Le Marché Immobilier Rural en 2011

Le Marché Immobilier Rural en 2011
Mai 2012
Terres d’Europe-Scafr
FNSafer
91, rue du Fbg St-Honoré
75008 PARIS
Tél. : 01 44 69 86 00
Sommaire Edito : L’exploitation agricole familiale menacée ? ................................................................. 3 Les chiffres du marché ....................................................................................................................... 4 Reprise sur l’ensemble des marchés ............................................................................................. 5 Prix des terrains à bâtir et des terrains agricoles : le grand écart....................................... 6 Disparité des prix par région ........................................................................................................... 7 Des plus‐values immobilières en hausse en 2011 .................................................................... 8 L’exploitation familiale : la fin d’un modèle ? ........................................................................... 8 La course mondiale aux hectares ....................................................................................................................... 8 L’Union européenne en manque de terres .......................................................................................................... 9 Une concentration des exploitations favorisée par la Politique agricole commune (PAC) ................................... 9 Des sociétés agricoles non familiales y compris en Europe ................................................................................. 9 En France, insuffisance des capitaux familiaux face à la concentration des exploitations ................................... 9 2 Edito : L’exploitation agricole familiale menacée ? A partir de l’observation du marché foncier 2011, la FNSafer alerte sur la baisse des installations agricoles et sur le manque de transparence du marché, rendant possible une concentration accélérée des exploitations. L’agriculture redevient un sujet d’actualité. La société mesure l’importance stratégique des espaces naturels, agricoles et forestiers, tant pour l’alimentation, la qualité des paysages, que pour la préservation des ressources naturelles et le stockage du carbone. La FNSafer, depuis près de 10 ans, alerte sur l’indispensable protection des espaces agricoles et naturels. Aujourd’hui, à partir de l’observation du marché foncier, elle souligne : ‐ Les difficultés de l’installation, notamment hors cadre familial ; structurellement, les surfaces vendues libres se restreignent rendant l’installation hors cadre familial plus difficile d’autant que le bâti libre intéresse citadins et ruraux non agricoles. ‐ L’importance croissante du marché des locations et des reprises de parts de société dont les Safer ne sont pas souvent informées. Ce manque de transparence ne permet pas de bien appréhender le phénomène de concentration des exploitations agricoles. Cette évolution pourrait préparer un terrain propice à la prise de contrôle des exploitations les plus profitables par des investisseurs étrangers à l’agriculture. Le caractère familial de l’agriculture française reculerait. Dans ce contexte, il faut remarquer le travail des Safer. En 2011, elles ont réussi à orienter 26 000 hectares en faveur de l’installation, plus que pour l’agrandissement. Les Safer ont développé une observation fine du territoire. Elles contribuent à une meilleure connaissance des valeurs foncières. Désormais, elles publient conjointement avec le Ministère en charge de l’agriculture l’évolution des prix des terres et des vignes. Cette année, elles livrent un nouvel indice annuel de l’évolution du prix des forêts. Elles proposent aux Collectivités à travers Vigifoncier.fr, de suivre le marché foncier rural « en direct », avec la possibilité de l’infléchir. Une collectivité sur six a déjà souscrit à ce service. Les Safer, en s’ouvrant à l’ensemble de l’espace rural, sont devenues l’opérateur foncier des espaces naturels et ruraux dont la préservation relève de leur cœur de métier. Elles agissent sous le contrôle attentif de l’Etat. En concertation avec les collectivités locales, les associations agréées de protection de l’environnement et les organismes et syndicats agricoles, elles orientent les sols vers leur meilleur usage en regard des politiques menées sur les territoires. 3 Les chiffres du marché  Le prix des biens en 2011 Hausse généralisée des prix sur le marché immobilier rural en 2011, à l’exception du marché des espaces résidentiels et de loisirs non bâtis. L’écart entre les marchés sous influence urbaine et ceux des terres productives continue à se creuser. Prix moyen
Terres et prés (a) :
- libres
- loués
Vignes (b) :
- appellation d'origine protégée (AOP)
- eaux-de-vie appellations d'origine protégée (VEDVAOP)
- vignes hors AOP
Forêts (c)
Espaces résidentiels et de loisirs non bâtis de moins de 50 ares
Maisons à la campagne
Terrains constructibles de moins de 1 ha acquis par des particuliers
Evolution
2011/2010
Rapport au prix des
terres et prés libres
5 430 €/ha
3 830 €/ha
+ 6,0 %
+ 3,1 %
1,0
0,7
99 400 €/ha
31 200 €/ha
11 100 €/ha
3 960 €/ha
48 100 €/ha
173 000 €/lot
33,8 €/m²
+ 4,7 %
+ 12,6 %
+ 4,0 %
+ 10,8 %
- 2,2 %
+ 2,4 %
+ 8,0 %
18,3
5,7
2,0
0,7
8,9
62,2
(a) Le calcul du prix des terres et prés est issu de la collaboration entre les Safer, Terres d’Europe‐Scafr et le Service de la statistique et de la prospective (SSP) du Ministère de l’agriculture. (b) Le calcul du prix des terres et prés est issu de la collaboration entre les Safer, Terres d’Europe‐Scafr et le Service de la statistique et de la prospective (SSP) et les Services régionaux de l’information statistique et économique (SRISE) du Ministère de l’agriculture. (c) Prix hors régions Alpes‐Méditerranée‐Pyrénées et Corse. Source : Terres d’Europe‐Scafr d’après Safer sauf (a) Safer‐SSP‐Terres d’Europe‐Scafr‐INRA et (b) Safer‐SSP‐Terres d’Europe‐Scafr.  Les mouvements du marché en 2011 Fermeture tendancielle du marché agricole, malgré une nette reprise en 2011. Un marché des forêts dynamique, avec un prix des forêts en forte hausse et une demande importante sur les biens de plus de 50 ha. Hausse d’activité en fin d’année sur le marché
des maisons à la campagne, avant la réforme de la fiscalité sur les plus‐values immobilières. Retour des personnes morales privées (promoteurs, etc.) et retrait du secteur public sur le marché de l’urbanisation. Nombre de transactions
Agricole
- agriculteurs fermiers en place
- agriculteurs non fermiers en place
- non-agriculteurs
Forêts (dont landes et friches) (a)
Espaces résidentiels et de loisirs non bâtis
Maisons à la campagne
Urbanisation
- secteur public
- secteur privé
TOTAL
2011
79 390
25 900
32 900
20 590
16 370
49 670
33 470
39 560
8 370
31 190
218 450
Evolution
2011/2010
+ 6,8 %
+ 13,6 %
+ 4,1 %
+ 3,4 %
+ 1,6 %
+ 4,8 %
- 0,3 %
+ 4,3 %
- 6,8 %
+ 7,7 %
+ 4,3 %
Surface (ha)
2011
340 600
125 000
127 000
88 600
111 100
18 000
25 400
33 200
10 400
22 800
528 300
Evolution
2011/2010
+ 10,3 %
+ 17,2 %
+ 7,2 %
+ 6,1 %
+ 8,4 %
+ 2,2 %
+ 2,1 %
+ 4,2 %
- 13,5 %
+ 14,8 %
+ 8,8 %
Valeur (milliards €)
2011
4,0
0,7
1,5
1,8
0,9
0,8
6,8
4,4
0,5
3,9
17,1
Evolution
2011/2010
+ 14,3 %
+ 24,6 %
+ 8,3 %
+ 15,7 %
+ 16,8 %
+ 12,5 %
+ 4,2 %
+ 21,4 %
- 6,2 %
+ 26,7 %
+ 11,7 % (a) Ces chiffres ne correspondent pas à ceux publiés dans l’Indicateur 2012 du marché des forêts en France pour deux raisons. Ils n’intègrent pas les surfaces forestières des biens mixtes (composés à la fois de forêts et des surfaces agricoles) et ils incluent les surfaces des espaces « improductifs » (landes, friches, étangs…). Source : Terres d’Europe‐Scafr d’après Safer.  Le point sur l’urbanisation En 2011, surface agricole ou naturelle vendue pour l’urbanisation : 33 200 ha. A distinguer de la surface réellement urbanisée : 78 000 ha/an entre 2006 et 2010, d’après l’enquête Teruti‐Lucas du Ministère de l’agriculture. 4 Reprise sur l’ensemble des marchés celle du marché des biens loués, et est plus marquée pour les biens bâtis que non bâtis. En 2011, l’ensemble des marchés de l’espace rural présente une augmentation des volumes échangés. Au total, 218 450 transactions ont été notifiées aux Safer (+ 4,3 % par rapport à 2010), pour une surface de 528 300 ha (+ 8,8 %) et une valeur de 17,1 milliards d’euros (+ 11,7 %). Ce rebond fait suite à la forte fermeture intervenue en 2009 dans la foulée de la crise financière et au redémarrage de la plupart des marchés amorcé en 2010. Les marchés agricoles affichent la reprise la plus notable, sous l’impulsion des agriculteurs fermiers en place, qui ont profité de l’amélioration de leurs revenus pour sécuriser leur assise foncière. Les personnes physiques agricoles restent les acquéreurs majoritaires du marché agricole en captant plus de 60 % du marché en nombre et en surface, mais leurs acquisitions déclinent depuis 1999. A l’inverse, les personnes morales agricoles ne cessent de renforcer leur part de marché : les sociétés d’exploitation agricole ont multiplié par 2,8 leurs achats depuis le milieu des années 1990 ; les GFA et SCI agricoles par 2,2. Les non‐
agriculteurs occupent quant à eux 21 % du marché en nombre mais 36 % en valeur du fait de leur préférence pour les biens bâtis. FLUX ET PART DES SOUS‐MARCHES DE L’ESPACE RURAL EN 2011 Au total, 1,15 % de la surface agricole utile (SAU) métropolitaine a été mise sur le marché en 2011. Ce taux d’ouverture est inférieur à 1 % dans le Bassin parisien, le Nord‐Est et les zones de montagne, et dépasse 1,5 % sur le pourtour méditerranéen et dans le Bassin aquitain. sur le marché des vignes, la reprise est plus manifeste en termes de valeur échangée (+ 15 %), qu’en termes de nombre de transactions et de surface. Le marché des vignes ne retrouve pas les niveaux observés en 2008, avant que n’éclate la crise financière. Toutefois, le marché des vignobles haut de gamme – Champagne, grands crus de Bordeaux et de Bourgogne – et du Cognac profitent de l’embellie des ventes de vin sur les marchés étrangers : les échanges progressent nettement, notamment sur le marché des biens loués, à des prix toujours plus élevés. A l’inverse, les appellations qui peinent à se faire connaître et à commercialiser leur production sur les marchés étrangers affichent un nombre très réduit de transactions, faute de demande, et des prix très inférieurs à la moyenne nationale. Source : Terres d’Europe‐Scafr d’après Safer. Les marchés agricoles, malgré le rebond observé en 2011, restent inscrits dans une tendance longue de fermeture : le marché agricole est loin de retrouver son niveau de 2008 ; les surfaces échangées ont reculé de 19 % entre 1998 et 2011. Il est de plus en plus un marché de biens loués : en 2011, ce dernier dépasse pour la première fois, en surface, le marché des biens libres. Les fermiers en place, qui bénéficient d’un droit de préemption sur les terres qu’ils louent, ont profité de l’amélioration des revenus agricoles en 2010 pour sécuriser leur assise foncière, en se portant particulièrement acquéreurs de biens sans bâtiments. L’offre de biens libres tend sur le long terme à s’éroder avec la diminution des surfaces en faire‐valoir‐direct. En 2011, la reprise de ce segment est bien moins vive que Les achats des personnes morales agricoles (sociétés d’exploitation, GFA et SCI agricoles) occupent une place particulièrement conséquente (18 % des surfaces du marché, contre 7 % sur l’ensemble du marché agricole), qui continue de se renforcer en 2011. A l’inverse, les autres marchés affichent sur le long terme une tendance à la hausse : le marché des forêts, contrarié en 2009 par la crise financière de 2008, est reparti en 2010 et 2011. Les achats des personnes physiques et morales non agricoles sur les biens bâtis et sur les biens de plus de 50 ha sont le principal moteur de cette reprise, dopée au 4e trimestre par la réforme de la fiscalité des plus‐
values immobilières intervenue au 1er février 2012. le marché des espaces résidentiels et de loisirs, qui avait connu une fermeture précoce dès 2007, se 5 redresse en 2011 (+ 4,8 % en nombre, + 2,2 % en surface, + 12,5 % en valeur) ; le marché de l’urbanisation, après deux années de fermeture en 2008 et 2009, confirme le redémarrage observé en 2010. L’an passé, les particuliers avaient repris leurs acquisitions ; ils sont relayés en 2011 par les opérateurs privés. Par contre, les collectivités, qui ont soutenu ce marché jusqu’en 2009, confirment leur repli en nombre et en surface initié en 2010. Ce repli se produit désormais également en valeur : elles dépensent 6 % de moins en 2011 que la valeur record atteinte en 2010. Tous acquéreurs confondus, la progression du marché en 2011 est de 4,3 % en nombre, 4,2 % en surface et 21,4 % en valeur, avec un prix à l’hectare qui poursuit sans relâche son ascension. le marché des maisons à la campagne, premier à rebondir en 2010, est celui qui affiche en 2011 la hausse de volume la plus mesurée, avec une stagnation du nombre de transactions et une progression de 2,1 % en surface et de 4,2 % en valeur. Sur ces deux derniers marchés et celui de la forêt, la réforme sur la fiscalité des plus‐values immobilières, appliquée à partir du 1er février 2012, a précipité un certain nombre de ventes au second semestre. En définitive, les marchés fonciers valorisent de moins en moins les usages productifs des sols naturels (la production de biomasse agricole ou forestière) mais de plus en plus leurs fonctions résidentielles. En 1994, les marchés « non productifs » – réunissant les marchés de l’urbanisation, des maisons à la campagne et des espaces résidentiels et de loisirs non bâtis – représentaient 40,5 % des biens mis sur le marché. Cette part est passée à 56 % en 2011, après un sommet à 58 % atteint en 2007, avant la crise financière de 2008. L’explosion en valeur de ces marchés est encore plus significative, avec une croissance des sommes investies 2,4 fois plus rapide que celles dépensées sur les marchés agricoles et forestiers réunis. Depuis 2007, la valeur du marché agricole est inférieure à celle des terrains destinés à l’urbanisation. Prix des terrains à bâtir et des terrains agricoles : le grand écart Depuis 1997, les prix des différents marchés de l’espace rural sont en hausse. La progression la plus notable concerne le marché des terrains à bâtir, dont la valeur à l’hectare en euros constants (inflation déduite) a été multipliée par 3,6. Il s’agit aussi des espaces les plus chers, à 338 000 euros/ha en moyenne. Dès 2006, l’affaissement des prix des marchés ruraux sous influence urbaine a précédé celui de l’immobilier urbain en 2009 : le prix des espaces résidentiels et de loisirs non bâtis a commencé à décliner dès 2006 et celui des maisons à la campagne à partir de 2007. 2010 a été une année de reprise sur ces deux marchés, mais en 2011 les prix stagnent à nouveau. Les prix des espaces productifs (agricoles et forestiers) affichent sur le long terme des progressions moins importantes. Les vignes d’appellation d’origine protégée (AOP) font la course en tête avec un prix moyen à l’hectare de 99 400 euros en 2011, prix multiplié par 1,8 en valeur constante depuis 1997. Après la stagnation observée en 2009, le prix des terres et prés libres confirme la reprise amorcée en 2010, en s’établissant à 5 430 euros/ha (+ 6 % en euros courants par rapport à 2010, soit une progression en valeur constante de 42 % depuis 1997). Le prix des terres et prés loués non bâtis, connaît une hausse plus tempérée (+ 3,1 % en 2011 soit une progression en valeur constante de 25 % depuis 1997). Le prix des forêts progresse sur le long terme à un rythme proche de celui des terres agricoles libres. La hausse de 10,8 % observée en 2011 est soutenue en particulier par le bond de 27 % du prix du bois sur les deux dernières années. EVOLUTION EN VALEUR CONSTANTE DES PRIX PAR SOUS‐MARCHE ENTRE 1997 ET 2011 Base 100 en 1997 Source : Terres d’Europe‐Scafr d’après Safer sauf : (a) Maisons anciennes d’après la série INSEE‐Notaires ; (b) Safer‐SSP‐Terres d’Europe‐Scafr ; (c) Safer‐SSP‐Terres d’Europe‐Scafr‐INRA. Ces rythmes d’évolution contrastés renforcent l’écart de valeur entre les espaces destinés à la production agricole et ceux destinés à l’urbanisation. L’hectare de terrain à bâtir est plus de 60 fois plus cher que l’hectare de terres et prés libres. Un différentiel qui nourrit les anticipations de changement d’usage des terrains, en particulier dans les zones périurbaines. 6 Disparité des prix par région Au‐delà des moyennes de prix nationales, les écarts régionaux se creusent sur chaque sous‐marché : PRIX DES TERRES ET PRES LIBRES NON BATIS PAR REGION AGRICOLE EN 2009‐2011 (MOYENNE TRIENNALE) Moyenne nationale 2009‐2011 : 5 190 euros/ha Moyenne nationale 2011 : 5 430 euros/ha le prix des terres et prés libre non bâtis est étroitement dépendant des orientations technico‐
économiques dominantes : il s’échelonne de 4 150 euros/ha dans les zones d’élevage à 6 000 euros/ha en moyenne dans les zones de grandes cultures. Il subit également localement l’influence des acheteurs non agricoles, en particulier en région PACA où leur prix d’achat dépasse souvent le double du prix consenti par les agriculteurs. sur le marché des vignes, les disparités de prix se creusent entre AOP et vignes sans IG, même si ces dernières semblent avoir atteint un prix plancher suite à la restructuration du vignoble. Au sein des vignes AOP, de grands écarts sont aussi observés entre bassins viticoles et, au sein des bassins, entre appellations. En 2011, les prix des vignes AOP restent inférieurs à 40 000 euros/ha en moyenne en Languedoc‐Roussillon, Val de Loire‐Centre, Vallée du Rhône‐Provence, Sud‐
Ouest et Corse, tandis que le prix moyen de l’hectare de Champagne dépasse les 900 000 euros/ha ; Source : Safer‐SSP‐Terres d’Europe‐Scafr.
EVOLUTION DU PRIX DES VIGNES AOP, A EAUX‐DE‐VIE (VEDVAOP) ET HORS AOP ENTRE 1991 ET 2011 le prix des forêts varie également de 2 460 euros/ha en moyenne dans le Sud‐Ouest à plus de 6 000 euros/ha dans le Nord‐Bassin parisien. les prix des biens ruraux à vocation résidentielle dépendent étroitement de la proximité des bassins d’emploi et des axes de transport, ainsi que de la qualité du cadre de vie (proximité du littoral ou de la montagne, qualité des paysages, du bâti et du climat). PRIX DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES DE MOINS DE 1 HA ACQUIS PAR DES PARTICULIERS PAR CANTON EN 2009‐2011 (MOYENNE TRIENNALE) Moyenne nationale 2009‐2011 : 30,40 euros/m² Evolution : + 1,95 euros/m² (+ 6,9 %) DU PRIX HEDONIQUE DES FORETS PAR REGION FORESTIERE ENTRE 1997 ET 2011 EVOLUTION Source : Safer‐SSP‐Terres d’Europe‐Scafr. Source : Terres d’Europe‐Scafr d’après Safer.
Source : Terres d’Europe‐Scafr d’après Safer.
7 Des plus‐values immobilières en hausse en 2011 Parallèlement à l’augmentation des prix et à la croissance des marchés non agricoles, les plus‐values immobilières augmentent en 2011. Elles s’établissent à 3,9 milliards d’euros pour le marché de l’urbanisation (contre 3,2 milliards en 2010, soit une hausse de 21,8 %) et à 3,1 milliards d’euros sur le marché des maisons à la campagne (contre 2,9 milliards en 2010, soit une hausse de 10 %). En valeur totale, les premiers bénéficiaires de ces plus‐values sont les particuliers non agriculteurs (surtout présents sur le marché des maisons à la campagne). Les agriculteurs et retraités agricoles ne captent au total que 7,1 % des plus‐values du marché de l’urbanisation (pour 9 % des ventes) et 1,7 % des plus‐
values du marché des maisons à la campagne (pour 3,3 % des ventes). Pour accompagner les élus dans la gestion durable de leur territoire,
le groupe Safer a développé cartographique en ligne, Vigifoncier.fr un outil Il permet de connaître les mouvements fonciers et de disposer d’indicateurs sur la consommation d’espace, l’urbanisation, etc. Aujourd’hui, avec la nécessité de protéger l’environnement et de lutter contre le gaspillage des espaces naturels et agricoles, Vigifoncier.fr apporte une information indispensable pour mettre en place des aménagements adaptés et durables. L’exploitation familiale : la fin d’un modèle ? La course mondiale aux hectares Depuis le deuxième trimestre 2007, les cours mondiaux des produits agricoles connaissent des mouvements de yo‐yo – liés entre autres au boom de la demande en agro‐carburants, à la diminution de stocks et à des mouvements spéculatifs – qui fragilisent la capacité d’approvisionnement par le marché de nombreux pays, voire leur sécurité alimentaire. La volatilité des prix, la demande croissante de biomasse alimentaire ou énergétique et les ressources finies en sols agricoles nourrissent des projets de prise de contrôle à grande échelle de terrains agricoles et forestiers. Cette course aux hectares est livrée par plusieurs types d’acteurs : Etats déficitaires en surfaces agricoles, prospectant au‐delà de leurs frontières par le biais de sociétés privées ; transformateurs agro‐
industriels nationaux ou internationaux, dans une optique d’intégration des filières agricoles ; fonds d’investissement en quête de placements financiers rémunérateurs et alternatifs aux marchés boursiers. L’International land coalition, le Cirad (Centre de recherche agronomique français pour le développement) et l’International institute for environment and development ont répertorié, de 2000 à 2011, l’ensemble des transferts de droits d’usage fonciers pratiqués dans une optique de production à grande échelle et portant sur des surfaces supérieures à 200 ha. 8 Le bilan de cette course aux hectares (démarches nationales et transnationales confondues) est de 1 200 opérations sur 71 millions d’hectares en 12 ans, soit 2,5 fois la SAU française ou 6 millions d’hectares par an1. Cette course aux hectares profite de situations juridiques et économiques avantageuses (accès bon marché aux terres par location ou concession, faible coût de la main‐d’œuvre…) pour constituer des exploitations mécanisées de plusieurs milliers d’hectares, d’autant plus concurrentielles qu’elles s’implantent à proximité des grands axes de transports. L’Union européenne en manque de terre L’Europe ne peut rester indifférente aux mouvements fonciers internationaux, ce au moins pour trois raisons : elle dépend de surfaces naturelles de pays tiers ; les prix agricoles sont alignés sur les prix mondiaux depuis 1994 et de ce fait les résultats des exploitations agricoles européennes sont influencés par les coûts de production de ces nouvelles grandes exploitations qui profitent d’économies d’échelle ; enfin, le développement d’exploitations agricoles sociétaires en Europe même pourrait modifier à terme le paysage d’une agriculture fondée, notamment en Europe de l’Ouest, sur le modèle familial. L’Union européenne est d’ores et déjà déficitaire en surfaces naturelles. Annuellement, elle importe une production agricole équivalente à 35 millions d’hectares (chiffre 2006‐2007) contre 26 millions en 1999‐2000, soit 20 % de sa surface agricole. Tourteaux et graines de soja représentent à eux seuls la production de plus de 17 millions d’hectares importée d’Amérique, pour compléter en protéines la ration des élevages européens. Le bilan devrait encore se dégrader par l’importation d’une part croissante d’agro‐carburants. L’Europe devrait donc rentrer encore davantage en concurrence sur les marchés mondiaux avec les autres pays déficitaires en calories végétales. Une concentration des exploitations favorisée par la Politique agricole commune (PAC) Dans un premier temps, les bas coûts de production des grandes exploitations vont accentuer la concurrence avec les structures agricoles familiales de l’Ouest européen. Le démantèlement progressif des protections apportées par la PAC (droits de douane et organisations 1
L’ensemble des opérations recensées, incluant des sources moins fiables, atteint 200 millions d’hectares, soit 7 fois la SAU française. communes de marchés), s’il se poursuit, ne pourra que conforter la tendance à la concentration des exploitations agricoles et donc à leur diminution en nombre. Cette course à l’agrandissement apparaît perdue d’avance face aux autres régions du monde bénéficiant d’avantages comparatifs dans ce domaine (Afrique, ancien bloc soviétique, Amérique du Sud), d’autant que la fragmentation de l’espace rural européen et les densités démographiques ne sont pas favorables à l’établissement de très grandes structures. Des sociétés agricoles non familiales y compris en Europe L’émergence de grandes structures sociétaires de production à travers le monde conduit à observer de plus près la réalité européenne. Au lendemain de la chute du mur de Berlin, l’agriculture européenne a vu apparaître de nouvelles structures de production agricole. Le démantèlement des structures collectives soviétiques a abouti, en Europe de l’Est, à de grandes exploitations privées à main‐d’œuvre salariée de plus de 500 ha. Certains pays – Hongrie et Pologne – restreignent toujours l’achat de terres agricoles par les investisseurs étrangers. A l’inverse, la Bulgarie et l’Ukraine offrent aux capitaux extérieurs des opportunités d’installation agricole avantageuses sur de vastes structures. En France, les exploitations agricoles à statut de société anonyme se trouvent principalement dans les secteurs viticole, maraîcher et rizicole (Camargue). Elles restent largement minoritaires en nombre avec 1,2 % des exploitations en 2007 mais exploitent déjà 6 % de la SAU nationale. Ces exploitations peuvent d’ores et déjà changer de mains au gré des transferts de parts, notamment au profit d’investisseurs étrangers, souvent intéressés par le secteur viticole. En France, insuffisance des capitaux familiaux face à la concentration des exploitations En 1955, la France comptait 2,2 millions d’exploitations et 6,1 millions d’actifs agricoles. En 2000, 660 000 structures subsistaient, employant 1,3 million d’actifs. La tendance s’est poursuivie dans la décennie 2000, puisque seules 490 000 exploitations ont été recensées en 2010 pour 970 000 actifs. Les 312 000 « moyennes et grandes exploitations »2 répertoriées en 2010 concentrent 94 % de la SAU nationale et 87 % de la main‐d’œuvre. 2
Conformément à la définition du recensement général agricole 2010 du Ministère en charge de l’agriculture. 9 Des exploitations de plus en plus difficiles à reprendre En France, depuis plus de 50 ans, l’exploitation familiale, sous des statuts divers, a été privilégiée. Par diverses mesures, notamment fiscales, on a cherché à ce que les capitaux investis dans le foncier agricole ne sortent pas de l’agriculture : le développement du faire‐valoir indirect a permis à l’exploitant de ne pas financer le foncier mais de le laisser supporter par un propriétaire, les parents ou les cohéritiers non agriculteurs. Un système d’autant plus intéressant que les loyers sont restés encadrés. Concernant le capital d’exploitation, les formes sociétaires agricoles, qui permettent son transfert progressif d’une génération à l’autre, continuent d’être plébiscitées. Des économies d’échelle sont permises par le recours à des coopératives d’utilisation du matériel agricole (CUMA), à des entreprises de travaux agricoles, par la mise en commun d’assolements, etc. D’autres pays européens, avec des règles fiscales particulières, ont favorisé la transmission des exploitations dans un cadre familial, tels l’Angleterre et l’Allemagne. Comme en France, leur agrandissement s’est opéré par le marché foncier, mais surtout par le marché des locations. Aujourd’hui, bon nombre d’exploitations françaises et ouest‐européennes ont atteint une grande taille financière. Il devient rare qu’un particulier dispose seul des capitaux suffisants pour financer la reprise d’une exploitation. Dans ce contexte, l’installation agricole hors cadre familial est de plus en plus difficile et coûteuse. Aussi, les installations hors cadre familial se réalisent sur des structures un tiers plus petites que celles reprises dans le cadre familial. Un obstacle supplémentaire est de trouver un bâtiment pour le siège d’exploitation, attendu qu’une certaine partie du bâti disparaît du champ agricole en restant résidence des anciens agriculteurs ou en passant sur le marché résidentiel. La concentration des exploitations se poursuit donc, facilitée par le développement des formes sociétaires en agriculture. Celles‐ci permettent le regroupement d’exploitations par des transferts et des reprises de parts de sociétés. Des holdings apparaissent même avec des participations dans plusieurs structures dont certaines n’ont pas de chefs d’exploitation. Les sociétés agricoles prennent aussi une part de plus en plus importante du marché foncier agricole. Les achats de biens immobiliers par des structures sociétaires ne cessent de progresser. Elles comptent désormais pour 8 % des acquisitions, 10 % des surfaces et 15 % des valeurs. Pour des optimisations fiscales, les sociétés foncières et d’exploitation se répartissent les biens amortissables et non amortissables. Elles achètent aussi les terres qu’elles louent pour renforcer leur assise foncière. Opacité des restructurations d’exploitations Le marché foncier 2011 marque une étape. Pour la première fois, la surface de marché des biens libres est inférieure à celle des biens loués. En fait, la restructuration des exploitations se fait plus par l’accès à de nouvelles locations et l’achat de parts de sociétés agricoles que par l’accès au marché des terres libres. Le développement des sociétés d’exploitation agricole ne permet pas aujourd’hui de rendre transparente leur restructuration. Compte tenu d’une politique des structures qui a perdu en consistance, notamment en 2006 avec la disparition du contrôle des transferts de parts de sociétés, les plus grandes structures agricoles familiales sociétaires qui se forment actuellement, à des niveaux de capitaux record, pourraient rapidement offrir des opportunités à des investisseurs non agricoles nationaux ou étrangers. L’agriculture familiale pourrait se retirer progressivement des exploitations les plus compétitives. Cette hypothèse est d’autant plus plausible que le cadre juridique est sécurisé, le contrôle des structures souple et que les opportunités d’installations sur d’autres continents pourront se raréfier. Néanmoins, de nouvelles modalités de distribution des aides européennes, ainsi que des politiques de structures nationales pourraient aller à l’encontre de cette perspective. Pour la dix‐septième année consécutive, la FNSafer et Terres d’Europe‐Scafr publient, en partenariat avec la Société Forestière de la Caisse des Dépôts, l’Indicateur du marché des forêts en France. Ouvrage de référence en la matière, l’Indicateur présente chaque année les chiffres, la structure ainsi qu’une cartographie du marché des forêts. L’édition 2012 est marquée par la publication d’un nouvel indice annuel de mesure du prix des forêts. Pour commander L’Indicateur 2012 du marché des forêts en France, rendez‐vous sur le site www.safer.fr. 10 En quelques clics,
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