Les plus-values immobilières des non- résidents

Guide juridique
des Français de l’étranger
FISCALITé
Les plus-values immobilières des nonrésidents
Comment sont imposées les plus-values sur un bien immobilier en
France détenu directement ?
A quelles conditions sont-elles exonérées ?
Comment sont imposées les plus-values sur un bien détenu en
France via une société civile immobilière ?
U
n Français non-résident peut vendre
des biens immobiliers situés en France.
Ces opérations sont en principe soumises
à l’impôt en France. Toutefois, certaines
mesures dérogatoires permettent de limiter
ou de supprimer cette taxation.
Comment sont imposées les plus values sur un bien immobilier en France
détenu directement ?
La cession d’un bien immobilier en France par
une personne physique non résidente relève
du régime des plus-values immobilières (CGI,
article 150 U à 150 VH et 244 bis A). En fonction
du pays de domiciliation, le taux d’imposition
de la plus-value peut varier.
• Si le non-résident est domicilié dans un État
membre de l’Union européenne, en Islande
ou en Norvège, le taux d’imposition sera de
34,5%.
• S’il est domicilié dans un autre État, le taux
d’imposition s’élève, en principe, à 48,83 %.
• Si le non-résident est domicilié dans un État
non coopératif, le taux d’imposition est de 90,5
%. La liste des États non coopératifs est fixée
par un arrêté ministériel et mise à jour tous
les ans.
Taxe additionnelle. Pour les cessions réalisées
à compter du 1er janvier 2013, une taxe
additionnelle est susceptible de s’appliquer
aux plus-values d’un montant supérieur à
50 000 €. Le taux varie en fonction du montant
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de la plus-value imposable et peut s’élever
jusqu’à 6 % pour les plus-values supérieures
à 260 000 €. Cette taxe n’est pas applicable
aux cessions de terrain à bâtir.
Représentant fiscal. Si le prix de cession du
bien immobilier est supérieur à 150 000 €, un
représentant fiscal doit être désigné, sauf si le
bien cédé est détenu depuis plus de trente ans.
En cas de contestation de l’administration sur
la liquidation de la plus-value, le représentant
sera l’interlocuteur de l’administration. La
désignation d’un représentant fiscal peut
engendrer des coûts supplémentaires pour le
vendeur.
Mesures d’exonération. Certaines mesures
d’exonération de plus-values immobilières
qui existent pour les résidents français
s’appliquent également aux non-résidents.
Ainsi, la cession d’un bien immobilier détenu
depuis plus de trente ans est exonérée d’impôt.
(vingt-deux ans dans certains cas)
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A quelles conditions sont-elles exonérées ?
Le non-résident, au sens de l’article 4 B du
CGI, bénéficie d’une exonération de plus-value
immobilière lorsqu’il cède un bien immobilier
en France (CGI, 150 U-II 2°). Elle concerne la
cession d’immeubles, parties d’immeubles
ou droits relatifs à ces biens qui constituent
l’habitation en France des personnes
physiques, non-résidentes en France. Trois
conditions doivent être respectées.
• Le cédant doit être un ressortissant de
l’Union européenne ou d’un autre État partie
à l’accord sur l’Espace économique européen
ayant conclu avec la France une convention
fiscale qui contient une clause d’assistance
administrative. Cette qualité s’apprécie à la
date de la cession.
• Le cédant doit avoir été fiscalement domicilié
en France de manière continue pendant au
moins deux ans à un moment quelconque
avant la cession.
• Il doit avoir eu la libre disposition du bien
au moins depuis le 1er janvier de l’année
précédant celle de cette cession (depuis le
1er janvier 2012 pour une cession courant
2013). Si le bien immobilier a été loué pendant
cette période, par exemple, l’exonération n’est
pas applicable. Cette condition n’a pas a être
respectée si la cession est réalisée au plus
tard le 31 décembre de la cinquième année
suivant celle du transfert par le cédant de son
domicile fiscal hors de France.
Points à retenir
La cession d’un immeuble en France est imposable en France.
Le taux d’imposition dépend de la domiciliation du cédant.
Les conventions internationales peuvent prévoir d’autres règles.
Il existe des mesures d’exonération.
Comment sont imposées les plus-values sur un bien détenu en France via
une société civile immobilière ?
Si le bien immobilier est détenu à travers une
SCI de droit français soumise à l’impôt sur
le revenu et à prépondérance immobilière,
les règles sont les mêmes que pour la vente
d’un bien détenu directement. Là encore, les
conventions internationales peuvent y déroger.
La cession peut porter sur les titres de la SCI
ou les immeubles détenus par la SCI. Dans
certains cas, un représentant fiscal devra être
désigné.
Il en ira ainsi lorsque la fraction du prix de
cession correspondant au total des parts
des associés non résidents sera supérieure
à 150000 €. L’exonération en faveur de
l’habitation en France des non-résidents ne
s’applique pas aux logements détenus via une
SCI.
Où se renseigner ?
DRESG: Recette des non résidents, 10 rue du Centre TSA 50014, NOISY-LEGRAND, 93465 NOISY-LE-GRAND CEDEX
www.service-public.fr
Pour la liste des conventions internationales signées par la France:
www.legifrance.gouv.fr/
Pour consulter la doctrine administrative: www.impots.gouv.fr/
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