1er anniversaire de l`encadrement des loyers à Paris

Ministre du Logement et de l’Habitat durable
Seul le prononcé fait foi
Paris, le mardi 26 juillet 2016
DISCOURS d’Emmanuelle COSSE
Conférence de presse – Mardi 26 juillet 2016
« 1er anniversaire de l’encadrement des loyers à Paris :
Emmanuelle COSSE lance une plateforme numérique d’information et d’action dédiée
aux locataires et propriétaires »
Mesdames et Messieurs les élus (sous réserve),
Madame la Présidente de l’ADIL75, Galla BRIDIER,
Madame la Vice-Présidente de la Commission départementale de conciliation,
Corinne PIRLOT-FARGES,
Mesdames et Messieurs les journalistes,
Mesdames et Messieurs,
Merci à tous d’avoir répondu présent à mon invitation à venir aujourd’hui à cette
conférence de presse que j’ai souhaité tenir à quelques jours du 1er anniversaire de
l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers à Paris.
Un anniversaire, même quand ce n’est que le premier, c’est toujours l’occasion de
mesurer le chemin parcouru, et c’est pourquoi je voulais partager avec vous les grands
enseignements que l’on peut d’ores et déjà tirer de l’expérience parisienne en matière
d’encadrement des loyers.
Mais c’est aussi et surtout un moment privilégié pour, à partir de ce point d’étape,
ouvrir de nouvelles perspectives et déterminer les moyens de faire mieux et d’aller plus
loin.
C’est l’objet de la plateforme numérique d’information et d’action dédiée aux
locataires comme aux propriétaires que mon Ministère lance aujourd’hui, et le faire ici
55 rue Saint Dominique – 75007 PARIS
www.territoires.gouv.fr
à SuperPublic, véritable laboratoire d’innovation pour la transformation des politiques
publiques, exprime bien le sens de notre démarche. J’y reviendrai.
Mais pour apprécier les résultats obtenus et envisager de nouvelles pistes d’action, il
faut au préalable considérer d’où nous venons. Car l’application de l’encadrement
des loyers à Paris, si elle fût et reste une véritable aventure politique, ne découle pas
d’un choix dogmatique ni d’un principe hors-sol. Elle est la réponse à une situation
devenue insupportable sur le marché locatif parisien, qui reste à bien des égards
difficile, et qui explique notre engagement depuis plusieurs années, et pour l’avenir,
dans la mise en œuvre de cette mesure de régulation.
Vous le savez, dans beaucoup de grandes villes en France, les loyers ont tant
augmenté au cours des décennies écoulées qu’elles sont devenues inaccessibles pour
la plupart. Mais c’est bien sûr à Paris que la situation était la plus grave : songez que les
loyers y ont augmenté de 32% entre 2004 et 2014, avec des abus proprement
incroyables ! En proie à une spéculation effrénée, Paris était devenu un symbole autant
qu’une aberration en termes de marché immobilier, avec les conséquences que l’on
sait sur sa population, dont les composantes les plus modestes ont souvent dû renoncer
à vivre dans la capitale, sans que cela corresponde à leur choix ou à leurs besoins.
En tant que ministre du logement et de l’Habitat durable, mon objectif prioritaire est de
permettre l’accès à un logement abordable et de qualité à chacun, là où il souhaite
vivre. Car le logement n'est pas un bien comme les autres : il détermine notre qualité
de vie au quotidien, et il est indispensable à la construction d’un projet de vie dans la
durée.
Or il constitue aujourd’hui la première dépense des ménages, qui y consacrent plus de
20% de leurs revenus en moyenne. Parmi les locataires du parc privé, 1 ménage sur 5 y
consacre même plus de 40 % de ses revenus.
Ce poids excessif dans le budget de nos concitoyens a des conséquences en termes
de qualité de vie pour les habitants, qui doivent rogner sur d’autres dépenses, ce qui
nuit aussi au dynamisme d’ensemble de notre économie.
Cela réduit aussi la mobilité de chacun, ce qui est un des freins à l’accès à l’emploi.
C’est particulièrement le cas des jeunes qui, face à des conditions d'accès à l'emploi
difficiles et des revenus incertains, ne peuvent plus continuer à payer des loyers toujours
plus chers. On doit leur permettre de se faire leur place sur le marché du logement, car
c’est en partie leur place dans la société qui se joue là.
Enfin je l’ai évoqué, l’inflation locative contribue à la ségrégation territoriale : les
centre-ville où les loyers sont très élevés deviennent peu à peu inaccessibles à une
grande partie de nos concitoyens, qui se trouvent rejetés toujours plus à la périphérie.
Au final, c’est la mixité, facteur indispensable de la cohésion sociale à l’échelle d’un
pays, mais aussi le dynamisme des villes, que ne favorise jamais l’entre soi et
l’homogénéisation de leur population, qui en souffrent.
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Longtemps, trop longtemps, l’inaction a prévalu devant cette hausse effrénée des
loyers, considérée au mieux comme une fatalité et au pire comme une rente pour des
intérêts trop influents pour être contestés.
C’est l’honneur de cette majorité de s’être engagée dès le début du quinquennat de
François Hollande pour inverser la tendance, à travers la grande loi d’assainissement et
de modernisation des marchés immobiliers qu’est la loi ALUR.
La généralisation des observatoires des loyers, permettant d’établir un diagnostic
objectif et partagé sur les prix dans 30 agglomérations, et l’encadrement des loyers à la
relocation dans 38 grandes villes françaises à partir de 2013, ont ainsi eu un effet
modérateur immédiat, que traduit le coup d’arrêt observé depuis 3 ans en matière
d’augmentation des loyers dans nos métropoles. A la clé, un gain moyen de pouvoir
d’achat pour les locataires estimé à 1, 1% par l’Observatoire Clameur en 2015 par
rapport à 2014.
Mais la situation dans les zones tendues, au premier rang desquelles Paris, nécessitait
une intervention plus déterminée pour réguler les marchés. C’est pourquoi il a été
décidé de mettre pleinement en œuvre l’encadrement des loyers dans la capitale à
partir du 1er août 2015, c’est-à-dire de l’appliquer à tous les baux, nouveaux comme en
renouvellement.
Rappelons-en le principe : il s’agit de plafonner le loyer d’un logement à un maximum
de 20% au-dessus du loyer médian observé pour un logement comparable du même
quartier, les bailleurs pouvant en contrepartie augmenter les loyers manifestement sousévalués, c’est-à-dire inférieurs d’au moins 30% à ce loyer de référence.
Encadrer les loyers n’est donc en rien synonyme de blocage des prix ou de leur fixation
par l’Etat, comme on l’a trop souvent entendu, et récemment encore de la part de
responsables politiques pourtant éminents.
C’est au contraire un dispositif de régulation raisonnée de l’immobilier parisien, porteur
de progrès social et d’efficacité économique, qui est ainsi entré en vigueur :
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Parce qu’il s’agit d’un mécanisme de transparence sur les prix qui, grâce au
travail d’observation mis à jour et publié annuellement, permet une égale
information de tous, propriétaires et locataires, et donc un rapport plus équilibré
entre eux, synonyme de fonctionnement plus fluide du marché.
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C’est un outil de lutte contre les comportements abusifs, qui n’impacte que les
propriétaires pratiquant des loyers manifestement excessifs au regard du
contexte local.
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C’est enfin un dispositif de règlement organisé des conflits autour des loyers, à
travers l’action de la Commission départementale de conciliation que peuvent
saisir locataires et propriétaires pour statuer sur le juste niveau des loyers au
regard des critères de la loi.
Au final, tous les acteurs du marché locatif y gagnent :
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Les locataires bien sûr qui, mieux informés et mieux protégés des loyers abusifs,
regagnent du pouvoir d’achat et deviennent véritablement acteurs de leur
logement, ce qui est essentiel à mes yeux.
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Mais aussi les propriétaires, qui sont de plus en plus nombreux à comprendre que
pratiquer des loyers supportables dans la durée pour leurs locataires est un gage
de réduction des impayés et de stabilité accrue des contrats, ce qui constitue à
terme le meilleur moyen de rentabiliser leur investissement.
Voilà qui explique peut-être pourquoi près de 8 Français sur 10 soutenaient la mise en
œuvre de l’encadrement des loyers en juin 2015. Et pourtant… Il a fallu affronter une
véritable campagne organisée, à base de contre-vérités et de prédictions
catastrophistes, pour y parvenir. « Contresens historique », « fuite des investisseurs »,
« effondrement de l’immobilier parisien » : les critiques et les manœuvres, aussi
outrancières qu’intéressées économiquement ou politiquement, ont été nourries.
Les faits leur ont pourtant donné tort. Car s’il est trop tôt pour établir un bilan précis et
exhaustif de l’effet de l’encadrement des loyers à Paris, les enseignements que l’on
peut tirer à la veille de ce premier anniversaire sont clairs : ça marche.
 La modération des loyers et la diminution des excès s’accélèrent :
La dernière enquête annuelle de l’OLAP montre une nette décélération des loyers des
logements privés (source OLAP – communiqué de juillet 2016) :
- la hausse des loyers d’habitation du parc locatif privé non meublé est en
moyenne de 0,5 % dans l’agglomération parisienne en 2015. C’est le chiffre le
plus bas depuis 2001, et c’est aussi la première fois que la hausse à Paris n’est pas
supérieure à celle de l’ensemble de l’agglomération ;
-
30 % des nouveaux emménagés à Paris en 2015 ont bénéficié d’une baisse du
loyer par rapport au locataire précédent, contre 20% en 2014 et seulement 7% en
2013 ;
-
la hausse moyenne à la relocation se limite à 1% et confirme la décélération très
nette de 2014, accentuée sous l’effet de l’encadrement des loyers sur les 5
derniers mois de l’année.
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Ces résultats viennent confirmer les études partielles réalisées par divers acteurs
du secteur depuis août 2015 à Paris, indiquant toutes une même tendance : la
baisse significative des loyers abusifs dans les mises en location d’appartements
à Paris
 Simultanément, le dynamisme du marché immobilier se confirme :
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Vous le savez, portée par la politique de relance initiée par le Gouvernement,
l’activité immobilière connaît depuis plusieurs mois une reprise solide, et qui va en
s’accélérant. Or la note de conjoncture publiée la semaine dernière par la
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Chambre des Notaires Paris-Île-de-France confirme que cette reprise est
marquée dans la région capitale, avec 36 290 logements anciens vendus entre
mars et mai 2016, soit une hausse de 13% par rapport à la même période en
2015, et ce à Paris comme dans l’ensemble de la région. Les prédictions
catastrophiste quant au recul des investissements sous l’effet de l’encadrement
des loyers ne sont donc en rien confirmées ;
-
Loin d’être fragilisée du point de vue de son marché immobilier, Paris remonte à
la 2ème place du classement des villes les plus attractives pour investir dans la
pierre, après Bordeaux, dans l’enquête Opinion Way que vient de publier le
réseau Guy Hoquet.
Je vous le disais, nous ne pourrons faire un bilan complet de l’encadrement des loyers à
Paris qu’une fois collectés tous les loyers observés sur l’année par l’OLAP, à l’automne
prochain. Mais ces indicateurs ne laissent pas de doute sur le constat global de
l’efficacité du dispositif en matière de régulation raisonnée du marché locatif parisien,
sans nuire à son dynamisme.
Ce constat me semble important car il illustre comment une action volontariste de
régulation en matière de logement permet d’obtenir des résultats pour le pouvoir
d’achat et la qualité de vie de nos concitoyens, à rebours du sentiment d’impuissance
du politique face aux marchés si répandu aujourd’hui. Et je souhaite à ce titre qu’il
permette un débat plus apaisé et plus rationnel autour de l’encadrement des loyers
que cela n’a été le cas jusqu’ici. Cette cause comme nos concitoyens méritent mieux
que des anathèmes et des contre-vérités.
Car si les enseignements de cette première année sont positifs, le travail est loin d’être
fini et ma volonté est d’aller plus loin dans la mise en œuvre de l’encadrement des
loyers, afin que le plus grand nombre bénéficie de ses effets en matière d’accès à un
logement à prix abordable.
Il s’agit bien sûr d’en étendre l’application au-delà de Paris, aux métropoles qui
connaissent de fortes tensions entre offre et demande sur le marché immobilier et où
les habitants sont demandeurs d’une plus grande régulation des loyers. Je me suis
engagée dès mon arrivée au ministère à encourager cette extension, en
accompagnant les élus locaux et les professionnels dans les territoires pour surmonter
les résistances et les difficultés techniques.
Cet engagement porte déjà ses fruits puisque, vous le savez, l’encadrement des loyers
sera mis en œuvre à Lille d’ici la fin de l’année, tandis que Grenoble s’est engagée
dans la démarche pour y parvenir, et que j’ai signé le 29 juin l’arrêté étendant à l’unité
urbaine parisienne l’agrément de l’OLAP, qui ouvre la voie à l’encadrement d’ici 2018.
Ce sont plus de 8 millions d’habitants dans 412 communes qui seront alors concernées
par une mesure qui permettra de lutter contre des loyers notoirement élevés en Petite
Couronne.
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J’avais milité en ce sens dès la campagne des élections régionales voici un an, et si je
peux mettre aujourd’hui cette mesure en œuvre avec le soutien du Premier ministre,
que je remercie, c’est bien parce que l’expérience parisienne a permis d’en valider la
pertinence et l’efficacité.
Mais ma priorité est également de renforcer la mise en œuvre de l’encadrement des
loyers à Paris. Car si les premières tendances sont favorables, nous savons aussi que son
application reste trop limitée. D’une part, les loyers excédant parfois largement le
plafond légal sont encore très répandus, et d’autre part les locataires font encore
insuffisamment valoir les droits que leur a ouverts la loi.
Les raisons en sont multiples, et l’ADIL75 a pu les mesurer dans ses échanges avec des
milliers de locataires et de propriétaires depuis un an : comportements abusifs de
certains propriétaires bien sûr, mais aussi méconnaissance de la loi, difficultés de
compréhension du mécanisme de l’encadrement, information insuffisante sur les
mécanismes de recours en cas d’infraction, crainte de nombreux locataires de se voir
refuser un logement ou d’entrer en conflit avec leur bailleur s’ils remettent en cause le
loyer demandé…
A titre d’exemple, les recours devant la Commission départementale de conciliation,
s’ils sont en nette augmentation depuis quelques mois (73 saisines pour baisse de loyer
à fin avril, contre 39 en février), pourraient être nettement plus nombreux. Et l’enjeu est
important car l’expérience montre qu’il en résulte dans la plupart des cas une baisse
de loyer.
L’enjeu aujourd’hui c’est donc non seulement de mener un large travail d’information et
de pédagogie, mais aussi de permettre à chacun de véritablement s’approprier la loi
en évaluant la conformité de sa situation personnelle et en le mettant en situation
d’agir, le cas échéant.
C’est l’objet de la plateforme numérique d’information et d’action que mon ministère
a conçu et lance aujourd’hui, à destination des locataires comme des propriétaires :
www.encadrementdesloyers.gouv.fr
Il s’agit d’une interface extrêmement simple d’utilisation, grâce à laquelle chacun
pourra savoir si un loyer respecte bien les limites établies dans le cadre de la loi. Et
cela en croisant, en 7 clics, quelques informations de base sur son logement avec les
données précises et exhaustives de l’OLAP sur les loyers de référence quartier par
quartier à Paris.
Il peut s’agir d’un locataire voulant vérifier la conformité du loyer qu’il paie, ou du loyer
demandé dans le cadre d’une annonce pour un logement, afin de faire valoir ses
droits. Mais aussi d’un propriétaire qui veut lui aussi s’assurer de sa conformité, ou qui a
besoin d’établir le loyer d’un bien qu’il souhaite mettre en location.
Quelle que soit sa situation, l’utilisateur disposera alors de toutes les informations
légales et pratiques sur les actions à mener en fonction du résultat du test. Par exemple,
pour un locataire payant un loyer excessif, le dialogue à l’amiable avec son
propriétaire, la saisine de la Commission de conciliation, voire le Tribunal d’instance si
l’entente n’est pas possible.
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L’outil est simple et pratique d’usage, mais je crois beaucoup à sa portée pour étendre
le bénéfice de l’encadrement des loyers à Paris.
D’une part car il favorisera l’égale information de tous, et donc des négociations plus
saines et équilibrées entre propriétaires et locataires.
Mais plus encore, l’expérience de la simple observation des loyers, en France comme
en Allemagne depuis de nombreuses années, montre que la transparence ainsi établie
sur des données de marché auparavant difficilement accessibles, en rendant visible les
pratiques abusives, entraîne en amont une auto-modération des propriétaires.
D’autre part, en faisant mieux connaître et en simplifiant l’accès à la Commission
Départementale de Conciliation, cette plateforme favorisera les recours pour faire
baisser les loyers excessifs. Et outre les résultats positifs qui en découlent en général, on
sait que la montée en puissance de ce mécanisme contribue là aussi à plus de
modération en amont.
C’est donc bien un véritable outil de service public, innovant et à la portée de tous,
que nous lançons aujourd’hui. Cette démarche me tient à cœur à plusieurs titres :
-
parce que je fais de la transparence dans le domaine du logement une priorité
de mon action (comme l’ont montré le module similaire que nous avons lancé il
y a quelques mois sur la loi SRU, ou la réforme des attributions de logements
sociaux dans le PJL Egalité Citoyenneté).
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Mais aussi parce qu’elle consiste à faire des citoyens des acteurs de la loi, et des
habitants des acteurs de leur logement. Or cette mise en capacité d’agir est
pour moi un principe politique directeur, car c’est la condition sine qua non
d’une démocratie réellement vivante et respectueuse des droits de chacun.
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Et enfin parce que c’est en favorisant ainsi l’appropriation des lois et des
règlements par les Français dans leur vie quotidienne, pour en étendre les
bénéfices, que nous pourrons accroître l’efficacité des politiques publiques et
réconcilier peu à peu les Français avec leurs élus et leurs institutions.
Je vous remercie de votre écoute. Nous allons maintenant regarder une courte vidéo
expliquant le fonctionnement de la plateforme, avant de passer aux interventions
prévues et aux questions de la presse.
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