rue des Bergers Centre Ville de Grenoble (38-Isère)

‘LE STENDHAL’
rue des Bergers
Centre Ville de Grenoble (38-Isère)
Nue-propriété de 12 appartements de standing
Usufruit temporaire de 15 ans
Rendement actuariel prévisionnel net: 8,6%*
Prix moyen m2 pondéré : 2.600 € TTC
Modalités de
l'Investissement
Acquisition en l’état futur d’achèvement (VEFA) de la nue-propriété de 12 appartements du
studio au trois pièces dans un immeuble neuf très bien situé dans le centre ville de Grenoble.
L'usufruit est acquis pour 15 ans par un bailleur institutionnel régional de premier plan.
Pendant cette période, l’usufruitier assurera l’exploitation locative, percevra les loyers et
prendra à sa charge la totalité des dépenses d’entretien, la taxe foncière et les frais de
remise en état des appartements préalablement à l’extinction de l’usufruit.
Au terme de l'usufruit, l'investisseur récupèrera automatiquement et gratuitement la pleine
propriété des biens en parfait état d’entretien qu’il pourra choisir de louer ou de vendre.
Les appartements sont vendus en nue-propriété à 60% de leur valeur en pleine propriété.
Caractéristiques
de l’Immeuble
Situé dans une rue calme et ensoleillée d’un quartier recherché, « Le Stendhal » jouit d’une
excellente exposition sur rue et jardin. Chaque appartement dispose d’un parking en sous-sol.
Prestations : Façade extérieure en enduit minéral agrémentée de caissons aluminium
anthracite, toiture en tuile, ascenseur, balcon au dernier étage.
Composition :
2 Studios de
28,5 m2
(Surf. habit. moy.)
1 deux pièces de 58,9 m2
9 trois pièces de 68,5 m2
Financement
Jusqu’à 100 % par crédit amortissable ou remboursable in fine sur 15 ans ou en fonds propres.
Fiscalité
Taxe foncière : Prise en charge par l’usufruitier.
IRPP :
Imputation des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers existants ou à
venir procurant une économie d’IRPP, de CSG et de CRDS.
ISF :
Non imposition de la nue-propriété, soit une économie annuelle d’ISF sur la
valeur de l’investissement.
Plus-values :
Exonération totale d’imposition de la plus-value si les biens sont revendus
après la 15ème année. En cas de revente préalable, abattement de 10% par
an, à compter de la 6ème année suivant l’acquisition de la nue-propriété.
(*)
Pour un investisseur imputant les intérêts d’un emprunt « in fine » sur des revenus fonciers : Taux de Rendement Interne (TRI) calculé
sur la base d'un taux d'IRPP de 40% + CSG + CRDS , d'un taux d'ISF de 0,55 %, d'une inflation de 1,5% par an, d’un taux assurance-vie de 4,60%.
(Document non contractuel)
Dénouement de
l’Opération
En cours d’usufruit :
Par la revente à tout moment de la nue-propriété des appartements
Aucune contrainte de durée minimum de détention.
À l’échéance :
Par la reconstitution automatique et gratuite de la pleine propriété :
- faculté de céder le ou les biens et de réaliser une
plus-value exonérée d’imposition.
- possibilité de louer le ou les biens et de percevoir le revenu.
Calendrier
Intérêt financier
de l’Investissement
Seuls débours
=
2ème trimestre 2007 :
Signature des contrats de réservation.
Mise en place des financements.
Démarrage des travaux.
3 ème trimestre 2007 :
Signature des actes de vente notariés.
4ème trimestre 2008 :
Livraison de l’immeuble.
Début de l’usufruit temporaire
Charges locatives et d’entretien et taxe foncière supportées par l’usufruitier.
Seuls débours :
=
remboursements d’emprunt diminués des économies d’impôts.
Profit attendu :
=
différence entre les débours nets cumulés et
la valeur estimée à terme de la pleine propriété.
La valeur estimée à terme de la pleine propriété a été calculée en tenant compte uniquement d'une
inflation prévisionnelle au taux de 1,5% l'an, sans intégrer la revalorisation intrinsèque des biens.
Profit de
l’Opération et
Trésorerie de
l’Investisseur
Pour une acquisition en nue-propriété à hauteur de 180.000 € (3 pièces de 66 m2 avec parking
privatif), financée par un crédit in fine au taux de 4,50% sur 15 ans adossé à un contrat
d’assurance vie (40%) et réalisée par une personne disposant de revenus fonciers imposables et
assujettie à l’ISF au taux de 0,55%, l’économie prévisionnelle de l’opération est la suivante :
Gain prévisionnel, net de fiscalité* :
158.000 €
*Hors capitalisation assurance-vie
Débours mensuel moyen net :
- 243 €
8,6 % l’an
Taux de Rendement Interne (TRI):
Taux de Rendement Interne hors assurance-vie :
14,7 % l’an
Net de fiscalité
Plan de Trésorerie prévisionnel (€)
Années
Achat
vente
Assurance
Vie
Emprunt
Charges
financières
Economies
d'IRPP
Economies
d'ISF
Soldes
annuels
2007
2008
-63 000
-108 000
-72 000
63 000
108 000
-675
-5 670
0
344
0
350
-72 675
-4 976
2009
2010
-9 000
0
9 000
0
-8 033
-8 100
2 876
3 965
972
995
-4 185
-3 140
2011
2012
0
0
0
0
-8 100
-8 100
3 945
3 943
1 012
1 030
-3 143
-3 127
2013
2014
0
0
0
0
-8 100
-8 100
3 943
3 943
1 048
1 065
-3 109
-3 092
2015
2016
0
0
0
0
-8 100
-8 100
3 943
3 943
1 083
1 101
-3 074
-3 056
2017
2018
0
0
0
0
-8 100
-8 100
3 943
3 943
1 118
1 136
-3 038
-3 021
2019
2020
0
0
0
0
-8 100
-8 100
3 943
3 943
1 154
1 172
-3 003
-2 985
2021
0
0
-8 100
3 943
1 189
-2 968
2022
2023
2024
0
0
386 400
0
0
-180 000
-8 100
-8 100
-1 350
3 943
3 943
3 943
1 207
1 225
1 242
-2 950
-2 932
364 893
2025
Total
206 400
0
-129 128
501
62 891
18 099
501
158 262
154 658
(Document non contractuel)
‘LE STENDHAL’
rue des Bergers
Centre Ville de Grenoble (38-Isère)
Nue-propriété de 12 appartements de standing
Usufruit temporaire de 15 ans
Rendement actuariel prévisionnel net: 6,3%*
Prix moyen m2 pondéré : 2.600 € TTC
Modalités de
l'Investissement
Acquisition en l’état futur d’achèvement (VEFA) de la nue-propriété de 12 appartements du
studio au trois pièces dans un immeuble neuf très bien situé dans le centre ville de Grenoble.
L'usufruit est acquis pour 15 ans par un bailleur institutionnel régional de premier plan.
Pendant cette période, l’usufruitier assurera l’exploitation locative, percevra les loyers et
prendra à sa charge la totalité des dépenses d’entretien, la taxe foncière et les frais de remise
en état des appartements préalablement à l’extinction de l’usufruit.
Au terme de l'usufruit, l'investisseur récupèrera automatiquement et gratuitement la pleine
propriété des biens en parfait état d’entretien qu’il pourra choisir de louer ou de vendre.
Les appartements sont vendus en nue-propriété à 60% de leur valeur en pleine propriété.
Caractéristiques
de l’Immeuble
Situé dans une rue calme et ensoleillée d’un quartier recherché, « Le Stendhal » jouit d’une
excellente exposition sur rue et jardin. Chaque appartement dispose d’un parking en sous-sol.
Prestations : Façade extérieure en enduit minéral agrémentée de caissons aluminium
anthracite, toiture en tuile, ascenseur, balcon au dernier étage.
Composition :
2 Studios de
28,5 m2
(Surf. habit. moy.)
1 deux pièces de 58,9 m2
9 trois pièces de 68,5 m2
Financement
Jusqu’à 100 % par crédit amortissable ou remboursable in fine sur 15 ans ou en fonds propres.
Fiscalité
Taxe foncière : Prise en charge par l’usufruitier.
IRPP :
Pas d’imposition sur le revenu en l’absence de revenu fonciers.
ISF :
Non imposition de la nue-propriété, soit une économie annuelle d’ISF sur la
valeur de l’investissement.
Plus-value :
Exonération totale d’imposition de la plus-value en cas de revente après la
15ème année. En cas de revente préalable, abattement de 10% par an à
compter de la 6ème année suivant l’acquisition de la nue-propriété.
(*) Taux de Rendement Interne (TRI) calculé sur la base d'une inflation de 1,5% par an, d'un taux d'ISF de 0,55 % et d’un financement par crédit amortissable.
(Document non contractuel)
En cours d’usufruit :
Dénouement de
l’Opération
Par la revente à tout moment de la nue-propriété des appartements
Aucune contrainte de durée minimum de détention.
À l’échéance :
Par la reconstitution automatique et gratuite de la pleine propriété :
- faculté de céder le ou les biens et de réaliser une
plus-value exonérée d’imposition.
- possibilité de louer le ou les biens et de percevoir le revenu.
Calendrier
Intérêt financier
de Seuls
l’Investissement
débours
=
2ème trimestre 2007 :
Signature des contrats de réservation.
Mise en place des financements.
Démarrage des travaux.
3 ème trimestre 2007 :
Signature des actes de vente notariés.
4ème trimestre 2008 :
Livraison de l’immeuble.
Début de l’usufruit temporaire
Charges locatives et d’entretien et taxe foncière supportées par l’usufruitier.
Seuls débours :
=
remboursements d’emprunt diminués des économies d’impôts.
Profit attendu :
=
différence entre les débours nets cumulés et
la valeur estimée à terme de la pleine propriété.
La valeur estimée à terme de la pleine propriété a été calculée en tenant compte uniquement d'une
inflation prévisionnelle au taux de 1,5% l'an, sans intégrer la revalorisation intrinsèque des biens.
Pour une acquisition en nue-propriété, à hauteur de 180.000 € (3 pièces de 66 m2 avec parking
privatif), financée par un crédit amortissable au taux de 4,20 % sur 15 ans et réalisée par une
personne assujettie à l’ISF au taux de 0,55%, l’économie prévisionnelle de l’opération est la
suivante :
Profit de
l’Opération et
Trésorerie de
l’Investisseur
Gain prévisionnel, net de fiscalité :
Débours mensuel moyen net :
155.000 €
-1.171 €
Taux de Rendement Interne (TRI) :
6,3 % l’an
Net de fiscalité
Plan de Trésorerie prévisionnel (€)
Années
Achat
vente
Emprunt
Charges
financières
Economies
d'ISF
Soldes
annuels
2007
2008
-63 000
-108 000
63 000
108 000
-851
-5 670
0
351
-851
-5 319
2009
2010
-9 000
0
1 690
-9 116
-7 414
-7 079
974
1 010
-13 750
-15 185
2011
2012
0
0
-9 506
-9 913
-6 689
-6 281
1 044
1 075
-15 151
-15 119
2013
2014
0
0
-10 338
-10 780
-5 857
-5 414
1 105
1 132
-15 090
-15 063
2015
2016
0
0
-11 242
-11 723
-4 953
-4 471
1 156
1 179
-15 038
-15 016
2017
2018
0
0
-12 225
-12 749
-3 969
-3 446
1 198
1 215
-14 997
-14 980
2019
2020
0
0
-13 294
-13 864
-2 900
-2 331
1 228
1 239
-14 966
-14 955
2021
0
-14 457
-1 737
1 247
-14 948
2022
2023
2024
Total
0
0
386 400
206 400
-15 076
-15 722
-2 685
0
-1 118
-473
-14
-70 668
1 251
1 252
1 252
18 909
-14 943
-14 942
384 953
154 641
(Document non contractuel)