Hotelmarkt Stuttgart Wirtschaftsmetropole mit Herz für

Real Estate & Hospitality
Hotelmarkt Stuttgart
Wirtschaftsmetropole
mit Herz für Touristen
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3. Quartal 2012
Stuttgart –
Wirtschaftliches Umfeld
Stuttgart – eine Stadt der wirtschaftlichen Vielseitigkeit
Die Schwabenmetropole zählt zu den exportstärksten
und -abhängigsten Städten Deutschlands und bietet eine
vielseitige Wirtschaftsstruktur, die durch Global Player
und die Branchen Aerospace, Engineering, Finanzdienstleistungen, Informations- und Telekommunikationswissenschaften sowie Medien geprägt ist. Ein Cluster
im Bereich der Mobilität hat sich um die Automobilhersteller Daimler und Porsche angesiedelt. Stuttgart ist
nach Frankfurt am Main der zweitwichtigste Börsenplatz
und außerdem eine der maßgebenden Hightech-Regionen Europas. Mit zwei Max-Planck- und fünf Fraunhofer-Instituten fördert die Stadt eine global orientierte
Forschungskultur. Trotz starker Industriepräsenz wird
Stuttgart als eine der grünsten Städte Europas bezeichnet.
Bekannt ist die Landeshauptstadt auch für ihre traditionsreiche Weinkultur und eine der längsten Kneipenmeilen Deutschlands. Sie bietet zudem mit Musical-,
Ballett- oder Opernabenden ein umfangreiches kulturelles Angebot, das mit der Eröffnung des Stadtmuseums im Jahr 2014 weiter wachsen soll. Das MercedesBenz- und das Porsche-Museum sind für Touristen zwei
der beliebtesten Attraktionen. Ebenso der Weihnachtsmarkt, der nicht nur einer der ältesten, sondern auch mit
der größte und schönste Europas ist. Zahlreiche Veranstaltungen in den Bereichen Fußball, Tennis, Reiten und
Leichtathletik machen die Schwabenmetropole auch für
Sportbegeisterte interessant.
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Stuttgart zeichnet sich als einer der attraktivsten Investitionsmärkte aus, insbesondere im Bereich Wohnimmobilien und Büroobjekte. Am Flughafen wird im Jahr 2013
der Bau der neuen Deutschlandzentrale von Ernst &
Young beginnen. Die Kosten betragen rund 100 Mio. €,
die von der Flughafen Stuttgart GmbH als Bauherrin und
Eigentümerin getragen werden. Die Fertigstellung ist für
Anfang 2015 geplant.
Überblick
Stuttgart
Einwohnerzahl (Juni 2012)
Fläche (in km²)
Arbeitslosenquote (in %, April 2012)
Kaufkraft (in € pro Kopf, 2011)
575.422
207,35
4,0
22.131
Quellen: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Baden-Württemberg, GfK
Infrastruktur –
Volle Pipeline bis 2014+
Stuttgart 21 – verbesserte regionale und internationale Verbindung
Eines der wohl bedeutendsten Vorhaben der Stadt ist
das Projekt „Stuttgart 21“, das voraussichtlich im Jahr
2020 fertiggestellt werden soll. Der bisherige Kopfbahnhof wird in einen Durchgangsbahnhof umgestaltet, um
ihn noch besser in das Hochgeschwindigkeitsnetz als Teil
der Route Paris-Bratislava zu integrieren. Zusätzlich wird
durch den projektierten ICE-Bahnhof Stuttgart Flughafen/Messe eine effizientere und schnellere Verbindung in
die Innenstadt ermöglicht.
Eine der umfangreichsten Innenstadtentwicklungen
ist das Europaviertel, das den Hauptbahnhof ins Zentrum Stuttgarts rückt. Ein Teilprojekt entsteht am Pariser
Platz bis März 2014: die Sparkassenakademie BadenWürttemberg, eines der modernsten Bildungs- und Kongresszentren Deutschlands. Der 85 Mio. € teure Neubau
führt die bisherigen Standorte Rastatt und Neuhausen
a.d. Fildern zusammen und umfasst neben der Akademie mit Restaurant ein Konferenzzentrum, 148 Wohnungen und Appartements, Büros und eine Kindertagesstätte. Mit dem Milaneo entsteht für rund 550 Mio. €
ein neues Stadtquartier mit Einzelhandel, Gastronomie,
Büros, Hotel und Wohnanlagen nach den höchsten Kriterien für nachhaltiges Bauen (Vorzertifikat DGNB Gold).
Nachhaltigkeit spielt auch beim Messe Airport Center
Stuttgart (MACS) der Immfos Group eine wichtige Rolle.
So sind beispielsweise der Einsatz von Fotovoltaik- und
Solarmodulen ebenso wie eine Kraft-Wärme-Kopplung eingeplant. Die Fertigstellung des 200-Mio.-EuroGebäudekomplexes inklusive First-Class Hotel, Wellnesstempel, Ärztezentrum und Kindertagesstätte ist für
Winter 2014 vorgesehen.
Messe Stuttgart – Besucherzahlen steigen
Die Messe Stuttgart liegt mit einer Fläche von 105.200 m²
und ihren sieben Hallen deutschlandweit an neunter
Stelle. Im Jahr 2011 fanden insgesamt 55 Veranstaltungen statt, die 1,17 Mio. Teilnehmer anlockten. Die
Besucherzahlen konnten im Vergleich zum Vorjahr um
3% gesteigert werden, jedoch verhielt sich die Anzahl
der Messen und Aussteller rückläufig (-11% bzw. -4%).
Fachmessen entwickeln sich in Stuttgart zum Branchenerfolg, insbesondere die jährlich stattfindende
Bildungsmesse „Didacta“ und die Handwerksmesse
„Südback“. Eine durchdachte Logisitik auf dem Messegelände ermöglicht zahlreiche Parallelveranstaltungen,
wie z.B. die Blechmessen „Blechexpo“ und „Schweiss­
tec“ (beide alle zwei Jahre, zuletzt in 2011). Eine Erweiterung des Messegeländes ist in den Jahren 2016 und
2017 geplant.
Das seit 2007 geöffnete ICS – Internationales Congresscenter Stuttgart registrierte im Jahr 2011 99 Veranstaltungen und hieß 104.534 Teilnehmer willkommen. Das
Kongresszentrum hat sich in den vergangenen Jahren zu
einer begehrten Location entwickelt. Mit dem Flughafen in unmittelbarer Nachbarschaft hofft die Stadt auf
einen erheblichen Anstieg der Besucherzahlen. Hierzu
soll auch gezielt die neue Marketing-Strategie beitragen,
die Stuttgart professionell als Kongressstandort vermarktet, um zukünftig mehr internationale Kundschaft sowie
größere Veranstaltungen anzuziehen.
Ebenfalls in dieser Investitionsklasse liegt das Projekt
„Dorotheen Quartier“ von der Firma Breuninger, die das
Viertel am Karlsplatz in einen lebendigen Ort mit Cafés,
Restaurants, Wohnungen und Büros umgestalten will.
Seit Frühjahr 2010 sind die Planungen im Gange, mit der
Bebauung soll zeitnah begonnen werden.
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Touristische Nachfrage –
Verstärkter Fokus auf Leisure-Bereich
Steigende Nachfrage – über alle Monate hinweg
Die im Städtevergleich eher moderate Entwicklung
der Beherbergungsnachfrage in Stuttgart ist der starken Abhängigkeit vom geschäftsreisenden Segment
geschuldet, das ca. zwei Drittel aller Übernachtungen
ausmacht. Die weltweite Wirtschafts- und Finanzkrise
beeinflusste zeitweilig auch den lokalen Tourismussektor, der sich jedoch wieder auf Wachstumskurs befindet. Sowohl Ankünfte als auch Übernachtungen liegen
für das 1. Halbjahr 2012 über den Werten des Vorjahres. Die Stadt rechnet mit einer Steigerung der ganzjährigen Übernachtungszahlen zwischen 3 und 4%, sodass
die angestrebte 3-Millionen-Marke erzielbar sein sollte.
Im Jahr 2011 verzeichnete die schwäbische Landeshauptstadt 1.576 Tsd. Ankünfte (6,9% mehr als in 2010) und
2.901 Tsd. Übernachtungen (+7,4%) und übertraf erstmalig das Rekordjahr 2008. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer betrug 1,8 Tage und hat sich seit 2003
nicht mehr verändert. Die aktuelle touristische Bilanz
des 2. Quartals 2012 liegt bei 800.036 Ankünften und
1.464.806 Übernachtungen. Die erfreulichen Nachfragezuwächse werden u.a. auf die zahlreichen Großveranstaltungen anlässlich des 125. Jubilaumsjahres des
Automobils, auf Open-Air-Veranstaltungen, den Weihnachtsmarkt sowie übernachtungsrelevante Messen und
Kongresse zurückgeführt. Ebenfalls scheint die neue Marketing-Strategie, die Stadt und die umliegende Region
unter einer Dachmarke zu bewerben, Früchte zu tragen.
Nachfrage
Jahr
Ankünfte
Übernachtungen
Aufenthaltsdauer
2002
(Tsd.)
(Tsd.)
Tage
1.141
2.125
1,9
2003
1.171
2.160
1,8
2004
1.220
2.245
1,8
2005
1.280
2.340
1,8
2006
1.405
2.573
1,8
2007
1.397
2.586
1,8
2008
1.486
2.736
1,8
2009
1.393
2.509
1,8
2010
1.475
2.702
1,8
2011
1.576
2.901
1,8
1. Halbjahr 2012
800
1.465
1,8
CAGR 2002–2011
3,5%
3,7%
-
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Baden-Württemberg
Erläuterung: Ankünfte/Übernachtungen in allen Beherbergungstypen
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Indien – einer der begehrten Auslandsmärkte
unter den Top 5
Inländische Übernachtungen überwiegen ausländische
in einem prozentualen Verhältnis von 70 zu 30. Den mit
Abstand wichtigsten Auslandsmarkt stellen, trotz Rückgängen im Vergleich zum Vorjahr, die USA mit einem
Anteil von rund 18% dar. Ein weiterer Kernmarkt Stuttgarts ist die benachbarte Schweiz mit 10%, welcher
während der Weihnachtsmarktzeit besonders ausschlaggebend ist. An dritter Stelle befindet sich Frankreich
(6%), gefolgt von Italien (5%). Platz 5 nimmt Indien ein,
ein Land das mittel- bis langfristig großes Potenzial für
den deutschen Tourismus birgt und um das sich andere
Städte bisher noch nicht so erfolgreich bemüht haben.
Dieser Quellmarkt ist insofern interessant, da er eine
hohe Dynamik aufweist und insbesondere im gehobenen Hotelsegment überdurchschnittlich lange Aufenthalte generiert.
Messe, Kongresse und andere Großveranstaltungen
bedingen saisonale Schwankungen der Übernachtungszahlen. So ist der Oktober traditionell der übernachtungsstärkste Monat. Die Betten der Landeshauptstadt
sind unter der Woche gut belegt, während die Nachfrage an Wochenenden deutlich sinkt. Dies liegt an
Stuttgarts starker Abhängigkeit von Geschäftsreisenden. Durch eine internationalere Ausrichtung und ein
verstärktes Kultur- und Freizeitangebot soll hier Abhilfe
geschaffen werden.
Gästeherkunft
USA
157.062
Schweiz
Frankreich
70% Inländer
30% Ausländer
86.783
51.794
Italien
45.815
Indien
44.188
Vereinigtes Königreich
42.467
Sonstige
873.505
Saisonalität
296.432
300.000
264.980
262.841
241.781
200.000
100.000
0.000
Jan
Feb
Mrz
Apr
Mai
Jun
Jul
Aug
Sep
Okt
Nov
Dez
Ø
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Baden-Württemberg
5
Touristisches Angebot –
Nach reger Bautätigkeit jetzt Ruhephase
Neue Hotels und Fortführen bestehender Hotels
unter neuer Gesellschaft
Die Anzahl der Betriebe hat sich in den letzten Jahren
von 150 auf 171 erhöht (CAGR 1,3%). Die Bettenanzahl entwickelte sich im gleichen Zeitraum mit einer
CAGR von 1,8% leicht dynamischer und liegt im 1. Halbjahr 2012 bei knapp 18.000.
Insbesondere in den letzten zwei Jahren kamen zahlreiche Hotels auf den Markt, u.a. Park Inn by Radisson
Stuttgart, Parkhotel Stuttgart Airport Messe, B&B Hotel
Stuttgart-City, B&B Hotel Stuttgart-Vaihingen, Motel One
Stuttgart-Hauptbahnhof, ibis Stuttgart Airport Messe
und all seasons Hotel Stuttgart (zukünftig ibis Styles).
Neben den Neuzugängen fanden diverse Übernahmen
statt: Grand City Airport Hotel Stuttgart Messe (vormals
Mövenpick Hotel Stuttgart Messe), Hotel Rieker Novum
(vormals Rieker Hotel), arcona MO.HOTEL (vormals
mo.hotel) und Dormero (vormals Millenium Hotel). Das
Steigenberger Graf Zeppelin wurde gegen Ende 2011
für 20 Mio. Euro renoviert und ausgebaut. Auch das
Motel One Stuttgart wurde um zusätzliche 90 Zimmer
erweitert.
Bettenangebot
Jahr
Betriebe
Betten
Bettenauslastung
2002
150
14.451
40,6%
2003
151
14.529
41,7%
2004
150
14.646
42,3%
2005
155
15.984
41,0%
2006
157
16.237
43,8%
2007
157
16.650
43,0%
2008
157
16.904
44,6%
2009
155
16.878
40,7%
2010
167
17.114
43,5%
2011
171
17.240
45,6%
1. Halbjahr 2012
170
17.799
-
CAGR 2002–2011
1,5%
2,0%
1,3%
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Baden-Württemberg
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Hotelangebot – überwiegend 3- und 4-SterneTagungshotels
Im Jahr 2012 gestaltete sich das Angebot auf dem Stuttgarter Hotelmarkt in den unterschiedlichen Segmenten
wie folgt:
Zimmerangebot
Anzahl Zimmer Privathotels
*
**
***
****
*****
221
443
2.000
1.421
0
Gesamt
4.085
Anzahl Zimmer Kettenhotels
211
972
1.497
3.415
553
6.648
Anzahl Zimmer gesamt
432
1.415
3.497
4.836
553
10.733
Quellen: Hotelverzeichnis 2011 der Stuttgart-Marketing GmbH; Deloitte-Analyse
Die dargestellten Zahlen beziehen sich auf Betriebe der
Kategorie Hotel bzw. Hotel garni gemäß dem Hotelverzeichnis der Stuttgart-Marketing GmbH sowie Erhebungen von Deloitte. Pensionen, Gästehäuser und Gasthöfe
wurden nicht erfasst. Bei Hotels, die nicht offiziell durch
den DEHOGA klassifiziert sind, wurde auf Eigenangaben der Häuser, Sternekategorisierung auf gängigen
Buchungsportalen wie HRS, Trivago oder Expedia bzw.
in Einzelfällen auf Selbsteinstufungen zurückgegriffen.
Top International Hotels (7,5%). Aufgrund der überschaubaren Größe des Stuttgarter Hotelmarkts, ist es
hier möglich, bereits mit einem großen Hotel unter den
Top 10 platziert zu werden.
Ranking
Hotelgesellschaft
Der insgesamte Zimmerbestand in der schwäbischen
Landeshauptstadt über alle Kategorien in 2012 beträgt
10.733, wobei rund 62% von Hotelketten und 38%
von Privathoteliers gestellt werden. Das höchste Zimmeraufkommen in der Kettenhotellerie besteht derzeit
im 4-Sterne-Segment, das sich schwerpunktmäßig auf
Geschäftsreisende ausgerichtet hat. In der Privathotellerie dominieren Hotels im 3-Sterne-Bereich.
Accor
Gemäß unseres Deloitte-Rankings stellt Accor mit knapp
einem Fünftel des gesamten Zimmeraufkommens in Kettenhotels den größten Anteil der verfügbaren Zimmer
auf dem Markt. An zweiter Stelle befindet sich Maritim
mit einem Anteil von 8,3%, gefolgt von der Kooperation
Anteil markengebundener Zimmer
19,8%
Maritim
8,3%
Top International Hotels
7,5%
IHG
7,0%
Gold Inn
6,8%
Motel One
6,0%
Mövenpick
4,9%
Starwood
4,4%
Grand City Hotels
4,1%
Steigenberger
3,5%
Quelle: Deloitte-Analyse
7
Hotelperformance –
Positive Entwicklung des Gesamtmarkts
Stuttgart – 4-Sterne-Hotels haben beim RevPAR
die Nase vorn
Die STR-Global-Daten für das 1. Halbjahr 2012 zeigen,
dass sich alle Kennzahlen bezogen auf den Gesamtmarkt
im Vergleich zum Vorjahr positiv entwickelt haben. Dies ist
insbesondere den gestiegenen Zimmerraten zu verdanken.
Die Stuttgarter 2- bis 3-Sterne-Hotels erzielten im 1. Halbjahr
2012 eine fast zweistellige Wachstumsrate hinsichtlich der
Auslastung, während die Entwicklung der Zimmerpreise
hinter dem Marktdurchschnitt zurückblieb. Die 4-SterneHotels konnten sich über den höchsten RevPAR-Zuwachs
freuen, der in erster Linie auf höhere Raten zurückzuführen
war. Diese beiden Segmente scheinen Nachfrage von den
5-Sterne-Hotels abzuziehen, die einen Belegungsrückgang
von 6,4% hinnehmen mussten. Trotz Zuschlägen bei den
Zimmerpreisen entwickelte sich der Zimmerertrag im Vergleich zum 1. Halbjahr 2011 bei diesen negativ.
Eine Gegenüberstellung Stuttgarts mit den wichtigsten
Hotelmärkten Deutschlands – Berlin, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München – zeigt,
dass die Schwabenmetrople trotz der Performancesteigerungen hinsichtlich der Auslastung nur auf dem vorletzten Platz und bei den Zimmerpreisen auf dem vorvorletzten Platz rangiert.
Das Jahr 2012 verheißt turnusbedingt und dank neuer
Veranstaltungen wie wetec, DigitalSignage und POS Masters sowie Architect@work ein sehr erfolgreiches Messejahr zu werden. Die Landesmesse Stuttgart GmbH geht
von rund 19.000 Ausstellern und ca. 1,2 Millionen Besuchern aus, die sich auf 43 eigene und 20 Gastmessen verteilen. Dies wird sicherlich auch einen positiven Einfluss
auf die Kennzahlen der Hotellerie mit sich bringen.
Performance
Hotels
Belegung
Zimmerertrag
1. HJ 2012
YTD
Veränd.
Vorjahr
1. HJ 2012
YTD
Veränd.
Vorjahr
1. HJ 2012
YTD
Veränd.
Vorjahr
2- bis 3-Sterne-Hotels
68,1%
+9,7%
79,72 €
+2,6%
54,30 €
+12,6%
4-Sterne-Hotels
62,2%
+4,3%
109,46 €
+8,1%
68,03 €
+12,8%
5-Sterne-Hotels
Alle Hotels
58,7%
-6,4%
128,68 €
+4,0%
75,57 €
-2,6%
62,1%
+2,5%
100,51 €
+3,2%
62,43 €
+5,8%
Quelle: STR Global, ausgewählte Competitive Sets
8
Zimmerrate
Aussichten –
Kaum Neuzugänge
Pipeline Hotelprojekte – bevorzugt Standorte in
neuen Großentwicklungen
Nach den zahlreichen Hotelentwicklungen und -übernahmen in den letzten Jahren ist die Pipeline in Stuttgart
recht übersichtlich. Mehrere Projekte sind bereits seit
Längerem in Planung, konkret abzuzeichnen scheinen
sich jedoch nur die untenstehenden.
Mehrere Hotelprojekte, wie z.B. die drei Häuser der InterContinental Hotels Group im Neckarpark, das Hotel am
Karlsplatz als Bestandteil des Breuninger Projekts, das
Arcona Hotel im Degerlocher Gewerbegebiet Tränke und
das Hotelprojekt am Mineralbad Berg wurden abgesagt.
Aber es gibt noch in etlichen Bebauungsplänen Raum
für Hotelentwicklungen, wie im Milaneo, im Xcel Business Campus oder im Hochhaus Ecke Heilbronner- und
Wolframstraße. Darüber hinaus ist Starwood für seine
Marke Aloft und Adina auf der Suche nach einem geeigneten Standort in Stuttgart.
Die bedeutendste Transaktion in letzter Zeit war der
Erwerb des Mövenpick Hotel Stuttgart Messe durch ein
mit dem Hotelbetreiber Grand City verbundenes Unternehmen für rund 16 Mio. €. Verkäufer war die Union
Investment, die das Hotel 24 Jahre in ihrem offenen
Immobilienfonds UniImmo Europa im Bestand hielt.
Hotelprojekte
Projekt
Hilton (im Gespräch)
Betreiber
Standort
RIMC
Messe Airport
Center Stuttgart
Zimmer
Sterne
Eröffnung
268
5
2014
Hotelprojekt
k.A.
Milaneo
160
k.A.
2015
Hotelprojekt
k.A.
Xcel Business Campus
k.A.
k.A.
k.A.
Quelle: Deloitte-Analyse
Freuen Sie sich schon jetzt auf unseren nächsten und
letzten Newsletter in diesem Jahr. Passend zur Weihnachtszeit werden wir den Dresdner Hotelmarkt untersuchen.
9
Real Estate & Hospitality –
Ihre Ansprechpartner
WP/StB Michael Müller
Partner
Tel: +49 (0)89 29036 8428
[email protected]
Kay Constanze Heimerer
Manager
Tel: +49 (0)89 29036 8258
[email protected]
Angela Egberts
Senior Consultant
Tel: +49 (0)89 29036 8818
[email protected]
Yvonne Brabant
Senior Consultant
Tel: +49 (0)89 29036 8557
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Stand 09/2012