Les contrats préparatoires

Olivia Franco
Fiche de niveau 3. Droit des contrats / Le contrat /
2007
Les contrats préparatoires
Les contrats préparatoires, parfois appelés avant-contrats, permettent de préparer la
conclusion du contrat définitif en faisant naître des obligations à la charge d’une ou
plusieurs parties. Ils naissent de la rencontre des volontés et se distinguent donc de
l’offre de contracter. Ne sont étudiés ici que les principaux contrats préparatoires : le
pacte de préférence, la promesse unilatérale et la promesse synallagmatique.
La difficulté majeure des contrats préparatoires est la détermination de leur sanction. En
effet, le contrat préparatoire ne donne naissance qu’à une obligation de faire (conclure
un contrat définitif), qui se résout normalement en dommages et intérêts (article 1142
du C. civ.).
Le pacte de préférence
Le pacte de préférence est le contrat par lequel une personne (le promettant) s’engage
envers une autre personne qui l’accepte (le bénéficiaire de la promesse) à lui proposer en
priorité la conclusion d’un contrat si elle se décidait à conclure. L’accord porte sur le
principe même du contrat, et non sur ses conditions essentielles qui n’auront pas à être
déterminées avec précision. Seul le promettant est engagé. Son engagement ne porte
pas sur la conclusion du contrat mais sur le fait qu’il propose en priorité au bénéficiaire
de la promesse la conclusion du contrat. Le pacte de préférence est en cela moins
contraignant que la promesse de contrat.
La violation du pacte par le promettant entraîne sa condamnation à des dommages et
intérêts. Il pourrait toutefois y avoir annulation du pacte et substitution du bénéficiaire à
l’acquéreur si le tiers acquéreur a eu connaissance, lorsqu’il a contracté, de l’existence du
pacte de préférence, et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir (Ch. Mixte, 26 mai
2006, Bull. civ. n°4).
La promesse unilatérale
La promesse unilatérale est le contrat par lequel une personne (le promettant) s’engage
envers une autre qui l’accepte (le bénéficiaire de la promesse) à conclure un contrat à
des conditions déterminées si ce dernier en manifeste le souhait dans un certain délai. Ce
contrat présente un intérêt lorsque l’une des parties est décidée à conclure le contrat
définitif, tandis que l’autre ne l’est pas.
Contrairement à la promesse synallagmatique, il s’agit d’un contrat unilatéral par lequel
seul le promettant est engagé : il s’engage à conclure le contrat pendant un certain délai,
dit délai d’option. Cependant, et alors même qu’il s’agit d’un contrat, la jurisprudence a
estimé que la promesse unilatérale pouvait être « rétractée » avant la levée de l’option.
Le promettant ne s’expose qu’alors au paiement de dommages et intérêts.
Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale ne s’engage pas, quant à lui, à conclure le
contrat. S’il lève l’option pendant le délai déterminé, alors le contrat définitif sera formé.
C’est pourquoi, contrairement au pacte de préférence, le contenu du contrat doit être
suffisamment déterminé.
La promesse synallagmatique
Il y a promesse synallagmatique lorsque les deux parties s’engagent réciproquement à
conclure un contrat déterminé. Contrairement à la promesse unilatérale, les deux parties
sont engagées. L’intérêt d’une telle promesse est évident lorsque le contrat définitif
requiert une formalité particulière pour sa validité, ou lorsque les parties ont besoin d’un
délai supplémentaire, par exemple pour l’obtention d’un prêt.
L’article 1589 du Code civil dispose que « la promesse de vente vaut vente ». Cette
solution a été élargie par la jurisprudence à de nombreux contrats (notamment au
contrat de bail). Le non respect de la promesse sera alors traité comme le non respect du
contrat définitif, et l’exécution forcée du contrat pourra être ordonnée. Cependant, cette
solution ne vaut que lorsqu’il s’agit d’un contrat consensuel ne nécessitant
l’accomplissement d’aucune formalité pour sa validité. En cas de contrat non consensuel,
(solennel ou réel), les parties se sont engagées, par la promesse synallagmatique, à
conclure le contrat et donc à réaliser les formalités nécessaires à cette conclusion. En cas
de non réalisation de ces formalités, le contrat définitif n’est donc pas formé. La
jurisprudence décide alors que l’exécution forcée en nature du contrat définitif est
impossible.
Bibliographie
V. Collart-Dutilleul, « Les contrats préparatoires à la vente d’immeuble : les risques de
désordre », Droit et patrimoine, déc. 1995, p. 58.
D. Mazeaud, « Mystères et paradoxes de la période contractuelle », Mélanges Ghestin,
LGDJ, 2001, p. 637.
J. Schmidt-Szalewski, « La force obligatoire à l’épreuve des avant-contrats », RTD civ.,
2000, p. 25.
R.N. Schutz, « L’exécution des promesses de vente », Defrénois 1999, p. 833.