Property Times La Défense T1 2011

Property Times
La Défense T1 2011
Le niveau d’offre devient préoccupant
14 Avril 2011

Après une année 2010 des plus décevantes, le marché de La
Défense est toujours à la peine, et seuls 14 300 m² de bureaux
ont été commercialisés au cours des trois premiers mois de
l’année. L’absence de transactions supérieures à 5 000 m²
pénalise à nouveau le quartier d’affaires.

Le loyer prime de La Défense inchangé à 515 €/m²/an, devrait
cependant retrouver une orientation positive dès la fin de
l’année 2011 pour atteindre 530 €/m²/an (+2,9%). Le loyer
moyen de seconde main n’a pas connu d’évolution notable et
s’établit à 437 €/m²/an à la fin du 1er trimestre 2011.

L’offre immédiate francilienne a fortement augmenté à La
Défense et 233 000 m² de bureaux sont vacants au 1er trimestre
2011, soit un taux de vacance dépassant 7%. La hausse de ce
stock est imputable à de nombreuses libérations de surfaces de
supérieures à 5 000 m², ainsi qu’à la livraison de « First » dont
41 000 m² sont toujours disponibles.

Le renouvellement de l’offre de 1ère main à La Défense reste
très limité. Ainsi la seule offre livrable en 2011 est la
restructuration par JP MORGAN de « Patios Défense » (5 400
m²) ; en 2012, seule la restructuration par KANAM de la tour
« Europe » (21 500 m²), devrait arriver à son terme.
Sommaire
Executive summary
Contexte économique
La Défense
Chiffres clés
Définitions
Contacts
1
2
3-4
5
6
7
Auteur
Manuela Moura
Chargée d’études
+33 (0)1 49 64 64 07
[email protected]
Contacts
Delphine Mahé
Responsable des Etudes France
+33 (0)1 49 64 47 91
[email protected]
Magali Marton
Head of CEMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
[email protected]
Tony McGough
Global Head of Forecasting and
Strategy Research
+44 (0)20 3296 2314
[email protected]
Hans Vrensen
Global Head of Research
+44 (0)20 3296 2159
[email protected]
Graphique 1
Evolution du taux de vacance
En %
10
8
6
4
2
0
La Défense
Paris QCA
Ile-de-France
Sources : Immostat, DTZ Research
www.dtz.com
1
Contexte économique


Fin mars 2011, un an jour pour jour après le
sauvetage de la Grèce, les gouvernements de la
zone euro se sont réunis à Bruxelles pour adopter un
train de mesures visant à prévenir toute défaillance
d’un pays membre. Ainsi, les budgets seront
désormais soumis à Bruxelles avant leur
présentation aux Parlements nationaux et un
mécanisme permanent de sauvetage de
500 milliards d’euros sera mis en place.
A la crise des dettes souveraines de la zone euro
sont venues s’ajouter des craintes inflationnistes
alimentées par l’envolée des cours du pétrole (+38%
en un an) consécutive aux révolutions arabes de ce
début d’année. Le prix des matières premières
explose, à l’image de l’or (+23% en un an) ou du
coton (+115% en un an). En conséquence, les
banques centrales, au premier titre desquelles la
BCE, devraient relever leurs taux directeurs dans les
mois à venir, fragilisant d’autant plus des états
périphériques ayant déjà difficilement accès aux
financements.

En France, l’année 2010 s’est achevée sur une
croissance de 1,5% (graphique 2), grâce notamment
ème
à un 4
trimestre particulièrement dynamique. La
consommation des ménages a tiré la croissance
ème
(+0,4% au 4
trimestre), alors que les
investissements des entreprises ont ralenti, passant
ème
ème
de +0,5% au 3
trimestre à +0,3% au 4 .

En 2011, si la consommation des ménages reste sur
une tendance positive, en partie grâce aux derniers
effets de la prime à la casse, les tensions
inflationnistes pèsent sur le moral des ménages qui
anticipent une année difficile sur le terrain du pouvoir
d’achat. Leurs prévisions en matière d’inflation
atteignent des niveaux inobservés depuis 1995.

A l’inverse, le secteur industriel présente des signes
évidents de reprise, avec des perspectives de
production supérieures à la moyenne de longue
période. Ainsi, après 20 mois de hausse
ininterrompue de la production manufacturière, et
malgré la forte instabilité internationale, le moral des
industriels français a atteint en mars son plus haut
niveau depuis 2007.

Sur le front de l’emploi, les données communes de
l’Insee et du Pôle Emploi indiquent que près de
125 000 emplois salariés ont été créés en 2010. Le
secteur tertiaire reste le premier bénéficiaire de cette
reprise avec 19 500 créations nettes de postes. A
l’inverse, l’industrie continue de détruire des emplois
(- 60 700 sur l’année), mais à un rythme qui a été en
s’amenuisant au fil de l’année, avec 17 700
ème
suppressions de postes au 3
trimestre et
ème
seulement 2 500 au 4 .

En Ile-de-France, dans le cadre du financement du
volet transports du Grand Paris, la loi de finances
rectificative pour 2010 est venue modifier le régime
de la taxe annuelle sur les bureaux et de la
redevance pour création de bureaux. Les trois zones
de taxation ont été redécoupées et la tarification
augmentée de 41% sur l’ensemble des zones. La
conjonction des deux impacte fortement la fiscalité
de certaines communes, avec des hausses qui vont
donc de +41% à +397% pour les communes qui sont
passées de la zone 3, la moins chère, à la zone 1.
Ces nouvelles règles donnent d’autant plus
d’importance au volet fiscal dans la décision
d’implantation des entreprises et la concrétisation de
nouveaux projets immobiliers.
Graphique 2
Graphique 3
Croissance : évolution du PIB de l’Ile-de-France
Taux de chômage
%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
-3%
-4%
-5%
10,0
9,5
9,0
8,5
8,0
7,5
7,0
6,5
6,0
Eurozone
Source : Oxford Economics
www.dtz.com
France
Ile-de-France
France
Ile-de-France
Rhône-Alpes
Sources : INSEE, *Données provisoires
2
Bureaux – La Défense
Le ralentissement de la demande placée s’accentue.
Graphique 4

Evolution de la demande placée à La Défense




Après une fin d’année 2010 plutôt décevante, le
marché des bureaux en Ile-de-France semble
retrouver une orientation plus positive avec
613 000 m² commercialisés au cours des 3 premiers
mois de l’année 2011 (+21% en un an).
En m²
300 000
250 000
200 000
Le marché de La Défense est, une fois de plus,
resté à l’écart de cette bonne dynamique avec
seulement 14 300 m² de bureaux commercialisés au
er
1 trimestre 2011. Ce volume d’activité reste bien en
deçà de la moyenne trimestrielle observée depuis
2001, autour de 50 000 m².
Cette contre-performance s’explique par l’absence
er
de transactions de plus de 5 000 m² au 1 trimestre
2011. L’essentiel de l’activité du marché s’est donc
concentré sur le segment des moyennes surfaces
(73% de la demande placée). Les transactions de
petites surfaces ne représentent, quant à elles, que
3 900 m², un niveau en ligne avec la performance du
marché l’an passé de l’ordre de 19 000 m²
(tableau 1).
Au regard d’un stock vacant en forte hausse et d’un
niveau de transactions particulièrement faible, le
loyer prime de La Défense reste positionné à 515
€/m²/an.
Selon nos prévisions, cette valeur devrait retrouver
une légère tendance à la hausse fin 2011 pour
atteindre 530 €/m²/an (graphique 5).
Le loyer moyen de seconde main de La Défense n’a
pas enregistré d’évolution significative en un an
(en recul d’1%), et s’établit à 437 €/m²/an à la fin de
l’année 2011 (graphique 5).
150 000
100 000
50 000
0
T1
T2
T3
T4
Sources : Immostat, DTZ Research
Tableau 1
Segmentation de la demande placée par tranche de
surface
Tranche de surface
T1 2011
Part
Moins de 1 000 m²
3 900 m²
27%
De 1 000 à 5 000 m²
10 400 m²
73%
Plus de 5 000 m²
-
-
Surface totale
14 300 m²
100%
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 5
Evolution des valeurs locatives à La Défense
En €/m²/an
HT-HC
650
600
550
500
450
400
350
300
Loyer prime
Loyer moyen de 2nde main
Loyer moyen de 1ère main
Sources : Loyers moyens 1ère et 2nde main Immostat, Loyer prime DTZ Research
www.dtz.com
3
Bureaux – La Défense
er
Transactions du 1 trimestre 2011 à La Défense
Boucle Nord
!
(
!
(
!
(
!
(
!
(
!
(
!
(
!
(
(
!
( !
!
(
!
(
Transactions (m²)
Neuilly-Levallois
3.800
1.400
200
Péri Défense
Loyer (€/m²/an)
!
( < 400
!
( > 400
0
DTZ Research 2011
Sources : DTZ, IGN, Navteq
250
500 m
Tableau 2
Principales transactions du trimestre
Adresse
Secteur
Preneur
Surface
Etat des locaux
First – Courbevoie
La Défense
ERNST & YOUNG
3 820 m²
Restructuré
Pacific – Puteaux
La Défense
SOCIETE GENERALE
2 340 m²
Etat d’usage
Manhattan – Courbevoie
La Défense
DEFACTO
1 754 m²
Rénové
PCB 1 – Courbevoie
La Défense
ISIOM
1 133 m²
Rénové
Sources : Immostat, DTZ Research
www.dtz.com
4
Bureaux – La Défense
Le taux de vacance de La Défense dépasse le seuil
des 7%, une première depuis 2005.






Le stock vacant de bureaux en Ile-de-France, stable
depuis un an, est reparti à la hausse ce trimestre
pour représenter 3,7 millions de m², soit un taux de
vacance de 7,2%. On observe une tendance
identique sur La Défense mais dans des proportions
bien plus importantes. En effet, la livraison de
« First », ainsi que les libérations massives de
surfaces ont alourdi l'offre immédiate sur le secteur
de 44% en un an. Les disponibilités représentent
aujourd'hui 233 000 m² de bureaux (graphique 6),
soit un taux de vacance de 7,3%, un niveau jamais
atteint depuis 2005 (graphique 7).
Ce stock reste majoritairement composé de surfaces
supérieures à 5 000 m² avec près de 206 000 m²
vacants. Hormis « First » (41 000 m²), et
« Praetorium » (10 000 m²), ces surfaces se situent
exclusivement dans des immeubles de seconde
main.
L'offre à venir à un an (libérations et livraisons
d’immeubles neufs) reste importante et dépasse les
145 000 m². Le taux de vacance de La Défense
devrait poursuivre sa hausse pour se rapprocher
des 8%.
L’offre future livrable en 2011 et 2012 est très
restreinte et se limite en effet aux 5 400 m² de
l’immeuble « Patios Défense » restructuré par JP
MORGAN pour 2011, et la restructuration par
KANAM de la tour « Europe » (21 500 m²) en 2012.
Ce début d’année a été marqué par la pose officielle
de la première pierre de « Carpe Diem » le 14 mars
2011 ; cette tour (44 400 m² disponibles)
développée par AVIVA devrait vraisemblablement
être livrée début 2013. Le chantier de « Majunga »,
60 000 m² développés par UNIBAIL et livrables fin
er
2013, a également démarré au 1 trimestre 2011.
A l’horizon 2015, d’autres projets en attente de
lancement pourraient être livrés, notamment
« AVA » (58 700 m²), « GENERALI » (90 000 m²), et
« Phare » (147 000 m²).
Graphique 6
Evolution de l’offre immédiate à La Défense
En m²
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 7
Evolution du taux de vacance
En %
10
8
6
4
2
0
La Défense
Paris QCA
Ile-de-France
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 8
Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²)
certaines et probables à La Défense
En m²
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
T2-T4 2011
Courbevoie
2012
Nanterre
2013
2014
Puteaux
Source : DTZ Research
www.dtz.com
5
Chiffres clés
Tableau 3
Marché des bureaux
T1
2010
T2
2010
T3
2010
T4
2010
T1
2011
Evol.
T/T
Evol.
A/A
Perspectives
d’évolution

La Défense
Demande placée
8 000 m²
47 500 m²
56 100 m²
36 800 m²
14 300 m²
-61%
79%

Offre immédiate
162 000 m²
197 000 m²
193 000 m²
195 000 m²
233 000 m²
19%
44%

Taux de vacance
4,9%
6,0%
5,3%
5,9%
7,1%
20%
45%

440 €
447 €
422 €
429 €
437 €
2%
-1%

545 €
515 €
515 €
515 €
515 €
0%
-6%

Loyer moyen 2
nde
main
Loyer prime
Sources : Immostat, DTZ Research
www.dtz.com
6
Définitions
Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris
les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des
conditions suspensives.
Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des
loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées).
Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des
loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées).
Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des
immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d’engagement ferme longue.
Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les
recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire.
Production neuve : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et
agréments) et non encore livrées.
Production neuve certaine : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées.
Production neuve probable : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un
agrément et/ou un permis de construire.
Production neuve potentielle : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis
de construire.
Carte des secteurs Immostat
Property Times est rédigé pour partie à partir des données produites par le GIE IMMOSTAT, dont DTZ est cofondateur
(demande placée, offre immédiate, loyers moyens). Fin 2006, le GIE IMMOSTAT a décidé de modifier la cartographie
des zones de marché afin de prendre en compte les mutations du marché des bureaux depuis 2001, date de la création
d'IMMOSTAT. Cette nouvelle sectorisation a été utilisée dans ce document. Les analyses, projections et commentaires
sont propres à DTZ Research.
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7
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Frédéric Blies
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Laurence Escleine-Dumas
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Didier Terrier
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+33(0)1 49 64 64 45
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François Brisset
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Patrice Genre
+33(0)1 49 64 49 80
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Conseil
Investissement
Hugues de Bérail
Transaction
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Asset Management
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8
Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l’appui d’un
avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de
façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune
manière en cas d’erreur ou inexactitude figurant dans le présent document.
Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et
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