La division en vue de construire

Depuis le 1er octobre 2007, la réforme de l’urbanisme qualifie de « lotissement » la
plupart des détachements en vue de construire (art. L. 442-1 du Code de l’urbanisme).
LA DIVISION EN VUE
DE CONSTRUIRE
LES FORMALITÉS
OBLIGATOIRES
La réalisation de votre projet nécessite une analyse technique et juridique de faisabilité ; les
notaires et les géomètres-experts de Seine-Saint-Denis vous apportent les conseils
pour mener à bien ce type d’opération.
LES DÉMARCHES PRÉALABLES OBLIGATOIRES
➊ Avant toute signature de contrat ou de promesse de vente :
Sous peine de nullité de l’avant-contrat, le descriptif du terrain à bâtir doit obligatoirement
résulter d’un bornage contradictoire qui fixe définitivement les limites et la superficie
réelle du lot à détacher (art. L. 111-5-3 du Code de l’urbanisme).
Dès l’origine de votre projet, il est indispensable de contacter le plus tôt possible un
géomètre-expert pour procéder à cette formalité.
➋ Rédaction de la promesse de vente :
À l’appui du bornage, le notaire pourra rédiger l’avant-contrat en toute sécurité, sous
condition suspensive de l’obtention de la non-opposition à déclaration préalable. (Si l’opération nécessite l’obtention d’un permis d’aménager, il devra avoir été obtenu pour qu’un
avant-contrat puisse être rédigé.)
➌ Formalités administratives :
Sous peine de sanctions civiles (notamment nullité de l’acte) et pénales (18.000 €
ou 45.000 € en cas de récidive), la cession du terrain à bâtir devra être précédée :
• d’une déclaration préalable lorsqu’il n’est pas créé de voies ou d’espaces communs,
quel que soit le nombre de lots à construire (délai d’instruction minimum : 1 mois) ;
• ou bien d’un permis d’aménager lorsqu’il est créé plus de deux lots avec voies ou
espaces communs (délai d’instruction minimum : 3 mois).
Cette formalité sera réalisée par le géomètre-expert mandaté par le propriétaire.
LA DIVISION EN VUE DE CONSTRUIRE
➍ Signature de l’acte notarié définitif :
Après validation des différentes étapes par le notaire, la vente du ou des lots à bâtir
pourra être conclue en toute sécurité.
Chronologie prévisionnelle des opérations soumises à déclaration
préalable (après analyse de la faisabilité du projet) :
Arpentage du terrain et bornage contradictoire
➜ Délai minimum de six semaines
Signature de l’avant-contrat
➜ Après transmission du bornage
Dépôt et obtention de la non-opposition à
déclaration préalable
➜ Un mois (ou deux mois si périmètre
ABF*)
ffichage de la déclaration préalable sur le
A
terrain et constat par huissier de justice
➜ Deux semaines après la nonopposition
Expiration des délais de recours
➜D
eux mois et quinze jours
Signature de l’acte notarié définitif et déclaration d’achèvement adressée par le notaire
➜ Deux semaines
Soit un délai minimum prévisible d’environ
➜ SIX MOIS
Dans le cadre d’une opération soumise à permis d’aménager, le planning prévisionnel
dépendra directement de la nature et de l’importance du projet.
IDENTIFICATION DE LA PROCÉDURE APPLICABLE
À combien votre opération porte-t-elle le nombre de lots détachés en vue de construire
sur les dix dernières années ?
Un ou deux
Plus de deux
Déclaration préalable
Le projet prévoit-il la réalisation de
voie ou d’espaces communs ?
Permis d’aménager
Non
Non
Oui
Oui
Le terrain est il situé dans un site classé ou dans le périmètre délimité d’un secteur sauvegardé ?
Dossier de déclaration préalable : Formulaire de déclaration préalable + plan de situation + plan sommaire des lieux + croquis et plan du projet coté en trois dimensions.
Documents supplémentaires pour un dossier de permis d’aménager : Notice
explicative, notice paysagère et environnementale, des coupes du terrain, un règlement
et un cahier des charges (facultatif), document graphique faisant apparaître une ou plusieurs possibilités d’implantation des bâtiments, plan des réseaux et de la voirie, etc.
EXTRAITS DU CODE DE L’URBANISME
• Art. L. 442-1 : Constitue un lotissement l’opération d’aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix
ans, a eu pour effet la division, qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de
partage ou de locations, d’une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments.
• Art. L. 111-5-3 : Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un terrain indiquant l’intention de l’acquéreur de construire un immeuble à usage d’habitation (...) mentionne si le descriptif dudit terrain résulte
d’un bornage. (...) Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur du terrain
peut intenter l’action en nullité sur le fondement de l’absence de l’une ou l’autre mention visée au premier alinéa selon le cas, avant
l’expiration du délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.
• Art. L. 480-4-1 : Est puni d’une amende de 18 000 euros et, en cas de récidive, d’une amende de 45 000 euros le fait de vendre ou
de louer des terrains bâtis ou non bâtis compris dans un lotissement sans avoir obtenu un permis d’aménager ou sans avoir respecté
les obligations imposées par l’article L. 442-3, lorsque le lotissement est soumis à une déclaration préalable, ou sans s’être conformé
aux prescriptions imposées par le permis d’aménager ou par la décision prise sur la déclaration préalable.
* ABF : Architecte des Bâtiments de France
09/08
• les délais nécessaires à l’obtention d’un permis de construire définitif (déposé par
l’acquéreur du terrain) ;
• les délais légaux de recours des tiers à l’encontre de ces autorisations après affichage
obligatoire sur le terrain constaté par huissier.
Oui
En parallèle de ces formalités préalables, il conviendra de prévoir :
LES FORMALITÉS OBLIGATOIRES