PROPERTY TIMES Toulouse Bureaux T2 2015
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DTZ Research PROPERTY TIMES Un départ en douceur Toulouse Bureaux T2 2015 Les bons résultats du 1er trimestre (45 000 m² commercialisés) n’ont pas été réitérés au 2ème trimestre où seuls 24 000 m² de bureaux ont été placés. Le cumul du semestre (68 700 m²) reste néanmoins supérieur à la moyenne semestrielle des 6 dernières années (55 000 m²). Cette performance est principalement due à la réalisation de plusieurs grandes transactions dans des bureaux neufs. La demande placée de 1ère main a ainsi progressé de 15% en 6 mois, tandis que celle de 2nde main affiche un recul important, de l’ordre de 64%. Après une forte hausse au 1er trimestre, l’offre de bureaux disponible a stoppé sa course pour se maintenir autour de 218 000 m² recensés fin juin 2015 (+2% en 6 mois). Les tendances sont pourtant contraires selon la qualité des bureaux considérés : en hausse de 27% pour l’offre de 2nde main, en baisse de 61% pour celle de 1ère tombée à 23 000 m², son niveau le plus bas en 8 ans. Ce nouveau recul de l’offre de première main crée une situation de pénurie sur le secteur du centre-ville notamment. Malgré un volume de livraisons en hausse (plus de 50 000 m² attendus en 2015 dont 40 000 déjà livrés), les opérations réalisées clés en main et celles précommercialisées restent la norme sur l’agglomération toulousaine. A peine 6 000 m² ont été livrés vacant au 1er semestre et 1 500 m² supplémentaires sont attendus d’ici la fin de l’année. A peine 5% des surfaces en chantiers pour 2016 et 2017 sont encore disponibles soit un volume assez faible de 4 100 m². Les projets sont pourtant nombreux et mi-2015, environ 180 000 m² de surfaces tertiaires disposaient d’une autorisation de construire. Le loyer moyen de 1ère main a progressé au 1er semestre (+7%) pour se situer désormais à 160 €/m²/an tandis que la valeur locative moyenne de 2 nde main stagne à 120 €/m²/an. Seule la valeur moyenne des transactions sur des surfaces récentes recule légèrement pour venir se placer à 130 €/m²/an (-4%). Le centreville et Borderouge restent les secteurs les plus chers de l’agglomération. 29 Juillet 2015 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée et valeurs locatives 3 Offre immédiate et future 4 Définitions 5 Graphique 1 Auteur Hélène Boreau Chargée d’études +33 (0)1 49 64 64 07 [email protected] Demande placée (milliers de m²) et taux de vacance au 1er semestre 80 8% 7% 60 6% 5% Contacts Delphine Mahé Responsables des Etudes France +33 (0)1 49 64 47 91 [email protected] 40 4% 3% 20 2% 1% Magali Marton Head of EMEA Research +33 (0)1 49 64 49 54 [email protected] 0 0% 2009 2010 2011 T1 2012 T2 2013 2014 2015 Taux de vacance Source : DTZ www.dtz.com Property Times 1 Toulouse Bureaux T2 2015 Contexte économique Graphique 2 Une reprise sans prise sur le réel Indicateurs contradictoires d’un trimestre sur l’autre, ralentissement mondial, surchauffe de l’économie chinoise, Brexit, Grexit… la conjoncture économique est secouée de soubresauts d’importance inégale pour l’économie française. Dans cette avalanche de chiffres et d’hypothèses d’implosion des modèles en place, la croissance de 0,6% du PIB français au 1er trimestre 2015 est passée quasi inaperçue (graphique 2). Cette reprise économique tant annoncée est « enfin » là ; elle n’a pas encore infusé l’économie réelle et relancé l’investissement des entreprises. Il faudra à l’évidence que la croissance du PIB soit positive sur plusieurs trimestres avant que les chefs d’entreprises retrouvent une confiance dans l’avenir, un appétit à l’embauche et pour l’immobilier. L’INSEE vient d’ailleurs de réaffirmer sa prévision de croissance de 1,2% pour l’ensemble de l’année 2015, soit la plus forte hausse depuis 2011 Indicateurs de confiance stables…sans plus Cette défiance par rapport au scénario optimiste suggéré par les indicateurs économiques se retrouve dans les indices synthétiques de confiance des ménages ou du climat des affaires. Après une progression de fin d’année, ces deux variables sont stables à des niveaux inférieurs à leur moyenne historiques. Ainsi, la confiance des ménages est restée stable en juin 2015, pour le deuxième mois consécutif, après avoir progressé de 8 points entre Octobre 2014 et Avril 2015 (graphique 3). L’indicateur synthétique du climat des affaires qui avait progressé de 94 à 96 de janvier à mars 2015, est de nouveau rentré dans une phase de stabilité pour atteindre 97 en juin dernier. L’INSEE note que si le climat progresse de deux points dans le bâtiment, il est stable dans les services et le commerce de détail, mais perd trois points dans l’industrie Un taux de chômage élevé Véritable point noir de l’économie française, le taux de chômage varie depuis 2 ans autour de 10% (graphique 4). Si les derniers chiffres publiés par l’INSEE font état d’une baisse de 0,1 point au cours des 3 derniers mois, ce taux est néanmoins en progression de 0,2 point en un an. Les plans successifs de relance de l’emploi décidés par le gouvernement n’ont pour l’instant pas permis d’inverser durablement cette tendance. Les difficultés du marché de l’emploi pèsent à l’évidence sur les indices de confiance des ménages et des chefs d’entreprise. Pour ces derniers, l’arbitrage de décisions immobilières vient donc naturellement en second plan, après les dépenses en investissements dont les prévisionnistes attendent une nette accélération au second semestre. L’enjeu de réalisation de ce scénario conditionne tant la reprise économique qu’une activité plus soutenue sur le marché de l’immobilier. www.dtz.com Croissance du PIB en France, % 1,5 1,0 0,5 0,0 -0,5 -1,0 -1,5 -2,0 Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices 120 110 100 90 80 70 60 Climat des affaires Moral des ménages Source: INSEE Graphique 4 Taux de chômage en France métropolitaine, en % 10,5 10,0 9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 Source: INSEE Property Times 2 Toulouse Bureaux T2 2015 Demande placée et valeurs locatives Graphique 5 Demande placée de bureaux à Toulouse, en milliers de m² Un trimestre sauvé par les clés en main Après un 1er trimestre plus qu’encourageant (45 000 m² commercialisés soit +33% sur un an), la demande placée a ralenti au 2ème trimestre avec à peine 24 000 m² transactés (-42% sur un an). Au cumul de la période, le volume placé représente 68 700 m², un chiffre supérieur à la moyenne semestrielle des 6 dernières années (autour de 55 000 m² placés). Ce bon résultat est principalement lié à la réalisation de plusieurs grandes transactions sur des immeubles neufs. S’ajoute aux deux clés en main du 1er trimestre (Rectorat de l’Académie de Toulouse sur 15 500 m² et Thalès à Labège sur 10 000 m²), la transaction d’Airbus, au 2ème trimestre, pour son futur siège social dans la zone aéroportuaire de Blagnac. Ces clés en main permettent à la demande placée de 1 ère main de progresser de 15% pour venir représenter 60% du marché (41 000 m²). Dans le même temps les transactions de 2nde main ont reculé de 64% et représentent à peine 28 000 m² ce semestre. Au 2ème trimestre, les surfaces de plus de 1 000 m² ont représenté plus de la moitié des commercialisations, au travers de 8 transactions. A l’inverse, les mouvements sur les petites surfaces sont restés très nombreuses. On recense une cinquantaine de transactions sur des surfaces inférieures à 500 m² pour un volume représentant un peu plus d’un tiers de la demande. Les deux transactions du 1er trimestre ont permis à la demande de se rééquilibrer sur le centre-ville qui concentre, au terme du semestre, près de 33 000 m², soit quasiment la moitié de la demande placée. Au 2ème trimestre, la transaction d’Airbus, ramène l’activité transactionnelle sur la zone aéroportuaire de Blagnac, son secteur de prédilection, avec 15 600 m² commercialisés soit 23% de la demande placée globale. Source: OTIE-AUAT, DTZ Graphique 6 Valeurs locatives de bureaux à Toulouse, en €/m²/an 180 160 140 120 100 80 60 Neuf ou restructuré Récent Ancien Source: OTIE-AUAT, DTZ Un loyer de 1ère main en hausse La valeur locative moyenne de 1ère main a progressé de 7% d’un semestre à l’autre pour se situer à 160 €/m²/an. Le loyer moyen des bureaux de 2nde main a quant à lui stagné sur la période (120 €/m²/an) voir reculé pour les bureaux récents (4% soit 130 €/m²/an). Borderouge affiche la valeur locative moyenne la plus élevée pour des surfaces neuves, autour de 160 €/m²/an. Pour la 2nde main, certaines valeurs en centre-ville sont très proches de la valeur moyenne des bureaux neufs (150 €/m²/an). Tableau 1 Principales transactions de bureaux à Toulouse au 1er semestre 2015 Localisation Preneur Surface Etat des locaux TOULOUSE RECTORAT DE L’ACADEMIE DE TOULOUSE 15 500 m² Neuf LABEGE/INNOPOLE THALES 10 000 m² A construire BLAGNAC AIRBUS 10 600 m² A construire Source: OTIE-AUAT, DTZ www.dtz.com Property Times 3 Toulouse Bureaux T2 2015 Offre immédiate et future Graphique 7 Vers une pénurie d’offre neuve L’offre immédiatement disponible de bureaux toulousains a stoppé sa progression au 2ème trimestre 2015 et se maintient autour de 218 000 m² fin juin 2015. Le taux de vacance reste inchangé autour de 5%, un niveau inférieur aux taux des années 2010-2011 où le stock était particulièrement important. L’offre neuve et l’offre de 2nde main affichent des tendances inverses sur les 6 derniers mois. Le stock de bureaux de 2nde main a enregistré une forte hausse (+27%), suite au basculement dans le stock de seconde main d’immeuble livrés depuis plus de 5 ans et n’ayant jamais été occupés. En parallèle, l’offre neuve s’amenuise à nouveau (-61% en 6 mois) pour tomber à 23 000 m², son niveau le plus bas en 8 ans. Ce recul crée une situation de pénurie en centre-ville, l’offre immédiate neuve se concentrant désormais dans les zones de projets en périphérie : au Sud-Ouest (Basso-Combo) au NordOuest (zone aéroportuaire de Blagnac, ZAC Andromède) et à l’Est (Borderouge, Balma-Gramont, Labège). Milliers Offre immédiate de bureaux à Toulouse, en milliers de m² 300 250 200 150 100 50 0 Première main Graphique 8 Taux de vacance à Toulouse 8% Ces 3 secteurs concentrent 75% de l’offre globale toulousaine au sein de leurs différents parcs tertiaires, le Sud-Ouest en tête avec environ 77 000 m² soit 1/3 du stock de bureaux. 6% Une offre future quasi inexistante 2% Neuf immeubles ont été livrés au 1er semestre pour un total de 40 500 m². Parmi ces opérations une seule avait été lancée en blanc (la 3ème tranche du « Golf Park » développée par DOUGHTY HANSON à Basso-Combo sur 5 800 m²). Trois immeubles supplémentaires pour un total de 11 200 m² sont attendus d’ici la fin de l’année, dont 1 500 m² encore disponibles (« Green park » de l’opérateur 3R à Labège). Seconde main Source: DTZ 4% 0% Source: DTZ Graphique 9 Près de 84 000 m² sont actuellement en chantier pour des livraisons en 2016 et 2017, au sein desquelles seuls 4 100 m² sont disponibles (« Carré de Maourine » développé à Borderouge par BELIN PROMOTION). La construction de bureaux à Toulouse est en effet dominée par des opérations clés en main ou des comptes propres (Safran, Airbus, Akka Technologie…). De nouvelles autorisations ont été délivrées ce trimestre hissant le volume de projets prêts à être mis en chantier à 182 000 m². En revanche, la plupart des lancements restent souvent soumis à une précommercialisation. Malgré une offre immédiate de bureaux neufs très faible, les acteurs du marché restent donc toujours très prudents. Offre de 1ère main (>1 000 m²) à Toulouse, en milliers de m² 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2015 2016 En chantier Avec Permis 2017 Sans Permis Source: DTZ Tableau 2 Projets significatifs de bureaux à Toulouse Opération Secteur Promoteur/investisseur Surface Année de livraison LES AMARANTES - tr.3 BORDEROUGE GA PROMOTION 3 500 m² 2016 RIVER SIDE (ex- Marquette) CENTRE-VILLE FONCIERE DES REGIONS 10 200 m² 2017 AIR D’ENVOL ZAC ANDROMEDE ICADE PROMOTION TERTIAIRE 6 700 m² 2017 EISENHOWER tr.1 BASSO COMBO V3J PROMOTION 14 000 m² 2016 Source: DTZ www.dtz.com Property Times 4 Toulouse Bureaux T2 2015 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d’engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. www.dtz.com Property Times 5 EMEA France Agency Toulouse John Forrester Chief Executive +44 (0)20 3296 2002 [email protected] Antoine Derville Président +33 (0)1 49 64 90 70 [email protected] Marc-Henri Bladier Directeur Général +33 (0)1 49 64 90 69 [email protected] Pascale Cieutat Directrice +33 (0)5 61 23 30 47 [email protected] Investissement Valuation Nils Vinck Directeur +33 (0)1 49 64 46 37 [email protected] Jean-Philippe Carmarans PDG +33 (0)1 47 48 48 77 [email protected] Asset Management Conseil Alban Liss Président +33 (0)1 49 64 48 58 [email protected] Jean-Louis Guilhamat Directeur Corporate Solutions +33 (0)1 49 64 47 82 [email protected] Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l’appui d’un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d’erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. Accédez à l’ensemble des publications de DTZ sur notre site internet : www.dtz.com/research © DTZ 2015 Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 60601 USA phone +1 312 424 8000 fax +1 312 424 8080 email [email protected] DTZ France 8 rue de l’Hôtel de Ville 92522 Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 (0)1 49 64 49 64 fax +33 (0)1 47 48 94 72 email [email protected] DTZ Toulouse 154 Bis, Allée de Barcelone 31000 Toulouse France phone +33 (0)5 61 23 30 47 fax +33 (0) 05 61 21 73 41 www.dtz.com/research