Assemblée générale en copropriété

Assemblée
générale
en copropriété
Un évènement essentiel à la vie en copropriété
Toutes les décisions concernant la copropriété doivent être
prises en assemblée générale. Aucune décision ne peut être
prise uniquement par le syndic ou le conseil syndical
(exception de mandat exceptionnel donné par l’assemblée
générale).
Il y a cinq types d’assemblées générales distinctes :
 ordinaire,
 supplémentaire, dite « extraordinaire »,
 en « urgence »,
 en seconde lecture,
 Spéciale (par bâtiment par exemple).
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Qui convoque ?
Le syndic qui convoque l’assemblée, mais son mandat ne doit pas avoir expiré
Mais d’autres personnes peuvent être amenées à convoquer :
 Le conseil syndical ou I/4 des copropriétaires peuvent demander au syndic la convocation
d’une assemblée générale selon un ordre du jour précis (art 8 décret 17/03/67). A défaut de
réponse du syndic dans les 8 jours de la notification, le président du conseil syndical peut
convoquer ainsi que tout copropriétaire habilité par le tribunal (art 50 du décret du 17 mars
1967).
 En cas d’empêchement du syndic : le président du conseil syndical peut convoquer une
assemblée générale pour designer un nouveau syndic (art 18-V loi du 10 juillet 1965).
Loi Macron :
Lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires
peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic.
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Notification de la convocation de l’assemblée générale
LRAR, remises en mains propres contre émargement ou contre récépissé daté et signé
La règle : 21 jours francs
Le délai peut être plus long si le règlement de copropriété l’impose.
Les délais peuvent être raccourcis dans deux situations :
 En cas d’urgence : dans ce cas il faut explicitement invoquer l’urgence
dans la convocation et la motiver.
 En assemblée générale en deuxième lecture, sous 8 jours, si l’ordre du
jour n’a pas été modifié.
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Notifications et mise en demeure par voie
électronique
(Article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965)
• Le syndic a la possibilité d’utiliser la lettre RAR électronique
dans le cadre de ses relations avec les copropriétaires.
Il peut leur proposer l’envoi de courrier recommandé
par voie électronique sous réserves de leur accord
exprès.
Boîte mail classique
Opérateur postal numérique
Décret relatif à la dématérialisation des notifications et
des mises en demeure du 21 octobre 2015
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Les mandats/pouvoirs
(article 22 de la loi du 10 juillet 1965)
•
•
•
Possibilité de déléguer son droit de vote à un mandataire (membre du syndicat ou
non)
Pas plus de trois délégations de vote (sauf si le total des voix dont il dispose luimême et de celles de ses mandants n'excède pas 5% des voix du syndicat)
En cas de vote d’une saisie immobilière, d’un lot d’un copropriétaire débiteur, ce
dernier ne peut pas recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire (art
19-2 al 4 loi 1965). Le copropriétaire débiteur poursuivi n’a pas le droit de
participer au vote sur le projet de saisie de son lot.
Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil
de solidarité, et ses préposés ne peuvent recevoir mandat pour
représenter un copropriétaire.
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Ordre du jour
 En concertation avec le conseil syndical
 Intégrer à l’ordre du jour toutes les questions qui lui
ont été notifiées (adressée en LR AR) entre deux
assemblées par les copropriétaires.
Une assemblée ne peut délibérer que sur les points inscrits
à l’ordre du jour
L’ordre du jour ne peut être modifié après l’envoi de la
convocation
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Documents à joindre à la convocation
(Article 11-I du décret du 17 mars 1967)
L’article 13 du décret du 17 mars 1965 précise que les « décisions ne sont pas valides » si les
documents nécessaires au vote ne sont pas joints, du moins elles peuvent être contestées
Documents comptables
Conditions essentielles des contrats
Projet de contrat de syndic
Documents devant accompagner certains projets
de résolution
 Autres documents à joindre pour la bonne
information des copropriétaires




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Les règles de majorités
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Les règles de majorités
Les nouvelles majorités
Ces modifications concernent principalement les gros travaux avec un
allégement des majorités nécessaires.
Ainsi, les nouvelles majorités nécessaires sont :
– travaux d’amélioration : majorité 25 stricte (sans possibilité de
deuxième lecture) ;
– travaux obligatoires : majorité simple de l’article 24 ;
– individualisation des contrats d’eau : majorité 25 stricte ;
– création de local vélo : majorité de l’article 24.
Loi relative à la transition énergétique du 17 août 2015
Changement de majorité pour les travaux apportant une
amélioration énergétique : majorité 24
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La tenue de l’assemblée générale
L’élection du bureau est obligatoire dans toute assemblée
générale de copropriété (art 15 du décret du 17/03/1967).
Le bureau rédige et signe le procès-verbal, il contrôle les
mandats et les votes.
Il faut élire :
Un président de séance (ne peut être le syndic)
Un ou plusieurs scrutateurs
Un secrétaire de séance
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Les questions essentielles en assemblée générale
BILAN COMPTABLE ET FINANCIER DE LA
COPROPRIETE
 APPROBATION DES COMPTES DE L’EXERCICE COMPTABLE
ANTERIEUR « 2015 »(article 24)
 EXAMEN ET APPROBATION DU PROJET RECTIFICATIF DU
BUDGET PREVISIONNEL DE L’EXERCICE EN COURS (N+1) «
201x » (article 24)
 EXAMEN ET APPROBATION DU BUDGET PREVISIONNEL DE
L’EXERCICE N+2 « 201x» (article 24)
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Principales questions en assemblée générale
ORGANISATION DE LA COPROPRIETE
 ELECTION DU SYNDIC ET DUREE DE SON MANDAT (Article 25,
le cas échéant 25-1)
 NOMINATION DU CONSEIL SYNDICAL (Article 25, le cas
échéant 25-1) ADOPTATION DU REGLEMENT DU CONSEIL
SYNDICAL (Article 24)
 MONTANT DES MARCHES ET DES CONTRATS A PARTIR DUQUEL
LA CONSULTATION DU CONSEIL SYNDICAL PAR LE SYNDIC EST
OBLIGATOIRE (Article 25, le cas échéant 25-1)
 MONTANT DES MARCHES ET DES CONTRATS A PARTIR DUQUEL
UNE MISE EN CONCURRENCE EST RENDUE OBLIGATOIRE
(Article 25, le cas échéant 25-1)
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Principales questions en assemblée générale
PARTICULARITES DE LA FORME COOPERATIVE
 ADOPTION PAR LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA FORME
COOPERATIVE (Article 25, le cas échéant 25-1)
 NOMINATION DU CONSEIL SYNDICAL (Article 25, le cas échéant 25-1)
 NOMINATION D’UN CONTROLEUR AUX COMPTES OBLIGATOIRE EN
GESTION COOPERATIVE (Article 24)
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Principales questions en assemblée générale
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
VOTE DES TRAVAUX
Choix de l’entreprise et enveloppe budgétaire
Mandat au conseil syndical pour retenir l'entreprise la mieux disante dans le
cadre du budget voté (majorité 25, 25-1 le cas échéant)
Répartition du coût des travaux
Fixation des dates d’échéances des appels de fonds de travaux nécessaire au
paiement de devis
Choix d’un architecte pour les travaux de x
Choix d’un coordonnateur SPS (coordonnateur en matière de sécurité et de
protection de la santé)
Souscription d’une assurance dommage-ouvrage pour les travaux de x
Autorisation de souscrire à un emprunt collectif pour les travaux de x
(majorités variables)
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AG 2016 : N’oubliez pas !
Constitution du fonds travaux et Audit global à voter
pour être prêt au 1er janvier 2017
Cotisation annuelle obligatoire versée
au fonds travaux, attachée au lot,
pour les copropriétés de plus de 5 ans
et placement de ce fonds sur un
compte rémunéré sécurisé
Article 142-II de la loi
du 10 juillet
1965
Dispositions relatives au plan
pluriannuel de travaux et obligation
de se prononcer sur un audit global
technique
Article
L. 731-1 du
Code de la
constructio
n et de
l’habitation
Minimum : 5 % du budget
prévisionnel
Obligatoire sauf si la copropriété est
constituée de moins de 10 lots ou si un audit
technique global a été réalisé et qu’il ne fait
apparaître aucun besoin de travaux dans les 10
années à venir.
Attention : voter sa dispense, à
l’unanimité.
Audit non obligatoire, mais
obligation de mettre à l’ordre du
jour le vote d’un audit global (avec
audit énergétique pour les copropriétés de plus de
49 lots
).
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Principales questions en assemblée générale
Cas particuliers mais réguliers dans les « petits » ensembles anciens
AUTORISATION DONNE A UN COPROPRIETAIRE, M et MME Y
D’EFFECTUER, A LEURS FRAIS, DES TRAVAUX DE …. SUR PARTIES
PRIVATIVES AFFECTANT LES PARTIES COMMUNES MAIS CONFORMES A LA
DESTINATION DE L’IMMEUBLE (Article 25, le cas échéant 25-1)
 Autorisation donnée à un copropriétaire, M et MME Y d’effectuer à
leurs frais, des travaux de …. Sur parties privatives affectant les parties
privatives affectant les parties communes ais conformes à la destination
de l’immeuble (Article 25, le cas échéant 25-1)
 Modification du règlement de copropriété et de la grille de répartition
des charges (article 26, double majorité)
 Mandat au syndic pour assurer le suivi administratif relatif à ces
modifications (article 25, 25-1 le cas échéant)
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Principales questions en assemblée générale
Cas particuliers mais réguliers dans les « petits » ensembles anciens
ANNEXION D’UNE PARTIE COMMUNE PAR RACHAT A M ET MME Y (article
26, double majorité)
 Création d'un lot supplémentaire N° X par transformation de la partie commune avec
affectation des tantièmes (article 26, double majorité)
 Cession du lot N° X nouvellement créé à M. et Mme Y (article 26, double majorité)
 Répartition du prix de vente du lot N°X (article 26, double majorité) Autorisation de la
réunion du lot X et du lot Y afin de former un nouveau lot Z par suppression des lots X et Y
(article 26, double majorité)
 Modification du règlement de copropriété et de la grille de répartition des charges (article
26, double majorité)
 Mandat au syndic pour assurer le suivi administratif relatif à cette vente (article 25, 25-1 le
cas échéant)
 Autorisation donnée à M. et M Y d’effectuer des travaux (article 25, 25-1 le cas échéant)
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Les essentiels du procès-verbal d’AG
 Rédigé par le secrétaire de l’assemblée, le plus souvent le
syndic de copropriété (article 17 du décret n° 67-223 du
17 mars 1967).
 Permet de consigner toutes les décisions prises en
assemblée générale (budgets, travaux, etc.).
 Doit obligatoirement être envoyé en LRAR aux
copropriétaires absents non représentés par un
mandataire ou s’étant opposés à au moins une résolution
dans les 2 mois suivant la tenue de l’assemblée
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Les essentiels du procès-verbal d’AG
Reproduction de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10
juillet 1965
Les copropriétaires absents et opposants ont 2 mois à compter du lendemain de
la Ière présentation de la lettre recommandée contant le PV d’ag pour contester
un résolution du PV ou toute le PV .
Le PV est définitif à l’issue de ces deux mois.
A défaut de reproduction de cet article, l’assemblée générale peut être
contestée pendant 10 ans.
Contester veut dire saisir le Tribunal de Grande Instance du lieu de la situation
de l’immeuble obligatoirement par voie d’avocat.
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L’indispensable du syndic bénévole :
rendez--vous vite au stand LIBRAIRIE
rendez
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