France Logistique T4 2014

DTZ Research
PROPERTY TIMES
Jeu égal
France Logistique T4 2014

Dans la continuité d’un 3
trimestre dynamique, le marché des entrepôts en
ème
France achève l’année 2014 sur un volume de transactions de 556 000 m² au 4
trimestre et 2,3 millions de m² placés au cumul de l’année. Le marché fait donc jeu
égal d’une année sur l’autre en termes de consommation d’espaces logistiques.

Pourtant, quelques changements sont à signaler. Ils portent sur un recentrage des
entreprises sur les marchés de la dorsale Nord-Sud, avec 1,4 million de m²
commercialisés. A l’inverse, les transactions ont été moins nombreuses sur les
marchés périphériques (936 000 m² en 2014, en recul de 16% par rapport aux 1,1
million de m² transactés un an plus tôt).

Les entrepôts neufs continuent de driver le marché et leur poids est d’autant plus
important que la transaction porte sur une surface importante.

Les chargeurs ont concentré près de 60% des surfaces placées en 2014 et
trustent le classement des 10 transactions les plus importantes de l’année. A leur
tête, les acteurs de la grande distribution alimentaire achèvent la reconfiguration
de leur supply chain.

L’offre immédiate est stable, autour de 2,8 millions de m² à l’échelle nationale.
Pourtant les disponibilités se sont légèrement réduites (-14%) sur les marchés
principaux alors qu’elles affichent une forte hausse (+33%) sur ceux périphériques.

Les surfaces neuves immédiatement disponibles sont toujours aussi faibles,
mettant ainsi les valeurs locatives sous pression. Les loyers prime devraient
progresser de 0,5 à 1% par an entre 2015 et 2019 selon les marchés considérés
(graphique 1).

Les volumes d’investissement sont en hausse de 9% en un an et atteignent 941
millions d’euros. Les fonds d’investissements étrangers continuent de renforcer
leur présence sur le marché français et auront représenté les ¾ du volume total
des opérations de l’année.
3 Février 2015
Sommaire
Contexte économique
2
Demande placée
3
Valeurs locatives
5
Offre immédiate
5
Investissement
6
Définitions
8
ème
Graphique 1
Loyer prime logistique, % annuel
Auteur
Magali Marton
Head of EMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
[email protected]
Contacts
Delphine Mahé
Responsables des Etudes France
+33 (0)1 49 64 47 91
[email protected]
1,5
1,0
0,5
0,0
-0,5
-1,0
-1,5
Ile-de-France
Hans Vrensen
Global Head of Research
+44 (0)20 3296 2159
[email protected]
Lyon
2010-2014
Marseille
2015-2019
Source : DTZ Research
www.dtz.com
Property Times
1
France Logistique T4 2014
Contexte économique
Graphique 2
Croissance du PIB en France, %
Inertie à la française…
Le surplace de l’économie française s’est poursuivi au 3ème
trimestre avec un taux de croissance faible (+0,3%) alors que
les chiffres du 2ème trimestre ont fait l’objet d’une révision à
la baisse (-0,1% contre 0% lors de la 1ère publication)
(graphique 2). La consommation des ménages continue
d’augmenter de façon modérée (+0,3% après +0,2%), alors
que celle des administrations est en hausse de 0,8% sur la
même période. Ce sont ces dernières qui tirent aujourd’hui la
croissance de l’économie.
Dans ce contexte pour le moins morose, quelques éléments
viennent donner une certaine crédibilité aux projections de
croissance de 1% en 2015, présentées par l’INSEE et
relayées par le gouvernement.
Le climat des affaires reprend, lui aussi, quelques couleurs,
et l’indicateur paru en novembre a montré un gain de 3 points
pour atteindre 94, un niveau stabilisé en décembre. La
majorité des climats sectoriels sont d’ailleurs restés stables,
à l’exception du commerce de détail qui perd un point.
L'indicateur de retournement pour l’ensemble des secteurs
reste, quant à lui, dans la zone favorable et porte l’espoir
d’un retour de la confiance chez les entrepreneurs, en
particulier dans le secteur des services.
Une production industrielle à la peine
La production manufacturière enchaine les résultats
mensuels tantôt positifs, tantôt négatifs mais toujours dans
une amplitude très faible.
1,5
1,0
0,5
0,0
-0,5
-1,0
-1,5
-2,0
Source: INSEE
Graphique 3
Production manufacturière en France, base 100 en 2005
100,5
100,0
99,5
99,0
98,5
98,0
97,5
97,0
96,5
96,0
95,5
er
Les bons résultats du 1 trimestre 2014 (+1,7%) ne sont pas
confirmés au cours de l’année, et après un mois de mai
catastrophique, la production manufacturière s’est redressée
mais sans grand élan. Au cours des trois derniers mois (de
septembre à novembre), la production enregistre une baisse
de 0,4% en moyenne d’une année sur l’autre. Au cumul de
l’année, elle affiche un recul très léger de 0,1%.
Les perspectives sont plus encourageantes avec un retour
de la croissance (+1,5%) attendu par les économistes.
Source: INSEE
Graphique 4
Chiffre d’affaires dans le transport-entreposage et
commerce de gros, % glissement annuel
6
4
Meilleure tenue du chiffre d’affaires
En novembre, le chiffre d’affaires du transport et entreposage
a fortement progresse (+1,4 % d’une année sur l’autre) après
une hausse légère en octobre (+0,3 %). Sur les 3 derniers
mois, il aura augmenté de 0,6% et sur un an de 0,8%. Cette
bonne tenue tranche avec un contexte plus compliqué pour
le commerce de gros en recul de 0,6% en novembre et au
cours des 3 derniers mois.
2
0
-2
-4
-6
Transports et entreposage
Commerce de gros
Source: INSEE
www.dtz.com
Property Times
2
France Logistique T4 2014
Demande placée
Graphique 5
Demande placée en France, en milliers de m²
Stabilité des volumes en 2014
Dans ce contexte économique incertain, le marché des
entrepôts logistiques a enregistré un volume de
ème
commercialisation de 556 000 m² au 4
trimestre, portant la
performance annuelle à 2,3 millions de m², un chiffre stable
par rapport à 2013 (graphique 5).
er
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
Après un 1 trimestre à l’activité très faible (451 000 m²
ème
placés), le marché s’est donc graduellement redressé, le 3
trimestre s’affichant comme le meilleur de l’année avec
757 000 m² commercialisés, grâce à la réalisation de
quelques méga-deals (MAISONS DU MONDE sur 96 000 m²
en PACA et LECLERC sur plus de 104 000 m² en région
lyonnaise).
Sources : Immostat, DTZ Research
Retour sur la dorsale
Graphique 6
Le marché de la logistique a été en 2014 davantage porté
par la dynamique de la dorsale Nord-Sud (Nord – Ile-deFrance – Lyon – Marseille) que par les marchés secondaires.
D’une année sur l’autre, les volumes commercialisés sur la
dorsale ont progressé de 12% pour atteindre 1,4 million de
m² traités en 2014. A l’inverse, les transactions ont été moins
nombreuses ailleurs et les volumes placés sont tombés à
936 000 m² en 2014, en recul de 16% par rapport aux 1,1
million de m² transactés un an plus tôt. Ce rééquilibrage du
marché est essentiellement lié à la concentration des
grandes transactions – celles supérieures à 50 000 m² - sur
la dorsale (5 des 6 transactions de l’année).
Demande placée en France, en milliers de m²
Embellie sur le marché francilien
Dorsale
Sources: Immostat, DTZ Research
La très bonne dynamique sur le marché de la dorsale NordSud masque des évolutions très contrastées d’un marché à
l’autre.
Après une année 2013 catastrophique (462 000 m² placés),
le marché francilien reprend des couleurs et termine l’année
2014 sur un volume de commercialisations proche de
718 000 m² (graphique 7). Il enregistre ainsi une hausse de
56% en un an mais demeure encore loin de ses niveaux
ème
record (1,2 million de m² placés en 2006). Notons au 4
trimestre, la transaction de CARREFOUR sur plus de 57 000
m² d’entrepôts de Classe A de PROLOGIS à Presles-en-Brie
(77), la plus grande transaction de l’année.
Le marché lyonnais fait jeu égal d’une année sur l’autre, avec
ème
302 000 m² placés en 2014, dont 59 000 m² au 4
trimestre. Ce volume annuel inclut la méga transaction de
ème
LECLERC sur 104 000 m² au 3
trimestre.
Le marché logistique du Nord enregistre un recul de 12%
d’une année sur l’autre et passe en 2014 en deçà de la barre
des 200 000 m² placés. Très peu de transactions ont été
réalisées sur le marché marseillais en 2014; en marge de la
prise à bail de MAISONS DU MONDE (96 000 m²), le marché
reste assez étroit avec un volume total de 148 000 m² au
cumul de l’année.
www.dtz.com
1 000
500
0
2007
2008
2009
T1
2010
T2
2011
T3
2012
2013
2014
T4
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Autres
Graphique 7
Demande placée en France, en milliers de m²
0
200
400
600
800
Ile-de-France
Lyon
Lille
Marseille
2013
Sources : Immostat, DTZ Research
2014
Property Times
3
France Logistique T4 2014
Moins de « petites » transactions
Graphique 8
Le marché des entrepôts logistiques entre aujourd’hui dans
une séquence nouvelle avec plusieurs ruptures de
tendances (graphique 8). D’un
Demande placée en France par taille, en nombre
Les transactions portant sur des surfaces inférieures à
10 000 m² se sont contractées ; leur nombre est passé de 60
en moyenne entre 2007 et 2011 à une quarantaine depuis
lors. La moitié de ces transactions se concentre en Ile-deFrance. Sur le segment intermédiaire, les volumes
commercialisés affichent un recul de 15% avec une
soixantaine de réalisations pour un volume total de près d’un
million de m² en 2014. La domination de la région capitale
est moins marquée et laisse la place aux marchés de la
dorsale Nord-Sud mais aussi ceux du Centre et de l’Est en
2014.
Les grands mouvements restent le moteur du marché
logistique avec près d’un million de m² commercialisés en
2014 au travers d’une vingtaine de transactions. Ces
implantations sur des surfaces logistiques supérieures à
30 000 m² ont essentiellement concerné la dorsale Nord-Sud
avec 12 transactions enregistrées en 2014. Ailleurs, notons
l’installation de CARREFOUR en Languedoc-Roussillon sur
plus de 80 000 m² de surfaces neuves à construire par
GOODMAN.
Du neuf…encore et toujours
Les surfaces de première main – entrepôts de classe A
dernière génération - continuent de rassembler la majorité
des transactions avec plus de 1,4 million m² de demande
placée, soit 60% de l’activité totale (graphique 9). Plus les
transactions montent en taille, plus le poids des surfaces
neuves dans le volume global augmente. Il passe ainsi de
25% pour les mouvements inférieurs à 10 000 m² à 35%
pour ceux de taille intermédiaire. La quasi-totalité des
grandes transactions de l’année 2014 ont porté sur des
surfaces d’entreposage neuves, majoritairement à
construire.
La grande distribution encore et toujours
La part prise par les chargeurs dans la demande placée est
en hausse constante depuis 2008. Elle atteint 58% des
surfaces consommées en 2014, un ratio à comparer à 40% il
y a seulement 5 ans (graphique 10).
Les géants de la grande distribution, dont l’environnement a
été bouleversé en quelques années avec le développement
du drive et du e-commerce, doivent réorganiser leur supply
chain.
Au-delà du nombre de transactions réalisées par leurs
chargeurs – entreprises de la grande distribution
essentiellement - la taille moyenne de leurs mouvements
retient aujourd’hui l’attention. Elle a fortement augmenté, de
14 000 m² en 2009 à 22 000 m² - un record absolu – en
2014. Le top 10 des transactions de l’année est d’ailleurs
dominé par les chargeurs avec 8 réalisations.
www.dtz.com
200
150
100
50
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Moins de 10 000 m²
De 10 000 à 30 000 m²
Plus de 30 000 m²
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 9
Demande placée en France, en surfaces
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2007
2008
2009
2010
Première main
2011
2012
2013
2014
Seconde main
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 10
Demande placée en France par type de preneur, en
surfaces
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2007
2008
2009
2010
Chargeurs
2011
2012
2013
2014
Prestataires
Sources : Immostat, DTZ Research
Property Times
4
France Logistique T4 2014
Valeurs locatives
Résistance
Le manque d’offre de qualité se fait ressentir sur la plupart
des marchés ; il prévient toute baisse des valeurs locatives
pour les entrepôts les plus récents. La hausse des valeurs
se confirme d’ailleurs en Ile-de-France avec plusieurs
transactions à 52 €/m²/an pour des surfaces récentes
(graphique 11). Ailleurs les loyers sont stables et se situent
entre 41-42 €/m²/an à Marseille et Lille, à 45 €/m²/an sur le
marché lyonnais.
Si les valeurs faciales restent stables, les mesures
d’accompagnement se généralisent, avec en moyenne 1,5 à
2 mois de franchise par année d’engagement ferme.
Les loyers devraient renouer avec la croissance en 2015 à
Marseille où l’offre neuve est très faible et en 2016 à Lyon.
L’ampleur de ce redressement des valeurs est cependant
relativement modeste, de l’ordre de 0,5% par an entre 2015
et 2019 à Lyon, de 0,8% en Ile-de-France à 1% à Marseille.
Offre immédiate
Stabilité à 2,8 millions de m²
Peu de changements ont été relevés quant au volume des
disponibilités immédiates d’entrepôts en France, stable
autour de 2,8 millions de m² recensés début 2015 (graphique
12). L’ensemble de la Dorsale affiche une baisse de son
stock vacant dans des proportions variables, de -5% sur
l’agglomération lyonnaise, à -10% en Ile-de-France et -15%
au Nord. La tendance est inverse sur les marchés
secondaires avec un accroissement important (+33% en un
an) de l’offre disponible qui atteint désormais 950 000 m².
Les surfaces neuves sont rares, à peine 10% de l’offre
immédiate. C’est là la conséquence directe de l’arrêt des
réalisations en blanc, tendance lourde du marché depuis
2007-2008. Les projets de futures plateformes sont, quant à
eux, pléthoriques avec près de 5 millions de m² identifiés
dont 3 millions de m² sur la dorsale Nord-Sud.
Peu de grandes surfaces sur la dorsale
Les surfaces immédiatement disponibles de grande taille se
font rares sur la dorsale Nord-Sud (graphique 13). Elles
représentent à peine 30% du stock immédiat en Ile-deFrance, avec une majorité de surfaces de facture récente
mais pas d’entrepôt neuf. Le constat est identique à Lyon
avec in fine deux options possible dans le stock immédiat,
alors qu’à Lille elles sont aujourd’hui inexistantes.
Graphique 11
Valeurs prime, en €/m²/an
60
55
50
45
40
Ile-de-France
Lyon
Marseille
Lille
Source : DTZ Research
Graphique 12
Offre immédiatement disponible, en milliers de m²
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
Ile-de-France
Lyon
Lille
Marseille
Autres
Source : DTZ Research
Graphique 13
Offre immédiatement disponible, début 2015, en
surfaces
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Ile-de-France
Lyon
Lille
Marseille
Moins de 10 000 m²
Source : DTZ Research
10 000 - 30 000 m²
Plus de 30 000 m²
Ce manque de grandes surfaces logistiques neuves va donc
continuer de « pousser » les utilisateurs à se positionner sur
des opérations réalisées clés en main.
Le stock de surfaces entre 10 000 et 30 000 m² est, quant à
lui, plus abondant sur l’ensemble des principaux marchés de
la dorsale.
www.dtz.com
Property Times
5
France Logistique T4 2014
Investissement
Graphique 14
Volume en hausse…modeste
Montant investi en logistique en France, en
millions d’euros
Après une année 2013 en demi-teintes, les cessionsacquisitions d’entrepôts logistiques ont vu leur volume
rebondir en 2014, pour représenter un volume total de 941
millions d’euros, en hausse de 9% d’une année sur l’autre
(graphique 14). Ce résultat est à relativiser, le marché ayant
au global (22,7 milliards d’euros investis en 2014) progressé
de 46% d’une année sur l’autre.
er
Après un excellent 1 semestre (acquisition du portefeuille
«Loren» par BLACKSTONE pour un montant proche de 400
millions d’euros), les investissements logistiques s’étaient
ème
ème
tassés au 3
trimestre. Le 4
trimestre a vu les opérations
de cessions se multiplier essentiellement au travers de
ventes d’actifs en portefeuille : CARVAL cédant le portefeuille
acheté à GECINA pour plus de 60 millions d’euros,
BLACKSTONE se portant, de nouveau, acquéreur d’un
portefeuille de bâtiments logistiques cédé par SEB, fond
ouvert allemand en cours de liquidation.
Portefeuilles au top
Les cessions d’actifs en portefeuilles auront représenté plus
de 510 millions d’euros, soit plus de la moitié du volume total
des investissements de l’année, un niveau record pour ce
type d’actifs. Ces acquisitions rencontrent une demande forte
de fonds d’investissements étrangers essentiellement, à la
recherche de grands volumes pour placer leurs liquidités
abondantes. Ces cessions devraient se poursuivre en 2015,
un certain nombre de portefeuilles étant aujourd’hui sur le
marché. En marge de ces transactions de portefeuille, une
trentaine d’entrepôts aura changé de mains, avec une
activité constatée principalement en Ile-de-France (170
millions d’euros investis) et dans la région Rhône-Alpes,
autour de l’agglomération lyonnaise (135 millions d’euros).
Notons aussi la jolie performance du marché de la région
PACA avec 88 millions d’euros investis en 2014, dont 60
millions d’euros pour la seule acquisition par SEGRO de la
plateforme de MAISONS DU MONDE.
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
T1
Source : DTZ Research
T2
T3
T4
Graphique15
Investissements logistiques en France, en millions
d’euros
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
Ile-de-France
Province
Portefeuille
Source : DTZ Research
Graphique 16
Investissement logistique en France par tranche de
montant, en millions d’euros
3 000
Le nombre important de cessions de portefeuille d’actifs
logistiques a profondément impacté la répartition des
investissements par tranche de montant. L’année 2014 voit le
retour des acquisitions d’un montant unitaire supérieure à
200 millions d’euros qui avaient quasiment disparu du
marché depuis 2007. Il s’agit essentiellement du portefeuille
cédé par FDR à BLACKSTONE. Par opposition les
acquisitions d’actifs d’un montant unitaire compris entre 20 et
50 millions d’euros sont en chute libre. Elles sont passées de
362 millions d’euros investis en 2013 à 196 millions d’euros
en 2014.
www.dtz.com
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
Moins de 10 m
De 50 à 100 m
Source : DTZ Research
De 10 à 20 m
De 100 à 200 m
De 20 à 50 m
Plus de 200 m
Property Times
6
France Logistique T4 2014
Les fonds…et les autres
Graphique 17
La reconfiguration du marché de l’investissement en
logistique atteint aujourd’hui son paroxysme avec un poids
record des fonds d’investissement qui auront concentré, en
2014, près des ¾ du volume total des acquisitions. Ils
profitent aujourd’hui du désengagement des foncières de ce
secteur (FONCIERE DES REGIONS) et de la vente forcée
de certains fonds allemands (SEB). Candidats parfaits à
l’acquisition d’actifs de grande taille ou de cession de
portefeuilles d’actifs, ils devraient continuer d’animer le
marché en 2015.
Investissement logistique en France, par type
d’investisseur, en millions d’euros
3 000
2 000
1 000
0
Les fonds laissent in fine peu de place aux autres acteurs du
marché : les quelques foncières encore actives ont du mal à
se positionner alors que les assureurs restent peu actifs et
concentrent leur attention sur les actifs bureaux ou
commerces.
Fonds
Assurances/Banques
Autres
Stabilité après une compression
Source : DTZ Research
La compétition entre investisseurs met les taux de rendement
sous pression; ils ont chuté de façon soudaine au cours de
l’été. Si les acteurs sont peu nombreux, les produits
disponibles sont encore plus rares, provoquant une lutte
féroce entre quelques pure players.
Graphique 18
Les taux de rendement logistique suivent, avec un temps de
latence, les mouvements de compression déjà observé
depuis plusieurs mois sur d’autres classes d’actifs à l’instar
du bureau et du commerce. Malgré cette brusque chute, la
prime de risque attachée aux actifs logistiques atteint des
records (autour de 575 points). Encore attractive même dans
la perspective d’une remontée des taux obligataires en 2015,
elle continue d’attirer les investisseurs, grands fonds anglosaxons ou américains comme acteurs locaux et spécialistes
des bâtiments logistiques. La compétition entre investisseurs
devrait continuer de mettre les taux de rendement sous
pression en 2015.
www.dtz.com
Foncières
Investisseurs privés
Taux de rendement prime logistique en France, %
9,0
8,5
8,0
7,5
7,0
6,5
6,0
5,5
Ile-de-France
Lyon
Marseille
Source : DTZ Research
Property Times
7
France Logistique T4 2014
Définitions
Autorisations d’exploiter
Autorisations requises pour exploiter un bâtiment de stockage.
Elles se déclinent en une centaine d’autorisations, les plus
fréquentes sont la 1510 (Entrepôts couverts), la 1530 (Dépôts
de bois, papier), la 2662 (Stockage de matières plastiques à
l’état alvéolé), la 2663 (Stockage de matières plastiques à l’état
manufacturé, pneus), la 1412 (Stockage en réservoir de gaz
inflammables, aérosol) et la 1432 (Stockage en réservoir de
liquides inflammables).
Classification
Les entrepôts sont classés selon leurs caractéristiques
techniques (résistance au sol, hauteur libre, etc.), leurs
accessibilités (distance de l’autoroute, non enclavement dans
une zone urbaine) et leurs évolutivités (adaptation aux normes
ICPE actuelles et futures, et aux contraintes des assureurs).
Clé en main locatif
Immeuble dont la construction est lancée après engagement
définitif d’un utilisateur/ locataire, même si un projet de
promoteur existait auparavant sans que les travaux aient
démarré. Ces opérations sont comptabilisées dans la demande
placée uniquement lorsque les conditions suspensives ont été
levées (obtentions autorisations et financement).
Compte propre
Immeuble dont l’utilisateur est le propriétaire occupant.
Demande placée
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente,
réalisées par des utilisateurs, y compris les
précommercialisations, les clés en main locatifs et les
opérations pour compte propre. A noter : sont comptabilisées
dans l’étude toutes les transactions conclues dans un entrepôt
de plus de 10 000 m².
Entrepôt
Bâtiment destiné aux activités de stockage, de distribution,
voire d’assemblage léger. Ces locaux sont répartis en
différentes catégories : Classe A pour un entrepôt de haute
fonctionnalité, entrepôt dit de «nouvelle génération», Classe B
pour un bâtiment correspondant aux standards d’un entrepôt
moderne et Classe C qui réunit le reste des bâtiments.
L’appartenance à ces différentes classes répond à un certain
nombre de critères tels que la date de construction du
bâtiment, la hauteur sous plafond, l’aire de manœuvre, le
niveau de sécurité incendie, la résistance au sol.
ICPE
Une Installation Classée pour la Protection de l’Environnement
est d'une manière générale, toute installation exploitée ou
détenue par une personne physique ou morale, publique ou
privée qui peut présenter des dangers ou des inconvénients
concernant les pollutions ou nuisances, notamment pour la
sécurité et la santé des riverains.
www.dtz.com
Property Times
8
EMEA
France
Agence
Logistique
John Forrester
CEO
+44 (0)20 3296 2002
[email protected]
Antoine Derville
PDG
+33 (0)1 49 64 90 70
[email protected]
Marc-Henri Bladier
Directeur Général
+33 (0)1 49 64 90 69
[email protected]
Stéphane Croxo
Directeur National
+33 (0)1 49 64 48 59
[email protected]
Investissement
Expertise
Nils Vinck
Directeur
+33 (0)1 49 64 46 37
[email protected]
Jean-Philippe Carmarans
PDG
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