SPÉCIAL IMMOBILIER MARSEILLE

SPÉCIAL IMMOBILIER MARSEILLE
THIERRY MOALLIC
quartier. Après la crise, 2010
avait sonné la reprise du marché de
l’ancien, avec un volume des reventes
en nette croissance et une hausse
moyenne des prix de 7,2% selon la
Fnaim, qui s’était accélérée au cours
du second semestre. « Depuis le début
de 2011, à l’exception de certains biens
haut de gamme et des quartiers résidentiels, les prix se sont stabilisés. Le
volume des ventes est toutefois un peu
moins élevé qu’en 2010, année de rattrapage, et a renoué avec son niveau de
2008, avant la crise », précise JeanLuc Lieutaud, président de l’Observatoire immobilier de Provence (OIP). A
Marseille, où le prix moyen de l’ancien
s’élève à 3 029 euros/m2, selon la
Fnaim, les secundo-accédants confir-
Directeur
de l’Adil 13
Le Nouvel Observateur
Quel est l’effet du PTZ+ ?
Thierry Moallic Alors que le PTZ+
a été créé pour faciliter la primoaccession dans le neuf, on observe
qu’à Marseille il favorise majoritairement les achats dans l’ancien.
Ceci ne signifie pas que le PTZ+ ne
fonctionne pas dans le neuf, mais
que nous sommes probablement
dans un marché en mutation,
encore porté par le Scellier et des
investisseurs aux capacités financières plus importantes que les
primo-accédants.
Que compte faire la Ville pour les
logements dégradés ?
La politique de l’habitat ne doit pas
se limiter au seul soutien à la production de logements neufs. Surtout à Marseille, où 80% du parc a
été construit avant 1975, date des
premières normes d’isolation,
contre 60% au plan national. Qui
plus est, le nombre de logements
indignes y avoisine les 20% du total
des résidences principales, avec
une forte concentration dans les 1er,
2e, 3e, 14e et 15e arrondissements. S’il
est incontestable que les élus sont
convaincus de l’enjeu de la réhabilitation, le chantier est vaste et
nécessite une bonne coordination
entre les collectivités publiques.
Les logements Scellier, aux
loyers plafonnés, sont-ils une
solution pour les mal-logés ?
Les loyers Scellier n’ont pas vocation
à s’adresser aux plus modestes, qui
ont de plus en plus de mal à se loger.
Plus de 30 000 demandes de logements sociaux sont recensées à Marseille. A 12 euros/m2 en moyenne, les
loyers du parc privé ont été multipliés par deux en dix ans, alors que
les ressources des Marseillais n’ont
sur la même période progressé que
de 10% et que 1 habitant sur 5 vit en
dessous du seuil de pauvreté. . Plus
que jamais, la question se pose de
produire du logement adapté aux
plus modestes, dans le parc social
comme dans le parc privé.
PROPOS RECUEILLIS PAR S. B.
Le Nouvel Observateur
Place du Caire.
Le prix moyen de
l’ancien s’établit
aux alentours de
3 000 euros
Les mises
en vente
dans le neuf
ont chuté
de 45% au
premier
trimestre.
ment leur retour dans des budgets de
300 000 à 600 000 euros, du grand
appartement à la villa, alors que les
primo-accédants semblent, depuis le
deuxième trimestre, avoir plus de mal
à concrétiser leur projet immobilier.
Un signe qui ne trompe pas : dans les
14e, 15e et 16e arrondissements – en
dehors de l’Estaque, où le prix moyen
du mètre carré ne dépasse pas les
1 900 euros et où le bien le plus
convoité est la petite maison dans les
200 000 euros –, la hausse des prix
s’est contenue à 4% entre les étés 2010
et 2011, selon la Fnaim. Soit la moins
importante enregistrée en ville. Ce qui
laisse à penser que les prix dans ces
secteurs devraient d’ici peu baisser.
« La hausse des taux d’intérêt met en
difficulté les primo-accédants disposant d’un petit budget. Heureusement,
le PTZ+ est venu compenser cette perte
de pouvoir d’achat », explique JeanPierre Rouas, président de la Fnaim
des Bouches-du-Rhône. Il pénalise en
revanche – mais il a été conçu pour ça
– les copropriétés semi-récentes mal
isolées, qui, avec un diagnostic de per-
formance énergétique égal ou inférieur à E, ne permettent pas à l’acquéreur de bénéficier d’un montant de
prêt maximum. Alors certains ont
trouvé la parade. Comme dans le cas
de ce 3-pièces énergivore à 130 000
euros situé à l’est de la ville, et pour
lequel l’acheteur ne parvenait pas à
boucler son plan de financement à
15 000 euros près. Le vendeur a alors
accepté d’investir 4 000 euros dans le
changement des fenêtres contre l’augmentation de son prix de vente, le classement énergétique par le DPE est
remonté à D, l’acheteur a pu doubler
son PTZ+ et boucler son financement.
Dans l’immobilier neuf, en
revanche, on regrette la disparition du
Pass-Foncier, qui n’a pas été compensée par la mise en place du PTZ+. « En
supprimant les conditions de ressources, le PTZ+ n’est pas assez modulé.
Il ne favorise pas assez les primo-accédants, qui en auraient le plus besoin,
alors que les autres pourraient se
contenter d’un prêt libre en allongeant
simplement sa durée », regrette Patrick
Alary, président de la fédération des
promoteurs immobiliers (FPI) Provence. A 4 076 euros/m2 hors parking,
le prix moyen du neuf a augmenté de
près de 13% un an. Une hausse à relativiser, en considérant la diversité de
l’offre marseillaise. Les prix démarrent
à moins de 2 500 euros/m2 dans les
zones Anru, qui couvrent 50% du territoire de la ville et où, sous condition
de ressources, les acquéreurs bénéficient d’une TVA à 5,5%, et dépassent
les 6 500 euros/m2 dans les secteurs en
bord de mer. Au cours du premier trimestre, la chute de 45% des mises en
vente de logements neufs à Marseille
a eu une répercussion directe sur les
réservations, qui ont fléchi de 21%. En
cause : la pénurie de foncier aménagé
– les ZAC Régny, Capelette ou SainteMarthe, par exemple, ont pris du
retard –, l’allongement des délais
d’instruction des permis de construire,
et surtout l’inflation des recours abusifs, qui retardent sine die les mises en
chantier. « 3 000 logements sont
actuellement bloqués par ces recours »,
insiste Patrick Alary. Ces retards pénaliseront vraisemblablement le marché
du neuf à Marseille, déjà touché par le
rabotage de l’avantage fiscal Scellier,
dont l’amortissement tombera sans
doute à 15% en 2012.
SOPHIE BONIS
DR
II