DTZ Clés du Marché Ile-de

DTZ Research
Les Clés du Marché
ILE-DE-FRANCE T1 2015
Démarrage difficile...
7 Avril 2015
Clés du marché des bureaux en Ile-de-France au 1er trimestre 2015
Données Ile-de-France
T1 2015 :
Demande placée : 372 700 m²
Loyer moyen de première main : 565 €
Loyer moyen de seconde main : 320 €
Offre immédiate : 3 976 000 m²
Taux de vacance : 7,6%
Pour mémoire
T1 2014 :
Demande placée : 506 900 m²
Loyer moyen de première main : 364 €
Loyer moyen de seconde main : 314 €
Offre immédiate : 3 911 000 m²
Taux de vacance : 7,5%
Contacts
Delphine Mahé
Responsables des Etudes France
+33 (0)1 49 64 47 91
[email protected]
Magali Marton
Head of EMEA Research
Directrice des Etudes France
+33 (0)1 49 64 49 54
[email protected]
Difficile démarrage pour le marché des bureaux en Ile-de-France... Sitôt le 4ème
trimestre 2014 achevé avec plus de 500 000 m² commercialisés, la demande placée
retombe à un niveau relativement bas, de l'ordre de 372 700 m². C'est la plus
mauvaise performance pour un 1er trimestre depuis 10 ans.
Les raisons de ce ralentissement sont de deux ordres :
- Les grands mouvements sont aux abonnés absents. Seulement 11 transactions
sur une surface supérieure à 5 000 m² pour un volume total de 92 000 m² ont été
enregistrées ce trimestre. Ce segment de surfaces recule de 54% alors que les
surfaces intermédiaires sont aussi à la peine avec un recul des commercialisations de
l'ordre de 21%.
- Les baisses d'activité transactionnelle ont principalement touché le Croissant
Ouest (-44%) et les Couronnes (-58%). A l'inverse le marché parisien, avec à sa
tête le Quartier Central des Affaires, voit son volume de transactions progresser d'une
année sur l'autre (+16%).
Cette configuration de marché très centrée sur le marché parisien a pour effet direct
une hausse du loyer moyen de première main en Ile-de-France, passé de 364
€/m²/an au 1er trimestre 2014 à 565 €/m²/an en 2015. Là encore, les tendances sont
contrastées entre le QCA de Paris où les valeurs se tiennent et les autres marchés
périphériques, orientés à la baisse. Les valeurs locatives de transactions de
bureaux de seconde main sont moins volatiles; elles sont stables en périphérie et
en hausse (+3% en un an) à Paris. Notons que ces observations portent sur des
loyers faciaux accompagnés à hauteur de 19% en moyenne.
L’offre immédiate de bureaux repasse sous la barre des 4 millions de m² aujourd’hui
disponibles en Ile-de-France, pour un taux de vacance de 7,6%. Selon les marchés,
ce taux de vacance varie dans une fourchette très large : de 5,1% à Paris à
11,9% à La Défense et 13% dans le Croissant Ouest. La Défense commence à voir
son stock de bureaux dégonfler (-11% en un an) alors qu'à Paris le mouvement est
inverse, en hausse de 5%. La composition de cette offre reste globalement inchangée
avec une prédominance des surfaces supérieures à 5 000 m² (1,8 million de m² dont
plus de la moitié dans des immeubles de seconde main). Les surfaces
intermédiaires sont la deuxième grande poche d'offres immédiatement
disponibles, avec un total de 1,5 million de m² à l'échelle de l'Ile-de-France, dont 355
000 m² vacants dans le seul Croissant Ouest et 260 000 m² sur le marché parisien.
Les livraisons de bureaux devraient approcher 1,1 million de m² en 2015, un
chiffre en progression de plus de 30% par rapport à 2014. Largement pré
commercialisées, ces livraisons futures de bureaux comptent encore quelques 370
000 m² à placer, essentiellement à Paris (150 000 m²), dans le Croissant Ouest et en
Deuxième Couronne (environ 100 000 m² chacun). Le pipeline de projets
d'immeubles futurs est très important, avec près d'un million de m² en chantier
livrables en 2016 et 2017. Les résultats de commercialisation de cette offre
conditionnent le lancement de nouveaux développements tertiaires. Plus de 3 millions
de m² de bureaux ont été autorisés et attendent d'être lancés et 2,6 millions de m²
sont en attente d'un permis de construire.
Demande placée & Taux de rotation
Demande placée
Secteur Immostat
2013
2014
Evol.
T1 2014
T1 2015
Evol. N-1
PARIS
703 400 m²
823 000 m²
+17%
178 400 m²
207 000 m²
+16%
k
LA DEFENSE
105 500 m²
237 500 m²
+125%
15 000 m²
16 900 m²
+13%
k
CROISSANT OUEST
589 600 m²
555 900 m²
-6%
120 700 m²
67 400 m²
-44%
m
PREMIERE COURONNE
198 900 m²
235 800 m²
+19%
100 200 m²
29 400 m²
-71%
m
DEUXIEME COURONNE
272 800 m²
316 700 m²
+16%
94 700 m²
52 000 m²
-45%
m
1 870 200 m²
2 168 900 m²
+16%
509 000 m²
372 700 m²
-27%
m
Secteur Immostat
2013
2014
Evol.
PARIS
4,3%
5,0%
+17%
LA DEFENSE
3,3%
7,2%
+117%
CROISSANT OUEST
7,5%
6,9%
-7%
PREMIERE COURONNE
3,4%
3,9%
+17%
DEUXIEME COURONNE
1,4%
1,7%
+16%
ILE-DE-FRANCE
3,6%
4,1%
+16%
ILE-DE-FRANCE
Sources : Immostat / DTZ Research
Taux de rotation*
Sources : Immostat / DTZ Research
* taux de rotation = demande placée / parc
DTZ Research
Loyers prime
Secteur Immostat
T1 2014
T1 2015
Evol.
330 - 745 €
420 - 790 €
+7%
k
560 €
540 €
-4%
m
CROISSANT OUEST
370 - 580 €
370 - 580 €
-3%
m
PREMIERE COURONNE
310 - 360 €
310 - 360 €
+0%
g
DEUXIEME COURONNE
200 - 235 €
200 - 235 €
+0%
g
PARIS
LA DEFENSE
Les loyers (valeurs faciales) sont en €/m²/an et s'entendent HC et HT.
Source : DTZ Research
DTZ Research
Loyers de première main & seconde main
Loyer de première main
Secteur Immostat
2013
2014
Evol.
T1 2014
T1 2015
Evol.
PARIS
500 €
530 €
+4%
640 €
610 €
-5%
m
LA DEFENSE
430 €
470 €
+9%
ND
420 €
ND
k
CROISSANT OUEST
390 €
370 €
-5%
288 €
395 €
+37%
k
PREMIERE COURONNE
280 €
290 €
+4%
259 €
215 €
-17%
m
DEUXIEME COURONNE
200 €
190 €
-5%
209 €
150 €
-28%
m
ILE-DE-FRANCE
360 €
370 €
+3%
364 €
565 €
+55%
k
Les loyers (valeurs faciales) sont en €/m²/an et s'entendent HC et HT.
Source : DTZ Research
Loyer de seconde main
Secteur Immostat
2013
2014
Evol.
T1 2014
T1 2015
Evol.
PARIS
400 €
390 €
-3%
380 €
390 €
+3%
k
LA DEFENSE
400 €
420 €
+5%
420 €
430 €
+2%
k
CROISSANT OUEST
280 €
270 €
-4%
290 €
290 €
+0%
g
PREMIERE COURONNE
220 €
220 €
+0%
230 €
240 €
+4%
k
DEUXIEME COURONNE
140 €
150 €
+7%
140 €
140 €
+0%
g
ILE-DE-FRANCE
310 €
310 €
+0%
320 €
320 €
+0%
g
Les loyers (valeurs faciales) sont en €/m²/an et s'entendent HC et HT.
Sources : Immostat / DTZ Research
DTZ Research
Offre immédiate & taux de vacance
Offre immédiate
Secteur Immostat
T4 2013
T4 2014
Evol.
T1 2014
T1 2015
Evol. N-1
PARIS
803 000 m²
849 000 m²
+6%
797 000 m²
834 000 m²
+5%
k
LA DEFENSE
401 000 m²
409 000 m²
+2%
438 000 m²
390 000 m²
-11%
m
1 094 000 m²
1 030 000 m²
-6%
1 063 000 m²
1 041 000 m²
-2%
m
PREMIERE COURONNE
542 000 m²
571 000 m²
+5%
553 000 m²
551 000 m²
-0%
g
DEUXIEME COURONNE
1 085 000 m²
1 165 000 m²
+7%
1 060 000 m²
1 160 000 m²
+9%
k
ILE-DE-FRANCE
3 925 000 m²
4 024 000 m²
+3%
3 911 000 m²
3 976 000 m²
+2%
k
T4 2013
T4 2014
T1 2014
T1 2015
Evol. N-1
PARIS
4,9%
5,2%
+5%
4,8%
5,1%
+4%
k
LA DEFENSE
12,7%
12,5%
-2%
13,8%
11,9%
-14%
m
CROISSANT OUEST
13,9%
12,8%
-8%
13,5%
13,0%
-4%
m
PREMIERE COURONNE
9,2%
9,5%
+4%
9,4%
9,2%
-2%
m
DEUXIEME COURONNE
5,7%
6,1%
+6%
5,6%
6,1%
+9%
k
ILE-DE-FRANCE
7,5%
7,6%
7,5%
7,6%
+2%
k
CROISSANT OUEST
Sources : Immostat / DTZ Research
Taux de vacance
Secteur Immostat
Sources : Immostat / DTZ Research
DTZ Research
Définitions
7 019 000 m² à la7location
019 000 ou
m² à la vente, réalisées par
7 030
m²
Demande placée : Ensemble des transactions,
des000
utilisateurs
finaux, y compris les
précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives.
1 484 000 m²
1 484 000 m²
1 484 000 m²
Taux de rotation : volume de demande placée rapporté au parc de bureaux d'un secteur donné.
1 235 000 m²
1 235 000 m²
1 235 000 m²
Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée
1 896
000 m²
1 904 (surfaces
000 m² neuves ou restructurées).
1 904 000 m²
par la surface totale des transactions
de premièree
main
1 879 000 m²
1 904 000 m²
1 904 000 m²
Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée
par la surface totale des transactions
de
seconde
main
(hors
surfaces
neuves
ou
restructurées).
1 611 000 m²
1 611 000 m²
1 611 000 m²
Loyer prime : Le loyer prime correspond
à lam²
moyenne
premier
quartile des valeurs1les
après élimination des valeurs
1 143 000
1 143du000
m²
143plus
000 élevées
m²
aberrantes (occurrences inférieures à deux).
Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de
successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire.
Carte des secteurs Immostat
DTZ est l'un des cofondateur du Groupe d'Intéret Economique IMMOSTAT fondé en 2001. Il contribue à améliorer la lisibilité et la
transparence du marché pour les utilisateurs et les investisseurs en leur permettant de disposer d’indicateurs homogènes et de
meilleure qualité. Il s’agit de produire des indicateurs statistiques sur l’état du marché de l’immobilier de bureaux, des entrepôts et de
l’investissement en Ile-de-France, chaque membre du GIE établissant ensuite sa propre analyse des différents marchés et sa propre
prospective.
Les analyses, projections et commentaires de ce document sont propres à DTZ Research.
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Tel : +33 (0)1 49 64 90 69
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Conseil
Expertise
Jean-Louis Guilhamat
Jean-Philippe Carmarans
Tel : + 33(0)1 49 64 47 82
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Tel : +33 (0)1 47 48 77 24
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Investissement
Nils Vinck
Tel : + 33(0) 1 49 64 46 37
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Asset Management
Alban Liss
Tel : + 33(0)1 49 64 48 58
Email : [email protected]
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