déclin du fait du regain
d’activité enregistré dans les pôles de la dorsale Nord-Sud.
Source: Cushman & Wakefield/Entrepôts > 5 000 m², incluant opérations en compte-propre et ventes utilisateurs.
16%
Quelques mouvements significatifs 2010-2011
2010
ILE DE FRANCE
NORD-PAS-DE-CALAIS
Confidentiel
BOULANGER
ILE DE FRANCE
NORD-PAS-DE-CALAIS
POINT P
GRIMONPREZ LOGISTIQUE
RHÔNE-ALPES
RHÔNE-ALPES
TRANSALLIANCE
CONFORAMA
ILE DE FRANCE
NORD-PAS-DE-CALAIS
LIDL
GIFI
RHÔNE-ALPES
PAYS DE LOIRE
AMAZON.FR
BOULANGER
PACA
ILE DE FRANCE
MAISONS DU MONDE
EURODEP
Saint-Mard (77)
53 000 m²
Brie-Comte-Robert (77)
52 000 m²
Saint-Georges-d’Espéranche (38)
52 000 m²
Chanteloup-les-Vignes (78)
40 000 m²
Montélimar (26)
36 000 m²
8
2011
Fos-sur-Mer (13)
35 000 m²
Source: Cushman & Wakefield
Hénin-Beaumont (59)
62 500 m²
Lesquin (59)
47 000 m²
Saint-Georges-d’Espéranche (38)
43 000 m²
Lauwin-Planque (59)
41 000 m²
Saint-Barthélémy-d’Anjou (49)
37 500 m²
Mitry-Mory (77)
36 000 m²
Les grands moteurs de la demande
 MAÎTRISE DES COÛTS
- Coûts de transport
- Coûts de construction
- Coûts d’occupation
 MODERNISATION
- Contraintes/avancées technologiques
- Contraintes règlementaires (ICPE, développement durable, etc.)
 ORGANISATION/RATIONALISATION
- Meilleure gestion des stocks
- Concentration de la filière logistique
- Sécurisation des contrats des prestataires
- Mutualisation
9
Les principaux acteurs du marché
CHARGEURS
PRESTATAIRES LOGISTIQUES
 52 % de la demande placée
totale au 3T 2011.
 48 % de la demande placée
totale au 3T 2011.
 Les secteurs les plus actifs :
grande distribution alimentaire,
e-commerce, équipement de la
maison, etc.
 Motivation : sécurisation des
contrats et recherche
d’économies dans un contexte
de concentration de la filière
logistique.
 Motivation : optimisation de leur
immobilier dans une optique de
réduction des coûts.
 Principaux acteurs en 2011 :
Boulanger, Gifi, Décathlon,
Carrefour, Auchan, etc.
 Marchés de prédilection : l’Ilede-France, le Nord ou encore le
Grand Ouest.
 Principaux acteurs en 2011 :
Kuehne + Nagel, ID Logistics,
Geodis, ND Logistics, FM
Logistic, etc.
 Marchés de prédilection : l’Ilede-France, la vallée du Rhône et
la région d’Orléans.
10
Source: Cushman & Wakefield/Entrepôts > 5 000 m², incluant opérations en compte-propre et ventes utilisateurs.
Chargeurs et Prestataires
Répartition dans la demande placée totale (3T 2011)
16%
48%
36%
Prestataires logistiques
Chargeurs de la distribution
Chargeurs industriels
Évolution de l’offre disponible (milliers de m²)
1400
1200
1400
1
1200
1000
1000
800
800
600
600
400
200
130
70
130
170
2008
2009
220
140
0
2006
2007
2010
2011
(3T)
1300
2
850
1100
1100
1 000
750
400
Lille
1
200
0
2006
Paris
2007
2008
2009
140
110
130
2007
2008
2009
2010
2011
(3T)
2
1400
1200
3
Lyon
1000
800
660
600
400
1400
470
690
1200
3
600
490
350
1000
Marseille
4
200
800
600
400
200
0
2006
2007
2008
2009
11
Source: Cushman & Wakefield/Entrepôts > 10 000 m²
2010
2011
(3T)
4
270
80
220
0
2006
2010
2011
(3T)
Évolution des valeurs locatives
Loyers prime (€/m²/an)
Évolution des loyers en Ile-de-France (€/m²/an)
40-42
40-42
55
50-52
52
50
45-47
45
40-42
42
40
45-47
40-42
Loyer prime
Loyer secondaire
40-42
40-42
12
35
30
2007
2008
2009
 Les exigences accrues d’utilisateurs avant tout motivés par la réduction de leurs coûts
immobiliers continuent de peser sur les conditions de négociation entre locataires et
bailleurs, ces derniers consentant des mesures d’accompagnement substantielles
(franchises de loyer atteignant en moyenne 1,5 mois par année d’engagement).
Source: Cushman & Wakefield/Entrepôts > 10 000 m²
2010
2011 (3T)
Évolution des volumes investis (milliards d’euros)
28,5
30
24,4
25
80%
20
17,5
15
10
5
100%
12,2
11,1
8,7
8%
60%
13,0
12,2
11,0
9,8
9,9
7,8
9%
8%
7%
5%
11%
20%
7%
9%
9%
6%
5%
5%
0%
0
2000
2001
2002
2003
2004
Investissements en France
13
40%
2005
2006
2007
2008
2009
Poids de la logistique dans l'investissement total
 Le segment logistique a totalisé 455 millions d’euros investis depuis le début de
l’année, soit 5 % du total des montants engagés en France, et une hausse de 11 % par
rapport à l’année précédente.
Source: Cushman & Wakefield
2010
2011 (3T)
Évolution des volumes investis (millions d’euros)
9,75
10
8,75
8,5
2 500
7,25
2 000
7
7
6
1 191
4
457
3
455
2
1
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Montants investis - Logistique France (M€)
2007
2008
2009
2010
2011 (3T)
Taux de rendement prime (%)
 La vente de deux portefeuilles représente plus de 60 % du volume total investi avec,
notamment, l'acquisition récente de 280 000 m² d'entrepôts par GLL pour 177 M€.
 Ces derniers mois ont aussi vu la signature de quelques transactions d'actifs unitaires et
la cession en particulier de deux plateformes de classe A pour plus de 20 M€.
Source: Cushman & Wakefield
7
5
0
14
8
6
600
692
860
724
500
1 099
1 000
7,5
1 597
1 870
6
1 500
9
8,25
8
580
9,75
2 510
3 000
Transactions investissement significatives
ANNÉE
BIEN/ADRESSE
VENDEUR
ACQUÉREUR
SURFACE
(M²)
PRIX
(M€)
2011
Portefeuille France
AEW
GLL Real Estate Partners
280 000
177
2011
Portefeuille France
Gecina
Carval Investors
395 000
114
2010
Parc des Haies Blanches/Le Coudray-Montceaux (91)
Panhard D.
Argan
85 000
60
2010
ZI du Val Bréon/Châtres (77)
AEW
Argan
72 600
51,5
2011
ZA de Pot au Pin/Cestas (33)
AEW Europe
RREEF
69 000
42
2010
Rue Champarts/Massy (91)
Corio
AMB
56 000
41,6
2010
3 avenue des 22 Arpents/Moussy-le-Neuf (77)
CSP
Generali
63 700
40
2010
Rue des Genêts/Saint-Cyr-en-Val (45)
FM Logistic
Montea
75 000
34,3
2010
ZAC des Portes de Chambord/Mer (41)
Affine
Commerz Real
60 200
32,8
2010
Satolas-et-Bonce (38)
Décathlon/PRD
Argan
43 000
31,4
2010
Rue Gloriette/Brie-Comte-Robert (77)
AEW
Deka
40 100
27,1
2010
ZI de la Martinoire/Wattrelos (59)
Goodman
Deutsche Bank (RREEF)
42 300
21
2011
Avenue des Frères Lumière/Trappes (78)
Invista
Cordea Savills
32 500
20,7
Source: Cushman & Wakefield
15
CDiscount, Cestas (33)
Décathlon, Satolas-et-Bonce (38)
DSV, Wattrelos (59)
Perspectives du marché des grands entrepôts
À COURT TERME
 Demande placée proche de 2 millions de m² en France en 2011
 Demande placée concentrée à près de 80 % sur la dorsale Nord-Sud
 Chargeurs de la distribution demeurant les utilisateurs les plus actifs du marché
 Marché à deux vitesses distinguant bâtiments conformes à la règlementation et
bâtiments obsolètes
 Stabilité des loyers faciaux et des mesures d’accompagnement
À PLUS LONG TERME…
 De fortes incertitudes liées à la détérioration du climat économique
 Boom du e-commerce (reverse logistic, drive, etc.)
 Reconversion des bâtiments/sites obsolètes
 Gestion des nuisances et prise en compte du développement durable
 Grands travaux d’infrastructure (Canal Seine-Nord, Grand Paris)
 Petite logistique de proximité aux abords des villes
 Massification des sites en périphérie et aux portes d’entrée du territoire
16
Thierry Juteau
Directeur Général
Eric Allache
Directeur du département Industriel
Mélinda Langler
Responsable Logistique
Département Industriel
Nicholas Jordan
Responsable des investissements
industriels
Capital Markets Group
David Bourla
Directeur du département Études et
Recherche
LE MARCHÉ FRANÇAIS DES GRANDS
ENTREPÔTS
Bilan à la fin du 3e trimestre 2011