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Hotelmarkt Düsseldorf
Außergewöhnliches Event –
Außergewöhnliche Performance
Newsletter
1. Quartal 2012
1. Düsseldorf –
Wirtschaftliches Umfeld
Die einstige Industriemetropole hat sich dank seiner hervorragenden Anbindungen zu Wasser, zu Lande und in der Luft zu einem internationalem Dienstleistungszentrum entwickelt. Mit seiner rheinischen Lebenskultur und dem
vielfältigen Branchenmix wirkt Düsseldorf weit über sein Umland hinaus große
Anziehungskraft auf internationale Unternehmen, Institutionen, Verbände und
Geschäftsleute aus. Die Landeshauptstadt verfügt über solide mittelständische
Strukturen und ist zugleich Heimat internationaler Konzerne wie E.on, Metro,
Henkel, ThyssenKrupp oder Vodafone D2. Neben dem Flughafen, dem drittgrößten in Deutschland, sorgt auch die Messe für eine stark internationale
Ausrichtung. Hinzu kommen zahlreiche Niederlassungen ausländischer Unternehmen und politische Einrichtungen. Bekannt ist Düsseldorf auch als
kreativer Standort, sei es im Forschungs-, Medien- oder auch im Modebereich. Nach Frankfurt ist Düsseldorf der Banken- sowie Börsenplatz Nummer
zwei in Deutschland.
Doch auch für Touristen hat die Stadt seine Reize und profiliert sich außerhalb der turbulenten Karnevalszeit unter anderem als Medizin- und Shoppingdestination. Mit der Königsallee (kurz: Kö) wartet sie dabei mit einem der
bekanntesten Einkaufsboulevards Deutschlands auf und bietet mit der Altstadt und ihren historischen Sehenswürdigkeiten, dem Medienhafen und
seinen architektonischen Highlights sowie mit der längsten Theke der Welt
ein diversifiziertes Angebotsspektrum für Städtereisende.
Letztes Jahr sorgte der Eurovision Song Contest mit über 120 Mio. Zuschauern für einen weiteren Bekanntheitsschub weltweit und bescherte dem Gastronomie- und Beherbergungssektor einen wahren Wonnemonat Mai.
Zum wiederholten Male hat die Rheinmetropole im Mercer Quality of Living
Survey mit der zweithöchsten Lebensqualität und der höchsten persönlichen
Sicherheit in deutschen Großstädten im Jahr 2011 sehr gut abgeschnitten.
Diese Auszeichnungen wirken sich entsprechend auf den Immobilienmarkt
aus, sodass die Mieten für Wohn-, Handels- und Büroimmobilien in Toplagen
weiter steigen. Die große Nachfrage von Investoren nach hochwertigen Immobilien kann trotz der zahlreichen Neubautätigkeiten derzeit nicht bedient
werden.
Düsseldorf
Einwohnerzahl (Juni 2011)
Fläche (in km²)
217
Arbeitslosenquote (in %, Dezember 2011)
7,5
Kaufkraft (in € pro Kopf, 2011)
Quellen: Amt für Statistik und Wahlen Landeshauptstadt Düsseldorf, GfK
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589.682
23.708
Düsseldorf – Global City inmitten
der Metropolregion Rhein-Ruhr
2. Infrastruktur –
Neugestaltung Innenstadt
Einen Rahmen für Infrastrukturprojekte bietet das integrierte Stadtentwick+
lungskonzept "Düsseldorf 2020 – Wachstum fördern, Zukunft gestalten".
Die spektakulärste Entwicklung ist derzeit der Kö-Bogen, der bis 2015 auf
einer Gesamtfläche von 35.000 m² mit einem umbauten Raum von
142.000 m³ realisiert wird. Der von Daniel Libeskind entworfene Kö-Bogen,
bestehend aus zwei miteinander verbundenen Gebäudeteilen, wird als Geschäftshaus mit Einzelhandelsgeschäften und Büronutzung den Hofgarten
wieder mit der Königsallee verbinden und verleiht der Hofgartenstraße durch
seine bogenförmige Bebauung ihr ursprüngliches Aussehen zurück. Eine
Untertunnelung des Straßenverkehrs rund um den Jan-Wellem-Platz sowie
der Abriss der Hochstraße Tausendfüßler schaffen schnellere Verbindungen
und erhöhen durch Grünflächen den Freizeitwert der Stadt. In diesem Zuge
werden auch der Schadowplatz, der Gustaf-Gründgens-Platz und der MartinLuther-Platz neu gestaltet. Anstoß für das zukunftsweisende Stadtprojekt war
die Erweiterung der Wehrhan-Linie (U-Bahn) durch die der Jan-Wellem-Platz
seine Bedeutung als zentraler Verkehrsknotenpunkt verliert und die Stadt an
Mobilität gewinnt.
Kö-Bogen – Wiederherstellung
des historischen Stadtbilds
Die Messe Düsseldorf stellt einen der wichtigsten Nachfragegeneratoren der
Stadt dar. Mit mehr als 50 Messen, darunter 23 Weltleitmessen wie die
drupa, K, interpack, MEDICA, boot Düsseldorf, wire, Tube und REHACARE
machen die Stadt zu einem der wichtigsten Messeplätze weltweit. Hierzu
trägt auch das internationale Netzwerk der Messe mit 12 Tochterunternehmen und 68 Auslandsvertretungen in 127 Ländern bei. Das Messegelände verfügt über mehr als 260.000 m² Ausstellungsfläche in 19 Hallen
und 43.000 m² Freigelände.
Messe- und Kongresswesen –
die wirtschaftlichen Treiber
Das Congress Center Düsseldorf (CCD) ist über die zwei angrenzenden
Hallen 1 und 3 mit der Messe verbunden. Das drittgrößte Kongresscenter
Deutschlands bietet Platz für bis zu 15.000 Besucher. Jährlich werden hier
rund 2.000 Veranstaltungen ausgerichtet, von (inter-)nationalen Großkongressen über Firmen-Events bis hin zu Ausstellungen.
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3. Touristische Nachfrage –
je nach Messekalender
Die jährliche Anzahl der Ankünfte und Übernachtungen in Düsseldorf steht in
engem Zusammenhang mit dem Messekalender. Aufgrund des regen Messebetriebs machen Geschäftsreisende etwa 70% aller Gäste in Düsseldorf
aus, entsprechend haben sich die Auswirkungen der beiden weltweiten Wirtschaftskrisen in der touristischen Nachfrage niedergeschlagen.
Jahr
Ankünfte
Übernachtungen
Aufenthaltsdauer
(Tsd.)
(Tsd.)
Tage
2002
1.303
2.460
1,9
2003
1.269
2.296
1,8
2004
1.415
2.534
1,8
2005
1.537
2.688
1,7
2006
1.658
2.902
1,8
2007
1.761
3.046
1,7
2008
1.861
3.360
1,8
2009
1.876
3.220
1,7
2010
2.123
3.588
1,7
2011
2.263
3.843
1,7
CAGR 2002 - 2011
6,3%
5,1%
-
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen
Erläuterung: Ankünfte/Übernachtungen in allen Beherbergungstypen, ab 2004 inkl. Camping
In 2011 konnte Düsseldorf rund 2.263 Tsd. Ankünfte und 3.843 Tsd. Übernachtungen und damit einen neuen Rekord verzeichnen. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer ist von 1,9 Tagen auf 1,7 zurückgegangen und gehört
zu einer der kürzesten in deutschen Metropolen.
Der Tourismus spielt für den Wirtschaftsstandort eine wesentliche Rolle.
Neben dem Messegeschäft tragen dazu auch signifikant der Shopping- und
Medizintourismus sowie die auf 65 Millionen geschätzten Tagesgäste bei.
Nach Auskunft der Düsseldorf Marketing & Tourismus GmbH wurde in 2011
bei den individuellen Stadtbesichtigungen mit über 3.200 Rundfahrten eine
Steigerung von etwa 28% im Vergleich zum Vorjahr erzielt. Insgesamt nahmen an den regelmäßigen öffentlichen Führungen rund 26.000 Menschen teil
(+11%).
Düsseldorf hat im Gegensatz zu zahlreichen Städten in Nordrhein-Westfalen
eine Bettensteuer abgelehnt. Während beispielsweise Köln, Dortmund und
Duisburg diese umstrittene Abgabe bereits im Oktober bzw. November 2010
eingeführt haben, befinden sich Bochum und Bonn noch in regen Diskussionen.
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Neues Rekordjahr 2011 –
sowohl bei Ankünften als auch
Übernachtungen
Der Anteil ausländischer Übernachtungen ist mit 40% relativ hoch, die bedeutendsten ausländischen Quellmärkte waren 2011 die Niederlande (11%)
und das Vereinigte Königreich (9%). Für die höchsten Steigerungsraten sorgten Lettland (+72%), Zypern und Estland (jeweils 54%). Die internationale
Ausrichtung der Messe- und Kongressstadt beeinflusst nicht nur den
Gästemix, sondern auch den saisonalen Jahresverlauf. Der Mai war dank der
Messe interpack (findet nur alle drei Jahre statt) und dem Eurovision Song
Contest der nachfragestärkste Monat. April und August fielen aufgrund des
Messekalenders bzw. der Sommerferien am schwächsten aus. Businessbedingt kämpft Düsseldorf gegen die „Wochenendlöcher“, die durch die Freitagabreise der Geschäftsreisenden entstehen.
60%
Inländer
Niederlande
168.054
Vereinigtes Königreich
145.622
USA
101.078
40%
Ausländer
Italien
96.992
Russland
93.750
Spanien
70.943
867.983
Sonstige
600.000
400.000
370.636
319.786
262.668
200.000
0
Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen
4
Hamburg
– ausgeglichener
Messe
Düsseldorf
–
Gästemix,
jedoch mit starker
mehr
Geschäftsleute,
nationaler
Ausprägung
mehr
Internationalität
Ø
4. Touristisches Angebot –
Dynamische Entwicklung
Im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten hat sich die Anzahl der
Betriebe über die letzten zehn Jahre weniger dynamisch entwickelt. Die Anzahl der Betten hingegen zeigt, dass hier ein struktureller Wandel erfolgt ist.
Die Kettenhotellerie hat sich mit ihren durchschnittlich größeren Häusern zu
Lasten kleinerer Mittelständler durchgesetzt. Bis auf 2006 nahm das Bettenangebot stetig zu, insbesondere in den Jahren 2005 und 2007 sind sprunghafte Zuwächse zu verzeichnen.
Jahr
Betriebe
Betten
2002
201
15.913
2003
193
16.351
2004
189
16.598
2005
206
18.728
2006
204
18.602
2007
217
21.218
2008
219
21.882
2009
218
22.523
2010
217
22.929
225
23.914
1,3%
4,6%
2011
CAGR 2002 - 2011
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen
Erläuterung: Anzahl Betriebe/Betten in allen Beherbergungstypen, ab 2004 inkl. Camping
Im Zeitraum von 2002 bis 2011 stieg das Beherbergungsangebot der Stadt
moderat von 201 auf 225 Betriebe (CAGR 1,3%). Die Bettenanzahl erhöhte
sich hingegen im selben Zeitraum von 15.913 auf 23.914 (CAGR 4,6%).
Zu den größeren Neuzugängen in 2010 zählen u.a. das B&B Hotel Düsseldorf-Nord, das Van der Valk Airport Hotel und das Hyatt Regency im MedienHafen, das Titelverteidigerin Lena Meyer-Landrut während des Eurovision
Song Contest beherbergte. Einige für 2011 geplante Eröffnungen haben sich
in dieses Jahr verschoben. So ging beispielsweise das zweite B&B Hotel in
Düsseldorf am Hauptbahnhof mit 124 Zimmern im Januar 2012 an den Start
und das Derag Livinghotel Düsseldorf wird erst im März/April 2012 eröffnen.
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Strukturwandel – immer mehr Betten
in weniger Betrieben
Im Jahr 2011 gestaltete sich das Angebot auf dem Düsseldorfer Hotelmarkt
in den unterschiedlichen Segmenten wie folgt.
Gesamt
Anzahl Zimmer Privathotels
-
130
1.170
263
-
1.563
Anzahl Zimmer Kettenhotels
-
804
725
6.264
1.201
8.994
Anzahl Zimmer gesamt
-
934
1.895
6.527
1.201
10.557
Quellen: Hotelverzeichnis 2011 der Stadt Düsseldorf; Deloitte Analyse
Die dargestellten Zahlen beziehen sich auf Betriebe der Kategorie Hotel bzw.
Hotel garni gemäß dem Hotelverzeichnis der Stadt Düsseldorf sowie Erhebungen von Deloitte. Pensionen, Gästehäuser und Gasthöfe wurden nicht
erfasst. Bei Hotels, die nicht offiziell durch den DEHOGA klassifiziert sind,
wurde auf Eigenangaben der Häuser, Sternekategorisierung auf gängigen
Buchungsportalen wie HRS, Trivago oder Expedia bzw. in Einzelfällen auf
Selbsteinstufungen zurückgegriffen.
Nach dieser Auswertung belief sich der Zimmerbestand in 2011 über alle
Kategorien in Düsseldorf auf 10.557, wobei rund 85% des Zimmerkontingents durch Hotelketten und die restlichen 15% durch Privathoteliers gestellt
wurden. Das mit Abstand höchste Zimmeraufkommen konnte das 4-Sterne
Segment mit insgesamt 6.527 Zimmern verzeichnen, 1-Stern Hotels sind
nicht vertreten.
Gemäß unseres Deloitte Rankings stellt erneut Accor mit Abstand den größten Anteil am gesamten Zimmeraufkommen in markengebunden Hotels
(13,5%). InterContinental Hotels Group folgt mit 9,2% und verweist
NH Hoteles auf Rang 3 (8,7%). Zum ersten Mal in unserem Ranking ist Meliá
Hotels International mit einem guten 8. Platz vertreten.
6
Hotelangebot – in der 3-Sterne
Kategorie haben Privathotels
(noch) die Nase vorn
Die STR Global Benchmarkzahlen für das Jahr 2011 zeigen, dass sich alle
Kennzahlen im Vergleich zum Vorjahr positiv entwickelt haben. Düsseldorf
konnte nach Hamburg die größte Steigerungsrate beim RevPAR verbuchen.
Im Gegensatz zur Elbmetropole war dieses Wachstum jedoch nicht durch die
Belegung, sondern durch die Zimmerrate getrieben.
Stadt
Belegung
2011
Veränd.
Vorjahr
Düsseldorf
61,9%
+2,5%
Berlin
69,5%
+0,9%
Frankfurt
66,2%
+1,3%
Hamburg
74,0%
+4,2%
München
73,3%
+1,3%
Zimmerrate
2011
107,95 €
Veränd.
Vorjahr
Zimmerertrag
2011
Veränd.
Vorjahr
+3,4%
66,85 €
85,84 €
-2,0%
59,67 €
-1,1%
116,37 €
+2,9%
77,08 €
+4,2%
102,34 €
+2,6%
75,69 €
+6,8%
114,17 €
-0,9%
83,63 €
+0,4%
+6,0%
Quelle: STR Global
Der Hotelmarkt in Düsseldorf kann aufgrund seiner Abhängigkeit vom Messekalender als volatil bezeichnet werden. Einen erfolgreichen Start ins Jahr
bescherten vier Messen im Januar. Der RevPAR legte um +8,0% im Vergleich zum Vorjahr zu. Im Februar verleihte insbesondere die EuroShop –
The Global Retail Trade Fair, die nur alle drei Jahre ausgerichtet wird, der
ARR Flügel (+24,1%). Auch der März verlief für die Hotellerie erfolgreich, bis
im April die ersten Einbrüche zu verzeichnen waren, da die Messen Tube
und wire entfielen, die einen Turnus von zwei Jahren aufweisen. Der Eurovision Song Contest und die alle drei Jahre stattfindende interpack ließen im
Mai die Auslastung auf 72,6% (+34,1% im Vergleich zum Vorjahr) und die
Rate auf 146,86 € (+67,5%) klettern und bescherten den Hoteliers einen
traumhaften Zimmertrag jenseits der 100 €-Marke (+124,6%). Im Juni gelang
es den RevPAR insbesondere dank mehrerer Messen, die alle vier Jahre
abgehalten werden, über Preissteigerungen zu optimieren. Nach einem ordentlichen Juli erfolgte im August das traditionelle Sommerloch. Im September und November mussten turnusbedingt RevPAR-Rückgänge in Höhe von
-21,7% bzw. -13,3% hingenommen werden, bevor der Dezember leicht über
Vorjahr abschloss.
7
Düsseldorf
–
Kennzahlen2011
in Kürze
–
eine
im Ausnahmezustand
eine Stadt
positive
Bilanz
5. Aussichten –
alle Kategorien vertreten
Das Kapazitätswachstum bleibt in den nächsten Jahren überschaubar. 2012
als gerades Jahr verspricht ein erfolgreiches Messejahr zu werden und lässt
auf eine weiterhin gute Performance der Düsseldorfer Hotellerie auch ohne
Megaevents hoffen.
Projekt
Betreiber
Standort
Zimmer
Sterne
Eröffnung
Derag Livinghotel
Düsseldorf
Derag Livinghotels AG & Co. KG
Kirchfeldstraße
172
3
B&B Hotel
B&B Hotels GmbH
Schirmer Straße
100
2
Januar 2013
Derag Livinghotel
Di Medici
Derag Livinghotels AG & Co. KG
Mühlenstraße
169
4
Sommer 2013
Motel One
One Resort
Immermannstraße
244
2
Sommer 2013
Golfhotel
Kosaido Golf Club
Am Schmidtberg/Hubbelrath
25
4
Winter 2013
Hotelprojekt
Messe Düsseldorf GmbH
Rotterdamer Straße
450
4
n/a
Hotelprojekt
n/a
Adersstraße
244
2
n/a
Quellen: Wirtschaftsförderung Düsseldorf, Deloitte Analyse
In diesem Jahr wird voraussichtlich nur das Derag Livinghotel in der Kirchfeldstraße eröffnen, das nicht nur Hotelzimmer, sondern auch Serviced
Apartments anbieten wird. In 2013 ist bisher mit vier neuen Hotels zu rechnen. Nachdem über die letzten Jahre zahlreiche 5-Sterne Häuser auf den
Markt gekommen sind, scheint nun die Zeit reif für das Budget Segment zu
sein.
Über die oben aufgeführten Projekte hinaus, soll im Rahmen des „Quartier M“ bis 2016 ein 3-Sterne Hotel entstehen und im „Le Quartier Central“ ist
gemäß Bebauungplan ebenfalls die Nutzungsart Hotel vorgesehen.
Analog zur Anzahl neuer Hotelprojekte, gab es in Düsseldorf nur wenige
Transaktionen. So hat beispielsweise die WGF AG ihr Boarding House an
der Hohen Straße an einen Privatinvestor veräußert.
Auch wenn oder gerade weil sich die Bewegungen auf dem Hotelmarkt in
Düsseldorf in Grenzen halten, ist er doch höchst spannend. Nicht zu unterschätzen ist dabei auch der Beitrag der bestehenden Häuser zu Innovationen
und Qualitätssteigerungen mittels Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten (Zimmer im Radisson Blu Hotel, Brasserie im Breidenbacher Hof etc.).
Was sich auf dem Kölner Hotelmarkt tut, lesen Sie in unserem nächsten
Newsletter, der zum zweiten Quartal 2012 erscheint.
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Pipeline Hotelprojekte –
nur geringe Zuwächse zu
erwarten
März/April 2012
Real Estate & Hospitality –
Ihre Ansprechpartner
WP/StB Michael Müller
Partner
Kay Constanze Heimerer
Manager
Tel:
+49 (89) 29036-8428
Tel:
+49 (89) 29036-8258
E-Mail:
[email protected]
E-Mail:
[email protected]
Autorenteam:
Angela Egberts
Senior Consultant
Tel:
+49 (89) 29036-8818
E-Mail: [email protected]
Yvonne Brabant
Consultant
Tel:
+49 (89) 29036-8557
E-Mail: [email protected]
Deloitte erbringt Dienstleistungen aus den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Consulting und
Corporate Finance für Unternehmen und Institutionen aus allen Wirtschaftszweigen. Mit einem Netzwerk von
Mitgliedsgesellschaften in mehr als 150 Ländern verbindet Deloitte erstklassige Leistungen mit umfassender
regionaler Marktkompetenz und verhilft so Kunden in aller Welt zum Erfolg. „To be the Standard of Excellence"
– für rund 182.000 Mitarbeiter von Deloitte ist dies gemeinsame Vision und individueller Anspruch zugleich.
Die Mitarbeiter von Deloitte haben sich einer Unternehmenskultur verpflichtet, die auf vier Grundwerten
basiert: erstklassige Leistung, gegenseitige Unterstützung, absolute Integrität und kreatives Zusammenwirken.
Sie arbeiten in einem Umfeld, das herausfordernde Aufgaben und umfassende Entwicklungsmöglichkeiten
bietet und in dem jeder Mitarbeiter aktiv und verantwortungsvoll dazu beiträgt, dem Vertrauen von Kunden und
Öffentlichkeit gerecht zu werden.
Deloitte bezieht sich auf Deloitte Touche Tohmatsu Limited, eine „private company limited by guarantee“
(Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach britischem Recht), und/oder ihr Netzwerk von Mitgliedsunternehmen. Jedes dieser Mitgliedsunternehmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig. Eine detaillierte Beschreibung der rechtlichen Struktur von Deloitte Touche Tohmatsu Limited und ihrer Mitgliedsunternehmen
finden Sie auf www.deloitte.com/de/UeberUns.
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