DTZ Property Times Paris T1 2015

DTZ Research
PROPERTY TIMES
Contre vents et marées
Paris T1 2015

Le marché des bureaux parisien résiste vaillamment ; les 207 000 m² de
er
bureaux commercialisés au 1 trimestre 2015 dans Paris affichent une
progression de +16% en un an, à contrecourant d’un marché francilien qui
peine à démarrer l’année (-27%). Poids lourd des volumes placés, le QCA
s’inscrit dans les pas du début de l’année précédente. Quant à Paris Centre
Ouest, Paris Nord-Est et Paris Sud, tous ont démarré l’année 2015 sans caler.

Signe du caractère incontournable de l’adresse et de la centralité, les grands
utilisateurs ont continué de plébisciter la Capitale: parmi les 11 transactions
er
d’envergure intervenues sur l’ensemble francilien au 1 trimestre, 7 ont été
captées par Paris. La signature la plus importante est à mettre à l’actif de
RICHEMONT France, qui s’est engagé sur 12 000 m² dans le « La Fayette ».

Les valeurs locatives suivent des tendances contrastées. Dans le QCA, le
loyer moyen de première main s’affiche légèrement au dessus des 700
€/m²/an. Ailleurs il s’avère plus volatile.

Le stock disponible a progressé de 5% d’une année sur l’autre, atteignant
837 000 m², pour un taux de vacance en légère hausse (5,1%). Ce taux
ème
reflète la livraison de grands développements, notamment dans le 15 , le
ème
ème
17
et le 13 arrondissement. De la commercialisation de ces
disponibilités dépendra la poursuite ou le ralentissement des lancements en
blanc pour ces prochaines années.

Le pipeline de production neuve reste conséquent, y compris pour des
développements en blanc. Paris concentre près de 350 000 m² en chantier,
dont plus de la moitié dans Paris-Sud. Environ 350 000 m² de bureaux neufs
seront livrés sur le reste de l’année, dont 150 000 m² sont encore disponibles.
20 Avril 2015
Sommaire
Contexte économique
2
Synthèse Paris
3
Paris QCA
4
Paris Nord-Est
6
Paris Sud
8
Définitions
10
Auteur
Graphique 1
Pierre d’Alençon
Chargé d’Etudes
+33 01 49 64 46 39
pierre.d’[email protected]
Demande placée de bureaux à Paris, en milliers de m²
Contacts
Delphine Mahé
Responsables des Etudes France
+33 (0)1 49 64 47 91
[email protected]
1 000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Magali Marton
Head of EMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
[email protected]
Paris QCA + PCO
Paris Nord-Est
Paris Sud
Source: DTZ Research à partir des données Immostat
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Property Times
1
Paris T1 2015
Contexte économique
Graphique 2
Croissance du PIB en France, %
Vers des lendemains meilleurs ?
L’économie mondiale continue d’afficher une tendance positive
même si l’heure est au ralentissement en Chine et que des
voix s’élèvent pour alerter sur la stagnation de l’économie
américaine dans les prochains trimestres. En Europe, les
signes d’une reprise se dessinent mais comme toujours ils sont
plus ou moins intenses selon les pays considérés : fort
dynamisme de l’activité au Royaume-Uni, en Allemagne et en
Europe Centrale et de l’Est.
1,5
1,0
0,5
0,0
-0,5
-1,0
-1,5
-2,0
En France, les derniers chiffres du PIB ont montré un nouveau
ème
recul au 4
trimestre sans cependant entamer la confiance
er
dans un retour de cet indicateur autour de 0,3% et 0,4% au 1
semestre 2015. L’INSEE vient d’ailleurs de réaffirmer sa
prévision de croissance de 1,1% pour l’ensemble de l’année
2015 (graphique 2).
Source: INSEE
Des ménages plus optimistes que les entreprises
Enquêtes de conjoncture, indices
Graphique 3
En mars 2015, la confiance des ménages s’est améliorée pour
le deuxième mois consécutif pour atteindre un score de 93,
son plus haut niveau depuis novembre 2010 (graphique 3).
120
Dans le même temps, le climat des affaires s’est amélioré en
France avec un indicateur synthétique passé de 94 à 96, après
trois mois de stabilité. Selon les secteurs d’activité la confiance
des chefs d’entreprise est variable : elle gagne un point dans
les services et trois dans le commerce. Les industriels sont en
plus pessimistes avec un recul d’un point en un mois.
90
110
100
80
70
60
Nouvelle hausse du chômage
Après avoir atteint un point haut à 3,5 millions de demandeurs
d’emploi, la courbe du chômage s’est inversée mais pour un
mois seulement. Aux bons chiffres de janvier ont succédé
d’autres moins enthousiasmants. En un an, le nombre de
demandeurs d’emplois a augmenté de 4,4% pour atteindre
3,494 millions de demandeurs d’emplois (graphique 4). Depuis
3 mois, la progression de ce chiffre est de l’ordre de 0,7% par
mois, avec des perspectives très faibles de voir cette courbe
s’inverser à court terme. Les différentes mesures politiques
prises par le gouvernement pour soutenir l’emploi - CICE et
Pacte de responsabilité – devraient produire leurs effets
haussiers sur l’emploi marchand au cours du premier semestre
2015.
La traduction immobilière de l’ensemble de ces données
macro-économiques tient à une demande exprimée plutôt en
phase de contraction. Si les grands projets immobiliers restent
d’actualité, les PME et PMI restent, quant à elles, très
prudentes quant à l’initiation de nouveaux déménagements. Il
faudra sans nul doute attendre la concrétisation des espoirs
d’une reprise économique avant de revenir à des niveaux de
demandes exprimées satisfaisants.
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Climat des affaires
Moral des ménages
Source: INSEE
Graphique 4
Demandeurs d’emploi en France, en milliers, catégorie A
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
Source: INSEE
Property Times
2
Paris T1 2015
Synthèse Paris
Graphique 5
Seule contre tous
Demande placée à Paris, en milliers de m²
Dans un contexte économique encore peu lisible, le marché
des bureaux parisien a progressé de +16% en un an, totalisant
207 000 m² commercialisés. Ce bon résultat démontre la
robustesse de la Capitale, qui résiste au milieu d’un marché
francilien en repli de -27%. Surperformant sa moyenne
décennale, Paris concentre aussi plus de la moitié des
transactions du trimestre. Ce tableau d’ensemble
encourageant cache de fait des contrastes importants entre les
secteurs étudiés (graphique 5).
Poids lourd parisien, le QCA s’est placé dans les pas de son
démarrage en trombe de 2014. Paris Centre Ouest (hors QCA)
a progressé de près de 40%, effet de la vitalité des petites et
des moyennes surfaces. Paris Nord-Est a doublé son volume
d’activité, soutenu par les typologies inférieures à 5 000 m²,
er
effaçant du même coup un 1 trimestre 2014 au point mort.
Paris-Sud a bien commencé l’année aussi, boosté par des
transactions d’envergure suivant un schéma très inhabituel, les
arrondissements centraux dominant ceux périphériques.
Les grands utilisateurs ont répondu présent à travers 7
mouvements sur des typologies supérieures à 5 000 m²,
avoisinant 60 000 m². La plus importante transaction est à
mettre au crédit de RICHEMONT FRANCE sur 12 000 m² dans
le « La Fayette ».
Prochains mois décisifs
L’offre immédiate s’est alourdie de 5% d’une année sur l’autre,
se positionnant à 834 000 m² en cette fin mars 2015, pour un
taux de vacance qui passe, d’une année sur l’autre, de 4,8 à
5,1%. Qu’il s’agisse de Paris Nord-Est ou de Paris-Sud, la
ère
pénurie de 1 main et/ou de grand gabarit s’atténue
légèrement sous l’effet d’une production neuve qui parvient
peu à peu sur le marché. L’offre se répartit de façon
relativement homogène entre les 3 segments de surface, avec
des stocks en progression sur les grands gabarits. En termes
de géographie, les disponibilités augmentent le plus sur les
ème
secteurs centraux du 3-4-10-11
(+67%) et sur les 14 et
ème
15
arrondissements de Paris (+35%).
La centralité de la Capitale est restée indéniable, en particulier
pour les grands utilisateurs. En écho, les opérations neuves
continuent d’apparaitre. Paris concentre près de 350 000 m² en
chantier, dont plus de la moitié dans Paris-Sud.
L’absorption des surfaces à livrer ces prochains mois dans le
ème
ème
ème
15
(Balard), le 17
(Clichy Batignolles) et le 13
(ZAC
Paris Rive Gauche) sera décisive. Ces commercialisations
seront le thermomètre des futurs développements tertiaires de
la Capitale.
ère
Loyers de 1
1 000
800
600
400
200
0
Paris QCA + PCO
Paris Nord-Est
Paris Sud
Source: Immostat, DTZ Research
Graphique 6
Taux de vacance à Paris
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
Paris QCA
Paris Nord-Est
Paris
Ile-de-France
Paris Sud
Source: Immostat, DTZ Research
Graphique 7
Evolution des valeurs locatives de 1ère main à Paris,
€/m²/an
800
700
600
500
400
300
200
main en augmentation
Les loyers de première main évoluent de façon contrastée. Sur
le QCA il dépasse très légèrement les 700 €/m²/an. Pour Paris
Nord-Est, effet d’une seule transaction, il passe au delà des
450 €/m²/an.
Paris QCA
Paris Nord-Est
Paris Sud
Source: Immostat, DTZ Research
Sur le secteur de Paris Sud, le faible nombre de transactions
dans cette catégorie entraine un repli sous le seuil des 450
€/m²/an, expliquant cet « effet ciseau » passager entre Paris
Nord-Est et Paris-Sud.
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Property Times
3
Paris T1 2015
PARIS QCA
Graphique 8
Un démarrage en trombe…à nouveau !
Demande placée à Paris QCA, en milliers de m²
er
Les 96 200 m² de bureaux placés au cours du 1 trimestre
2015 dans le QCA attestent d’un début d’année aussi
dynamique qu’en 2014. Ce volume représente l’un des
meilleurs débuts d’exercice depuis 2007. Il s’agit aussi, pour ce
ème
cœur du réacteur parisien, du 3
trimestre consécutif au-delà
de la barre des 90 000 m² de bureaux placés (graphique 8).
600
Similarités de volumes mises à part, l’impression de déjà vu
s’arrête ici. La segmentation des transactions témoigne de
plusieurs reconfigurations. Principal moteur de l’activité, les
surfaces inférieures à 1 000 m² ont cumulé près de 50 000 m²
placés pour 185 signatures, en progression de 38% d’une
année sur l’autre. Ces petites surfaces ont joué un rôle crucial
dans le maintien de l’activité transactionnelle, représentant
plus de la moitié des volumes du trimestre. A l’inverse, les
commercialisations de surfaces intermédiaires et les grands
gabarits ont vu leur rythme s’essouffler, actant des reculs de
22 et 23%. Ces baisses sont à relativiser, compte-tenu du
démarrage explosif du marché en 2014 (tableau 1).
100
Sur le segment des surfaces intermédiaires, les mouvements
er
les plus marquants de ce 1 trimestre ont été l’extension de la
BANQUE DE FRANCE sur 3 500 m² dans «Paris-Bourse » et
l’implantation du siège social de KORIAN-MEDICA sur 2 950
m² dans « Etoile Saint-Honoré ». Du côté des mouvements
d’envergure, deux grandes transactions ont animé le trimestre :
celle de RICHEMONT sur 12 000 m² au 31-33 rue La Fayette
et celle d’EXANE dans le «#Cloud Paris », restructuration
phare réalisée par SFL pour 9 700 m².
Les sociétés des secteurs du juridique, de la banque et de la
finance continuent de dominer la demande du QCA, tandis que
l’engouement des acteurs des technologies de l’information et
de la communication pour ce marché se confirme.
500
400
300
200
0
T1
Segmentation de la demande placée à Paris QCA par
er
tranche de surface au cours du 1 trimestre 2015
Tranche de surface
En m²
Part
Evol.
sur un an
Moins de 1 000 m²
49 700
52%
38%
De 1 000 à 5 000 m²
24 800
26%
-22%
Plus de 5 000 m²
21 700
23%
-23%
Surface totale
96 200
100%
0%
Source: Immostat - DTZ Research
Graphique 9
Evolution des valeurs locatives à Paris QCA, €/m²/an
Le loyer moyen de première main effectue une percée
soudaine en ce début d’exercice, à 710 €/m²/an. Il s’agit du
second passage de la barre des 700 €/m²/an depuis 2012
(graphique 9). Une poignée de transactions et l’attrait pour les
surfaces les plus qualitatives dans les secteurs centraux (Etoile
ou Opéra) expliquent cette hausse de 11% d’une année sur
l’autre.
800
www.dtz.com
T4
Tableau 1
900
Le loyer prime se maintient à 790 €/m²/an. La fluidité du
marché reste conditionnée par l’accompagnement des loyers
faciaux, mais l’écart entre loyer réel et facial tend à se
stabiliser.
T3
Source: Immostat - DTZ Research
Forte hausse du loyer de 1ère main
La valeur locative moyenne de seconde main reste stable à
510 €/m²/an. Au sein de cette moyenne, les valeurs font le
grand écart, de 360-400 €/m²/an pour des surfaces tertiaires
en état d’usage dans le secteur de l’Opéra ou de St-Lazare
jusqu’à 650-680 €/m²/an pour des bureaux rénovés proches de
l’Etoile.
T2
700
600
500
400
300
Loyer moyen de 2nde main
Loyer moyen de 1ère main
Loyer prime
Source: Immostat - DTZ Research – Les loyers s’entendent HC HT.
Property Times
4
Paris T1 2015
Offre
Graphique 10
Maintien de l’offre immédiate
Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m²
L’offre immédiate de bureaux dans le QCA reste peu ou prou
la même d’une année sur l’autre (-2%) avec 370 000 m² de
bureaux disponibles fin mars 2015. Les surfaces inférieures à
1 000 m² et celles de grands gabarits se sont modestement
résorbées (-3%). Lanterne rouge, les disponibilités de surfaces
intermédiaires se sont alourdies de 12%, effet du
ralentissement des consommations sur cette tranche de
surfaces (graphique 10).
500
400
300
200
100
0
Le taux de vacance, positionné à 5,3%, maintient son niveau
de la fin de l’année 2014, résistant à la tendance haussière sur
l’ensemble de la Capitale (graphique 11).
Pour ce marché à l’offre contrainte, le retour des surfaces de
première main se confirme. L’offre immédiate n’est plus
seulement alimentée par des libérations, le ratio entre la
première et la seconde main se rapproche d’un équilibre
40/60%.
Le succès rencontré par le « #Cloud », vitrine des innovations
tertiaires du moment, matérialise la bonne résilience des
secteurs ultra centraux. Cet immeuble propose encore 17 500
m² après la signature récente d’EXANE sur 9 700 m².
Rythme soutenu jusqu’en 2017, Centre-Ouest en
embuscade
Au total 255 000 m² de bureaux neufs sont programmés dans
le QCA d’ici à 2018, dont 92 000 m² actuellement en chantier.
L’année 2015 concentre, à elle seule, 70 000 m² de bureaux à
livrer à travers 7 opérations dont les plus importantes sont le
« #Cloud » et « Vendôme Saint-Honoré ». Le premier trimestre
2015 a, par ailleurs, enregistré l’initiation d’une nouvelle
opération de restructuration lancée en blanc : « l’Espace
Kléber » totalisant 10 000 m² disponibles (graphique 12).
Le pipeline de livraisons futures pour 2016 s’infléchit
provisoirement, avec 62 500 m² sous autorisation, dont 21 000
m² répartis sur les chantiers de l’ « Espace Kléber » et celui du
« 55 rue d’Amsterdam » (11 400 m²).
Pour 2017, près de 75 000 m² sont en projets sur le QCA à
travers 5 opérations. Le pic de la production devrait se
déporter vers le secteur de Paris Centre Ouest (50 000 m² de
bureaux neufs programmés et toujours disponibles). Pour
l’heure, seuls les 20 000 m² de l’immeuble « Season » (partie
Ouest) de la ZAC Clichy-Batignolles sont en chantier. Ce
secteur prometteur devrait capter une demande d’utilisateurs
pour des surfaces neuves aux standards internationaux aux
abords du QCA.
Moins de 1 000 m²
De 1 000 à 5 000 m²
Plus de 5 000 m²
Source: Immostat - DTZ Research
Graphique 11
Taux de vacance
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
Paris QCA
Paris
Ile-de-France
Source: Immostat - DTZ Research
Graphique 12
Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²)
certaines et probables à Paris QCA et Centre Ouest, en
milliers de m²
125
100
75
50
25
0
T2-T4 2015
Paris QCA
2016
2017
2018
Paris Centre-Ouest (Hors QCA)
Source: DTZ Research
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Property Times
5
Paris T1 2015
Paris Nord-Est
Graphique 13
Démarrage honorable
Demande placée à Paris Nord-Est, en milliers de m²
Les 22 000 m² de bureaux commercialisés sur le secteur de
er
Paris Nord-Est au 1 trimestre 2015 ont doublé la mise par
rapport à un démarrage 2014 au point mort. Ce volume placé
met aussi un terme à 4 années d’effritement des trimestres
d’ouverture. Pour autant, ce résultat encourageant n’a pas
égalé l’activité transactionnelle dernier trimestre 2014, en recul
de 10% (graphique 13).
Le segment des petites surfaces est resté le principal moteur
de l’activité, concentrant près des trois quarts des surfaces
placées.
Les typologies intermédiaires ont explosé à la hausse,
multipliant par plus de cinq les volumes commercialisés. Là
aussi, ce sursaut spectaculaire est le contrecoup du
démarrage 2014 -le plus difficile de la décennie. La catégorie
des 1 000 – 5 000 m² dénombre 4 mouvements, dont le plus
notable est la signature de BESTSELLER sur 1 950 m² de
ème
bureaux restructurés dans le 4
arrondissement (tableau 2).
Les mouvements d’envergure sont restés aux abonnés
absents pour le deuxième trimestre consécutif. Depuis 2012, le
seul consommateur de surfaces demeure le secteur public à
travers les signatures dans le « Millenaire 3 » (32 000 m²), le
« Visalto » (23 300 m²) et le regroupement des effectifs du
MINISTERE DE L’INTERIEUR sur les 24 300 m² du
«Garance ».
èmes
Les arrondissements périphériques (18/19/20
) ont
er
surperformé, passant de 1 700 m² placés au 1 trimestre 2014
èmes
à 3 150 m² ce trimestre. Ceux centraux (3/4/10/11
) ont,
quant à eux, progressé de 46%. Classiquement, parmi les 50
signatures enregistrées dans Paris Nord-Est, une écrasante
majorité concerne des surfaces n’excédant pas 500 m². Cette
demande a concerné des preneurs œuvrant dans des secteurs
d’activité hétérogènes.
160
140
120
100
80
60
40
20
0
T1
T4
Tableau 2
Segmentation de la demande placée par tranche de
er
surface au cours du 1 trimestre 2015
Tranche de surface
En m²
Part
Evol.
sur un an
Moins de 1 000 m²
15 700
72%
+59%
6 200
28%
+457%
0
0%
0%
21 900
100%
99%
De 1 000 à 5 000 m²
Plus de 5 000 m²
Surface totale
Source: Immostat, DTZ Research
Graphique 14
Evolution des valeurs locatives à Paris Nord-Est, €/m²/an
600
500
400
En ordre serré jusqu’en 2013, la gamme des valeurs locatives
du secteur de Paris Nord-Est continue de s’amplifier.
300
La tendance s’inverse dès lors qu’il s’agit de surfaces de
seconde main, dont le loyer moyen recul à 298 €/m²/an.
Oscillant depuis 2010 entre 300 et 340 €/m²/an, ce loyer vient
se repositionner sur le seuil symbolique des 300 €/m²/an.
T3
Source: Immostat, DTZ Research
Grand écart et volatilité des loyers
Effet rareté oblige, le loyer moyen de première main a
poursuivi sa hausse, tiré vers le haut par la prise à bail de
BESTSELLER, à une valeur locative faciale supérieure à 500
€/m²/an. Cette signature, intervenue dans un arrondissement
central, a induit une progression importante du loyer de
première main tout en apposant un nouveau repère pour le
loyer prime de Paris Sud.
T2
200
Loyer moyen de 2nde main
Loyer moyen de 1ère main
Loyer prime
Source: Immostat, DTZ Research
Cette valeur délimite un minima pour les arrondissements
centraux et un maxima de ceux périphériques (graphique 14).
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Property Times
6
Paris T1 2015
Disponibilités encore plus hautes
Graphique 15
Le stock de bureaux vacants de Paris Nord-Est a continué de
s’alourdir, atteignant 161 000 m² de bureaux disponibles. Cette
hausse de 28% d’une année sur place Paris Nord-Est sur un
plus haut décennal. Compte tenu d’un écoulement moyen de
l’ordre de 100 000 m² annuels, il s’agit d’un an et demi de
stocks. Les gabarits de plus de 5 000 m² portent l’essentiel de
ce renchérissement, notamment à travers la livraison, en
blanc, des 20 300 m² de l’ensemble « Parisquare » (graphique
15).
Offre immédiate à Paris Nord-Est, en milliers de m²
Si le stock de petites surfaces se maintient, le bon rythme des
commercialisations pour les surfaces de 1000 à 5 000 m² a
entamé les disponibilités très abondantes en 2014 sur ce
segment.
Sans grande surprise, la hausse des stocks à placer sur de
grands gabarits a fait grimper fortement le taux de vacance,
passé de 4,50% à 5,80%. Longtemps classé parmi les plus
faibles du marché, le taux de vacance de Paris Nord-Est
continue sur sa lancée au dessus de la moyenne parisienne.
Le rebond est le plus spectaculaire pour les arrondissements
er
centraux : avoisinant les 3% au 1 trimestre 2014, ils
s’établissent désormais à plus de 5% (graphique 16).
Grondements de chantiers
Longtemps le parent pauvre parisien de la production neuve, le
secteur de Paris Nord-Est s’anime de plus en plus. Au total,
63 000 m² sont en projet jusqu’en 2018, dont plus de 40 000
m² actuellement en chantier. Pour autant, aucune surface
neuve tertiaire ne viendra alimenter le marché en 2015
(graphique 17).
Le calendrier se fait plus dense dès 2016, totalisant plus de
25 000 m² disponibles, répartis sur 3 opérations. Pour les
arrondissements périphériques, « le Visalto », Porte Chaumont
ème
propose 6 250 m² de bureaux. Dans le 19
arrondissement,
le Parc du Millénaire mérite d’être cité. Visant à effectuer la
jonction entre Paris, Saint-Denis et Aubervilliers, l’immeuble
« Millénaire 4 » propose 22 500 m² tertiaires aux côtés du futur
siège du Ministère de la Justice. Du côté des arrondissements
er
centraux, deux opérations, démarrées en blanc au 1 trimestre
2015, matérialisent une tendance de plus en plus à l’ordre du
jour. « Cœur Marais » (12 500 m²) et « Fhive » (7 500 m²)
misent sur l’hyper-centralité de quartiers commerciaux et
résidentiels, prenant le contrepied des destinations tertiaires
« classiques ».
A l’horizon 2017, le pipeline de production neuve, en
apparence plus garni, reste aussi beaucoup plus hypothétique.
Sur 37 000 m² tertiaires en projets, seul « Tempo », qui
ème
développe 16 000 m² dans le 19
arrondissement a vu ses
grues s’activer. Quant à « View», représentant potentiellement
21 000 m² de bureaux à la Porte des Lilas, le chantier reste
pour l’heure non démarré (graphique 17).
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
Moins de 1 000 m²
De 1 000 à 5 000 m²
Plus de 5 000 m²
Source: Immostat, DTZ Research
Graphique 16
Taux de vacance
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
Paris Nord-Est
Paris
Ile-de-France
Source: Immostat, DTZ Research
Graphique 17
Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²)
certaines et probables à Paris Nord-Est, en milliers de m²
40
35
30
25
20
15
10
5
0
T2-T4 2015
2016
2017
2018
Paris 03
Paris 04
Paris 10
Paris 11
Paris 18
Paris 19
Paris 20
Source: DTZ Research
www.dtz.com
Property Times
7
Paris T1 2015
Paris Sud
Graphique 18
Grandes transactions hyper centrales
er
Le marché des bureaux de Paris Sud a effectué, au 1
trimestre 2015, son meilleur démarrage depuis 3 ans. Les
51 200 m² tertiaires commercialisés marquent une progression
de 16% d’une année sur l’autre. Ce volume n’égale toutefois
pas le trimestre de clôture de 2014. En recul de 10%, il s’agit
d’un fléchissement dans les mêmes proportions que le secteur
de Paris Nord-Est, mais sur un schéma complètement différent
(graphique 18).
Les transactions d’envergure, moteur traditionnel de ce
marché, ont encore une fois dominé le marché de Paris-Sud
er
Quatre grandes signatures sont intervenue au 1 trimestre :
ème
YVES SAINT LAURENT (7 arrondissement) ; BREDIN
ème
ème
PRAT (7 ), le CNC (15 ) et AUXIA GESTION dans le
ème
ème
« Pushed Slab » (13 ). Suivant un schéma inédit, le 7
èmes
arrondissement (18 300 m² placés) a fait mieux que les 13
èmes
et 14
réunis (12 400 m² commercialisés) en ce qui
concerne les transactions d’envergure.
Pour les autres typologies, petites et moyennes surfaces
affichent des replis respectifs de -43 et de - 25%. Dans le
èmes
détail, la baisse d’activité a été importante pour les 5-6 et 7
ème
arrondissements, tandis que les 12-13-14 et 15
se sont
maintenus sur leur ligne de flottaison (Tableau 3).
Au final, ce trimestre, la séparation géographique classique
opposant arrondissements centraux et périphériques a
provisoirement fait place à une opposition par tranche de
surfaces entre plus ou moins de 5 000 m².
Demande placée à Paris Sud, en milliers de m²
350
300
250
200
150
100
50
0
T1
T2
T3
T4
Sources: Immostat, DTZ Research
Tableau 3
Segmentation de la demande placée par tranche de
er
surface au cours du 1 trimestre 2015
Tranche de surface
En m²
Part
Evol.
sur un an
Moins de 1 000 m²
6 800
13%
-43%
De 1 000 à 5 000 m²
13 700
27%
-25%
Plus de 5 000 m²
30 700
60%
119%
Surface totale
51 200
100%
16%
Sources: Immostat, DTZ Research
Correction des valeurs
Le faible nombre des transactions sur des surfaces neuves ou
restructurées a entrainé un repli important du loyer de première
main, qui avoisine ce trimestre les 420 €/m²/an (graphique 19).
ème
La signature de SALES FORCE au 2
trimestre 2014 sur
5 500 m² restructurés dans le « Paris 7 Suffren », sur une base
de 650 €/m²/an (valeur faciale) avait entrainé un rebond brutal
de la valeur de première main, qui reprend désormais ses
marques.
Les prises à bail de ces 6 derniers mois sur la ZAC Paris Rive
Gauche se sont effectuées sur des loyers s’échelonnant de
425 à 475 €/m²/an.
La valeur moyenne de seconde main se corrige dans les
mêmes proportions et repasse sous le seuil des 400 €/m²/an. A
ème
l’exception des grandes transactions du 7
arrondissement,
èmes
l’activité dans les 12/13/14 et 15
arrondissements s’est
déroulée sur des niveaux de valeur excédant marginalement
les 400 €/m²/an.
Graphique 19
Evolution des valeurs locatives à Paris Sud, €/m²/an
800
700
600
500
400
300
Loyer moyen de 2nde main
Loyer moyen de 1ère main
Loyer prime
Sources: Immostat, DTZ Research
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Property Times
8
Paris T1 2015
Graphique 20
Légère diminution de l’offre
Offre immédiate à Paris Sud, en milliers de m²
L’offre immédiate en bureaux de Paris Sud est repassée très
légèrement sous la barre des 195 000 m² disponibles, une
diminution des stocks de 5% par rapport à la même période en
2014. La composition de l’offre immédiate a peu évolué, les
surfaces intermédiaires formant encore la plus grande poche
de disponibilités. Le rythme soutenu des commercialisations de
grands gabarits a permis d’alléger une part importante des
mètres carrés à placer. A l’inverse, les stocks de surfaces
inférieures à 1 000 m² s’alourdissent depuis plus de 2 ans
(graphique 20).
Près de 80% de l’offre disponible sur le marché de Paris Sud
sont concentrées sur des immeubles de seconde main, suivant
èmes
une géographie qui s’est déplacée des 12 et 13
èmes
arrondissements vers les 14 et 15
arrondissements.
Dorénavant plus de la moitié des disponibilités se concentrent
au Sud-Ouest de Paris.
er
La vacance de Paris Sud, positionnée 3,60% au 1 trimestre
2015, revient à des niveaux analogues à 2012-2013 après un
plus bas historique touché en 2014. Cette hausse, induite par
ème
les développements tertiaires du 15
arrondissement
masque d’importantes disparités selon les sous marchés
èmes
èmes
èmes
considérés. D’un côté, les 5
,6
et 7
arrondissements
matérialisent le plus bas parisien à 2,2%. A l’autre bout du
èmes
spectre, les 14 et 15
arrondissements grimpent en flèche
de 3,7 à 5%.
350
300
250
200
150
100
50
0
Moins de 1 000 m²
De 1 000 à 5 000 m²
Plus de 5 000 m²
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 21
Taux de vacance
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
Remodelages en profondeur
Le secteur de Paris-Sud reste plus que jamais sur le devant de
la scène de la production neuve tertiaire, concentrant à lui seul
plus de 50% des mètres carrés en construction de la Capitale.
Pour les 3 années à venir, pas moins de 375 000 m² de
bureaux ont été autorisés, dont 190 000 m² sont actuellement
en chantier (graphique 22).
La métamorphose du Sud-Ouest parisien s’accélère, avec la
ère
1 tranche de la Cité Financière (« Qu4drans Sud et Est »)
ème
attendue au 3
trimestre 2015, proposant 46 000 m² de
bureaux dans un environnement paysager, pour des loyers
faciaux approchant les 600 €/m²/an. Non loin, « Arc Ouest »,
face au Parc André Citroën, développe 12 400 m², tandis que,
Porte de Versailles, « Print » totalise 9 800 m². Tous deux sont
ème
ème
livrables au 2
et au 3
trimestre.
ème
Jusqu’en 2017, toujours pour le seul 15
arrondissement
70 000 m² supplémentaires sont d’ores et déjà en chantier, à
travers notamment le « 10 Grenelle » et la seconde tranche
des opérations « Qu4drans ».
ème
ème
Entre temps, dès 2016 et jusqu’en 2018, les 12
et 13
reprendrons la main avec « Be Open », « Vivacity » et « Le
Panorama », cumulant 47 000 m² de bureaux en chantier au
sein des 78 000 m² sous autorisation. L’axe Austerlitz / Tolbiac
/ Masséna reste au centre d’un axe de développement majeur
qui va s’arrimer à la transformation de la gare d’Austerlitz.
Paris Sud
Paris
Ile-de-France
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 22
Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²)
certaines et probables à Paris Sud, en milliers de m²
120
100
80
60
40
20
0
T2-T4 2015
75005
75006
2016
75007
2017
75012
75013
2018
75014
75015
Source : DTZ Research
Ailleurs, le pipeline se fait plus spéculatif, en particulier pour les
èmes
èmes
7
et 14
arrondissements.
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Property Times
9
Paris T1 2015
Définitions
Demande placée :
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente,
réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les
précommercialisations, les clés en main et les opérations pour
compte-propre, sous réserve de la levée des conditions
suspensives.
Offre immédiate :
Ensemble des surfaces vacantes proposées à la
commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches
de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective
du locataire.
Loyer moyen de 1ère main :
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen
correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface
totale des transactions de première main (surfaces neuves ou
restructurées).
Loyer moyen de 2nde main :
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen
correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface
totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves
ou restructurées).
Loyer prime :
Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de
transaction les plus élevées observées sur des immeubles
neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une
durée d’engagement ferme longue.
Production neuve de bureaux :
Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier
avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore
livrées.
Production neuve certaine de bureaux :
Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et
non encore livrées.
Production neuve probable de bureaux :
Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un
instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de
construire.
Production neuve potentielle de bureaux :
Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu
d'agrément et/ou de permis de construire.
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Property Times
10
EMEA
France
Heading
Heading
John Forrester
Chief Executive
+44 (0)20 3296 2002
[email protected]
Antoine Derville
Président
+33 (0)1 49 64 90 70
[email protected]
Name
Title
+44 (0)20 3296 3820
[email protected]
Name
Title
+44 (0)20 3296 3820
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Agency
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Directeur Général
+33 (0)1 49 64 90 69
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Directeur
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Conseil
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Président
+33 (0)1 49 64 48 58
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