Deuxième meilleure année de l`histoire

INVESTMENT MARKET UPDATE
Deuxième meilleure
année de l’histoire
France T4 2015

L’investissement en immobilier d’entreprise banalisé a atteint 24,8 milliards
d’euros en 2015, effet d’un emballement au second semestre et d’un 4ème
trimestre historique (plus de 10 milliards d’euros). Le dynamisme des 6 derniers
mois a compensé une première partie d’année en demi-teinte (7,5 milliards
d’euros) et permis au marché d’enregistrer sa deuxième meilleure performance
de l’histoire après 2007.

Comme l’an passé, l’abondance des liquidités aura mis à l’honneur les grandes
opérations. La multiplication des acquisitions comprises entre 100 et 200 millions
d’euros, très nombreuses au 4ème trimestre, a de fait compensé le repli des
transactions excédant 200 millions d’euros.

Le bureau a confirmé son statut d’actif de prédilection, avec 17,3 milliards d’euros
investis en 2015 (+20% en un an). En deuxième position, les commerces (5,2
milliards d’euros), affichent un repli de 32% de leurs engagements en un an, faute
de produits à l’acquisition. Les actifs logistiques ont, quant à eux, culminé à 1,9
milliard d’euros d’investissement (+ 55% sur un an), au terme d’une année 2015
sous le signe des cessions de grands portefeuilles («Viking», «Corridor»,
«Kensington» entre autres).

La préférence des investisseurs pour le marché francilien (19,3 milliards d’euros)
s’est exprimée sur les actifs de bureau (16 milliards d’euros), avec une forte
progression des VEFA, notamment dans le Croissant Ouest.

La compression des taux de rendement et la compétition pour les actifs prime
auront conduit de nombreux investisseurs à étendre leur périmètre d’acquisition
aux actifs non core, mais en privilégiant les secteurs géographiques les plus
établis de l’hexagone.

Le marché de l’investissement devrait conserver sa bonne dynamique en 2016,
pour atteindre 25 milliards d’euros, porté par des liquidités toujours importantes et
un marché locatif mieux orienté.
24 Février 2016
Sommaire
Contexte économique
2
Investissement en France
3
Types d’actifs et
localisations
4
Investissement en Île-deFrance
5
Taux de rendement
6
Investisseurs
7
Perspectives 2016
9
Définitions
10
Auteurs
Marie-Laure Herrault
Chargée d’études
+33 (0)1 53 76 80 21
[email protected]
Pierre d’Alençon
Chargé d’études
+33 (0)1 49 64 46 39
pierre.d’[email protected]
Contacts
David Bourla
Head of Research - France
+33 (0)1 53 76 91 91
[email protected]
Delphine Mahé
Responsable des Etudes France
+33 (0)1 49 64 47 91
[email protected]
Graphique 1
Volume d’investissement en France, en milliards d’euros
30
25
20
15
10
5
0
Magali Marton
Head of EMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
[email protected]
T1
T2
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T4
Source: Cushman & Wakefield
cushmanwakefield.com
INVESTMENT MARKET UPDATE
1
France T4 2015
Graphique 2
Contexte économique
Plafond monétaire nuageux
Les secousses qui ont agité l’économie mondiale auront bridé
sa croissance, qui s’est établie, tant bien que mal, à 2,4% en
2015 (contre 3,1% anticipés initialement par le FMI), dans un
environnement macro-économique encore malmené.
La chute de 100 à 30$ du baril de pétrole en 18 mois inquiète :
soutien indéniable de la consommation des pays importateurs,
les principaux producteurs s’en trouvent pénalisés (Arabie
Saoudite, Russie, Emirats Arabes Unis, etc.). Outre-Atlantique,
le moindre signe d’essoufflement de la croissance américaine
pourrait remettre en cause le calendrier de rehaussement des
taux directeurs de la FED.
L’articulation des politiques monétaires américaines et
européenne pose aussi question. La zone euro suit en effet le
schéma inverse des Etats-Unis, renforçant son rachat de titres
publics et privés (60 milliards d'euros par mois), processus qui
doit se prolonger jusqu’en mars 2017.
Si la perfusion monétaire posée sur la croissance européenne
lui a permis d’atteindre 1,5% en 2015, son débit pour 2016 ne
fait pas l’unanimité. L’Allemagne redoute l’envolée de la
volatilité sur les grandes places financières, confirmée par un
début d’année dans le rouge pour l’ensemble des indices
boursiers. Plusieurs menaces subsistent : en Chine, la
croissance n’en finit pas d’atterrir, à son plus bas niveau
depuis 25 ans (6,9% en 2015), tandis qu’en Europe le risque
déflationniste est toujours présent.
Côté français, la croissance du PIB s’est établie à 1,1% en
2015, une indéniable accélération par rapport à 2014 (0,2%) et
ce malgré l’impact négatif des attentats de novembre. Selon
l’INSEE, l’investissement des entreprises, la production
(industrie manufacturière et services marchands) et la
consommation des ménages montrent un léger regain. Une
parité euro/dollar favorable, les faibles cours du pétrole et le
CICE (Crédit d’Impôt pour la Compétitivité et l’Emploi) se
seraient d’ailleurs conjugués pour faire grimper le taux de
marge des entreprises (31,8%) à son meilleur niveau depuis
2008.
Une prime de risque immobilière confortable
L’OAT 10 ans aura oscillé de 0,35% - plus bas historique - à
1,33% en 2015 pour finir à 0,89% en moyenne au 4ème
trimestre, signe d’une certaine volatilité mais de niveaux
toujours très faibles. Les taux de rendement immobilier prime
ont poursuivi leur compression, tombant à 3,25% pour le
compartiment bureau du QCA parisien. Ce paradigme de taux
bas pose la question de l’appréciation du risque. De fait, les
investisseurs demeurent encore très sélectifs quant au type
d’actif ciblé, la qualité et la localisation de leurs acquisitions.
PIB en France, en Zone euro, aux Etats-Unis et en Chine
15%
10%
5%
0%
-5%
France
Zone Euro
cushmanwakefield.com
Chine
Source: Oxford Economics
Graphique 3
Taux EONIA, EURIBOR 3 mois
0,40%
0,25%
0,10%
-0,05%
-0,20%
Taux interbancaire de l'argent au jour le jour (EONIA)
Euribor 3 mois
Spread entre le taux EONIA et l'Euribor 3 mois
Source: Banque de France
Graphique 4
OAT 10 ans et taux de rendement prime bureaux QCA
7%
6%
235 points
de base
5%
4%
3%
2%
1%
0%
Paris QCA
Pour 2016, un environnement monétaire combinant une
abondance de liquidités, un faible coût du financement et des
taux directeurs bas est bien parti pour durer. Seul un choc
financier ou exogène de taille pourrait réduire cette prime de
risque immobilière, encore confortablement établie à 235
points de base fin 2015.
Etats-Unis
OAT 10 ans
Source: Banque de France
INVESTMENT MARKET UPDATE
2
France T4 2015
Graphique 5
Investissement en France
Volume d’investissement en France, en milliards d’euros
Deuxième meilleure année de l’histoire après
2007
30
Après un 1er semestre en demi-teinte, l’activité s’est emballée
au 2nd semestre, avec 17,3 milliards d’euros investis au terme
d’un 4ème trimestre record (plus de 10 milliards d’euros). Au
total, 24,8 milliards d’euros ont été engagés en France en
2015, soit une progression de 5% sur un an mais une très forte
hausse (+43%) par rapport à la moyenne des dix dernières
années (17,4 milliards d’euros). L’année 2015 s’inscrit de ce
fait comme la deuxième meilleure année de l’histoire après le
record de 2007 (28,5 milliards d’euros).
Les marchés immobiliers bénéficient de l’intérêt d’un nombre
croissant d’investisseurs aux profils très variés, dans un
environnement financier porteur. Le compartiment immobilier
continue d’attirer les investisseurs dans un contexte toujours
agité sur les places boursières et de faibles rémunérations de
l’obligataire.
Un marché de méga deals
L’abondance des liquidités a favorisé la multiplication de
grandes transactions. Celles-ci ont ainsi contribué de façon
décisive aux très bonnes performances de l’année 2015, avec
80 opérations supérieures à 100 millions d’euros (dont plus du
tiers sur le seul 4ème trimestre) concentrant 65% du volume
total investi. Si ce segment reste très dynamique, la part des
opérations supérieures à 200 millions d’euros a néanmoins
fléchi, passant de 47% en 2014 à 34% en 2015 (8,4 milliards
d’euros). Le rééquilibrage du marché s’est opéré sur le
segment des transactions comprises entre 100 et 200 millions,
qui ont totalisé 7,6 milliards d’euros en 2015 contre 4,7
milliards d’euros en 2014. Les transactions comprises entre 50
et 100 millions d’euros ont, quant à elles, accusé une baisse
de 6%, soit 210 millions d’euros de moins. En revanche,
l’activité sur le segment 10-50 millions d’euros est à la hausse :
au nombre de 205, ces opérations ont totalisé 4,5 milliards
d’euros en 2015, en légère progression par rapport à 2014.
25
20
15
10
5
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
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Source: Cushman & Wakefield
Tableau 1
Nombre et volume de transactions par tranches de
montants
TRANCHE DE
MONTANT
2015
VOLUME
POIDS
Moins de 10 m€
216
825 m€
10-20 m€
104
1 425 m€
6%
20-50 m€
101
3 100 m€
12%
50-100 m€
48
3 500 m€
14%
100-200 m€
55
7 600 m€
31%
Plus de 200 m€
25
8 400 m€
34%
Total
549
24 850 m€
100%
3%
Source: Cushman & Wakefield
Bonne tenue du marché en province
Si l’Île-de-France a concentré 78% des volumes engagés en
France en 2015, les marchés de province sont restés une cible
de choix pour les investisseurs. Ainsi, avec 5,5 milliards
d’euros en 2015, les volumes investis en province sont peu ou
prou équivalents à ceux de 2014 (5,9 milliards d’euros) mais
affichent une hausse de 38% par rapport à la moyenne des dix
dernières années (4 milliards d’euros).
Le marché lyonnais s’est distingué en 2015, meilleure année
de son histoire avec 1,3 milliard d’euros engagés (+63% sur un
an). Ce résultat tient à la finalisation de plusieurs grandes
opérations de bureaux et de commerces, dont deux de plus de
100 millions d’euros (« Grand Hôtel Dieu », cédé à CREDIT
AGRICOLE ASSURANCE, et « Sky 56 », vendu à GECINA) et
trois comprises entre 50 et 100 millions d’euros, toutes signées
au second semestre (« Printemps », le siège de SANOFI
PASTEUR, et le « Confluent »). La région PACA vient en 3ème
position avec 750 millions d’euros investis en 2015 grâce,
notamment, à la cession de actifs commerciaux
emblématiques (« Nice Etoile ») et logistiques (portefeuille
« Mistral », clé-en-main de MAISONS DU MONDE).
cushmanwakefield.com
INVESTMENT MARKET UPDATE
3
France T4 2015
Types d’actifs et localisations
Graphique 6
Les bureaux, actifs phares du marché
Répartition des investissements par type de produits, en
milliards d’euros
Avec 17,3 milliards d’euros en 2015 - 70% de l’ensemble du
volume investi en France - les montants engagés en bureaux
ont augmenté de 20% sur un an. La région parisienne
concentre 92% de l’activité sur cette typologie d’actif, soit 16
milliards d’euros engagés cette année.
30
25
20
La forte compétition sur le segment prime a conduit les
investisseurs à se positionner sur des actifs non core. Cette
évolution dans l’aversion au risque a notamment profité aux
actifs value added et/ou opportunistes. Les investisseurs
restent toutefois très sélectifs quant à la localisation des actifs
proposés, privilégiant les secteurs d’affaires établis (« West
Park » à Nanterre cédé à LBO France ou « le Belvédère » à La
Défense vendu à VINCI IMMOBILIER entre autres).
15
Commerces : baisse en trompe l’œil
Source: Cushman & Wakefield
L’appétit des investisseurs pour les actifs de commerces reste
fort et la hausse des valeurs vénales a favorisé un afflux
d’offres à la vente, ce qui explique ses bonnes performances.
En 2015, 5,2 milliards d’euros ont ainsi été investis sur ce
segment de marché, soit 21% de l’ensemble des montants
engagés dans l’Hexagone. Si ce volume affiche une baisse de
32% par rapport à 2014 (7,7 milliards d’euros), il est en
revanche supérieur de 53% à la moyenne des dix dernières
années (3,4 milliards d’euros).
L’activité s’est majoritairement concentrée sur les galeries et
les centres commerciaux (2,2 milliards d’euros, soit 43% du
volume total), les montants engagés en rues commerçantes
sont, avec 2 milliards d’euros, en hausse de 27% sur un an. Le
4ème trimestre a été marqué par la cession du « 49-53 avenue
des Champs-Élysées » (Paris 8ème) par WESTBROOK pour
environ 300 millions d’euros. Enfin, près d’un milliard d’euros
ont été investis en périphérie en 2015, soit une hausse
importante (+67% sur un an). Conséquence directe d’un
manque d’offres de qualité, les acquisitions de retail parks
restent toutefois peu nombreuses. De fait, les volumes ont
surtout été gonflés par les cessions de portefeuilles de murs
d’enseignes, à l’exemple du portefeuille cédé à TIKEHAU IM
(BABOU, C&A, KIABI, MC DONALD’S, etc.) ou des 18
magasins DECATHLON cédés à CILOGER.
10
5
0
Bureaux
Commerces
Entrepôts
Locaux d'activité
Graphique 7
Répartition des investissements selon la localisation (en
milliards d’euros) et poids des portefeuilles (%)
30
35%
25
30%
25%
20
20%
15
15%
10
10%
5
5%
0
0%
Ile-de-France
Province
Poids des portefeuilles
Source: Cushman & Wakefield
Graphique 8
Répartition des investissements en logistique par
localisation, en millions d’euros
3 000
Logistique, le bouquet final
Plus d’1 milliard d’euros ont été investis au 4ème trimestre,
portant à 1,9 milliard le montant engagé en logistique sur
l’ensemble de l’année 2015. Ce volume, au plus haut depuis
2007 et en augmentation de 55% sur un an, représente 8% du
volume total investi en 2015 en immobilier d’entreprise
banalisé en France.
Divers facteurs expliquent la bonne santé du marché de
l’immobilier logistique : des niveaux élevés de demande placée
et, surtout, d’importantes cessions de portefeuilles permettant
de répondre à l’appétit croissant des investisseurs pour ce type
d’actif. Sur un total de 15 portefeuilles en 2015, 8 ont été cédés
au 4ème trimestre dont 4 pour un montant supérieur à 100
millions d’euros (portefeuilles « Viking », « Nautilus »,
« Corridor » et « Kensington » qui totalisent près de 840
millions d’euros investis).
cushmanwakefield.com
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
Ile-de-France
Province
Portefeuilles
Source: Cushman & Wakefield
INVESTMENT MARKET UPDATE
4
France T4 2015
Investissement en Île-de-France
Graphique 9
Une fin d’année exceptionnelle
Répartition des investissements en Île-de-France, en
milliards d’euros
L’Île-de-France a concentré 19,3 milliards d’euros en 2015 à
l’issue d’un 4ème trimestre record (7,2 milliards d’euros). Ce
niveau d’activité aura permis de hisser l’exercice 2015 en 3ème
position des meilleures années derrière 2006 et 2007.
L’ancrage du marché de l’investissement autour des actifs
tertiaires s’est confirmé, cette typologie représentant 83% des
acquisitions franciliennes, contre 75% l’an passé. Principal
soutien de l’activité, les arbitrages de portefeuilles, dont la
partie francilienne a grimpé de 1,5 à 3,8 milliards d’euros en
2015. En tête, l’acquisition du portefeuille « IVANHOE » par
GECINA (1,2 milliard d’euros) et, au 4ème trimestre
« Kensington », acheté par BLACKSTONE. Deuxième support
du marché, les transactions supérieures à 100 millions
d’euros : démarrée en trombe avec l’acquisition par ADIA
d’«Ecowest » (477 millions d’euros), l’année 2015 s’est
achevée par un fort rebond dans la tranche des 100-200
millions d’euros, avec notamment les acquisitions du
« Millénaire 2 » (Paris 19ème), de « Eléments » (ZAC Rive
Gauche à Paris) ou encore de « l’Angle » (BoulogneBillancourt).
25
20
15
10
5
0
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Source: Cushman & Wakefield
Graphique 10
Répartition des investissements bureaux en Île-de-France
par localisation
100%
Paris, le Croissant Ouest et les VEFA
L’appétence des investisseurs pour des bureaux situés dans la
Capitale s’est accentuée en 2015 (6,2 milliards d’euros contre
5,4 l’an passé) à travers une nouvelle géographie des
acquisitions et le succès des VEFA. En témoignent les
volumes traités dans le QCA* : stables depuis un an (1,9
milliard d’euros), ils ne représentent plus que 13% des
engagements franciliens en 2015 (contre 24% en 2014). Face
à l’étroitesse de l’offre et la compression des taux de
rendement, les acquisitions hors Paris QCA se sont
multipliées, notamment dans quelques grandes zones
d’aménagement situées aux portes de la Capitale, comme la
ZAC Clichy-Batignolles et le secteur Paris Nord-Est où les
investisseurs n’ont pas hésité à se positionner en blanc.
Premier secteur d’investissement en bureaux hors de Paris, le
Croissant Ouest a vu son volume d’engagement grimper de
2,7 à 4,5 milliards d’euros entre 2014 et 2015. Les acquisitions
en VEFA, à l’image d’« Ecowest », auront fortement contribué
au succès du Croissant Ouest, qui a concentré près de 30%
des engagements franciliens dans cette typologie d’actifs, un
ratio inédit depuis 2008.
Extension du champ de vision
Le dynamisme du marché depuis 2 ans ne signifie pas encore
une rupture des investisseurs dans leur aversion au risque.
Les actifs sécurisés de type core /core+ constituent encore le
socle du marché (70% en 2015), traduisant des stratégies
contrastées selon les acteurs. Les assurances, légalement
contraintes de sécuriser leur allocation d’actifs, ont
modérément réduit leur positionnement sur les segments
core+, en investissant davantage en commerces que par des
acquisitions plus risquées en bureaux.
Le segment value-added a dans le même temps doublé en
volume d’une année sur l’autre. Plusieurs acquisitions
réalisées par des fonds d’investissement ou des foncières
cotées ont entrainé la prise de poids de ce segment.
80%
60%
40%
20%
0%
Paris
Croissant Ouest
2ème Couronne
La Défense
1ère Couronne
Portefeuilles franciliens
Source: Cushman & Wakefield
Graphique 11
Répartition des investissements bureaux* en Île-de-France
par type
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2013
Core
2014
Core +
Value added
2015
Opportuniste
Source: Cushman & Wakefield
* Actifs tertiaires d’un montant unitaire supérieur à 20 millions d’euros
* QCA au sens strict (hors PCO / Paris Centre Ouest), définition page 10
cushmanwakefield.com
INVESTMENT MARKET UPDATE
5
France T4 2015
Taux de rendement
Graphique 12
Bureaux : compression à tous les étages
Taux de rendement prime bureaux Île-de-France
L’année 2015 a témoigné d’un exceptionnel mouvement de
compression des taux prime. Depuis fin 2014, l’ensemble des
secteurs de l’Île-de-France a enregistré des baisses de 50 à
125 points de base des taux de rendement prime bureaux,
établis à 3,25% pour les meilleurs actifs du QCA. Les marchés
tertiaires franciliens les mieux établis sont les premiers à
répercuter cette contraction, à l’image du Croissant Ouest,
passé sous le seuil des 4,00%, ou encore de la 1ère Couronne,
désormais inférieure à 5,00%.
10,00%
8,00%
6,00%
4,00%
2,00%
0,00%
2008
Considérées comme des niveaux plancher jusqu’en 2013, les
frontières de 2006-2007 ont été franchies, mais plusieurs
différences importantes méritent d’être soulignées :
• Les niveaux de fonds propres apportés dans les opérations
restent importants, limitant le recours à l’effet de levier malgré
le faible coût du financement. Dans cette logique, l’aversion au
risque des banques reste présente dès lors que le profil
d’investissement comporte un risque (vacance locative,
difficulté juridique, complexité de l’opération).
• Le décrochage des taux de rendement n’est pas de même
amplitude sur tous les marchés considérés, traduisant dans
l’esprit des acquéreurs un attachement à une hiérarchie tant
des pôles tertiaires que de la qualité des actifs.
Commerces : niveaux record des taux
Pour les commerces, le grand retour en 2015 des pieds
d’immeubles, après une année 2014 sous le signe des
galeries/centres commerciaux, a maintenu la pression sur les
taux de rendement prime. Pour les meilleurs actifs en rues
commerçantes, ce taux est passé sous le seuil des 3%. Un tel
niveau de taux correspond à des « trophy assets » situés sur
des artères de premier plan (Champs-Elysées, Montaigne, rue
du Faubourg Saint-Honoré). La stratégie des acquéreurs porte
alors davantage sur un gain de valeur en capital au terme de la
détention que sur la délivrance d’un cash-flow élevé à
court/moyen terme.
Pour les centres commerciaux, ce taux s’établit à environ
4,00% pour les actifs super « prime », et se positionne à 5,00%
pour des retail parks de grande qualité.
2009
2010
2011
2012
Paris QCA
Croissant Ouest
2ème Couronne
2013
2014
T4
2015
La Défense
1ère Couronne
OAT 10 ans
Source: Cushman & Wakefield
Graphique 13
Taux de rendement prime commerce en France
7,00%
6,00%
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Centre Ville Paris
CC Super prime
Retail-parks Nvlle géné.
T4
2015
Source: Cushman & Wakefield
Graphique 14
Taux de rendement prime logistique en France
8,50%
8,00%
7,50%
Logistique : rendement les plus « forts »
7,00%
La compression des taux prime pour les bureaux et les
commerces a conduit nombre d’investisseurs, en particulier
des fonds anglo-saxons ou américains, à privilégier la
logistique dans leur stratégie d’allocation d’actifs. Les grandes
manœuvres menées en 2015 sur les portefeuilles logistiques
ont autant illustré des mouvements de rationalisation que le
positionnement de plusieurs grands acteurs, fonds
essentiellement (internationaux, paneuropéens ou nordaméricains). Ces stratégies ont donné un formidable coup
d’accélérateur aux volumes traités sur cette typologie d’actifs.
6,50%
6,00%
5,50%
2008
2009
2010
Ile-de-France
2011
2012
Lyon
2013
2014
T4
2015
Marseille
Source: Cushman & Wakefield
Depuis 2014, la compression des taux de rendement pour des
plates-formes logistiques prime de la dorsale Nord-Sud s’est
échelonnée de 25 à 75 points de base, établissant le taux
prime à 6,00% au 4ème trimestre 2015.
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INVESTMENT MARKET UPDATE
6
France T4 2015
Investisseurs
Domination des investisseurs français
La part des Français dans le volume d’investissement en
France a légèrement diminué en 2015, mais ils restent
nettement majoritaires à l’acquisition : 60% des montants
engagés en 2015, contre 63% en 2014. Présents sur toutes les
typologies d’actifs et segments de marché, ils sont à l’origine
de la plus importante opération de l’année (acquisition par
GECINA d’un portefeuille de bureaux pour 1,2 milliard d’euros).
Parmi les transactions significatives réalisées au 4ème trimestre
figurent l’acquisition par AMUNDI du portefeuille « Aqua », la
cession à PRIMONIAL REIM du portefeuille « Pop » ou celle
de l’immeuble « Bleu » (Paris 16ème) à SOGECAP.
Le marché reste animé par une poignée de grands acteurs
nationaux : GECINA, CNP, PRIMONIAL REIM et AMUNDI
concentrent ainsi, à eux seuls, 40 % des acquisitions réalisées
par des français en 2015.
Graphique 15
Investissements nationaux et étrangers en France (%)
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Investisseurs nationaux
Investisseurs étrangers
Source: Cushman & Wakefield
Investisseurs étrangers
Graphique 16
Troisième marché le plus important d’Europe en matière de
volumes investis, derrière le Royaume-Uni et l’Allemagne, la
France demeure une place de choix pour les investisseurs
étrangers. Ces derniers ont représenté 40% du volume total
investi dans l’Hexagone en 2015.
Investissement en France par provenance géographique
des acquéreurs (%)
Les Nord-Américains restent les premiers investisseurs
étrangers en 2015 (18%). En retrait au 3ème trimestre, ils sont
revenus en force en fin d’année, investissant près de 2,8
milliards d’euros au cours du 4ème trimestre (acquisition du
portefeuille « Kensington » par BLACKSTONE, cession des
portefeuilles logistiques « Viking » et « Nautilus » à CBRE
GLOBAL INVESTORS). En dépit de ce bon résultat, les NordAméricains (Etats-Unis et Canada) ont été nets vendeurs en
2015.
Avec 15% des acquisitions, les européens ont également
terminé l’année en fanfare, doublant leurs investissements d’un
trimestre sur l’autre (1,5 milliard investis au 4 ème trimestre).
Cinq transactions de plus de 100 millions ont permis
d’atteindre ce résultat, dont l’acquisition par AEW EUROPE,
pour un fonds européen, du portefeuille « Corridor », l’achat
par DEKA du « Parc du Millénaire 2 » (Paris 19ème) ou encore
la vente à INVESCO, pour le compte d’un fonds européen
également, du « 173-175 boulevard Haussmann » (Paris 8ème).
La part des Moyen-Orientaux s’élève à 4% grâce notamment à
l’acquisition, en décembre, du « 49-53 avenue des ChampsÉlysées » (« L’ATELIER RENAULT, HÄAGEN-DAZS ») pour
environ 300 millions d’euros. Elle fait suite à celle de la « Tour
Vista » à Puteaux et, surtout, de l’immeuble « Ecowest » à
Levallois-Perret (477 millions d’euros), acheté par ADIA en
début d’année.
Le part des investisseurs asiatiques est en retrait, passant de
5% en 2014 à seulement 3% en 2015. La principale
transaction de l’année porte sur l’acquisition par le fonds
souverain chinois CIC – sa première en France – du
portefeuille « Celsius ». Les Asiatiques devraient toutefois être
plus présents en 2016 au regard des transactions actuellement
en cours de finalisation.
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100%
80%
60%
40%
20%
0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Europe
Amérique du Nord
Moyen-Orient
Asie Pacifique
International
Source: Cushman & Wakefield
Graphique 17
Investissement net en France par nationalité et par zone
géographique, en milliards d’euros
-2
-1
0
1
2
3
France
Etats-Unis
Royaume-Uni
Canada
Allemagne
Moyen-Orient
Asie Pacifique
International
Europe
Source: Cushman & Wakefield
INVESTMENT MARKET UPDATE
7
France T4 2015
Fonds d’investissement et grands collecteurs
dominent le marché
En 2015, la présence des fonds d’investissement sur le
marché français s’est renforcée, leurs 6,7 milliards d’euros
d’engagements concentrant le tiers du volume d’activité, un
ratio considérable. Ces fonds, principalement nord-américains
et internationaux, ont, comme en 2014, souvent privilégié les
structurations en « clubs deals » et en joint-venture, et auront
ciblé toutes les classes d’actifs.
Deuxième grande famille d’investisseurs dont l’exposition a
nettement progressé en 2015 (+10%), les compagnies
d’assurances/mutuelles sont à l’origine d’environ 6 milliards
d’euros d’engagements. Particulièrement actives, elles ont
acquis de grands gabarits de bureaux, à l’image du « 6 Place
d’Alleray » à Paris (230 millions d’euros) ou de « l’Angle » à
Boulogne-Billancourt (145 millions d’euros). Elles ont équilibré
leurs engagements avec l’acquisition d’actifs de commerces
tant en province (« Nice Etoile », « Grand Hôtel Dieu » à Lyon,
« Printemps » de Strasbourg) qu’en Île-de-France (flagships
« MONCLER », « CELINE »).
Les grands collecteurs de type OPCI/SCPI ont été, eux aussi,
très actifs en 2015, avec près de 5,1 milliards d’euros
d’investissements, s’illustrant, entre autres, par les acquisitions
du portefeuille TIKEHAU (250 millions d’euros) ou encore celle
du « Colisée 3 et 4 » à Saint-Ouen.
Très présentes à la vente l’an passé à travers des arbitrages
(UNIBAIL et KLEPIERRE notamment), les foncières cotées
terminent l’année sur un volume d’acquisition de 4 milliards
d’euros, pour un investissement net légèrement positif. Outre
le portefeuille « IVANHOE », leurs acquisitions en bureaux ont
doublé depuis un an, mettant à l’honneur des actifs dépassant
les 100 millions d’euros, tels « City 2 » (Boulogne-Billancourt),
« Sky 56 » (Lyon) ou encore le « Linéa » (La Défense). Leurs
volumes investis dans le compartiment commerces (730
millions d’euros) auront davantage ciblé les hypermarchés et
les pieds d’immeubles que l’an passé.
Graphique 18
Investissement en France par type d’acquéreur, en
milliards d’euros
30
25
20
15
10
5
0
Fonds d'invest.
OPCI/SCPI
Foncières
Fonds souverains
Assureurs/Mutualistes
Fonds allemands
Privés
Autres
Source: Cushman & Wakefield
Graphique 19
Investissement net en France selon le type d’investisseur,
en milliards d’euros
-1
0
1
2
3
OPCI/SCPI
Assur./Mutualistes
Fonds d'invest.
Fonds souverains
Foncières
Privés
Fonds allemands
Source: Cushman & Wakefield
Enfin, les prises de position de fonds souverains,
essentiellement moyen-orientaux et asiatiques, placent cette
catégorie d’investisseurs comme acheteurs nets à hauteur de
plus d’1 milliard d’euros.
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INVESTMENT MARKET UPDATE
8
France T4 2015
Graphique 20
Perspectives 2016
Alignement des planètes
Les fondamentaux de nature à soutenir le marché de
l’investissement immobilier sont présents, reste à savoir si leur
combinaison restera en place. La signature au mois de janvier
2016 d’une promesse de vente de la « Tour First » et celle de
« So Ouest Plaza » à Levallois-Perret militent en ce sens.
En outre, le calendrier et la politique monétaire accommodante
de la BCE jusqu’en mars 2017, dont l’envergure et la durée
pourraient s’accroître, soutiennent l’abondance des liquidités.
D’ailleurs, même après son achèvement, cette politique
pourrait continuer de produire ses effets favorables pendant 12
à 18 mois.
Anticipation du volume d’investissement en France, en
milliard d’euros
30
Moyenne
2005 - 2014 : 17,4 M€
25
20
15
10
5
0
Réalisé
hypothèse basse
hypothèse centrale
hypothèse haute
Source: Cushman & Wakefield
Conséquence d’un environnement de taux directeurs bas, la
volatilité sur l’ensemble des places boursières rend cruciale
l’allocation des liquidités disponibles sur des actifs tangibles et
lisibles, quand bien même les taux de rendement diminuent.
Les collectes des SCPI/OPCI atteignent des sommets, avec
3,1 milliards d’euros pour le seul 1er semestre 2015 selon
l’ASPIM. La mise en œuvre de la réglementation « Solvency
2 » est aussi de nature à augmenter l’allocation immobilière
des assureurs (aujourd’hui 4% et 85 milliards d’euros d’actifs
immobiliers), tant en investissement direct qu’en financement.
Si certains investisseurs commencent à juger le marché
hexagonal survalorisé pour certains types d’actifs, les levées
de fonds à destination du compartiment immobilier battent leur
plein. Selon la dernière étude de « Preqin », ces fonds ont
mobilisé 107 milliards d’euros (données provisoires) en 2015 et
le plus massif d’entre eux, BLACKSTONE REAL ESTATE
PARTNER VII a levé 15,8 milliards de dollars en septembre.
Autre illustration, le fonds BVK, qui envisage 270 millions
d’euros d’investissements sur des actifs commerciaux de
grande taille en France en 2016.
Anticipation du volume d’investissement 2016
• Hypothèse basse : plusieurs menaces sur l’économie
mondiale se matérialisent, provoquant un rebond des taux
obligataires. Dans ce scenario, l’attentisme domine côté
vendeurs, limitant les investissements à 22-23 milliards d’euros
en 2016.
• Hypothèse centrale : le besoin d’allouer des liquidités
abondantes sur des actifs sécurisés continue de dynamiser le
marché. Malgré le faible niveau des taux prime, les
transactions d’envergure et les cessions de grands
portefeuilles continuent d’animer le marché, qui atteint 25
milliards d’euros.
• Hypothèse haute : aux cessions de plusieurs portefeuilles et
d’actifs unitaires de grande taille s’ajoutent l’augmentation du
compartiment immobilier de plusieurs grands institutionnels et
l’appétit de nombreux fonds d’investissement, qui portent le
marché à 27 milliards d’euros.
Pour l’heure, nous envisageons un volume d’investissement
sur le marché français de l’ordre de 25 milliards d’euros, sous
réserve d’évènement exceptionnel. Du côté des taux de
rendement prime, et après leur importante compression tant en
2014 qu’en 2015, une stabilisation est prévisible en 2016.
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INVESTMENT MARKET UPDATE
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France T4 2015
Définitions
Core
Actif bénéficiant d'une localisation géographique de premier plan et assurant des
rendements locatifs sûrs en raison de la qualité des locataires, de la durée des
baux, du faible taux de vacance et d’une faible rotation locative.
Taux EONIA
(Euro Over Night Index Average)
Taux de rémunération des dépôts interbancaires au jour le jour du marché
monétaire européen.
EURIBOR
Euro Interbank Offered Rate - Taux du marché monétaire européen. Il est égal à
la moyenne des taux offerts sur le marché bancaire européen pour une échéance
déterminée. Il correspond à la cotation fournie quotidiennement par un échantillon
de 57 établissements bancaires européens.
OAT 10 ans
Obligations Assimilables du Trésor - Fonds constituant le support de l'endettement
à long terme de l'Etat dont la maturité est de 10 ans.
LTV (Loan to value)
Ratio d’endettement (montant du financement sur la valeur totale de l’actif).
Taux de rendement prime
Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif.
Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après
élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux).
Paris QCA
Le QCA est la partie centrale de l’ensemble formée par les 1er, 2ème, 8ème, 9ème,
16ème et 17ème arrondissements de Paris. Il est délimité à l’ouest par la Porte
Maillot, l’Avenue de Malakoff et le Trocadéro; au Nord par la Porte Champerret,
l’Avenue de Villiers et la Gare Saint-Lazare; à l’Est par la rue Montmartre et la rue
du Louvre; au Sud par la rue de Rivoli.
Paris Centre Ouest (hors QCA)
Parties restantes des arrondissements 1, 2, 8, 9, 16 et 17 de Paris.
SECTORISATION IMMOSTAT
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10
EMEA
France
John Forrester
Chief Executive
+44 (0)20 3296 2002
[email protected]
Antoine Derville
Président
+33 (0)1 49 64 90 70
[email protected]
Olivier Gerard
Chairman
+33 (0)1 53 76 95 74
[email protected]
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et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman &
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