Property Times T3 2010 - Deuxième Couronne

Property Times
IDF Deuxième Couronne T3 2010
Des marchés encore à la traine
15 octobre 2010
•
En Deuxième Couronne, le 3ème trimestre 2010 s’achève sur un
volume trimestriel de commercialisation de 47 000 m², résultat le
plus faible enregistré depuis 2000. A l’exception du Pôle de
Roissy, tous les secteurs de la Deuxième Couronne ont vu, dans
le meilleur des cas, leur volume de commercialisation divisé par
deux d’un trimestre sur l’autre.
•
Les valeurs locatives sont comprises entre 127 et 152 €/m²/an
pour les surfaces de seconde main et entre 180 et 215 €/m²/an
pour les surfaces prime. Les valeurs locatives de seconde main
se maintiennent, alors que les valeurs prime poursuivent leur
baisse, de l’ordre de -8% sur l’année écoulée.
•
Avec près de 1,25 million de m² immédiatement disponibles, la
Deuxième Couronne concentre un tiers de l’offre disponible en
Ile-de-France. Le taux de vacance est en augmentation et atteint
6,7% au 3ème trimestre 2010. Il reste cependant inférieur aux
taux de vacance observés en Première Couronne (9%) et dans
le Croissant Ouest (10,6%).
•
Sur une production totale de 235 000 m² de bureaux attendue en
2010, en Deuxième Couronne, 115 500 m² restent encore à
commercialiser. Après deux années record, avec près de
300 000 m² livrés par an, la production de surfaces neuves va
fortement ralentir en 2011, avec 75 000 m² identifiés, dont
48 000 m² restent à commercialiser.
Sommaire
Executive summary
1
Contexte économique
2
Deuxième Couronne
3
Deuxième Couronne Sud 4-5
Pôle de Roissy
6-7
Marne-la-Vallée
8-9
St-Quentin-en-Yvelines 10-11
Chiffres clés
12
Définitions
13
Contacts
14
Auteur
Massinissa Fedala
Chargé d’Etudes
+33 (0)1 49 64 46 29
[email protected]
Contacts
Delphine Mahé
Responsable des Etudes France
+33 (0)1 49 64 47 91
[email protected]
Magali Marton
Head of CEMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
[email protected]
Tony McGough
Global Head of Forecasting &
Strategy Research
+44 (0)20 3296 2314
[email protected]
Hans Vrensen
Global Head of Research
+44 (0)20 3296 2159
[email protected]
Graphique 1
Evolution de la demande placée et de l'offre immédiate en Deuxième
Couronne
En m²
1 300 000
1 100 000
900 000
700 000
500 000
300 000
100 000
-100 000
Deuxième Couronne Sud
Marne-la-Vallée
Deuxième Couronne Autres
Pôle de Roissy
Saint-Quentin-en-Yvelines
Offre immédiate
Sources : Immostat, DTZ Research
www.dtz.com
1
Contexte économique
•
Après un été agité par la crise de dette souveraine
de plusieurs pays de la zone Euro, la rentrée
économique est marquée par les annonces
successives de mise en place de politiques de
rigueur budgétaire à travers tout le continent.
•
Alors que des signaux positifs semblaient parvenir
d’Espagne – José Luis Zapatero affirmant même que
la crise de la dette souveraine touchant la zone euro
est passée – de nouveaux sujets d’inquiétude
apparaissaient en Irlande. Les spreads des taux à 10
ans avec l’Allemagne poursuivent leur grand écart,
atteignant, fin septembre, des niveaux
historiquement élevés, 880 points de base pour la
Grèce, 370 pour l’Irlande.
•
•
En France, le gouvernement a lui aussi dévoilé sa
politique budgétaire dans un climat de reprise molle
et de tensions liées à la reforme du régime de retraite.
L’objectif annoncé est celui d’un déficit budgétaire
ramené sous la barre des 6% en 2011 – contre 7,8%
attendu pour 2010 – et de répondre aux critères de
convergence de Maastricht dès 2013. L’équation à
résoudre est celle de la mise en place d’une politique
de rigueur sans mettre en péril une reprise
économique effective mais encore fragile.
•
Les dépenses de consommation des ménages ont
ème
progressé de +0,3% au 2
trimestre 2010, après
er
avoir stagné au 1 trimestre. Les importations ont,
quant à elles, poursuivi leur croissance soutenue,
er
progressant de +3,9% après +2% au 1 trimestre.
Les exportations souffrant de la volatilité de l’Euro –
passé de 1,20 dollar en juin à 1,35 dollar à fin
septembre – poursuivent, elles aussi, leur
progression mais à un rythme moins soutenu (+2,8%
après +4,5%), dégradant le solde de la balance
commerciale.
•
Le taux de chômage confirme la baisse initiée au 1
trimestre 2010 pour la première fois depuis début
2008. Il s’établit à 9,3% contre 9,5% au trimestre
précédent. Le marché francilien, bénéficiant de la
reprise d’activité du secteur des services, suit la
même courbe avec un taux de chômage de 8,1% au
ème
er
trimestre, contre 8,3% au 1 trimestre. Malgré
2
ce retournement de tendance, la situation reste
difficile (graphique 3). La politique d’austérité
annoncée, couplée à une reprise économique lente,
ne permettent pas de parier sur une amélioration
significative du marché de l’emploi à court terme.
•
La perspective de croissance du gouvernement pour
2011 a été ramenée de 2,5% à 2,0%. Elle reste
toutefois bien plus optimiste que les anticipations
formulées par les conjoncturistes qui attendent, en
moyenne, une croissance de 1,5%, équivalente à
celle de 2010. La question centrale reste celle des
impacts éventuels de la politique en cours sur la
demande intérieure, moteur traditionnel de
l’économie française. Dans cette période incertaine,
les entreprises restent prudentes dans l’initiation de
nouveaux projets immobiliers et plus que jamais
vigilantes quant à la maîtrise des coûts.
er
ème
La croissance du PIB au 2
trimestre 2010 a été de
+0,7%, marquant un léger rebond après un premier
trimestre stable. La plupart des indicateurs sont
repassés au vert. Profitant de taux longs
particulièrement bas, l’investissement est reparti à la
hausse (+0,8%) après huit trimestres de baisse
continue. Dans ce cadre, la bonne tenue des
investissements des entreprises non financières est
à souligner (+1,1%).
Graphique 2
Graphique 3
Croissance : évolution du PIB de l’Ile-de-France
Taux de chômage
%
5%
10,0
9,5
9,0
8,5
8,0
7,5
7,0
6,5
6,0
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
-3%
France
Source : Oxford Economics
www.dtz.com
Ile-de-France
France
Ile-de-France
Rhône-Alpes
Sources : INSEE, *Prévisions
2
Bureaux – Deuxième Couronne
•
•
•
•
•
Dans un marché des bureaux franciliens qui retrouve
son dynamisme, avec une demande placée de
janvier à septembre 2010 en progression de 28% sur
un an, le marché de la Deuxième Couronne fait
figure d’exception avec une activité en recul de 2%
ème
sur la même période. Sur ce secteur, le 3
trimestre 2010 s’achève sur un volume trimestriel de
commercialisation de 47 000 m², soit le niveau le
plus faible enregistré sur les 10 dernières années.
En dehors du « micro » marché du Pôle de Roissy,
qui s’est maintenu grâce à une transaction
significative, tous les autres secteurs de la Deuxième
Couronne ont vu, dans le meilleur des cas, leur
ème
volume de transaction divisé par deux, entre le 2
ème
et le 3
trimestre 2010. Sur les neuf premiers mois
de l’année 2010, le marché de Saint-Quentin-enYvelines est celui qui souffre le plus, avec un volume
de commercialisation de 19 300 m² à fin septembre,
soit la moitié du niveau atteint en 2009 sur la même
période, et même le quart de celui de 2008. Ce trou
d’air peut s’expliquer par le fort repli des
commercialisations sur le segment des surfaces
supérieures à 5 000 m², où une seule transaction a
ème
été recensée au 3
trimestre 2010, contre 11 sur le
er
1 semestre.
ème
A la fin du 3
trimestre 2010, prés de 1,25 million
de m² sont immédiatement disponibles en Deuxième
Couronne, un niveau en hausse de 10% sur un an
(graphique 4). Résultat d’une offre en constante
progression et d’une demande placée en berne, le
taux de vacance est passé de 6,1% fin 2009, à 6,7%
fin septembre 2010. Ce taux reste inférieur à la
moyenne régionale (7%), mais les situations
demeurent hétérogènes, avec un taux de vacance
allant quasiment du simple au double entre Roissy
(6,9%) d’un côté, et Saint-Quentin ou la Deuxième
Couronne Sud (12,3%) de l’autre.
Après deux années où les livraisons de surfaces
tertiaires ont augmenté de façon exponentielle, les
livraisons à venir vont connaître un coup d’arrêt. En
effet, 75 000 m² de bureaux sont attendus pour 2011,
bien loin des 359 000 m² livrés en 2009, ou des
235 000 m² livrés ou livrables en 2010 (graphique 5).
Graphique 4
Evolution de la demande placée et de l'offre
immédiate en Deuxième Couronne
En m²
1 300 000
1 100 000
900 000
700 000
500 000
300 000
100 000
-100 000
Deuxième Couronne Sud
Marne-la-Vallée
Deuxième Couronne Autres
Pôle de Roissy
Saint-Quentin-en-Yvelines
Offre immédiate
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 5
Livraison d'offres neuves de plus de 5 000 m² en
Deuxième Couronne
En m²
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
0
2006
2007
2008
Livrés/En chantier
2009
2010
2011
2012
Permis obtenus
Source :DTZ Research
Graphique 6
Evolution du loyer prime en Deuxième Couronne
En €/m²/an
HT-HC
300
250
200
Les valeurs locatives moyennes - traditionnellement
peu volatiles sur ce secteur - restent comprises selon
la localisation entre 127 et 152 €/m²/an pour les
surfaces de seconde main et entre 180 et
215 €/m²/an pour le prime (graphique 6).
150
100
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 T1-T3
2010
Marne-la-Vallée
Deuxième Couronne Sud
Pôle de Roissy
Saint-Quentin-en-Yvelines
Source : DTZ Research
www.dtz.com
3
Bureaux – Deuxième Couronne Sud
Malgré une demande placée divisée par deux d’un
trimestre sur l’autre, 90 000 m² ont été
commercialisés sur les neuf premiers mois de
l’année, égalant la performance de 2009. Le marché
de Massy reste le moteur de la Deuxième Couronne
Sud. A l’inverse, le marché de Vélizy présente de
sérieux signes de suroffre.
•
•
Les transactions en Deuxième Couronne Sud auront
ème
représenté 21 600 m² au 3
trimestre 2010, contre
ème
19 300 m² au 3
trimestre 2009, soit une hausse de
12% en un an. Depuis le début de l’année, le volume
global de commercialisation atteint 90 000 m², un
niveau comparable à celui observé l’année dernière
à la même période.
Sur les neuf premiers mois de l’année, le marché de
Massy concentre 70% de la demande placée, avec
62 500 m² de surfaces tertiaires commercialisées. Le
marché d’Orly représente pour sa part environ 17%
2
de l’activité du secteur, avec près de 15 700 m
transactés depuis janvier 2010 (graphique 7).
Graphique 7
Evolution de la demande placée en Deuxième
Couronne Sud
En m²
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 T1-T3
2010
Marché de Massy
Marché de Vélizy
Marché d'Orly
Sources : Immostat, DTZ Research
Tableau 1
Loyer prime en Deuxième Couronne Sud
•
•
L’unique transaction de plus de 5 000 m² enregistrée
ème
au 3
trimestre sur le marché de la Deuxième
Couronne a eu lieu dans le Sud, à travers la prise à
bail d’un programme clef-en-main de près de
13 000 m² développé par COGEDIM à Antony. Le
marché de la Deuxième Couronne Sud a été le plus
dynamique sur le segment des grandes surfaces
avec 5 transactions de ce type depuis le début de
l’année, pour une surface totale de 48 000 m²
commercialisés.
A l’inverse, avec 13 transactions de surfaces
intermédiaires (1 000 – 5 000 m²) recensées depuis
janvier 2010, ce segment totalise 24 100 m²
commercialisés, un chiffre en recul de 43% en un an.
•
En l’absence de transactions de référence, la valeur
prime en Deuxième Couronne Sud demeure
inchangée d’un trimestre sur l’autre, à 210 €/m²/an
(tableau 1).
•
Les valeurs moyennes de seconde main tendent à
converger sur les différents marchés, autour de 130150 €/m²/an, avec des valeurs locatives en hausse
sur le marché de Massy, où le loyer s’établit à 151
€/m²/an (graphique 8). A l’inverse, les secteurs d’Orly
et de Vélizy voient leurs valeurs locatives baisser de
façon continue depuis 2008 pour se positionner
respectivement à 147 et 134 €/m²/an.
www.dtz.com
Marché
T3 2009
T3 2010
Marché de Vélizy
215 €
210 €
Marché de Massy
250 €
210 €
Marché d’Orly-Rungis
250 €
210€
Source : DTZ Research
Graphique 8
Evolution des valeurs locatives moyennes en
Deuxième Couronne Sud
En €/m²/an
HT-HC
190
180
170
160
150
140
130
120
110
100
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 T1-T3
2010
Marché de Massy
Marché de Vélizy
Marché d'Orly
Sources : Immostat, DTZ Research
4
Bureaux – Deuxième Couronne Sud
•
•
•
•
•
•
L’offre de bureaux immédiatement disponible en
Deuxième Couronne Sud poursuit son alarmante
progression, atteignant 435 000 m² à fin septembre
2010, en augmentation de 19% sur un an (graphique
9).
Graphique 9
Evolution de l’offre immédiate en Deuxième
Couronne Sud
En m²
500 000
En Deuxième Couronne Sud, le taux de vacance est
ème
estimé à 12,3% à la fin du 3
trimestre 2010, avec
des situations variables selon les marchés. En
hausse sur le secteur de Vélizy, suite notamment à
plusieurs libérations significatives, le taux de vacance
ème
trimestre 2010, contre 17,7%
atteint 21,5% au 3
au trimestre précédent. A l’inverse, le marché de
Massy, plus dynamique, voit son taux de vacance se
résorber, pour se positionner à 9,15% fin septembre
2010 (graphique 10).
En Deuxième Couronne Sud, les surfaces
supérieures à 5 000 m² représentent 217 700 m²
d’offre disponible, pour une consommation annuelle
moyenne de 81 500 m² sur ce segment. Ce
déséquilibre entre l’offre et la demande pourrait
s’accentuer à l’avenir : 65 600 m² d’offre additionnelle
d’ici à un an ont déjà été identifiés sur ce segment.
Le marché de Vélizy concentre plus de la moitié de
l’offre immédiate, avec près de 245 000 m²
disponibles. Sur ce marché, l’offre concerne pour
l’essentiel des surfaces supérieures à 5 000 m², avec
6 offres de plus de 10 000 m², dont trois pour des
surfaces de première main (« Astrale » à Clamart,
« Panoramic » au Plessis Robinson et « Topaz » à
Vélizy-Villacoublay).
Près de 65 000 m² de bureaux neufs devraient être
livrés en 2011 en Deuxième Couronne Sud, un
niveau de production bien en deçà de ceux observés
ces dernières années sur ce secteur. Sur ces
65 000 m², 35 500 m² restent à commercialiser, au
travers de deux programmes : les 21 700 m² du
« Green Office » de Meudon développé par
BOUYGUES, en négociation avancée avec un
utilisateur, et les 13 800 m² de l’immeuble
« Montréal » sur le parc SILIC de Rungis.
De nombreux projets sont planifiés pour 2012 (près
de 300 000 m² pour lesquels un permis de construire
a été obtenu). Mais les conditions de marché incitent
les promoteurs à différer leurs mises en chantier ou à
attendre leur précommercialisation. Citons le projet
« Cœur d’Orly » mené par ALTAREA et FONCIERE
DES REGIONS, pour lequel plusieurs permis de
construire ont été obtenus, représentant une surface
totale de plus de 130 000 m² pour les phases 1 et 2
(graphique 11).
400 000
300 000
200 000
100 000
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 T3
2010
Marché de Massy
Marché de Vélizy
Marché d'Orly
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 10
Evolution du taux de vacance
En %
25
20
15
10
5
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Marché de Massy
Marché de Vélizy
T3
2010
Marché d'Orly
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 11
Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²)
certaines et probables en Deuxième Couronne Sud
En m²
400 000
300 000
200 000
100 000
0
T4 2010
Marché de Massy
2011
2012
Marché de Vélizy
2013
Marché d'Orly
Source : DTZ Research
www.dtz.com
5
Bureaux – Pôle de Roissy
Le Pôle de Roissy est le seul marché de la Deuxième
ème
Couronne à résister au 3
trimestre. L’offre
immédiatement disponible n’augmente plus et se
stabilise autour de 80 000 m².
•
•
•
•
•
Graphique 12
Evolution de la demande placée du Pôle de Roissy
En m²
100 000
Le volume des transactions sur le Pôle de Roissy
ème
s’établit sur le 3
trimestre 2010 à 6 750 m², portant
le volume cumulé des transactions depuis début
2
2010 à 21 000 m , meilleure performance observée,
à fin septembre, depuis 2006 (graphique 12).
ème
Au 3
trimestre 2010, le marché de Roissy n’a
toujours pas fait l’objet d’une seule transaction sur le
segment des grandes surfaces (supérieures à
2
5 000 m ). A l’inverse, le segment des surfaces
2
intermédiaires (1 000-5 000 m ) continue d’animer le
marché, avec une transaction importante durant le
ème
trimestre. FRONIUS s’est installé sur 4 700 m²
3
rue du Meunier à Roissy. Depuis le début de l’année
2010, trois quart des surfaces commercialisées l’ont
été dans le segment des surfaces intermédiaires
(tableau 2).
En l’absence de transaction de référence au
ème
3
trimestre 2010, le loyer prime demeure inchangé
depuis fin 2009, à 180 €/m²/an (graphique 13).
Le loyer de première main affiche une forte hausse, à
172 €/m²/an à fin septembre, contre 140 €/m²/an en
2009. Cette valeur reprend les deux transactions sur
des produits neufs enregistrées en 2010 : d’une part,
le positionnement de FIRST LOGISTIC sur 2 100 m²
du futur « Parc Mail » de Roissy à 165 €/m²/an et
d’autre part la prise à bail de CEGELEC sur 500 m²
du « Continental Square » à 200 €/m²/an.
Le loyer moyen de seconde main accuse en
revanche une légère baisse de 5% par rapport à la
valeur retenue pour 2009 ; il s’établit aujourd’hui à
127 €/m²/an (graphique 13).
80 000
60 000
40 000
20 000
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 T1-T3
2010
T1
T2
T3
T4
Sources : Immostat, DTZ Research
Tableau 2
Segmentation de la demande placée par tranche de
surface
Tranche de surface
T1-T3 2010
Part
Moins de 1 000 m²
5 000 m²
24%
De 1 000 à 5 000 m²
16 000 m²
76%
Plus de 5 000 m²
-
-
Surface totale
21 000 m²
100%
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 13
Evolution des valeurs locatives du Pôle de Roissy
En €/m²/an
HT-HC
240
220
200
180
160
140
120
100
Loyer prime
Loyer moyen 2nde main
Loyer moyen 1ère main
Sources : Loyers moyens 1ère et 2ème main Immostat, loyer prime DTZ Research
www.dtz.com
6
Bureaux – Pôle de Roissy
•
•
•
•
Sur le Pôle de Roissy, l’offre immédiate s’est
maintenue d’un trimestre à l’autre, s’établissant à
79 000 m² à fin septembre 2010 (graphique 14). Pour
autant, le volume de l’offre immédiate reste élevé et
représente près de 3 ans de commercialisation au
rythme actuel de consommation de surfaces
tertiaires.
Graphique 14
Evolution l’offre immédiate du Pôle de Roissy
En m²
100 000
80 000
60 000
Ces dernières années, le Pôle de Roissy a vu son
taux de vacance converger vers ceux de la
Deuxième Couronne et de l’Ile-de-France (graphique
ème
15). Le taux de vacance se situe, à la fin du 3
trimestre 2010, à 6,9%, soit le même taux que le
trimestre précédent.
Le déséquilibre entre l’offre et la demande concerne
pour l’essentiel le segment des surfaces
intermédiaires (1 000-5 000 m²) : près de 50 000 m²
sont actuellement disponibles, alors que la
consommation de bureau demeure très nettement
inférieure sur ce segment, de l’ordre de 13 000 m² en
moyenne depuis 2000.
Deux surfaces de bureaux supérieurs à 5 000 m²
sont actuellement sur le marché : 6 100 m² de
bureaux dans « Le Renan » à Villepinte et 7 800 m²
dans le « Colonnadia » à Roissy-en-France.
40 000
20 000
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Q3
2010
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 15
Evolution du taux de vacance
En %
10
8
6
•
La commune de Villepinte concentre plus de 60%
des disponibilités immédiates de bureaux.
4
2
•
En accord avec un marché où seules deux
transactions ont concerné des surfaces de plus de
5 000 m² depuis 2005, aucune production neuve ne
viendra alimenter le marché du Pôle de Roissy d’ici
2013 sur ce segment (graphique 16).
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Pôle de Roissy
Deuxième Couronne
T3
2010
Ile-de-France
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 16
Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²)
certaines et probables du Pôle de Roissy
En m²
3000
2500
2000
Aucun projet avec permis
de construire
1500
1000
500
0
T4 2010
Aulnay sous Bois
Roissy en France
2011
2012
2013
Gonesse
Tremblay en France
Sources : Immostat, DTZ Research
www.dtz.com
7
Bureaux – Marne-la-Vallée
Une demande placée en repli du fait de l’absence de
grande transaction ce trimestre. Une offre future
maitrisée.
Graphique 17
Evolution de la demande placée à Marne-la-Vallée
En m²
•
ème
Au 3
trimestre 2010, le volume de la demande
placée de bureaux à Marne-la-Vallée aura atteint
6 300 m², en repli de 63% d’un trimestre sur l’autre.
Sur les trois premiers trimestres de l’année, le
volume des commercialisations est de 35 330 m²,
contre 40 200 m² en 2009 sur la même période, soit
une baisse annuelle des volumes de -12%
(graphique 17).
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
•
•
•
ème
Le « trou d’air » du 3
trimestre s’explique par
l’absence de transaction significative. Sur les 18
transactions recensées ce trimestre, une seule a
concerné le segment des surfaces supérieures à
1 000 m². La surface moyenne de prise à bail a été
de 350 m² contre 770 m² au trimestre précédent.
Malgré un dernier trimestre atone, le segment des
grandes surfaces, supérieures à 5 000 m²,
représente près de la moitié des surfaces
commercialisées sur les neuf premiers mois de
l’année 2010, à travers deux transactions sur la
commune de Noisy-le-Grand pour un total de
15 700 m². Les segments des petites et moyennes
surfaces se partagent le solde équitablement
(tableau 3).
En relation directe avec le point précédent, la
commune de Noisy-le-Grand a capté deux tiers de la
demande placée sur le secteur de Marne-la-Vallée
entre janvier et septembre 2010.
Le loyer prime chute à 210€ contre 230€ il y a un an,
soit une baisse de 9%. En 2010, les surfaces neuves
se sont louées dans une fourchette allant de 160
€/m²/an à Montevrain à plus de 200€/m²/an dans le
« Copernic II » de Noisy-le-Grand.
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 T1-T3
2010
T1
T2
T3
T4
Sources : Immostat, DTZ Research
Tableau 3
Segmentation de la demande placée par tranche de
surface
Tranche de surface
T1-T3 2010
Part
Moins de 1 000 m²
9 800 m²
28%
De 1 000 à 5 000 m²
9 800 m²
28%
Plus de 5 000 m²
15 700 m²
44%
Surface totale
35 300 m²
100%
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 18
Evolution des valeurs locatives à Marne-la-Vallée
En €/m²/an
HT-HC
260
•
A l’inverse, la valeur locative moyenne de seconde
main est en progression d’une année sur l’autre : à
fin septembre 2010, celle-ci s’établit à 134 €/m²/an,
contre 118 €/m²/an en 2009 (graphique 18). Derrière
cette moyenne se cachent des positionnements-prix
très contrastés : entre 79 et 115 €/m²/an sur les
communes de Croissy-Beaubourg, Lagny-sur-Marne
ou Lognes, et jusqu’à 156 €/m²/an à Noisy-le-Grand.
220
180
140
100
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 T1-T3
2010
Loyer prime
Loyer moyen 1ère main
Loyer moyen 2nde main
Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime DTZ Research
www.dtz.com
8
Bureaux – Marne-la-Vallée
•
•
•
•
•
•
ème
Après s’être résorbée au 2 trimestre, passant de
106 000 m² à 94 000 m², l’offre immédiatement
ème
disponible est repartie à la hausse sur le 3
trimestre, revenant à son niveau initial de 106 000 m²
(graphique 19). Le faible niveau de demande placée
de ce trimestre explique, en partie, ce résultat. Le
taux de vacance de Marne-la-Vallée s’établit à 7,5%
ème
à la fin du 3
trimestre, contre 6,7% en décembre
2009 (graphique 20).
Graphique 19
Evolution de l’offre immédiate à Marne-la-Vallée
En m²
100 000
80 000
60 000
40 000
Le stock disponible sur le segment des petites
surfaces, inférieures à 1 000 m², paraît en ligne avec
les capacités d’absorption du marché. A l’inverse, le
stock de surfaces moyennes (1 000 m² - 5 000 m²)
immédiatement disponibles s’alourdit fortement, avec
35 000 m² identifiés, représentant plus de deux
années de commercialisation sur ce segment. Ces
offres concernent pour l’essentiel des surfaces de
seconde main.
Le stock vacant reste majoritairement composé de
surfaces supérieures à 5 000 m² (56%), dont
25 000 m² de surfaces de première main. Citons les
5 300 m² du « Bussy Square » à Bussy-SaintGeorges ou encore les 6 300 m² disponibles sur le
« Copernic II » à Noisy-le-Grand.
Sur les 19 600 m² de bureaux neufs devant encore
être livrés en 2010, une seule offre reste encore à
commercialiser. Il s’agit des 14 600 m² du
« Citalium », immeuble certifié HQE, sur la Zac Val
d’Europe à Montevrain (graphique 21).
Suite aux reports de plusieurs projets, aucune
livraison de bureaux neufs ne devrait intervenir en
2011.
Trois immeubles pour une surface totale de
40 200 m² pourraient être livrés en 2012, au plus tôt.
Les permis de construire ont été obtenus, mais étant
donné les conditions difficiles de marché, les mises
en chantier de ces programmes pourraient faire
l’objet de nouveaux reports. Signalons, parmi ces
projets, les 22 000 m² d’ « Espace Lumière », conduit
conjointement par PITCH et OGIC sur la commune
de Champs-sur-Marne.
20 000
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 T3
2010
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 20
Evolution du taux de vacance
En %
8
6
4
2
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Marne-la-Vallée
Deuxième Couronne
T3
2010
Ile-de-France
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 21
Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²)
certaines et probables à Marne-la-Vallée
En m²
50000
40000
30000
20000
10000
0
T4 2010
2011
Champs sur Marne
2012
2013
Montevrain
Source : DTZ Research
www.dtz.com
9
Bureaux – Saint-Quentin-en-Yvelines
Une demande placée en net recul sur l’année 2010.
ème
Seulement 1 360 m² commercialisés durant le 3
trimestre. Mécaniquement, le taux de vacance
poursuit sa progression, atteignant 12,2%. L’offre
future reste limitée.
•
Avec 1 360 m² commercialisés au cours des trois
derniers mois, le marché des bureaux de Saintème
Quentin-en-Yvelines a enregistré au 3
trimestre
2010 son plus faible niveau d’activité depuis
2002. Sur les neuf premiers mois de l’année, le
volume cumulé des commercialisations atteint
19 300 m², soit la moitié du résultat enregistré en
2009 sur la même période, et le quart de celui de
2008 (graphique 22).
•
L’essentiel des transactions a porté, ce trimestre, sur
de très petites surfaces de seconde main, inférieures
à 100 m². Les grands utilisateurs ont déserté le
marché.
Graphique 22
Evolution de la demande placée à Saint-Quentin-enYvelines
En m²
180 000
160 000
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 T1-T3
2010
T1
T2
T3
T4
Sources : Immostat, DTZ Research
Tableau 4
•
•
•
En l’absence de transaction de référence, la valeur
prime à Saint-Quentin-en-Yvelines pour le
ème
trimestre 2010 demeure inchangée, à
3
215 €/m²/an. Cette valeur reflète la prise à bail d’
HERTZ FRANCE sur 3 200 m² dans « Futura III »,
er
transaction réalisée au 1 trimestre 2010. Toutefois,
depuis 2009, la valeur prime s’est appréciée de 16%
(graphique 23).
Pour les même raisons, le loyer de première main
reste identique, à 207 €/m²/an, contre 170 €/m²/an en
2009, soit une progression de 22% (graphique 23).
Segmentation de la demande placée par tranche de
surface
Tranche de surface
T1-T3 2010
Moins de 1 000 m²
6 300 m²
23%
De 1 000 à 5 000 m²
7 200 m²
43%
Plus de 5 000 m²
5 800 m²
19 300 m²
Surface totale
Part
34%
100%
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 23
Le loyer moyen de seconde main à Saint-Quentinen-Yvelines est quasi stable, de 140 €/m²/an en 2009
ème
à 143 €/m²/an au 3
trimestre 2010. L’amplitude
des loyers continue de se réduire sur le secteur de
Saint-Quentin-en-Yvelines. Les valeurs se
répartissent sur une fourchette comprise entre 121 à
152 €/m²/an selon les communes considérées et
l’état des locaux commercialisés (graphique 23).
Evolution des valeurs locatives à Saint-Quentin-enYvelines
En €/m²/an
HT-HC
240
220
200
180
160
140
120
100
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 T1-T3
2010
Loyer prime
Loyer moyen 1ère main
Loyer moyen 2nde main
Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime DTZ Research
www.dtz.com
10
Bureaux – Saint-Quentin-en-Yvelines
•
Au cours des trois derniers mois, l’offre immédiate à
Saint-Quentin-en-Yvelines s’est à nouveau alourdie,
pour atteindre 179 000 m² à la fin du
ème
3
trimestre 2010. Sur un an, elle marque une
hausse de 33% (graphique 24).
•
L’offre immédiate est localisée à hauteur de 80% sur
les communes de Montigny-le-Bretonneux et
Guyancourt, avec respectivement 49 000 m² et
98 000 m² aujourd’hui disponibles.
•
La moitié de l’offre immédiate recensée concerne
des surfaces supérieures à 5 000 m², dont 80% sont
concentrées dans des programmes de seconde main.
Sur ce segment, deux offres concernent des locaux
de première main, parmi lesquelles 10 700 m² de
bureaux restructurés dans l’opération « Les
Quadrants » de GE à Guyancourt.
•
Le taux de vacance à Saint-Quentin-en-Yvelines ne
cesse de progresser depuis la fin 2009 : à la fin du
ème
3
trimestre 2010 ; il est de 12,2% contre 9,4% un
an plus tôt (graphique 25). Ce taux de vacance est
l’un des plus élevés de la Deuxième Couronne
(6,7%).
Graphique 24
Evolution de l’offre immédiate à Saint-Quentin-enYvelines
En m²
180 000
160 000
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 T3
2010
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 25
Evolution du taux de vacance
En %
14
12
10
•
•
•
Aucune surface n’est disponible sur la production de
2010 (graphique 26). Les disponibilités de bureaux
en construction pour 2011 concernent la deuxième
tranche de l’opération « Parc Oméga » à Elancourt,
er
avec 3 050 m² en chantier, attendus au 1 trimestre
2011.
Initialement prévues pour 2011, les livraisons des
programmes « Le Delta » (6 000 m²), développé par
CFC DEVELOPPEMENT à Montigny-le-Bretonneux,
et « Alcavert » (15 000 m²), situé à La Verrière, ont
er
été reportées au 1 trimestre 2012.
Des permis de construire ont été accordés, cet été,
pour des livraisons de surfaces tertiaires en 2013.
Ainsi, 14 000 m² additionnels pourraient être livrés à
cette date par CFC DEVELOPPEMENT à Elancourt
sur le « Parc Omega ». Aucune mise en chantier n’a
à ce jour été relevée.
8
6
4
2
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Saint-Quentin-en-Yvelines
T3
2010
Deuxième Couronne
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 26
Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²)
certaines et probables à Saint-Quentin-en-Yvelines
En m²
30000
20000
10000
0
T4 2010
2011
Elancourt
La Verriere
Montigny le Bretonneux
2012
2013
Guyancourt
Magny les Hameaux
Trappes
Source : DTZ Research
www.dtz.com
11
Chiffres clés
Tableau 5
Marchés des bureaux
T3
2009
T4
2009
T1
2010
T2
2010
T3
2010
Evol.
T/T
Evol.
A/A
Perspectives
d’évolution
Deuxième Couronne Sud
Demande placée
19 300 m²
27 700 m²
25 100 m²
43 300 m²
21 600 m²
-50%
+12%
Offre immédiate
367 000 m²
363 000 m²
390 000 m²
394 000 m²
435 000 m²
+10%
+27%
Taux de vacance
10,2%
10,1%
11,1%
11,1%
12,3%
+11%
+21%
Loyer moyen
165 €
165 €
157 €
150 €
150 €
-
-9%
Loyer prime
230 €
210 €
210 €
210 €
210 €
-
-9%
Demande placée
11 700 m²
4 000 m²
7 800 m²
6 500 m²
6 700 m²
+3%
-43%
Offre immédiate
80 000 m²
76 000 m²
82 000 m²
80 000 m²
79 000 m²
-1%
-1%
Taux de vacance
6,9%
6,6%
7,1%
6,9%
6,9%
-
-
Loyer moyen
128 €
128 €
119 €
119 €
143 €
+20%
+12%
Loyer prime
220 €
180 €
180 €
180 €
180 €
-
-18%
Demande placée
7 400 m²
13 400 m²
12 000 m²
17 000 m²
6 300 m²
-63%
-15%
Offre immédiate
91 000 m²
94 000 m²
106 000 m²
91 000 m²
106 000 m²
+16%
+16%
Taux de vacance
6,8%
6,7%
7,6%
6,5%
7,5%
+15%
+10%
Loyer moyen
118 €
119 €
133 €
139 €
130 €
-6%
+10%
Loyer prime
230 €
210 €
210 €
210 €
180 €
-14%
-22%
Demande placée
24 000 m²
6 300 m²
8 600 m²
9 300 m²
1 400 m²
-83%
-94%
Offre immédiate
135 000 m²
154 000 m²
161 000 m²
177 000 m²
179 000 m²
+1%
+33%
Taux de vacance
9,4%
10,6%
11,0%
12,1%
12,2%
+1%
+30%
Loyer moyen
152 €
146 €
141 €
146 €
143 €
-2%
-6%
Loyer prime
185 €
185 €
215 €
215 €
215 €
-
+16%
Pôle de Roissy
Marne-la-Vallée
St-Quentin-en-Yvelines
Sources : Immostat, DTZ Research
Tableau 6
Principales transactions du trimestre
Adresse
Secteur
Avenue Dr Tenine - Antony
2
Rue du Meunier – Roissy en France
Pôle de Roissy
Bièvres
2
ème
ème
Couronne Sud
Couronne Sud
Preneur
Surface
Etat des
locaux
CONFIDENTIEL
13 000 m²
Neuf
FRONIUS France
4 700 m²
Etat d’usage
BERTRANDT
2 149 m²
Etat d’usage
Sources : Immostat, DTZ Research
www.dtz.com
12
Définitions
Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris
les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des
conditions suspensives.
Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les
recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire.
Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des
loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées).
Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des
loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées).
Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des
immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d’engagement ferme longue.
Production neuve : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et
agréments) et non encore livrées.
Production neuve certaine : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées.
Production neuve probable : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un
agrément et/ou un permis de construire.
Production neuve potentielle : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis
de construire.
Carte de localisation
Property Times est rédigé pour partie à partir des données produites par le GIE IMMOSTAT, dont DTZ est cofondateur
(demande placée, offre immédiate, loyers moyens). Fin 2006, le GIE IMMOSTAT a décidé de modifier la cartographie
des zones de marché afin de prendre en compte les mutations du marché des bureaux depuis 2001, date de la création
d'IMMOSTAT. Cette nouvelle sectorisation a été utilisée dans ce document. Les analyses, projections et commentaires
sont propres à DTZ Research.
www.dtz.com
13
Contacts
Gérard Margiocchi
+33(0)1 47 48 77 32
[email protected]
+33(0)1 47 48 77 24
[email protected]
Conseil
Jean-Philippe Carmarans
Philippe Méjean
+33(0)1 49 64 49 21
[email protected]
Claudia Mansard
+33(0)1 49 64 46 43
[email protected]
Laurence Escleine-Dumas
+33(0)1 49 64 49 04
[email protected]
Jacques Lecler
+33(0)1 30 50 99 99
[email protected]
François Bailly
+33(0)1 30 50 99 99
[email protected]
Lisa Berveglieri
+33(0)1 69 29 99 99
[email protected]
Eric Bourdais
+33(0)1 49 64 45 97
[email protected]
Jean-Marc Zeni
+33(0)1 45 21 59 06
[email protected]
Thierry Laborderie
+33(0)1 49 64 64 45
[email protected]
Jean-Luc Chalard
+33(0)1 49 64 49 60
[email protected]
Didier Terrier
+33(0)4 72 74 14 74
[email protected]
Hugues de Bérail
+33(0)1 49 64 46 44
[email protected]
François Brisset
+33(0)1 49 64 49 13
[email protected]
Patrice Genre
+33(0)1 49 64 49 80
[email protected]
Transaction
Asset Management
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14
Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l’appui d’un
avis professionnel spécifique et qualité. Bien que les données aient été vérifiées de
façon rigoureuse, DTZ décline toute responsabilité sur tout dommage ou perte subi du
fait de toute inexactitude involontaire contenue dans le présent document.
Toute référence, reproduction ou publication, totale ou partielle, des informations
contenues dans le présent document, est interdite sans accord préalable de DTZ.
Auquel cas, toute reproduction devra être mise au crédit de DTZ Research.
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