Orly-Rungis_3trim 2008

Le marché des bureaux
3ème trimestre 2008
Octobre 2008
Marché
d'Orly-Rungis
Chiffres clés et marché de l'investissement
Le marché d'Orly-Rungis au 3ème trimestre
2008 :
Marché d'Orly-Rungis
- Aucun engagement depuis janvier,
- Un niveau moyen de demande placée,
- Des valeurs locatives stables,
- Une offre immédiate réduite,
- D'importantes opérations pour 2010 et 2011.
Chiffres clés du marché des bureaux
Marché d'Orly-Rungis
Indicateurs
2007
Le marché de l'investissement francilien enregistre un fort
ralentissement, de l'ordre de 64% en un an, et ne compte à
ce jour que 6,3 milliards d'euros engagés depuis le début
de l'année.
Evol.
49 400 m²
14 200 m²
Offre immédiate (au 30/09)
89 800 m²
42 800 m²
8,5%
4,0%
Taux de vacance (au 30/09)
Aucun engagement depuis janvier
T1-T3 2008
Demande placée
Investissement
31 M€
0 M€
Taux de rendement prime
6,50%
7,50%
P
P
P
P
N
Sources : Immostat, DTZ Research
Disponibilité dans la production neuve (2008-2011) au 30/09/2008
Certaine
39 100 m²
Probable
134 000 m²
Potentielle
139 900 m²
Source : DTZ Research
Dans ce contexte, et faute d'opportunités, aucun
engagement ne s'est concrétisé sur le marché d'OrlyRungis ces trois premiers trimestres.
Montants investis
2007
Ile-de-France
Le taux de rendement prime, qui s'établissait à 6,50% à la
fin de l'année 2007, a enregistré une correction à la hausse
de 100 points de base ce trimestre.
Evol.
6 318 M€
31 M€
0 M€
Marché d'Orly-Rungis
Cependant, le secteur pourrait être animé par la vente de
plusieurs opérations d'envergure en cours de
développement notamment à Choisy-le-Roi et Wissous.
T1-T3 2008
20 377 M€
P
P
Sources : Immostat, DTZ Research
Taux de rendement prime
T4 2007
T3 2008
Evol.
Marché d'Orly-Rungis
6,50%
7,50%
Première Couronne Sud
5,25%
6,50%
Marché de Massy
6,00%
7,00%
N
N
N
Source : DTZ Research
Evolution des taux de rendement prime
Marché d'Orly-Rungis
Première Couronne Sud
Marché de Massy
9%
8%
7%
6%
5%
4%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
T3 2008
Source : DTZ Research
Demande placée et valeurs locatives
Demande placée (en m²)
Un niveau moyen de demande placée
2007
Ile-de-France
Malgré une baisse de près de 10% enregistrée en un an, le
marché francilien semble résister à la crise financière. Un
peu plus d'1,8 million de m² ont été commercialisés depuis
le début de l'année, confortant les perspectives d'une
demande placée évaluée pour 2008 entre 2,2 et 2,4
millions de m².
Après les mouvements exceptionnels enregistrés en 2006
et 2007, le Marché d'Orly-Rungis est revenu à un niveau
de demande placée plus traditionnel, avec 14 200 m²
placés depuis le début de l'année.
Après deux premiers trimestres relativement bons
(respectivement 6 000 m² et 7 100 m² placés), seulement
1 200 m² ont été commercialisés ce trimestre, la totalité
des commercialisations ayant porté sur le seul segment
des surfaces de moins de 1 000 m².
T1-T3 2008
Evol.
2 756 300
1 821 900
Marché d'Orly-Rungis
49 400
14 200
Première Couronne Sud
183 000
97 100
77 700
36 800
Marché de Massy
P
P
P
N
Sources : Immostat, DTZ Research
Evolution de la demande placée
sur le marché d'Orly-Rungis
En m²
T1
T2
T3
T4
60 000
50 000
T1-T3
44 900
40 000
30 000
T1-T3
14 200
20 000
10 000
0
2001
Sur l'ensemble des transactions enregistrées depuis le
début de l'année, 5 transactions comprises entre 1 000 et
5 000 m² se sont concrétisées pour un volume global de
9 000 m². La transaction la plus significative reste le
positionnement d'AKERYS sur les 3 800 m² restructurés
de l'immeuble "Oslo" dans le parc SILIC à Rungis.
Le créneau des petites surfaces reste lui aussi marqué
par un bon niveau de transactions, avec près de 5 200 m²
placés depuis le début de l'année.
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Sources : Immostat, DTZ Research
Segmentation de la demande placée
par tranche de surface
Tranche de surface
T1-T3 2008
%
Moins de 1 000 m²
5 200 m²
37%
De 1 000 m² à 5 000 m²
9 000 m²
63%
Plus de 5 000 m²
Surface totale
0 m²
0%
14 200 m²
100%
Sources : Immostat, DTZ Research
Loyers prime
Secteur Immostat
T3 2008
Evol.
Marché d'Orly-Rungis
210 €
Première Couronne Sud
290-385 €
J
J
N
Des valeurs locatives stables
En l'absence de transaction significative réalisée depuis
janvier, le loyer prime du marché d'Orly-Rungis demeure
inchangé, à 210 €/m²/an.
Cette valeur pourrait cependant être amenée à progresser,
le loyer de présentation des immeubles développés sur la
ZAC du Port à Choisy-le-Roi étant fixé à 230 €/m²/an.
Marché de Massy
275 €
Source : DTZ Research
Evolution des loyers moyens
Marché d'Orly-Rungis
Première Couronne Sud
Marché de Massy
En €/m²/an HT-HC
250
Le loyer moyen de seconde main progresse très légèrement
passant ainsi de 160 €/m²/an au 2ème trimestre à 164
€/m²/an ce trimestre.
Ce positionnement permet au marché d'Orly-Rungis de
conserver son attractivité face à la Première Couronne Sud,
où le loyer moyen au m² dépasse 200 €.
200
204
150
164
147
100
50
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
T1-T3
2008
Sources : Immostat, DTZ Research
Offre immédiate et production neuve
Une offre immédiate réduite
Offre immédiate (en m²)
T3 2007
Ile-de-France
Avec 2,5 millions de m² immédiatement disponibles, l'offre
en Ile-de-France est restée relativement stable en
comparaison à la même période en 2007. La région
conserve ainsi un taux de vacance équivalent d'une année
sur l'autre, de l'ordre de 5%.
2 496 000
Marché d'Orly-Rungis
89 800
Première Couronne Sud
152 000
Marché de Massy
133 300
T3 2008
J
P
N
P
Tx vacance
2 514 000
5,0%
42 800
4,0%
205 000
10,7%
104 100
8,4%
Sources : Immostat, DTZ Research
Evolution du taux de vacance
Le Marché d'Orly-Rungis a, quant à lui, enregistré une
baisse significative de son stock d'offres immédiates
(-52% par rapport à la même période l'année précédente)
soit un taux de vacance de 4%.
Sur les 42 800 m² immédiatement disponibles, 28 700 m²
restent à commercialiser sur le segment des surfaces
supérieures à 5 000 m², notamment 12 000 m² de bureaux
de première main à travers la première phase de l'opération
"Air Park de Paris" à Wissous, propriété de GOODMAN.
Moins de 10 000 m² sont disponibles sur le segment des
surfaces comprises entre 1 000 et 5 000 m², répartis sur
les communes de Rungis et Vitry-sur-Seine.
Le stock des petites surfaces demeure également faible
avec 4 400 m² de bureaux vacants, localisés essentiellement
à Vitry-sur-Seine.
Marché d'Orly-Rungis
Marché de Massy
IDF
Première Couronne Sud
15%
10%
10,7%
8,4%
5%
5,0%
4,0%
0%
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
T3
2008
Source : DTZ Research
Evolution des disponibilités de première main
(de plus de 5 000 m²)
certaines et probables en Ile-de-France
D'importantes opérations pour 2010 et 2011
En 2009, près de 51 600 m² de bureaux sont attendus.
L'essentiel de la production portera notamment sur trois
immeubles de l'opération "Aquena" (31 500 m² de
bureaux) développés par ICADE sur la Zac du Port de
Choisy-le-Roi.
Dans le "Parc SILIC d'Orly Rungis", la foncière annonce la
livraison de l'immeuble "Montréal" (13 800 m²).
Enfin, 6 000 m², d'ores et déjà en chantier, devraient être
livrés en début d'année à Chevilly-Larue.
En 2010-2011, près de 250 000 m² de bureaux sont
attendus. Parmi les opérations les plus probables, on citera
notamment le développement en 2010 du reste de
l'opération "Aquena" par ICADE (40 500 m² de bureaux
présentés à 230 €/m²/an), ainsi que 42 400 m² prévus en
2011 dans l'achèvement de l'opération "Air Park de Paris".
La Défense
2ème Couronne Sud
Croissant Ouest
Autres
2 000
En milliers de m²
Sur le secteur d'Orly-Rungis, 19 000 m² de bureaux, encore
disponibles, restent à livrer avant la fin de l'année. Il s'agit
de l'immeuble "Miami", développé dans le "Parc SILIC
d'Orly-Rungis".
Paris
1ère Couronne
1 500
1 203
988
1 000
500
269
197
0
2008
2009
2010
2011
Source : DTZ Research
Evolution des disponibilités de première main
(de plus de 5 000 m²) sur le marché d'Orly-Rungis
Chevilly-Larue
Choisy-le-Roi
Orly
Rungis
Vitry-sur-Seine
Wissous
En m²
150 000
124 200
125 000
118 300
100 000
75 000
51 600
50 000
25 000
19 000
0
2008
2009
2010
2011
Source : DTZ Research
Tableau de bord
Demande
placée
T1-T3 2008
Offre disponible
au 30/09/2008
Taux de
vacance
au 30/09/2008
Loyer moyen
T1-T3 2008
239 700 m²
222 000 m²
3,2%
531 €
Paris Centre Ouest (hors QCA)
50 500 m²
59 000 m²
4,1%
408 €
Paris Sud
92 800 m²
105 000 m²
2,2%
381 €
Paris Nord Est
80 800 m²
108 000 m²
3,8%
246 €
La Défense
245 500 m²
110 000 m²
3,5%
399 €
Croissant Ouest
483 100 m²
510 000 m²
7,3%
282 €
Première Couronne Est
141 400 m²
56 000 m²
3,9%
213 €
Première Couronne Nord
98 500 m²
148 000 m²
7,9%
189 €
Première Couronne Sud
97 100 m²
205 000 m²
10,7%
204 €
Deuxième Couronne Sud
85 700 m²
312 000 m²
8,9%
159 €
Pôle de Roissy
15 300 m²
66 000 m²
6,5%
136 €
103 900 m²
368 000 m²
3,3%
126 €
Marne-la-Vallée
40 100 m²
78 000 m²
5,8%
118 €
Saint-Quentin-en-Yvelines
47 400 m²
167 000 m²
12,4%
152 €
1 821 900 m²
2 514 000 m²
5,0%
316 €
Secteur Immostat
Paris QCA
Deuxième Couronne Autres
Total Ile-de-France
Cette note de conjoncture est
déclinée sur plus de 20 micromarchés :
pour les recevoir, merci de contacter
Magali MARTON
par téléphone : 01 49 64 49 54
par email : [email protected]
Quelques études à paraître
prochaînement :
"Le marché de l'investissement au
3ème trimestre 2008"
"Offre future de bureaux et
développement durable"
"Une histoire de bureaux – De
l’aménagement au management".
Sources: Immostat, DTZ Research
Définitions
Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations
pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives.
Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie
effective du locataire.
Production neuve : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées.
Production neuve certaine :
Ensemble des opérations mises en chantier au à un instant T et non encore livrées.
Production neuve probable :
Production neuve potentielle :
Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire.
Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire.
Loyer moyen : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions.
Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne du premier quartile des valeurs les plus élevées après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux).
Taux de rendement prime : Exprimé en %, ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition HT de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée,
après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux).
Pour plus d’informations sur le marché,
merci de transmettre votre demande par
mail à :
Magali Marton
+33 (0)1 49 64 49 54 [email protected]
Directrice des études
Audrey Haas
Chargée d’études
+33 (0)1 49 64 46 35 [email protected]
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sur mesure pour ses clients.
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