1. Nachtrag vom 16.05.2012

This document constitutes a supplement pursuant paragraph 16 German Securities Prospectus Act
(Wertpapierprospektgesetz) (the “Supplement“) to two base prospectuses of Berlin-Hannoversche
Hypothekenbank AG: (i) the base prospectus in respect of non-equity securities within the meaning of
Art. 22 sub-paragraph 6(4) of the Commission Regulation (EC) No. 809/2004 of 29 April 2004 (the
“Commission Regulation”) and (ii) the base prospectus in respect of Pfandbriefe (non-equity
securities within the meaning of Art. 22 sub-paragraph 6(3) of the Commission Regulation) (together
the “Base Prospectus” or the “Prospectus”)
Supplement to the Base Prospectus
Dated 16 May 2012
This Supplement is supplemental to, and must be read in conjunction with the Base Prospectus dated
13 March 2012.
Berlin-Hannoversche Hypothekenbank AG
Berlin, Federal Republic of Germany
€ 25,000,000,000
Offering Programme
(the “Programme”)
Berlin-Hannoversche Hypothekenbank AG (“Berlin Hyp”, “Berlin Hyp AG”, the “Bank” or the
“Issuer”) has requested the Federal Financial Supervisory Authority (Bundesanstalt für
Finanzdienstleistungsaufsicht) (the “BaFin”) in its capacity as the competent authority under the
German Securities Prospectus Act (Wertpapierprospektgesetz) (the “WpPG”) to (i) approve this
Supplement and (ii) provide the competent authorities in the Grand Duchy of Luxembourg, the United
Kingdom of Great Britain and Northern Ireland, the Republic of Ireland, the Italian Republic and the
Republic of Austria with a certificate of such approval attesting that the Supplement has been drawn
up in accordance with the WpPG implementing the EU Prospectus Directive into German law (the
“Notification”). Approval by the BaFin means the positive decision on the Issuer’s request regarding
the examination of the Supplement’s completeness, including the coherence and comprehensibility of
the provided information. The Issuer may request the BaFin to provide competent authorities in
additional host Member States within the European Economic Area with a Notification.
This Supplement will be published in the same way as the Base Prospectus in electronic form on the
website of the Issuer (www.berlinhyp.de). It is valid as long as the Base Prospectus is valid.
1
RESPONSIBILITY STATEMENT PURSUANT TO § 5(4)
PROSPECTUS ACT (WERTPAPIERPROSPEKTGESETZ – WpPG)
SECURITIES
Berlin-Hannoversche Hypothekenbank AG, with its registered office in Berlin, is solely responsible for
the information given in this Supplement. The Issuer hereby declares that, to the best of its knowledge,
the information contained in this Supplement is in accordance with the facts and no material
circumstances have been omitted.
IMPORTANT NOTICE
Terms defined or otherwise attributed meanings in the Base Prospectus have the same meaning when
used in this Supplement.
This Supplement shall only be distributed in connection with the Base Prospectus.
The Issuer will confirm to the Dealers that the Base Prospectus (as supplemented) contains all
information which is material in the context of the Programme and the issue and offering of Notes
thereunder, that the information contained therein is accurate in all material respects and is not
misleading; that any opinions and intentions expressed therein are honestly held and based on
reasonable assumptions; that there are no other facts, the omission of which would make any
statement, whether fact or opinion, in the Base Prospectus (as supplemented) misleading in any
material respect; and that all reasonable enquiries have been made to ascertain all facts and to verify
the accuracy of all statements contained therein.
No person has been authorised to give any information which is not contained in or not consistent with
the Base Prospectus or this Supplement or any other information supplied in connection with the
Programme and, if given or made, such information must not be relied upon as having been
authorised by the Issuer.
This Supplement and the Base Prospectus should be read in conjunction only and together constitute
two prospectuses for the purpose of the Prospectus Directive, and for a particular issue of or tranche
of Notes should be read in conjunction with any applicable Final Terms.
Save as disclosed herein and in the Base Prospectus, there has been no other significant new factor,
material mistake or material inaccuracy relating to the information included in the Base Prospectus
since its publication.
Investors, who issued a statement to buy securities or to subscribe for securities before the
supplement has been published, can revoke their statement within 2 business days after the
supplement has been published, unless the contract has already been fulfilled.
Revocations should be sent to Berlin-Hannoversche Hypothekenbank AG, Budapester Str. 1,
D-10787 Berlin.
2
SUPPLEMENTAL INFORMATION
I.
Interim Report to 31 March 2012
The unaudited interim report with the financial statement of Berlin-Hannoversche Hypothekenbank AG
for the period ending 31 March 2012 is presented on the following pages. The information has been
published on 10 May 2012. The comparative figures of 3/12 of 2011, 31 March 2011 and 31
December 2011 derive from the audited annual report 2011, as included in the Base Prospectus dated
st
13 March 2012 and from the unaudited interim report to 30 June 2011, as included in the 1
supplement to the Base Prospectus 2011, dated 10 August 2011.
Key Figures of Berlin Hyp
according to the German Commercial Code
3
The German economy started cautiously into the new year after a turbulent 2011. Despite the
economic research organizations slightly raising their forecasts in the meantime, economic
developments slowed down considerably in the wake of a weaker global economic performance and
the effects of the sovereign debt crisis. Current expectations regarding the future performance of the
German economy, however, remain unaffected: The Ifo Business Climate Index stood at 109.8 points
in March, rising for the fifth time in a row. Positive domestic demand is regarded as the key factor
here. It remains to be seen, however, if this will be enough to compensate for dropping export demand
caused by the budget deficits of the EU trading partners. The total investment volume continued rising
in Germany as the country, which is Europe’s largest economy, is still regarded as a safe investment
haven. This particularly applied to our core market, the German real estate market.
So far, it has come largely unscathed through the turbulences in the financial and capital markets.
Almost all of the segments in the seven regional real estate centres recorded positive performance,
with special focus remaining on investments in residential and retail properties. At the same time,
supply became shorter – not least because of the focus remaining firmly on the core segment.
Sentiment in the European real estate markets, on the other hand, was a lot more subdued. The debt
crisis will most likely leave its mark here for some time to come.
The real estate market’s previous positive performance is, however, faced by changing regulatory
policies for banks and the corresponding implications for their scope of action. Numerous new
regulations are being proposed at present that would have an extensive impact on banks’ equity
requirements, refinancing issues and earnings potentials and that are proving a challenge for our
Group as well as other European banks.
Despite these more difficult conditions, Berlin Hyp was able to continue its positive development in the
first quarter of 2012 − together with LBB, we continue to be one of Germany’s leading real estate
finance providers.
Business Performance from January to March 2012
At € 56.3 million (Q1 2011: € 54.1 million), net interest income developed positively and was slightly up
on the previous year. The Bank profited from current interest rates and the further increase of the
mortgage loan inventory at considerably improved conditions. This increased the overall profitability of
the mortgage loan business.
Net commission income amounted to € 4.1 million (€ 5.5 million). This slight decline was due to
transaction volumes in the first quarter being traditionally lower.
Operating expenditures came to € 19.1 million (€ 17.7 million), the main reason being staff
expenditures rising from € 9.3 million to € 10.5 million on account of increased expenditures for old
age pensions. Other operating expenditures remained stable at € 7.2 million (€ 7.1 million).
Taking into account other operating income and expenditures, the operating result before risk
provisioning of € 40.1 million was on par with the previous year (€ 39.9 million) and therefore met the
Bank’s expectations.
The Bank recognised risk provisioning for the lending business of € 7.0 million (€ 6.0 million). Due to
the continuing uncertainty regarding the sovereign debt crisis, securities classified as liquidity were
measured at € 7.6 million (€ 1.5 million). Total risk provisioning amounted to € 14.6 million (€ 7.5
million) and the operating result after risk provisioning to € 25.5 million (€ 32.4 million).
Taking into account the bank levy of € 2.0 million (€ 2.1 million), income from the net asset situation of
€ 1.2 million (-€ 3.4 million) and other items, the Bank generated earnings before taxes of € 24.1
million (€ 26.4 million) in the first three months of the year.
Balance Sheet Total and Equity Key Figures
The balance sheet total was € 40.2 billion as of the reporting date (31 December 2011: € 38.6 billion).
The core capital ratio, based on the total capital key figure as stated in Section 2 Paragraph 5
Solvency Directive (Solvabilitätsrichtlinie), was 8.7 % and the total key figure 11.8 % as of 31 March
2012. The cost income ratio amounted to at least 32.3 % (30.7 %).
4
Buyback of Public Pfandbriefe
In April, we offered investors of selected series of our outstanding public jumbo Pfandbriefe to buy
them back early. We took this action in response to the steeply risen excess cover quotas demanded
by the rating agencies to maintain a AAA rating, which the Bank is no longer willing to maintain. As a
rating downgrade of our public Pfandbriefe was to be expected, we aimed to make our capital market
partners an equally fair and attractive offer. This measure speeds up our withdrawal from the
government financing business, which we had started several years ago, and at the same time
increases our profitability. The market reacted very positively to our actions.
New Real Estate Financing Business
The new commercial real estate financing business volume amounted to € 606 million in the
traditionally weak first quarter of the year (Q1 2011: € 732 million). Extensions of existing
commitments totalling € 199 million (Q1 2011: € 225 million) were added to this figure. 63 % of new
business pertained to office and commercial properties, followed by residential properties at 28 % and
retail properties at 2 %.
Investors – mainly from Germany – were the main customer group at 77 %. 23 % of business was
generated from housing societies. In terms of the Real Estate Financing division run jointly with
Landesbank Berlin, new business amounted to € 1.3 billion, a figure on par with the previous year (€
1.2 billion).
Outlook
Berlin Hyp started into the new financial year as planned and continued its positive customer business
performance in the first three months. However, we expect general conditions to remain difficult in full
year 2012. Both financial and capital markets are highly volatile and uncertainty among market
participants is not dissipating. In view of the challenges mentioned at the beginning, we will focus our
strength on meeting regulatory requirements in the current financial year. We will therefore even
stronger than before analyse and evaluate all our future business activities under the aspects of
profitability, equity requirements and strategic importance. This and also further potential market
distortions means that we will only be able to provide a very limited outlook. The result before taxes
and profit transfer is consequently likely to increase only to a limited extent year-on-year.
The real estate market is currently facing a large refinancing wave from real estate investments carried
out in boom years 2006/2007. This fundamentally offers interesting potential for new business. In the
past, however, large percentages of these transactions were often financed by third parties, which no
longer appears realistic considering today’s applicable risk criteria. This large demand for refinancing
is meeting with an overall increased reluctance to lend by the banks. In our opinion, the availability of
third-party capital will therefore be the determining growth factor for the commercial real estate market
in the current financial year. Tougher equity requirements for banks are likely to make new business
more difficult and more expensive.
Under these conditions, the market position of the Berlin Hyp/LBB Real Estate Financing division
remains unfalteringly strong, but even we have to account for the changes in general conditions. We
will consequently be even more selective and take into account risk and income criteria when
considering new business, while our focus will remain on business with investors in our German core
market. We continue to see good prospects abroad, but even here investors are starting to expect
higher returns. In view of these developments, we expect that the new business volume will not
exceed that of the previous year and that the loan inventory will rise only moderately. We see
opportunities in intensifying all our respective business relationships by further improving our real
estate product portfolio. We will also further strengthen our role as Sparkassen partner. Joint local
financing as well as property-specific products for Sparkassen will be developed.
Berlin, May 2012
Berlin-Hannoversche Hypothekenbank AG
The Board of Management
5
Excerpt from the Balance Sheet to 31 March 2012
6
7
Profit and Loss Account from 1 January to 31 March 2012
of the Profit and Loss Account 8
|
9
8
Explanations of the Profit and Loss Account
9
Annex
Translation of the Interim Report into German – Non-committal version (Unverbindliche
Fassung)
Zwischenmitteilung
Nachfolgend wird die untestierte Zwischenmitteilung der Berlin-Hannoverschen Hypothekenbank AG
für die Zeit bis zum 31. März 2012 dargestellt. Diese wurde am 10 Mai 2012 veröffentlicht. Die
genannten Vergleichszahlen (3/12 von 2011, 31. März 2011 und 31. Dezember 2011) stammen aus
dem testierten Jahresabschlussbericht 2011, der dem Basisprospekt vom 13. März 2012 entnommen
werden kann und der ungeprüften Zwischenmitteilung zum 30. Juni 2011, die dem ersten Nachtrag
zum Basisprospekt 2011 vom 10. August 2011 entnommen werden kann.
Kennzahlen der Berlin Hyp
nach HGB
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Nach einem turbulenten 2011 startete die deutsche Wirtschaft verhalten in das neue Jahr. Auch wenn
die etablierten Wirtschaftsforschungsinstitute zwischenzeitlich ihre Prognosen leicht nach oben
korrigiert haben, hat sich die Konjunkturentwicklung im Zuge einer schwächeren Weltwirtschaft, aber
auch durch die Auswirkungen der Staatsschuldenkrise deutlich verlangsamt. Davon unbeeindruckt
zeigen sich aktuell noch die Erwartungen zur weiteren wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland:
Der Ifo-Geschäftsklimaindex lag im März bei 109,8 Punkten und stieg damit zum fünften Mal in Folge.
Ausschlaggebend sei hier die positive Nachfrage aus dem Inland. Ob sie jedoch die rückläufige
Exportnachfrage aufgrund der Haushaltsdefizite bei den EU-Handelspartnern kompensieren kann, ist
offen. Insgesamt stieg das Investitionsvolumen in Deutschland weiter an, denn die größte europäische
Volkswirtschaft wird unverändert als sicherer Anlagehafen gesehen. Dies galt auch ganz besonders
für den deutschen Immobilienmarkt, unseren Kernmarkt.
Dieser hat die Turbulenzen an den Finanz- und Kapitalmärkten bislang weitgehend unbeschadet
überstanden. In nahezu allen Segmenten in den sieben regionalen Immobilienzentren war eine
positive Entwicklung zu verzeichnen, wobei Investments in Wohn- und Einzelhandelsimmobilien
unverändert besonders im Fokus standen. Gleichzeitig wurde hier das Angebot – nicht zuletzt wegen
der unverminderten Fokussierung auf das Core-Segment – knapper. An den europäischen
Immobilienmärkten war die Stimmung dagegen deutlich verhaltener. Es ist davon auszugehen, dass
sich die Schuldenkrise hier noch länger bemerkbar macht.
Der bisher positiven Entwicklung des Immobilienmarktes stehen jedoch Veränderungen im
ordnungspolitischen Rahmen für Banken gegenüber mit den entsprechenden Implikationen für die
eigenen Handlungsspielräume. So sind aktuell zahlreiche neue Regulierungsvorhaben mit
umfangreichen
Auswirkungen
auf
Eigenkapitalerfordernisse,
Refinanzierungsfragen
und
Ertragspotenziale von Banken initiiert worden, die unsere Unternehmensgruppe, wie auch andere
europäische Banken, vor Herausforderungen stellen.
Trotz dieser erschwerten Bedingungen konnte die Berlin Hyp ihre positive Entwicklung im ersten
Quartal 2012 fortschreiben und ist weiterhin gemeinsam mit der LBB einer der führenden
Immobilienfinanzierer in Deutschland.
Geschäftsentwicklung von Januar bis März 2012
Mit 56,3 Mio. € (3/12 von 2011: 54,1 Mio. €) hat sich der Zinsüberschuss positiv entwickelt und liegt
leicht über dem Niveau des Vorjahres. Hier profitierte die Bank vom aktuellen Zinsniveau und dem
weiteren Ausbau des Hypothekendarlehensbestands zu deutlich verbesserten Konditionen. Insgesamt
konnte hierdurch die Profitabilität im Hypothekendarlehensgeschäft gesteigert werden.
Der Provisionsüberschuss stellte sich auf 4,1 Mio. € (5,5 Mio. €). Der leichte Rückgang ist auf die
traditionell geringeren Transaktionszahlen des ersten Quartals zurückzuführen.
Der Verwaltungsaufwand betrug 19,1 Mio. € (17,7 Mio. €). Ausschlaggebend dafür war der höhere
Personalaufwand, der von 9,3 Mio. € auf 10,5 Mio. € aufgrund vergleichsweise höherer
Aufwendungen für die Altersvorsorge stieg. Die Anderen Verwaltungsaufwendungen blieben stabil
und stellten sich auf 7,2 Mio. € (7,1 Mio. €).
Unter Berücksichtigung der sonstigen betrieblichen Erträge und Aufwendungen lag das
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge mit 40,1 Mio. € auf Vorjahresniveau (39,9 Mio. €) und entsprach
damit den Erwartungen der Bank.
Die Bank bildete Vorsorge für das Kreditgeschäft in Höhe von 7,0 Mio. € (6,0 Mio. €). Aufgrund der
weiterhin bestehenden Unsicherheiten im Zusammenhang mit der Staatsschuldenkrise addierten sich
die Bewertungsmaßnahmen auf die Wertpapiere der Liquiditätsreserve auf 7,6 Mio. € (1,5 Mio. €).
Insgesamt betrug der Risikovorsorgesaldo 14,6 Mio. € (7,5 Mio. €) und das Betriebsergebnis nach
Risikovorsorge 25,5 Mio. € (32,4 Mio. €).
12
Nach Berücksichtigung der Bankenabgabe in Höhe von 2,0 Mio. € (2,1 Mio. €), Erträgen aus dem
Finanzanlage-Ergebnis von 1,2 Mio. € (minus 3,4 Mio. €) und den sonstigen Positionen erwirtschaftete
die Bank in den ersten drei Monaten ein Ergebnis vor Steuern von 24,1 Mio. € (26,4
Mio. €).
Bilanzsumme und Eigenkapitalkennziffern
Die Bilanzsumme betrug zum Stichtag 40,2 Mrd. € (31. Dezember 2011: 38,6 Mrd. €). Die
Kernkapitalquote basierend auf der Gesamtkapitalkennziffer des § 2 Abs. 5 der Solvabilitätsrichtlinie
lag per 31. März 2012 bei 8,7 Prozent und die Gesamtkennziffer bei 11,8 Prozent. Die Cost-IncomeRatio stellte sich auf gute 32,3 Prozent (30,7 Prozent).
Rückkauf Öffentlicher Pfandbriefe
Im April haben wir Investoren ausgewählter Serien unserer ausstehenden Öffentlichen JumboPfandbriefe den vorzeitigen Rückkauf angeboten. Hintergrund sind die von Ratingagenturen
geforderten und stark erhöhten Überdeckungsquoten zur Aufrechterhaltung des AAA-Ratings, die die
Bank nicht mehr vorhalten will. Da von einer Herabstufung (Downgrade) der Ratings unserer
Öffentlichen Pfandbriefe auszugehen war, war es Ziel, unseren Kapitalmarktpartnern ein
gleichermaßen faires wie attraktives Angebot zu machen. Mit dieser Maßnahme beschleunigen wir
den vor einigen Jahren begonnen Rückzug aus dem Staatsfinanzierungsgeschäft und verbessern
gleichzeitig unsere Profitabilität. Vom Markt wurde diese Aktion sehr positiv aufgenommen.
Immobilienfinanzierungsneugeschäft
Die Neuzusagen im gewerblichen Immobilienfinanzierungsgeschäft betrugen in dem traditionell zu
Jahresbeginn etwas schwächeren ersten 1. Quartal 2012 606 Mio. € (01-03/2011: 732 Mio. €). Hinzu
kamen Prolongationen bestehender Engagements mit einem Gesamtvolumen von 199 Mio. € (0103/2001: 225 Mio. €). Von den Neuzusagen entfielen 63 Prozent auf Büro- und Geschäftshäuser,
gefolgt von 28 Prozent Wohnimmobilien und zwei Prozent Einzelhandelsobjekte.
Investoren – vorrangig aus dem Inland – stellten mit 77 Prozent die tragende Kundengruppe. 23
Prozent des Geschäfts wurden mit Wohnungsunternehmen realisiert. Bezogen auf das Geschäftsfeld
Immobilienfinanzierung zusammen mit der Landesbank Berlin betrug das Neugeschäftsvolumen 1,3
Mrd. € und lag damit auf dem Vorjahresniveau (1,2 Mrd. €).
Ausblick
Die Berlin Hyp ist in den ersten drei Monaten plangemäß in das neue Geschäftsjahr gestartet und hat
ihre gute Entwicklung im Kundengeschäft fortgeführt. Allerdings gehen wir davon aus, dass die
Rahmenbedingungen für das Gesamtjahr 2012 unverändert schwierig bleiben werden. Finanz- und
Kapitalmärkte sind durch eine extreme Volatilität gekennzeichnet, die Verunsicherung unter den
Marktteilnehmern dauert an. Mit Blick auf die eingangs beschriebenen Herausforderungen werden wir
unsere Kräfte im laufenden Geschäftsjahr auf die Erfüllung der regulatorischen Vorgaben
konzentrieren. Vor diesem Hintergrund werden wir alle unsere Geschäftsaktivitäten noch stärker als
bisher mit Blick auf Wirtschaftlichkeit, Eigenkapitalbedarf und strategische Bedeutung analysieren und
bewerten. Insofern ist ein Ausblick auch vor dem Hintergrund weiterer potenzieller Marktverwerfungen
nur sehr eingeschränkt möglich. Das Ergebnis vor Steuern und Gewinnabführung wird sich im
Vergleich zu 2011 insoweit voraussichtlich nur bedingt steigern lassen können.
Der Immobilienmarkt steht aktuell vor einer großen Refinanzierungswelle von in den Boomjahren
2006/2007 getätigten Immobilieninvestments, was grundsätzlich interessante Neugeschäftspotenziale
bietet. Allerdings wurden die Transaktionen seinerzeit häufig hoch fremdfinanziert, was unter den
heute anzuwendenden Risikokriterien nicht mehr realistisch erscheint. Dieser hohe
Finanzierungsbedarf trifft auf eine insgesamt größere Zurückhaltung auf Bankenseite. Aus unserer
Sicht wird die Verfügbarkeit von Fremdkapital daher der bestimmende Wachstumsfaktor für den
gewerblichen
Immobilienmarkt
im
laufenden
Geschäftsjahr
sein.
Verschärfte
Eigenkapitalanforderungen an die Banken werden voraussichtlich das Neugeschäft erschweren und
verteuern.
In diesem Umfeld ist die Marktposition des Geschäftsfeldes Immobilienfinanzierung von Berlin
Hyp/LBB unverändert stark, allerdings sind auch wir gefordert, den veränderten Rahmenbedingungen
13
Rechnung zu tragen. Im Neugeschäft werden wir daher unter Risiko- und Ertragskriterien noch
selektiver vorgehen, wobei unser Fokus unverändert das Investorengeschäft im Kernmarkt
Deutschland bleiben wird. Im Ausland sehen wir weiterhin gute Perspektiven, allerdings werden auch
hier die Renditeanforderungen anspruchsvoller. Vor diesem Hintergrund gehen wir davon aus, dass
das Neugeschäftsvolumen nicht über dem Vorjahresergebnis liegen und der Kreditbestand nur
moderat steigen wird. Chancen sehen wir in der Intensivierung der jeweiligen
Gesamtgeschäftsverbindung durch eine weitere Verbesserung unserer Produktpalette rund um die
Immobilie. Außerdem werden wir unsere Rolle als Partner für die Sparkassen weiter stärken. Neben
gemeinsamen Finanzierungen vor Ort werden immobilienspezifische Produkte für Sparkassen
entwickelt.
Berlin, im Mai 2012
Berlin-Hannoversche Hypothekenbank AG
Der Vorstand
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Aus der Bilanz zum 31. März 2012
15
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Gewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar bis 31. März 2012
17
Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
18