Benützungsrecht des Mieters

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Benützungsrecht des Mieters
Mit Anmietung einer Wohnung erwerben Sie als Mieter das
Recht, in der Wohnung für die Dauer des Mietverhältnisses ohne
Behinderungen wohnen zu können. Der Vermieter ist verpflichtet, Ihnen diese Nutzungsmöglichkeit (den „bedungenen
Gebrauch“) zu verschaffen und Sie vor Störungen zu schützen
(§ 1096 ABGB).
Zum Benützungsrecht an einer Wohnung gehört neben dem
ungehinderten Zugang zur Wohnung auch die Mitbenützung
von allgemeinen Teilen des Hauses, wie Waschküche, Trockenräume und Ähnlichem. Können derartige Anlagen nur unter
Kostenbeteiligung benützt werden, etwa ein Aufzug, so bedarf
es einer entsprechenden Vereinbarung.
Wird eine Wohnung aus Gründen, die nicht im Verschulden des
Mieters liegen, teilweise oder gänzlich unbrauchbar, tritt die
gesetzliche Zinsbefreiung bzw. Zinsminderung gemäß § 1096
ABGB ein. Auf diese Zinsreduktion, die bei Mietverhältnissen
über alle Wohnungen (Typ I bis IV) eintritt, kann im Voraus nicht
verzichtet werden (Näheres dazu ➜ Seite 118).
Hausordnung
Schikanöse
Einschränkungen
verboten
Der Umfang des Benützungsrechtes wird nicht nur im Mietvertrag, sondern meist auch durch eine spezielle Hausordnung
näher geregelt, falls im Vertrag darauf verwiesen wird. Das Benützungsrecht des Mieters ist weiters dadurch beschränkt, als andere
Mieter des Hauses nicht in ihren Rechten gestört werden dürfen
(Einhaltung der Nachtruhe – meist 22 Uhr abends bis 6 Uhr
früh –, gesonderte Regelung der Haustierhaltung usw.).
Durch Vertrag oder Hausordnung darf aber keine schikanöse
Einschränkung des Benützungsrechtes des Mieters erfolgen. Ihr
Recht als Mieter, Besuche zu empfangen, kann durch Vereinba-
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rung nicht ausgeschlossen werden. Eine Einschränkung wird im
Einzelfall nur dann möglich sein, wenn Besucher beispielsweise
unnötigen Lärm verursachen.
Wohnungszutritt
Aus wichtigen Gründen haben Sie dem Vermieter – bzw. dessen
Vertreter – das Betreten Ihrer Wohnung zu gestatten. Etwa bei
Gefahr in Verzug, weil ein Rohrgebrechen vorliegt, oder zur
Überprüfung des Wohnungszustandes, insbesondere wenn Einrichtungsgegenstände mitvermietet sind. Diese Kontrollen des
Vermieters dürfen aber nicht in schikanöser Art (z.B. ohne
Ankündigung oder mitten in der Nacht) und nur in angemessenen Zeitabständen erfolgen.
Beeinträchtigungen durch Lärm
Fühlen Sie sich als Mieter durch bestimmte Umstände in Ihrem
Benützungsrecht eingeschränkt, so können Sie vom Vermieter
im streitigen Verfahren Abhilfe verlangen (z.B. bei Lärmbelästigungen durch andere Mieter, wie eine Gaststätte oder Diskothek). Es bleibt dann dem Vermieter überlassen, wie er dagegen
vorgeht. Die Maßnahmen können von einer besseren Schallisolierung bis hin zur Kündigung des Störenden reichen.
Nach der Rechtsprechung kann auch der Belästigte direkt gegen
den Störenden vorgehen, und zwar ebenfalls im streitigen Verfahren. Allerdings kann ein derartiges Verfahren, da der Vermieter nicht beteiligt ist, nie zu einer Kündigung, sondern nur
zur Verpflichtung der Unterlassung weiterer Störungen führen.
Nebenpflichten
Neben den Hauptpflichten der Vertragspartner, nämlich Bereitstellung der Wohnung und Bezahlung des Mietzinses, entstehen
Abhilfemaßnahmen
durch den Vermieter
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auch Nebenpflichten aus dem Mietvertrag. Eine derartige Nebenpflicht des Vermieters ist beispielsweise, für die ordnungsgemäße Hausreinigung zu sorgen, wenn im Mietvertrag nichts
anderes vereinbart worden ist. Erfolgt die Reinigung nur unzureichend, können Sie Ihren Anspruch auf ordnungsgemäße Reinigung im streitigen Verfahren gegen den Vermieter geltend machen.
Regelungen für
Wohnungen Typ I und II
Im Folgenden die wichtigsten Bestimmungen hinsichtlich
Benützung und Erhaltung für diese beiden Wohnungstypen.
Untervermietung und Mitbewohner
Auch das Recht zur Untervermietung bzw. zur Aufnahme von
Mitbewohnern gehört zum Benützungsrecht an einer Wohnung. Es kann, entgegen der in den meisten Mietverträgen enthaltenen Formulierung, vertraglich nicht zur Gänze ausgeschlossen werden.
Überlässt der Hauptmieter die Wohnung oder einen Wohnungsteil gegen Entgelt entsteht ein Untermietverhältnis. Kein
Untermietverhältnis liegt vor, wenn Familienangehörige in der
Wohnung wohnen oder Gäste vorübergehend unentgeltlich
aufgenommen werden. Der Hauptmieter ist auf jeden Fall verpflichtet, darauf zu achten, dass keiner der Mitbewohner oder
Gäste andere Mieter stört.
Vertragliches
Untermietverbot
Ein vertragliches Untermietverbot ist nur bei Vorliegen eines
der folgenden wichtigen Gründe wirksam:
● Die Wohnung soll zur Gänze untervermietet werden.
● Der Untermietzins ist, bezogen auf den Hauptmietzins,
unverhältnismäßig hoch.
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Die Anzahl der Bewohner übersteigt die Anzahl der Wohnräume einer Wohnung.
● Der Untermieter stört den Frieden der Hausgemeinschaft.
●
Liegt einer der genannten Gründe vor, so kann der Vermieter die
Unterlassung der Untervermietung begehren (§ 11 MRG). Die
beiden erstgenannten Gründe sind gleichzeitig Kündigungsgründe gemäß § 30 MRG für den Vermieter gegen den Hauptmieter.
Erhaltungspflicht des Mieters
Die Erhaltungspflicht des Mieters ist im Zusammenhang mit
Übernahme und Rückstellung der Wohnung zu sehen:
● Bei Mietvertragsbeginn muss die Wohnung vom Vermieter
in brauchbarem Zustand übergeben werden, ausgenommen Wohnungen der Kategorie D.
● Während des Mietverhältnisses trifft die Instandhaltungspflicht im Wohnungsinneren den Mieter. Davon ausgenommen sind die weiter unten angeführten ernsten
Schäden.
● Bei Mietvertragsende ist die Wohnung in gereinigtem,
brauchbarem Zustand zurückzustellen. Mängel durch
natürliche Abnützung bleiben unberücksichtigt.
Kostspielige Erneuerungen
In vielen Mietverträgen ist ein Passus enthalten, wonach der Mieter verpflichtet ist,
auch eine Kombitherme, einen Boiler und Ähnliches zu erhalten und bei Bedarf auf
eigene Kosten zu erneuern. Nach der neueren Rechtsprechung ist nicht klar, ob es
sich dabei immer um eine zulässige Überwälzung der Erhaltungspflicht auf den
Mieter handelt. Wird eine derartige Erneuerung notwendig, so sollten Sie jedenfalls
Ihren Vermieter verständigen, um ihm die Möglichkeit zur Erneuerung binnen angemessener Frist zu geben. Reagiert er nicht, so haben Sie die Änderung jedenfalls
bekanntgegeben und haben zumindest Anspruch auf einen Investitionskostenersatz
(➜ Seite 170).
TIPP
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Und so sieht die Erhaltungspflicht des Mieters im Einzelnen
aus:
Der Mieter hat die Wohnung samt den zugehörigen Einrichtungen – im Besonderen Gas-, Wasser-, Lichtleitungen – so zu
erhalten, dass dem Vermieter oder anderen Mietern daraus kein
Nachteil erwächst (§ 8 MRG). Er hat z.B. darauf zu achten, dass
die Wasserleitung im Winter nicht einfriert.
Die Erhaltungspflicht trifft den Mieter nicht, wenn es sich, wie
bereits erwähnt, um sogenannte ernste Schäden des Hauses
handelt. Das sind Schäden, die den Bauzustand (die Substanz)
des Hauses gefährden, z.B. ein Wasserrohrgebrechen in einer
Wand. Zur Behebung dieser Schäden ist der Vermieter verpflichtet (➜ Seite 71). Sobald ein Mieter derartige Schäden erkennt, muss er den Vermieter verständigen, und zwar am besten
schriftlich. Unterlässt er diese Meldung, so kann er zum Schadenersatz herangezogen werden.
Alle anderen Erhaltungsarbeiten, z.B. Erneuerung der Malerei,
der Tapeten, Pflege der Fußböden und Ähnliches, obliegen dem
Mieter. Ebenso alle Arbeiten, die notwendig werden, weil
Schäden vom Mieter bzw. seinen Mitbewohnern oder Besuchern verursacht wurden.
Erhaltungspflicht des Vermieters
Reparaturarbeiten
Auch der Vermieter hat bestimmte Erhaltungspflichten
(§ 3 MRG und § 14 a WGG, die im Wesentlichen gleichlautend
sind). Als wichtigste sind hier anzuführen:
● Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses im jeweils
ortsüblichen Standard und Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefährdungen. Davon betroffen sind Stiegenhaus,
Fassade inklusive Außenfenster, Dächer, Steigleitungen für
Wasser, Strom, Gas, Entsorgungsleitungen und Ähnliches.
● Erhaltung von Gemeinschaftsanlagen wie Aufzug, Waschküche, gemeinsame Wärmeversorgungsanlage.