Les Clés du Marché Bureaux - Ile-de

Les Clés du Marché
Bureaux - Ile-de-France
1er trimestre 2016
Sur de bons rails
Clés du marché des bureaux en Ile-de-France au 1er trimestre 2016
Un peu plus de 492 000 m² de surfaces tertiaires auront été commercialisées au cours du 1 er trimestre 2016, un chiffre
en hausse de 19% d'une année sur l'autre. Gardons en mémoire que le 1er trimestre 2015 avait été le plus mauvais de la
décennie écoulée. Il faut donc considérer que le marché retrouve plutôt son rythme moyen, et même légèrement en-deçà de
la performance des 5 dernières années (501 000 m² placés).
Le marché parisien (234 000 m²) continue de concentrer près de la moitié de l'activité transactionnelle de la région
francilienne, menée par un Quartier Central des Affaires (QCA) qui affiche une hausse de ses volumes de
commercialisations de 6% d'une année sur l'autre, et ce après une augmentation de 20% enregistrée en 2015. Autre secteur en
vogue, La Défense, qui enregistre une jolie performance (74 000 m² placés au 1er trimestre 2016) après une année 2015 un
peu décevante (142 600 m²). La comparaison d'une année sur l'autre s'avère aussi positive pour le Croissant Ouest. Pour
autant, avec seulement 103 000 m² traités ce trimestre, il paraît difficile pour ce marché de réitérer les résultats de 2015 (619
500 m² de bureaux placés). Sur les autres marchés, l'activité est relativement faible, dans la continuité d'une année 2015 sans
grand allant.
Tous les segments de surfaces ont vu leurs volumes de commercialisation croître d'une année sur l'autre, celles supérieures à
1 000 m² enregistrent les plus fortes augmentations (+26% pour les surfaces intermédiaires et +23% pour celles de plus de
5 000 m²). 16 grands mouvements ont été recensés ce trimestre dont le plus grand (DELOITTE) est localisé à La Défense.
L'accélération des transactions à Paris, et dans le QCA-Centre Ouest en particulier, continue d'entamer le stock
vacant, passé de 769 000 m² fin 2015 à seulement 705 000 m² fin u 1er trimestre 2016. Il en résulte une nouvelle baisse du
taux de vacance qui s'établit désormais à 4,2% tant dans le QCA qu'à Paris. La tendance est similaire à La Défense où le
rebond de l'activité transactionnelle vient consommer les disponibilités immédiates, permettant au taux de vacance de repasser
sous la barre des 10%. Avec encore plus d'un million de m² de bureaux vacants (-3% d'une année sur l'autre), la vacance du
Croissant Ouest représente 12,4% de son parc, et moins de 10% en Boucle Sud. En Première et Deuxième Couronne, les
disponibilités immédiates de bureaux se sont, à l'inverse, alourdies, conséquence directe d'une activité transactionnelle au point
mort.
Demande placée en hausse et disponibilités en baisse...en particulier sur les surfaces de classe A : cette combinaison a
entraîné un frémissement des valeurs locatives faciales de transactions des bureaux de 1 ère main : +2% en moyenne en
un an à Paris QCA et Centre Ouest, +7% à La Défense où les loyers étaient tombés à 450 €/m²/an en 2015. Les valeurs
locatives sont également orientées à la hausse dans le Croissant Ouest (+6% d'une année sur l'autre et +8% pour la
Boucle Sud). Les loyers faciaux des surfaces de 2nde main ont, eux aussi progressé, de l'ordre de 3% en moyenne en Ile-deFrance, et de 6% dans le QCA parisien. Ils sont en revanche stables à La Défense et affichent une baisse en Boucle Sud.
Ailleurs, la faiblesse des volumes traités rend peu pertinente l'interprétation de l'évolution des valeurs locatives.
Les tensions sur les valeurs locatives des bureaux de 1 ère main devraient s'intensifier en 2016 : les livraisons de bureaux
neufs ou restructurés seront moins importantes (autour de 885 000 m² annoncés); largement précommercialisée, cette offre ne
viendra abonder le stock immédiat que de façon marginale : moins de 275 000 m² de bureaux neufs ou restructurés sont
encore disponibles et 532 000 m² en ce qui concerne les opérations livrables en 2017.
CHIFFRES CLES DU MARCHE DES BUREAUX
T1 2015
T1 2016
Evol.
Demande placée (en m²)*
414 600
492 300
19%
Nombre de transactions*
683
745
9%
Demande placée + de 5 000 m² (en nombre)*
12
16
33%
34%
36%
6%
1ère main*
360 €
370 €
3%
2nde main*
310 €
320 €
3%
3 976 000
3 837 000
-3%
7,5%
7,1%
-5%
5 000 000
4 914 000
-2%
Demande placée + de 5 000 m² (% total)*
Loyer moyen de transactions (en €/m²/an)
Offre immédiate (en m²)**
Taux de vacance**
Offre à 12 mois (en m²)**
* Source: Immostat, ** Source: Cushman & Wakefield
Demande placée & Taux de rotation
Demande placée
Secteur de marché
2014
2015
Evol.
T1 2015
T1 2016
Evol. N-1
Paris
828 900 m²
965 000 m²
+16%
251 800 m²
234 300 m²
-7%
m
La Défense
237 100 m²
142 600 m²
-40%
14 000 m²
74 000 m²
NS
k
Croissant Ouest
556 700 m²
619 500 m²
+11%
70 800 m²
103 000 m²
+45%
k
Première Couronne
241 700 m²
194 800 m²
-19%
26 100 m²
23 000 m²
-12%
m
Deuxième Couronne
319 500 m²
322 700 m²
+1%
51 900 m²
58 000 m²
+12%
k
2 183 900 m²
2 244 600 m²
+3%
414 600 m²
492 300 m²
+19%
k
Secteur de marché
2014
2015
Evol.
Paris
5,0%
5,8%
+14%
La Défense
7,2%
4,4%
-40%
Croissant Ouest
6,9%
7,6%
+10%
Première Couronne
4,0%
3,1%
-24%
Deuxième Couronne
1,7%
1,7%
-1%
ILE-DE-FRANCE
4,1%
4,2%
+1%
ILE-DE-FRANCE
Sources : Immostat / Cushman & Wakefield
Taux de rotation*
Sources : Immostat / Cushman & Wakefield
* taux de rotation = demande placée / parc
Loyers prime
Secteur de marché
T1 2015
T1 2016
Evol.
360 - 790 €
360 - 780 €
-0%
g
540 €
540 €
+0%
g
Croissant Ouest
370 - 580 €
350 - 580 €
+2%
k
Première Couronne
320 - 360 €
320 - 360 €
+0%
g
Deuxième Couronne
200 - 235 €
200 - 235 €
+0%
g
Paris
La Défense
Les loyers (valeurs faciales) sont en €/m²/an et s'entendent HC et HT.
Source : Cushman & Wakefield
Loyers de première main & seconde main
Loyer de première main
Secteur de marché
2014
2015
Evol.
T1 2015
T1 2016
Evol.
Paris
500 €
500 €
+0%
500 €
500 €
+0%
g
La Défense
460 €
450 €
-2%
450 €
480 €
+7%
k
Croissant Ouest
380 €
370 €
-3%
360 €
380 €
+6%
k
Première Couronne
270 €
270 €
+0%
260 €
270 €
+4%
k
Deuxième Couronne
210 €
210 €
+0%
210 €
210 €
+0%
g
ILE-DE-FRANCE
370 €
365 €
-1%
360 €
370 €
+3%
k
Les loyers (valeurs faciales) sont en €/m²/an et s'entendent HC et HT.
Source : Immostat
Loyer de seconde main
Secteur de marché
2014
2015
Evol.
T1 2015
T1 2016
Evol.
Paris
390 €
400 €
+3%
400 €
400 €
+0%
g
La Défense
420 €
410 €
-2%
410 €
410 €
+0%
g
Croissant Ouest
270 €
290 €
+7%
280 €
290 €
+4%
k
Première Couronne
220 €
230 €
+5%
240 €
240 €
+0%
g
Deuxième Couronne
150 €
140 €
-7%
140 €
150 €
+7%
k
ILE-DE-FRANCE
310 €
320 €
+3%
310 €
320 €
+3%
k
Les loyers (valeurs faciales) sont en €/m²/an et s'entendent HC et HT.
Sources : Immostat / Cushman & Wakefield
Offre immédiate & taux de vacance
Offre immédiate
Secteur de marché
T4 2014
T4 2015
Evol.
T1 2015
T1 2016
Evol. N-1
Paris
849 000 m²
769 000 m²
-9%
834 000 m²
705 000 m²
-15%
m
La Défense
409 000 m²
362 000 m²
-11%
390 000 m²
310 000 m²
-21%
m
1 030 000 m²
1 011 000 m²
-2%
1 041 000 m²
1 008 000 m²
-3%
m
Première Couronne
571 000 m²
576 000 m²
+1%
551 000 m²
586 000 m²
+6%
k
Deuxième Couronne
1 165 000 m²
1 188 000 m²
+2%
1 160 000 m²
1 228 000 m²
+6%
k
ILE-DE-FRANCE
4 024 000 m²
3 906 000 m²
-3%
3 976 000 m²
3 837 000 m²
-3%
m
T4 2014
T4 2015
Evol.
T1 2015
T1 2016
Evol. N-1
Paris
5,2%
4,6%
-11%
5,1%
4,2%
-17%
m
La Défense
12,5%
11,0%
-11%
11,9%
9,5%
-21%
m
Croissant Ouest
12,8%
12,5%
-3%
13,0%
12,4%
-4%
m
Première Couronne
9,5%
9,2%
-3%
9,2%
9,3%
+1%
g
Deuxième Couronne
6,1%
6,1%
+1%
6,1%
6,3%
+4%
k
ILE-DE-FRANCE
7,6%
7,3%
-4%
7,5%
7,1%
-5%
m
Croissant Ouest
Sources : Immostat / Cushman & Wakefield
Taux de vacance
Secteur de marché
Sources : Immostat / Cushman & Wakefield
Définitions
7 019 000 m² à la7location
019 000 ou
m² à la vente, réalisées par
7 030
m²
Demande placée : Ensemble des transactions,
des000
utilisateurs
finaux, y compris les
précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives.
1 484 000 m²
1 484 000 m²
1 484 000 m²
Taux de rotation : volume de demande placée rapporté au parc de bureaux d'un secteur donné.
1 235 000 m²
1 235 000 m²
1 235 000 m²
Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée
1 896
000 m²
1 904 (surfaces
000 m² neuves ou restructurées).
1 904 000 m²
par la surface totale des transactions
de premièree
main
1 879 000 m²
1 904 000 m²
1 904 000 m²
Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée
par la surface totale des transactions
de seconde
(hors
neuves ou restructurées).
1 611
000 m² main
1 611
000 surfaces
m²
1 611 000 m²
Loyer prime : Le loyer prime correspond
à lam²
moyenne
premier
quartile des valeurs1les
après élimination des valeurs
1 143 000
1 143du
000
m²
143plus
000 élevées
m²
aberrantes (occurrences inférieures à deux).
Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de
successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire.
Carte des secteurs Immostat
Fondé en 2001, le GIE Immostat contribue à améliorer la lisibilité et la transparence du marché pour les utilisateurs et les investisseurs
en leur permettant de disposer d’indicateurs homogènes et de meilleure qualité. Il s’agit de produire des indicateurs statistiques sur
l’état du marché de l’immobilier de bureaux, des entrepôts et de l’investissement en Ile-de-France, chaque membre du GIE établissant
ensuite sa propre analyse des différents marchés et sa propre prospective. Les analyses, projections et commentaires de ce document
sont propres à Cushman & Wakefield.