Property Times - Marseille T1 2011

Property Times
Marseille T1 2011
Un début d’année décevant
29 avril 2011
•
Après une année 2010 assez dynamique en termes de
commercialisations, notamment grâce à un excellent dernier
trimestre, le marché marseillais aura connu un 1er trimestre 2011
timide avec seulement 5 900 m² placés.
•
Les valeurs moyennes baissent légèrement, se positionnant à
151 €/m²/an pour des surfaces anciennes et 161 €/m²/an pour
des surfaces de première main.
•
Bien que certaines transactions puissent se concrétiser au delà
de 240 €/m²/an, le loyer prime de référence s’établit à
180 €/m²/an (immeuble restructuré) au 1er trimestre 2011. Selon
nos prévisions, cette valeur devrait retrouver une orientation
positive dès 2012.
•
Après s’être résorbée en 2010, l’offre immédiate croît à nouveau
(+14% en trois mois) pour s’établir à 123 800 m² au 1er trimestre
2011.
•
L’offre neuve à venir et les libérations annoncées pour 2011 sont
réduites avec seulement 27 900 m² à venir à un an.
•
Les projets de construction de bureaux prévus à Marseille sont
nombreux et l’offre future à l’horizon 2013 atteint un total de plus
200 000 m², dont la moitié est dotée de permis de construire. Le
lancement de nouvelles opérations en dehors du périmètre
d’Euroméditerranée est conditionné par la résorption de l’offre
neuve existante et une amélioration significative et durable du
contexte économique.
Sommaire
Executive Summary
Contexte économique
Marseille
Chiffres clés
Définitions
Contacts
1
2
3-4
5
6
7
Auteur
Simon Laisney
Chargé d’études
+33 (0)1 49 64 64 46
[email protected]
Contacts
Delphine Mahé
Responsable des Etudes France
+33 (0)1 49 64 47 91
[email protected]
Magali Marton
Head of CEMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
[email protected]
Tony McGough
Global Head of Forecasting &
Strategy Research
+44 (0)20 3296 2314
[email protected]
Graphique 1
Evolution de la demande placée à Marseille
En m²
100 000
Hans Vrensen
Global Head of Research
+44 (0)20 3296 2159
[email protected]
80 000
60 000
40 000
20 000
0
Moins de 300 m²
De 300 à 500 m²
De 500 à 1 000 m²
Plus de 1 000 m²
Source : DTZ
www.dtz.com
1
Contexte économique
•
•
Fin mars 2011, un an jour pour jour après le
sauvetage de la Grèce, les gouvernements de la
zone euro se sont réunis à Bruxelles pour adopter un
train de mesures visant à prévenir toute défaillance
d’un pays membre. Ainsi, les budgets seront
désormais soumis à Bruxelles avant leur
présentation aux Parlements nationaux et un
mécanisme permanent de sauvetage de
500 milliards d’euros sera mis en place.
A la crise des dettes souveraines de la zone euro
sont venues s’ajouter des craintes inflationnistes
alimentées par l’envolée des cours du pétrole (+38%
en un an) consécutive aux révolutions arabes de ce
début d’année. Le prix des matières premières
explose, à l’image de l’or (+23% en un an) ou du
coton (+115% en un an). En conséquence, les
banques centrales, au premier titre desquelles la
BCE, devraient relever leurs taux directeurs dans les
mois à venir, fragilisant d’autant plus des états
périphériques ayant déjà difficilement accès aux
financements.
•
En France, l’année 2010 s’est achevée sur une
croissance de 1,5% (graphique 2), grâce notamment
ème
trimestre particulièrement dynamique. La
à un 4
consommation des ménages a tiré la croissance
ème
(+0,4% au 4
trimestre), alors que les
investissements des entreprises ont ralenti, passant
ème
ème
de +0,5% au 3
trimestre à +0,3% au 4 .
•
En 2011, si la consommation des ménages reste sur
une tendance positive, en partie grâce aux derniers
effets de la prime à la casse, les tensions
inflationnistes pèsent sur le moral des ménages qui
anticipent une année difficile sur le terrain du pouvoir
d’achat. Leurs prévisions en matière d’inflation
atteignent des niveaux inobservés depuis 1995.
•
A l’inverse, le secteur industriel présente des signes
évidents de reprise, avec des perspectives de
production supérieures à la moyenne de longue
période. Ainsi, après 20 mois de hausse
ininterrompue de la production manufacturière, et
malgré la forte instabilité internationale, le moral des
industriels français a atteint en mars son plus haut
niveau depuis 2007.
•
Sur le front de l’emploi, les données communes de
l’Insee et du Pôle Emploi indiquent que près de
125 000 emplois salariés ont été créés en 2010. Le
secteur tertiaire reste le premier bénéficiaire de cette
reprise avec 19 500 créations nettes de postes. A
l’inverse, l’industrie continue de détruire des emplois
(- 60 700 sur l’année), mais à un rythme qui a été en
s’amenuisant au fil de l’année, avec 17 700
ème
suppressions de postes au 3
trimestre et
ème
seulement 2 500 au 4 .
•
En Provence Alpes Côte d’Azur, les effets de la crise
tendent à s’estomper sur le marché du travail.
L’emploi a ainsi progressé sur l’ensemble de l’année
2010. Le taux de chômage de la région PACA reste
toutefois parmi les plus élevés de France avec 10,8%
à fin 2010, contre une moyenne de 9,2% à l’échelle
nationale. La légère reprise de l’emploi profite
essentiellement au secteur tertiaire (76% des
effectifs) et plus précisément au secteur des services.
A l’inverse, les pertes d’emplois se poursuivent dans
l’industrie, même si un ralentissement de cette
tendance a été observé au fil de l’année.
Graphique 2
Graphique 3
Croissance : évolution du PIB en région PACA
Variation du taux de chômage
4%
%
12,0
3%
11,0
2%
10,0
1%
9,0
0%
8,0
-1%
7,0
5%
-2%
6,0
-3%
France
Source : Oxford Economics
www.dtz.com
Ile-de-France
PACA
France
Ile-de-France
PACA
Source : Insee, * Prévisions
2
Bureaux – Marseille
•
•
•
•
•
Après une année 2010 marquée par un fort
dynamisme au niveau des commercialisations
(83 000 m² placés), l’année 2011 démarre
doucement, avec seulement 5 900 m² placés au
cours des trois derniers mois, soit 65% de moins
er
qu’au 1 trimestre 2010 (graphique 4).
Cette mauvaise performance s’explique
essentiellement par l’absence de transactions sur les
surfaces supérieures à 1000 m², créneau de surface
qui a constitué plus de la moitié du volume
commercialisé au cours de l’année 2010. Si le
marché en 2010 avait été soutenu par la demande
publique, son absence se fait grandement sentir ce
premier trimestre.
Ainsi, les segments de surfaces inférieures à 300 et
comprises entre 500 et 1000 m² ont été les plus
dynamiques (78 % des transactions), avec
respectivement 2 400 et 2 200 m² de bureaux placés.
Sur ces créneaux de surfaces, les volumes
commercialisés sont quasi équivalents à ceux du
premier trimestre 2010 (tableau 1).
Les valeurs locatives, après avoir connu un léger
redressement en 2010, repartent à la baisse. Le
loyer prime s’établit ainsi à 180 €/m²/an (immeuble
er
restructuré) au 1 trimestre 2011 soit 16% de moins
er
qu’au 1 trimestre 2010.
Le loyer moyen de première main, enregistré sur des
surfaces neuves ou restructurées, s’établit, quant à
lui, à 160 €/m²/an, avec une amplitude allant de 130
à 180 €/m²/an selon les prestations des immeubles et
leurs localisations.
•
Le loyer moyen de seconde main se positionne
autour de 150 €/m²/an avec là encore une forte
dispersion des valeurs locatives selon la localisation
et la qualité des immeubles, entre 88 et 250 €/m²/an.
•
Au 1 trimestre 2011, les entreprises ont préféré des
surfaces rénovées bien situées, sur
Euroméditerranée en particulier, notamment « Les
Docks », à des surfaces neuves moins bien
localisées, dans les secteurs Nord ou Est par
exemple.
er
Graphique 4
Evolution de la demande placée à Marseille
En m²
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0
Moins de 300 m²
De 300 à 500 m²
De 500 à 1 000 m²
Plus de 1 000 m²
Source : DTZ
Tableau 1
Segmentation de la demande placée par tranche de
surface
Tranche de surface
T1 2011
Part
Moins de 300 m²
2 400 m²
41%
De 300 à 500 m²
1 300 m²
22%
De 500 à 1 000 m²
2 200 m²
37%
Plus de 1 000 m²
-
-
Surface totale
5 900 m²
100%
Source : DTZ
Graphique 5
Evolution des valeurs locatives à Marseille
En €/m²/an
HT-HC
240
220
200
180
160
140
120
100
Loyer prime
Loyer moyen 2nde main
Loyer moyen 1ère main
Source : DTZ
www.dtz.com
3
Bureaux – Marseille
•
•
•
•
•
Après s’être réduite fin 2010 à 108 300 m²
disponibles, l’offre immédiate à Marseille a cru de 14%
er
en trois mois et atteint 123 800 m² à la fin du 1
trimestre 2011 (graphique 6). Dans son sillage, le
taux de vacance marseillais est passé de 2,7 % fin
2010 à 3% fin mars 2011 (graphique 7).
L’offre neuve représente encore une part importante
(41%) des disponibilités avec 50 600 m² de bureaux
de première main disponibles. Les deux tiers de cette
offre sont localisés équitablement entre les secteurs
Nord et Est contre moins de 15% sur le secteur
d’Euroméditerranée et du Centre-ville, le plus
convoité.
L’année 2010 a été marquée par un niveau de
livraison relativement important (40 000 m²), avec
toutefois une part importante d’opérations dédiées.
Le ralentissement des mises en chantier observé
depuis trois ans se fera pleinement ressentir cette
année avec seulement 6 600 m² prévus pour les trois
prochains trimestres. L’opération la plus importante
ème
sera la livraison au 2
trimestre du « Pôle
Cézanne » développant 3 000 m² sur le secteur Nord
Littoral.
L’année 2012 marquera le retour de projets de plus
grande envergure, avec quatre programmes
développant plus de 5 000 m² de bureaux chacun.
Citons, parmi ces projets, les 6 800 m² du « Cœur
Capelette » de KAUFMAN, rue Alfred Curtel. On
observera que seuls 5 000 m² de bureaux neufs sont
attendus sur les 24 prochains mois dans le secteur,
pourtant recherché, d’Euroméditerranée. Cet
assèchement de l’offre devrait faciliter la
commercialisation d’immeubles neufs localisés dans
des secteurs moins établis.
Notons qu’à l’heure actuelle, outre « Le Balthazar »
(10 000 m²), actuellement en cours de construction,
plus de 40 000 m² de bureaux livrables en 2013 sont
pourvus d’un permis de construire, notamment
l’opération Euromedcenter.
Graphique 6
Evolution de l’offre immédiate à Marseille
En m²
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0
Source : DTZ
Graphique 7
Evolution du taux de vacance
En %
5
4
3
2
1
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 T1
2011
Source : DTZ
Graphique 8
Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²)
certaines et probables à Marseille
En m²
60 000
50 000
40 000
•
A l’image du POLE EMPLOI, qui s’est engagé sur
8 500 m² livrables à horizon 2012, rue Alfred Curtel
ème
dans le 10
arrondissement, les entreprises à la
recherche de larges surfaces neuves devront se
positionner en amont de ces projets.
30 000
20 000
10 000
0
T2-T4 2011
Centre et Euroméditerranée
2012
Sud
2013
Est
Nord Littoral
Source : DTZ
www.dtz.com
4
Chiffres clés
Tableau 2
Marché des bureaux
T1
2010
T2
2010
T3
2010
T4
2010
T1
2011
Evol.
T/T
Evol.
A/A
Demande placée
17 000 m²
18 000 m²
14 200 m²
33 400 m²
5 900 m²
-82%
-65%
Offre immédiate
125 100 m²
93 800 m²
101 400 m²
108 300 m²
123 800 m²
+14%
-1%
Taux de vacance
3,1%
2,3%
2,5%
2,7%
3,0%
+11%
-3%
Loyer prime
205 €
210 €
210 €
215 €
180 €
-16%
-12%
Perspectives
d’évolution
Marseille
Source : DTZ
Tableau 3
Principales transactions du trimestre
Adresse
Secteur
Preneur
Surface
Etat de locaux
Les Docks Atrium 10.5
Centre et Euroméditerranée
BCME
805 m²
Ancien
Les Docks Atrium 10.3
Centre et Euroméditerranée
NOTAIRES
700 m²
Ancien
4 place Sadi Carnot
Centre et Euroméditerranée
RTA
689 m²
Ancien
Source : DTZ
www.dtz.com
5
Définitions
Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris
les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des
conditions suspensives.
Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des
loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées)..
Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des
loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées).
Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne du premier quartile des valeurs les plus élevées après élimination
des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux).
Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les
recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire.
Production neuve : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et
agréments) et non encore livrées.
Production neuve certaine : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées.
Production neuve probable : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un
agrément et/ou un permis de construire.
Production neuve potentielle : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis
de construire.
Carte des secteurs de marché
www.dtz.com
6
Contacts
+33(0)1 47 48 77 32
[email protected]
Jean-Philippe Carmarans
+33(0)1 47 48 77 24
[email protected]
Philippe Méjean
+33(0)1 49 64 49 21
[email protected]
Claudia Mansard
+33(0)1 49 64 46 43
[email protected]
+33(0)1 49 64 46 44
[email protected]
Lucile de Malet
+33(0)4 91 25 46 46
[email protected]
Sébastien Schinasi
+33(0)4 91 25 46 46
[email protected]
Laurence Escleine-Dumas
+33(0)1 49 64 49 04
[email protected]
Didier Terrier
+33(0)4 72 74 14 74
[email protected]
+33(0)1 49 64 64 45
[email protected]
François Brisset
+33(0)1 49 64 49 13
[email protected]
Patrice Genre
+33(0)1 49 64 49 80
[email protected]
Gérard Margiocchi
Conseil
Investissement
Hugues de Bérail
Transaction
Marseille
DTZ Entreprises
Thierry Laborderie
Asset Management
www.dtz.com
7
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