Impôts 2016 - Impots.gouv.fr

Impôts 2016
Acquisitions et ventes
immobilières des particuliers
formalités à accomplir
taxes et droits dus
Si votre revenu fiscal de référence de 2014 est supérieur
à 40 000 euros et que votre résidence principale est
équipée d’un accès à internet, votre déclaration de
revenus doit être réalisée par internet. Toutefois, si
vous estimez ne pas être en mesure de le faire, vous
pouvez continuer à utiliser une déclaration papier.
Acquisitions
Les formalités à accomplir
> Achat d’un terrain, d’une construction inachevée, d’un
logement neuf, d’un logement ancien, d’un droit immobilier
(usufruit, nue-propriété, etc.).
L’intervention d’un notaire est obligatoire pour la rédaction de
l’acte soumis à la formalité de publicité foncière.
C’est le notaire qui doit présenter l’acte au service de la publicité foncière (SPF) de la situation du bien acquis dans le mois de
sa signature.
> Dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du HautRhin, il n’existe pas de service de la publicité foncière : l’acte
portant sur un bien situé dans l’un de ces trois départements
doit être enregistré au service des impôts des entreprises de la
résidence (SIE) du notaire qui l’a rédigé. Il est, en outre, inscrit
au « Livre foncier ».
> Achat de titres d’une société (lorsque cet achat assure, en
droit ou en fait, l’attribution en propriété ou en jouissance d’un
logement).
L’intervention d’un notaire est facultative.
L’acte est soumis à la formalité de l’enregistrement. Il doit être
enregistré dans le délai d’un mois à compter de sa signature :
– au service des impôts des entreprises (service de l’enregistrement) du lieu de la résidence du notaire si l’acte est notarié
(CGI, art. 650) ;
> 1 <
– pour les actes sous-seing privé, au service des impôts des
entreprises (service de l’enregistrement) du lieu de situation du
bien, pour les actes portant transmission de propriété, d’usufruit
ou de jouissance de biens immeubles, de fonds de commerce
ou de clientèle ou cession d’un droit à bail ou du bénéfice d’une
promesse de bail concernant tout ou partie d’un immeuble. Dans
tous les autres cas, il y a lieu de s’adresser au service des impôts
des entreprises (service de l’enregistrement) du domicile de l’une
des parties contractantes (CGI, art. 652).
> Dans tous les cas, l’acte doit être accompagné du paiement
des droits de mutation.
> Pour établir une promesse unilatérale de vente, l’intervention
du notaire n’est pas obligatoire mais cet acte doit être enregistré
dans les dix jours au SIE sous peine de nullité (article 1589-2 
du code civil).
Les impôts à payer
Depuis la réforme opérée par la loi du 9 mars 2010, seules les
opérations immobilières réalisées par des assujettis à la TVA,
agissant en tant que tels, sont soumises à la TVA.
Vous achetez un terrain en vue
de la construction d’un immeuble affecté
à un usage d’habitation
Vous devez acquitter les droits de mutation à titre onéreux qui
comprennent :
– un droit d’enregistrement ou une taxe de publicité foncière
de 3,80 % perçue au profit du département 1 ;
– une taxe communale additionnelle de 1,20 % perçue au profit
de la commune ou du fonds de péréquation départemental ;
– des frais d’assiette et de recouvrement, fixés à 2,37 % du
montant du droit d’enregistrement ou de la taxe de publicité
foncière perçue au profit du département.
Toutefois, si la vente donne lieu au paiement de la TVA sur le
prix total, vous êtes redevable de la taxe de publicité foncière
perçue au profit du département, au taux de 0,70 % sur le prix
exprimé dans l’acte et des frais d’assiette et de recouvrement
fixés à 2,14 % du montant de la taxe de publicité foncière.
1 les départements ont la possibilité de modifier ce taux sans pouvoir le réduire à
moins de 1,20 % ou le relever au-delà de 4,50 %.
> 2 <
Vous achetez un terrain en vue
de la construction d’un immeuble affecté
à un usage professionnel
– vous devez acquitter les droits de mutation à titre onéreux
comme précisé ci-dessus lorsque la vente ne donne pas lieu à
paiement de la TVA ;
– toutefois, si vous êtes un assujetti à la TVA, vous pouvez, sous
certaines conditions, être exonéré de taxe de publicité foncière
ou de droits d’enregistrement.
Vous achetez un logement
> Le logement est neuf
S’il s’agit d’un logement achevé depuis moins de cinq ans et
acquis auprès d’un assujetti à la TVA, le prix total ou le montant
de la souscription des parts représentatives du logement qui
vous est demandé comprend la TVA au taux de 20 % ; cette taxe
est due par le vendeur.
En tant qu’acheteur, vous êtes redevable de la taxe de publicité
foncière perçue au profit du département, au taux de 0,70 % sur
le prix exprimé dans l’acte et des frais d’assiette et de recouvrement fixés à 2,14 % du montant de la taxe de publicité foncière.
Sinon, dans les autres cas, vous devez acquitter les droits de
mutation à titre onéreux suivants :
– un droit d’enregistrement ou une taxe de publicité foncière
de 3,80 % 1 perçue au profit du département ;
– une taxe communale additionnelle de 1,20 % perçue au profit
de la commune ou du fonds de péréquation départemental ;
– des frais d’assiette et de recouvrement, fixés à 2,37 % du
montant du droit d’enregistrement ou de la taxe de publicité
foncière perçue au profit du département.
> Le logement est ancien
S’il s’agit d’un logement achevé depuis plus de 5 ans, vous
devez payer les droits de mutation à titre onéreux (frais versés
chez le notaire) qui comprennent :
– le droit d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière
perçue au profit du département. Son taux est de 3,80 % 
(cf. renvoi 1 ci-avant) ;
> 3 <
– la taxe communale de 1,20 % ;
– les frais d’assiette et de recouvrement perçus par l’État, fixés
à 2,37 % du montant du droit d’enregistrement ou de la taxe de
publicité foncière ;
Ces droits s’appliquent également aux garages et parkings
non affectés à une exploitation de caractère commercial ou
professionnel.
Les conseils départementaux peuvent instituer pour les
acquisitions d’immeubles à usage d’habitation et de garages
un abattement sur l’assiette de la taxe départementale. Le
montant de cet abattement fixé par fraction de 7 600 € ne peut
être ni inférieur à 7 600 € ni supérieur à 46 000 €.
L’application de cet abattement (s’il est voté), est subordonnée
à l’engagement de l’acquéreur de ne pas affecter l’immeuble
ou le garage à un usage autre que l’habitation pendant une
durée minimale de 3 ans à compter de la date de l’acte.
Précisions :
• Si le prix d’achat du logement consiste en une rente viagère, les
droits sont calculés sur la valeur en capital de la rente, exprimée
dans l’acte ou fixé par une déclaration estimative des parties.
• Si vous achetez le logement à l’aide d’un prêt, le contrat de
prêt, s’il est enregistré auprès du SIE-pôle enregistrement, sera
soumis au droit fixe de 125 €.
• Si le prix, ou l’évaluation, est inférieur à la valeur vénale,
l’administration peut :
– notifier une proposition de rectification ;
– percevoir les droits sur la valeur vénale fixée soit en accord
avec vous, soit après avis de la Commission départementale de
conciliation.
• Si vous revendez votre logement, vous pouvez être redevable :
– de la TVA (voir rubrique achat d’un logement neuf) ;
– de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux au titre
des plus-values immobilières que vous réalisez.
Ventes
Vous vendez un immeuble
et vous réalisez une plus-value
La vente d’un immeuble peut donner lieu au paiement de
l’impôt sur la plus-value et, le cas échéant, au paiement de
taxes annexes.
> 4 <
Impôt sur la plus-value
> Vous êtes exonéré dans les cas suivants :
– vente de la résidence principale, l’immeuble doit constituer votre
résidence habituelle et effective au moment de la vente et des
dépendances immédiates et nécessaires de l’habitation principale
du cédant à la condition que leur cession intervienne simultanément
avec celle de l’habitation principale ;
– première vente d’un logement autre que la résidence principale
sous réserve des conditions suivantes :
• le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, 
directement ou par personne interposée, au cours des quatre années
précédant la cession ;
• le vendeur remploie le prix de cession dans un délai de vingt-quatre
mois à compter de cette cession, pour l’acquisition ou la construction
d’un logement affecté, dès son achèvement ou son acquisition si elle
est postérieure, à son habitation principale.
Si le remploi est partiel, cette exonération est limitée à la fraction du
prix de cession qui est effectivement remployée.
– cession de leur ancienne résidence principale par des personnes
âgées ou handicapées résidant dans un établissement social ou
médico-social dans les deux ans suivant l’entrée dans un tel établissement si, au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la
cession (en 2014 pour une cession en 2016), elle remplit les conditions
suivantes :
• ne pas avoir été passible de l’impôt de solidarité sur la fortune ;
• ne pas avoir disposé d’un revenu fiscal de référence excédant la limite de 25 130 € majorée de 5 871 € pour la première 
demi-part supplémentaire et de 4 621 € pour chaque demi-part
supplémentaire.
– cession de biens pour lesquels une déclaration d’utilité publique
a été prononcée en vue d’une expropriation, sous condition 
de remploi dans les douze mois du paiement, de l’indemnité
représentative de la valeur de cession du bien dans l’acquisition,
la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou
plusieurs immeubles ;
– échange des biens dans le cadre d’opérations de remembrement et
assimilées ;
– cession d’un immeuble, partie d’immeubles ou droits relatifs à ces
biens, dont le montant ne dépasse pas 15 000 € ;
> 5 <
– cession de biens immobiliers au profit soit directement d’organismes en charge du logement social, soit d’une collectivité territoriale, d’un établissement public de coopération intercommunale ou
d’un établissement public foncier en vue de leur cession ultérieure à
un organisme en charge du logement social ;
– cession d’un bien détenu depuis plus de 22 ans en ce qui concerne
l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
En outre, si vous êtes titulaire d’une pension de vieillesse (pension de
retraite) ou de la carte d’invalidité correspondant au classement dans
la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L341-4
du code de la sécurité, votre plus-value peut être exonérée si :
• vous n’étiez pas passible de l’impôt de solidarité sur la fortune au
titre de l’avant dernière année précédant la cession ;
• vos revenus, appréciés au regard du revenu fiscal de référence qui
figure sur votre avis d’impôt de l’avant dernière année précédant
celle de la cession (avis délivré en N-1 au titre des revenus de N-2) sont 
inférieurs à 10 686 € majorés de 2 853 € par demi-part supplémentaire.
> Lorsque la plus-value est imposable, celle-ci est déterminée de la
manière suivante :
La plus-value est égale à la différence entre :
• le prix de cession (ou l’indemnité d’expropriation)
• et le prix d’acquisition (ou la valeur vénale retenue pour la
détermination des droits de mutation pour les biens acquis par
donation ou succession).
Le prix de cession est celui mentionné dans l’acte.
Sur justificatifs, vous pouvez déduire de ce prix de cession :
– les frais de vente supportés lors de la cession : mainlevée
d’hypothèque, commission de l’agence immobilière, frais liés
aux diagnostics obligatoires (amiante, plomb…) ;
– le montant de la TVA acquittée.
Ce prix de cession doit par ailleurs être majoré des charges et
indemnités normalement dues par le vendeur, mais expressément mis à la charge de l’acquéreur dans l’acte (exemple :
remboursement de frais).
Le prix d’acquisition est le prix stipulé dans l’acte d’achat et
effectivement payé.
Ce prix d’acquisition peut être majoré de certains frais à 
condition de pouvoir les justifier :
– charges et indemnités que vous aviez versées au vendeur lors
de l’achat ;
> 6 <
– frais d’acquisition : droit d’enregistrement ou TVA payés lors
de l’achat, frais de notaire… Si vous ne pouvez pas les justifier,
vous pouvez déduire un montant forfaitaire égal à 7,5 % du prix
d’achat ;
– dépenses de construction, reconstruction, d’agrandissement,
ou d’amélioration, pour leur montant réel sur justifications ou
fixé forfaitairement, à 15 % du prix d’acquisition, sous certaines
conditions (il doit notamment s’agir d’un immeuble bâti acquis
depuis plus de 5 ans) ;
– frais de voirie, réseaux et distributions qu’ils soient ou non
imposés par les collectivités locales. Ils sont donc retenus dans
le cadre d’une opération de lotissement.
Si vous avez acquis votre bien à titre gratuit (héritage ou donation), les frais que vous avez payés, comme les frais de notaire
et les droits d’enregistrement, viennent augmenter pour leur
montant réel et justifié la valeur vénale mentionnée dans l’acte.
Si vous n’avez pas d’éléments pour déterminer le prix d’acquisition, celui-ci s’entend de la valeur vénale réelle du bien établie
à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant d’après une
déclaration détaillée et estimative des parties.
TAXES ANNEXES À L’IMPÔT SUR LA PLUS-VALUE
1) Taxe forfaitaire sur les cessions à titre onéreux de terrains nus
devenus constructibles (CGI, art. 1529)
Pour les cessions intervenues depuis le 1er janvier 2007, les
communes ou les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) peuvent instituer, par voie de délibération, une taxe
forfaitaire sur la cession des terrains nus devenus constructibles.
Lorsqu’elle est instituée, la taxe forfaitaire s’applique lors de la
première cession du terrain nu depuis qu’il est devenu constructible du fait de son classement par un document d’urbanisme
(plan local d’urbanisme ou plan d’occupation des sols) ou par
une carte communale.
La taxe forfaitaire est due par le cédant et se cumule, le cas
échéant, avec l’impôt dû au titre de la plus-value immobilière.
Les exonérations applicables à l’impôt sur le revenu au titre des
plus-values immobilières, à l’exception de l’abattement pour
durée de détention, s’appliquent à la taxe forfaitaire.
La taxe forfaitaire ne s’applique pas non plus en cas de :
– vente de terrains classés en zones constructibles depuis plus
de 18 ans ;
> 7 <
– lorsque le prix de cession du terrain est inférieur au triple de
son prix d’acquisition.
L’assiette de la taxe est par principe égale à la plus-value 
réalisée, déterminée par différence entre le prix de cession du
terrain et le prix d’acquisition stipulé dans les actes, actualisé
en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors
tabac publié par l’INSEE.
Toutefois, en l’absence d’éléments de référence permettant de
connaître le prix d’acquisition, la taxe est alors assise sur les
deux tiers du prix de cession.
Il s’agit de cas exceptionnels où le prix du terrain n’est pas déterminable : il peut en être ainsi dans le cas où le terrain vendu faisait
partie d’un lot lors de son acquisition et qu’il est impossible d’en 
individualiser le prix.
La taxe est égale à 10 % du montant mentionné ci-dessus.
2) Taxe sur la cession à titre onéreux des terrains nus ou des
droits relatifs à des terrains nus rendus constructibles (CGI,
art. 1605 nonies)
Pour les cessions à titre onéreux intervenues à compter du
29 juillet 2010, une taxe s’applique sur la première cession à titre
onéreux des terrains nus ou des droits relatifs à des terrains nus
rendus constructibles.
Cette taxe s’applique de plein droit à la première cession à titre
onéreux de terrains nus rendus constructibles du fait de leur
classement, postérieurement au 13 janvier 2010, par un plan local
d’urbanisme ou par un autre document d’urbanisme en tenant lieu,
en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou par une
carte communale dans une zone où les constructions sont autorisées
ou par application de l’article L. 111-1-2 du code de l’urbanisme.
Elle ne s’applique pas en cas de :
– vente de terrains nus pour lesquels une déclaration d’utilité
publique a été prononcée en vue d’une expropriation ;
– vente de terrains dont le prix de cession est inférieur à 15 000 € ;
– lorsque le rapport entre le prix de cession et le prix d’acquisition 
(ou la valeur vénale) actualisé est inférieur à 10.
Cette taxe est due par le cédant et se cumule, le cas échéant, avec
l’impôt dû au titre de la plus-value immobilière. Elle peut également
se cumuler avec la taxe forfaitaire prévue à l’article 1529 du CGI.
La taxe est assise sur un montant égal au prix de cession, diminué
du prix d’acquisition stipulé dans les actes ou, à défaut, de la valeur
vénale réelle à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant d’après
> 8 <
une déclaration détaillée et estimative des parties, actualisé en 
fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac
publié par l’INSEE.
L’assiette de la taxe est réduite d’un dixième par année écoulée
à compter de la date à laquelle le terrain a été rendu constructible,
postérieurement au 13 janvier 2010, au-delà de la huitième année.
Le taux de la taxe est de 5 % lorsque le rapport entre le prix de cession
du terrain et le prix d’acquisition ou la valeur vénale définis ci-dessus
est supérieur à 10 et inférieur à 30. Au-delà de cette limite, la part de la
plus-value restant à taxer est soumise à un taux de 10 %.
3) Taxe sur les plus-values immobilières élevées (CGI, art. 1609
nonies G)
Conformément à l’article 1609 nonies G du CGI, une taxe s’applique sur les plus-values de cession à titre onéreux de biens ou de
droits immobiliers, autres que des terrains à bâtir, dont le montant 
imposable est supérieur à 50 000 €.
Elle est due par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui ne relèvent pas de l’impôt sur les sociétés. Elle est également due par les contribuables assujettis à l’impôt sur le revenu qui
ne sont pas domiciliés en France et qui sont soumis au prélèvement
prévu à l’article 244 bis du CGI.
La taxe s’applique aux plus-values réalisées au titre des cessions 
intervenues à compter du 1er janvier 2013.
Elle est assise sur le montant de la plus-value imposable à l’impôt sur
le revenu. Ainsi, lorsque la plus-value soumise à l’impôt sur le revenu
est supérieure à 50 000 e, la taxe est calculée sur ce montant total,
dès le premier euro, selon le barème suivant :
Montant de la plus-value imposable
De 50 001 e à 60 000 e
Montant de la taxe
2% PV-(60 000-PV) x 1/20
De 60 001 e à 100 000 e
2% PV
De 100 001 e à 110 000 e
3% PV-(110 000-PV) x 1/10
De 110 001 e à 150 000 e
3% PV
De 150 001 e à 160 000 e
4% PV-(160 000-PV) x 15/100
De 160 001 e à 200 000 e
4% PV
De 200 001 e à 210 000 e
5% PV-(210 000-PV) x 20/100
De 210 001 e à 250 000 e
5% PV
De 250 001 e à 260 000 e
6% PV-(260 000-PV) x 25/100
Supérieur à 260 000 e
6% PV
(PV = montant de la plus-value imposable)
> 9 <
Calcul de l’impôt sur la plus-value et
des taxes annexes
> CALCUL DE L’IMPôT SUR LA PLUS-VALUE ET DES
PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX
Depuis le 1er septembre 2014, la plus-value brute réalisée lors de
la cession d’un immeuble, de droits relatifs à un immeuble, de
terrains à bâtir ou de parts de société à prépondérance immobilière est réduite d’un abattement pour durée de détention dont
le taux et la cadence diffèrent à l’impôt sur le revenu et aux
prélèvements sociaux.
Pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le
revenu, l’abattement s’établit comme suit :
- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième
et jusqu’à la vingt-et-unième ;
- 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.
L’exonération totale des plus-values immobilières au titre de l’impôt sur le revenu est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention
de vingt-deux ans.
Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements
sociaux, l’abattement s’établit comme suit :
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième
année et jusqu’à la vingt-et-unième ;
- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.
L’exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l’issue
d’un délai de détention de trente ans.
Précisions : les délais de détention doivent être calculés par
période de douze mois, depuis la date d’acquisition jusqu’à la date
de cession.
Les fractions d’années ne sont pas prises en compte pour le calcul
du délai de détention.
Un abattement exceptionnel de 30 % est appliqué, pour la détermination de l’assiette nette imposable, tant à l’impôt sur le
revenu qu’aux prélèvements sociaux, des plus‑values de cessions
de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant, réalisées à compter
du 1er septembre 2014.
Cet abattement s’applique à la double condition que la cession :
> 10 <
- soit précédée d’une promesse de vente ayant acquis date certaine
entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 ;
- soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année
suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis
date certaine, soit le 31 décembre 2017.
L’abattement exceptionnel de 30 % s’applique sur la plus-value
nette imposable, calculée après prise en compte de l’abattement
pour durée de détention. Il est applicable pour la détermination de l’assiette imposable tant à l’impôt sur le revenu qu’aux 
prélèvements sociaux des plus-values immobilières.
Il ne s’applique pas aux cessions réalisées par le cédant au profit :
- de son conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité,
concubin notoire ou d’un ascendant ou descendant de l’une ou de
plusieurs de ces personnes ;
- d’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un
ascendant ou descendant de l’une ou de plusieurs de ces personnes
est associé ou le devient à l’occasion de cette cession.
Cet abattement est, sous certaines conditions, applicable aux
plus-values réalisées au titre des cessions portant sur des biens
immobiliers bâtis situés dans des communes appartenant à
une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants 
définie à l’article 232 du CGI et lorsque le cessionnaire s’engage, par une mention dans l’acte authentique d’acquisition,
à démolir les constructions existantes en vue de réaliser et
d’achever des locaux destinés à l’habitation dont la surface
de plancher est au moins égale à 90 % de la surface de plancher maximale autorisée en application des règles du plan
local d’urbanisme ou du plan d’occupation des sols, dans
un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition.
Le montant ainsi obtenu est soumis :
– à l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value au taux proportionnel de 19 % ;
– aux prélèvements sociaux au taux global de 15,5 %. La CSG
prélevée sur les plus-values immobilières des particuliers
n’ouvre pas droit à déduction du revenu imposable dès lors que
les gains concernés supportent l’impôt à un taux proportionnel.
– et le cas échéant, à la taxe sur les plus-values immobilières
élevées.
> 11 <
Lorsqu’elle est due, celle-ci est calculée sur le montant total de la
plus-value soumise à l’impôt sur le revenu, dès le premier euro
(pour le barème de calcul de la taxe, il convient de se reporter
au 3) de la rubrique Taxes annexes à l’impôt sur la plus-value).
Montant de la plus-value imposable
De 50 001 e à 60 000 e
Montant de la taxe
2% PV-(60 000-PV) x 1/20
De 60 001 e à 100 000 e
2% PV
De 100 001 e à 110 000 e
3% PV-(110 000-PV) x 1/10
De 110 001 e à 150 000 e
3% PV
De 150 001 e à 160 000 e
4% PV-(160 000-PV) x 15/100
De 160 001 e à 200 000 e
4% PV
De 200 001 e à 210 000 e
5% PV-(210 000-PV) x 20/100
De 210 001 e à 250 000 e
5% PV
De 250 001 e à 260 000 e
6% PV-(260 000-PV) x 25/100
Supérieur à 260 000 e
6% PV
(PV = montant de la plus-value imposable)
En cas de moins-value, celle-ci n’est pas prise en compte : elle
ne peut s’imputer sur vos revenus ou sur la plus-value réalisée
lors de la vente d’un autre bien.
> 12 <
Exemples de calcul d’une plus-value :
1er exemple :
M. et Mme X ont vendu le 15 février 2016 une résidence secondaire
qu’ils ont acquise dix ans plus tôt. Le prix de vente est de 120 000 €
et le prix d’achat de 65 000 €.
Les travaux suivants ont été réalisés par une société : réfection du
système électrique l’année d’acquisition pour 4 573 € et changement de la chaudière l’année suivante pour 1 067 € .
LIQUIDATION DE L’IMPÔT SUR LE REVENU AFFÉRENT À LA PLUS-VALUE
Prix de vente :
Prix d’acquisition :
Frais d’acquisition : forfait de 7,5 % :
Majoration du prix d’acquisition  
pour travaux (forfait 15 % car plus  
avantageux que le montant des travaux
réalisés) :
Le prix d’acquisition corrigé ressort à :
65 000 €
4 875 €
 
 
 
9 750 €
La plus-value brute  
est de (120 000 – 79 625) :
Abattement pour durée de détention
10 années entières de détention soit 30 %
(5 ans à 6 %)
Plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu
L’impôt afférent  
à la plus-value est égal à : 28 263 € x 19 %
120 000 €
79 625 €
 
40 375 €
 
 
12 113 €
28 262 €
5 370 €
LIQUIDATION DES PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX AFFÉRENTS À LA PLUSVALUE
Plus-value brute
-Abattement pour durée de détention 
10 années entières de détention soit 8,25 %  
(5 ans à 1,65 %)
Plus-value nette imposable aux prélèvements sociaux
Les prélèvements sociaux afférents  
à la plus-value sont de : 37 044 x 15,5 %
Total à payer (5 370 € + 5 742 €)
40 375 €
 
 
3 331 €
37 044 €
5 742 €
11 112 €
Dans cet exemple, le montant de la plus-value imposable 
à l’impôt sur le revenu (28 262 €) étant inférieur à 50 000 €, 
la taxe sur les plus-values immobilières élevées ne s’applique
pas.
> 13 <
2ème exemple :
M. et Mme Y ont vendu le 25 janvier 2016 une résidence secondaire qu’ils ont acquise huit ans plus tôt. Le prix de vente est de
200 000 € et le prix d’achat de 70 000 €.
Des travaux d’agrandissement et d’isolation ont été réalisés
pour un montant global de 8 325 €.
LIQUIDATION DE L’IMPÔT SUR LE REVENU AFFÉRENT À LA PLUS-VALUE
Prix de vente
Prix d’acquisition
Frais d’acquisition : forfait de 7,5 %
Majoration du prix d’acquisition  
pour travaux (forfait 15 %  
car plus avantageux) :
70 000 €
5 250 €
200 000 €
 
 
10 500 €
Le prix d’acquisition corrigé ressort à :
85 750 €
La plus-value brute est de :  
(200 000 - 85 750)
 
114 250 €
- Abattement pour durée de détention  
8 années entières de détention soit 18 %  
(3 ans à 6 %)
 
 
20 565 €
Plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu
93 685 €
L’impôt afférent à la plus-value  
est égal à : 93 685 € x 19 %
 
17 800 €
LIQUIDATION DES PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX AFFÉRENTS À LA PLUSVALUE
Plus-value brute
Abattement pour durée de détention 
8 années entières de détention soit 4,95 %  
(3 ans à 1,65 %)
Plus-value nette imposable aux prélèvements sociaux
Les prélèvements sociaux  
afférents à la plus-value sont de 108 595 x 15,5 %
Total à payer (17 800 € + 16 832 €)
114 250 €
 
 
5 655 €
108 595 €
 
16 832 €
34 632 €
Dans cet exemple, le montant de la plus-value imposable à
l’impôt sur le revenu (93 685 €) étant supérieur à 50 000 €, la
taxe sur les plus-values immobilières élevées s’applique et se
calcule comme suit : 2 % x 93 685 = 1 874 €.
> 14 <
Calcul de la taxe forfaitaire sur les
cessions à titre onéreux de terrains nus
devenus constructibles
Le taux de la taxe est égal à 10 % du montant de la plus-value
réalisée.
Exemple de calcul de la taxe forfaitaire :
Une personne a cédé pour 100 000 € le 25 septembre 2009 un
terrain qu’elle avait acquis en juillet 2002 au prix de 30 000 €.
Toutes conditions étant par ailleurs remplies, son calcul s’effectuera ainsi :
Prix de cession : 100 000 €
Prix d’acquisition actualisé en fonction du dernier indice des
prix à la consommation hors tabac de l’INSEE :
Indice des prix à la consommation en août 2009 : 118,41
Indice des prix à la consommation en juillet 2002 : 105,5
Prix d’acquisition actualisé : 30 000 € x (118,41 / 105,5) = 33 671 €
Assiette de la taxe (prix de cession diminué du prix d’acquisition actualisé) :
100 000 € - 33 671 € = 66 329 €
Montant de la taxe : 66 329 X 10 % = 6 633 €
Calcul de la taxe sur les cessions à
titre onéreux des terrains nus rendus
constructibles ou des droits relatifs
à ces terrains nus
• Lorsque le prix de cession du terrain est inférieur à 10 fois son
prix d’acquisition actualisé (ou sa valeur vénale réelle actualisée), la taxe n’est pas due.
• Lorsque le prix de cession du terrain est supérieur à 10 fois son
prix d’acquisition actualisé, la taxe est liquidée de la manière
suivante :
– le taux est de 5 % lorsque le rapport entre le prix de cession
du terrain et le prix d’acquisition actualisé est supérieur à 10 et
inférieur à 30 ;
– au-delà de cette limite, le taux de la taxe est de 10 %.
Exemple de calcul de la taxe sur les terrains nus rendus
constructibles :
Une personne cède un terrain pour le prix de : 287 000 €
Le prix d’acquisition actualisé s’élève à : 7 000 €
> 15 <
L’assiette de la taxe est égale à la différence entre le prix
de vente et le prix d’acquisition actualisé soit : 280 000 €
(287 000 – 7 000)
Pour déterminer le taux applicable, il convient de faire le
rapport entre le prix de cession et le prix d’acquisition actualisé
soit : 41 (287 000 / 7 000)
Par conséquent, le taux de la taxe sera de :
– 5 % pour la fraction de la plus-value inférieure à 30 fois le prix
d’acquisition ;
– 10 % pour l’excédent de la plus-value.
Assiette de
la taxe
Taux
applicable
Montant
de la taxe
Part de la plus-value
inférieure à 30 fois
le prix d’acquisition
(7 000 x 30)
210 000 €
5 %
10 500 €
Part de la plus-value
restant à taxer  
(280 000 – 210 000)
70 000 €
10 %
7 000 €
Total
280 000 €
17 500 €
D’où une taxation totale égale à 17 500 €.
Les obligations déclaratives
et de paiement
Le notaire établit la déclaration de plus-value et, le cas échéant,
des taxes annexes (imprimés n° 2048-IMM ou 2048-TAB) au
moment de la vente et la dépose au service de publicité foncière
(SPF) dans le délai d’un mois à compter de la cession.
Il acquitte les impôts, taxes et prélèvements correspondants
pour le compte du vendeur.
Lors de cette seule formalité, le notaire acquitte également les
droits d’enregistrement dus par l’acquéreur du bien.
> 16 <
NOTES
> 17 <
NOTES
> 18 <
NOTES
> 19 <
NOTES
> 20 <
Ce dépliant est un document simplifié. Il ne peut se
substituer aux textes législatifs et réglementaires ainsi
qu’aux instructions applicables en la matière.
GP 140 • Janvier 2016
Pour plus d’informations, consultez :
impots.gouv.fr
Retrouvez la DGFiP sur Facebook et Twitter