Les terres agricoles les plus pauvres sont devenues les plus chères

comby-foncier.com
Texte paru dans Etudes foncières en septembre 2006
Les terres agricoles les plus pauvres
sont devenues les plus chères
Aussi curieux que cela puisse paraître, le département français dont la valeur des terres
agricoles est, en moyenne, la plus élevée, est désormais la Corse du Sud qui n’était pas
connue jusqu’à présent pour la valeur agronomique de ses sols. Ni non plus pour le
dynamisme d’une hypothétique périurbanisation susceptible de faire pression sur les
valeurs foncières agricoles. Ce département est suivi, dans l’ordre, par le Var, les Alpes
maritimes, les Bouches du Rhône, la Haute Savoie et les Alpes de haute Provence,
autres départements qui ne sont pas réputés pour la qualité de leurs terres labourables.
Inversement, les départements qui disposent de terres agricoles beaucoup plus fertiles,
conservent des valeurs foncières moyennes nettement plus basses.
Cela reste vrai même lorsque la pression de l’urbanisation y est très forte. Ainsi, les
terres agricoles se sont vendues, en moyenne, cinq fois moins cher dans les
départements proches de Paris comme les Yvelines, le Val d’Oise ou la Seine et Marne
qu’en Corse du Sud.
départements
Prix 2000
Prix 2005
prix
part
des
variation
acheteurs
acheteurs
2005/2000 non agricoles
non agricoles
/agricoles
Lozère
Tarn
Gers
Creuse
Landes
Corrèze
Aveyron
Aube
Lot
Marne
Meuse
Oise
Pyrénées atlantiques
Haute Marne
Haute Vienne
Deux Sèvres
Haute Saône
Somme
Vienne
Nièvre
Côte d'Armor
Yvelines
Charente Maritime
Tarn et Garonne
Drôme
Charente
Finistère
Cantal
Yonne
Meurthe et Moselle
Manche
Aisne
2 470 €
3 680 €
3 450 €
1 370 €
3 970 €
3 390 €
6 060 €
5 360 €
4 310 €
5 480 €
2 810 €
4 360 €
4 980 €
1 960 €
2 030 €
2 150 €
1 820 €
4 940 €
2 440 €
2 160 €
2 860 €
6 520 €
3 280 €
3 020 €
4 060 €
2 680 €
3 040 €
3 000 €
2 880 €
2 850 €
3 600 €
4 340 €
4 490 €
4 670 €
4 390 €
2 030 €
5 740 €
3 240 €
6 380 €
6 460 €
6 920 €
7 300 €
3 370 €
5 760 €
7 370 €
2 840 €
2 610 €
2 550 €
2 460 €
7 320 €
3 280 €
2 580 €
3 700 €
8 290 €
3 620 €
4 620 €
5 510 €
3 390 €
4 010 €
5 230 €
3 400 €
3 270 €
4 710 €
4 500 €
82%
27%
27%
48%
45%
-4%
5%
21%
61%
33%
20%
32%
48%
45%
29%
19%
35%
48%
34%
19%
29%
27%
10%
53%
36%
26%
32%
74%
18%
15%
31%
4%
4,9
2,0
1,1
0,9
1,4
1,6
1,1
0,9
3,5
1,1
1,3
0,9
2,3
1,0
1,1
1,2
1,7
0,8
1,1
1,3
0,9
2,0
1,0
1,9
1,4
1,5
1,3
1,1
1,1
1,1
0,9
0,8
6%
9%
11%
12%
14%
14%
15%
16%
16%
17%
17%
17%
19%
19%
19%
20%
21%
21%
21%
22%
22%
22%
22%
22%
22%
23%
24%
25%
25%
25%
25%
25%
Haute Loire
2 230 €
Côte d'Or
2 240 €
Ille-et-Vilaine
3 510 €
Mayenne
2 850 €
Haute Garonne
3 110 €
Bas-Rhin
4 840 €
Territoire de Belfort 3 220 €
Doubs
2 360 €
Aude
2 900 €
Allier
1 910 €
Indre et Loire
2 550 €
Essone
5 770 €
Puy de Dôme
2 390 €
Indre
2 500 €
Vosges
2 550 €
Nord
4 940 €
Loire
2 870 €
Eure et Loir
5 090 €
Morbilhan
3 030 €
Seine Maritime
4 880 €
Vendée
1 780 €
Isère
3 830 €
Gard
4 930 €
Seine et Marne
5 800 €
Val d'Oise
6 490 €
Moselle
3 120 €
Eure
4 660 €
Maine et Loire
1 910 €
Haut-Rhin
5 520 €
Gironde
6 240 €
Lot et Garonne
3 650 €
Saône et Loire
1 850 €
Orne
2 710 €
Loire Atlantiques
1 370 €
Sarthe
2 600 €
Hautes Alpes
3 700 €
Cher
2 740 €
Calvados
4 170 €
Ain
2 600 €
Rhône
3 560 €
Alpes hte Provence 3 520 €
Pas de Calais
5 100 €
Jura
1 670 €
Bouches du Rhône 8 490 €
Ariège
2 020 €
Ardèche
2 960 €
Dordogne
2 870 €
Haute Corse
7 390 €
Ardennes
3 070 €
Haute Savoie
6 730 €
Loir et Cher
3 030 €
Loiret
4 300 €
Savoie
3 870 €
Hérault
3 780 €
Vaucluse
6 730 €
Pyrénées orientales 5 860 €
Var
9 510 €
Alpes Maritimes
5 770 €
Corse du Sud
2 430 €
Données issues de la FN SAFER
3 330 €
2 970 €
4 240 €
3 740 €
4 350 €
5 380 €
5 740 €
2 840 €
4 510 €
2 940 €
3 040 €
6 770 €
3 320 €
3 380 €
3 000 €
7 480 €
2 980 €
5 050 €
3 570 €
6 220 €
2 250 €
4 920 €
7 630 €
5 540 €
6 800 €
4 110 €
5 440 €
2 320 €
5 740 €
7 640 €
4 450 €
2 250 €
3 440 €
1 710 €
3 090 €
12 410 €
4 170 €
6 150 €
3 410 €
4 280 €
13 020 €
6 390 €
1 910 €
16 730 €
3 090 €
5 130 €
6 920 €
11 180 €
3 960 €
14 240 €
3 810 €
5 000 €
7 910 €
7 270 €
9 430 €
11 530 €
25 350 €
17 960 €
29 330 €
49%
33%
21%
31%
40%
11%
78%
20%
56%
54%
19%
17%
39%
35%
18%
51%
4%
-1%
18%
27%
26%
28%
55%
-4%
5%
32%
17%
21%
4%
22%
22%
22%
27%
25%
19%
235%
52%
47%
31%
20%
270%
25%
14%
97%
53%
73%
141%
51%
29%
112%
26%
16%
104%
92%
40%
97%
167%
211%
1107%
1,0
0,9
1,3
1,0
1,1
0,9
3,1
1,1
1,6
1,1
1,3
1,6
1,0
1,5
1,5
1,2
1,9
1,6
1,4
1,1
1,3
2,4
1,5
1,2
0,7
1,7
1,0
1,0
1,0
2,3
1,1
1,4
1,1
1,5
1,5
8,2
1,3
1,5
1,6
2,1
7,6
1,1
1,8
3,1
1,8
1,9
3,3
2,8
1,1
5,0
1,2
1,9
3,9
1,6
1,5
1,9
2,8
1,9
7,2
26%
26%
27%
27%
27%
28%
28%
29%
29%
30%
30%
30%
31%
31%
31%
31%
31%
32%
33%
33%
33%
33%
34%
35%
35%
35%
35%
37%
38%
38%
38%
38%
38%
38%
38%
38%
40%
40%
40%
40%
41%
42%
45%
46%
46%
46%
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53%
54%
55%
56%
57%
58%
61%
70%
71%
74%
82%
Dans tous les cas, ce sont évidemment les acquisitions de terres agricoles pour des
usages non agricoles qui sont à la base de l’envolée du prix du foncier. Mais
l’assimilation qui continue d’être faite entre « acquisition des terres par des non
agriculteurs » et « périurbanisation » est complètement erronée. L’ancienne vision
dualiste d’un territoire qui serait disputé entre les usages urbains résidentiels d’un côté
et ruraux agricoles (ou assimilé) de l’autre, ne tient plus. Les données statistiques
traduisent au contraire l’existence d’une demande marchande d’espaces naturels qui n’a
à voir ni avec la sphère agricole ni avec la sphère résidentielle.
C’est cette observation, qui conduit dans la typologie des six marchés fonciers à
distinguer non pas deux mais trois marchés d’espaces naturels et agricoles :
1. Les achats d’espaces en vue d’une utilisation agricole ou forestière dont la
valeur foncière s’explique fondamentalement par la valeur nette des produits (ou
des subventions) qui en seront retirées par l’exploitant (« le marché de l’espace
naturel comme bien de production »)
2. Les achats d’espace visant au simple agrément de l’acquéreur (« le marché de
l’espace naturel comme bien de consommation »)
3. Les achats d’espaces naturels en vue de leur transformation pour produire des
terrains à bâtir ou des infrastructures (« le marché de l’espace naturel comme
matière première »)
Apparemment paradoxales, les statistiques des Safer ne font que refléter une formidable
montée en puissance du second marché au cours de la dernière période. Le tableau
montre que les départements qui ont enregistré la progression du prix des terres la plus
forte entre 2000 et 2005 sont ceux qui conjuguent une forte différence des prix de
mutation, selon que l’acquéreur est un non agriculteur ou un agriculteur, et une part
importante des surfaces mutées achetées par des non agriculteur. C’est à dire ceux qui
connaissent à la fois une activité agricole en déclin et des politiques foncières peu
rigoureuses.
Mais comment pourraient-elles l’être ? D’un côté, les collectivités locales, lorsqu’elles
le veulent, peuvent utiliser des outils de politique foncière pour empêcher que la
flambée des terrains bruts du troisième marché. De l’autre, les professions agricoles
disposent de l’outil des Safer pour contenir, sur le premier marché, la pression de la
demande foncière non agricole : il suffit de préempter pour remettre la terre à
disposition d’une exploitation agricole. Mais cela suppose évidemment qu’il y ait
encore des exploitations assez dynamiques pour reprendre ces terres.
Par contre, dans les régions où la déprise agricole est plus avancée, il n’existe en réalité
aucun moyen, et pourrait-on dire aucune raison, de contenir la demande d’espaces sur le
second marché. Si l’on se trouve dans une région où cet espace est prisé et les amateurs
argentés, il n’y a plus de limite à la hausse, un peu comme sur le marché de l’art.
Joseph Comby
comby-foncier.com