LMNP - fminvestissement.fr

L.M.N.P
Le statut de loueur en meublé non professionnel permet d’accéder, par la location de biens immobiliers
meublés, à un dispositif fiscal particulier, sans conditions particulières d’investissement (pas de montant
minimal d’investissement).
Ce statut répond à de nombreux objectifs patrimoniaux.
SE CONSTITUER UN CAPITAL AVEC UNE SOUPLESSE DE GESTION
GESTION
Vous vous constituez un patrimoine en utilisant l’effet de levier du crédit, tout en protégeant votre famille grâce à l’assurance
décès du crédit. Vous disposez d’un bail commercial et d’une délégation de gestion : l’ensemble des démarches comptables et
fiscales est pris en charge par le cabinet comptable.
PROFITER DE RÈGLES COMPTABLES ET FISCALES AVANTAGEUSES
Vous pouvez amortir les biens acquis et bénéficier d’un résultat fiscal minoré ou nul pendant une certaine durée.
Vous pouvez opter pour le régime de la TVA et profiter du remboursement de la TVA payée lors de l’acquisition du bien
immobilier.
La location meublée non professionnelle
BÉNÉFICIER D’UNE RÉDUCTION D’IMPÔT SUR LE REVENU (OPTION)
Pour certains investissements (résidence de tourisme, établissement de soin…), vous profitez d’une réduction d’impôt de 11 % du
prix de revient dans la limite de 300 000 euros investis par an. En contrepartie, l’amortissement calculé sur le prix de revient de
l’immeuble ayant été retenu pour le calcul de cette réduction d’impôt ne sera plus déductible.
L’avantage fiscal procuré par ce dispositif et un certain nombre d’autres réductions et crédits d’impôts1 est soumis au
plafonnement global des niches fiscales.
1 Amortissement Robien, Duflot, emploi d’un salarié à domicile... (cf art 200-0 A du CGI)PROF
FISCALITÉ
Fiscalité sur les revenus
Les revenus de la location meublée sont soumis à l’impôt sur les revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et
commerciaux non professionnels.
Deux régimes fiscaux différents sont possibles :
1. Le micro-BIC
Les recettes brutes (si elles sont ≤ 32 600 euros) peuvent être soumises à imposition après abattement forfaitaire de 50 %
indépendamment de toute autre charge. Le revenu imposable est toujours positif.
2. Le régime réel simplifié
Les recettes brutes peuvent être soumises à imposition après déduction de l’intégralité des charges pour leur montant réel, des
éventuels intérêts d’emprunt et des amortissements. L’amortissement doit être calculé sur la valeur du bien en dehors du terrain et
sur sa durée normale d’utilisation, selon la méthode d’amortissement « par composants ». À noter que la déduction des
amortissements ne doit pas avoir pour effet de créer un déficit d’exploitation.
Après déduction de toutes ces charges, un déficit d’exploitation peut être constaté. Ce déficit est alors imputable sur des BIC non
professionnels de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes. L’excédent est alors « stocké »
comptablement et sera utilisé ultérieurement, sans condition de durée, pour gommer les résultats d’exploitation positifs à venir.
Le mécanisme de déductibilité des amortissements est au cœur de la location meublée non professionnelle puisqu’il permet :
Document non contractuel - SEPTEMBRE 2 013
FMInvestissement
Siège social : 16, rue de l’ Ardilleux, 41700 Fresnes/Bureau : Patrimmofi, 83 avenue Marceau, 76016 Paris SIRET : 75366947200015 –
ANACOFI-CIF N° E 003331 – ORIAS N° 12068607 – R.C.P N° FN 4448 - Carte de Transactions sur immeuble et fonds de commerce
N° 227
délivrée par la préfecture du Loir-et-Cher TVA N° FR 23753669472 – Déclaration CNIL N° 1647541
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-En cas d’acquisition par apport personnel : une diminution de la base taxable des revenus générés par l’investissement ;
-En cas d’acquisition par emprunt : pendant la phase de financement, le résultat fiscal est nul grâce à l’utilisation d’une
partie des amortissements ; après la phase de financement, les amortissements non utilisés et mis en report permettront de disposer
de revenus totalement défiscalisés.
Fiscalité sur les plus-values
La plus-value réalisée lors de la cession d’un bien loué meublé (statut non professionnel) relève du régime des plus-values
immobilières.
La plus-value est déterminée par différence entre le prix de cession du bien et le prix d’acquisition du foncier revalorisé :
Des frais d’acquisition (honoraires de notaire, frais de timbre et de publicité foncière…) pour leur montant réel ou forfait
de 7,5 % (en cas d’acquisition à titre onéreux),
Du forfait pour travaux de 15 % sous réserve que l’immeuble soit détenu depuis plus de 5 ans ou, sous certaines
conditions strictes, des travaux pour leur montant réel.
La plus-value est diminuée d’un abattement pour durée de détention de :
durée de détention
Entre 0 et 5 ans
Entre 6 et 21 ans
22 ans
Entre 23 et 30 ans
Abattement pour le prélèvement de
19%
0%
6% par an
4%
Abattement pour les prélèvements
sociaux
0%
1,65% par an
1,60% par an
9% par an
Nouveaux barèmes applicables à compter du 1er septembre 2013.
La plus-value immobilière pourra donc être exonérée d’impôt sur le revenu après 22 années de détention, et être exonérée de
prélèvements sociaux après 30 ans de détention. Vous pouvez bénéficier en plus d’un abattement exceptionnel de 25% jusqu’au
31/08/2014 (sous certaines conditions).
Pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2013, une taxe est due dès lors que la plus-value nette imposable excède 50
000 euros.
Taxes sur les plus-values immobilières
Montant de la plus value nette imposable²
Taux
de 50 001 à 60 000 euros
2%PV-(60 000 euros-PV)x1/20
de 60 001 à 100 000 euros
2% PV
de 100 001 à 110 000 euros
3% PV- (110 000 euros - PV)x 1/10
de 110 001 à 150 000 euros
3% PV
de 150 001 à 160 000 euros
4% PV- (160 000 euros - PV)x 15/100
de 160 001 à 200 000 euros
4% PV
de 200 001 à 210 000 euros
5% PV- (210 000 euros - PV)x 20/100
de 210 001 à 250 000 euros
5% PV
de 250 001 à 260 000 euros
6% PV- (260 000 euros - PV)x 25/100
supérieur à 260 000 euros
6% PV
² Plus-value nette après abattement pour la durée de détention
Cette présentation a une valeur purement informative et ne constitue pas une offre contractuelle de services ou de produits. Les informations
contenues dans ce document sont issues de sources considérées comme fiables et à jour au moment de sa parution notamment compte tenu de la
règlementation en vigueur. Elles ne sauraient cependant entraîner la responsabilité de Primonial et sont par ailleurs, susceptibles d’évoluer.
Document non contractuel - SEPTEMBRE 2 013
FMInvestissement
Siège social : 16, rue de l’ Ardilleux, 41700 Fresnes/Bureau : Patrimmofi, 83 avenue Marceau, 76016 Paris SIRET : 75366947200015 –
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délivrée par la préfecture du Loir-et-Cher TVA N° FR 23753669472 – Déclaration CNIL N° 1647541
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