Investment Market Update

Investment Market Update
France T1 2012
Un marché attentiste
17 Avril 2012
Le début d’année a connu un volume d’investissement moyen avec près
er
de 2,1 milliards d’euros investis au 1 trimestre 2012 (graphique 1).
Sommaire
Comme anticipé, l’hypothèse d’une baisse de la part des investisseurs
er
non domiciliés en zone euro s’est confirmée lors du 1 trimestre 2012.
ème
Ce phénomène devrait perdurer au 2
trimestre 2012.
Executive summary
1
Contexte économique
2-4
Le marché en France
5-7
Le marché en Ile-de-France
8-9
Le marché en régions
10-11
Perspectives 2012
12-13
Transactions significatives
14
Définitions
15
Contacts
16
Auteur
Henry-Aurélien Natter
Chargé d’études
+33 (0)1 49 64 64 07
[email protected]
L’aversion au risque des investisseurs existe, mais cette dernière semble
s’atténuer avec un fléchissement des ventes dans Paris QCA et un fort
dynamisme des zones moins prime comme Paris Sud ou des régions où
les conditions de rentabilité semblent plus alléchantes.
er
Les bureaux ont concentré les ¾ des engagements au 1 trimestre 2012
avec près d’1,6 milliard d’euros investis.
En 2012, le marché de l’investissement devrait se situer à mi-chemin
entre les performances satisfaisantes de 2011 et celles atones de 2009.
Pour l’heure, une hypothèse médiane a été retenue, soit un marché
supérieur à 12 milliards d’euros en 2012, sous réserve que l’économie ne
dérape pas à nouveau et que la question du financement immobilier et
de son refinancement trouve sa réponse.
Contacts
Delphine Mahé
Responsable des Etudes
France
+33 (0)1 49 64 47 91
[email protected]
Magali Marton
Head of CEMEA Research
+33 (0)1 4964 4954
[email protected]
Graphique 1
Forecast du volume des investissements en France
Milliards d'€
30
Forecast
25
20
15
www.dtz.com
5
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
0
1999
Hans Vrensen
Global Head of Research
+44 (0)20 3296 2159
[email protected]
10
1998
Tony McGough
Global Head of Forecasting &
Strategy Research
+44 (0)20 3296 2314
[email protected]
Source : DTZ Research
1
Investment Market Update
France T1 2012
Contexte économique
La crise de la dette souveraine européenne a entamé
la confiance des marchés. L’immobilier, valeur refuge,
attire à nouveau les investisseurs mais la compétition
n’en est que plus vive.
Graphique 2
PIB en France, en zone euro, aux Etats-Unis et en
Chine
15%
12%
9%
Aux Etats-Unis, la croissance pourrait être ramollie par
différents facteurs : dépenses publiques supérieures à
une demande intérieure en berne, taux de chômage
atteignant 8,6% et marché du crédit congestionné.
Toutefois, à l’horizon 2015, le pays devrait enregistrer
de meilleures performances que la zone euro.
6%
3%
0%
-3%
France
Zone Euro
Etats-Unis
2015 (p)
2014 (p)
2013 (p)
2012 (p)
2011
2010
2009
2008
2007
-6%
2006
Après avoir été impactée par la crise des subprimes en
2008 et 2009, la conjoncture économique internationale
a connu un exercice 2010 de « convalescence ». Mais
les économies mondiales traversent aujourd’hui une
phase de très fortes turbulences sur fond de crise de la
dette souveraine et de chute des valeurs boursières.
Ainsi, certaines grandes puissances économiques Etats-Unis et Japon - ont vu la note de leur dette
souveraine abaissée par les principales agences de
notation en 2011.
Chine
Source : Oxford Economics
Graphique 3
Taux de chômage en France, en zone euro, aux
Etats-Unis et en Chine
12%
10%
6%
4%
France
Zone Euro
Etats-Unis
2015 (p)
2014 (p)
2013 (p)
2011
2010
2009
2008
2007
2%
2012 (p)
En Europe, les caractéristiques symptomatiques d’une
crise systémique se sont accumulées (crise de la dette,
risque bancaire), hypothéquant dans le même temps
les probabilités de reprise du PIB. Dans ce contexte, la
France et d’autres pays d’Europe ont été sanctionnés
par la principale agence de notation en révisant leur
note à la baisse. Après la Grèce, les craintes des
investisseurs se concentrent actuellement sur la
situation économique de l’Espagne. Les risques
d’éclatement de la zone euro s’éloignent. Toutefois, le
marché bancaire toujours fragilisé renforce les
probabilités d’une contraction du marché de
l’investissement immobilier d’entreprise en Europe en
2012 (graphiques 2, 3 et 4).
8%
2006
En Chine, la croissance du pays a ralenti suite à la
crise mondiale. Si le taux de croissance de la Chine est
reparti à la hausse en 2010, un risque de surchauffe de
l’économie sur fond d’inflation galopante pourrait
gripper le moteur de l’un des principaux contributeurs
de la croissance mondiale.
Chine
Source : Oxford Economics
Graphique 4
Taux d’inflation en France, en zone euro, aux EtatsUnis et en Chine
6%
4%
2%
0%
www.dtz.com
France
Zone Euro
Etats-Unis
2015 (p)
2014 (p)
2013 (p)
2012 (p)
2011
2010
2009
2008
2007
-2%
2006
Les perspectives 2012 de l’économie française ont été
revues à la baisse, les économistes tablant sur une
croissance nulle et un ralentissement des créations
d’emplois en 2012. Le taux d’inflation devrait demeurer
sur des niveaux élevés en 2012, ce qui aura pour
conséquence le maintien de l’intérêt des investisseurs
pour l’immobilier d’entreprise (graphique 2, 3 et 4).
Chine
Source : Oxford Economics
2
Investment Market Update
France T1 2012
Le retour des taux obligataires à des niveaux
relativement bas restaure l’attractivité de
l’investissement en immobilier d’entreprise. Pour
autant, le marché européen reste pénalisé par des
perspectives en berne et une croissance très faible des
valeurs locatives et en capital. Les investisseurs
continuent donc de se focaliser sur les produits prime.
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
EONIA
Euribor 3 Months
Source : Banque de France
Graphique 6
Taux du crédit moyen pour l’activité immobilière
(entreprises) en France
5%
4%
3%
T1 2012 (2)
T4 2011 (2)
T3 2011 (2)
2%
T2 2011 (2)
Dans ce contexte, les tensions se sont accrues sur le
marché du financement interbancaire. Le différentiel
entre l’Euribor 3 mois et le swap EONIA (Taux
interbancaire de l'argent au jour le jour) s’est creusé,
passant de 35 bps en moyenne en juin 2011 à 68 bps
en mars 2012, signe des difficultés d’accès au
financement. Toutefois, ce niveau reste largement en
dessous du niveau enregistré en octobre 2008 (132
bps) au moment de la faillite de Lehman Brothers
(graphique 5). En raison de la dépendance de
l’immobilier tertiaire aux banques en Europe, toute
tension trop forte sur le financement interbancaire se
traduirait par une diminution des financements
immobiliers (cf. 2009).
Taux EONIA et Euribor 3 mois
T1 2011
Si l’injection de liquidités par la Banque Centrale
Européenne (BCE) semble enfin, depuis début 2012,
profiter aux dettes souveraines, le marché de la dette
interbancaire a traversé un épisode agité. Ainsi, la
recapitalisation du secteur bancaire est devenue une
évidence ; l’écart des CDS (Credit Default Swap) a
rendu le financement plus cher et les banques ont
l’obligation de réduire la taille de leur bilan (cf.
SOCIETE GENERALE, EUROHYPO, WESTIMMO,
etc.), diminuant dans le même temps leurs bénéficies
et donc leurs capacités à réinjecter des liquidités.
Graphique 5
March 05
June 05
Sept 05
Dec 05
March 06
June 06
Sept 06
Dec 06
March 07
June 07
Sept 07
Dec 07
March 08
June 08
Sept 08
Dec 08
March 09
June 09
Sept 09
Dec 09
March 10
June 10
Sept 10
Dec 10
March 11
June 11
Sept 11
Dec 11
March 12
Le renchérissement du financement bancaire
immobilier pourrait gripper le marché de
l’investissement en 2012.
Evolution du TESE moyen pour l'activité immobilière (1)
Evolution du TESE moyen pour l'activité immobilière pour le
crédit-bail
(1) Hors découverts, crédits permanents et crédit bail (2) Estimation DTZ Research
Source : Banque de France et DTZ Research
Graphique 7
Spread entre les rendements immobilier prime et
obligataire d’Etat à 10 ans, T1 2012
Bonds à 10 ans
Allemangne/
Munich
Etats-Unis/ New
York
Chine/ Shanghai
France/ Paris QCA
Angleterre/ Central
London
8%
6%
4%
2%
0%
Taux de rendement bureaux prime
Sources : Bloomberg, Banque de France et DTZ Research
www.dtz.com
3
Investment Market Update
France T1 2012
La problématique du financement et du refinancement
de la dette immobilière sera un enjeu majeur en 2012.
Graphique 8
Taux de change
1,5 $ £
1,3 $ £
Pour leur plus grande majorité, les investisseurs
doivent donc faire face à de multiples difficultés : le
risque locatif lié au retournement conjoncturel (baisse
de 20% anticipée pour 2012 des prises à bail sur le
marché des bureaux en Ile-de-France), le resserrement
du crédit et de son renchérissement.
150,0 ¥
1,0 $ £
130,0 ¥
0,83 £
0,8 $ £
110,0 ¥
EUR/GBP
2015 (p)
90,0 ¥
2014 (p)
2013 (p)
2011
2010
2009
2008
EUR/USD
T1 2012
103,92 ¥
0,5 $ £
EUR/JPY
Sources : DTZ Research d’après BCE et Oxford Economics
Graphique 9
Debt Funding Gap par pays 2012-2014
Reste de l'Europe
14
Allemagne
38
10
Espagne
Base
France
Italie
10
Irelande
12
5
23
27
12
US$bn
34
Angleterre
L’arrivée des compagnies d’assurances sur le marché
du financement immobilier se précise ; elles
apporteront une bouffée d’oxygène à un marché de la
dette asphyxié.
L’autre possibilité qui s’offre aux acteurs de l’immobilier
pour financer ou refinancer leur dette immobilière est
de passer par des emprunts obligataires, des
augmentations de capital ou des émissions
obligataires. Depuis le début de l’année 2012, près de
5,5 milliards d’euros sont en cours de collecte (tableau
1). Pour autant, ce mode de financement est toutefois
réservé à quelques très grands investisseurs.
170,0 ¥
1,31 $
2007
La problématique du refinancement de la dette
immobilière sera également au cœur des enjeux de
l’année 2012, de nombreux prêts immobiliers
contractés au pic du marché en 2007 arrivant à
échéance en 2012. Dans ce contexte, DTZ Research
évalue pour la période 2012-2014 les besoins de
refinancement de base en France à environ 9 milliards
d’euros auquel il convient d’ajouter près de 15 milliards
si l’on prend en considération un ratio core tier one de
9% selon le dernier scenario mis en place par l’EBA
dans le cadre de la mise en œuvre des règles de Bâle
III (graphique 9). Par conséquent, l’écart entre les
besoins de financement et de refinancement et les
fonds disponibles devrait mécaniquement s’accroître en
2012 et créer des situations propices à des ventes en
« distress ».
Cours de l’euro par rapport au dollar, à la livre sterling (axe de
gauche) et au yen (axe de droite)
2006
Depuis 2007, l’euro s’est déprécié par rapport à la
monnaie nippone en raison de l’afflux d'investisseurs
en quête de sécurité. A l’inverse, la FED a opté depuis
2010 pour une politique du dollar faible conduisant
l’euro à s’apprécier. Pour sa part, la livre sterling est
restée assez stable vis-à-vis de l’euro (graphique 8).
5
19
6
Nouvelles exigences en matière de fonds propres (9%)
Source : DTZ Research
Tableau 1
Les stratégies de refinancement des acteurs de
l’immobilier depuis le début de l’année 2012
Acteur
Nature du
mouvement
Montant
en MEUR
CREDIT
FONCIER
Emprunt
obligataire
2 000
Augmentation de
capital
125
-
GECINA
Emission
obligataire
650
7 ans/ 4,75%
MERCIALYS
Emission
obligataire
650
7 ans/ 4,125%
RFF
Emissions
obligataires
650
50 ans/ 4,83%
700
50 ans/ 4,125%
UNIBAILRODAMCO
Emprunt
obligataire
750
7 ans/ 3,06%
FONCIERE DES
MURS
Maturité/ taux
3,5 ans/ 2,25%
Source : DTZ Research d’après presse
www.dtz.com
4
Investment Market Update
France T1 2012
Graphique 10
25
20
15
10
5
T1
T2
T3
2012
2011
2010
2009
0
2008
Après un dernier trimestre 2011 record avec 8 milliards
d’euros investis pour profiter des avantages fiscaux liés
à l’article 210-E du CGI avant son expiration, le marché
revient à un niveau davantage dans la norme de 2010
et 2011 (graphique 10).
Milliards
d'€
30
2007
Près de 2,1 milliards d’euros ont été investis en
immobilier d’entreprise banalisé (bureaux, entrepôts,
er
locaux d’activité et commerces) au 1 trimestre 2012,
soit un volume en ligne avec celui atteint en 2011.
Montant des investissements en France
2006
er
Avec un volume de près de 2,1 milliards d’euros au 1
trimestre 2012, le marché tertiaire est sauvé par le
dynamisme des régions.
2005
Le marché en France
T4
Sources : Immostat / DTZ Research
Les investissements en régions, orientés à la baisse
depuis 2009, ont connu une belle percée pour
er
représenter 30% des engagements au 1 trimestre
2012 contre 24% en 2011. Le dynamisme des régions
aura permis de sauvé la croissance du marché de
l’investissement ce trimestre.
er
Au 1 trimestre 2012, les acquisitions de portefeuilles
nationaux ont représenté environ 35,5 millions, soit 2%
des sommes investies.
Investissement en France par tranche de montant
100%
Millions d'€
40
80%
30
60%
20
40%
2011
De 10 à 20 millions
De 50 à 100 millions
Plus de 200 millions
T1 2012
Moins de 10 millions
De 20 à 50 millions
De 100 à 200 millions
Taille moyenne des transactions
2010
0
2009
0%
2008
10
2007
20%
2006
L’Ile-de-France demeure le marché privilégié des
investisseurs avec près de 70% des engagements au
er
1 trimestre 2012 (graphique 12), une proportion en
accord avec les performances observées au cours des
10 dernières années.
Graphique 11
2005
Avec 5 opérations, le segment des transactions d’un
montant compris entre 100 et 200 millions a représenté
près de 706 millions d’euros. Cependant, en l’absence
de transaction supérieure à 200 millions d’euros, la
taille moyenne des investissements a connu un net
fléchissement pour se positionner à près de 12 millions
er
d’euros au 1 trimestre 2012, à comparer à 19 millions
d’euros en moyenne sur la période 2008-2011
(graphique 11).
Source : DTZ Research
Graphique 12
Répartition des investissements en France par
localisation au T1 2012 (en valeurs)
Portefeuilles
nationaux
2%
Province
30%
Ile-de-France
68%
Source : DTZ Research
www.dtz.com
5
Investment Market Update
France T1 2012
2011
T1 2012
France
Allemagne
Pays-Bas
Fonds paneuropéens
Moyen-Orient
2010
2009
2008
2007
0%
Etats-Unis
Royaume-Uni
Espagne
Autres pays européens
Autres
Source : DTZ Research
Graphique 14
Investissement net en France par nationalité
d’acquéreur au T1 2012
Millions d'€
Investissement net positif
Investissement net
négatif
42
48
11
9
-25
-158
Acquisitions
Fonds
paneuropéens
Pays-Bas
Autres pays
européens
Etats-Unis
-186
Moyen-Orient
300
200
100
0
-100
-200
-300
-400
Espagne
Selon la nationalité des investisseurs, les stratégies de
diversification des classes d’actif divergent. Ainsi, les
investisseurs néerlandais, anglais, allemands et
luxembourgeois ont préféré les actifs de bureaux alors
que les belges ont opté pour le commerce. A l’inverse,
les français, les fonds paneuropéens et les américains
ont eu une stratégie davantage diversifiée entre les
actifs de bureaux, de commerces et les
entrepôts/locaux d’activité ce trimestre (graphique 15).
50%
Royaume-Uni
Les investisseurs allemands continuent de céder leurs
er
actifs les plus emblématiques ; ainsi, au 1 trimestre,
DEKA a cédé pour 165 millions d’euros AXE France,
un immeuble de 22 000 m² situé à Paris Rive Gauche.
En face de cette cession, peu d’opérations
d’acquisitions ont été enregistrées, révélant ainsi une
position de désinvestissement (graphique 14).
100%
Allemagne
er
Au 1 trimestre 2012, les investisseurs français
dominent (80%) suivis par les néerlandais (9%), les
fonds paneuropéens (3%) et les anglais (1%). Les
Etats-Unis sont quasiment absents, représentant moins
de 1% des engagements de même que ceux du
Moyen-Orient (graphique 13).
Investissement en France par nationalité
d’acquéreur
2006
Le marché de l’investissement français reste largement
dominé par les acteurs domestiques, avec près d’1,7
milliard d’euros engagés ce trimestre.
Graphique 13
Autres
Les investisseurs français dominent très largement. Les
investisseurs internationaux, notamment ceux
domiciliés hors zone euro, sont en retrait ce trimestre.
Ventes
Source : DTZ Research
Graphique 15
Montant des investissements par type d’actif selon
la nationalité des principaux acquéreurs auT1 2012
France
Pays-Bas
Fonds paneuropéens 12%
Angleterre
Allemagne
Etats-Unis
Angleterre
Luxembourg
Belgique
Bureaux
Commerces
84%
100%
88%
100%
100%
82%
100%
100%
100%
16% 9%
18%
Entrepôts et Locaux d'activité
Source : DTZ Research
www.dtz.com
6
Investment Market Update
France T1 2012
T1 2012
2011
Investissement net en France par type d’acquéreur
au T1 2012
Milliards d'€
0,5
45
300
488
Institutions
Investissement net positif
Investissement net négatif
Autres fonds
d'investissement
1,0
225
0,0
-0,5
-268
-485
-192
-114
Acquisitions
Autres foncières
Investisseurs privés
OPCI / SCPI / OEGF
-1,0
er
Avec 306 millions d’investissement, soit 15% des
engagements, le commerce n’a pas réussi à franchir la
er
barre des 400 millions d’investissements du 1
trimestre 2011. Cette moindre performance résulte
essentiellement d’un manque d’opportunités (graphique
18).
2010
Graphique 17
Forte activité sur les actifs tertiaires : le bureau
demeure le grand vainqueur, le commerce se tasse.
Les bureaux demeurent largement majoritaires au 1
trimestre 2012 avec 78% des engagements,
représentant plus d’1,6 milliard investis, soit une
croissance de 9% par rapport à la même période en
2011. Ces acquisitions se sont majoritairement
concentrées en Ile-de-France.
SIIC
OPCI / SCPI / OEGF
Soc. d'Invstt immobilier
Source : DTZ Research
Soc. d'Invstt immobilier
Si la recherche d’actifs prime et sécurisés reste le cœur
de la stratégie des investisseurs, le marché de la
VEFA, avec près de 475 millions d’euros enregistrés ce
trimestre, enregistre une performance satisfaisante.
Institutions
Autres foncières
Autres fonds d'investissement
Investisseurs privés
Autres
Si les OPCI et SCPI sont en retrait en ce début
d’année, l’actualité semble davantage se situer au
niveau des changements dans l’optimisation des
véhicules utilisés. Ainsi, suite à la transformation d’une
SCPI en OPCI par AMUNDI IMMOBILIER, il n’est pas
exclu que d’autres acteurs suivent la même tendance.
En effet, l’OPCI permet une plus grande liquidité afin
d’assurer une meilleure défense des porteurs de parts.
2009
er
Les assureurs ont été largement net acheteurs au 1
trimestre 2012 avec près 490 millions d’euros de solde
d’investissement net positif (graphique 17). 3 des 5
opérations d’un montant supérieur à 100 millions
d’euros sont à mettre à leur actif.
2008
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2007
Au 1 trimestre 2012, les fonds d’investissement (591
millions d’euros), les institutions, essentiellement les
assureurs (580 milliards d’euros) et les foncières
cotées (241 millions d’euros) ont été les acteurs les
plus actifs sur le marché (graphique 16).
Investissement en France par type d’acquéreur
SIIC
er
Graphique 16
2006
Les assureurs ont été les acteurs les plus dynamiques
en termes d’investissement net.
Ventes
Source : DTZ Research
Graphique 18
Montant des investissements par type d’actif
100%
80%
60%
40%
20%
Bureaux
Commerces
Entrepôts
T1 2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
0%
2005
Les entrepôts et les locaux d’activité ont poursuivi sur
la lancée observée en 2011, avec une hausse de 6%
er
par rapport au 1 trimestre 2011, soit près de 150
millions d’euros engagés.
Locaux d'activités
Source : DTZ Research
www.dtz.com
7
Investment Market Update
France T1 2012
er
Au 1 trimestre 2012, les entrepôts et les locaux
d’activité ont enregistré la plus forte chute avec des
baisses respectives de 30% et 82%. Sur l’ensemble du
er
1 trimestre 2012, les entrepôts et les locaux d’activité
n’ont ainsi totalisé que 28 millions d’investissement, soit
seulement 2% des investissements totaux en Ile-deFrance, contre 62 millions (4%) il y a un an (graphique
21).
10
5
T1
T2
T3
2012
2011
2010
2009
2008
2007
0
T4
Sources : Immostat / DTZ Research
Graphique 20
Investissement en Ile-de-France par tranche de
montant
60%
30
40%
20
20%
10
0%
0
Moins de 10 millions
De 20 à 50 millions
De 100 à 200 millions
Taille moyenne des transactions
De 10 à 20 millions
De 50 à 100 millions
Plus de 200 millions
T1 2012
40
2011
80%
2010
Millions d'€
50
2009
100%
2008
Le commerce est en recul d’une année sur l’autre (er
27% pour totaliser 188 millions d’euros au 1 trimestre
2012), et ce malgré plusieurs transactions d’envergure.
La principale transaction est l’acquisition par
PATRIMOINE ET COMMERCE pour près de 35
millions d’euros du centre commercial situé à La Ville
du Bois (Essonne).
15
2007
Le marché francilien reste exclusivement focalisé sur
er
les actifs tertiaires au 1 trimestre 2012 (90% des
investissements en Ile-de-France), qui résistent assez
bien en un an (-5,5 %).
20
2006
Le segment des transactions d’un montant supérieur à
100 millions a représenté près de 706 millions d’euros,
soit plus de la moitié du volume investi en Ile-de-France
au cours du trimestre. Aucune transaction supérieure à
200 millions d’euros n’a été enregistrée durant cette
période. Ainsi, la taille d’une transaction moyenne a
er
fléchi lors du 1 trimestre 2012, pour se positionner à
21 millions d’euros, contre 28 millions d’euros en
moyenne sur la période 2008-2011 (graphique 20).
Milliards
d'€
25
2006
er
Avec plus de 1,4 milliard d’euros engagés au 1
trimestre 2012, le marché de l’investissement francilien
a réalisé une performance en baisse de près de 10%
er
par rapport au 1 trimestre 2011. Toutefois, cette
performance demeure dans la moyenne de la période
2008-2011 (graphique 19).
Investissement en Ile-de-France
2005
Le marché de l’investissement en Ile-de-France
démarre l’année sur un volume moyen de 1,4 milliard
d’euros.
Graphique 19
2005
Le marché en Ile-de-France
Sources : Immostat / DTZ Research
Graphique 21
Investissement en Ile-de-France par type d’actif au
T1 2012 (en valeurs)
Entrepôts
2%
Commerces
8%
Avec 6 transactions en Ile-de-France, le marché de la
er
VEFA a enregistré 266 millions d’investissement au 1
trimestre 2012. Les acquisitions d’immeubles en blanc
er
se sont poursuivies au 1 trimestre avec 2 transactions
pour un montant total de près de 200 millions d’euros,
ère
sur des immeubles à construire en 1 Couronne et
dans le Croissant Ouest.
Bureaux
90%
Sources : Immostat / DTZ Research
www.dtz.com
8
Investment Market Update
France T1 2012
Graphique 22
Concentration des investissements sur les actifs
tertiaires en Ile-de-France ; la Défense et Paris QCA
délaissés.
Investissement en Ile-de-France par localisation
80%
60%
40%
20%
Paris
1ère Couronne
La Défense
2ème Couronne
T1 2012
2011
2010
2009
0%
2008
La préférence géographique des investisseurs s’est
cependant élargie à des actifs neufs ou en
développement situés, notamment, dans le Croissant
Ouest et en Première et Deuxième Couronne, sur des
volumes significatifs, pour un montant total supérieur à
er
266 millions d’euros au 1 trimestre 2012.
100%
2007
La recherche d’actifs tertiaires de première qualité a
conduit les investisseurs à concentrer plus de la moitié
de leurs acquisitions sur le marché parisien (graphique
22). Si peu d’activité a été enregistrée sur Paris QCA
(seulement 6% des investissements), Paris Sud a
profité de la vente de 2 immeubles de bureaux (« Axe
Seine » et le siège de Michelin) et de quelques
opérations d’un montant compris entre 20 et 50 millions
d’euros.
Croissant Ouest
Portefeuilles
Sources : Immostat / DTZ Research
Graphique 23
2016 (p)
2015 (p)
2014 (p)
2013 (p)
T1 2012
2011
2010
Paris QCA
Paris 12ème et 13ème arrondissements
La Défense
Croissant Ouest
1ère Couronne
2ème Couronne
er
Concentrant environ 12% du marché au 1 trimestre
2012, la Deuxième Couronne a été marquée par
l’acquisition d’un immeuble de 10 000 m² à SaintQuentin-en-Yvelines par CORUM AM pour environ 40
millions d’euros.
2009
En Première Couronne, près de 120 millions d’euros
ont été investis au cours des trois derniers mois, grâce
à trois opérations comprises entre 20 et 80 millions
d’euros (WERELDHAVE, PRIMONIAL REIM, SCPI
ELYSEES PIERRE).
2008
Le marché du Croissant Ouest (28% du marché au 1
trimestre) a été animé par plusieurs transactions
supérieures à 100 millions d’euros, dont l’acquisition
pour 125 millions d’euros par WERELDHAVE de
« Zenora », un immeuble de 22 100 m² de bureaux.
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2007
er
Taux de rendement prime bureaux en Ile-de-France
2006
er
La Défense a été délaissée au 1 trimestre 2012. En
effet, aucune transaction n’a été réalisée sur ce secteur
au cours des trois derniers mois.
Source : DTZ Research
L’inflexion des taux de rendement prime bureaux,
entamée il y a maintenant près de deux ans, a pris fin
en Ile-de-France fin 2011. Les taux se sont stabilisés et
devraient se maintenir à ce niveau en 2012. A l’horizon
2014, les taux devraient remonter légèrement, autour
de 5,00% à Paris QCA, de 5,40% à La Défense et de
5,65% dans le Croissant Ouest (graphique 23). Les
investisseurs trouveront du rendement dans les
opérations réalisées en Première et Deuxième
Couronne, notamment sur des VEFA en blanc.
www.dtz.com
9
Investment Market Update
France T1 2012
Le marché en régions
Graphique 24
Sur la lancée du dernier trimestre de 2011, le marché
er
de l’investissement en régions a connu un bon 1
trimestre 2012. Comme en Ile-de-France, la taille
moyenne des transactions fléchit.
Investissement en régions
3
2
1
T3
2012
2011
2010
2009
2008
T2
T4
Source : DTZ Research
Graphique 25
Répartition des investissements en régions par
type d’actif au T1 2012 (en valeurs)
Locaux
d'activités
3%
Entrepôts
11%
Bureaux
47%
Commerces
39%
Source : DTZ Research
Graphique 26
Marché investissement en régions par tranche de
montant et taille moyenne des transactions
100%
Millions d'€
40
80%
30
60%
20
40%
Moins de 10 millions
De 20 à 50 millions
De 100 à 200 millions
Taille moyenne
T1 2012
2011
0
2010
0%
2009
10
2005
20%
2008
ème
Le marché en Rhône-Alpes arrive en 2
position avec
près de 112 millions d’euros investis, majoritairement
er
dans le bureau (64%), au 1 trimestre 2012. L’une des
opérations les plus importantes de ce trimestre sur ce
marché aura été l’acquisition en sale & lease back, par
ème
6
SENS IMMOBILIER, de l’immeuble « Citroën » 31 500 m² de bureaux- pour un montant estimé à 45
millions d’euros.
2007
T1
ère
La région PACA arrive en 1 position avec près de
130 millions d’euros d’investissement, essentiellement
sur des actifs de bureaux (65%) et de commerces
(29%). L’une des opérations les plus importantes du
trimestre sur ce marché aura été l’acquisition, par
AG2R, du « Balthazar » - 10 500 m² de bureaux - pour
45 millions d’euros.
2006
0
2007
Le nombre de transactions a quasiment doublé entre le
er
1 trimestre 2011 (56 transactions pour 496 millions
er
d’euros) et le 1 trimestre 2012 (104 transactions pour
618 millions d’euros). Si, depuis 2008, la taille moyenne
des transactions connaissait une croissance régulière,
passant de près de 9 à plus de 10 millions d’euros en
er
2011, le 1 trimestre 2012, en raison d’un nombre
important de transactions inférieures à 10 millions, a vu
la taille moyenne des transactions se positionner sous
la barre des 6 millions d’euros (graphique 26).
4
2006
Les bureaux et les commerces concentrent toujours
l’essentiel des investissements, avec respectivement
47% et 39% du montant investi (graphique 25).
5
2005
er
Avec près de 620 millions d’euros investis au 1
trimestre 2012, le marché de l’investissement en
régions affiche une croissance de 25% par rapport à la
même période en 2011. Le marché revient donc à un
niveau moyen après deux trimestres record avec 1 et
1,5 milliard d’euros engagés (graphique 24).
Milliards
d'€
6
De 10 à 20 millions
De 50 à 100 millions
Plus de 200 millions
Source : DTZ Research
www.dtz.com
10
Investment Market Update
France T1 2012
Graphique 27
Les marchés des régions Languedoc-Roussillon et
Lorraine enregistrent de bonnes performances –
respectivement 67 et 65 millions d’euros –, notamment
grâce à des transactions enregistrées sur des actifs
commerciaux. Parmi les principales opérations, citons
l’achat par M&G'S EUROPEAN PROPERTY FUND du
centre commercial « La Cour des Capucins » à
Thionville pour 32 millions d’euros (graphique 27).
Classement des investissements en régions au T1
2012
PACA
Rhône-Alpes
Languedoc-Roussillon
Lorraine
Nord Pas-de-Calais
Aquitaine
Les taux de rendement prime semblent achever leur
compression sur les marchés les plus établis.
Midi-Pyrénées
Normandie
Pays de la Loire
La compression des taux de rendement prime
observée depuis mi-2009 sur les marchés les plus
établis semble prendre fin. Le taux s’établit ainsi à
6,00% à Lyon ainsi qu’à Marseille et à 6,25% à
Bordeaux. Sur d’autres marchés comme Toulon,
Besançon ou Nîmes, les taux demeurent élevés
(supérieurs à 8%), laissant encore de la marge pour
une future compression des taux (graphique 28).
Bretagne
Centre
Poitou-Charentes
Champagne-Ardenne
Alsace
Bourgogne
Franche Comté
Picardie
Limousin
Auvergne
Millions d'€
0
40
80
120
Source : DTZ Research
Graphique 28
Taux de rendement bureaux prime en régions au T1 2012
10%
9%
8%
7%
6%
Amplitude du taux de rendement prime entre 2006 et 2012
Besançon
Nîmes
Toulon
Nancy
Rennes
Reims
Nice-Sophia
Montpellier
Dijon
Toulouse
Strasbourg (1)
Bordeaux
Lyon
Marseille-Aix
5%
T1 2012
(1) Immeuble urbain BBC au T1 2012
Source : DTZ
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11
Investment Market Update
France T1 2012
Perspectives 2012
Pour l’heure, un ralentissement des volumes
d’investissement est à envisager pour 2012.
Le bilan très positif de l’année 2011, où près de 17
milliards d’euros ont été investis, a été porté par la fin
de l’avantage fiscal lié à l’article 210-E du Code
Général des Impôts (CGI) et le renforcement de
l’immobilier comme valeur refuge dans un contexte de
forte volatilité des bourses, de crise de la dette
souveraine et de perspectives économiques
dégradées. Par conséquent, 2012 ne devrait pas
bénéficier du même engouement.
L’hypothèse d’une baisse de la part des investisseurs
non domiciliés en zone euro doit être envisagée pour le
er
1 semestre 2012 dans la mesure où l’économie
européenne représente un risque en termes de stabilité
et une exposition accrue au risque de change.
Le paysage français et européen du financement
immobilier est en phase de recomposition sous l’effet
des nouvelles normes (Bâle III, Solvency II, stress tests
de l’EBA). Une nouvelle augmentation du coût du
financement bancaire immobilier est donc à prévoir,
alors que les ressources dédiées au financement
immobilier sont réduites. Dans le même temps, les
banques seront contraintes de céder des actifs
immobiliers de qualité, alors que les conditions de
marché ne sont pas optimales, pour se conformer au
futur ratio « Tier One ». Les compagnies d’assurance
devront également anticiper les conséquences de
Solvency II. Ainsi, des opportunités d’investissement
seront à saisir.
En raison d’une pression accrue sur le besoin de
liquidités des entreprises en 2012, l’amélioration des
ratios financiers passera notamment par un délestage
d’actifs prime des patrimoines immobiliers des groupes
cotés, à l’image de la vente du siège social de
ème
MICHELIN à Paris 7 , ou par des opérations de sales
& lease back. La poursuite de l’amélioration de la
profitabilité des grands groupes pour 2012 est à
anticiper dans la mesure où certains acteurs affichent
leur volonté de se délester de certains actifs pour
générer des liquidités, à l’image de la vente en sales &
ème
lease back de PSA pour le 2
trimestre.
persistantes sur le fait que 3 fonds menacés de
liquidation seraient obligés de vendre près de 3
er
milliards d’euros d’actifs de première qualité d’ici le 1
semestre 2012. Ces trois fonds totalisaient plus de 16
milliards d’actifs sous gestion en mai 2010 au moment
de leur gel. Des cessions ont commencé en France par
le biais du fonds SEB IMMOINVEST (vente
AXA/NORGES du « Prélude » à Boulogne-Billancourt,
ème
de « M7 » à Paris 13
et du « 28-32 rue Victor Hugo »
ème
dans le 16 ), et sont en cours en Angleterre, en
Belgique, en Italie, aux Pays-Bas mais aussi aux EtatsUnis.
En France, le patrimoine immobilier de ces fonds (SEB
IMMOINVEST, KAN AM GRUNDINVEST, CS
EUROREAL, UBS) représente environ 1,8 milliard
d’euros.
Tableau 2
Fonds allemands actuellement fermés pouvant
rouvrir en 2012
Taille du
portefeuille
immobilier
(en MEUR)
Date limite
de
réouverture
>7 000
Mai 2012
KAN AM
GRUNDINVEST
>6 000 et
<7 000
Juin 2012
CS EUROREAL
>6000 et
<7000
Mai 2012
>1 000
Octobre 2012
Fonds
SEB
IMMOINVEST
UBS
Répartition par
zones
géographiques
(en %)
Allemagne 42 %
Reste de l’Europe
58 %
Europe 76 %
Canada 12%
Etats-Unis 10 %
Autres 2 %
Allemagne 25 %
Reste de l’Europe
57 %
Allemagne 25 %
Reste de l’Europe
68 %
Etats-Unis 7 %
Source : DTZ Research d’après Freshfields Bruckhaus Deringer
D’autre part, la liquidation éventuelle de 7 fonds ouverts
allemands, totalisant 21,2 milliards d’euros d’actifs en
patrimoine, devrait entraîner une mise sur le marché
d’actifs de qualité si ces fonds confirment ces ventes
forcées (tableau 2). Pour l’heure, des rumeurs se font
www.dtz.com
12
Investment Market Update
France T1 2012
Milliards
d'€
30
Forecast
25
20
15
10
5
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
0
2000
Hypothèse intermédiaire (probabilité de réalisation
supérieure à 50%). La crise de l’euro et de la dette
aura pour effet une réduction du marché de
l’investissement immobilier en Europe mais la France
bénéficiera de son statut de valeur refuge. Dans cette
disposition, le marché pourrait atteindre entre 12 et 14
milliards d’euros.
Forecast du volume des investissements en France
1999
Hypothèse haute (probabilité de réalisation
supérieure à 30%). Le marché réalise une
performance supérieure à celle de 2011. Ce scenario
se réalisera si les investisseurs délaissent
massivement les autres pays d’Europe pour se
concentrer sur des valeurs sûres (France et
Allemagne). Dans ce cas, l’afflux de liquidités viendrait
dynamiser le marché qui pourrait avoisiner les 15
milliards d’euros d’investissement ;
Graphique 29
1998
Dans ce contexte, trois scénarii d’évolution du marché
pour 2012 peuvent être identifiés:
Source : DTZ Research
Hypothèse basse (probabilité de réalisation inférieure
à 20%). Dans ce scenario, le marché réaliserait une
performance identique à celle de 2009 en raison d’une
aggravation de la crise systémique en Europe
(éclatement de la zone euro, disparition de la monnaie
unique). Dans cette situation, les engagements ne
dépasseraient pas les 10 milliards d’euros ;
Pour l’heure, le scenario retenu pour 2012 (hypothèse
intermédiaire) pour le marché français de
l’investissement est celui d’un volume à mi-chemin
entre les performances enregistrées en 2011 et celles
de 2009, soit un marché supérieur à 12 milliards
d’euros (graphique 29).
www.dtz.com
13
Investment Market Update
France T1 2012
Transactions significatives
Tableau 3
er
Principales transactions du 1 trimestre 2012
Type d’actif
Immeuble / Adresse
Ville
Vendeur
Acquéreur
Prix (mn €)
DEKA IMMOBILIEN
Confidentiel
176
En Ile-de-France
Paris 13
ème
Bureaux
Axe France
Bureaux
Neuilly Victor Hugo
Neuilly-sur-Seine
FONCIERE
MASSENA
ING REAL
ESTATE
Supérieur à
100 (e)
Bureaux
Zenora
Issy-lesMoulineaux
WERELDHAVE
BNP PARIBAS
IMMOBILIER
125
Bureaux
Avenue de BRETEUIL
MICHELIN
COVEA
110
Paris 7
ème
En régions
ème
Bureaux
Rue de l’Université
Lyon
CITROEN
6
SENS
IMMOBILIER
45 (e)
Bureaux
Balthazar
Marseille
CAISSE D'EPARGNE
PROVENCE ALPES
CORSE
AG2R
45
Portefeuilles
Commerces
-
Portefeuille
Confidentiel
UFFI REAL
ESTATE ASSET
MANAGEMENT
(UFFI REAM)
20
(e) Montant estimé
Source : DTZ Research
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14
Investment Market Update
France T1 2012
Définitions
Actif core
Actif bénéficiant d'une localisation géographique attrayante et assurant des rendements locatifs sûrs en
raison de la qualité des locataires, de la durée des baux, du faible taux de vacance et de peu de rotations.
Euribor
Euro Interbank Offered Rate - Taux du marché monétaire européen. Il est égal à la moyenne des taux
offerts sur le marché bancaire européen pour une échéance déterminée. Il correspond à la cotation fournie
quotidiennement par un échantillon de 57 établissements bancaires européens.
OAT 10 ans
Obligations Assimilables du Trésor - Fonds constituant le support de l'endettement à long terme de l'Etat
dont la maturité est de 10 ans.
Opération en blanc
Projet de construction commencé avant d’avoir trouvé des acquéreurs où des locataires pour un actif
immobilier.
Taux de rendement
prime
Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif. Rentabilité la plus basse observée
au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux).
Taux EONIA (Euro
OverNight Index
Average)
Taux de rémunération des dépôts interbancaires au jour le jour du marché monétaire européen
TESE
Taux Effectifs au Sens Etroit
VEFA
Vente en Etat Futur d’Achèvement.
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15
Investment Market Update
France T1 2012
Contacts
DTZ France
Gérard Margiocchi
Président de DTZ France
+33(0)1 47 48 77 32
[email protected]
Investissement
Matthieu Garreaud
Directeur département Investissement
+33(0)1 49 64 47 50
[email protected]
Asset Management
François Brisset
Directeur Général
+33(0)1 49 64 49 13
[email protected]
Patrice Genre
Directeur Général
+33(0)1 49 64 49 80
[email protected]
Conseil
Jean-Philippe Carmarans
Président Directeur Général DTZ Eurexi
+33(0)1 47 48 77 24
[email protected]
Philippe Méjean
Directeur Général DTZ Consulting
+33(0)1 49 64 49 21
[email protected]
Claudia Mansard
Directrice DTZ CODes
+33(0)1 49 64 46 43
[email protected]
Isabelle Caron
Directrice Property Management
+ 33 1 49 64 48 57
[email protected]
DTZ Entreprises
Thierry Laborderie
Directeur du pôle Utilisateurs et de DTZ Entreprises
+33(0)1 49 64 64 45
[email protected]
Philippe Méjean
Directeur Général DTZ Consulting
+33(0)1 49 64 49 21
[email protected]
Transaction
Laurence Escleine-Dumas
Directrice Générale Déléguée
+33(0)1 49 64 49 04
[email protected]
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