Les Clés du Marché Bureaux / Ile-de

Les Clés du Marché
Bureaux / Ile-de-France
4ème trimestre 2016
Clés du marché des bureaux en Ile-de-France au 4ème trimestre
2016 : Une performance solide...portée par Paris
En progression régulière trimestre après trimestre, la demande placée en Ile-de-France a totalisé 669 100 m² au 4ème
trimestre 2016, portant le volume d'activité à plus de 2,4 millions de m² au cumul de l'année. Soutenu par le dynamisme
des grands mouvements d'entreprises, le marché francilien a dépassé son score de 2016 (+7% par rapport à 2015). Avec 65
transactions pour un total de 891 000 m², les transactions d'envergure ont retrouvé un second souffle après une année 2015
plutôt morose, et affichent une spectaculaire progression (+23% en un an). La tendance est aussi porteuse sur le segment
des petites surfaces, qui enchaînent une 3ème année de hausse et dépassent pour la 2ème fois en 16 ans la barre des 800
000 m² placés. A l'inverse, la bonne dynamique observée en 2015 sur les bureaux de taille intermédiaire ne s'est pas
confirmée; ils terminent l'année 2016 sur un recul de 6% tout en restant cependant au-dessus de leur moyenne décennale.
Paris s'affirme comme le secteur le plus plébiscité en 2016, avec un volume jamais vu de plus d'un million de m²
commercialisés, le QCA (565 300 m²) et les arrondissements du Sud (343 300 m², point haut historique) se taillant la part du
lion. Autre secteur phare, La Défense efface sa contre-performance de 2015 et signe son meilleur score de tous les temps
avec 274 000 m² de bureaux placés (+93% en un an). Ailleurs, la dynamique de marché s'est avérée moins porteuse : en
recul de -24% dans le Croissant Ouest et de -10% en Deuxième Couronne. L'accélération du marché au 4 ème trimestre a permis
à la Première Couronne de reprendre pied sur le marché francilien (254 100 m² placés en un an et une croissance de 29%
d'une année sur l'autre), un volume qui reste encore assez faible par rapport à son rythme décennal (341 000 m²).
La contraction de l'offre immédiate de bureaux est sensible sur l'ensemble des micromarchés francilien (-10% en
moyenne). L'ampleur du phénomène est la plus spectaculaire à Paris (-30%), tandis qu'ailleurs, la baisse de l'offre est
comprise entre -2 et -11% selon les secteurs. Conséquence directe de la suprématie du marché parisien, le taux de vacance
de la Capitale est en chute libre, positionné à 3,2% début 2017, un recul impressionnant depuis les 4,6% observés il y a un
an. La Défense repasse sous la barre des 10% de surfaces vacantes, à comparer à 12% dans le Croissant Ouest. En dépit
d'un rebond des transactions et sur fond de ralentissement des lancements en blanc d'opérations neuves, le stock immédiat
évolue peu en Deuxième Couronne (6% de taux de vacance) alors qu'en Première Couronne, il s'affiche à 8,3%, une moyenne
qui masque des contrastes importants entre les marchés de l'Est (3,5%) et les ceux du Nord et du Sud (tous les deux autour de
10%).
La hausse des volumes placés et la contraction de l'offre devraient logiquement créer des tensions sur les valeurs
dans les secteurs les moins offreurs; un frémissement est pour l'instant perceptible uniquement sur quelques
micromarchés parisiens, où l'étroitesse de l'offre de première main tire à la hausse les loyers : +16% dans les 14-15ème, +3%
dans le QCA. Suivant la même dynamique haussière, citons aussi la Boucle Sud (+8% en un an). Du côté des bureaux de
seconde main, l'observation des loyers faciaux suggère un tassement des valeurs : elles sont stables d'une année sur
l'autre dans 8 micromarchés, elles progressent dans 7 secteurs seulement (contre 10 en 2015), et sont orientées à la baisse
dans 5 autres. A Paris QCA, où les commercialisations ont été nombreuses, les valeurs locatives ont, quant à elles,
progressé de 4% en 2016, après une hausse de 2% en 2015.
CHIFFRES CLES DU MARCHE DES BUREAUX
2015
2016
Evol.
Demande placée (en m²)*
2 262 700
2 410 400
7%
Nombre de transactions*
3 287
3 320
1%
57
65
14%
32%
37%
16%
1ère main*
370 €
370 €
0%
2nde main*
320 €
320 €
0%
3 906 000
3 530 000
-10%
7,3%
6,5%
-11%
4 699 600
4 840 300
3%
Demande placée + de 5 000 m² (en nombre)*
Demande placée + de 5 000 m² (% total)*
Loyer moyen de transactions (en €/m²/an)
Offre immédiate - fin de période (en m²)*
Taux de vacance - fin de période**
Offre à 12 mois (en m²)**
* Source: Immostat, ** Source: Cushman & Wakefield
Demande placée & Taux de rotation
Demande placée
Secteur de marché
2015
2016
Evol.
T4 2015
T4 2016
Evol. N-1
Paris
970 200 m²
1 108 400 m²
+14%
266 700 m²
330 100 m²
+24%
k
La Défense
142 600 m²
274 600 m²
+93%
55 100 m²
41 000 m²
-26%
m
Croissant Ouest
620 600 m²
472 500 m²
-24%
261 700 m²
131 400 m²
-50%
m
Première Couronne
196 600 m²
254 100 m²
+29%
52 600 m²
98 000 m²
+86%
k
Deuxième Couronne
332 700 m²
300 800 m²
-10%
115 400 m²
68 600 m²
-41%
m
2 262 700 m²
2 410 400 m²
+7%
751 500 m²
669 100 m²
-11%
m
Secteur de marché
2015
2016
Evol.
Paris
5,8%
6,6%
+14%
La Défense
4,4%
8,4%
+93%
Croissant Ouest
7,7%
5,8%
-25%
Première Couronne
3,1%
3,9%
+23%
Deuxième Couronne
1,7%
1,5%
-10%
ILE-DE-FRANCE
4,2%
4,4%
+5%
ILE-DE-FRANCE
Sources : Immostat / Cushman & Wakefield
Taux de rotation*
Sources : Immostat / Cushman & Wakefield
* taux de rotation = demande placée / parc
Loyers prime
Secteur de marché
T4 2015
T4 2016
Evol.
330 - 790 €
360 - 780 €
+0%
g
540 €
540 €
+0%
g
Croissant Ouest
370 - 580 €
350 - 580 €
+2%
k
Première Couronne
320 - 360 €
320 - 360 €
+0%
g
Deuxième Couronne
200 - 235 €
200 - 235 €
+0%
g
Paris
La Défense
Les loyers (valeurs faciales) sont en €/m²/an et s'entendent HC et HT.
Source : Cushman & Wakefield
Loyers de première main & seconde main
Loyer de première main
Secteur de marché
2015
2016
Evol.
T4 2015
T4 2016
Evol.
Paris
500 €
500 €
+0%
500 €
500 €
+0%
g
La Défense
450 €
460 €
+2%
460 €
430 €
-7%
m
Croissant Ouest
380 €
390 €
+3%
380 €
390 €
+3%
k
Première Couronne
270 €
280 €
+4%
270 €
280 €
+4%
k
Deuxième Couronne
210 €
200 €
-5%
210 €
190 €
-10%
m
ILE-DE-FRANCE
360 €
380 €
+6%
370 €
370 €
+0%
g
Les loyers (valeurs faciales) sont en €/m²/an et s'entendent HC et HT.
Source : Immostat
Loyer de seconde main
Secteur de marché
2014
2015
Evol.
T4 2015
T4 2016
Evol.
Paris
400 €
400 €
+0%
400 €
400 €
+0%
g
La Défense
410 €
410 €
+0%
420 €
400 €
-5%
m
Croissant Ouest
290 €
290 €
+0%
290 €
300 €
+3%
k
Première Couronne
230 €
230 €
+0%
250 €
230 €
-8%
m
Deuxième Couronne
150 €
140 €
-7%
150 €
150 €
+0%
g
ILE-DE-FRANCE
320 €
330 €
+3%
320 €
320 €
+0%
g
Les loyers (valeurs faciales) sont en €/m²/an et s'entendent HC et HT.
Sources : Immostat / Cushman & Wakefield
Offre immédiate & taux de vacance
Offre immédiate
Secteur de marché
T4 2013
T4 2014
Evol.
T4 2015
T4 2016
Evol. N-1
Paris
803 000 m²
849 000 m²
+6%
769 000 m²
537 000 m²
-30%
m
La Défense
401 000 m²
409 000 m²
+2%
362 000 m²
321 000 m²
-11%
m
1 094 000 m²
1 030 000 m²
-6%
1 011 000 m²
960 000 m²
-5%
m
Première Couronne
542 000 m²
571 000 m²
+5%
576 000 m²
547 000 m²
-5%
k
Deuxième Couronne
1 085 000 m²
1 165 000 m²
+7%
1 188 000 m²
1 165 000 m²
-2%
m
ILE-DE-FRANCE
3 925 000 m²
4 024 000 m²
+3%
3 906 000 m²
3 530 000 m²
-10%
m
T4 2013
T4 2014
Evol.
T4 2015
T4 2016
Evol. N-1
Paris
4,9%
5,2%
+6%
4,6%
3,2%
-30%
m
La Défense
12,7%
12,5%
-2%
11,0%
9,8%
-11%
m
Croissant Ouest
13,9%
12,8%
-8%
12,5%
11,7%
-6%
m
Première Couronne
9,2%
9,6%
+4%
9,2%
8,3%
-10%
m
Deuxième Couronne
5,7%
6,1%
+6%
6,1%
6,0%
-2%
m
ILE-DE-FRANCE
7,5%
7,6%
+1%
7,3%
6,5%
-11%
m
Croissant Ouest
Sources : Immostat / Cushman & Wakefield
Taux de vacance
Secteur de marché
Sources : Immostat / Cushman & Wakefield
Définitions
7 019 000 m² à la7location
019 000 ou
m² à la vente, réalisées par
7 030
m²
Demande placée : Ensemble des transactions,
des000
utilisateurs
finaux, y compris les
précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives.
1 484 000 m²
1 484 000 m²
1 484 000 m²
Taux de rotation : volume de demande placée rapporté au parc de bureaux d'un secteur donné.
1 235 000 m²
1 235 000 m²
1 235 000 m²
Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée
1 896
000 m²
1 904 (surfaces
000 m² neuves ou restructurées).
1 904 000 m²
par la surface totale des transactions
de premièree
main
1 879 000 m²
1 904 000 m²
1 904 000 m²
Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée
par la surface totale des transactions
de seconde
(hors
neuves ou restructurées).
1 611
000 m² main
1 611
000 surfaces
m²
1 611 000 m²
Loyer prime : Le loyer prime correspond
à lam²
moyenne
premier
quartile des valeurs1les
après élimination des valeurs
1 143 000
1 143du
000
m²
143plus
000 élevées
m²
aberrantes (occurrences inférieures à deux).
Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de
successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire.
Carte des secteurs Immostat
Fondé en 2001, le GIE Immostat contribue à améliorer la lisibilité et la transparence du marché pour les utilisateurs et les investisseurs
en leur permettant de disposer d’indicateurs homogènes et de meilleure qualité. Il s’agit de produire des indicateurs statistiques sur
l’état du marché de l’immobilier de bureaux, des entrepôts et de l’investissement en Ile-de-France, chaque membre du GIE établissant
ensuite sa propre analyse des différents marchés et sa propre prospective. Les analyses, projections et commentaires de ce document
sont propres à Cushman & Wakefield.
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Email : [email protected]
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Olivier Gérard
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Tel : +33 (0)1 53 76 95 74
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Ludovic Delaisse
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