À chaque métier son assurance

guide
assur
ance
À chaque métier
son assurance
avec le concours de
pour
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obilière
teur
priv
Promot
(
(
sommaire
Mode
D’emploi
Introduction....................................................................................................................................... 2
Message du Président de la smabtp................................................................................. 4
Message du Président de la Fédération. ............................................................................ 5
Le guide assurance qui vous est proposé ici est pour vous un outil indispensable.
Il présente toutes les facettes de l’assurance de votre métier, de votre entreprise
et même de votre protection personnelle, dans le cadre de l’exercice de votre
fonction de promoteur immobilier. Ce guide traite des risques liés à votre métier
et en aborde toutes les facettes : les études préliminaires (foncier, conception,
financement, démarches administratives), les formalités et passations de contrats,
le déroulement de votre chantier, avant et après réception, la couverture sociale
de vos salariés, votre propre protection ainsi que celle de votre famille, la gestion
de votre patrimoine, votre retraite, la transmission de votre entreprise…
Nous avons souhaité faire de ce guide un outil aussi clair que possible. Différents
niveaux de lecture, des illustrations ludiques et une présentation très aérée devraient
vous en faciliter l’accès et la compréhension. Des rubriques signalées par des
pictogrammes vous donnent des « Conseils », vous préviennent de faire « Attention »
à tel ou tel détail, vous indiquent ce qui est « Bon à savoir ». Des « Exemples » vous
permettent de mieux comprendre les situations. La prévention y tient également
une grande place, avec des actions simples pouvant vous permettre d’éviter les
enchaînements calamiteux.
Toutefois, parce que l’assurance est parfois un domaine complexe, un métier
d’expert, nous n’avons pas prétendu à l’exhaustivité. Si certaines questions vous
semblent encore obscures, certains détails insuffisamment expliqués, n’hésitez pas
à prendre rendez-vous avec votre assureur. Spécialiste des métiers de la construction,
il saura vous conseiller et trouver pour vous les meilleures solutions.
Études préliminaires...................................................................................................... 6
Définition du métier de promoteur .............................................................................. 8
Votre opération vefa ou Vir. ....................................................................................... 10
Le foncier................................................................................................................................ 12
La conception de l’immeuble....................................................................................... 20
Les démarches administratives................................................................................... 30
Le financement . ................................................................................................................. 34
Formalités et passation des contrats......................................................40
Formalités juridiques, administratives et fiscales............................................... 42
Passation des contrats .................................................................................................... 46
Protégez votre opération en cours de construction.............54
Votre opération est endommagée. ............................................................................. 56
Votre opération occasionne des dommages......................................................... 58
Accidents corporels........................................................................................................... 70
Protégez-vous une fois votre opération terminée.....................72
La réception et la livraison. ............................................................................................ 74
La première année qui suit l’opération .................................................................. 76
Les deux premières années qui suivent l’opération.......................................... 78
Les dix années qui suivent l’opération . .................................................................. 80
Votre protection personnelle en tant que dirigeant............92
Votre protection dans l’exercice de vos fonctions.............................................. 94
Protégez-vous ainsi que votre famille.....................................................98
Protégez et valorisez votre patrimoine. ................................................................. 100
Optimisez la transmission de votre entreprise ................................................. 102
L’assurance de vos engagements sociaux ........................................................... 104
La protection de vos salariés ....................................................................... 106
De bons contrats pour de bonnes retraites ...................................................... 108
Protégez vos biens...................................................................................................... 112
Vos véhicules professionnels..................................................................................... 114
Vos locaux professionnels........................................................................................... 116
Adoptez la bonne démarche assurance............................................... 118
Les indispensables de l’assurance.................................................................................. 124
Conseil
Attention !
Exemple
Bon à savoir
Important
g u ide ass u r ance p o u r le p r o m o te u r p r i v é p r o f essi o nnel
1
(
introduction
Une bonne assurance, c’est une assurance adaptée
à votre situation personnelle, à votre métier, à la taille
de votre entreprise, à ses spécialités.
Ce guide assurance a pour ambition de vous aider à
mieux définir vos vrais besoins. En effet, les risques
de votre métier ne sont pas forcément les mêmes que
ceux de votre voisin, ni ceux d’un autre professionnel
du bâtiment intervenant sur le chantier.
Lisez ce document attentivement, analysez vos risques,
n’oubliez aucun détail, demandez conseil s’il le faut...
Ce guide destiné à VOTRE PROFESSION vous aidera
à choisir en toute connaissance de cause la meilleure
couverture de vos différents besoins en assurance.
2
Le GUIDE MÉTIER
DU PROMOTEUR
PRIVÉ PROFESSIONNEL
Ce guide métier des risques de la construction s’adresse au promoteur privé
professionnel, c’est-à-dire à une personne morale qui agit dans le cadre
d’une organisation permanente, contrairement aux personnes physiques,
maîtres d’ouvrage occasionnels.
Le promoteur est un maître d’ouvrage professionnel qui prend l’initiative
de la réalisation de bâtiments qu’il destine à la vente, réunit les financements
nécessaires au projet et en assume le risque. Initiateur, responsable et pilote
de l’opération, il est celui pour le compte duquel est édifié l’ouvrage.
Être promoteur aujourd’hui, cela signifie prendre en compte l’ensemble
de l’opération de construction, depuis l’aménagement des terrains jusqu’à
la gestion de l’immeuble réalisé.
Cependant, le présent guide porte uniquement sur le cœur du métier de
promoteur immobilier qui réside dans l’acte de construire et passe par :
• la définition du programme de construction,
• la recherche et l’achat de terrains à construire,
• l’obtention des autorisations administratives,
• la passation des contrats de louage d’ouvrage avec le maître d’œuvre
et les entreprises qu’il a sélectionnés,
• la fixation de l’enveloppe financière de l’opération et le paiement
des intervenants,
• la livraison de l’ouvrage,
• un service après-vente de qualité.
g u ide ass u r ance p o u r le p r o m o te u r p r i v é p r o f essi o nnel
3
(
MESSAGE
DU PRÉSIDENT
DE LA SMABTP
Le métier de promoteur immobilier est à la croisée de réglementations
diverses et complexes qui évoluent sans cesse.
Aujourd’hui en France, la problématique du logement
occupe tous les esprits. Le moment est donc propice
pour agir ensemble. Vous, promoteurs-constructeurs,
pouvez et voulez y apporter des solutions concrètes.
Nous, société mutuelle d’assurance, pouvons vous
aider à les réaliser en analysant tous les risques. Nous
sommes fiers de vous accompagner dans le devoir
et l’acte de bâtir.
Demain, comme depuis plus de 150 ans, le Groupe
SMABTP sera toujours à vos côtés. En effet, vous devrez
satisfaire les besoins en logements avec de nouvelles
exigences et réglementations issues notamment
du Grenelle de l’environnement. Ensemble, nous
travaillerons encore plus étroitement pour trouver les
meilleures réponses à vos nouveaux besoins. Pour bâtir
l’avenir ensemble !
Christian BAFFY
Président de la SMABTP
4
(
MESSAGE
DU PRÉSIDENT
de la fédération
Issu du partenariat entre la Fédération des Promoteurs et la SMABTP,
ce guide a été élaboré pour permettre au promoteur, expérimenté ou
novice, d’avoir une meilleure visibilité sur la réglementation applicable à
son domaine d’activité et ainsi mieux appréhender les responsabilités
des acteurs de la construction.
Plus particulièrement, l’assureur accompagne le promoteur dans
chaque opération et tout au long de l’exercice de son activité pour le
protéger ainsi que ses collaborateurs et ses cocontractants.
Partenaire du promoteur, l’assureur est également à ses côtés pour lui
permettre de répondre aux nouveaux défis lancés à la profession et,
tout particulièrement celui du développement durable, afin de couvrir
les risques inhérents à l’innovation.
C’est tout le sens des travaux menés en étroite collaboration avec
la SMABTP ces dernières années, et qui nous permettent de disposer
sur le marché, à ce jour, de produits d’assurance adaptés au plus près
des besoins de notre profession.
Marc PIGEON
Président de la Fédération
des Promoteurs Immobiliers de France
g u ide ass u r ance p o u r le p r o m o te u r p r i v é p r o f essi o nnel
5
(
DÉFINITION DU MÉTIER
dE PROMOTEUR
(
une diversification de l’activité
des résidences, des bureaux, des locaux commerciaux
L’activité principale des promoteurs a longtemps été la construction de logements.
Mais, depuis une vingtaine d’années, l’activité s’est largement diversifiée.
Outre la construction de logements, aidés ou non par l’État, les promoteurs réalisent :
n des résidences de tourisme, des complexes hôteliers et de loisirs,
n des résidences avec services,
n des bureaux, des locaux commerciaux et industriels en immobilier d’entreprise,
n des opérations d’aménagement et de lotissement.
L’opération de promotion peut être réalisée par la société de promotion elle-même ou par
une structure juridique ad hoc, généralement une Société civile immobilière (SCI), maître
d’ouvrage de chaque programme immobilier.
Le promoteur est avant tout un vendeur et recourt à des contrats de vente réglementés en
matière de logements : la Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou la Vente d’immeuble
à rénover (VIR). Le promoteur est également un prestataire de services qui intervient dans
le cadre d’un contrat de Maîtrise d’ouvrage déléguée (MOD) ou d’un Contrat de promotion
immobilière (CPI).
8
LES MISSIONS DU PROMOTEUR
les Obligations du promoteur
n Il réalise un programme de construction
pour un prix et un délai convenus et au
moyen de contrats de louage d’ouvrage :
• édification et gestion de l’opération,
• prix fixé par avance permettant de payer les
locateurs d’ouvrage,
• société d’attribution,
• prise en charge des opérations administratives,
juri­diques et financières, moyennant une
rémuné­ration convenue (pouvoir de représenta­
tion et rémunération de la prestation).
n Traditionnelles :
• édification de l’ouvrage,
• gestion de l’opération,
• reddition des comptes,
• prise en charge des dépassements de prix
(d’où l’obligation de caution).
n Spécifiques (ajoutées par le législateur) :
• garantie des constructeurs (garantie
décennale),
• garanties financières,
• assurance de l’ouvrage (assurance
Dommages-ouvrage).
CONTRAT DE VENTE (entre promoteur et acquéreur)
n Le contrat de Vente en l’état futur d’achèvement (vefa) : le vendeur transfère immédiatement à
l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir
deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de l’exécution des travaux.
n La Vente d’immeuble à rénover (VIR) : le vendeur vend tout ou partie d’un immeuble bâti, à usage
d’habitation ou mixte (professionnel et habitation), ou destiné après travaux à l’un de ces usages, et s’engage, dans
un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur le bien vendu tout en
percevant des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux.
MANDAT (entre promoteur et maître d’ouvrage)
n Le Contrat de promotion immobilière (articles 1831-1 à 1831-5 du Code civil) : le maître de l’ouvrage reste
le propriétaire du terrain ou le titulaire d’un droit de construire, mais il fait appel à un intermédiaire qui va
procéder aux opérations administratives et financières relatives à l’acte de construire.
n La délégation de maîtrise d’ouvrage :
• Le maître d’ouvrage délégué est la personne ou l’entité à qui le maître d’ouvrage donne mandat d’exercer
en son nom et pour son compte tout ou partie de ses responsabilités et prérogatives de maître d’ouvrage. Le
professionnel intervient en qualité de mandataire du maître de l’ouvrage et non pas en qualité de simple conseiller
de celui-ci.
• Les dépassements de prix et les obligations des locateurs d’ouvrage ne sont pas garantis dans le contrat de
délégation de maîtrise d’ouvrage contrairement au Contrat de promotion immobilière.
• Attention au risque de requalification du contrat en Contrat de promotion immobilière (en cas de délégation
complète de l’opération) en louage d’ouvrage (lorsqu’il y a un véritable travail d’entrepreneur).
PRESTATION DE SERVICES (entre promoteur et maître d’ouvrage)
n L’Assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) :
• ne fait l’objet d’aucune définition légale,
• correspond à une mission visant à aider et à accompagner, tout au long du déroulement du projet et jusqu’à la
réception, le maître d’ouvrage sur des opérations complexes,
• s’inscrit dans le cadre d’une mission de conseil et de proposition vis-à-vis du maître d’ouvrage, à l’exclusion de
toute fonction de représentation. L’AMO ne prend pas de décision à la place du maître d’ouvrage. Vis-à-vis du
maître d’œuvre, elle se contente d’exprimer ce que veut le maître d’ouvrage, elle lui permet de remplir pleinement
ses obligations.
g u ide ass u r ance p o u r le p r o m o te u r p r i v é p r o f essi o nnel
9
(
votre OPÉRATION
VEFA OU VIR
Votre opération de promotion immobilière de logements doit s’effectuer
dans l’un des deux cadres juridiques suivants : soit vous vendez l’immeuble
en l’état futur d’achèvement et l’acquéreur devient propriétaire au fur et
à mesure de l’exécution des travaux, il s’agit alors d’un contrat VEFA ;
soit vous décidez de vendre un immeuble sur lequel sont effectués
des travaux de rénovation financés par l’acquéreur, il s’agit alors d’un
contrat de Vente d’immeuble à rénover (VIR).
(
VOUS VENDEZ en l’état futur
D’achèvement (VEFA)
(
un contrat à exécution successive
C’est le cadre juridique le plus utilisé dans les opérations neuves
de promotion immobilière. Il s’agit d’un contrat à exécution
successive entre le promoteur et l’acquéreur, l’acquéreur devenant
propriétaire au fur et à mesure de l’exécution des travaux. Ce contrat
comporte un engagement du vendeur de livrer un bien conforme
au contrat, à prix et à délais convenus.
VOUS VENDEZ
DES immeubleS
à rénover (VIR)
un transfert
de droit réel
Cela implique le transfert de droit réel
et l’engagement du vendeur à rénover
à prix et délais convenus. Sont exclus
de ce domaine les locaux à destination
d’usage professionnel. C’est également
l’ampleur des travaux qui détermine
la catégorie des immeubles.
Attention !
Méfiez-vous des vices apparents dont vous devez
répondre pendant un an à compter de la livraison
(ou de la prise de possession en VEFA).
Bon à savoir
Vérifiez qu’une garantie d’isolation
phonique est présente dans votre
contrat d’assurance Constructeur non
réalisateur. En cas de non-conformité aux
normes réglementaires, c’est en effet le
promoteur qui devra reprendre les travaux
à sa charge. Il est, dans ce cas, couvert
par cette garantie.
10
Conseil
Important
Enfin, ne manquez pas de souscrire une
garantie financière d’achèvement de
l’immeuble qui a pour objet d’assurer à
l’acquéreur l’achèvement de l’immeuble
en cas de défaillance du promoteur.
Il est prudent d’assurer en Multirisques
habitation (MRH) un bâtiment même s’il
est ­­voué à la démolition.
Les risques incendie et dégât des eaux sont
souvent exclus des contrats d’assurance
Tous risques chantier.
Attention !
Vo u s a v e z l ’ o b l i g a t i o n d e s o u s c r i r e u n
contrat d’assurance de Responsabilité civile
professionnelle lorsque vous avez conclu un
contrat de Vente d’immeuble à rénover.
g u ide ass u r ance p o u r le p r o m o te u r p r i v é p r o f essi o nnel
11
(
ADAPTEZ-VOUS au sol et au site
des études successives sont nécessaires
L’adéquation au sol de votre projet est une garantie essentielle
de sa réussite. Elle requiert un inventaire détaillé des différentes
études géotechniques, hydrogéologiques ainsi que des opérations
de construction, déconstruction, dépollution et désamiantage. Il est
également indispensable d’intégrer dans le projet les coûts d’assurance
de l’opération ainsi que les solutions d’assurance associées.
ÉTUDES GÉOTECHNIQUES
(extrait de la norme NF P 94-500)
L’enchaînement des missions géotechniques
suit les phases d’élaboration du projet. Les
missions G1, G2, G3, G4 doivent être réalisées
successivement. Une mission géotechnique ne
peut contenir qu’une partie d’une mission-type
qu’après accord explicite entre le client et le
géotechnicien.
n Mission G1
Étude de faisabilité géotechnique
Cette mission comprend une étude préliminaire
d’identification des risques géologiques d’un site,
suivie d’une étude d’avant-projet. Cette dernière définit
les hypothèses géotechniques, ainsi que les quantités,
les délais et les coûts d’exécution des ouvrages
nécessaires pour limiter les effets des aléas identifiés.
n Mission G2
Étude de projet géotechnique
Cette étude spécifique doit être prévue et intégrée
dans le cadre de la mission de maîtrise d’œuvre. Elle
établit les documents nécessaires à la consultation des
entreprises pour les travaux géotechniques.
16
n Mission G3
Étude géotechnique d’exécution
Cette mission étudie dans le détail les ouvrages
géotechniques, et notamment la validation
des hypo­t hèses géotechniques, la définition et
le dimensionnement (calculs justificatifs), les
méthodes et les conditions d’exécution (phasages,
suivi, contrôle).
n Mission G4
Suivi géotechnique d’exécution
Cette mission consiste à suivre et à adapter, si
nécessaire, l’exécution des ouvrages géotechniques.
Elle participe à l’établissement du dossier de fin de
travaux et des recommandations de maintenance des
ouvrages géotechniques.
n Mission G5
Le diagnostic géotechnique
Il permet d’étudier, de façon approfondie, un élément
géotechnique spécifique ayant ou non subi un sinistre
et de préconiser des solutions.
conseil
N’hésitez pas à faire appel à un
géotechnicien, dûment assuré, qui
vous conseillera pour le choix des
fonda­tions. Vous pouvez également
consulter un ingénieur des « sites et
sols pollués » qui évaluera les risques
sanitaires et environnementaux.
Bon à savoir
Souscrivez un contrat Tous risques chantier qui comporte
une garantie « Vice imprévisible du sol ». Celle-ci couvrira,
sous certaines conditions, les frais additionnels nécessaires
pour la réalisation de l’opération de construction intégrant
les mesures et précautions techniques supplé­mentaires à
prévoir, suite à la découverte d’un vice.
Exemple
Dans une programmation initiale, le promoteur avait envisagé d’avoir un bon sol (d’après l’étude
géotechnique sommaire G11 réalisée par un spécialiste et validée par un contrôleur technique agréé) et,
en conséquence, un système de fondations superficielles (semelles). En cours de travaux, il s’avère que
le sol est miné par des vides dus à des problèmes de dissolution de gypse. Solution retenue : combler
ces vides par des injections de coulis de ciment et fonder le bâtiment en profondeur dans le bon sol,
moyennant des pieux de 15 m de profondeur. Coût supplémentaire de l’opération : 92 000 euros. Grâce à
la garantie « Vice imprévisible du sol » que le promoteur avait souscrite, l’augmentation du coût de
la construction a pu être prise en charge.
g u ide ass u r ance p o u r le p r o m o te u r p r i v é p r o f essi o nnel
17
(
respectez Les normes
ET LA RÉGLEMENTATION
L’intégration de tous les paramètres
L’accessibilité de votre bâtiment aux
personnes handicapées, son isolation
phonique et thermique, la maîtrise de
l’énergie consommée, les conditions
parasismiques, les risques de sécheresse,
d’inondation, d’infestation de termites, la
sécurité incendie, sont autant de domaines
normés avec des critères exigeants et qui
posent le risque de non-conformité de
votre immeuble, si les règles ne sont pas
rigoureusement respectées.
Dès le montage de l’opération, veillez à respecter
les normes qui s’imposent à vous et que vous vous
engagez à suivre dans le formulaire de demande
de permis de construire. Bien plus, à ce stade,
vous êtes tenu de produire des attestations
certifiant le respect de la réglementation para­
sis­mique et de la réglementation relative à
l’accessibilité des bâtiments neufs aux personnes
handicapées. Des attestations similaires doivent
également être jointes à la déclaration d’achè­
vement des travaux.
Important
Lorsque vous vous engagez commer­
cialement au-delà des normes applicables (garantie phonique, performance
énergétique), vous engagez votre
responsabilité contractuelle et votre
assureur doit en être informé.
Attention !
Bon à savoir
Le Plan de prévention des risques naturels (PPRn) est un
document réalisé par l’État qui réglemente l’utilisation
du sol en fonction des risques naturels auxquels il
est soumis. Cette réglementation a été créée par la loi
du 2 février 1995 (vouée à évoluer suite à Xynthia) et
s’impose à tous. Les principaux risques en France
sont les inondations, les mouvements de terrain, les
avalanches, les séismes, les feux de forêt et, en outre-mer,
les cyclones et les éruptions volcaniques. Le PPRn permet
de connaître les zones à risques et définit les mesures
pour réduire la vulnérabilité. Il est au cœur des politiques
d’aménagement, de construction et de gestion des
territoires. Il est impératif de le consulter avant tout début
d’opération. Pour connaître les risques majeurs, vous
pouvez consulter www.prim.net.
En l’absence d’un PPRn dans la commune où est réalisée l’opération
immobilière, des conditions particulières de franchises (majorations
progressives) sont appliquées en cas de catastrophe naturelle.
Ceci est valable pour tous vos contrats de dommages (Tous risques
chantier, Tous risques montage, Dommages aux biens).
22
nL
a réglementation thermique
La RT 2012, qui s’inscrit dans un projet à plus
long terme visant à diviser la consommation
énergétique des bâtiments par deux (voire trois),
engendre une révolution dans la manière de
concevoir. La RT 2012, applicable aux demandes
de permis de construire déposées à compter
du 1er janvier 2013, généralisera l’objectif de
consommation maximale d’énergie primaire
à 50 kWh /m² / an en moyenne ; ce coefficient
sera modulé, notamment en fonction des
zones géographiques, de l’altitude, de la taille
des logements et s’appuiera sur un nouveau
coefficient, le BBio (coefficient de Besoin à
caractère bioclimatique). Désormais, il faudra :
• concevoir intelligemment (nouvelles formes et
dispositions en fonction du climat),
• construire autrement (une enveloppe perfor­
mante, étanche à l’air, sans pont thermique…),
• choisir des équipements efficients avec un
recours aux énergies renouvelables.
n La réglementation relative
à l’accessibilité des bâtiments
aux personnes handicapées
Depuis 2007, tous les logements doivent être adaptés aux
personnes handicapées, quel que soit le handicap (sensoriel,
moteur...). Le non-respect de cette réglementation est
sanctionné civilement et surtout pénalement, y compris
pour les personnes morales.
nL
a garantie phonique
Vous êtes tenu de livrer un bien respectant les exigences
réglementaires en matière d’isolation phonique. Vous êtes,
en effet, le garant de cette obligation pendant un an à
compter de l’entrée dans les lieux par le premier acquéreur.
Lorsqu’ils sont de nature à porter atteinte à l’habitabilité
du bien, les désordres acoustiques peuvent relever de la
garantie « Décennale » du promoteur.
nL
a directive européenne sur les produits
de construction
Cette directive comporte les exigences suivantes :
• résistance mécanique et stabilité,
• sécurité en cas d’incendie,
• hygiène, santé et environnement,
• sécurité d’utilisation,
• protection contre le bruit,
• économie d’énergie et isolation thermique,
• utilisation durable des ressources naturelles,
• engagement sur des niveaux de performances
énergétiques.
g u ide ass u r ance p o u r le p r o m o te u r p r i v é p r o f essi o nnel
23
(
LE FINANCEMENT
Les opérations de promotion immobilière sont généralement complexes et
souvent de taille importante. La mobilisation des financements nécessaires
et le montage adopté sont des conditions essentielles de leur réussite.
Le financement doit s’adapter à vos attentes et à la fonctionnalité
de votre opération.
(
rien ne vaut une bonne
étude de marché
la réponse à une vraie demande
Comme pour n’importe quel produit en phase de conception, il est
primordial de se rappeler quelques règles essentielles de marketing,
dont la plus importante est qu’un bon produit doit obligatoirement
répondre à une vraie demande. Ceci impose une bonne étude de marché.
Important
Attention !
Portez une attention toute particulière
à la responsabilité respective de vos
associés dans le cadre d’un tour de table.
Une partie du financement provient
des appels de fonds opérés auprès des
acquéreurs. Dans le secteur du logement,
ces appels de fonds sont réglementés et
doivent respecter des plafonds légaux sous
peine de sanctions pénales et de nullité
des clauses relatives au paiement du prix.
34
Dans le cas, par exemple, d’un projet d’immeuble
de logements, les caractéristiques à prendre en
compte dans une étude de marché sont, pour la
zone concernée :
• la population totale et son évolution (évolution des
habitants et des ménages),
• catégories socioprofessionnelles de la population,
• parcs de logements par type de pièce,
• statut d’occupation des logements (propriétaire
occupant : maison / appartement, locataire : HLM /
privé...),
• mobilité de la population (vente, location...).
Le marché immobilier destiné à la vente doit
également faire l’objet d’une analyse minutieuse,
en tenant compte des programmes en cours.
On retiendra ainsi les fourchettes haute et basse des
prix de vente moyens au m2, la capacité d’absorption,
le niveau de prestation des programmes déjà
en vente...
g u ide ass u r ance p o u r le p r o m o te u r p r i v é p r o f essi o nnel
35
(
FORMALITÉS JURIDIQUES,
ADMINISTRATIVES ET FISCALES
Une fois terminées les études préliminaires et déposé le permis de construire,
se pose la question de l’obtention des autorisations d’urbanisme. Parallèlement,
il importe que vous mettiez en place la structure juridique la plus adéquate
à l’opération de construction que vous envisagez de réaliser. Alors, seulement,
vous pourrez procéder à la Déclaration d’ouverture de votre chantier (DOC).
(
structure juridique
choisissez le statut adÉquat
Le promoteur peut intervenir directement, soit par le biais de sa société, soit en
constituant une structure ad hoc propre à l’opération, avec laquelle est conclu
un contrat selon lequel la réalisation de l’immeuble est confiée au promoteur.
La plupart du temps, cette structure est une Société civile de construction vente
(SCCV) mais elle peut également prendre une forme commerciale (SA, SARL…).
Conseil
Bon à savoir
Certains contrats de Responsabilité
civile vous couvrent également pour
les fonctions de syndic provisoire,
de président provisoire d’association
syndicale et pour les missions
de liquidateur de SCI. Pensez à
interroger votre assureur.
Si vous optez pour la promotion via des SCI
ponctuelles, vérifiez que celles-ci soient bien
assurées par votre contrat d’assurance par
abonnement de Responsabilité civile et que
la société de promotion et la SCI aient bien la
qualité de tiers entre elles et ce, pour tous les
postes de dommages.
Attention !
Lorsqu’une structure ad hoc est constituée pour la
réalisation d’une opération (ce qui est conseillé), sa
durée de vie peut être inférieure à la prescription
de sa responsabilité. Dans ce cas, l’assurance n’est
plus valide. Les associés en demeurent néanmoins
responsables à hauteur de leur part. Pour pallier ce type
de risques, veillez à inscrire nommément les associés
dans votre contrat Constructeur non réalisateur.
42
(
autorisations d’urbanisme
tout ce qu’il faut pour les obtenir
Dans le cadre du plan de relance de l’économie, une mesure gouvernementale a été prise par décret
du 19 décembre 2008 qui porte provisoirement de 2 à 3 ans le délai de validité des permis de construire,
à compter de la date de notification du permis de construire. Cette mesure exceptionnelle s’applique aux
autorisations intervenues au plus tard le 31 décembre 2010, en cours de validité au 20 décembre 2008 ;
peu importe qu’elles aient été ou non prorogées.
Important
Si vous effectuez des travaux sur le domaine
public ou si vous occupez temporairement
celui-ci, vous devez obtenir une permission de
voirie ou un permis de stationnement auprès
de la mairie du lieu de situation de l’ouvrage.
La permission de voirie concerne les palissades
de chantier enfoncées et scellées dans le sol,
l’installation de mobiliers tels que les panneaux
publicitaires. La pose de bennes à gravats, de
barrières sans scellement, d’échafaudages et le
stationnement d’engins provisoires relèvent du
permis de stationnement.
Bon à savoir
L’article L462-2 du Code de l’urbanisme
autorise l’autorité compétente qui délivre
le permis de construire à procéder à un
récolement des travaux et à mettre en
demeure le maître d’ouvrage d’effectuer les
travaux en conformité avec le permis. Cette
obligation qui revient au promoteur peut être
garantie. Rapprochez-vous de votre assureur
pour vérifier comment vous êtes couvert par
vos contrats au titre de cet article.
Attention !
La réforme de 2007 a uniformisé les conditions de péremption
des permis (permis de démolir, d’aménager et de construire). Ces
autorisations sont caduques si les travaux n’ont pas été entrepris
dans un délai de 2 ans, de même si, à l’expiration de ce délai de
2 ans, le chantier est interrompu pendant plus d’un an.
La caducité du permis interdit de commencer la construction ou de
procéder à sa modification. Dans le cas où la construction a déjà été
édifiée, le constructeur se rend alors coupable d’une infraction.
g u ide ass u r ance p o u r le p r o m o te u r p r i v é p r o f essi o nnel
43
(
VOTRE OPÉRATION
EST ENDOMMAGÉE
Contre les dommages matériels subis par l’ouvrage en cours de travaux,
le contrat Tous risques chantier garantit l’ensemble des participants
à la réalisation des travaux (y compris les sous-traitants, mais à l’exclusion
des fournisseurs). Il est souscrit par le maître d’ouvrage et à son profit,
mais il est préférable qu’il s’exerce sans recours contre les intervenants
ainsi que leurs assureurs.
(
VOS DIFFÉRENTS RISQUES PENDANT LE CHANTIER
LES AVANTAGES DU CONTRAT TOUS RISQUES
Le contrat Tous risques chantier a pour objet de couvrir, en dehors de toute recherche de
responsabilité, les désordres matériels affectant les ouvrages, évitant ainsi de mettre en jeu
les garanties, très souvent limitées pendant le chantier, des entreprises intervenantes. ll peut
couvrir tout type de risque et facilite l’indemnisation des dommages à l’ouvrage au maître
d’ouvrage. Ainsi, il permet d’éviter les retards et les interruptions de chantier.
À la différence, la Dommages-ouvrage intervient dans un seul cas avant réception (réparation
des désordres décennaux après mise en demeure et résiliation du marché de travaux).
Les garanties complémentaires à négocier dans votre contrat d’assurance
Tous risques chantier
n « Dommages aux existants »,
n les frais de mise en conformité, suite à sinistre, aux normes de sécurité en vigueur lors de la
reconstruction et découlant d’obligations administratives,
n pertes indirectes correspondant aux frais supplé­men­taires par rapport au coût de la réparation
proprement dite.
Bon à savoir
Conseil
Le taux de cotisation dépend
des garanties souscrites mais
aussi des franchises. Arbitrez en
fonction des capacités des inter­
venants à absorber le montant
des franchises.
56
Conformément à la loi, les garanties de dommages
souscrites dans le cadre d’une Tous risques
chantier sont étendues aux dommages de
catastrophe naturelle, de tempête, d’ouragan,
de cyclone et d’attentat.
Important
En complément de votre Tous risques chantier,
veillez à négocier une garantie de dommages
subis par vos affichages, locaux commerciaux,
bulles de vente et leur contenu.
Conseil
Un bon contrat Tous risques chantier doit se présenter sous la forme d’un « tout sauf » (les limites de
la garantie sont définies par les exclusions), couvrir tous les dommages matériels à l’ouvrage (sans
l’exigence de la survenance soudaine et fortuite des dommages) et comporter une renonciation expresse
à recours contre les assureurs des constructeurs.Il est conseillé d’éviter les exclusions concernant :
• les dommages résultant d’une erreur de conception,
• la partie viciée cause du dommage,
• l’effondrement ou la menace d’effondrement,
• les dommages résultant d’un arrêt des travaux non prévu au planning et survenant au-delà du 5 e jour
après cet arrêt (porter ce délai au moins à 30 jours),
• les dommages qui, dans leur origine et leur étendue, résultent directement ou indirectement de grève,
émeute, mouvement populaire, acte de terrorisme ou de sabotage commis dans le cadre d’actions
concertées de terrorisme ou de sabotage, lock-out,
• les frais engagés pour rechercher ou supprimer une malfaçon entraînant un dommage matériel à l’ouvrage.
Attention !
En cas de sinistre, si aucune
entreprise n’est identifiée ni tenue
pour responsable, c’est le titulaire
du lot ou des lots concernés qui
paiera la franchise au prorata du
coût de la répa­ration des dommages
affectant le lot.
Important
Veillez à ce que dans votre contrat Tous
risques chantier figure une prolongation
automatique pour faire face aux retards
d’exécution.
La garantie cesse tous effets soit :
• à la réception,
• à la première occupation des locaux,
• à la date indiquée aux conditions particulières
de la police.
Bon à savoir
Vous pouvez souscrire une garantie « Maintenance-visite » destinée à couvrir les dommages
résultant de négligences, de maladresses ou de fausses manœuvres imputables à un assuré
participant aux travaux lorsqu’il revient sur le chantier pour accomplir les seules obligations de
son marché (visite, contrôle, entretien ou réparation).
g u ide ass u r ance p o u r le p r o m o te u r p r i v é p r o f essi o nnel
57
(
VOTRE OPÉRATION
OCCASIONNE
DES DOMMAGES
Si lors d’une opération immobilière vous occasionnez des dommages aux
tiers engageant votre responsabilité, votre contrat d’assurance
de Responsabilité civile les couvrira. Il est conseillé, pour toute activité
de promoteur professionnel, de souscrire un contrat de Responsabilité
civile par abonnement. Les avoisinants seront particulièrement concernés
par les dommages éventuels occasionnés par votre opération.
(
Les garanties indispensables du contrat
responsabilité civile promoteur
Un bon contrat de Responsabilité civile du promoteur doit :
VOUS OCCASIONNEZ DES DOMMAGES aux tiers
LA RESPONSABILITÉ CIVILE DU PROMOTEUR
Votre activité comporte de multiples facettes. Vous pouvez occasionner
des dommages aux tiers du fait de vos missions administratives, juridiques,
financières, fiscales, comptables ou commerciales. Votre responsabilité
civile peut être engagée.
Les erreurs, les fausses interpré­
tations ou oublis de textes, les nonobservations d’obligations ou de délais,
les dommages corporels subis par les
préposés, les dom­mages causés par les
biens... tous ces événements peuvent
avoir des conséquences dommageables
qu’il convient de garantir au mieux par
un contrat de Responsabilité civile
promoteur adapté, afin de travailler en
toute sérénité.
n Couvrir tous les risques encourus par le professionnel quel que
soit son statut :
• promoteur,
• maître d’ouvrage délégué,
• assistant à la maîtrise d’ouvrage.
Et avoir une définition la plus large possible des activités assurées y
compris pour les missions de syndic provisoire, président d’association
syndicale ou liquidateur de SCI.
n Garantir tous les champs de responsabilités du promoteur que ce
soit pendant ou après la réalisation d’une opération et quelle que soit
la nature du fondement juridique sur lequel il est recherché :
• la responsabilité civile exploitation,
• la responsabilité civile professionnelle,
• la responsabilité civile commettant vis-à-vis de ses salariés
et préposés : faute inexcusable par exemple,
• les atteintes accidentelles à l’environnement.
Les garanties complémentaires :
• le défaut de conformité aux règlements de construction,
• les événements et dommages inhérents à l’acte de construire
comme les troubles anormaux de voisinage,
• les conséquences d’une condamnation in solidum.
Vérifiez auprès de votre assureur que tel est bien le cas.
Bon à savoir
Les non-conformités de l’ouvrage
vis-à-vis du maître de l’ouvrage
ou de l’acquéreur qui sont la
conséquence d’une erreur ou d’une
omission commise par un tiers,
peuvent éga­lement être couvertes
par le contrat de Responsabilité civile
promoteur. Consultez votre assureur.
Attention !
Vérifiez que votre contrat de
Responsabilité civile garantit
bien les conséquences de votre
responsabilité du fait des engage­
ments contractuels exorbitants de
droit commun.
Conseil
Privilégiez un contrat d’assurance « tout sauf » qui répond à
l’ensemble des risques encourus afin de sécuriser au mieux votre
activité de promoteur-constructeur. N’oubliez pas d’y inclure une
garantie au profit de l’acquéreur pour les dommages que vous
pourriez lui causer.
58
g u ide ass u r ance p o u r le p r o m o te u r p r i v é p r o f essi o nnel
59
(
MÉNAGEZ LES VOISINS et leurs biens
TROUBLES ANORMAUX DE VOISINAGE
Des tiers voisins peuvent se plaindre des inconvénients
d’un chantier : poussière, vibrations, dégâts de voisinage...
Ce sont les troubles anormaux de voisinage. Votre opération
peut également endommager leurs biens et engendrer ainsi
des pertes financières consécutives.
nL
es biens immobiliers avoisinants
Les travaux de construction de l’ouvrage que vous faites édifier peuvent endommager
les biens immobiliers n’appartenant pas à la construction ou qui ne sont pas destinés
à être intégrés (les immeubles riverains, les voiries ou les réseaux enterrés ou aériens
existants) et générer des dommages financiers.
Dans toutes ces hypothèses, les tiers lésés peuvent mettre en jeu votre responsabilité en
tant que promoteur-constructeur et maître d’ouvrage. Votre contrat de Responsabilité
civile garantissant vos activités de promoteur couvre ces risques pour autant qu’ils
soient aléatoires. Le recours contre l’intervenant responsable sera ensuite envisagé.
Attention !
Votre assurance de Responsabilité civile doit
couvrir les troubles anormaux de voisinage
engageant votre responsabilité civile sans faute
(bruit, poussière, trépidations).
Conseil
Il est vivement conseillé d’effectuer un référé
préventif qui sera opposable aux tiers en cas
de contestation.
62
g u ide ass u r ance p o u r le p r o m o te u r p r i v é p r o f essi o nnel
63
(
(
INSTALLATIONS PHOTOVOLTAÏQUES
GARANTIE DE DYSFONCTIONNEMENT
Les enjeux fixés par le Grenelle de l’environnement sont très ambitieux
et les projets de développement durable sont fiscalement aidés en
France afin d’atteindre les objectifs de recours aux énergies vertes.
L’installation de panneaux photovoltaïques connaît en conséquence
un engouement certain. Qu’ils soient intégrés au bâti ou posés en
surimposition sur la toiture, leur installation génère des risques
dont doit se prémunir le maître d’ouvrage.
n L’ASSURANCE DU photovoltaïque
Si la toiture dans laquelle est « intégrée l’installation photovoltaïque » présente des désordres affectant
sa solidité ou sa destination liée à la couverture ou l’étanchéité, l’application des garanties d’assurances
obligatoires n’est pas contestée, ni même les éventuelles répercussions sur l’installation photovoltaïque
elle-même, pour autant que le montant des travaux concernant cette installation soit inclus dans l’assiette
de la prime.
En revanche, la couverture, dans le cadre des garanties obligatoires, des désordres affectant la toiture
dans sa destination de production d’électricité en vue de la vente fait l’objet de débats juridiques non
tranchés à ce jour. Aussi, une bonne gestion du risque suppose-t-elle d’anticiper les risques de conflit,
en souscrivant sur le marché de l’assurance facultative des garanties couvrant le dysfonctionnement de
l’installation de production d’électricité en vue de la vente, à la suite d’une erreur de conception, d’un
vice de matériau ou d’une mise en oeuvre défectueuse, ainsi que les pertes de recettes en résultant.
Conseil
Sachez qu’il existe désormais des garanties
d’assurance pouvant couvrir, jusqu’à 10 ans à compter
de la réception de l’installation photovoltaïque,
certains dysfonctionnements de celle-ci, (y compris
les pertes de recettes induites) sur la base d’une
cotisation unique réglée à la souscription du contrat.
Cette couverture d’assurance va au-delà des
garanties apportées par un contrat Bris de machines,
renouvelable et payable annuellement. Renseignezvous auprès de votre assureur Dommages-ouvrage afin
de la souscrire conjointement. En faisant bénéficier
vos futurs acquéreurs d’une garantie qui protège
financièrement l’investissement en énergie nouvelle,
vous valoriserez votre offre commerciale et vous vous
assurerez un avantage concurrentiel certain.
88
Important
Les événements extérieurs endommageant les
installations photovoltaïques de l’immeuble ou de
l’habitation sont généralement garantis par extension
dans le contrat Dommages aux biens, à condition
que vous en ayez informé votre assureur.
Réglementation thermique 2012
Construire en basse consommation devient la norme
L’application de la nouvelle Réglementation thermique (RT) 2012 se fera en deux temps :
• à compter du 28 octobre 2011 pour les demandes de permis de construire ou les déclarations préalables
portant sur les bâtiments de bureaux, d’enseignement ou les établissements d’accueil de la petite
enfance, les bâtiments à usage d’habitation prévus par les conventions ANRU ;
• à compter du 1er janvier 2013 pour les bâtiments à usage d’habitation autres que ceux visés précédemment.
Cette réglementation impose des exigences en termes de résultats : efficacité énergétique minimale
du bâti, consommation conventionnelle maximale modulée (50 kWh/m2/an en moyenne) et un bon niveau
de confort d’été. Des contrôles de respect de la RT 2012 sont prévus tant au moment du dépôt du permis
de construire qu’à l’achèvement des travaux et placent le maître d’ouvrage dans une situation de sanction
en cas de non-respect.
Attention !
n Le label BBC
Les pouvoirs publics ont mis en place dès 2007 des labels
réglementaires incitatifs de performance énergétique dans
le neuf qui préfiguraient la réglementation thermique 2012.
Parmi les labels existants, le label BBC Effinergie est le plus
exigeant. Il répond aux exigences du BBC réglementaire
auquel s’ajoute un contrôle de la perméabilité à l’air.
À ce jour, quatre organismes certificateurs délivrent le
label Effinergie (CEQUAMI, CERQUAL, PROMOTELEC et
CERTIVEA).
Important
L’engagement de performance énergétique
globale du logement, en matière de consommation
conventionnelle en énergie primaire et perméabilité
à l’air au regard du label BBC, peut être couvert
par une garantie d’assurance spécifique « Erreur
thermique ». Cette garantie prendra en charge les
conséquences pécuniaires de l’erreur comme le coût
des travaux immobiliers nécessaires pour atteindre le
niveau de performance promis.
Le label garantit une performance
énergétique conventionnelle établie
à partir d’une méthode approuvée
par le CSTB. Basée sur l’engagement
d’une économie financière et d’une
consommation réelle, la performance réelle
n’est aujourd’hui pas assurable car elle
dépend fortement d’aléas non maîtrisables
comme le climat ou l’usage des bâtiments.
Tous les freins techniques, juridiques ou
économiques ne sont pas levés.
Bon à savoir
Le label Effinergie prévoit une visite
de fin de chantier destinée à vérifier la
qualité des travaux réalisés et le respect
des prescriptions techniques. Le surcoût
pour le maître d’ouvrage qu’entraîne cette
labellisation exigeante peut donner lieu à des
avantages fiscaux.
n Attestation de respect de la RT 2012 à l’achèvement des travaux neufs
La loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, dite Grenelle 2, prévoit la création
d’attestations obligatoires vérifiant la prise en compte des normes énergétiques au moment du dépôt de permis
de construire et à la fin des travaux, assorties d’une responsabilité accrue du maître d’oeuvre.
À l’achèvement des travaux, le maître d’ouvrage devra désormais fournir à l’autorité qui a délivré le permis de
construire (ou l’autorisation de construire en réhabilitation thermique de bâtiments existants) une attestation de
prise en compte de la réglementation thermique. Cette attestation peut être établie par un contrôleur technique,
un diagnostiqueur immobilier, un certificateur ou un architecte. Les décrets d’application sont annoncés pour
mars 2011.
g u ide ass u r ance p o u r le p r o m o te u r p r i v é p r o f essi o nnel
89
Nature des dommages
causés par l’activité
Dommages matériels, immatériels
et corporels causés aux personnes,
aux immeubles et aux terrains
Nature de dommages subis
par l’ouvrage après réception
Garantie mobilisable
Nature des engagements
portés par le promoteur
Quel contrat d’assurance
apporte la garantie ?
Désordres compromettant
la solidité ou le rendant
impropre à sa destination
Il est présumé responsable
pendant 10 ans à compter
de la réception des travaux
(art. 1792 et suivants
du Code civil).
Dommages-ouvrage en sa
qualité de maître d’ouvrage
CNR en sa qualité de
constructeur non réalisateur
Dommages corporels causés
aux préposés
Responsabilité civile promoteur
Responsabilité civile
commettant
Tous dommages environnementaux
Responsabilité civile promoteur
Atteintes à l’environnement
Désordres au cours
de la première année
suivant la réception
Il est tenu de répondre et
dispose d’un recours contre
l’entreprise responsable.
Aucun sauf si les désordres
par leur importance portent
atteinte à la solidité ou
rendent l’ouvrage impropre à
sa destination (relèvent de la
garantie décennale)
Désordres affectant
les éléments d’équipement
dissociables de l’ouvrage
immobilier
Il est présumé responsable
pendant 2 ans à compter
de la réception des travaux
(art. 1792-3 du Code civil).
Dommages-ouvrage en sa
qualité de maître d’ouvrage
CNR en sa qualité de
constructeur non réalisateur
Tempête, ouragan, cyclone et
catastrophes naturelles, séisme
Autres événements naturels
Vol ou acte de vandalisme
Effondrement
Vices du sol
Nature des dommages causés
par les travaux de construction
Dommages causés aux tiers
Dommages aux immeubles
riverains, aux réseaux
existants exploités par
d’autres concessionnaires
Le promoteur doit
indemniser les dommages
causés aux tiers.
Quel contrat d’assurance
apporte la garantie ?
Dommages matériels,
immatériels ou corporels
Incendie, explosion
EN COURS DE CHANTIER
Nature des engagements
portés par le promoteur
Responsabilité civile promoteur
Nature des dommages subis
par les travaux de construction
2
garanties et options possibles
Nature des engagements
portés par le promoteur
En dehors de toute notion
de responsabilité, les
entreprises supportent
l’intégralité des risques
concernant l’intégrité
des ouvrages jusqu’à la
réception sans aucune
possibilité d’invoquer la
cause étrangère (art. 1788
du Code civil). Vis-à-vis des
acquéreurs, la jurisprudence
considère que le vendeur en
VEFA supporte les mêmes
risques jusqu’à la livraison.
Nature des engagements
portés par le promoteur
Il doit indemniser
tous les dommages
qu’il occasionne aux tiers
(art. 1382 à 1386
du Code civil).
Quel contrat d’assurance
apporte la garantie ?
Tous risques chantier
Incendie en cours de travaux
Catastrophes naturelles,
tempête, ouragan, cyclone,
Tous dommages
Tous dommages
Effondrement
Vices du sol
Quel contrat d’assurance
apporte la garantie ?
Responsabilité civile promoteur
ou
Responsabilité civile
de chantier*
Dommages causés
à l’environnement
Dommages aux parties
préexistantes
Garantie mobilisable
Garantie mobilisable
3
APRÈS RÉCEPTION
1
votre activité de promoteur
(
Tableau de synthèse
Nature des dommages
consécutifs aux désordres
affectant l’ouvrage après
réception
Dommages matériels
aux existants soumis
à l’obligation d’assurance
décennale
Nature des engagements
portés par le promoteur
Le promoteur doit indemniser
les dommages causés aux tiers
après un sinistre relevant
de la responsabilité décennale.
Quel contrat d’assurance
apporte la garantie ?
Garantie mobilisable
Responsabilité
décennale obligatoire
Garantie de bon
fonctionnement
Garantie mobilisable
Dommages-ouvrage en sa
qualité de maître d’ouvrage
CNR en sa qualité de
constructeur non réalisateur
Responsabilité décennale
obligatoire
Dommages matériels
aux existants non soumis
à l’obligation d’assurance
décennale
Option complémentaire du
contrat Dommages-ouvrage
Dommages aux existants
Préjudices financiers consécutifs
subis par le maître d’ouvrage
ou les occupants
Option dommages immatériels
du contrat Dommages-ouvrage
Responsabilité civile promoteur
Dommages immatériels
Dommages matériels,
immatériels ou corporels
Dommages aux avoisinants
Atteintes à l’environnement
Tous risques chantier
Dommages aux existants
* Contrat de chantier souscrit par le maître d’ouvrage pour son propre compte et celui de tous les intervenants
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