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Hotelmarkt München 2010
Die Bayernmetropole
weiterhin auf Erfolgskurs
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1. Quartal 2011
1. München –
Wirtschaftliches Umfeld
Die wirtschaftliche Stärke der Landeshauptstadt München gründet auf der
Vielfalt und Innovationskraft der lokalen Unternehmen. Traditionell ansässige
Firmen wie der international bekannte Autohersteller BMW wissen die bayerische Hauptstadt genauso zu schätzen wie zukunftsträchtige Firmen aus
den Bereichen IT, Medien und Patentwesen oder DAX Unternehmen wie die
Allianz. Die Aussicht auf attraktive Renditen verbunden mit weiterem Spielraum für wirtschaftliches Wachstum wird die Isarmetropole auch in den
kommenden Jahren in den Fokus von Investoren und Entwicklern rücken. In
dieser Hinsicht hat München ein Luxusproblem: nicht an der Nachfrage investitionsfreudiger Anleger mangelt es, sondern eher an der Verfügbarkeit
geeigneter Entwicklungsflächen für Immobilien jeglicher Art in Toplagen.
Ausgewogener und vielfältiger
Branchenmix – seit Jahren stabiler Garant für Erfolg
Auch am Vorzeigestandort München ist die Krise nicht spurlos vorbeigegangen, ihre Auswirkungen können hier jedoch – bedingt durch ungebrochenes
Vertrauen der Investoren, positive Prognosen und Rankings sowie starke
Wirtschaftskraft – scheinbar müheloser aufgefangen werden als anderorten.
Neu entwickelt wird derzeit in allen Immobiliensegmenten – sei es Wohnen,
Büro, Einzelhandel oder Hotel. Und auch für die Zukunft ist die Pipeline der
anstehenden Projekte bereits gut gefüllt. Das Josef Pschorr Haus oder das
Palais an der Oper sind Beispiele für prestigeträchtige Projekte in 1a-Lagen.
Die Krise ist überwunden –
in München wird weiter entwickelt
München belegt in unterschiedlichen Städterankings regelmäßig Spitzenpositionen. Wirtschaftlich geht es der Stadt hervorragend: sie verzeichnet die
niedrigste Arbeitslosenquote und das höchste Einkommen in Deutschland.
Auch in punkto Lebensqualität hat die Stadt die Nase vorn. Ihre Einwohner
profitieren vom hohen Freizeitwert der ausgedehnten Kulturlandschaft, geprägt durch zahlreiche Museen, Theater und universitäre Einrichtungen,
Großevents wie dem Oktoberfest, das jährlich internationale Besucher in die
Stadt lockt, sowie von der nahegelegenen Voralpenlandschaft mit ihren Bergen und Seen. Nicht zu vergessen die bayerische Lebensart, die ihren eigenen Flair verbreitet.
München in Kürze –
die Zahlen sprechen für sich
München
Einwohnerzahl (Juni 2010)
Fläche (in ha)
Arbeitslosenquote (in %, Dezember 2010)
Kaufkraft (in € pro Kopf, 2010)
Quellen: GfK SE, Statistisches Bundesamt; Statistisches Amt München
1,34 Mio.
31.070
5,3
26.863
2. Das touristische Jahr –
ein Rückblick
Das Jahr 2010 war in touristischer Hinsicht ein Jahr der Jubiläen: 200jähriges
Bestehen des Oktoberfestes, 125. Todestag von König Ludwig dem II und
50. Geburtstag des Münchner Tourimusamtes. Mit Hilfe touristischer Großereignisse wie dem Ökumenischen Kirchentag war es erklärtes Ziel, endlich die
magische Grenze der erhofften 10 Mio. Übernachtungen zu durchbrechen.
2010 stand in München im Zeichen der Bewerbung um die XXIII. Olympischen und die XII. Paralympischen Winterspiele. Während Oberbürgermeister Christian Ude davon ausgeht, dass die Candidate City von der Austragung der Spiele nur profitieren kann, gibt es auch zahlreiche Olympiagegner
und dies aus unterschiedlichen Gründen. Eines ist jedoch sicher – zum Touristenmagnet würde sich dieses olympische Großevent mit Gewissheit entwickeln.
München gilt als international renommierte Kongress- und Geschäftsreisedestination. Auch im Jahr 2010 war der Veranstaltungskalender gut gefüllt.
Insbesondere drei namhafte Medizinkongresse von europäischer Bedeutung
oder Messen von internationalem Rang, allen voran die bauma oder die
electronica, lockten Besucherscharen in die Stadt. Die Messe München
konnte mit 22 Veranstaltungen und über 240 Gastveranstaltungen, mehr als
37.000 Ausstellern sowie rund 2,2 Mio. Besuchern an die Erfolge der Vorjahre anknüpfen.
2010 – ein Jahr der Jubiläen
3. Touristische Nachfrage –
Tendenz steigend
Seit Jahren kann sich München über konstant steigende Rekordzahlen in
Bezug auf touristische Ankünfte und Übernachtungen freuen. Auch in Krisenzeiten blieb diese erfolgreiche Entwicklung ungebrochen. Die Stadt
zeichnet sich durch einen soliden Mix von in- und ausländischen Gästen
sowie Geschäfts- und Freizeitreisenden aus – ein Erfolgsfaktor, der sicherlich
viel dazu beigetragen hat, die Auswirkungen der Krise auf den lokalen Hotelmarkt abzufedern.
Jahr
Ankünfte
Übernachtungen
Aufenthaltsdauer
(Tsd.)
(Tsd.)
Tage
2001
3.626
7.638
2,1
2002
3.446
6.951
2,0
2003
3.462
7.054
2,0
2004
3.741
7.692
2,1
2005
4.103
8.325
2,0
2006
4.385
8.878
2,0
2007
4.703
9.529
2,0
2008
4.834
9.845
2,0
2009
4.994
9.922
2,0
2010
5.578
11.157
2,0
CAGR 2001 - 2010
4,5%
4,1%
-0,6%
Quelle: Statistisches Amt München
Erläuterung: Ankünfte/Übernachtungen in allen Beherbergungstypen inkl. Camping
Im Zeitraum Januar bis Dezember 2010 wurden in München 5.578 Tsd. Ankünfte und 11.157 Tsd. Übernachtungen verzeichnet. Mit Zuwächsen in
Höhe von 4,5% bei den Ankünften und 4,1% bei den Übernachtungen gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies zum 8. Mal in Folge ein weiteres Rekordjahr in Tradition der vergangenen Erfolge. Erstmals gelang es im Jahr 2010
die Grenze von 10 Mio. Übernachtungen zu knacken bzw. sie sogar deutlich
zu überschreiten.
Der Trend geht mit einer durchschnittlichen Aufenthaltsdauer von 2,0 Tagen
weiterhin in Richtung kürzere Aufenthalte. Wie auch in den letzten Jahren
gestaltet sich das Verhältnis zwischen in- und ausländischen Besuchern
(53% bzw. 47%) ausgewogen. Wichtigste ausländische Quellmärkte waren
USA (13%), Italien (10%) und Großbritannien (8%). Das über die Jahre stabil
gebliebene nahezu ausgeglichene Verhältnis zwischen Geschäfts- und Freizeitreisenden beweist, dass der Geschäftstourismus in der Bayernmetropole
eine tragende Rolle spielt, die ansässigen Hoteliers jedoch durch einen rund
48%igen Anteil an Freizeitreisenden nicht von Businessgästen (52%) abhängig sind.
Weiß-blaue Erfolgsstory –
der Besucherstrom reißt nicht ab
Touristische Hochsaison ist in München in den Monaten Juli bis Oktober.
Hier wurden im Jahr 2010 mit Übernachtungen jenseits der 1 Mio. Grenze
Spitzenwerte erzielt. Der Tourismus spült jedes Jahr Geld in die Kassen der
Stadt und nimmt daher als Wirtschaftsfaktor einen bedeutenden Stellenwert
im wirtschaftlichen Gefüge der Stadt ein. Der touristische Umsatz betrug in
2010 6,7 Mrd. Euro, ca. 7,4% der ansässigen Bevölkerung sind im Tourismus tätig.
USA
696.799
Italien
47%
Ausländer
53%
Inländer
514.388
Großbritannien
402.057
Schweiz
324.877
Österreich
268.787
Sonstige
2.963.020
1.400.000
1.217.736
1.200.000
929.711
1.000.000
800.000
590.915
600.000
400.000
200.000
0
Jan Feb Mrz Apr Mai Jun
Quelle: Statistisches Amt München
Jul Aug Sep Okt Nov Dez
Ø
Imageträger und bedeutender
Wirtschaftsfaktor – die touristische Rechnung geht auf
4. Touristisches Angebot –
München rüstet auf
Der Münchner Beherbergungsmarkt wächst seit Jahren stabil. Gerade in den
vergangenen Jahren 2008 bis 2010 hat sich, verteilt über alle Segmente, viel
getan – und der Markt bleibt weiter in Bewegung. Dennoch steht der Bettenzuwachs bislang in gesundem Verhältnis zum Wachstum der Ankünfte und
Übernachtungen. Auch zukünftig werden nationale wie internationale Investoren und Betreiber auf der Suche nach geeigneten und verfügbaren Standorten in der Landeshauptstadt sein.
Jahr
Betriebe
Betten
2001
342
38.565
2002
345
39.830
2003
348
40.201
2004
347
41.681
2005
350
43.358
2006
355
45.261
2007
355
46.327
2008
374
50.625
2009
385
53.924
393
55.110
1,6%
4,0%
2010
CAGR 2001 - 2010
Quelle: Statistisches Amt München
Erläuterung: Anzahl Betriebe/Betten bezieht sich auf alle Beherbergungstypen inkl. Camping
Im Zeitraum von 2001 bis 2010 wuchs das Beherbergungsangebot der Stadt
München von 342 auf 393 Betriebe. Im selben Zeitraum erhöhte sich die
Bettenanzahl von 38.565 auf 55.110. Dies entspricht einer durchschnittlichen
jährlichen Wachstumsrate von 1,6% bei den Betrieben und 4,0% bei den
Betten.
Zu den prominenten Neuzugängen der Jahre 2009 und 2010 zählen das lang
erwartete Louis Hotel am Viktualienmarkt (130 Betten), das als privat betriebenes Haus die überschaubare Riege der lokalen Designhotels erweitert,
das Citadines Munich Arnulfpark (263 Betten), das als solides 4-Sterne Hotel
in innenstadtnaher Lage von der Ascott Group gemanagt wird und das Motel
One München City Süd, das als weiterer Meilenstein in der nicht abreißenden Zahl von Neuentwicklungen der Budgetkette den Münchner Beherbergungsmarkt um 454 Betten erweitert.
Bettenzuwachs –
in allen Segmenten
Im Jahr 2010 gestaltete sich das Angebot auf dem Münchner Hotelmarkt in
den unterschiedlichen Segmenten wie folgt.
Gesamt
Anzahl Zimmer Privathotels
25
987
6.947
3.295
596
11.850
Anzahl Zimmer Kettenhotels
91
1.802
3.406
10.787
1.940
18.026
116
2.789
10.353
14.082
2.536
29.876
Anzahl Zimmer Gesamt
Quelle: Hotelverzeichnis 2010 der Stadt München
Die dargestellten Zahlen beziehen sich auf Betriebe der Kategorie Hotel bzw.
Hotel garni gemäß dem Hotelverzeichnis der Stadt München. Pensionen,
Gästehäuser und Gasthöfe wurden nicht erfasst. Bei Hotels, die nicht offiziell
durch den DEHOGA klassifiziert sind, wurde auf Eigenangaben der Häuser,
Sternekategorisierung auf gängigen Buchungsportalen wie HRS, Trivago
oder Expedia oder in Einzelfällen auf Selbsteinstufungen zurückgegriffen.
Der insgesamte Zimmerbestand in München über alle Kategorien belief sich
im Jahr 2010 auf 29.876, wobei rund 60% des Zimmerkontingents durch
Hotelketten und die restlichen 40% durch Privathoteliers gestellt wurden. Das
höchste Zimmeraufkommen besteht derzeit im 4- bzw. 3-Sterne Segment mit
14.082 bzw. 10.353 Zimmern.
Accor stellt in Bezug auf den derzeit vorhandenen Hotelbestand mit rund
17% den größten Anteil am gesamten Zimmeraufkommen in Kettenhotels,
gefolgt von ArabellaStarwood (9%) und InterContinental (8%). Ambitionierte
Ketten wie Motel One (7%) oder Leonardo Hotels (6%) haben mit der Aufholjagd begonnen.
Hotelangebot – von Luxus bis
Budget, von internationaler Kette
bis Privathotelier
Dass München auch in punkto Kennzahlen in der deutschlandweiten Konkurrenz der großen Städte um Touristen glänzen kann, belegen die folgenden
Benchmarkdaten von STR Global 2010 im Vergleich zum Vorjahr.
Stadt
Belegung
2010
Veränd.
Vorjahr
München
72,1%
+10,6%
Berlin
69,0%
+2,3%
Düsseldorf
60,4%
+5,8%
Frankfurt
65,5%
+12,9%
Hamburg
71,0%
+1,9%
Zimmerrate
2010
113,18 €
Veränd.
Vorjahr
Zimmerertrag
2010
Veränd.
Vorjahr
+18,5%
81,56 €
+31,1%
87,27 €
+9,0%
60,22 €
+11,5%
104,40 €
+18,2%
63,05 €
+25,1%
112,97 €
+7,5%
74,02 €
+21,3%
100,36 €
+9,0%
71,24 €
+11,1%
Quelle: STR Global
Auch im Jahr 2010 konnte die Stadt München erneut mit überzeugenden
Belegungsraten und soliden Zimmerpreisen punkten und sich dadurch an die
Spitze der deutschlandweiten Wettbewerber setzen. Gegenüber dem Vorjahr
konnten bei sämtlichen Performancekennzahlen erfreuliche Zuwachsraten
verzeichnet werden. Insbesondere die Zimmerertragssteigerung fiel mit satten 31,1% deutlich höher aus, als dies in anderen deutschen Städten der Fall
war.
Was ist das Erfolgsrezept der Bayernhauptstadt? Der erneute touristische
Siegeszug des Jahres 2010 lässt sich sicherlich zum Teil auf die internationalen Leitmessen zurückführen, die im vergangenen Jahr den Messekalender in München bestimmten und zahlreiche Businessgäste in die Stadt lockten. Zum anderen dürfte auch das 200. Jubiläum des Oktoberfestes, für das
das Münchner Tourismusamt kräftig die Werbetrommel gerührt hatte, seinen
Anteil am Erfolg des vergangenen Jahres beigetragen haben.
Fest steht jedoch auch: die Performance des Münchner Hotelmarktes hat
sich über die Jahre als äußerst stabil erwiesen – und dies auch in Krisenzeiten. Touristischer Erfolg oder Misserfolg sind in München nicht von Großereignissen oder einzelnen, möglicherweise ausbleibenden, Zielgruppen abhängig. Vielmehr sind die lokalen Hoteliers breit aufgestellt und setzen auf
mehrere Standbeine. Nicht zuletzt ist es diese über die Jahre erprobte Zuverlässigkeit und Krisenresistenz, die München aus Investorensicht so attraktiv
macht.
Kennzahlen
Kennzahlenin
inKürze
Kürze––
eine
einepositive
positiveBilanz
Bilanz
5. Aussichten –
ein Blick in die Glaskugel
Die Entwicklung des Münchner Hotelmarktes wird sich auch in den kommenden Jahren fortsetzen – dabei stehen die Zeichen auf moderates Wachstum.
Derzeit sind folgende Hotelprojekte in Bau bzw. Planung.
Projekt
Betreiber
Pipeline Hotelprojekte –
was tut sich in der Zukunft?
Standort
Zimmer
Sterne
Eröffnung
Adagio München City
Accor S.A.
Schwanthalerstraße
123
3
Mai 2011
Hotel Campo dei Fiori
Derag Hotel and Living AG & Co.
KG
Utzschneiderstraße
43
4
Mai 2011
Motel One
München Garching
Motel One GmbH
Daimlerstraße
170
2
Mai 2011
Courtyard by Marriott
Marriott International
Orleansstraße
227
4
Herbst 2011
Residence Inn by Marriott
Marriott International
Orleansstraße
125
4
Herbst 2011
Kempinski Airport
(Erweiterung)
Kempinski AG
Terminalstraße/Mitte
(Flughafen)
160
5
2012
all seasons Hotel
München Hallbergmoos
Accor S.A.
Ludwigstraße
160
2
März 2011
Hotelprojekt
BISS-Frauengefängnis
privater Betreiber
Am Neudeck
72
4
Herbst 2012
Hotelprojekt
Paketzustellamt
k.A.
Arnulfstraße
480
4
2012/2013
Angelo Hotel
Vienna International
Hotelmanagement AG
Albert-Roßhaupter-Straße
207
4
2012/2013
Abba Hotel
Abba Hoteles S.A.
Paul-Heyse-Straße
196
4
2013
Hotelprojekt Leo 152
k.A.
Leopoldstraße
k.A.
k.A.
2014
Hotelprojekt
Schwabinger Tor
eventuell Dusit International
Schwabinger Tor
300
5
2015
Hotusa Eurostars Hotel
Hotusa Hotels S.A.
Schwanthalerstraße
201
4
k.A.
ECE Hotelturm am
Olympiazentrum
k.A.
Lerchenauer Straße 66
300
4
k.A.
Hotelprojekt Amedia Hotel
München
UMC Hotelbetriebs-, Errichtungsu. Verwaltungs GmbH
k.A.
250
4
k.A.
Hotelprojekt Bahnhof
Moosach
k.A.
Bahnhof Moosach
k.A.
2-3
k.A.
Hotelprojekt Neuperlach
k.A.
Hanns-Seidel-Platz
k.A.
k.A.
k.A.
Hotelprojekt Novum
k.A.
Rosenheimer Straße
k.A.
k.A.
k.A.
Quellen: Tourismusamt der Stadt München, Deloitte Recherche
Vorausgesetzt alle beschriebenen Hotelprojekte werden verwirklicht, ist in
den kommenden Jahren mit einem insgesamten Zuwachs von rund
3.600 Zimmern zu rechnen. Hierbei wurde angenommen, dass sich Projekte,
deren Zimmeranzahl bislang unbekannt ist, in einer durchschnittlichen Größenordnung von 150 Zimmern bewegen. Dieses Entwicklungsvolumen würde eine erhebliche Erweiterung des Münchner Hotelmarktes bedeuten. Erfahrungsgemäß kommt es jedoch regelmäßig zu Planungsverzögerungen
bzw. -änderungen, so dass hier mit Abschlägen gerechnet werden kann. Ein
Großteil der geplanten Hotels ist im 4-Sterne Segment angesiedelt und würde dieses noch zusätzlich stärken. Die Realisierung des geplanten 5-Sterne
Hotels am Schwabinger Tor, das auskunftsgemäß vom asiatischen Betreiber
Dusit gemanagt werden soll, würde den Wettbewerb im lokalen Luxushotelmarkt beleben.
Rückblickend auf die Entwicklung der vergangenen Jahre, haben Münchens
Touristiker allen Grund zuversichtlich in die Zukunft zu schauen. Es ist auch
weiterhin von einem gesunden Wachstum in überschaubarem Rahmen auszugehen, so dass sich Angebots- und Nachfragezuwächse in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander entwickeln werden.
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