les jardins de magdala

‘LES JARDINS DE MAGDALA’
à SAINT-MAXIMIN (Var-83)
Nue-propriété de 22 appartements de charme
Usufruit temporaire de 15 ans
Rendement actuariel prévisionnel net : 8,6% *
Prix moyen/m2 pondéré : 2.100 € TTC
Modalités de
l'Investissement
Acquisition en l’état futur d’achèvement (VEFA) de la nue-propriété de 22 appartements du 2 au 4
pièces au coeur d’un parc arboré composé de 25 maisons de village et de petits immeubles de 2
étages autour d’une magnifique piscine.
L'usufruit sera acquis pour 15 ans par un bailleur institutionnel régional de premier plan.
Pendant cette période, l’usufruitier assurera l’exploitation locative, percevra les loyers et
prendra à sa charge la totalité des dépenses d’entretien, la taxe foncière et les frais de
remise en état des appartements préalablement à l’extinction de l’usufruit.
Au terme de l'usufruit, l'investisseur récupèrera automatiquement et gratuitement la pleine
propriété des biens en parfait état d’entretien qu’il pourra choisir de louer, d’habiter ou de
vendre.
Les appartements sont vendus en nue-propriété à 60% de leur valeur en pleine propriété.
Caractéristiques
de l’Immeuble
« Les Jardins de Magdala », une résidence de standing implantée dans l’ancien parc du couvent
des Sœurs Dominicaines. A 200 mètres de la place du marché, des commerces et des écoles,
« Les Jardins de Magdala» jouissent d’une situation privilégiée à 20 minutes d’Aix en Provence,
de son dynamique bassin d’emploi et de la gare TGV. « Les Jardins de Magdala» offriront à ses
habitants une qualité de vie exceptionnelle, avec les massifs de la Sainte Baume et de la Sainte
Victoire en toile d’horizon.
Prestations : Balcons, terrasses ou jardins privatifs, piscine extérieure pour la résidence.
Architecture élégante et soignée. Façade en ton pastel et ocre foncés. Toiture
en tuiles vieillies.
Parkings en sous-sol.
Composition :
(Surf. habit. Moy.)
4 deux pièces de 47 m2
11 trois pièces de 65 m2
7 quatre pièces de 82 m2
Financement
Jusqu’à 100 % par crédit amortissable ou remboursable in fine sur 15 ans ou en fonds propres.
Fiscalité
Taxe foncière : Prise en charge par l’usufruitier.
IRPP :
Imputation des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers existants ou à
venir procurant une économie d’IRPP, de CSG et de CRDS.
ISF :
Non imposition de la nue-propriété, soit une économie annuelle d’ISF sur la
valeur de l’investissement.
Plus-values :
Exonération totale d’imposition de la plus-value si les biens sont revendus
après la 15ème année. En cas de revente préalable, abattement de 10% par
an, à compter de la 6ème année suivant l’acquisition de la nue-propriété.
(*)
Pour un investisseur imputant les intérêts d’un emprunt « in fine » sur des revenus fonciers : Taux de Rendement Interne (TRI) calculé
sur la base d'un taux d'IRPP de 40% + CSG + CRDS , d'un taux d'ISF de 0,55 %, d'une inflation de 1,5% par an, d’un taux assurance-vie de 4,70%.
(Document non contractuel)
Dénouement de
l’Opération
En cours d’usufruit :
Par la revente à tout moment de la nue-propriété des appartements
Aucune contrainte de durée minimum de détention.
À l’échéance :
Par la reconstitution automatique et gratuite de la pleine propriété :
- faculté de céder le ou les biens et de réaliser une
plus-value exonérée d’imposition.
- possibilité de louer le ou les biens et de percevoir le revenu.
Calendrier
Intérêt financier
de l’Investissement
Seuls débours
=
4ème trimestre 2007 :
Signature des contrats de réservation.
Mise en place des financements.
2ème trimestre 2008 :
Signature des actes de vente notariés.
Démarrage des travaux.
3ème trimestre 2009 :
Livraison de l’immeuble.
Début de l’usufruit temporaire.
Charges locatives et d’entretien et taxe foncière supportées par l’usufruitier.
a Seuls débours :
=
remboursements d’emprunt diminués des économies d’impôts.
a Profit attendu :
=
différence entre les débours nets cumulés et
la valeur estimée à terme de la pleine propriété.
La valeur estimée à terme de la pleine propriété a été calculée en tenant compte uniquement d'une
inflation prévisionnelle au taux de 1,5% l'an, sans intégrer la revalorisation intrinsèque des biens.
Profit de
l’Opération et
Trésorerie de
l’Investisseur
Pour une acquisition en nue-propriété à hauteur de 150.000 € (3 pièces de 67 m2 avec parking
en sous sol), financée par un crédit in fine au taux de 4,80% sur 15 ans adossé à un contrat
d’assurance vie (40%) et réalisée par une personne disposant de revenus fonciers imposables et
assujettie à l’ISF au taux de 0,55%, l’économie prévisionnelle de l’opération est la suivante :
Gain prévisionnel, net de fiscalité* :
129.500 €
*Hors capitalisation assurance-vie
Débours mensuel moyen net :
- 215 €
8,6 % l’an
Taux de Rendement Interne (TRI):
Taux de Rendement Interne hors assurance-vie :
14,4 % l’an
Net de fiscalité
Plan de Trésorerie prévisionnel (€)
Années
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Total
Achat
vente
-105 000
-45 000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
322 000
172 000
Assurance
Vie
-60 000
130 992
Emprunt
105 000
45 000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-150 000
0
Charges
financières
-2 220
-6 600
-7 200
-7 200
-7 200
-7 200
-7 200
-7 200
-7 200
-7 200
-7 200
-7 200
-7 200
-7 200
-7 200
-7 200
-3 600
-113 220
Economies
d'IRPP
0
1 132
3 314
3 519
3 505
3 505
3 505
3 505
3 505
3 505
3 505
3 505
3 505
3 505
3 505
3 505
3 505
1 669
55 199
(Document non contractuel)
Economies
d'ISF
0
837
863
880
895
911
927
943
958
974
990
1 006
1 022
1 037
1 053
1 069
1 085
15 450
Soldes
annuels
-62 220
-4 631
-3 023
-2 802
-2 800
-2 784
-2 768
-2 752
-2 737
-2 721
-2 705
-2 689
-2 673
-2 658
-2 642
-2 626
303 982
1 669
129 429
‘LES JARDINS DE MAGDALA’
à SAINT-MAXIMIN (Var-83)
Nue-propriété de 22 appartements de charme
Usufruit temporaire de 15 ans
Rendement actuariel prévisionnel net : 6,2% *
Prix moyen/m2 pondéré : 2.100 € TTC
Modalités de
l'Investissement
Acquisition en l’état futur d’achèvement (VEFA) de la nue-propriété de 22 appartements du 2 au 4
pièces au coeur d’un parc arboré composé de 25 maisons de village et de petits immeubles de 2
étages autour d’une magnifique piscine.
L'usufruit sera acquis pour 15 ans par un bailleur institutionnel régional de premier plan.
Pendant cette période, l’usufruitier assurera l’exploitation locative, percevra les loyers et
prendra à sa charge la totalité des dépenses d’entretien, la taxe foncière et les frais de remise
en état des appartements préalablement à l’extinction de l’usufruit.
Au terme de l'usufruit, l'investisseur récupèrera automatiquement et gratuitement la pleine
propriété des biens en parfait état d’entretien qu’il pourra choisir de louer, d’habiter ou de vendre.
Les appartements sont vendus en nue-propriété à 60% de leur valeur en pleine propriété.
Caractéristiques
de l’Immeuble
« Les Jardins de Magdala », une résidence de standing implantée dans l’ancien parc du couvent
des Sœurs Dominicaines. A 200 mètres de la place du marché, des commerces et des écoles,
« Les Jardins de Magdala» jouissent d’une situation privilégiée à 20 minutes d’Aix en Provence,
de son dynamique bassin d’emploi et de la gare TGV. « Les Jardins de Magdala» offriront à ses
habitants une qualité de vie exceptionnelle, avec les massifs de la Sainte Baume et de la Sainte
Victoire en toile d’horizon.
Prestations : Balcons, terrasses ou jardins privatifs, piscine extérieure pour la résidence.
Architecture élégante et soignée. Façade en ton pastel et ocre foncés. Toiture en
tuiles vieillies.
Parkings en sous-sol.
Composition :
(Surf. habit. Moy.)
4 deux pièces de 47 m2
11 trois pièces de 65 m2
7 quatre pièces de 82 m2
Financement
Jusqu’à 100 % par crédit amortissable ou remboursable in fine sur 15 ans ou en fonds propres.
Fiscalité
Taxe foncière : Prise en charge par l’usufruitier.
IRPP :
Pas d’imposition en l’absence de revenus.
ISF :
Non imposition de la nue-propriété, soit une économie annuelle d’ISF sur la
valeur de l’investissement.
Plus-value :
Exonération totale d’imposition de la plus-value en cas de revente après la
15ème année. En cas de revente préalable, abattement de 10% par an à
compter de la 6ème année suivant l’acquisition de la nue-propriété.
(*) Taux de Rendement Interne (TRI) calculé sur la base d’un financement par crédit amortissable et d'une inflation de 1,5% par an, d'un taux d'ISF de 0,55 %.
(Document non contractuel)
En cours d’usufruit :
Dénouement de
l’Opération
Par la revente à tout moment de la nue-propriété des appartements
Aucune contrainte de durée minimum de détention.
À l’échéance :
Par la reconstitution automatique et gratuite de la pleine propriété :
- faculté de céder le ou les biens et de réaliser une
plus-value exonérée d’imposition.
- possibilité de louer le ou les biens et de percevoir le revenu.
Calendrier
Intérêt financier
de Seuls
l’Investissement
débours
=
4ème trimestre 2007 :
Signature des contrats de réservation.
Mise en place des financements.
2ème trimestre 2008 :
Signature des actes de vente notariés.
Démarrage des travaux.
3ème trimestre 2009 :
Livraison de l’immeuble.
Début de l’usufruit temporaire.
Charges locatives et d’entretien et taxe foncière supportées par l’usufruitier.
a Seuls débours :
=
a Profit attendu :
=
remboursements d’emprunt diminués des économies d’impôts.
différence entre les débours nets cumulés et
la valeur estimée à terme de la pleine propriété.
La valeur estimée à terme de la pleine propriété a été calculée en tenant compte uniquement d'une
inflation prévisionnelle au taux de 1,5% l'an, sans intégrer la revalorisation intrinsèque des biens.
Profit de
l’Opération et
Trésorerie de
l’Investisseur
Pour une acquisition en nue-propriété, à hauteur de 150.000 € (3 pièces de 67 m2 avec parking
en sous sol), financée par un crédit amortissable au taux de 4,50 % sur 15 ans et réalisée par une
personne assujettie à l’ISF au taux de 0,55%, l’économie prévisionnelle de l’opération est la
suivante :
Gain prévisionnel, net de fiscalité :
126.000 €
Débours mensuel moyen net :
-989 €
Taux de Rendement Interne (TRI) :
6,2 % l’an
Net de fiscalité
Plan de Trésorerie prévisionnel (€)
Années
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Total
Achat
vente
-105 000
-45 000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
322 000
172 000
Emprunt
105 000
41 457
-7 329
-7 666
-8 018
-8 386
-8 772
-9 175
-9 596
-10 037
-10 498
-10 980
-11 485
-12 013
-12 564
-13 142
-6 795
0
Charges
financières
-2 475
-6 323
-6 441
-6 104
-5 752
-5 383
-4 998
-4 595
-4 174
-3 733
-3 272
-2 789
-2 285
-1 757
-1 206
-628
-89
-62 004
(Document non contractuel)
Economies
d'ISF
0
839
869
900
929
956
981
1 004
1 025
1 043
1 059
1 072
1 083
1 091
1 096
1 099
1 099
16 144
Soldes
annuels
-2 475
-9 028
-12 901
-12 870
-12 841
-12 814
-12 789
-12 766
-12 745
-12 727
-12 711
-12 697
-12 687
-12 679
-12 673
-12 671
316 214
126 140