`LES AQUARELLES DE VETRAZ` - Réalisation Cogedim

Investissement
immobilier en
NUE-PROPRIETE
VETRAZ-MONTHOUX - Haute-Savoie – 74
DANS UN SECTEUR TOTALEMENT INTEGRE A
L’AGGLOMERATION GENEVOISE
‘LES AQUARELLES DE VETRAZ’ - Réalisation Cogedim
Nue-propriété de 22 appartements de standing
Usufruit temporaire de 15 ans
Rendement actuariel prévisionnel net : 8,4 %
*
(Investisseurs dis posant de revenus fonciers taxables)
Prix moyen/m2 pondéré : 2.135 € TTC
Modalités de
l'Investissement
Acquisition en l’état futur d’achèvement (VEFA) de la nue-propriété de 22 appartements du studio
au 4 pièces dans un immeuble bénéficiant d’une localisation très recherchée par les frontaliers .
L'usufruit sera acquis pour 15 ans par un bailleur institutionnel régional de premier plan.
Pendant cette période, l’usufruitier assurera l’exploitation locative, percevra les loyers et prendra
à sa charge la totalité des dépenses d’entretien, la taxe foncière et les frais de remise en état des
appartements préalablement à l’extinction de l’usufruit.
Au terme de l'usufruit, l'investisseur récupèrera automatiquement et gratuitement la pleine
propriété des biens en parfait état d’entretien qu’il pourra choisir d’habiter, de louer ou de vendre.
Les appartements sont vendus en nue-propriété à 60% de leur valeur en pleine propriété.
Caractéristiques de
l’Immeuble
A 15 minutes de Genève, et à proximité d’un bassin d’emploi particulièrement dynamique et bien
desservi, la résidence « Les Aquarelles de Vétraz » offre un excellent standing.
Située en centre ville au coeur d’un environnement verdoyant, la résidence « Les Aquarelle de
Vétraz » offrira à ses habitants une qualité de vie exceptionnelle.
Prestations : Architecture élégante et soignée de style savoyard avec toiture en tuiles teintées.
Façade en bardage d’aspect bois et enduit fin.
Balcons ou terrasses pour tous les appartements, parquet, chauffage gaz.
Hall d’entrée en grès émaillé et spots intégrés.
Boxes en sous-sol.
Composition :
(Surf. habit. moyenne)
1 studio
10 deux pièces
10 trois pièces
1 quatre pièces
de
de
de
de
30 m2
45 m2
64 m2
85 m2
Financement
Jusqu’à 100 % par crédit amortissable ou remboursable in fine sur 15 ans ou en fonds propres.
Fiscalité
Taxe foncière : Prise en charge par l’usufruitier.
IRPP :
Déductibilité des intérêts d’emprunt des revenus fonciers provenant d’autres
biens immobiliers.
ISF :
Non imposition de la nue-propriété, soit une économie annuelle d’ISF sur la valeur
de l’investissement.
Plus-value :
Exonération totale d’imposition de la plus-value en cas de revente après la 15ème
année.
En cas de revente préalable, abattement de 10% par an à compter de la 6ème
année suivant l’acquisition de la nue-propriété.
*
Pour un investisseur imputant les intérêts d’un emprunt « in fine » sur des revenus fonciers : Taux de Rendement Interne (TRI) calculé
sur la base d'un taux d'IRPP de 40% + CSG + CRDS , d'un taux d'ISF de 0,55 %, d'une inflation de 1,5% par an, d’un taux assurance-vie de 4,70%.
Document non contractuel
Dénouement de
l’Opération
En cours d’usufruit : Par la revente à tout moment de la nue-propriété des appartements
Aucune contrainte de durée minimum de détention.
Calendrier
1er trimestre 2008 :
Signature des contrats de réservation.
Mise en place des financements.
2ème trimestre 2008 :
Signature des actes de vente notariés.
Démarrage des travaux.
3ème trimestre 2010 :
Livraison de l’immeuble
Début de l’usufruit temporaire.
Intérêt financier
de l’investissement
À l’échéance :
Par la reconstitution automatique et gratuite de la pleine propriété
- faculté de céder le ou les biens et de réaliser une plus-value exonérée
d’imposition.
- possibilité de louer le ou les biens et de percevoir le revenu.
Charges locatives et d’entretien et taxe foncière supportées par l’usufruitier.
a Seuls débours
= remboursements emprunt en capital et intérêts diminués des économies
d’impôts
a Profit attendu : = différence entre les débours nets cumulés et la valeur estimée à
terme de la pleine propriété.
La valeur estimée à terme de la pleine propriété a été calculée en tenant compte uniquement d'une
inflation prévisionnelle au taux de 1,5% l'an, sans intégrer la revalorisation intrinsèque des biens.
Profit de
l’opération et
Trésorerie de
l’investisseur
Pour une acquisition en nue-propriété à hauteur de 180.400 € (3 pièces de 75 m2 avec boxe en soussol), financée par un crédit in fine au taux de 5,5% sur 15 ans adossé à un contrat d’assurance vie
(30%) et réalisée par une personne disposant de revenus fonciers imposables et assujettie à l’ISF au
taux de 0,55%, l’économie prévisionnelle de l’opération est la suivante :
Gain prévisionnel, net de fiscalité* :
146.000 €
*Hors capitalisation assurance-vie
Débours mensuel moyen net :
Taux de Rendement Interne (TRI):
Taux de Rendement Interne hors assurance-vie :
- 324 €
8,4 % l’an
11,9 % l’an
Net de fiscalité
Plan de Trésorerie prévisionnel (€)
Années
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
Total
Achat/
Vente
-81 180
-72 160
-27 060
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
390 200
0
209 800
Assurance
Vie
-54 120
120 899
Emprunt
81 180
72 160
27 060
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-180 400
0
0
Intérêts
Emprunt
-2 356
-6 325
-9 136
-9 922
-9 922
-9 922
-9 922
-9 922
-9 922
-9 922
-9 922
-9 922
-9 922
-9 922
-9 922
-9 922
-9 922
-7 441
0
-164 168
Document non contractuel
Economies
d'IRPP
0
1 202
3 171
4 513
4 848
4 830
4 830
4 830
4 830
4 830
4 830
4 830
4 830
4 830
4 830
4 830
4 830
4 830
3 565
80 089
Economies
d'ISF
0
856
880
1 057
1 081
1 104
1 126
1 149
1 171
1 194
1 216
1 239
1 261
1 284
1 307
1 329
1 352
1 374
19 980
Soldes
annuels
-56 476
-4 267
-5 085
-4 352
-3 993
-3 988
-3 966
-3 943
-3 921
-3 898
-3 876
-3 853
-3 831
-3 808
-3 785
-3 763
-3 740
329 462
3 565
145 702
Investissement
immobilier en
NUE-PROPRIETE
VETRAZ-MONTHOUX - Haute-Savoie – 74
DANS UN SECTEUR TOTALEMENT INTEGRE A
L’AGGLOMERATION GENEVOISE
‘LES AQUARELLES DE VETRAZ’ - Réalisation Cogedim
Nue-propriété de 22 appartements de standing
Usufruit temporaire de 15 ans
Rendement actuariel prévisionnel net : 5,5 %
Prix moyen/m2 pondéré : 2.135 € TTC
Modalités de
l'Investissement
†
Acquisition en l’état futur d’achèvement (VEFA) de la nue-propriété de 22 appartements du studio
au 4 pièces dans un immeuble bénéficiant d’une localisation très recherchée par les frontaliers .
L'usufruit sera acquis pour 15 ans par un bailleur institutionnel régional de premier plan.
Pendant cette période, l’usufruitier assurera l’exploitation locative, percevra les loyers et prendra à
sa charge la totalité des dépenses d’entretien, la taxe foncière et les frais de remise en état des
appartements préalablement à l’extinction de l’usufruit.
Au terme de l'usufruit, l'investisseur récupèrera automatiquement et gratuitement la pleine
propriété des biens en parfait état d’entretien qu’il pourra choisir d’habiter, de louer ou de vendre.
Les appartements sont vendus en nue-propriété à 60% de leur valeur en pleine propriété.
Caractéristiques
de l’Immeuble
A 15 minutes de Genève, et à proximité d’un bassin d’emploi particulièrement dynamique et bien
desservi, la résidence « Les Aquarelles de Vétraz » offre un excellent standing.
Située en centre ville au coeur d’un environnement verdoyant, la résidence « Les Aquarelle de
Vétraz » offrira à ses habitants une qualité de vie exceptionnelle.
Prestations : Architecture élégante et soignée de style savoyard avec toiture en tuiles teintées.
Façade en bardage d’aspect bois et enduit fin.
Balcons ou terrasses pour tous les appartements, parquet, chauffage gaz.
Hall d’entrée en grès émaillé et spots intégrés.
Boxes en sous-sol.
Composition :
(Surf. habit. moyenne)
1 studio
10 deux pièces
10 trois pièces
1 quatre pièces
de
de
de
de
30 m2
45 m2
64 m2
85 m2
Financement
Jusqu’à 100 % par crédit amortissable ou remboursable in fine sur 15 ans ou en fonds propres.
Fiscalité
Taxe foncière : Prise en charge par l’usufruitier.
†
IRPP :
Pas d’imposition en l’absence de revenus.
ISF :
Non imposition de la nue-propriété, soit une économie annuelle d’ISF sur la valeur
de l’investissement.
Plus-value :
Exonération totale d’imposition de la plus-value en cas de revente après la 15ème
année.
En cas de revente préalable, abattement de 10% par an à compter de la 6ème année
suivant l’acquisition de la nue-propriété.
Taux de Rendement Interne (TRI) calculé sur la base d'un financement par crédit amortissable et d'une inflation de 1,5% par an, d’un taux d’ISF de 0,55%.
Document non contractuel
Dénouement de
l’Opération
En cours d’usufruit : Par la revente à tout moment de la nue-propriété des appartements
Aucune contrainte de durée minimum de détention.
À l’échéance :
Calendrier
Intérêt
financier de
l’Investissement
Profit de
l’Opération et
Trésorerie de
l’Investisseur
Par la reconstitution automatique et gratuite de la pleine propriété
- faculté de céder le ou les biens et de réaliser une plus-value exonérée
d’imposition.
- possibilité de louer le ou les biens et de percevoir le revenu.
1er trimestre 2008 :
Signature des contrats de réservation.
Mise en place des financements.
2ème trimestre 2008 :
Signature des actes de vente notariés.
Démarrage des travaux.
3ème trimestre 2010 :
Livraison de l’immeuble
Début de l’usufruit temporaire.
Charges locatives et d’entretien et taxe foncière supportées par l’usufruitier.
a Seuls débours
= remboursements emprunt en capital et intérêts diminués des
économies d’impôts
a Profit attendu : = différence entre les débours nets cumulés et la valeur estimée à
terme de la pleine propriété.
La valeur estimée à terme de la pleine propriété a été calculée en tenant compte uniquement d'une
inflation prévisionnelle au taux de 1,5% l'an, sans intégrer la revalorisation intrinsèque des biens.
Pour une acquisition en nue-propriété à hauteur de 180.400 € (3 pièces de 75 m2 avec boxe en soussol), financée par un crédit amortissable au taux de 5% sur 15 ans et réalisée par une personne
assujettie à l’ISF au taux de 0,55%, l’économie prévisionnelle de l’opération est la suivante :
Gain prévisionnel, net de fiscalité :
140.000 €
Débours mensuel moyen net :
Taux de Rendement Interne (TRI):
- 1.265 €
5,5 % l’an
Net de fiscalité
Plan de Trésorerie prévisionnel (€)
Années
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Total
Achat/
Vente
-81 180
-72 160
-27 060
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
390 200
209 800
Emprunt
81 180
72 160
25 027
-8 391
-8 821
-9 272
-9 746
-10 245
-10 769
-11 320
-11 899
-12 508
-13 148
-13 821
-14 528
-15 271
-16 052
-12 576
0
Intérêts
Emprunt
-2 480
-6 051
-8 410
-8 728
-8 298
-7 847
-7 373
-6 874
-6 350
-5 799
-5 220
-4 611
-3 971
-3 298
-2 591
-1 848
-1 067
-263
-91 081
Document non contractuel
Economies
d'ISF
0
857
886
1 076
1 119
1 159
1 197
1 232
1 264
1 293
1 320
1 343
1 363
1 379
1 392
1 401
1 406
1 406
21 092
Soldes
annuels
-2 480
-5 194
-9 558
-16 043
-16 000
-15 960
-15 923
-15 887
-15 855
-15 826
-15 799
-15 776
-15 756
-15 740
-15 727
-15 718
-15 713
378 767
139 811