Questions / Réponses

CHAPITRE I ............................................................................................................................................... 4
DISPOSITIONS RELATIVES A L’URBANISME ................................................................................. 4
Section I..................................................................................................................................................... 4
Règlement national d’urbanisme ............................................................................................................... 4
Section IV.................................................................................................................................................. 4
Dispositions applicables à l’implantation des habitations légères de loisirs, ............................................ 4
à l’installation des résidences mobiles de loisirs et des caravanes et au camping..................................... 4
Article 3 décret .......................................................................................................................................... 5
Section IV.................................................................................................................................................. 5
Dispositions relatives aux impositions dont le permis de construire ou d’aménager ................................ 5
ou la déclaration préalable constitue le fait générateur ............................................................................. 5
TITRE I............................................................................................................................................................. 6
CERTIFICAT D’URBANISME ...................................................................................................................... 6
Section II ................................................................................................................................................... 6
Instruction de la demande.......................................................................................................................... 6
Section III .................................................................................................................................................. 7
Décision..................................................................................................................................................... 7
TITRE II ........................................................................................................................................................... 8
DISPOSITIONS COMMUNES AUX DIVERSES ......................................................................................... 8
AUTORISATIONS ET AUX DECLARATIONS PREALABLES.................................................................. 8
CHAPITRE I ............................................................................................................................................... 8
CHAMP D’APPLICATION....................................................................................................................... 8
Section I..................................................................................................................................................... 8
Dispositions applicables aux constructions nouvelles............................................................................... 8
Section II ................................................................................................................................................. 10
Dispositions applicables aux travaux exécutés sur des constructions existantes..................................... 10
et aux changements de destination de ces constructions ......................................................................... 10
Section III ................................................................................................................................................ 10
Dispositions applicables aux travaux, installations et aménagements affectant l’utilisation du sol........ 10
Section IV................................................................................................................................................ 11
Dispositions applicables aux démolitions................................................................................................ 11
CHAPITRE II............................................................................................................................................ 11
COMPETENCE ........................................................................................................................................ 11
CHAPITRE III .......................................................................................................................................... 12
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DEPOT ET INSTRUCTION DES DEMANDES DE PERMIS ET DES DECLARATIONS ............ 12
Section I................................................................................................................................................... 12
Dépôt et enregistrement des demandes et des déclarations ..................................................................... 12
Sous section I....................................................................................................................................... 12
Dépôt des demandes et des déclarations.......................................................................................... 12
Sous section 2 ...................................................................................................................................... 13
Enregistrement des demandes et des déclarations ......................................................................... 13
Section II ................................................................................................................................................. 14
Affichage et transmission de la demande ou de la déclaration................................................................ 14
Sous section 2 ...................................................................................................................................... 14
Transmission de la demande ou de la déclaration.......................................................................... 14
Section III ................................................................................................................................................ 16
Autorité chargée de l’instruction ............................................................................................................. 16
Section IV................................................................................................................................................ 17
Délai d’instruction ................................................................................................................................... 17
Sous section 2 ...................................................................................................................................... 17
Délai d’instruction de droit commun............................................................................................... 17
Sous section 3 ...................................................................................................................................... 18
Délais d’instruction particuliers....................................................................................................... 18
§1 ..................................................................................................................................................... 18
Modification du délai d’instruction ................................................................................................. 18
§2 ..................................................................................................................................................... 19
Prolongations exceptionnelles du délai d’instruction ...................................................................... 19
Section V ................................................................................................................................................. 20
Notification de la liste des pièces manquantes et des modifications de délai.......................................... 20
Sous section I....................................................................................................................................... 20
Notification de la liste des pièces manquantes en cas de dossier incomplet ................................. 20
Sous section 2 ...................................................................................................................................... 21
Notification des majorations et prolongations du délai d’instruction .......................................... 21
Sous section 3 ...................................................................................................................................... 22
Conditions d’envoi des notifications ................................................................................................ 22
Modification en cours d’instruction................................................................................................. 22
Section VI................................................................................................................................................ 22
Instruction des demandes de permis et des déclarations préalables ........................................................ 22
Sous section I....................................................................................................................................... 22
Consultation des personnes publiques, services ou commissions intéressés................................. 22
Sous section 2 ...................................................................................................................................... 24
Les enquêtes publiques...................................................................................................................... 24
Sous section 3 ...................................................................................................................................... 25
Délais et conditions d’émission des avis ou accords des personnes publiques, services ou
commissions intéressés ...................................................................................................................... 25
CHAPITRE VII ......................................................................................................................................... 25
DECISIONS ............................................................................................................................................... 25
Section I................................................................................................................................................... 25
Décisions tacites et expresses .................................................................................................................. 25
Retrait des décisions .......................................................................................................................... 26
TITRE III........................................................................................................................................................ 27
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DISPOSITIONS PROPRES AUX CONSTRUCTIONS ............................................................................... 27
CHAPITRE I ............................................................................................................................................. 27
DISPOSITIONS GENERALES ............................................................................................................... 27
Section I................................................................................................................................................... 27
Projet architectural................................................................................................................................... 27
Section II ................................................................................................................................................. 27
Dossier de demande de permis de construire .......................................................................................... 27
Sous section I....................................................................................................................................... 27
Cas général ......................................................................................................................................... 27
Sous section 2 ...................................................................................................................................... 28
Pièces complémentaires exigibles en fonction de la situation et de la nature du projet .............. 28
Sous section 3 ...................................................................................................................................... 29
Informations demandées en vue de l’établissement des statistiques............................................. 29
CHAPITRE III .......................................................................................................................................... 30
DISPOSITIONS PROPRES AUX PERMIS DELIVRES A TITRE PRECAIRE .............................. 30
TITRE IV ........................................................................................................................................................ 30
DISPOSITIONS PROPRES AUX AMENAGEMENTS............................................................................... 30
CHAPITRE I ............................................................................................................................................. 30
DISPOSITIONS COMMUNES................................................................................................................ 30
Section II ................................................................................................................................................. 30
Déclaration préalable portant sur un projet d’aménagement................................................................... 30
CHAPITRE II............................................................................................................................................ 31
DISPOSITIONS PROPRES AUX LOTISSEMENTS ........................................................................... 31
Section I................................................................................................................................................... 31
Champ d’application ............................................................................................................................... 31
CHAPITRE III .......................................................................................................................................... 33
DISPOSITIONS PROPRES AUX TERRAINS DE CAMPING ET AUX........................................... 33
AUTRES TERRAINS AMENAGES POUR L’HEBERGEMENT TOURISTIQUE ......................... 33
Section II ................................................................................................................................................. 33
Permis d’aménager .................................................................................................................................. 33
TITRE VI ........................................................................................................................................................ 34
LE CONTRÔLE DE LA CONFORMITE DES TRAVAUX......................................................................... 34
CHAPITRE II............................................................................................................................................ 34
ACHEVEMENT DES TRAVAUX DE CONSTRUCTION OU D’AMENAGEMENT ..................... 34
Article 26 ................................................................................................................................................. 35
Entrée en vigueur du décret ..................................................................................................................... 35
Les permis modificatifs ........................................................................................................................... 35
Conventions............................................................................................................................................. 36
formulaires............................................................................................................................................... 36
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CHAPITRE I
DISPOSITIONS RELATIVES A L’URBANISME
Comment motiver des prescriptions ou un refus pour atteinte à la sécurité publique,
en cas de risque pour la sécurité routière ?
L’article R.111-1 énumère la liste des dispositions du Règlement national d’urbanisme (RNU) qui ne sont
pas applicables aux communes dotées d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un document d’urbanisme en
tenant lieu. L’article R.111-2, article d’ordre public, reste opposable aux demandes d’autorisation
d’urbanisme même en présence d’un PLU. Il peut justifier des prescriptions ou un refus à une demande
portant sur un projet dont la voie d’accès a une configuration et des caractéristiques telles qu’elle est de
nature à porter atteinte à la sécurité publique. Il faut alors démontrer que le risque est avéré. Dans ce cadre,
le recours à l’article R.111-2 doit se limiter aux cas où l’accès crée un danger pour les personnes.
Section I
Règlement national d’urbanisme
Quelle est l’autorité compétente pour accorder des dérogations à l’obligation de
réaliser des installations collectives de distribution d’eau potable, au titre de l’article
R. 111-11 ?
L’autorité compétente pour accorder les dérogations prévues par l’article R. 111-11 est l’autorité qui délivre
le permis de construire.
Section IV
Dispositions applicables à l’implantation des habitations légères de loisirs,
à l’installation des résidences mobiles de loisirs et des caravanes et au camping
Quel est le « droit commun des constructions » applicable aux habitations légères
de loisir hors emplacements mentionnés à l’article R. 111-32 ?
Le « droit commun des constructions » vise le champ d’application des autorisations. En dehors des parcs
résidentiels de loisirs, des terrains de campings, des villages de vacances et des dépendances des maisons
familiales de vacances, visés à l’articles R.111-32 du code de l’urbanisme, l’installation des constructions
démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs est
soumise à permis de construire ou à déclaration préalable selon les conditions de droit commun. C’est-à-dire
qu’en dehors de ces emplacements, elles sont considérées comme des constructions sans aucune
spécificité particulière. Les HLL sont donc soumises à déclaration préalable si leur surface est comprise
entre 2 et 20m² et à permis de construire lorsqu’elle est supérieure à 20m².
De quel régime relèvent les habitations légères de loisirs implantées dans les
villages vacances ?
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Si la SHON est inférieure à 35m², une HLL implantée dans un village de vacances n’est soumise à aucune
formalité. Au delà de ce seuil, une déclaration préalable est nécessaire.
Qu’est ce qu’une caravane à usage professionnel au sens de l’article R. 111-39 ?
Sont visées ici les caravanes professionnelles du type «pizza ». Cette disposition ne vise pas les caravanes
à usage de loisirs.
Le code de l’urbanisme ne peut pas édicter un champ d’application différent selon que l’activité est
secondaire ou à temps partiel ou à temps plein. Ainsi, une activité professionnelle secondaire est également
concernée par ces dispositions.
Article 3 décret
Les règles d’urbanisme s’appliquent t-elle à chaque lot d’un lotissement ou d’un
permis groupé ?
En principe les règles édictées par le PLU s'apprécient au regard de l'ensemble du projet de lotissement ou
de permis groupé. L'article R.123-10-1dans sa rédaction issue du décret du 5 janvier 2007 prévoit toutefois
que le PLU peut s'y opposer. Dans ce cas, les règles édictées par le PLU doivent s'apprécier lot par lot.
Section IV
Dispositions relatives aux impositions dont le permis de construire ou d’aménager
ou la déclaration préalable constitue le fait générateur
Comment procéder à la taxation de constructions non soumises à déclaration
préalable ?
La réforme élargit le champ du contrôle de la transformation de SHOB en SHON, qui auparavant n’était
soumise à aucun contrôle quelle que soit la surface concernée.
Aujourd’hui, un projet ayant pour effet de transformer plus de 10 m² SHOB en SHON est soumis à
déclaration préalable, même si les travaux réalisés n’entrent pas dans le champ du permis de construire ou
de la déclaration préalable. En dessous de 10m² de SHON, il n’y a pas de taxation.
Comment procéder à la taxation des HLL de moins de 35m² de SHON installées
dans les campings ou les PRL ?
Il faut prévoir la taxe dans le permis d’aménager, qui indique le nombre de HLL autorisés.
Les permis de construire précaires sont-ils générateurs de taxes et participations ?
Oui, les permis de construire délivrés à titre précaire sont générateurs des même taxes que les autres
permis de construire. Il n’y a pas de distinction en matière de fiscalité.
Les taxes d’urbanisme porteront-elles sur les surfaces déclarées sans aucune
précision sur leur affectation ? Comment effectuer la ventilation dans les différentes
catégories ?
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Le formulaire de demande de permis de construire comprend un tableau de destination des constructions et
des surfaces. Le formulaire est complété par une fiche d’aide pour le calcul de la SHOB et de la SHON des
constructions.
TITRE I
CERTIFICAT D’URBANISME
Section II
Instruction de la demande
Le service qui instruit les certificats d’urbanisme (CU) peut-il être différent du service
qui instruit les autorisations ?
Oui, pour les CU de compétence commune. Cela relève des conventions. Elles doivent être très précises
quant aux actes qui doivent être instruits par la DDE dans le cadre de la mise à disposition gratuite de l’Etat.
Pour les CU Etat, le service instructeur est toujours la DDE.
Quelle est la portée exacte de la transmission du dossier à l’Architecte des
bâtiments de France (ABF) exécutée en application de l’article R. 410-3, s’il n’est
pas prévu de recueillir son avis ?
Au stade du certificat d’urbanisme il n’y a pas lieu de consulter l’ABF. Par contre il y a obligation de
mentionner dans le CU que le permis sera subordonné à l’accord de l’ABF.
Seules deux consultations sont prévues, dans le cadre du CU b : la desserte en réseau et la possibilité de
sortir sur la rue (R 423-52 et R 423-53).
La transmission du dossier à l’ABF a pour but de l’informer de l’existence d’un certificat d’urbanisme.
Pour les CU des communes soumises au RNU, l'article R. 410-6 prévoit que le maire
transmet son « avis » mais que passé ce délai, il n'a pas d' « observations » à
formuler. Quel est le terme exact?
Si le maire ne formule pas d’observations dans les délais, il n’a pas d’avis particulier. Quelle que soit le
terme employé, c’est la stabilisation des règles à la date du CU tacite qui importe le plus
Pour les CU, le décret ne prévoit pas la possibilité de réclamer des pièces en cours
d'instruction. Comment devra-t-on agir lorsque par exemple le plan de situation
manquera?
C’est un faux problème car si le CU a est incomplet cela veut dire qu’il manque le plan de situation et que le
terrain n’est pas identifiable. Le CU, bien que tacite n’aura aucune portée.
Dans une telle situation il convient d’adresser un courrier au demandeur de CU pour l’informer que, sa
demande étant incomplète, elle ne peut pas être instruite. Il doit donc déposer une nouvelle demande.
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Le CU a) doit-il indiquer si le terrain est dans, ou hors partie actuellement urbanisée
(PAU) au titre de l'article L. 111-1-2, et de ce fait peut-il y avoir avis divergent avec
le maire dès ce stade ?
Le CU a, certificat de simple information, qui ne se prononce pas sur la possibilité de réaliser ou non une opération, se
contente d’indiquer le droit applicable. Dans une commune qui n’est dotée ni de carte communale ni de PLU, il indique
donc que le RNU s’applique ainsi que l’article L. 111-1-2 sur la constructibilité limitée, sans se prononcer sur la situation
du terrain dans ou hors partie actuellement urbanisée (PAU).
C’est le CU b qui indique, en fonction de la demande, si le terrain ou la partie de terrain devant supporter le projet est
situé ou non dans la PAU.
Il peut donc y avoir un désaccord avec le maire sur la réponse à un CU b, mais pas sur la réponse à un CU a.
Section III
Décision
La réponse à une demande de CU tardive, après l'acquisition d'un CU tacite, peutelle annoncer l'éventualité d'un sursis à statuer en réponse à une future demande
de PC ?
Oui dès lors que le sursis à statuer était opposable à la date du CU tacite.
Comment le pétitionnaire pourra-t-il avoir connaissance de ses droits lorsque le
certificat d’urbanisme sera tacite?
Un certificat d’urbanisme tacite présente une garantie pour le demandeur. En l’absence de réponse de
l’administration ses droits au maintien des règles d’urbanisme en vigueur ne sont pas altérés. Toutefois,
l’administration reste toujours saisie d’une demande d’information à laquelle elle a l’obligation de répondre.
La réponse au certificat d’urbanisme est donc obligatoire, même tardivement. Dans ce cas le certificat
d’urbanisme fera mention des règles applicables au jour où le certificat d’urbanisme est devenu tacite.
Pourra-t-on refuser la prorogation de CU si la réforme a une incidence sur les règles
applicables au lot concerné ?
La prorogation du CU devra être refusée si « les prescriptions d’urbanisme, les servitudes administratives de
tous ordres et le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain ont changé », ce qui
est susceptible de se produire avec la réforme.
Comment définir avec certitude la date de réception en mairie d’une demande de
CU, celle-ci étant susceptible de faire naître un CU tacite ?
Il y a deux solutions :
Le demandeur souhaite envoyer sa demande de certificat d’urbanisme par courrier. Il faut préciser qu’il lui
est conseillé de l’envoyer en recommandé avec accusé de réception afin qu’il dispose d’une date précise de
dépôt. La date figurant sur l’avis de réception permet de savoir quand le délai d’instruction commercer à
courir et quand peut naître le certificat d’urbanisme tacite.
Le demandeur dépose son dossier en mairie. Le décret n’a pas formalisé la délivrance d’un récépissé de
dépôt pour les certificats d’urbanisme, toutefois la mairie doit au minimum accuser réception du dossier. Il
s’agit d’une obligation générale de l’administration posée par la loi relatives aux droits de citoyens dans leur
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relations avec leurs administrations. Cet accusé de réception permet de connaître la date de réception
exacte du dossier ainsi que celle à laquelle il devient tacite.
Quel est le point de départ du délai de validité d’un CU tacite ?
Le délai d’instruction démarre à la date du dépôt de la demande. A l’issue de ce délai (un mois pour les CU
a et deux mois pour les CU b un CU tacite est acquis. C’est le point de départ du délai de validité du CU
tacite.
TITRE II
DISPOSITIONS COMMUNES AUX DIVERSES
AUTORISATIONS ET AUX DECLARATIONS PREALABLES
CHAPITRE I
CHAMP D’APPLICATION
Section I
Dispositions applicables aux constructions nouvelles
Les terrasses sont-elles créatrices de surface hors œuvre brut ?
En application de l’article R. 112-2, commenté par la circulaire n° 90 du 12 novembre 1990, une terrasse crée de la
surface de plancher qui constitue de la surface hors œuvre brut (S.H.O.B). La réforme n’apporte aucune modification
sur ce point. Quelle que soit sa hauteur, une terrasse reste créatrice de S.H.O.B.
Quel régime est applicable aux citernes enterrées?
Une citerne enterrée est une construction qui ne crée pas de surface de plancher. En application de l’article
R. 421-2 , en dehors des secteurs sauvegardés et sites classés, elle n’est soumise à aucune formalité.
Si la citerne se situe en secteur sauvegardé ou site classé, elle doit faire l’objet d’une déclaration préalable
en application de l’article R. 421-11.
Par ailleurs, en fonction du contenu, la citerne peut être soumise au régime des ICPE aux sens des articles
L. 511-1 et suivants du code de l’environnement.
Quel régime est applicable aux paraboles ?
Il faut distinguer deux cas :
- La parabole est fixée sur la façade d’un immeuble.
La parabole modifie l’aspect extérieur du bâtiment et doit être soumise à une déclaration préalable en
application de l’article R. 421-17.
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- La parabole trouve son emprise directement dans le sol.
En dehors des secteurs sauvegardés et des sites classés , la parabole constitue une construction nouvelle
qui ne crée pas de surface de plancher, dont la hauteur au dessus du sol est inférieur à douze mètre. Elle
n’est soumise à aucune formalité.
Si la parabole se trouve en secteur sauvegardé ou en site classé, elle est soumise au régime de la
déclaration préalable (article R. 421-2 et R. 421.11).
Quel régime est applicable aux piscines ?
Le régime d’autorisation des piscines a été revu pour éviter les divergences antérieures. Désormais, pour
déterminer le type d’autorisation auquel sont soumises les piscines, deux critères seront utilisés : celui de la
superficie du bassin et celui de la hauteur de la couverture.
En vertu de l’article R. 421-2 d, une piscine dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à dix mètres
carrés est dispensée de toute formalité au titre du code de l’urbanisme, à l’exception de celles implantées
dans un secteur sauvegardé ou dans un site classé.
Les piscines dont le bassin a une superficie comprise entre dix et cent mètres carrés et qui ne sont pas
couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à un mètre
quatre-vingts, sont quant à elles soumises à déclaration préalable, au titre de l’article R421-9 g). Les critères
de superficie et de hauteur sont cumulatifs.
Les piscines dont le bassin a une superficie comprise entre dix et cent mètres carrés et dont la couverture,
fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol supérieure à un mètre quatre-vingts sont soumises à permis
de construire.
Les piscines dont le bassin a une superficie supérieure à cent mètres sont soumises à permis de construire.
Quel régime est applicable aux barrages ?
En dehors des secteurs sauvegardés dont le périmètre a été délimité, l'article R. 421-3 b dispense de
toute autorisation d’urbanisme "tous ouvrages d'infrastructures" en raison de leur nature. Un barrage
constitue un ouvrage d'infrastructure, dispensé de toute autorisation d'urbanisme. Il pourra cependant
être soumis à d'autres autorisations, au titre de la loi sur l'eau par exemple.
Dans les secteurs sauvegardés dont le périmètre a été délimité, les ouvrages d’infrastructure sont
soumis à déclaration préalable en vertu de l’article R. 421-10.
Quel est le régime applicable à l’installation d’un champ de panneaux solaires ?
Leur hauteur ne dépasserait pas les deux ou trois mètres mais le projet couvrirait
plusieurs dizaines d’hectares.
Les panneaux solaires ne créent pas de surface de plancher et leur hauteur est inférieure à 12 mètres. A compter du
1er octobre prochain, ces installations ne seront soumises à aucune formalité au titre du code de l'urbanisme à condition
qu’elles ne soient pas implantées dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ou un site classé (art. R.
421-2 a). Dans les sites classés ou dans les secteurs sauvegardés dont le périmètre a été délimité elles seront
soumises à déclaration préalable. Dans tous les cas elles devront respecter les dispositions législatives et
réglementaires relatives à l’utilisation du sol, y compris le règlement de la zone si le terrain est couvert par un document
d’urbanisme.
Un tel projet comprend certainement d’autres constructions ou installations qui pourront nécessiter une autorisation
d’urbanisme. Ainsi, les lignes électriques seront soumises à déclaration préalable si la tension est inférieure à 63000
volts, à permis de construire au-delà (art. R. 421-9 d). Les constructions telles qu’un poste de raccordement seront
soumises à déclaration préalable si elles créent une surface hors oeuvre brute supérieure 2 m² et inférieure ou égale à
20 m² (art. R. 421-9 a), à permis de construire au-delà.
Le projet doit donc être conforme aux règles et servitudes applicables au secteur d’implantation du projet. Lorsque le
terrain est couvert par un POS, le règlement indique parfois de façon exhaustive la liste des constructions autorisées
dans les zones naturelles. Lorsque la liste ne mentionne pas les panneaux solaires ou les équipements d’intérêt collectif
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ou les équipements techniques nécessaires au fonctionnement des services publics, leur implantation ne sera possible
qu’après modification ou révision du document.
Lorsque le terrain est couvert par un PLU, le code de l’urbanisme laisse aux communes le choix d’admettre ou de ne pas
admettre les équipements d’intérêt collectif en zone agricole ou en zone naturelle. Les termes exacts du règlement
doivent donc être là aussi examinés.
Lorsque les panneaux solaires sont apposés à une construction, une déclaration préalable est nécessaire car l’aspect
extérieur du bâtiment est modifié.
Quel régime est applicable aux clôtures ?
L’article R. 421-12 du code de l’urbanisme soumet l’édification des clôtures à déclaration préalable :
lorsqu’elles sont situées dans un secteur délimité par le plan local d’urbanisme en application du 7° de l’article
L.123-1 ; le règlement du plan local d’urbanisme doit alors prévoir de manière expresse l’obligation de déposer
une demande d’autorisation pour édifier une clôture;
dans les communes ou parties de communes dans lesquelles le conseil municipal ou l’organe délibérant de
l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme a décidé de
soumettre les clôtures à déclaration.
Lorsque le règlement du plan local d’urbanisme n’impose aucune formalité pour les clôtures, la commune peut décider
d’introduire cette formalité par simple délibération où à l’occasion d’une modification du document.
Ce régime est inapplicable aux clôtures en secteur sauvegardé ainsi qu’aux clôtures nécessaires à l’activité agricole ou
forestière.
Section II
Dispositions applicables aux travaux exécutés sur des constructions existantes
et aux changements de destination de ces constructions
L'exemption d'autorisation d'urbanisme pour les travaux de reconstruction des murs
d’une prison est-elle maintenue ?
Le décret du 11 mai 2007 maintient cette exemption. Il modifie l’article R. 421-8 en y ajoutant un alinéa qui
prévoit que les constructions situées à l’intérieur des enceintes des établissements pénitentiaires sont
exemptées d’autorisations d’urbanisme.
A quoi est soumise la réfection de la toiture d’une construction existante ?
L’article R. 421-17 du décret du 5 janvier 2007, prévoit que les travaux sur construction existante qui en
modifient l’aspect extérieur doivent être précédés d’une déclaration préalable.
La réfection d’une toiture, si elle change l’aspect extérieur de la construction sur laquelle elle est accomplie,
doit donc être précédée d’une déclaration préalable.
Section III
Dispositions applicables aux travaux, installations et aménagements affectant l’utilisation
du sol
En vertu de l'article L. 444-1 de l'ordonnance, le décret devrait déterminer au delà
de quel seuil les terrains « familiaux » sont soumis à PA et non plus DP. Quel est cet
article ?
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Les aires d’accueil des gens du voyage (publiques, privées, familiales ou non) sont soumises à déclaration
préalable lorsqu’il n’y a pas de construction et à permis de construire lorsqu’il y a une construction. La loi
prévoyait certes un seuil, à partir duquel un permis d’aménager était requis, mais en l’absence de
construction, l’intérêt d’un tel seuil n’est pas apparu. Le décret n’a donc soumis aucune aire d’accueil à
permis de construire.
L'article R. 421-20 soumet à permis d’aménager dans les secteurs sauvegardés, les
secteurs classés ou les réserves naturelles, la « création d'un espace public ».
Qu’est-ce qu’un « espace public »?
Un espace public est un d’espace ouvert au public tel que les parc de jeux, les squares, et ce
indépendamment de leur appartenance à une personne publique.
De quelle procédure relève la création d'un lotissement en cas de création de
réseaux ?
L’article R. 421-19 du code de l’urbanisme soumet à permis d’aménager les lotissements qui prévoient la
réalisation de voies et espaces communs. Il soumet également à permis d’aménager les lotissements situés
dans un site classé ou un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité, même s’ils ne créent pas de
voies ou d’espaces collectifs. Les autres lotissements sont soumis à déclaration préalable, quel que soit le
nombre de lots, et indépendamment de la création ou non de réseaux. Les simples divisions sans création
d’espaces collectifs tels qu’un local à ordures ou un parc doivent donc être simplement précédés d’une
déclaration préalable.
Section IV
Dispositions applicables aux démolitions
Quel est le régime applicable lorsque l'immeuble est dans le périmètre d’un
monument historique et en même temps, frappé d'une servitude de reculement ?
Un permis de démolir est-il obligatoire, comme l’exige parfois l’Architecte des
Bâtiments de France ?
Un permis de démolir n’est pas obligatoire. Il en est dispensé en vertu de l’article R. 421-29.
Dans certaines zones des PLU l'obtention d'un permis de démolir préalable à toute
démolition est obligatoire, y-a-t-il nécessité, dans ces communes, de prendre une
nouvelle déclaration du conseil municipal pour instituer le permis de démolir ?
Faut-il que la délibération soit motivée ?
Si le permis de démolir était imposé par un arrêté préfectoral, une nouvelle délibération est nécessaire.
Il n’est pas nécessaire de motiver la délibération qui institue le permis de démolir.
CHAPITRE II
COMPETENCE
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Le permis d’aménager peut valoir permis de construire dans certaines conditions.
Cependant qui sera compétent pour signer un permis d’aménager pour un
lotissement dans une commune compétente lorsque le dossier comportera les
éléments pour valoir permis de construire pour un poste de transformateur ?
Le permis d’aménagement pour un lotissement ne peut pas valoir permis de construire pour un
transformateur qui relève de la compétence de l’Etat. Le permis d’aménager ne peut valoir permis de
construire que pour les constructions faites par le lotisseur.
En commune RNU, le maire qui délivre les actes « au nom de l'Etat » peut-il
déléguer sa signature à des fonctionnaires ?
Le maire peut déléguer sa signature par arrêté à ses adjoints voire aux élus du conseil municipal
conformément aux dispositions des articles L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales. En
vertu de l’article L. 2122-19 du CGCT, certains agents de la commune peuvent recevoir une délégation de
signature : il s’agit du « directeur général des services », du « directeur général adjoint des services », du
directeur général et du directeur des services techniques.
Il ne peut cependant pas déléguer sa signature aux agents des DDE.
En commune RNU, le maire est compétent pour délivrer les autorisations « au nom
de l'Etat ». Cela veut-il dire que la commune peut aussi instruire les dossiers ?
Non car il résulte clairement de l'article R. 423-16 que pour les permis délivrés au nom de l’Etat, l'instruction
est effectuée par la Direction départementale des affaires forestières (DDAF) pour les coupes et abattage
d'arbres, et par la DDE pour les autres permis. Le maire n'a de compétence que pour signer la décision
finale, à condition qu'à la fin de l'instruction il soit d'accord avec la proposition de la DDE ou de la DDAF. En
conséquence, la commune n’a aucune compétence en matière d’instruction de ces dossiers qui relève
uniquement des services déconcentrés de l’Etat dans le département (DDE ou DDAF pour les coupes et
abattages d’arbres).
CHAPITRE III
DEPOT ET INSTRUCTION DES DEMANDES DE PERMIS ET DES DECLARATIONS
Section I
Dépôt et enregistrement des demandes et des déclarations
Sous section I
Dépôt des demandes et des déclarations
Il faudrait prévoir plus d’exemplaires de demande, en cas de consultations, ou
d’obligation de transmission (R. 423-9).
Le nombre de dossiers a été calculé de façon à ne demander que le strict nécessaire. Les consultations ne justifient pas
un exemplaire supplémentaire ; les pièces nécessaires sont fournies en cinq exemplaires supplémentaires et elles
seules sont adressées au service consulté.
Y a-t-il une majoration des délais de la déclaration préalable pour les consultations
en matière d’assainissement, d’eau, d’électricité… ?
12
Non, il n’y a pas de majoration.
En cas d’information(s) en cours d’instruction sur une copropriété mettant en doute
le déclaratif du demandeur (autorisation des copropriétaires), doit-on faire des
recherches ou faire la sourde oreille ?
La vérification de ces informations ne relève pas des compétences du service instructeur car il s’agit de relations régies
par le droit privé. Le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers. Le seul cas où le service instructeur
se doit d’intervenir est lorsque le projet se situe sur le domaine public. Si le demandeur a déclaré à tort qu’il était habilité
à demander le permis, ce dernier aura été obtenu de façon frauduleuse et sera illégal mais la responsabilité de
l’administration ne pourra pas être engagée.
Que se passe-t-il si la mairie ne réceptionne pas un dossier envoyé par courrier, en
AR ? Le demandeur pourra-t-il se prévaloir d’un PC tacite ?
Le maire n’a pas le droit de ne pas donner le récépissé. Il y aura donc un PC tacite dans le délai de droit commun à
compter de l’accusé réception.
Que faire si un demandeur de permis se trompe de formulaire ?
A compter du 1er octobre 2007 toutes les demandes de permis et les déclarations préalables feront l’objet d’un même
régime d’instruction. En conséquence, il n’y a aucune incidence si un demandeur de permis n’utilise pas le bon
formulaire. La principale conséquence est en terme de délais car le récépissé de dépôt détermine à l’avance les délais
de droit commun qui sont différents selon qu’il s’agit d’un permis de construire générique, d’un permis de construire pour
une maison individuelle ou d’une déclaration préalable.
Dans le cas où le projet est soumis à un régime de droit commun différent de celui qui figure sur le formulaire utilisé, il
convient de le modifier dans le premier mois. Dans le cas inverse, l’erreur venant du demandeur, il est inutile de lui
adresser un courrier l’informant que le délai de droit commun est inférieur à celui qui figure sur son récépissé.
Peut-on exiger un exemplaire supplémentaire sur le fondement de l’article R. 42531 relatif à l’archéologie préventive ?
Il n’est pas précisé, à l'article 8 du décret nº 2004-490 du 3 juin 2004 auquel renvoie le décret, qu’il s’agit d’un
exemplaire « supplémentaire » : La DRAC n’a pas besoin d’autre chose que le plan de situation, le plan de masse et le
plan en coupe. Le dossier complet sera fourni en 5 exemplaires ; par ailleurs, on demandera 5 exemplaires
supplémentaires de ces trois plans, qui permettront de procéder aux diverses consultations.
Sous section 2
Enregistrement des demandes et des déclarations
Le récépissé délivré par la commune dès le dépôt du dossier en mairie se voit
conférer une portée juridique notamment en cas de permis tacite ; sa signature ne
devrait-elle pas rester de la compétence du maire ou de son délégataire?
Le récépissé de dépôt n’est pas un acte qui fait grief. Il contient des informations sur les délais et constate la
date de réception du dossier en Mairie. C’est le silence de l’administration qui fera grief. La décision est
créée par la non réponse de l’administration.
Si le dossier est envoyé par la poste en lettre avec accusé de réception, doit-on
envoyer le récépissé au demandeur en accusé réception également ?
Le récépissé doit être envoyé au demandeur mais inutile de l’envoyer en AR car ce n’est pas à l’autorité
compétente de prouver qu’elle l’a bien envoyé. C’est plutôt au demandeur de prouver qu’il l’a bien reçu. Les
13
délais commencent à courir à compter de la date de réception du dossier en Mairie et non à compter de la
date de réception du récépissé.
Quel sera le rôle exact de la mairie lors du dépôt d'une demande ?
La mairie a l’obligation de réceptionner le dossier tel qu’il est déposé par le pétitionnaire. Elle doit
l’enregistrer, lui affecter un numéro, compléter et remettre le récépissé de dépôt qui accompagne le
formulaire de demande.
Elle n’a pas à examiner le caractère complet du dossier pour le réceptionner. Ce n’est pas au moment de la
réception du dossier que s’effectuera le contrôle de la présence de toutes les pièces dans le dossier. C’est le
travail du service instructeur.
Les mairies, tout comme les services de l’Etat, ont un rôle de conseil auprès des personnes qui souhaitent
réaliser des travaux. Ils peuvent informer et conseiller les demandeurs de permis sur la composition du
dossier et les règles de fond et de procédure applicables.
Section II
Affichage et transmission de la demande ou de la déclaration
Sous section 2
Transmission de la demande ou de la déclaration
Dans les sites classés et les réserves naturelles, le maire transmet un exemplaire
supplémentaire du dossier au préfet. Le préfet émet-il un avis ? Quelle est la forme
de la réponse du préfet, quelles en sont les conséquences ?
Le préfet fera instruire celui des services de l’Etat compétent localement sur le site inscrit. Ce service
émettra un avis.
Comment vérifier la date de réception du dossier chez l’ABF, et déterminer ainsi la
date à laquelle son avis sera réputé favorable ?
Le dossier est envoyé à l’ABF par le maire en même temps qu’il est envoyé au préfet, et, quand la DDE est
chargée de l’instruction, à la DDE. L’ABF a donc reçu le dossier en même temps que les autres services de
l’Etat. Une simple vérification téléphonique ou email, au début de l’instruction, permet de savoir si le maire lui
a bien adressé le dossier.
Le délai qui est accordé à l’ABF n’est évidemment pas un couperet, à un jour près. Ce que prévoit la
réforme, c’est que les services consultés, y compris l’ABF, doivent répondre dans les délais qui leur sont
impartis, et ne peuvent pas demander une prolongation de délais.
Passé le délai de consultation de l’ABF, l’instructeur peut préparer le projet de décision. Si l’avis de l’ABF
intervient dans le jour ou les 2 ou 3 jours qui suivent la date limite, on en tiendra compte. Mais l’instructeur
ne doit pas retarder la rédaction du projet d’arrêté pour permettre à un service, quel qu’il soit, d’émettre un
avis tardif.
Lorsque l'autorité compétente est le préfet, comment gérer la transmission au SDAP
(R. 423-10) d’une demande de permis ou d’une déclaration portant sur un MH
inscrit ou sur un immeuble adossé à un MH classé alors que le dossier est déposé
en mairie?
114
Le principe est le même pour toutes les demandes d’avis ou d’accord : c’est l’autorité compétente qui saisit
le service à consulter (ex : R. 423-50 et suivants).
Dans la pratique c’est le service instructeur qui le fait pour le compte de l’autorité compétente.
La réforme introduit une exception en prévoyant l’obligation pour le maire de transmettre le dossier
directement à l’ABF, quelle que soit l’autorité compétente (le décret en dispose explicitement).
Cette procédure a été introduite afin de garantir le respect des délais puisque l’ABF est la seule autorité
consultée qui peut se prononcer sur le caractère complet du projet architectural et paysager. En cas de
pièces manquantes, il doit être en mesure de les demander au service instructeur le plus rapidement
possible afin que ce dernier puisse notifier la liste des pièces manquantes dans le premier mois qui suit le
dépôt de la demande.
Quand une demande concernant un projet soumis à l'avis ABF n'est pas complète,
qui envoie à l'ABF les compléments lorsque le pétitionnaire a complété son
dossier? Le maire ou le service instructeur?
Cela relève du travail d’instruction, c’est donc au service instructeur de le faire. L’obligation du maire s’arrête
à la transmission du dossier au moment de la réception.
Si le maire n'a pas transmis le dossier à l'ABF, faut-il faire un courrier au maire pour
qu'il transmette lui-même le dossier ou est-ce au service instructeur de le faire ?
Le Maire intervient ici au nom de l’Etat et non au nom de la commune. Il a l’obligation légale de transmettre
le dossier à l’ABF qu’il soit ou non l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation. C’est à lui de transmettre
le dossier pour instruction à celui des services qui est compétent.
A qui le maire doit-il transmettre la DP portant sur les coupes et abattages d'arbres
(article R. 423-16-a) ? au service instructeur DDAF ou à la DDE ?
L’article R.423-9 du code de l’urbanisme dispose que le Maire transmet le dossier au Préfet dans le cas où
la décision relève de sa compétence. Qu’il s’agisse de la DDAF ou de la DDE, c’est le Préfet qui est
compétent.
Les délais de transmission des dossiers sont très courts pour les petites communes
dont les bureaux sont ouverts peu de temps par semaine. Ce problème a-t-il été
soulevé ?
Oui ce problème a été soulevé mais il ne serait pas normal de faire supporter les difficultés administratives
aux pétitionnaires selon qu’ils se trouvent sur une petite ou une grande commune. De plus la réforme porte à
1 mois le délai actuel de 15 jours pour vérifier le caractère complet du dossier et définir les modifications de
délais.
La solution à ce problème ne pourra être trouvée que localement en expliquant aux communes la nécessité
de transmettre sans délai les dossiers.
Que faire en cas de transmission tardive (plus d’un mois) par le maire d’une
demande incomplète ? Faut-il procéder à une analyse succincte pour
éventuellement retirer la décision tacite ?
Il n’y a pas de permis de construire tacite au bout d’un mois. La seule sanction résulte de l’impossibilité, à
partir de cette date, de prolonger les délais.
Le code de l’urbanisme n’interdit pas de demander des pièces complémentaires au delà du mois qui suit le
dépôt du dossier. Il faut donc instruire le dossier (consultations, demande de pièces manquantes, examen
technique..) mais dans des délais réduits. Cela suppose d’être vigilant et de suivre de très près l’avancement
du dossier.
115
Si le demandeur de permis ne fournit pas les pièces demandées avant la fin du délai d’instruction, la
décision à prendre sur le dossier dépend de la nature de la pièce manquante. Il convient de se poser la
question de savoir si la pièce manquante a uniquement une incidence sur la légalité de forme du permis ou
si elle a une incidence sur le fond de la légalité du permis.
- Dans le cas où elle n’aurait qu’une incidence sur la forme, le permis doit être délivré et régularisé par
la suite en application de la jurisprudence du Conseil d’Etat du 2 février 2004 « Sci Fontaine de
Villiers ».
-
Dans le cas où elle aurait une incidence sur le fond de la décision (comme par exemple une photo
sans laquelle il serait impossible d’apprécier l’insertion de la construction dans son environnement),
il est préférable de trouver une solution de substitution comme par exemple un déplacement sur
place qui permettrait de s’assurer que le projet ne porte pas atteinte à son environnement et que le
permis ainsi délivré ne serait pas illégal sur le fond. Dans le cas où une illégalité de fond serait
identifiée, il est préférable de refuser le permis. La responsabilité de l’autorité compétente pourrait
être engagée mais de manière moins importante qu’en cas de délivrance du permis suivi d’un retrait
ou d’une annulation par le juge.
Quel document doit-être transmis au préfet, lorsque le dossier est instruit par le
maire au nom de la commune ? S’agit-il de la demande ou du dossier complet ?
(article R. 423-7)
C’est le dossier complet qui est transmis au préfet.
Section III
Autorité chargée de l’instruction
Qui est chargé de l’instruction d’un permis de construire.
Si le permis de construire est de compétence commune, l’instruction est menée sous la direction du maire.
Celui-ci peut charger de l’instruction ses services, les services d’une autre collectivité ou, lorsque la
commune a moins de 10 000 habitants, la DDE.
Si le permis de construire est de compétence EPCI, l’instruction est menée sous la direction du président de
l’EPCI. Celui-ci peut charger de l’instruction ses services, les services d’une autre collectivité ou, lorsque
l’EPCI a moins de 10 000 habitants, la DDE.
Si le permis de construire est de compétence Etat, l’instruction est effectuée par la DDE.
Lorsque la décision doit être prise au nom de l'Etat, les lettres de majoration de
délais et de demande de pièces manquantes seront-elles signées par le DDE ou
par le Préfet, comme le prévoyait l’ancien article R. 421-27 ?
Le nouveau décret n’a pas repris les dispositions de l’ancien article R. 421-27. L’article R. 423-16 prévoit
que lorsque la décision est prise au nom de l’Etat, l’instruction est effectuée par la DDE (ou la DDAF pour les
coupes et abattages d’arbres). C’est le DDE, le DDAF ou un agent ayant délégation qui signe les
modifications de délais et de demande de pièces.
Qui est compétent pour instruire une demande de permis de construire d’un
ouvrage en co-visibilité d’un monument historique ?
16
Le fait qu’un ouvrage soit situé dans le périmètre de protection d’un monument historique ne modifie pas la
compétence pour l’instruction. Le service instructeur compétent (DDE, mairie ou EPCI) demande d’avis de
l’ABF dans le cadre de l’instruction du permis.
Quelle institution est
d'affranchissements
responsable
de
la
prise
en
charge
des
frais
Le coût des courriers recommandés incombera à celui qui envoie le courrier.
L’absence de délégation de compétence ne risque-t-elle pas de poser un
problème de délai ?
Non, puisque les communes disposent presque toutes d’une adresse e-mail : il suffit de prévoir, dans les
conventions, que la lettre sera envoyée par e-mail à la commune, qui l’imprimera pour la faire signer au
maire avant de l’envoyer.
Section IV
Délai d’instruction
Sous section 2
Délai d’instruction de droit commun
Que répondez-vous aux agents qui considèrent ce délai trop court ?
Il y a une réelle inquiétude. Elle est tout à fait naturelle. Il faut pour y répondre bien préciser ce qui doit être
fait dans ce premier mois.
La notification du délai d’instruction est une étape déterminante. Lorsque le délai de base est modifié, cette
notification au demandeur doit intervenir dans le mois. Tout est fait pour faciliter sur ce point le travail des
services : les délais d’instruction sont clairement établis par le décret ; chaque instructeur disposera d’un
tableau de ces délais ; la lettre d’envoi sera pré-établie dans le logiciel informatique.
La détermination du délai ne nécessitera donc pas une longue instruction.
Les instructeurs ne doivent-ils pas également, dans le premier mois, vérifier si toutes
les pièces exigées figurent dans le dossier et sont suffisantes ?
Un premier recensement des pièces jointes doit être effectué dès le premier mois. Pour rendre ce contrôle
plus simple, le formulaire de demande comprend un bordereau. Le pétitionnaire devra cocher sur ce
bordereau les pièces qu’il fournit. Le travail essentiel du service instructeur dans le premier mois consistera
donc à vérifier que les pièces mentionnées sur le bordereau correspondent bien à ce qui est nécessaire.
Par ailleurs, les constructeurs individuels comme les professionnels recevront une notice détaillée, élaborée
avec les représentants des architectes, des notaires, des avocats et des géomètres-experts pour les aider à
constituer leur dossier. L’objectif de la réforme est notamment qu’il n’y ait plus de dossier « incomplet de
bonne foi ».
Si ces procédures ne sont pas faites en temps et en heure, quelles seront les
conséquences ?
117
En ce qui concerne la notification des délais, les conséquences seraient effectivement graves : aucune
majoration de délai ne pourrait plus être notifiée. Il faudra donc concentrer l’effort sur cette question des
délais.
En ce qui concerne le caractère complet du dossier, les conséquences d’un oubli éventuel seraient moins
graves : le service instructeur pourrait toujours demander la pièce manquante. Le demandeur aurait tout
intérêt à la fournir rapidement. Simplement, les demandes de pièces manquantes adressées après le
premier mois n’auront plus pour effet de suspendre le délai d’instruction. Ainsi, si une pièce, mentionnée
dans le bordereau, se révèle, à l’instruction, manifestement insuffisante, l’instructeur pourra sans difficulté,
même après le premier mois, demander au pétitionnaire de compléter son dossier.
Quelle est la portée du renvoi au code de la construction et de l’habitation pour la
définition de la maison individuelle ?
Le renvoi au code de la construction et de l’habitation permet d’unifier la définition de la maison individuelle.
Ainsi, le délai de 2 mois mentionné à l’article R. 423-23 s’applique aux demandes de permis de construire
relatifs aux immeubles à usage d’habitation ne comportant pas plus de deux logements, aux immeubles à
usage professionnel et d’habitation, aux ouvrages d’un particulier construisant lui-même etc.
Quels sont la procédure et le délai d'instruction d’une déclaration préalable portant
sur un chalet d'alpage ?
Un arrêté préfectoral constatant qu’il s’agit d’un chalet d’alpage est nécessaire dans une phase préalable. Il
permet de déroger aux interdictions relatives aux constructions en zone de montagne. En l’absence d’une
telle autorisation, le permis doit être refusé. Le délai de droit commun de la déclaration préalable s’applique,
majorée d’un mois pour la consultation de la commission des sites.
Sous section 3
Délais d’instruction particuliers
§1
Modification du délai d’instruction
Le délai donné à la commission Etablissement recevant du public (ERP) n’est-il pas
trop court ?
Des précisions sur l’articulation entre le code de l’urbanisme et le code de la construction et de l’habitation
seront apportées par le décret relatif aux établissements recevant du public et aux immeubles de grande
hauteur actuellement en préparation.
Y a-t-il une majoration d’un mois du délai d’instruction en cas de consultation
d’une commission communale de sécurité, au titre de l’article R. 423-24 du code
de l’urbanisme ?
L’articulation entre la réglementation relative à la sécurité incendie et celle du permis de construire sera
clarifiée par le décret sur le code de la construction et de l’habitation. Cette partie du décret a été disjointe
par le conseil d’Etat et devrait être réexaminée pendant l’été.
18
Si l’ABF constate que le projet est sans co-visibilité, la majoration de délais est-elle
encore justifiée ou retombe-t-on dans le délai de droit commun ? Comment fixer le
délai d'instruction R. 423-28 sans que l'ABF nous ait répondu sur la covisibilité?
La rédaction de l’article R. 423-28 a été modifiée par le décret du 11 mai 2007 relatif à la restauration
immobilière afin de préciser que le délai d’instruction est modifié dès lors que le projet est situé dans le
périmètre de protection des monuments historiques, sans que l’instructeur ou l’ABF ait besoin de vérifier s’il
y a ou non covisibilité.
En revanche, l’accord de l’ABF est requis s’il y a covisibilité, alors que dans le cas contraire, un avis simple
suffit.
Quels sont les cas de prolongation des délais d’instruction des déclarations
préalables ?
Est seulement applicable aux déclarations préalables la majoration de délai d’un mois prévue à l’article R.
423-24, lorsque la décision prise sur la déclaration préalable vaut décision au titre d’une autre législation, ou
lorsque le projet est situé dans un secteur sauvegardé.
Les autres majorations de délai ne sont applicables qu’aux permis.
Quel est le délai d’instruction du permis de construire ou d’aménager lorsque
l’accord du ministre de la défense ou d’un délégué est nécessaire (R. 425-7 et R.
425-8) ?
Lorsqu’un texte prévoit l’accord du ministre ou de son délégué local, la majoration de délai est d’un mois. Ce
n’est que si l’accord personnel du ministre est requis ou si le ministre a évoqué le dossier que le délai total
est d’un an.
Le délai d’instruction peut-il être majoré en application de la loi sur l'eau?
Les autorisations au titre de la loi sur l’eau sont complètement indépendantes des autorisations du permis de
construire. Ce sont deux contrôles distincts.
§2
Prolongations exceptionnelles du délai d’instruction
A partir de quelle date s'apprécie la computation des délais d'instruction en cas de
prolongation exceptionnelle du délai d'instruction ? La date du dépôt en mairie ou
du recours contre la décision de la commission départementale d’équipement
commercial (par exemple) ?
La prolongation exceptionnelle est une majoration du délai déjà notifié.
Il y a deux types de situations :
Articles R. 423-34 à R. 423-36 : (opération de défrichement, architecte des bâtiments de France,
commission départemental de l’équipement commercial)
Dans ce cas, indépendamment de la date à laquelle l’événement générant ce nouveau délai est intervenu, le
délai initialement notifié s’additionne au délai exceptionnel.
19
A titre d’exemple, un projet soumis à autorisation de la CDEC bénéficie d’un délai d’instruction de 4 mois. Si
la décision de la CDEC fait l’objet d’un recours, le nouveau délai d’instruction sera de 8 mois à compter de la
date de dépôt du dossier (4 mois du délai particulier + 4 mois de prolongation exceptionnelle), que le recours
intervienne le lendemain de la décision de la CDEC ou un mois après.
Article R. 423-37 : (évocation du projet par le ministre chargé des sites)
Dans ce cas, le délai d’instruction est remplacé par un nouveau délai, d’un an, dont le point de départ est la
date de dépôt en mairie, quelle que soit la date de l’évocation.
Par exemple, pour un projet portant sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, le délai
d’instruction est en principe de 6 mois. Si le projet fait l’objet d’une évocation par le ministre chargé des
monuments historiques, un nouveau délai d’instruction est alors opposable : un an à compter du dépôt de la
demande. Par conséquent, si le ministre évoque le projet au bout d’un mois, il lui restera 11 mois pour
instruire le dossier (12 mois – 1mois déjà écoulé), alors que si l’évocation est déclenchée au bout de 5 mois,
il subsistera 7 mois (12 mois – 5 mois écoulés).
Pourquoi l’évocation du ministre relève-t-elle des prolongations exceptionnelles de
délais, alors que l’expression « porte le délai à » diffère du reste du paragraphe ?
L’évocation relève des prolongations exceptionnelles du délai d’instruction car il s’agit d’un événement
éventuel, contrairement aux autres modifications qui relèvent de consultations obligatoires (consultation
d’une commission départementale) ou de situations (projet situé en secteur sauvegardé) connues depuis le
début de l’instruction. En outre, le choix du vocabulaire révèle une différence entre l’effet d’un recours qui
prolonge le délai initialement notifié et l’effet de l’évocation qui remplace le délai initial.
Le délai est alors d’un an à compter du dépôt du dossier en mairie.
Section V
Notification de la liste des pièces manquantes et des modifications de délai
Sous section I
Notification de la liste des pièces manquantes en cas de dossier incomplet
Qui notifie le caractère incomplet du dossier lorsque celui-ci est soulevé par l'ABF ?
C’est le service instructeur qui prépare la lettre de demande de pièces manquantes, qui est signée par
l’autorité compétente.
L’ABF est le seul service consulté qui reçoit le dossier complet de demande de permis. Il donne son avis sur
le projet architectural et paysager du projet et pour cela il doit s’assurer qu’il dispose de tous les éléments
nécessaires.
Dans le cas où il manquerait des éléments il doit prévenir le service instructeur afin que ce dernier puisse
faire notifier au demandeur la liste des pièces manquantes dans le mois qui suit le dépôt du dossier en
Mairie.
Le nouveau mécanisme d’envoi du dossier à l’ABF directement par la mairie a été créé afin de permettre à
l’ABF de porter à la connaissance du service instructeur les pièces manquantes avant la fin du délai d’un
mois.
Sachant que le demandeur a 3 mois pour fournir l’ensemble des pièces
manquantes, peut-on réceptionner les pièces manquantes en plusieurs fois ? Doiton accuser réception de chaque pièce manquante ?
20
Oui, on peut réceptionner les pièces manquantes en plusieurs fois.
Plusieurs cas de figure :
-
les pièces fournies répondent à la demande qui a été formulée par le service instructeur : il est alors
inutile d’adresser un nouveau courrier au demandeur. L’instruction se poursuit à la date de dépôt
des pièces manquantes et le délai d’instruction repart.
-
les pièces fournies sont inexploitables : il faut adresser un courrier au demandeur l’informant que les pièces
fournies ne sont pas satisfaisantes au regard de ce qui lui a été demandé et qu’en conséquence le délai de 3
mois qui lui a été notifié pour déposer les pièces manquantes continue de courir. Ce courrier doit lui être
adressé en A/R. Au delà des 3 mois suivant la demande de pièces, la demande est rejetée de plein droit si le
demandeur n’a pas fourni les pièces satisfaisantes.
-
les pièces sont fournies en plusieurs fois : le dossier reste incomplet jusqu’à la réception des toutes les pièces.
En conséquence un courrier d’information simple précisant qu’il manque le reste des pièces demandées peut
être éventuellement adressé. Un accusé réception n’est pas utile. Si le dossier n’est pas complété dans le délai
de 3 mois, le permis sera refusé de plein droit.
Un « rejet » pour non transmission des pièces manquantes dans les 3 mois a-t-il la
même valeur juridique qu’un « refus » ?
Il s’agit d’une décision de refus de plein droit.
Une demande qui ne comprend pas assez d’exemplaires peut-elle être considérée
comme incomplète et justifier une majoration des délais ?
Si la demande ne comprend pas assez d’exemplaires, elle est considérées comme incomplète.
Lorsque le projet n'est pas conforme aux règles de fond, pourra-t-on inviter le
demandeur à mettre son projet en conformité avec les règles de fond?
Non, ce n’est pas l’objet de l’instruction.
Sous section 2
Notification des majorations et prolongations du délai d’instruction
Quand la majoration du délai d'instruction doit-elle être notifiée s’il manque des
pièces?
Les majorations de délai devront être obligatoirement notifiées dans le mois qui suit le dépôt du dossier en
Mairie, qu’il soit ou non complet.
Si les pièces manquantes ne permettent pas de déterminer le délai d’instruction, la demande devra être
rejetée. En effet, s’il manque le plan de situation, il ne sera pas possible de connaître les règles applicables
à la parcelle et ainsi de calculer les délais (en secteur ABF ou non, en secteur sauvegardé ou non…)
Doit-on notifier un délai au pétitionnaire dans le premier mois en cas de permis
soumis à enquête publique ?
Dans le délai d’un mois, le service instructeur doit notifier au pétitionnaire les conditions d’instruction de son
dossier : attente du rapport de la commission d’enquête qui ne peut intervenir plus d’un mois après la clôture
de l’enquête, information du pétitionnaire dans un délai de huit jours et instruction dans un délai de deux
mois, à compter de la réception de ce rapport.
21
Que faire si la mairie se trompe dans la notification du délai d’instruction ?
Il y a deux solutions.
Soit la mairie s’en rend compte dans le délai d’un mois. Elle peut alors rectifier son erreur.
Soit elle remarque cette erreur au delà de ce délai.
Pour les demandes de permis, elle doit alors instruire le dossier dans le temps restant (si elle a oublié une
consultation par exemple). Elle pourra peut-être prendre légalement sa décision (le temps restant lui suffit).
Dans le cas contraire, elle peut retirer sa décision dans le délai de 2 mois.
Pour les déclarations préalables, une décision implicite de non opposition sera née. Or le retrait n’est pas
possible. L’administration doit donc saisir le juge pour annuler l’acte.
La responsabilité de l’administration pourra être recherchée pour faute.
Sous section 3
Conditions d’envoi des notifications
La remise contre décharge, non citée à l’article R. 423-46 peut-elle cependant être
utilisée ?
La remise contre décharge est possible.
Modification en cours d’instruction
Une modification de la demande encours d’instruction est-elle toujours possible ?
Dans l’affirmative, comment gère t-on alors le dossier ?
La modification de la demande en cours d’instruction est toujours possible . Toutefois elle aura pour effet de
faire repartir les délais d’instruction car la modification doit être considérée comme une nouvelle demande.
Dans la pratique, si la modification n’a qu’une très faible incidence sur le dossier et qu’une décision peut être
prise avant la fin du nouveau délai notifié, il est de bonne administration d’en faire part rapidement au
demandeur.
Section VI
Instruction des demandes de permis et des déclarations préalables
Sous section I
Consultation des personnes publiques, services ou commissions intéressés
Lorsque la demande porte sur un parc résidentiel de loisirs à gestion hôtelière, l'avis
de la CDAT doit-il être recueilli ?
22
Oui, la consultation de la CDAT est obligatoire.
Dans quels cas un permis de démolir est-il soumis à une consultation obligatoire de
l'ABF ?
En vertu des articles R. 423-54 et R. R. 423-67, l’accord de l’architecte des Bâtiments de France est
obligatoire lorsque le projet de démolition se situe :
- Dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité.
- Dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager : L. 642-1 du code du
patrimoine
- Dans le champ de visibilité d’un monument historique : L. 621-30-1 du code du patrimoine
- Dans un site inscrit ou classé
Quelle suite sera donnée aux demandes d'autorisation lorsque le gestionnaire
d'assainissement répondra que les éléments du dossier ne lui permettent pas de
prendre une décision?
Il relève de la responsabilité du service instructeur de s’assurer que le projet de construction est relié à un
système d’assainissement. Si le système d’assainissement choisi est individuel, le contrôle du service
instructeur s’arrête là. Par contre s’il est collectif, il est du devoir du service instructeur de voir comment le
constructeur envisage de se brancher aux réseaux publics. Il doit pour cela se rapprocher des services
techniques pour s’assurer que les branchements sont bien conformes. Mais c’est au service instructeur de
vérifier que le plan de masse comporte bien ces informations. Il n’y a rien d’autre à demander.
Dans le cadre des lotissements, les services publics doivent-ils être consultés, au
titre de l’article R. 423-52, sur les points techniques prévus sur les plans et dans le
programme des travaux ?
Oui, les services publics doivent être consultés.
Le décret prévoit-il une majoration des délais pour la consultation des chambres
d’agriculture ?
Il n’est pas explicitement prévu de majoration de délai lorsqu’il y a lieu de consulter une chambre
d’agriculture. Toutefois le décret du 11 mai 2007 a prévu que le délai d’instruction des permis est majoré de
2 mois quand il y a lieu d’instruire une demande de dérogation à la règle de réciprocité de l’article L. 111-3
du code rural qui prévoit une consultation des chambres d’agriculture.
La consultation des gestionnaires de réseaux permet-elle de majorer le délai
d'instruction des déclaration préalable ou des permis ? L'article R. 423-24 est-il
applicable ?
Cette consultation relève de l’instruction normale. Elle ne permet aucune majoration de délai.
Le préfet peut-il procéder à la suspension de l’instruction de certains dossiers
soumis à la CDEC ?
Le préfet ne peut procéder à la suspension de l’instruction. En matière d’urbanisme commercial, un délai
dérogatoire a été mis en place pour permettre la consultation de la CDEC. Son accord peut être exprès, ou
tacite à l’issue du délai de consultation. Une telle pratique, outre son caractère illégal, serait inutile.
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Dans l'hypothèse où le PLU ne fixe aucune règle "particulière" sur les conditions
d'accès à la voie, sur quel fondement l'autorité compétente pourra prendre en
compte un avis défavorable ou des prescriptions du gestionnaire de la voie ?
Même s’il ne s’agit pas d’un avis conforme, l’autorité compétente pourra motiver son refus sur le caractère
dangereux de la voie, en s’appuyant sur les informations fournies par le gestionnaire de la voie.
Faut-il considérer qu'un PLU qui se contente de recopier l'art R. 111-5 ou de le
paraphraser réglemente les accès "de façon particulière" ?
Oui, mais la règle serait difficile à appliquer.
Qui est le gestionnaire de la voie publique mentionné à l’article R. 423-53 du code
de l’urbanisme ?
Il s’agit du gestionnaire de la voie au sens du code de la voirie routière. Cette autorité se confond généralement avec le
maître d’ouvrage de la voie sauf lorsque la gestion est concédée (par exemple certaines autoroutes ; mais il est
impossible de créer un nouvel accès à une autoroute par un simple permis de construire). Rien n’empêche de consulter
également l’autorité en charge de la police de la circulation dans les cas où il s’agit d’une autre personne publique (par
exemple, le maire pour une route départementale traversant une agglomération).
Sous section 2
Les enquêtes publiques
Quelles sont les enquêtes publiques qui ont pour effet de modifier le délai
d’instruction des permis et son point de départ ? Celle relative aux installations
classées ?
Seules les enquêtes publiques requises au titre du permis de construire sont visées par les articles R. 42320 et R. 423-25. Ainsi la procédure d’octroi du permis de construire est désormais totalement distincte de la
procédure ICPE car l’enquête publique ne porte pas sur l’autorisation permis de construire mais sur
l’autorisation ICPE.
A quoi sert l’information du pétitionnaire sur les conclusions de l'enquête publique ?
La réception de ces conclusions conditionne le départ du délai d’instruction. Ainsi, cette formalité est
nécessaire pour informer le pétitionnaire sur la procédure d’instruction de sa demande. En outre, elle porte à
sa connaissance le contenu du rapport et lui permet de répondre.
Pour les IPCE, la clôture de l’enquête publique conditionne-t-elle l’octroi du permis
de construire ou seulement le début des travaux ?
Pour les IPCE, cela conditionne le début des travaux : la délivrance du permis de construire est
indépendante de l’autorisation ICPE. Mais la réalisation des travaux autorisés par le permis de construire est
conditionnée par l’autorisation ICPE.
Comment le service instructeur sera-il averti de la clôture de l’enquête publique ?
Il n’a pas besoin d’en être averti. Cela dit, le délai de clôture de l’enquête est fixé par l’arrêté qui ouvre
l’enquête.
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Sous section 3
Délais et conditions d’émission des avis ou accords des personnes publiques, services ou
commissions intéressés
Est-il prévu d’effectuer les consultations en AR, afin de garantir la date de réception
de la demande d’avis ?
Il n’est pas prévu d’obligation. Ce choix relève des autorité compétentes localement. Un système d’alerte par
email pourrait être utilisé.
Quel est l’étude d’impact mentionnée à l’article R. 423-69 relatif à l’archéologie
préventive?
Il s’agit de l’étude d’impact de l’article L. 122-1 du code de l’environnement. Lorsqu’un projet qui relève du
champ d’application du décret relatif à l’archéologie préventive est soumis à étude d’impact, le préfet de
région dispose d’un délai de deux mois pour édicter des prescriptions ou demander la modification du projet.
Quelle est la valeur juridique d’un avis rendu par un service consulté au-delà du
délai qui lui est imparti mais dans le délai d'instruction ?
Le service consulté a un délai maximum pour répondre à la demande d’avis. Au delà de ce délai son avis
est, sauf cas explicitement visés par le code, réputé favorable. En conséquence, s’il est rendu dans le délai
d’instruction du permis il est superfétatoire (Art. R.423-59).
Dans la pratique, il ne doit pas être ignoré s’il contient des mises en garde particulières.
CHAPITRE VII
DECISIONS
Section I
Décisions tacites et expresses
Que se passe-t-il si le pétitionnaire n'est pas averti par l'ABF qu'il ne peut pas
bénéficier d'un permis tacite ?
L’ABF a l’obligation d’adresser au demandeur une copie de son avis défavorable ou favorable mais assorti
de prescriptions et de l’informer qu’en conséquence il ne pourra pas bénéficier d’un permis tacite (R. 424-4).
Dans l’hypothèse où l’ABF ne le fait pas, le demandeur du permis de construire peut légitimement se croire
bénéficiaire d’un permis tacite. Toutefois, juridiquement le permis n’est pas tacite et la responsabilité de
l’administration pourra être engagée.
L’ABF peut-il notifier son refus ou ses prescriptions lorsqu’il a précisé qu’il n’y avait
pas co-visibilité ?
Non. L’ABF, est toujours consulté lorsque le projet se situe dans le périmètre de protection d’un MH, mais
son accord n’est nécessaire pour la délivrance de l’autorisation que lorsqu’il y a co-visibilité.
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Quels seront les motivations de refus d’un dossier réputé complet alors qu’il est
finalement incomplet ?
Si le dossier est incomplet il faut impérativement demander les pièces manquantes, même au delà du délai
d’un mois. La réponse à la question dépend de la nature de la pièce manquante par rapport au permis
demandé :
-
s’il s’agit d’une pièce indispensable pour prendre une décision sur le permis, il faut refuser le permis
au motif que la pièce manquante ne permet pas à l’autorité compétente de délivrer le permis.
-
s’il s’agit d’une pièce obligatoire mais qui ne conditionne pas la réponse à la demande (par exemple,
une photographie), le refus de permis risque d’être source de contentieux. Il faut privilégier le
recours à une régularisation.
Les permis de construire nécessitant l’accord de la CDEC peuvent-ils être tacites ?
Oui, ils peuvent être tacites à l’issue du délai d’instruction du permis de construire. Celui-ci a été déterminé
en fonction du délai au terme duquel l’autorisation d’exploitation commerciale est elle-même tacite. Le délai
d’instruction du permis de construire est porté à 7 mois en cas de projet soumis à autorisation d’exploitation
commerciale et il peut être prolongé de 4 mois si l’autorisation d’exploitation commerciale fait l’objet d’un
recours. Mais à l’issue de ces délais, le permis de construire est tacitement accordé si l’autorité compétente
ne s’est pas prononcée.
Pourquoi la décision de non opposition à une déclaration préalable de coupe et
abattage d’arbre n’est-elle exécutoire qu’un mois après la date à laquelle elle est
acquise ?
Cela permet un recours et une suspension de l’autorisation par le tribunal administratif. Sinon, la décision de
justice risquerait d’intervenir trop tard… les arbres étant déjà abattus.
En dehors de l'aspect "bonne pratique," y a-t-il une obligation de l'administration
d'indiquer tous les motifs qui peuvent fonder un refus ou peut-elle s'en tenir à un
seul ?
Il n'y a aucune obligation formelle et le juge admet la légalité d'un refus fondé sur un seul motif alors qu'il y en aurait
d'autres; l'auteur de la décision peut également en toute bonne foi ne pas mentionner tous les motifs.
Retrait des décisions
Est-il toujours possible de demander au maire de retirer sa décision illégale, en
matière de déclaration préalable ?
La loi a supprimé toute possibilité de retrait de la décision de non-opposition à la déclaration préalable.
Toutefois en cas d’illégalité, le juge administratif pourra annuler la décision.
Peut-on retirer un permis de construire au motif que des éléments, qui ne sont pas
contrôlés par l'instruction, se sont avérés faux ?
Si le permis a été obtenu par fraude, par exemple si le propriétaire n’avait pas donné son accord au fait
qu’une tierce personne demande un permis sur son terrain, le permis pourra être retiré à la demande du
propriétaire, dès lors que celui-ci apporte la preuve de la fraude.
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Par contre, si certains éléments sont simplement erronés et que cette erreur n’est pas constitutive d’une
fraude, il ne peut pas y avoir de retrait.
La possibilité de retrait de l'art. R. 424-5 ne visant pas CU, la jurisprudence Ternon
continue-t-elle de s'appliquer à ces décisions ?
Un CU tacite est par hypothèse légal puisqu’il se contente de dire le droit applicable au jour de son entrée en
vigueur. N’étant pas illégal, il n’est pas susceptible de retrait.
TITRE III
DISPOSITIONS PROPRES AUX CONSTRUCTIONS
CHAPITRE I
DISPOSITIONS GENERALES
Section I
Projet architectural
Les plans joints aux demandes doivent-ils être signés par les maîtres d'ouvrage et
les architectes?
En vertu de l’article 15 de la loi n°77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture, l’architecte doit établir et signer le
projet architectural et donc les documents qui le composent.
Pourquoi le projet architectural comporte-t-il le plan des toitures?
Ce n’est pas un plan des toitures qui est demandé mais un plan des façades et toitures. Il permet d’identifier
le volume total de la construction et les éventuelles modifications de l’aspect extérieur.
La déclaration préalable peut-elle être soumise à l’obligation de recours à un
architecte ?
Non.
Section II
Dossier de demande de permis de construire
Sous section I
Cas général
Pourquoi ne demande t-on plus les plans intérieurs qui permettaient de vérifier la
SHON déclarée par le pétitionnaire ?
Les plans ne sont plus demandés car un régime déclaratif à été mis en place.
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27
L’instruction du permis de construire permet d’examiner la conformité de la SHON demandée au coefficient
d’occupation des sols (comme pour un lotissement). L’instructeur vérifie que ce qui est déclaré permet la
délivrance du permis de construire. C’est le constructeur qui est responsable de respecter l'autorisation qui
est délivrée sur la base de ses déclarations. Si par la suite le constructeur réalise une SHON supérieure à
celle qui a été autorisée, ce n’est pas le permis qui est illégal mais la construction.
Si le demandeur n’est pas le propriétaire, comment retrouver le propriétaire pour
appliquer la participation pour voirie et réseaux ?
Le nom du propriétaire devra apparaître dans le formulaire de demande lorsqu’il y a participation pour voirie
et réseaux.
Quelles sont les limites du terrain mentionné à l’article R. 431-8 2°c ?
L’article R. 431-8 énumère les éléments qui composent la notice du projet architectural. Il vise le terrain objet de la
demande de permis.
En zone urbanisée, les limites de ce terrain correspondent aux limites de propriété.
En zone rurale ou semi urbanisée, la notice ne concerne que la partie du terrain qui a vocation à recevoir la construction
et ses alentours. C’est à dire que si le terrain comprend des constructions ou est contiguë à des constructions d’une part,
mais constitué de champs d’autre part, seul l’espace avoisinant les (futures) constructions doit être appréhendé.
Peut-on fonder un refus de permis sur la méconnaissance des dispositions du
cahier des charges de cession de terrains d’une ZAC ?
Si les travaux projetés portent sur une construction à édifier dans une ZAC, si le terrain a fait l’objet d’une cession,
location ou concession d’usage consentie par l’aménageur de la zone, alors la demande doit être accompagnée des
dispositions du cahier des charges de cession de terrain qui indiquent le nombre de mètres carrés de surface hors
oeuvre nette autorisés sur la parcelle cédée.
Le non-respect des clauses du cahier des charges peut être à l’origine d’un refus.
Ne faudrait-il pas intégrer une étude des sols dans les pièces du dossier de
demande pour permettre le contrôle du respect des règles en matière
d'assainissement, imposé par l’article R. 111-8 ?
La demande de permis de construire doit indiquer dans un plan de masse les modalités selon lesquelles les bâtiments
ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics d’assainissement. A défaut d’équipements publics, le plan de masse
doit indiquer le tracé des équipements privés prévus. Cette indication vise à vérifier que le type de filière choisi est
conforme à la réglementation en vigueur. Elle peut donner lieu à un refus de permis de construire, par exemple lorsque
le sol ou la configuration du terrain ne permet pas de recourir à l’assainissement non collectif.
Mais l'instruction de la demande de permis de construire est distincte du contrôle technique de l'installation
d'assainissement. Le permis de construire ne doit donc pas prescrire de mesures qui relèvent d’une législation distincte
et que l’instructeur ne pourra pas contrôler. Une étude des sols n’est donc pas nécessaire.
Où trouvent-on les éléments descriptifs des clôtures prévues dans le projet
architectural?
Ces éléments sont mentionnés dans la notice.
Le transfert des voies à une personne publique dans le cadre du permis groupé (R.
431-24) est-il possible et dispense-t-il de l’association syndicale ?
Oui
Sous section 2
Pièces complémentaires exigibles en fonction de la situation et de la nature du projet
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La décision de la CDEC est-elle une pièce obligatoire ?
L’article R. 431-27 dispose que lorsque le projet est soumis à une autorisation d’exploitation commerciale, la
demande de permis est accompagnée de la copie de la lettre adressée par le préfet au demandeur de cette
autorisation lorsque le dossier joint à la demande d’autorisation a été reconnu complet. Dans la pratique, si
le demandeur a déjà obtenu l’autorisation, il la joint au dossier.
Cette disposition permet au demandeur de permis de construire de mener les deux procédures de façon
parallèle. L’articulation entre les deux réglementations a été prévue par l’article R. 423-30 qui porte le délai
d’instruction du permis de construire à 7 mois. Ce délai correspond au délai de 3 mois dont dispose l’autorité
compétente pour délivrer l’autorisation d’exploitation commerciale augmenté de 3 mois en cas de décision
d’ajournement (Article R.510-2 du code de l’urbanisme). A l’issue des délais relatifs à l’autorisation
d’exploitation commerciale le maire aura au minimum un mois pour prendre sa décision sur le permis de
construire.
Cette articulation a également été prévue dans le cas où l’autorisation d’exploitation commerciale ferait
l’objet d’un recours. Le délai d’instruction du permis de construire serait alors prolongé de 4 mois en
application de l’article R.423-36 du code de l’urbanisme (cas de majorations exceptionnelles des délais).
En conséquence dans tous les cas, le permis de construire ne pourra pas être délivré sans que la décision
sur la demande d’autorisation d’exploitation commerciale ait été prise.
Le permis de construire déposé par plusieurs propriétaires doit-il comprendre
l’ensemble des unités foncières des différents demandeurs ?
Oui.
Lorsqu’un projet est situé sur une dépendance du domaine public devant être
déclassée, la lettre du gestionnaire est-elle nécessaire ou l’attestation que le
pétitionnaire a l’autorisation du propriétaire suffit-elle ?
Le décret ne distingue pas les occupations du domaine public, qu’il ait vocation à être déclassé ou non.
Ainsi, l’article R. 431-13 est applicable : Une pièce exprimant l’accord du gestionnaire pour engager la
procédure d’occupation du domaine public est donc nécessaire.
Comment vérifier lors de l’instruction, en cas de demande de permis en zone
inondable sur un terrain avec une déclivité conséquente, le recolement et
l’implantation du bâtiment par rapport à la cote de référence ?
Lorsque le projet se situe en zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du
plan masse doivent être en cohérence avec le système altimétrique du plan de prévention des risques.
Sous section 3
Informations demandées en vue de l’établissement des statistiques
Quelle est la conséquence de la non communication des informations statistiques
?
Un refus de PC ne peut pas être fondé sur la non communication des informations statistiques, mais la
communication de ces informations est obligatoire Il faut donc les réclamer au demandeur.
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CHAPITRE III
DISPOSITIONS PROPRES AUX PERMIS DELIVRES A TITRE PRECAIRE
La loi littorale s’applique-t-elle aux permis délivrés à titre précaire ?
Un permis délivré à titre précaire peut autoriser une construction qui n’est pas conforme aux règles
d’urbanisme prévues dans le document d’urbanisme ou dans le règlement national d’urbanisme. Toutefois,
cela ne dispense pas de respecter l’article L. 111-2 du RNU dans les cas où les risques mettent en danger la
vie ou l’intégrité des personnes.
La loi sur l’architecture s’applique-t-elle aux permis précaires ?
L’article 3 de la loi du 3 janvier 1977 relative à l’architecture prévoit que la demande de permis de construire est soumise
à l’obligation de recourir à un architecte pour établir le projet architectural qui fait l’objet de cette demande. Il faut
entendre la notion de permis de construire dans un sens général qui ne s’attache pas au caractère précaire de
l’autorisation. De plus l’article R.431-2 dresse la liste des exceptions à l’obligation de recours à l’architecte. Le permis
précaire ne figure pas au titre de ces exemptions.
Le permis précaire est donc bien soumis à la loi sur l’architecture.
TITRE IV
DISPOSITIONS PROPRES AUX AMENAGEMENTS
CHAPITRE I
DISPOSITIONS COMMUNES
Section II
Déclaration préalable portant sur un projet d’aménagement
Que signifie la notion de « réalisation de façon accessoire de constructions ou
installations » dans les permis d’aménager ?
Désormais, le permis d’aménager peut autoriser, outre le projet principal d’aménagement, la réalisation de petites
constructions. Ainsi, par exemple, un permis d’aménager autorisant la réalisation d’un lotissement peut admettre la
construction d’un local pour abriter les poubelles ou le permis d’aménager sur un camping les constructions des
sanitaires communs.
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CHAPITRE II
DISPOSITIONS PROPRES AUX LOTISSEMENTS
Section I
Champ d’application
Une opération de lotir déposée sur plusieurs unités foncières regroupées avec
plusieurs propriétaires est-elle possible ?
Oui. L’article R. 441-1 b le prévoit explicitement.
Quel est l’intérêt de distinguer les groupes de bâtiments des immeubles autres que
des maisons d’habitation individuelles pour apprécier les divisions (R 442-1 d) ?
Lorsque des permis de construire portent chacun sur une seule maison individuelle, ces permis ne
permettent pas d’avoir une vue d’ensemble de l’aménagement futur du terrain. Par contre, lorsque les
permis portent sur des immeubles collectifs, ils indiquent les voies et aménagements qui seront réalisés pour
desservir les immeubles.
L’actuel article R.315-2 d) dispense déjà de lotissement les divisons effectuées après la délivrance d’un
permis de construire concernant un ensemble de maisons individuelles ou un ou plusieurs immeubles
collectifs de logements. Le nouvel article ne change pas fondamentalement ce mécanisme. Il se contente de
l’ouvrir aux immeubles collectifs destinés à d’autres usages que le logement ( bureaux, commerce, activités
industrielles..).
Comment traite-t-on les partages successoraux antérieurs à la réforme ?
Le code de l'urbanisme ne fera plus, à partir du 1er octobre, de distinction entre les partages successoraux et
les autres. En ce qui concerne les partages successoraux effectués avant cette date, ils ne sont pas remis
en cause par la réforme.
La réalisation d’une voie de desserte dans un lot de lotissement soumis à
déclaration préalable est-elle à la charge du lotisseur ou à celle du constructeur?
Si une voie privée est réalisée à l’intérieur d’un lot, c’est l’acquéreur du lot qui en est maître d’ouvrage. Son
financement ou sa maîtrise d’œuvre peuvent être définis librement par l’acquéreur et le vendeur lors de la
vente du lot.
Un PLU peut-il interdire les lotissements dans une zone ?
Si le PLU interdit les constructions dans un secteur cette interdiction a pour conséquence d’interdire les
lotissements ( c’est pourquoi l’article L.123-5 précise que les règles du PLU sont opposables pour la création
de lotissement). Mais le PLU, qui ne peut comprendre que des règles de fond, ne peut pas autoriser les
constructions et interdire les lotissements qui sont des divisions en vue de créer des lots à bâtir.
Peut-il y avoir lotissement dès le 1er détachement ?
L’opération de lotissement au sens du code de l’urbanisme définie à l’article L. 442-1 implique que la
propriété soit ou ait été divisée : il doit donc y avoir au moins deux lots. Ainsi, le premier détachement peut
entraîner la qualification de lotissement, à l’exception de certaines opérations limitativement énumérés par le
code de l’urbanisme (les permis groupés par exemple).
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Le lotissement doit être précédé soit d’un permis d’aménager soit d’une déclaration préalable. Les
lotissements qui prévoient la réalisation de voies et espaces communs sont soumis à permis d’aménager,
alors que les divisions sans création d’espaces collectifs doivent être précédés d’une simple déclaration
préalable.
Un PLU peut-il s'opposer à la libre répartition de la SHON dans un lotissement?
L'exception du R. 123-10-1 "sauf si le règlement de ce plan s'y oppose" semble en
contradiction avec le R442-9.
Non, cette possibilité est explicitement ouverte au lotisseur par l’article R. 442-9, et le PLU ne peut pas la
remettre en cause.
Comment le délai d’instruction d’une déclaration préalable pourra-t-il être tenu,
compte tenu de la nécessité de consulter le syndicat d'assainissement pour le
montant de la PRE ?
En cas de non opposition à une déclaration préalable, l’autorité compétente dispose d’un délai de deux mois
pour prendre un arrêté fixant le montant des participations. Cela permet donc de saisir le syndicat
d’assainissement dans le délai total de trois mois entre l’instruction de la déclaration et les deux mois
complémentaires.
Peut-on faire une lettre d'incomplet en application du R. 442-10 (lotissements) pour
réclamer la non opposition du lotisseur en cas de modification lorsqu'il détient
encore au moins 1 lot?
La modification des règles du lotissement demandée par les co-lotis n’est pas instruite selon la procédure
d’instruction des permis. L’autorité compétente qui reçoit une demande de modification ne peut lui donner
une suite favorable que si elle a recueilli l’accord écrit du lotisseur lorsqu’il possède un ou plusieurs lots. La
réforme ne change rien sur ce point.
Comment gérer les lotissements soumis à déclarations préalables lorsqu’ils
présentent des difficultés, liées aux accès sur voies importantes (comme par
exemple un lotissement d’une douzaine de lots avec accès direct sur une route
départementale classée voie à grande circulation) ou des problèmes d’intégration
dans
l’environnement
par
exemple
?
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Si un propriétaire déclare une division de plusieurs lots le long d’une voie où l’accès est interdit ou dangereux, il faut
s’opposer au projet.
Si on se trouve dans le cas du R. 442-18 b) (autorisation de vente dès que le lot est
équipé), le lotisseur doit-il faire, lorsque tous les travaux sont réalisés, une
déclaration "récapitulative" attestant l'achèvement total des travaux, ou doit-on se
contenter "du lot par lot" produit au fur et à mesure ?
L’article R. 442-18 b) ne prévoit pas d'autorisation de vendre dès que le terrain est équipé. Pour
l'autorisation de vendre, il faut toujours soit une garantie d'achèvement sur le totalité du lotissement soit
l'autorisation de différer les travaux de finition. C'est même durci, puisqu'on ne prévoit plus de tranche,
donc plus de garantie portant sur la seule première tranche.
Par contre, dès lors que le lotisseur a l'autorisation de vendre (donc il a soit achevé les travaux hors
finition soit il fournit une garantie portant sur la totalité) le permis de construire peut être accordé aux
acquéreurs de lot dès lors que leur lot est équipé. Le certificat est donc donné lot par lot.
Comment est définie la notion d’équipements communs ?
Les équipements communs, mentionnés à l’article L. 442-2, comprennent les voies et espaces communs
qu’ils soient destinés à être remis à la commune, à une association des lotis ou à une co-propriété.
CHAPITRE III
DISPOSITIONS PROPRES AUX TERRAINS DE CAMPING ET AUX
AUTRES TERRAINS AMENAGES POUR L’HEBERGEMENT TOURISTIQUE
Section II
Permis d’aménager
En vertu de l’article R. 443-6, le permis d’aménager fixe, lorsque l'implantation d'HLL
est envisagée, leurs emplacements. Quelle procédure doit être suivie pour modifier
ultérieurement l'emplacement des HLL initialement délimité ?
Si le gestionnaire d’un permis de construire souhaite modifier les emplacements affectés aux HLL, il doit
demander une autorisation modificative.
Quel régime est applicable aux parcs résidentiels de loisirs exploités par cession
d’emplacements, étant donné qu’ils sont exclus de l’article R. 443-1 ?
Ce type de parcs résidentiels est soumis au régime du permis d’aménager. Cette autorisation vaudra
division et permis de construire pour les habitations légères de loisirs sur le PRL.
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TITRE VI
LE CONTRÔLE DE LA CONFORMITE DES TRAVAUX
CHAPITRE II
ACHEVEMENT DES TRAVAUX DE CONSTRUCTION OU D’AMENAGEMENT
Que faire si la déclaration d’achèvement des travaux n'est pas accompagnée des
attestations nécessaires (accessibilité, sismicité)?
Si la déclaration d’achèvement ne comprend les attestations requises, elle n’est pas valable. Il faut écrire au
bénéficiaire du permis pour lui signifier qu’en l’absence de ces attestations, sa déclaration n’a pas de valeur.
Les DAACT déposées à compter du 1er octobre pour des constructions ayant fait
l’objet d’une autorisation avant cette date devront-t-elles être accompagnées de
l’attestation du bureau d’étude sur les règles parasismiques ou paracycloniques ?
Les constructions achevées à compter du premier octobre seront soumises au nouveau régime de
déclaration de la conformité et de l’achèvement. L’objectif de cette disposition est de faire bénéficier un plus
grand nombre de titulaires d’autorisation du nouveau régime qui leur est plus favorable.
Toutefois, les permis de construire déposés avant cette date ne comprendront pas l’attestation du bureau
d’étude technique ayant fait connaître au demandeur de permis les règles parasismiques à respecter. On ne
pourra donc pas exiger au moment de la DAACT qu’un bureau d’étude délivre un certificat attestant que son
client a bien respecté les normes.
Quels travaux doit-on contrôler lors du récolement ?
L’autorité compétente peut contrôler tous les points qui font l’objet de l’autorisation délivrée et notamment la
SHON.
Si les surfaces construites sont différentes des surfaces autorisées dans le permis, y
a-t-il une possibilité de contrôle de l’achèvement des travaux avec une visite
intérieure de la construction ?
Oui, le contrôle de la surface hors œuvre nette peut se faire pendant toute la durée du chantier et après la
réception de la déclaration d’achèvement. L’article L. 462-1 du code de l’urbanisme dispose que le droit de
visite peut être exercé dans un délai de 3 ans qui suit l’achèvement de la construction et tout au long de la
réalisation de la construction.
Quelle est la forme de cette mise en demeure, effectuée en cas de non conformité
des travaux ? Dans quels délais le pétitionnaire doit-il se mettre en conformité?
Le constructeur est en infraction mais on peut lui demander de se mettre en conformité. Cette mise en
demeure prend la forme d’un courrier. Le délai doit être court mais réalisable. Si le constructeur n’a pas
régularisé sa situation au-delà, un procès verbal doit être dressé.
Quelles sont les possibilités de contestation et de sanctions de la déclaration
attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux ?
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En déposant une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, le déclarant s’engage sur la
conformité des travaux. L'autorité qui a délivré l’autorisation dispose alors d’un délai de trois ou cinq mois pour
effectuer un récolement des travaux ; ce récolement n’est obligatoire que dans certains secteurs. S'il apparaît qu'à la
suite de ce récolement, les travaux ne sont pas conformes à l’autorisation, l'autorité compétente mettra en demeure le
maître de l'ouvrage soit de déposer un dossier modificatif, soit de mettre les travaux en conformité. Le dépassement
de ce délai dessaisit l'autorité compétente en matière d’autorisation d’urbanisme. A l’issue de ce délai l’autorité
compétente certifiera sur simple demande du bénéficiaire qu’elle n’a pas contesté la conformité des travaux.
Ce contrôle obligatoire ou facultatif selon les secteurs n’enlève rien à la responsabilité individuelle du bénéficiaire de
l’autorisation sur le plan pénal. Tant que le délai propre à l’action pénale n'est pas prescrit, l’autorité de police parfois
différente de l’autorité compétente en urbanisme, pourra toujours constater l’infraction pénale en dressant procèsverbal.
Le décret ne prévoit pas de transmission de la DAACT à l'autorité compétente
après le dépôt en mairie. Quels sont alors les délais pour contester la conformité ?
Le décret du 11 mai 2007 a complété l’article R.462-1 dans sa rédaction issue de le décret du 5 janvier
pour prévoir la transmission des DAACT à l’autorité compétente.
Article 26
Entrée en vigueur du décret
Quel est le droit applicable en période transitoire ?
Les dossiers déposés avant le premier octobre, même s’ils sont complétés après l’entrée en vigueur de la
réforme, restent soumis aux règles de procédure, de compétence, de forme, applicables à la date de dépôt
du dossier. Les formulaires actuels restent valables jusqu'au premier octobre.
Après cette date, toutes les demandes seront instruites au regard du nouveau droit des sols, et devront être déposées
via les nouveaux formulaires.
Les permis modificatifs
Quel est le nouveau régime des permis de construire modificatifs ?
La réforme ne remet pas en cause la jurisprudence du Conseil d’Etat sur la limite entre un nouveau permis
et un permis modificatif. Ainsi, des modifications importantes ne sont pas possibles.
QUESTIONS ANNEXES
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En application des articles L. 441-3 et L. 451-1, le permis d’aménager peut valoir
permis de démolir et de permis de construire ; de même, le permis de construire
peut valoir permis de démolir ; que se passe-t-il en cas de réponses différenciées ?
Lorsque la demande de permis d’aménager comporte une demande de construction et/ou de démolition,
cela signifie que la demande porte sur un projet global impliquant une démolition, des aménagements et des
constructions. S’il y a refus d’une partie du projet, c’est l’ensemble qui doit être refusé. Rien n’empêche le
demandeur de déposer une nouvelle demande pour la partie du projet qui n’a pas fait pas l’objet d’un refus.
Le formulaire CERFA note de renseignement d’urbanisme est-il maintenu ?
La note de renseignement n’a pas de base juridique. Le formulaire de demande sera donc supprimé.
Le certificat d’urbanisme a) peut avantageusement le remplacer puisqu’il donne des informations et qu’il a
en outre pour effet de cristalliser les droits du pétitionnaire. Il offre une garantie juridique que n’apporte pas
le renseignement d’urbanisme.
Néanmoins, l’administration ne peut pas pour autant s‘exonérer d’une obligation générale de renseignement
des usagers.
Conventions
Si la mise à disposition gratuite des services de l’Etat est prévue pour les
autorisations aux L. 422-8 et R. 422-5, est-elle prévue pour les certificats
d’urbanisme ?
La mise à disposition gratuite des services de l’Etat, pour les communes de moins de 10 000 habitants ou, pour les
établissements publics de coopération intercommunale, de moins de 20 000 habitants, est prévue par l’ordonnance du 8
décembre 2005 relative aux permis de construire et autres autorisations d’urbanismes. Le certificat d’urbanisme est
inclus dans le champ d’application de l’ordonnance, même s’il n’est pas expressément visé.
formulaires
(questions à supprimer si les formulaires ne sont pas disponibles)
Est-il prévu de fournir des modèles de pièces « satisfaisantes » du dossier de PC?
Une notice explicative détaillée donnera des conseils clairs sur la façon d'établir le dossier et les pièces qui
doivent être jointes
Y aura-t-il des modèles d’attestation ?
Ces modèles vont être établis avec des professionnels du secteur.
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