CRÉDITtBAIL IMMOBILIER

CRÉDIT-BAIL IMMOBILIER :
AVANTAGE FISCAL TEMPORAIRE POUR LA CESSION-BAIL
« L’article 9 de la loi de finances pour 2011, permet le
maintien d’une mesure d’aide aux entreprises initialement mise en œuvre dans le cadre du plan de relance
gouvernementale. L’objectif de cette mesure temporaire
dont la validité est repoussée jusqu’au 31 décembre 2012,
est de favoriser le refinancement à long terme des
entreprises ». Elle permet, comme l’indique le texte cidessous, d’étaler l’imposition de la plus-value dégagée
lors d’une opération de cession-bail d’immeuble :
« Lorsqu’une entreprise cède un immeuble à une
société de crédit-bail dont elle retrouve immédiatement la jouissance en vertu d’un contrat de créditbail, le montant de la plus-value de cession de cet
immeuble peut être réparti par parts égales sur
les exercices clos pendant la durée du contrat de
crédit-bail sans excéder quinze ans. Toutefois, lorsque
l’immeuble est acquis par l’entreprise ou que le contrat
de crédit-bail est résilié, le solde est imposé immédiatement. »
La cession-bail ou lease back
Le principe de la cession-bail est le suivant : l’entreprise
propriétaire d’un immeuble professionnel, figurant à
l’actif immobilisé du bilan, le vend à un crédit-bailleur
immobilier et simultanément le prend en crédit-bail
immobilier. Il s’agit pour l’entreprise d’une vente sans
dépossession de la propriété économique avec la faculté de retrouver la propriété juridique de l’immeuble
à l’issue du contrat.
Qui peut bénéficier
de cette mesure ?
Peuvent donc en bénéficier toutes les entreprises
exerçant une activité imposable dans la catégorie des
Bénéfices Industriels et Commerciaux ou des Bénéfices Agricoles, ainsi que les entreprises soumises à
l’IS, quel que soit leur chiffre d’affaires, leur nombre
de salariés ou leur qualité d’appartenance ou non à un
groupe.
Comme pour toute opération de lease back, Natixis Bail
privilégie les sociétés en développement ainsi que les
sociétés engagées dans des opérations de croissance
externe.
Quels sont les actifs
immobiliers concernés ?
Cette mesure vise les immeubles habituellement financés
en crédit-bail immobilier, à savoir un immobilier existant
à usage professionnel : locaux industriels, entrepôts,
bureaux, surfaces commerciales.
La réalisation d’une extension de l’immobilier peut être
également envisagée dans le contexte d’une telle opération.
Dans le cadre d’une cession-bail, la qualité de l’immobilier et la qualité de son environnement sont deux
éléments prépondérants. Natixis Bail privilégie donc
l’immobilier professionnel récent, banalisable et respectant les normes techniques, de sécurité ainsi que
les normes environnementales. Un emplacement de
qualité est également un critère déterminant.
Natixis Bail a fixé un seuil minimal d’intervention de
1 million d’euros.
Le texte de loi ne prévoit pas de restriction quant à
l’accès à cette mesure.
Natixis lease
banque de financement & d’investissement / épargne / services financiers spécialisés
Quels sont les avantages ?
Quelle conséquence fiscale ?
Avec cette disposition, la plus-value de cession est
étalée par parts égales pendant la durée du contrat de
crédit-bail immobilier sans excéder 15 ans.
En conséquence, l’impôt sur la plus-value, normalement
effectif lors de la cession-bail, est lui-même étalé sur la
durée du crédit-bail sans excéder 15 ans.
En cas de levée de l’option d’achat par anticipation
ou en cas de résiliation, le solde de la plus-value est
immédiatement imposable.
Par ailleurs, dans les opérations de cession-bail, le
législateur a prévu un droit de mutation au taux réduit
de 0,715 % (contre 5,09 % pour le droit commun) ce qui
est fiscalement très peu pénalisant.
Natixis Bail préconise les montages sur des périodes de
10 à 12 ans afin d’éviter à l’entreprise le paiement des
frais de publicité du contrat (frais obligatoires pour les
contrats de crédit-bail d’une durée supérieure à 12 ans).
Bien évidemment, la cession-bail possède de nombreux
avantages, inhérents à son cadre réglementaire :
le financement porte sur la totalité de l’investis sement,
➜
les loyers de crédit-bail constituent des charges
d’exploitation totalement déductibles du bénéfice
imposable (à l’exception de la fraction correspondant
à la valeur initiale du terrain reportée en fin de contrat),
➜
le crédit preneur bénéficie d’un amortissement
accéléré par rapport à d’autres modes d’acquisi tion, ce qui se traduit par un avantage en trésorerie
lié à l’économie d’impôts,
➜
➜
Une entreprise (à l’IS) détient depuis plusieurs années
un actif immobilier dont la valeur nette comptable ressort
à 2 000 000 €.
Dans le cadre de son développement elle souhaite
réaliser une opération de cession-bail sur 12 ans pour
un montant de 4 100 000 €.
La plus value constatée lors de la cession s’élève à
2 100 000 €, qui pourra être étalée sur la durée du
contrat de CBI.
Soit :
Valeur nette comptable : 2 000 000 €
Prix de cession : 4 100 000 €
Plus-value : 2 100 000 €
Régime antérieur (droit commun à 34 %) de l’IS :
2 100 000 € x 34 % = 714 000 €
Régime actuel (LFR 2009) :
➜ étalement de la plus-value :
2 100 000 € / 12 = 175 000 € par an
➜
taxation à l’IS :
175 000 € x 34 % = 59 500 € la première année
Différence de fiscalité lors de l’année de la cession :
714 000 € - 59 500 € = 654 500 €
Sur la base d’un taux d’actualisation de 5,5 %
le gain d’IS ressort à plus de 28 %.
sous certaines conditions, le crédit-bail immobilier permet également la mise en place de montages structurants répondant aux exigences des
normes IAS ou IFRS.
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Grâce à cette mesure, la trésorerie de l’entreprise
bénéficie de ce décalage dans le temps du paiement
de l’impôt sur la plus-value. Pour une cession-bail d’une
durée de 12 ans, ce décalage représente une économie
d’impôt de l’ordre de 25 à 30 % par rapport à la situation antérieure.
Exemple