Lernaufgaben

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Lernaufgaben

Immobilienkaufleute Lernfeld 5 – Wohnräume verwalten
Lernaufgaben zum Modul 05.9
Buchführung bei der BeKo-Abrechnung
Lernfeld 5
Wohnräume verwalten
Buchführung bei der Betriebskosten-Abrechnung
Modul - Lernaufgaben
Inhalte
− Umlage kalter und warmer Betriebskosten
− Aktivierung der tatsächlich umlagefähigen BeKo
− Umlageausfallwagnis
− Korrektur der anteiligen BeKo bei Leerstand
− Guthaben und Nachzahlungen der Mieter
− Auflösung der noch nicht abgerechneten BeKo
Einführung
In den Modulen zur Mietenbuchhaltung haben Sie Sachverhalte kennen gelernt, die sich aus dem
Dauerschuldverhältnis zwischen Mieter und Vermieter ergeben und zu entsprechenden
Geschäftsfällen in der Buchhaltung führen.
Hier geht es jetzt um einen weiteren Aspekt im Zusammenhang mit einem Wohnraum-Mietvertrag
- die Buchhaltung im Zusammenhang mit der Abrechnung des Vermieters über die BeKoVorauszahlungen der Mieter. Mieter zahlen, wenn im Mietvertrag so vereinbart, neben der
Grundmiete jeden Monat einen gewissen Betrag im Voraus für die von ihnen zu tragenden
Betriebskosten. Damit verfügt der Vermieter über die nötige Liquidität, um die bei ihm eingehenden
Rechnungen für BeKo zu begleichen.
Zwischen den Vorauszahlungen der Mieter und den tatsächlich angefallenen und umlagefähigen
BeKo wird sich allerdings immer eine Differenz ergeben – entweder hat der Mieter zu viel oder zu
wenig vorausgezahlt und muss dementsprechend einen Teil zurück erhalten oder nachzahlen.
Zur Berechnung dieses Betrages ist eine exakte Rechnungslegung nötig – die BetriebskostenAbrechnung. Die sich aus dieser BeKo-Abrechnung ergebenden Buchungen sind Schwerpunkt
des Moduls.
Zum Verständnis dieses Moduls wird vorausgesetzt, dass Sie mit den mietrechtlichen Aspekten
der BeKo-Abrechnung vertraut sind. Sie sollten die ersten Fragen (1 bis 6) ohne Probleme
beantworten können
Mögliche Literatur
− Birkner, Bornemann: „Rechnungswesen in der Immobilienwirtschaft“, Hammonia Verlag
Hamburg
− Kotowski, Wenzel, Wünsche: „Immobilienkaufleute 1“, Cornelsen Verlag
Hinweis: In Ihrem eigenen Interesse sollten Sie sich Ihre Antworten
zu den folgenden Lernaufgaben zuerst selbstständig mittels
Literatur, Seminarmitschriften, Unterrichtsgesprächen oder InternetRecherchen erarbeiten und erst danach mit den Musterlösungen
vergleichen.
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3_5_Aufg_IMK_05_09_BK_abr.doc
Übungsaufgaben
1.
Unter welchen Bedingungen ist ein Vermieter überhaupt zur BeKoAbrechnung verpflichtet?
2.
Wann muss die BeKo-Abrechnung erfolgen?
3.
Was passiert, wenn der Vermieter diesen Zeitraum nicht einhält?
4.
Welcher Zeitraum steht dem Mieter zur Prüfung der BeKo-Abrechnung und für
Einsprüche zu, welche Möglichkeit hat der Mieter zur Prüfung?
5.
Innerhalb welchen Zeitraums muss ein Mieter die geforderte Nachzahlung
überweisen oder darf sein Guthaben aus der BeKo-Abrechnung fordern?
6.
Erläutern Sie den Begriff „Umlageausfallwagnis“!
7.1. Da Betriebskosten regelmäßig im Jahr X1 anfallen, aber erst im Jahr X2
abgerechnet werden, müssen diese noch nicht abgerechneten Betriebskosten zum
Bilanzstichtag des Jahres X1 aktiviert werden. Wie lautet der entsprechende
Buchungssatz?
7.2. Wie errechnet sich dieser Betrag, der als „nicht abgerechnete Betriebskosten“
zum Bilanzstichtag aktiviert werden muss?
8.
Die Buchung der gesamten Betriebskostenabrechnung im Jahr X2 umfasst
fünf1 Sachverhalte. Bitte erarbeiten Sie sich den jeweiligen Buchungssatz
(s. folgende Tabelle) selbstständig:
1
WICHTIG! Es gibt mind. drei verschiedene Lehrmeinungen:
Kotowski, Wenzel, Wünsche buchen die BeKo-Abrechnung unter Verwendung des Kontos
„(2002) Ford. aus abger. Umlagen“;
Birkner, Bornemann nutzen dafür das Konto „(201) Umlagenabrechnung“;
Wenn Sie die Konten (201) bzw. (2002) nach einem der genannten Lehrbücher auch nutzen wollen
oder müssen, ergeben sich bei der der BeKo-Abrechnung fünf Buchungssätze („5er Variante“)
Der AKA/IHK-Kontenplan, der auch den Abschlussprüfungen zu Grunde liegt, kennt weder das eine
noch das andere Konto. Dementsprechend müsste man auch die BeKo-Abrechnung direkt über
„(200) Mietforderungen buchen. Damit ergeben sich dann nur drei einzelne Buchungssätze („3er
Variante“) Allerdings kamen diese Buchungen in der IHK-AP bisher nie vor.
Im folgenden Modul wird die „5er Variante“ entsprechend des Lehrbuchs von Birkner/Bornemann
bevorzugt – bitte im Seminar darauf achten oder ggf. nachfragen.
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Sachverhalt
Die Gesamtsumme der abzurechnenden
BeKo wird als Forderung den Mietern
gegenüber gebucht
Die bereits geleisteten Vorauszahlungen
der Mieter werden mit dieser Forderung
verrechnet.
Buchung der Nachzahlungssumme der
Mieter
Buchungssatz
Buchung der Guthabensumme der Mieter
Auflösung des Kontos der „noch nicht
abgerechneten BeKo“ (jetzt sind sie ja
abgerechnet)
8.1.
Woraus ergibt sich der Betrag, der mit der Buchung
(431) Anzlg. auf unfertige Leistg.
an (201) Umlagenforderung
gebucht werden muss?
8.2.
(200) Mietforderungen
an (201) Umlagenforderung
8.3.
(201) Umlagenforderung
an (200) Mietforderungen
8.4.
(648) Bestandsvermind. nicht abg. BeKo
an (15) noch nicht abger. BeKo
8.5.
(201) Umlagenforderung
an (601) Umlagen
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9. Übungsaufgabe
Jahr X1:
Mieter A: Beko-VZ für das Jahr X1
1800,-
Mieter B
1440,-
Mieter C
2160,-
Die durch das WU gezahlten BeKo für das Jahr X1 betragen 5900,-; für die anteiligen
BeKo während des Leerstandes einer Wohnung werden 200,- geschätzt.
9.1. Buchen Sie die Aktivierung der noch nicht abgerechneten Betriebskosten am
Ende des Jahres X1.
Die BeKo-Abrechnung im Jahr X2 ergibt:
Mieter A: Nachzahlung (NZ)
150,-
Mieter B: NZ
350,-
Mieter C: Guthaben (GH)
200,-
BeKo-Abrechnung in X2:
9.2. Buchen Sie in einem Buchungssatz die Gesamtforderung aller umlagefähigen
Betriebskosten.
9.3. Buchen Sie die Verrechnung dieser Gesamtforderung mit den geleisteten
BeKo-VZ der Mieter
9.4.
Buchen Sie die Auflösung des Kontos (15) nicht abg. BeKo
9.5.
Buchen Sie die tatsächliche Forderung der Nachzahlung von Mieter A und B
9.6.
Buchen Sie die Gutschrift für Mieter C
9.7. Führen Sie – sofern noch nicht geschehen – das Konto (201) UFo. Was
stellen Sie fest?
9.8. Buchen Sie den Geldeingang der Nachzahlungen von Mieter A und B auf dem
Bankkonto
9.9. Buchen Sie die Auszahlung des Guthabens an Mieter C per
Banküberweisung.
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10.
Bilden Sie unter Verwendung der Kontonummern die Buchungssätze zu
folgenden Geschäftsfällen.
1. Rechnungseingang für die Reparatur am Aufzug
2. Sollstellung der konkreten Nachzahlungs-Umlagenforderung aus der BeKoAbrechnung gegenüber einem Mieter.
3. Abschluss des Kontos Noch nicht abgerechnete Betriebskosten (15) zum
Bilanzstichtag
4. Bestandsverminderung bei noch nicht abgerechneten Betriebskosten
5. Kauf von Reparaturmaterial auf Ziel (bestandsintensive Erfassung)
6. Heizöllieferung auf Rechnung, Buchung aufwandsnah
7. Bestandserhöhung bei noch nicht abgerechneten Betriebskosten
8. Rechnungseingang für die Instandsetzung der unternehmenseigenen Straßen
9. Abschreibung auf Forderungen an die Versicherung
10. Mieter begleichen die Nachforderungen aus der Umlagenabrechnung per
Bank
11. Rechnungseingang für die Reparatur der Eingangstür zum
Verwaltungsgebäude
12. Erfassung von Mieterguthaben zum Jahresende
13. Buchung der Erstattung von Beträgen aus der Umlagenabrechnung
14. Banküberweisung von IHK-Beiträgen
15. Bareinnahme von Geldern für die Nutzung der Sauna
16. Forderung der Erstattung von Beträgen durch die Versicherung
17. Erfassung einer Erlösschmälerung wegen Leerstands (NKM und BeKo-VZ)
18. Aktivierung der noch nicht abgerechneten BeKo zum Jahresende
19. Rechnungseingang von der Baufirma für den Ausbau des Dachgeschosses zu
einer zusätzlichen Wohnung
20. Uneinbringliche Mietforderungen werden abgeschrieben
21. Überweisung von Erstattungsbeträgen an die Mieter per Bank
22. Stornierung der Abschreibung auf Mietforderungen
23. Sollstellung von Pachtforderungen
24. Rechnungseingang von der Reparaturfirma für die Instandsetzung der
Heizanlage des eigenen Bürogebäudes
25. Rechnungseingang von der Reparaturfirma für die Wartung der Heizanlage
eines vermieteten Wohnhauses
26. Rechnungseingang von der Reparaturfirma für die Reparatur der Heizanlage
eines vermieteten Wohnhauses
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11.
Buchen Sie die Geschäftsfälle (1) bis (11) des Jahres (00) und die
Geschäftsfälle (12) bis (14) des Geschäftsjahres (01) (öff. gef. Wohnungen)
Geschäftsjahr (00):
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Sollstellung der Miete (Sollmiete 300.000,- , Betriebskosten-VZ 250.000,- )
Bankgutschrift auf die Mietforderungen (550.000,- )
Eingangsrechnung für Heizkosten (120.000,- )
Eingangsrechnung für Gartenpflege der Mietgrundstücke (2 500,- )
Eingangsrechnung für Dachreparatur der Mietwohnhäuser (80.000,- )
Eingangsrechnung für die Aufzugswartung in verwalteten Miethäusern (2.000,-)
Zinsen werden von der Bank abgebucht (500,- )
Eingangsrechnung für diverse andere umlegbare Betriebskosten (120.000,- )
Die Verbindlichkeiten der Geschäftsfälle (3) bis (6) und (8) werden per
Banküberweisung beglichen
10. Ermittlung und Aktivierung der noch nicht abgerechneten BeKo des
Geschäftsjahres (00)
11. Abschluss der offenen Konten zum 31.12.00
Geschäftsjahr (01):
12. Eröffnung der Konten (15) und (431) zum.01.01.01
13. Abrechnung der Betriebskosten des Geschäftsjahres (00) mit den Mietern;
beachten Sie:
a. Sollstellung der Forderungen aus der Umlagenabrechnung
(preisgebundener Wohnungsbau => UAW beachten)
b. Verrechnung der Umlagenforderung mit den
Betriebskostenvorauszahlungen
c. Forderung aus Nachzahlungen der Mieter (insges. 1000,-)
d. Verrechnung der Guthaben der Mieter (insges. ???
muss errechnet
werden)
e. Auflösung des Kontos (15)
14. Alle Nachforderungen und Guthaben aus der Umlagenabrechnung werden per
Bank beglichen
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12. Übungsaufgabe
Buchen Sie alle erforderlichen Sachverhalte für ein öffentlich gefördertes
Mietwohnhaus
Anfangsbestände: Grundstücke mit Wohnbauten 2 500.000,-, unbebaute GS im AV
900.000,-, Betriebs- und Geschäftsausstattung 500.000,-, Vorräte an Reparaturmaterial
50.000,-, Heizmaterial 5.800,-, Forderungen aus Vermietung 25.000,-, Nicht abgerechnete
BeKo 18.300,-, Bankguthaben 30.000,-, Stammkapital 1 955.000,-, Darlehen bei Banken
2.024.100,-, Verbindlichkeiten aus Bau- und Instandhaltungskosten 30.000,-, BeKoVorauszahlungen 20.000,-,
Geschäftsfälle
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Sollstellung der Miete mit einer Grundmiete (130.000,-) und BK-VZ (100.000,-)
Eingangsrechnung für Büromaterial (700,-)
Eingangsrechnung für diverse Betriebskosten (99.000,-)
Einkauf von Heizöl im Wert von 20.000,- (aufwandsnahe Buchung)
Eingangsrechnung für eine Aufzugreparatur (870,-)
Gutschrift auf dem Bankkonto für Mieten (130.000,-)
Banküberweisung zur Begleichung der Eingangsrechnung aus Geschäftsfall (3)
Erfassung der Mietausfälle wegen Leerstands; die Erlösschmälerung beträgt 1300,-, die
erforderliche Korrektur der BK-VZ 1.000,9. Stromrechnung des örtlichen Energieversorgers über 8.000,- für Miethaus geht ein
10. Eingangsrechnungen der Geschäftsfälle (2) und (4) und (5) werden durch
Banküberweisung beglichen
11. Bankgutschrift durch Mietzahlungen (60.000,-)
12. Mieter machen Mietminderungen geltend (500,-)
13. Verbrauch von Reparaturmaterial (2.000,-)
14. Banküberweisung für Zinszahlungen (8.000,-) und Tilgung (2.000,-)
15. Bezahlung diverser Verwaltungskosten per Bank (20.000,-)
16. Banküberweisung für Gehälter des Hauswarts (15.000,-). Der Hauswart ist für die Pflege
der Vorgärten und Hofreinigung zuständig (3/4 der Arb.zeit), übernimmt Kleinreparaturen
in den Mietwohnungen, führt gelegentlich Wohnungsabnahmen durch sowie
Postzustellung an Mieter (1/4 der Arb.zeit).
17. Banküberweisung für Gehälter der angestellten Reinigungskraft, die die Aufgänge der
verwalteten Mietwohnhäuser reinigt (5.000,-)
18. Lt. Elektro-Zwischenzähler entfallen 280,- Stromkosten auf die Heizungsanlage
19. BeKo-Abrechnung für das Vorjahr. Aus den Einzelabrechnungen ergeben sich
Guthaben der Mieter von 6.148,- und Nachzahlungen von 4.100,-. Ende des vorigen
Jahres wurde der durch das WU zu tragende Leerstandsanteil auf 1.500,- geschätzt,
tatsächlich sind aber 2.200,- BeKo für leerstehende Wohnungen angefallen.
20. Aktivierung der in diesem Jahr angefallenen und im nächsten Jahr abzurechnenden
BeKo. Dabei wird von einem durch das WU zu tragenden Leerstandsanteil von 2.400,ausgegangen
Beachten Sie bitte die notwendige(n) vorb. Abschlussbuchung(en) bezüglich des
Heizölbestandes bzw. der Heizkosten)
Abschlussangabe: Heizölbestand zum Jahresende 7.600,-
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Test-/Prüfungsbeispiele:
18) Aktivierung der tatsächlich umlagefähigen Betriebskosten zum
Jahresende, über die im folgenden Jahr mit den Mietern abgerechnet werden
soll
(1) Bestandsminderungen aus Veräußerungen (644)
(2) Bestandserhöhungen bei noch nicht abgerechneten Betriebskosten (646)
(3) Noch nicht abgerechnete Betriebskosten (15)
(4) Guthaben bei Kreditinstituten (274)
(5) Noch nicht abgerechnete Betreuungsleistungen (160)
(6) Mietforderungen aus Umlagen (200)
18
___ an ___
19)
Zum 31.12.X1 ist das Konto der bereits aktivierten, noch nicht
abgerechneten Betriebskosten abzuschließen.
(1) Guthaben bei Kreditinstituten (274)
(2) Bestandsverminderungen bei noch nicht abgerechneten Betriebskosten (648)
(3) Schlussbilanzkonto (989) SBK
(4) Noch nicht abgerechnete Betriebskosten (15)
(5) Umlagen (601)
(6) Bestandserhöhungen bei noch nicht abgerechneten Betriebskosten (646)
19
___ an ___
21) In einem verwalteten Mietwohnhaus stand eine Wohnung drei Monate
leer. Die in dieser Zeit anfallenden Betriebskosten werden zum Jahresende
auf 450,- € geschätzt. Wie ist dieser Betrag zum Jahresende in der
Buchhaltung zu berücksichtigen?
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
gar nicht
Sie werden von der Summe der umlagefähigen Beko vor Aktivierung
abgezogen.
Sie werden zu der Summe der umlagefähigen Beko vor Aktivierung addiert.
Sie werden dem neuen Mieter gesondert in Rechnung gestellt.
Sie werden dem vorherigen Mieter gesondert in Rechnung gestellt.
Sie müssen als uneinbringliche Mietforderungen abgeschrieben werden.
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___
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24) Für ein verwaltetes Miethaus wurden im Jahresverlauf folgende Kosten
in der Buchhaltung verzeichnet:
Grundsteuer
290,umlegbare kalte BeKo
21.600,umlegbare warme BeKo
8.400,Zinsen für einen Kredit, der für den Einbau moderner Fenster
4.200,aufgenommen wurde
Lohn für einen Angestellten, der ¾ seiner Arbeitszeit in der
19.200,Verwaltung im Büro arbeitet und ¼ mit der Gartenpflege und
Hausreinigung des Miethauses beschäftigt ist
Reparaturkosten für die Treppenhausbeleuchtung
1900,Zwei Wohnungen standen mehrere Monate leer. Die dafür anfallenden BeKo
schätzt man auf 1.100,-. Wie lautet die Aktivierung der noch nicht
abgerechneten BeKo zum Jahresende?
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
Noch nicht abger. BeKo (15)
BE nicht abger. BeKo (646)
24
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an
an
an
an
an
an
55.590,30.290,33.990,55.590,33.990,35.090,-
___
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