DOSSIER DE PRESENTATION

DOSSIER DE
PRESENTATION
FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS S.A.
Syndic de Copropriétés – Gestion de Société Civile de Placements Immobiliers
Transactions Vente et Location
GESTION LOCATIVE
SYNDIC DE COPROPRIETE
GERANCE DE S.C.P.I.
PRESENTATION
La FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS (F.I.P.) a été créée en 1967 pour assurer la
gérance des S.C.P.I. du groupe UNICEP.
Son activité s’est développée naturellement vers les métiers traditionnels de la gestion
immobilière : gérance locative et en particulier syndic de copropriété qui représente à ce jour
65 % de son chiffre d’affaires.
¾ Le parc géré est actuellement de plus de 300 copropriétés de taille et de nature très
différentes représentant environ 10 000 lots, demandant pour certaines des compétences
techniques, juridiques et financières spécifiques telles que :
•
Résidence de retraite avec services :
- RESIDENCE TOURAINE à MONTRICHARD (41)
•
Importants ensembles résidentiels en Région Parisienne et sur PARIS :
- RESIDENCE LE NOUVEAU CHESNAY (78)
- RESIDENCE DE L’ARMOR à CHEVILLY LA RUE (94)
- RESIDENCE LES VILLAS DE DIANE à NOGENT SUR MARNE (94)
- LES JARDINS DE L’ALLIER à L’HAY LES ROSES (94)
- LES BALCONS DE LA ROSERAIE à L’HAY LES ROSES (94)
- RESIDENCE RUE DE LA CHAISE RECAMIER à PARIS (75007)
- RESIDENCE RUE PHILIBERT DELORME à PARIS (75017)
¾ En Gestion Locative, la F.I.P. intervient aussi bien dans la gérance d’appartements isolés
que de patrimoines immobiliers privés constitués de plusieurs immeubles et nécessitant une
politique de mise en valeur.
¾ La F.I.P. assure la gérance de la SCPI UNICEP FRANCE II depuis sa création (visa de la
Commission des Opérations de Bourse SCPI n° 91-74 du 17 juillet 1991) et de diverses
sociétés de placement immobiliers.
La F.I.P. bénéficie à ce titre de l’agrément de l’A.M.F. sous le n° SG SCPI 95-32 en date du
28 avril 1995.
¾ La F.I.P. dispose également au sein de sa structure d’un cabinet de Maîtrise d’Oeuvre,
l’Atelier d’Architecture S.E.E.R.I.M. dirigé par un architecte dont le rôle est d’assister les
clients du groupe pour les travaux de rénovation et d’entretien dont la complexité et
l’importance nécessitent l’intervention d’un maître d’oeuvre.
2
Cette équipe a également pour mission l’assistanat des gestionnaires d’immeubles (visites
techniques, expertises, diagnostic, établissement et dépouillement des dossiers d’appels
d’offres, élaboration des dossiers marché, suivi de chantiers).
La F.I.P. s’appuie sur ses trente collaborateurs pour assurer l’ensemble de ses missions
comptables, administratives, juridiques, commerciales et techniques assisté par un matériel
informatique performant (Serveur SUN SunFire V 250) et un progiciel moderne (THETRA).
La F.I.P. est propriétaire de ses bureaux d’une superficie de 580 m².
Le chiffre d’affaires de la F.I.P. en administration de biens s’élève pour l’exercice du
01.04.2006 au 31.03.2007 à 2 243 699 €uros.
RENSEIGNEMENTS SOCIAUX
ET FINANCIERS
ª FORME JURIDIQUE
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Extrait K-bis (annexe 1)
Copie du bilan social au 31.03.2007 (annexe 2)
Attestations d’assurances Responsabilité Civile Professionnelle (annexe 3)
ª CAPITAL SOCIAL
•
Société Anonyme au capital de 400 000 €uros
•
Répartition du capital
Î Jean-Pierre STEPHAN
66%
Î C.E.C.O.G.I., Société Anonyme au capital de 211 200 €uros, dont 99% du
capital est détenu par Monsieur Jean Pierre STEPHAN
Objet social : Souscription, acquisition, négociation et vente de tous droits,
parts et actions de sociétés commerciales et immobilières, achat et vente de
tous terrains, immeubles, usines, appartements et en général tous biens
immobiliers, études et recherches sur toutes les questions et opérations de
construction.
3
ª MEMBRES DU CONSEIL D’ADMINISTRATION
•
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Monsieur Jean Pierre STEPHAN, Président du Conseil d’Administration,
Monsieur Norbert DUIZEND, Directeur Général,
Madame Christiane STEPHAN, Administrateur,
Monsieur Nicolas CHARRIER, Administrateur.
ª GARANTIES FINANCIERES
SO.CA.F. – 26 avenue de Suffren PARIS XVème
Montant 8 720 000 €uros
Dont la F.I.P. est vice-présidente
•
ª REFERENCES BANCAIRES
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CREDIT DU NORD
28 boulevard Raspail à PARIS VIème
•
SOCIETE GENERALE
159 rue de Silly à BOULOGNE BILLANCOURT (92)
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Paris, le 6 décembre 2007
Monsieur Dominique SEGARD
32 avenue Corentin Cariou
75019 PARIS
Copropriété : 32 av. Corentin Cariou 75019 PARIS
Monsieur,
Pour faire suite à votre demande, nous vous confirmons que notre Société est prête à postuler au
poste de syndic de la copropriété référencée dans laquelle vous êtes propriétaire.
En ce qui concerne les conditions et modalités de notre éventuelle intervention en qualité de
syndic, nous vous apportons, ci-dessous, quelques précisions sur l’organisation de notre Société.
Cette gestion porte sur les points suivants :
Ö
Ö
Ö
Ö
Comptabilité
Administration générale
Surveillance de l’immeuble
Travaux
Comptabilité :
La comptabilité est traitée en interne ; les écritures sont saisies au jour le jour permettant ainsi de
donner à tout moment une situation financière de la copropriété.
La reddition des comptes réalisée annuellement fait ressortir séparément les charges récupérables
auprès des locataires.
La mise en recouvrement des charges auprès des copropriétaires est réalisée après contrôle des
factures par le Conseil Syndical et approbation en assemblée.
Un compte bancaire séparé est ouvert au nom de la Copropriété, sauf dispense décidée par
l’assemblée auquel cas une moins-value est appliquée à nos honoraires.
Administration générale de l’immeuble :
L’administration générale de l’immeuble est assurée par une seule personne, ce Responsable
pouvant, le cas échéant, être assisté de sa Secrétaire.
5
Un double des correspondances concernant la Copropriété est adressé une fois par semaine au
Président du Conseil Syndical afin que celui-ci soit le plus régulièrement possible tenu informé
des actions et démarches effectuées par le syndic.
Suivi technique des travaux et surveillance de l’immeuble :
Ils sont assurés par cette même personne à des dates prévues à l’avance. Un planning est affiché
à cet effet dans l’immeuble pour permettre aux copropriétaires qui souhaiteraient rencontrer
notre responsable de pouvoir le faire aisément en prenant rendez-vous au Cabinet au plus tard la
veille.
La fréquence des passages prévue pour votre immeuble sera mensuelle.
Nous vous précisons que cette prestation est incluse dans le montant de nos honoraires annuels et
ne fait donc pas l’objet d’honoraires supplémentaires.
Conditions de notre intervention :
La rémunération annuelle que nous demanderions pour la gestion courante de cette copropriété
serait de 10 000 € HT soit 11 960 € TTC (T.V.A. 19,60 % valeur 2007)
Moins-value pour dispense d’un compte bancaire séparé : 332.00 € HT soit 397.07 € TTC
Nous entendons par gestion courante les tâches définies comme telles par les anciens arrêtés
préfectoraux fixant la rémunération des syndics de Copropriété.
Les travaux supplémentaires donnent lieu à la facturation de prestations particulières notamment
pour la tenue des conseils syndicaux ou Assemblées Générales, les renseignements fournis en
cas de mutations, le suivi des dossiers contentieux, les gros travaux lorsqu’ils donnent lieu à des
appels de fonds spéciaux, les frais de relances pour recouvrement de charges.
En dernier lieu, nous vous communiquons ci-après quelques renseignements sur notre société :
Celle-ci est garantie par la SOCAF pour un montant de 8 720 000 € ; sa banque principale est le
CREDIT DU NORD - 28 boulevard Raspail – 75007 PARIS.
Notre société gère actuellement 300 copropriétés de taille et de nature très différentes sur PARIS
et la Région Parisienne. Par ailleurs, notre cabinet a une expérience particulière en matière de
mise en copropriété et de gestion d’immeubles sous garantie décennale.
Elle gère également la Société de Placement Immobilier UNICEP France II dont le patrimoine
est uniquement constitué de bureaux et boutiques.
Elle administre, avec ses filiales, 2 000 appartements appartenant à des particuliers.
Vous trouverez, ci-joint, un exemplaire de notre proposition de contrat de syndic ainsi qu’un
dossier de présentation de notre Société.
Si comme nous l’espérons notre candidature était retenue, nous vous indiquons ci-dessous les
résolutions à faire également inscrire à l’ordre du jour et sur laquelle l’Assemblée Générale doit
statuer lors de la première désignation du Syndic. :
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1 DECISION A PRENDRE QUANT LA CONSTITUTION D’UNE PROVISION
SPECIALE en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties
communes et des éléments d’équipements communs susceptibles d’être nécessaires
dans les 3 années à échoir et non encore décidés par l’Assemblée Générale (article 18
de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 21/07/1994)
Si la copropriété ne souhaitait pas l’ouverture d’un compte bancaire séparé, il y aurait lieu de
porter à l’ordre du jour la résolution suivante :
2 Décision de ne pas ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du
Syndicat des copropriétaires.
Fixation de la durée pour laquelle cette dispense est donnée (Art. 18 de la loi du
10.07.65 et Art. 29-1 du décret du 27/05/2004)
A défaut, un compte bancaire séparé sera obligatoirement ouvert conformément à la loi.
Bien entendu, nous nous tenons à votre disposition pour tout renseignement complémentaire,
Et vous prions d’agréer, M, l’expression de nos sentiments distingués.
N. DUIZEND
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Assurances Professionnelles
Mutuelles du Mans
Police n° 5.708.080/081
CONTRAT DE SYNDIC
Entre les soussignés,
Le syndicat de Copropriété sise 32 avenue Corentin Cariou 75019 PARIS représentée par
M.
ayant été désigné par le vote de la
ème résolution de l’Assemblée Générale
du
D’UNE PART,
Et
Monsieur Jean-Pierre STEPHAN, Président Directeur Général de la Société FONCIERE ET
IMMOBILIERE DE PARIS, Société Anonyme au capital de 400 000 €uros, 52/58 rue
Sébastien Mercier à PARIS 15ème garantie par la SOCAF, 26 avenue de Suffren PARIS
15ème, titulaire des cartes professionnelles T 770 et G 183 délivrées par la Préfecture de
Police de PARIS,
D’AUTRE PART,
Il a été convenu et arrêté ce qui suit :
M.
es qualité, au nom du Syndicat des copropriétaires sise 32 avenue Corentin Cariou 75019 PARIS
confie à la Société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS les fonctions de syndic dudit immeuble dans
le cadre de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, modifié par la loi du 31 décembre 1985,
aux clauses et conditions ci-après.
DUREE
Le présent contrat est consenti et accepté à compter du
pour se terminer à la date de
l’Assemblée Générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice en cours. Cette durée
sera prolongée jusqu’au jour de l’Assemblée Générale convoquée en application de l’article
25 de la loi du 10/07/65, modifiée par la loi SRU du 21 novembre 2000.
Le contrat ne pourra être résilié pendant cette période par le syndicat que pour un motif
grave et légitime porté à la connaissance du syndic puis soumis au vote de l’Assemblée Générale qui devra
alors statuer à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi SRU du 21 novembre
2000.
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Le syndic de son côté pourra pendant la même période mettre fin à ses fonctions pour motif légitime à
condition d’en prévenir, par lettre recommandée avec accusé de réception au moins trois mois à l’avance, le
président du Conseil Syndical ou à défaut chaque copropriété.
II. MISSION
A.
La GESTION COURANTE comporte l’ensemble des opérations d’administration normale,
régulières effectuées par le Syndic durant les heures ouvrables :
Du Lundi au Jeudi :
ª De 9 heures à 12 Heures 45
ª De 14 heures à 17 Heures 30
Le Vendredi :
ª De 9 heures à 12 heures 45
ª De 14 heures à 16 heures 15
Et au titre des parties communes et équipements collectifs exclusivement.
Elle recouvre les prestations suivantes :
1° Assemblée Générale Ordinaire et Conseil Syndical la précédant,
-
1a Envoi des convocations,
1b Présence du syndic ou de son collaborateur, y compris la tenue du Conseil
Syndical précédant l’Assemblée Générale annuelle,
1c Exécution des décisions de gestion courante,
1d Rédaction du procès verbal, de la feuille de présence, tenue du registre des
délibérations,
1e Diffusion du procès verbal aux absents et opposants,
1f
Etude et diffusion des conditions essentielles des contrats, devis et marchés
concernant l’entretien courant auprès du président du Conseil Syndical.
2° Comptes de charges courantes
-
2a tenue de la comptabilité générale,
2b tenue des comptes individuels des copropriétaires,
2c appels de provisions pour charges courantes,
2d paiement des factures et répartition des dépenses entre les copropriétaires,
2e présentation des comptes de gestion, état des créances et dettes, situation de
trésorerie, budget prévisionnel,
2f établissement et mise à jour de la liste des copropriétaires.
3° Assurances
-
3a souscription des polices « Multirisques » et éventuellement accessoires,
3b déclaration de sinistres concernant les parties communes,
3c commande et surveillance de l’exécution des travaux dans le cadre des visites
contractuelles,
3d règlement des indemnités aux bénéficiaires.
4° Gestion des parties communes
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-
4a visite des locaux communs par le syndic ou son représentant effectuée
mensuellement
4b surveillance des travaux d’entretien courant et exceptionnels à l’occasion de la
visite ci-dessus prévue,
4c devis, commande des travaux.
5° Concierges et employés d’immeuble
-
5a recherche (sous réserve des prestations particulières précisées ci-dessous),
5b engagement et établissement du contrat et du salaire de base,
5c tenue du livre des salaires, établissement des bulletins de paie, paiement des
salaires et indemnités diverses,
5d attestation et déclaration diverses.
-
6a conservation des archives durant dix ans,
6b rappel des impayés.
-
6° Divers
7° Gestion en fonction des équipements, de la situation et du mode d’occupation de l’immeuble selon
le descriptif de l’immeuble notamment :
Souscription de contrats d’entretien concernant les éléments d’équipement traditionnels et
surveillance de leur exécution.
- 7a nettoyage des parties communes,
- 7b évacuation des ordures ménagères,
- 7c monte charges,
- 7d adoucisseurs et/ou distribution d’eau,
- 7e espaces verts,
- 7f ascenseurs et porte basculante du garage,
- 7g chauffage collectif,
- 7h eau chaude,
- 7i divers.
B.° PRESTATIONS PARTICULIERES
-
-
II.
8a Travaux exceptionnels, votés par l’Assemblée Générale ou donnant lieu à
appels de fonds spéciaux,
8b Frais engagés lors de la recherche de concierges, gardiens, employés
d’immeuble (annonces dans la Presse, réception des candidats, établissement du
contrat, etc …) ,
8c Changement de propriétaires : calcul des charges,
8d Renseignements aux notaires,
8e Présence aux Assemblées Générales,
8f
Gestion des sinistres,
8g Souscription d’emprunts,
8h Etude de contentieux,
8i
Déclaration ou état à fournir à toute administration,
8j
Mention TVA grevant les charges annuelles,
8k Renseignements pour déclarations fiscales,
8l
Vacations techniques,
8m Convocation, tenue et procès verbaux des Assemblées Générales
supplémentaires.
8n Recouvrement des impayés et contentieux.
REMUNERATION – HONORAIRES
Pour les tâches définies ci-dessus, le syndic aura droit à des honoraires annuels s’élevant à
la somme de 10 000 €uros HT soit 11 960 € TTC (TVA 19.6 % Valeur janvier 2007)
10
Honoraires correspondant à la gestion courante définie ci-dessus
Ils seront perçus trimestriellement et d’avance.
Cette somme ne comprend pas l’ensemble des frais de postes y compris l’affranchissement
et les imprimés réglementaires, le téléphone et les photocopies qui seront facturés en sus.
Honoraires pour prestations particulières
Il est précisé que le calcul des honoraires pour prestations particulières est fixé en fonction
du barème de la FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS au 1er janvier réactualisé. Les
honoraires concernant le syndicat seront répartis entre tous les copropriétaires en fonction
du règlement de copropriété de l’immeuble et des textes légaux.
III.
LITIGES
En cas de litige pour l’exécution du présent contrat, le Tribunal de Grande Instance de
PARIS est seul compétent.
IV.
ELECTION DE DOMICILE
Pour l’entière exécution des présentes, les parties élisent domicile au siège social du syndic
52/58 rue Sébastien Mercier à PARIS 15ème.
Fait à PARIS, le
En deux exemplaires
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FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS
TARIF DES PRESTATIONS AU 1ER JANVIER 2008
MONTANT H.T.
1. PRISE EN CHARGE DE LA COPROPRIETE
GRATUIT
2. VACATIONS - A.G. - CONSEILS SYNDICAUX - EXPERTISES…
2-1
Syndic Gestionnaire
85 €
° Heures ouvrables et jusqu'à 18 heures :
° de 18 heures à 20 heures :
+ 30%
° de 20 heures à 21 heures :
+ 50%
° après 21 heures :
2-2
+ 100%
Assistant - Comptable
° Heures ouvrables :
64 €
° Après 17 heures 30 :
3.
PHOTOCOPIES
4.
FRAIS POSTAUX
+ 40%
L'unité
0.26 €
Aux frais réels
5. ASSEMBLEE GENERALE - CONSEIL
SYNDICAL
5-1
° A.G. Ordinaire et assistance aux Conseils
Au temps passé
° Convocation A.G. annuelle
Frais de photocopies
Frais de photocopies +
Forfait : 193 €
5-2
° Convocation A.G. supplémentaire
5-3
° Mise à disposition d'une salle de réunion au siège de la société :
5-4
° Location d'une salle hors de la société :
5-5
° Diffusion procès verbaux :
GRATUIT
Aux frais réels
Frais de photocopies
6.
ADMINISTRATION
7.
6-1
° Déclaration ou état à fournir à toute administration :
6-2
° Copie règlement de copropriété :
6-3
° Démarches, interventions, copie de documents :
6-4
° Production du Carnet d'entretien
Au temps passé + photocopies avec un
minimum par correspondance de 24 €
80 €
Au temps passé + photocopies
15 €
CONCIERGES - GARDIENS - EMPLOYES D'IMMEUBLES
° Annonce dans la presse :
° Réception candidats, contrats :
Aux frais réels
Au temps passé
8 . ASSURANCES
8-1
° Sinistres causés par un copropriétaire ou occupant sur parties communes
et/ou parties privatives
8-2
° Assistance à expertise :
Ouverture du dossier : 46 €
+ au temps passé et photocopies
Au temps passé
12
8-3
° Déclaration dans le cadre de la Dommage Ouvrage :
Ouverture du dossier : 129 €
+ au temps passé et photocopies
9. MUTATIONS
9-1
9-2
° Etablissement du questionnaire à la charge du vendeur
° Frais de prise en charge du dossier acquéreur et modification du fichier
175 €
125 €
9-3
° Opposition par huissier sur prix de vente à la charge du vendeur
100 €
10. RECOUVREMENT DES IMPAYES
10-1
° Lettre ordinaire de rappel
10-2
° Mise en demeure RAR
10-3
° Constitution et remise du dossier à l'huissier
10-4
° Constitution et remise du dossier à l'avocat
10-5
° Suivi de la procédure
9.50 €
28.70 €
138 €
243 €
Au temps passé
11. CHARGES
11-1
° Gestion des compteurs individuels d'eau F. et C. par tranche de 20 lots
63.60 €
11-2
° Mention TVA grevant les charges par tranche de 20 lots par immeuble
322 €
11-3
11-4
° Situation comptable pour succession / indivision
° Duplicata des comptes, copie des pièces comptables, devis ou factures
121 €
Au temps passé + Photocopies
11-5
° Ouverture/Gestion d'un compte bancaire séparé jusqu'à 60 lots
332 €
° Au-delà de 60 lots
566 €
12. TRAVAUX
12-1
° Dossier administratif et comptable suite à une décision d'A.G.
2.5 % H.T. du montant des travaux TTC
12-2
° Visite sur place pour étude des travaux à réaliser, suivi et réunions de
chantier
Au temps passé
12-3
° Vacations techniques n'entrant pas dans le cadre de la gestion normale
Au temps passé
12-4
° Demande de remplacement de plaques de boîtes aux lettres, par plaque
5€
12-5
° Gestion collective de contrats concernant des équipements privatifs
(ex : chaudière individuelle …)
12-6
° Dossier ANAH, Pacte de PARIS …
10 € par lot concerné
Au temps passé
avec un minimum de 50€
13. CONTENTIEUX
13-1
Tout litige concernant le Syndicat, avec des tiers, copropriétaires et pour vices
de constructions
14. REMISE DU DOSSIER en fin de contrat
N.B. :
Ouverture du dossier : 138 €
+ au temps passé et photocopies
Au temps passé
Le "Temps passé" pour les prestations ci-dessus comprend le temps de Secrétariat - Comptable
et Gestionnaire compté par tranche de 1/10 d'heures minimum.
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